Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của luật đất đai 2013 từ thực tiễn quận bình tân, thành phố hồ chí minh

Luật Đất đai 1993, 1998, 2001, 2003, 2013 đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp; đồng thời quy định các nguyên tắc quản lý và sử

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai luôn được Nhà nước xác định là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực thiết yếu và quan trọng phát triển đất nước trong mọi giai đoạn Từ khi có Hiến pháp năm 1980, xét về chế độ sở hữu, đất đai ở nước ta chỉ có một chế độ sở hữu, đó là sở hữu toàn dân Kế thừa tinh thần tại Hiến pháp năm

1992, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 53) [37] Luật Đất đai (1993, 1998, 2001, 2003, 2013) đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp; đồng thời quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý và trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; Sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất; tiết kiệm, có hiệu quả, đi đôi với bảo vệ môi trường [37]

Quyền sử dụng đất của người dân là một loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất đã được pháp luật ghi nhận Hiện nay, về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 Chuyển quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện Có nhiều hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; trong đó, chuyển nhượng là một trong những hình thức phổ biến Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đòi hỏi tất yếu, khách quan của nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự

do cư trú của công dân Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu của người dân về đất nông nghiệp, đất ở

và đất sản xuất - kinh doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Bình Tân là địa phương mới ven của Thành phố Hồ Chí Minh được thành lập theo quy định tại Nghị định số 130/2003/NĐ-CP ngày 05 tháng 11 năm

2003 của Chính phủ Với vị trí chiến lược nằm án ngữ cửa ngõ phía Tây Thành phố Hồ Chí Minh, tiếp nối với đồng bằng sông Cửu Long theo tuyến quốc lộ 1

A Khi mới thành lập, quận có những thuận lợi và khó khăn thách thức đan xen, bên cạnh những thuận lợi tạo điều kiện cho sự phát triển thì vẫn tồn tại nhiều khó khăn như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội còn nhiều yếu kém, phát triển chưa đồng bộ, kinh tế phát triển chưa vững chắc, sức cạnh tranh thấp, trật tự an toàn xã hội diễn biến phức tạp… Trước tình hình trên, Đảng bộ, chính quyền

và Nhân dân quận Bình Tân đã nỗ lực, quyết tâm đề ra nhiều giải pháp chỉ đạo khắc phục khó khăn, tập trung quán triệt các Nghị quyết của Trung ương, Chương trình, Kế hoạch của Thành phố [59] Hoạt động chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh

tế nói riêng trên địa bàn quận Bình Tân cũng gặp những khó khăn vướng mắc liên quan đến thủ tục, cơ sở pháp lý của hoạt động chuyển nhượng Từ những

lý do trên đây, tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Nghiên cứu vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy

có nhiều tác giả đã phân tích ở góc độ về hợp đồng dân sự, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể:

Về giáo trình, sách chuyên khảo có: Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nxb Công an nhân dân xuất bản năm 2013 [56]; Giáo

trình luật dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nxb Công an nhân dân

xuất bản năm 2016 [55]; Sách chuyên khảo“Giao dịch dân sự về QSDĐ vô hiệu

pháp luật và thực tiễn xét xử” của tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh

Hằng do Nxb Thông tin và truyền thông xuất bản năm 2011; Hoàng Thế Liên

(chủ biên): Bình luận khoa học BLDS 2005 (tập 1 và tập 2), Nxb Chính trị quốc

gia, Hà Nội 2009 [28]…

Về đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn, luận án có: Luận văn “Pháp

luật về chuyển nhượng QSDĐ” của tác giả Doãn Văn Cương, bảo vệ tại Khoa

luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2011; Luận văn “Hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn

Hoài Nam, bảo vệ tại Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012;

Luận văn “Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam” của tác giả

Phạm Thị Thanh Vân, bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2012; Luận

án tiến sĩ “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam” của

tác giả Lê Minh Hùng - Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh năm

2010; Nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có luận văn thạc sĩ “Hợp

đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam” của

tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2016…

Về tạp chí có: “Một số vấn đề đặt ra đối với quy định hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ trong BLDS” của tác giả Nguyễn Xuân Anh - Ban Biên tập Tạp

chí TAND tối cao đăng trên Tạp chí Toà án nhân dân số 12/2004; Phạm Hoàng

Giang với “Sự phát triển của pháp luật hợp đồng từ nguyên tắc tự do giao kết

hợp đồng đến nguyên tắc công bằng”, tạp chí nhà nước và pháp luật số

10/2006…

Các công trình trên đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất; cơ

sở của quy định về chuyển quyền sử dụng đất; phân tích nội dung quy định của chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện Tuy nhiên, tìm hiểu, phân tích một cách có hệ thống, toàn diện và đầy đủ về chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế dưới khía cạnh các quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì dường như còn thiếu một công trình khoa học như vậy Trên cơ sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học về vấn đề này đã công bố; Luận văn tiếp tục nghiên cứu, tập hợp và phát triển hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhìn nhận dưới góc độ các quy định của Luật Đất đai năm 2013

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của Luận văn là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế; phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013

và thực tiễn thực hiện tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh; để từ đó đề xuất các phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh

tế ở nước ta hiện nay

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế;

- Phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và thực tiễn thực hiện tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh;

- Phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh;

- Đề xuất các phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở nước ta hiện nay

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau:

- Quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại

- Nghiên cứu các quy định điều chỉnh về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Thực tiễn thi hành các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành ở nước ta

- Hệ thống hóa các vấn đề lý thuyết về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh

tế nói riêng

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi

Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành v.v Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu vào nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

5 Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhà nước

và pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng

Các phương được đề tài luận văn sử dụng để giải quyết các vấn đề của

đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử và các phương pháp nghiên cứu cụ thể:

- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải… được tác giả sử dụng tại Chương 1 của luận văn khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp… được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luận văn có ý nghĩa trong việc:

- Tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở nước ta

- Phân tích, đánh giá nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2013

về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế; nhận diện những khó khăn, vướng mắc nảy sinh trong quá trình triển khai thi hành các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

- Đề xuất những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở nước ta

- Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác giảng dạy và học tập tại các cơ sở đào tạo luật; là tài liệu tham khảo bổ ích cho đội ngũ cán bộ xây dựng, hoạch định chính sách, pháp luật đất đai cũng như cho cán bộ quản lý đất đai và các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp trong sử dụng đất ở nước ta

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần cam đoan, mục lục, mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu thành 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Chương 2: Thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013

và thực tiễn thực hiện tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở nước ta hiện nay

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 1.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế

1.1.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Nghiên cứu pháp luật về đất đai thì một trong những quyền cơ bản nhất

và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển QSDĐ cho một bên khác theo quy định của pháp luật Theo quy định tại điểm 10, Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 thì “Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ” [38]

Trong quá trình các cấp có thẩm quyền thực hiện việc xây dựng BLDS năm 2005 có một số ý kiến của các chuyên gia cho rằng không cần bổ sung vào BLDS các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vì pháp luật đất đai (luật chuyên ngành) đã quy định cụ thể về vấn đề này Tuy nhiên, sau khi cân nhắc, Quốc hội quyết định giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về QSDĐ trong Bộ luật dân sự mới - BLDS năm 2005 để điều chỉnh toàn diện và thống nhất trong các văn bản pháp luật về vấn đề này tại Việt Nam Đương nhiên, các quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ đã có trong pháp luật đất đai thì BLDS không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý dân sự của việc chuyển QSDĐ Đó chính là các hợp đồng về chuyển QSDĐ [36] Tuy nhiên, đến BLDS năm 2015 thì các quy định về Phần thứ năm đã được bãi bỏ vì đã được Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết

Quyền và nghĩa vụ là yếu tố quan trọng, bên cạnh yếu tố chủ thể và khách thể, của bất kỳ quan hệ pháp luật nào Việc người SDĐ được thực hiện giao dịch

về QSDĐ như là chuyển nhượng nghĩa là tiến hành dịch chuyển QSDĐ của mình

theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai hiện hành [57, tr.209], thể hiện sự thừa nhận và khẳng định của Nhà nước rằng QSDĐ

là tài sản của người SDĐ; họ được đưa nó vào lưu thông, trao đổi trên thị trường; tạo thuận lợi để người SDĐ khai thác tối đa lợi ích từ đất đai

Như vậy, QSDĐ của người SDĐ có thể được hiểu theo hai nghĩa:

Ở mức độ chung nhất và theo cách hiểu thông thường trong quá trình nghiên cứu thì QSDĐ được hiểu là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu QSDĐ: Quyền chiến hữu, quyền sử dụng, và quyền định đoạt Nghĩa là người sở hữu QSDĐ quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Tuy không phải là chủ sở hữu của đất đai, nhưng người SDĐ có QSDĐ do đại diện chủ sở hữu là Nhà nước trao theo đúng quy định của pháp luật để có thể tiến hành việc khai thác, SDĐ một cách hiệu quả nhất

Ở mức độ riêng và đối với những chủ thể SDĐ được quyền giao dịch QSDĐ, nghĩa là được phép đưa QSDĐ vào lưu thông, dịch chuyển trên thị trường, QSDĐ được xem là quyền tài sản hay tài sản của người SDĐ Tùy loại chủ thể SDĐ và tùy vào điều kiện pháp luật quy định, người SDĐ được phép thực hiện các giao dịch khác nhau đối với tài sản là QSDĐ của mình

Từ những phân tích này, tác giả cho rằng QSDĐ là quyền tài sản trị giá được bằng tiền của người có QSDĐ đối với diện tích đất mà mình được Nhà nước trao quyền sử dụng và giao diện tích đất đó để sử dụng trong khoảng thời gian theo quy định của pháp luật

Khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản và Điều 115 quy định: Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền

sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác [44]

Theo pháp luật đất đai, giao dịch QSDĐ gồm bảy quyền Đó là: (i) chuyển đổi QSDĐ; (ii) Chuyển nhượng QSDĐ; (iii) Cho thuê (cho thuê lại) QSDĐ; (iv) Để thừa kế QSDĐ; (v).Tặng cho QSDĐ; (vi) Thế chấp bằng QSDĐ; và (vii) Góp vốn bằng QSDĐ Có những quyền khi được thực hiện, sẽ

có sự dịch chuyển hẳn QSDĐ từ chủ thể thực hiện quyền sang chủ thể nhận quyền, làm chấm dứt QSDĐ của chủ thể này và làm phát sinh QSDĐ của chủ thể kia (nghĩa là có sự thay đổi chủ thể SDĐ) [57, tr.209] và được gọi tên chung

là quyền chuyển QSDĐ, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ8 Trong đó, chuyển nhượng QSDĐ là một trong những quyền giao dịch QSDĐ có sự chuyển quyền mà người SDĐ quan tâm

Pháp luật đất đai của nước ta không đưa ra định nghĩa cho từng quyền giao dịch QSDĐ của các tổ chức, cá nhân, bao gồm cả quyền chuyển nhượng QSDĐ Luật Đất đai 2013 chỉ đưa ra khái niệm về chuyển QSDĐ, theo đó là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi chuyển nhượng thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ (Điều 3 Khoản 10) [38] Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức kinh doanh BĐS và nó phải được thực hiện trên cơ sở của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Xuất phát từ các phân tích đa chiều ở trên và đặc biệt là dựa trên quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật dân sự, chúng ta có thể hiểu chuyển nhượng QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này

và pháp luật về đất đai

Giáo trình Luật Đất đai của trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh cũng đưa ra định nghĩa tương tự: Chuyển nhượng QSDĐ là việc người SDĐ chuyển giao hoàn toàn QSDĐ của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật [57, tr 220]

Giống với các quyền liên quan đến QSDĐ khác, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ cũng có sự dịch chuyển hoàn toàn QSDĐ từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng, làm chấm dứt QSDĐ của bên chuyển nhượng

và làm phát sinh QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật về đất đai, luật về hợp đồng Tuy nhiên, nếu chuyển đổi QSDĐ hướng đến mục đích thuận tiện cho sản xuất và đời sống, khắc phục sự phân tán, manh mún của đất đai là cần thiết; hoặc để thừa kế hay tặng cho QSDĐ là hành động xuất phát từ tình cảm, tình yêu thương của người để thừa kế hoặc người tặng cho đối với người nhận thừa kế hay người nhận tặng cho; hoặc góp vốn bằng QSDĐ là nhằm mục đích hợp tác sản xuất, kinh doanh; thì chuyển nhượng QSDĐ hướng đến mục đích chủ yếu là thu lợi nhuận Dù trong một số trường hợp, việc chuyển nhượng QSDĐ là do nhu cầu di chuyển chỗ ở, không tiếp tục SDĐ, nhưng trong chuyển nhượng, QSDĐ được trao đổi với một khoản tiền,

và bên chuyển nhượng, nếu không vì lý do cấp thiết nào đó phải chuyển nhượng ngay QSDĐ, thì thường cố gắng thỏa thuận đạt được khoản tiền này với giá trị tương đương hoặc cao hơn giá trị QSDĐ chuyển nhượng mà họ đã tạo lập Nghĩa là việc chuyển nhượng QSDĐ thường phải mang đến cho bên chuyển nhượng một khoản lợi nhuận bằng tiền [33] Đồng thời, nhận chuyển nhượng QSDĐ là một trong những cách thức đáp ứng nhu cầu tạo lập QSDĐ cho những chủ thể mong muốn có QSDĐ Theo đó, QSDĐ của người tổ chức, cá nhân được lưu thông, dịch chuyển trên thị trường, góp phần cho sự hình thành và phát triển của thị trường QSDĐ nói riêng và thị trường kinh doanh BĐS nói chung

Vì vậy, chuyển nhượng QSDĐ có ý nghĩa khác với các giao dịch QSDĐ còn lại Trong đó, hàng hóa QSDĐ ở đây là quyền tài sản, tức là QSDĐ được lưu chuyển một cách tự nhiên theo nhu cầu xã hội, trên cơ sở sự thỏa thuận bình đẳng giữa các chủ thể, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển và việc khai thác lợi ích kinh tế của đất đai được hiệu quả hơn Và do đó, chuyển nhượng QSDĐ được pháp luật trao cho nhiều loại chủ thể SDĐ khác nhau khi các chủ thể này đáp ứng được những điều kiện mà pháp luật quy định [57, tr 223]

Là một trong các chủ thể SDĐ chủ yếu cho mục đích kinh doanh nên tổ chức kinh tế trong nước cũng được pháp luật quy định có quyền chuyển nhượng QSDĐ, khi đáp ứng được các điều kiện do pháp luật quy định

Từ các phân tích trên, có thể hiểu chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế trong nước là việc tổ chức kinh tế trong nước thực hiện việc chuyển giao hoàn toàn QSDĐ của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật, với điều kiện là tổ chức kinh tế trong nước với tư cách bên chuyển nhượng và chủ thể nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm về tổ chức kinh tế

Một trong những chủ thể sử dụng đất là tổ chức kinh tế Tổ chức kinh tế

là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống cũng những trong các văn bản pháp luật Khái niệm tổ chức kinh tế được sử dụng nhằm biểu đạt về một loại hình chủ thể hoạt động trong sản xuất - kinh doanh, dịch vụ với mục đích tìm kiếm lợi nhuận

Liên quan đến tổ chức kinh tế, Luật Đất đai 2003 quy định: Tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội,

tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn

vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ; tổ chức kinh tế nhận chuyển QSDĐ [35] Quy định này chỉ mang tính liệt kê với nghĩa nhấn mạnh rằng, tổ chức kinh tế được xác định là một trong

số các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất hoặc công nhận QSDĐ Mục đích của quy định này trong Luật đất đai năm 2003 là nhằm để phân biệt các tổ chức trong nước, kể cả các tổ chức kinh tế trong nước với tổ chức nước ngoài

Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là chủ thể SDĐ tại Việt Nam theo quy định của pháp luật được xác định là chủ thể SDĐ riêng, có thể SDĐ cho quan

hệ ngoại giao, hoặc SDĐ cho hoạt động đầu tư Năm 2013, khi Luật đất đai mới

ra đời thì tổ chức kinh tế đã được nhắc đến tại Khoản 27 Điều 3, nhưng không phải là một khái niệm mà với cách liệt kê, theo đó liệt kê rằng: Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định Điều này cho thấy điểm mới của Luật đất đai 2013 là đã liệt kê các tổ chức được gọi là

tổ chức kinh tế trong nước phân biệt với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Nói cách khác, theo Luật đất đai năm 2013, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài vẫn là những chủ thể SDĐ riêng cho quan hệ ngoại giao hoặc cho hoạt động đầu tư [38]

Như vậy, tổ chức kinh tế trong nước (hay tổ chức kinh tế) theo pháp luật đất đai của Việt Nam là tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ với ý nghĩa là một loại chủ thể có QSDĐ hoặc một doanh nghiệp có QSDĐ được hình thành từ nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân trong nước, không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Cũng theo quy định tại Khoản 27 Điều 3 của Luật đất đai 2013, tổ chức kinh tế và cách

hiểu về tổ chức kinh tế phải được hiểu theo pháp luật dân sự Việt Nam Theo pháp luật dân sự Việt Nam, tổ chức kinh tế là một pháp nhân [38]

Năm 2014, khi Luật Đầu tư năm 2014 ra đời, khái niệm về tổ chức kinh

tế đã được xác định rõ tại Khoản 16 Điều 3: Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh [40] Từ những phân tích ở trên, tác giả cho rằng tổ chức kinh tế là pháp nhân được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Còn tổ chức kinh tế có QSDĐ là các pháp nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ

1.1.2.2 Đặc điểm của tổ chức kinh tế sử dụng đất

Tổ chức kinh tế trong SDĐ là một tổ chức có QSDĐ Song không phải bất cứ tổ chức nào SDĐ cũng là tổ chức kinh tế SDĐ Bên cạnh các đặc điểm chung của tổ chức trong SDĐ, tổ chức kinh tế trong SDĐ có một số đặc điểm riêng sau:

Thứ nhất, phần lớn tổ chức kinh tế trong SDĐ được Nhà nước giao đất

có thu tiền SDĐ, được Nhà nước cho thuê đất Chỉ các doanh nghiệp công ích SDĐ vào mục đích công cộng như xây dựng vườn hoa, công viên, nơi vui chơi giải trí công cộng không nhằm mục đích kinh doanh… mới được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ Sở dĩ pháp luật quy định như vậy là bởi vì tổ chức kinh tế là chủ thể kinh doanh tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cung ứng dịch vụ nhằm mục đích sinh lợi Đất đai là một trong những yếu tố đầu vào không thể thiếu được của hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ Điều này có nghĩa là có nghĩa là đất đai tham gia trực tiếp vào quá trình kinh doanh của tổ chức kinh tế để thu lợi nhuận Đất đai được tính ra giá trị kinh tế để đem trao đổi trên thị trường, được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, vay vốn, tín dụng hoặc đem góp vốn liên doanh… Do đó, yếu tố đầu vào

là đất đai (bao gồm tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ và giá trị QSDĐ) được tính vào giá trị của sản phẩm hàng hóa Muốn vậy, QSDĐ phải là tài sản của doanh nghiệp, tổ chức kinh tế Điều này được thực hiện thông qua việc tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, được Nhà nước cho thuê đất

Thứ hai, căn cứ vào mục đích SDĐ mà tổ chức kinh tếSDĐ được pháp

luật quy định về nghĩa vụ tài chính khác nhau khi tiếp cận đất đai Điều này thể hiện ở 02 điểm dưới đây:

(1) tổ chức kinh tế được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp hoặc cho người nghèo; đầu tư tại vùng

có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn… Trong khi đó, tổ chức kinh tế SDĐ để thực hiện dự án đầu

tư xây dựng nhà ở thương mại không được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

(2) Doanh nghiệp công ích SDĐ vào mục đích công cộng thì được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ; trong khi đó, doanh nghiệp SDĐ vào mục đích sản xuất - kinh doanh, dịch vụ được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc được Nhà nước cho thuê đất

Thứ ba, căn cứ vào năng lực tài chính, doanh nghiệp nhà nước được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu kinh tế để thực hiện

dự án đầu tư với quy mô lớn lên đến hàng chục hec ta đất Trong khi đó, các doanh nghiệp ngoài nhà nước thường là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, do hạn chế về năng lực tài chính, nên chỉ được giao đất hoặc thuê đất trong các cụm công nghiệp, làng nghề với quy mô từ một đến vài hec ta

Thứ tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ phụ thuộc vào giấy

phép đầu tư, lĩnh vực đầu tư Điều này có nghĩa là việc SDĐ của chủ thể này

dựa trên phạm vi, lĩnh vực, số vốn đầu tư đăng ký… được ghi trong giấy phép đầu tư Trong khi đó, tổ chức kinh tế trong nước SDĐ dựa trên giấy phép kinh doanh Nếu kinh doanh không thuộc lĩnh vực pháp luật cấm và đáp ứng các điều kiện kinh doanh thì tổ chức kinh tếtrong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình

1.1.2.3 Nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế Nội dung chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế bao gồm nhiều vấn

đề Đó là những vấn đề về nguyên tắc quản lý đất đai và quản lý việc kinh doanh QSDĐ; vấn đề về chức năng của Nhà nước trong quản lý đất đai với vai trò là đại diện chủ sở hữu; vấn đề về nghĩa vụ của Nhà nước trong việc quản lý đất đai và ban hành các quy định về trao QSDĐ cho người sử dụng đất để họ

có thể tham gia vào các giao dịch trên thị trường kinh doanh BĐS; vấn đề về chuyển QSDĐ, về chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức kinh tế và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ… Trong các nội dung nói trên, nội dung của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế chủ yếu tập trung giải quyết các vấn đề quan trọng nhất liên quan đến chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ giữa các tổ chức kinh tế Trong số các vấn đề quan trọng nhất liên quan đến chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ giữa các tổ chức kinh tế thuộc nội dung của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế nổi lên 4 vấn đề Đó là vấn đề về điều kiện chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng và trình tự, thủ tục chuyển nhượng [31]

1.2 Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế

1.2.1 Khái niệm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế

Hiến pháp năm 2013 ghi nhận đất đai là tài sản công, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền đình đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận QSDĐ được xác lập bởi các hành vi chuyển chuyền sử dụng đất hợp pháp [37] Khái niệm hợp đồng dân sự phải được xem xét dưới nhiều góc độ khác nhau:

Một là, hợp đồng dân sự là các quy phạm pháp luật của nhà nước ban

hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội được phát sinh do quá trình trao đổi các lợi ích vật chất giữa các chủ thể tham gia quan hệ đó với nhau

Hai là, hợp đồng dân sự là một giao dịch dân sự mà trong đó các bên tự

trao đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thỏa thuận chung nhằm làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định đối với nhau Theo phương diện này, hợp đồng dân sự vừa được xem xét ở dạng cụ thể vừa được xem xét ở dạng khái quát Hợp đồng dân sự định nghĩa dưới dạng cụ thể thì: “Hợp đồng dân sự

là thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng, cho tài sản, làm một việc hoặc không làm một việc, một dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng” [30]

Dưới góc độ pháp luật, khái niệm hợp đồng dân sự tại Việt Nam được quy định trong BLDS 2005 theo đó: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [36]

Khái niệm hợp đồng dân sự trong BLDS 2015 giữ nguyên khái niệm hợp đồng dân sự trong BLDS 1995 và BLDS 2005 Theo đó hợp đồng dân sự là một giao dịch dân sự mà trong đó các bên tự trao đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thỏa thuận cùng nhau làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ nhất định

Theo quy định tại BLDS 2005: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa

vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [44]

Trên thực tế việc chuyển QSDĐ được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu Việc chấm dứt hay thiết lập QSDĐ nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản

lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định Điều này thể hiện ở một số điểm sau:

- Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từlợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu chính

là nông nghiệp

- Người chuyển nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuếchuyển QSDĐ theo quy định của Luật thuế chuyển QSDĐ và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển QSDĐ phát sinh thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ cho người khác

Khái niệm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đât của tổ chức kinh tế

Pháp luật là những quy tắc điều chỉnh hành vi của con người, do Nhà nước ban hành và có tính cưỡng chế [30, tr.14] C.Mác cho rằng pháp luật luôn

có tính giai cấp, vì vậy, trong Tuyên Ngôn của Đảng công sản, C Mác và Ph.Anghen đã chỉ rõ bản chất của pháp luật tư sản như sau: Pháp luật của các ông chỉ là ý chí của giai cấp các ông được đề lên thành luật, cái ý chí mà nội dung là do những điều kiện vật chất và đời sống của giai cấp các ông quyết định [29, tr 619] Các quy tắc điều chỉnh hành vi của con người do Nhà nước ban hành còn được gọi là các quy phạm pháp luật Các quy phạm pháp luật là những quy tắc xử sự do Nhà nước ban hành trên cơ sở phản ánh các quy luật phát triển khách quan của tự nhiên, của xã hội và ý chí của giai cấp thống trị

Từ đây, có thể hiểu pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh

tế là hệ thống, là tập hợp các quy tắc xử sự do các cơ quan có th m quyền ban hành trên cơ sở phản ánh các quy luật khách quan của tự nhiên, của xã hội và

ý chí của giai cấp thống trị nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong lĩnh vực quản lý, sử dụng và chueyern những QSDĐ của tổ chức kinh tế Ở Việt Nam, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế là những quy tắc

xử sự do các cơ quan nhà nước có th m quyền ban hành trên cơ sở phản ánh ý chí của giai cấp công nhân và nhân dân lao động Việt Nam về lĩnh vực đất đai nhằm điều chỉnh quan hệ phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế [48, tr.31]

1.2.2 Đặc điểm của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế

Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với hợp đồng

chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản của chuyển QSDĐ, theo đó, các bên có QSDĐ thỏa thuận chuyển QSDĐ cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống Trong những năm qua, Nhà nước

ta đã có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông

nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở một số địa phương cho thấy,

đã khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến

bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt Cũng như chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ, theo đó Nhà nước chấm dứt QSDĐ của bên này để thiết lập QSDĐ cho bên kia

Hai là, triển khai hoạt động so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ với hình thức thế chấp QSDĐ theo quy định Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ không trọn vẹn và có điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc “chuyển quyền” ở đây thực ra là chuyển “QSDĐ theo danh nghĩa pháp lý”

từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ “QSDĐ theo danh nghĩa pháp lý” đó, còn “QSDĐ thực tế” vẫn thuộc bên thế chấp, và bên nhận thế chấp chỉ có quyền “định đoạt theo quy định của pháp luật” QSDĐ của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng

Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với hình thức hợp

đồng mua bán tài sản Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ (đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận QSDĐ hoặc tài sản

Đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đặc điểm về chủ thể Chủ thể của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ

là các tổ chức kinh tế trong nước Các tổ chức kinh tế này có thể là các doanh

nghiệp Việt Nam, HTX, liên hiệp HTX và các tổ chức kinh tế khác thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ nhằm mục đích sinh lợi Một cách cụ thể, chủ thể của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ là các tổ chức kinh tế tham gia vào quan hệ chuyển nhượng QSDĐ với ý nghĩa là một hình thức kinh doanh BĐS Các tổ chức kinh tế này bao gồm bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng Để được tham gia vào quan hệ kinh doanh BĐS thông qua chuyển nhượng QSDĐ, cả hai bên ngoài việc phải tuân thủ các quy định về chủ thể của pháp luật nói chung, họ còn phải đáp ứng các quy định của pháp luật

về đất đai nói chung và pháp luật về kinh doanh BĐS nói riêng [27]

- Đặc điểm về nguồn luật Như đã phân tích ở trên, tại Việt nam quy định khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

là một quy định mang tính Hiến định và là một nguyên tắc quan trọng, xuyên suốt điều chỉnh các quan hệ liên quan đến đất đai Vì vậy, nguồn luật quan trọng của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trước tiên là Hiến pháp, cụ thể là các quy định có liên quan trong Hiến pháp năm 2013 Ngoài ra, các quy phạm pháp luật về đất đai, về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế còn được quy định trong Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014, trong Luật Doanh nghiệp 2014, Luật ĐT 2014, Luật Bảo vệ môi trường và trong cả BLDS hiện hành (BLDS 2015)

- Đặc điểm về chế độ quản lý đất đai Tại Việt Nam, theo Hiến pháp năm

1980, 1992 và nay là Hiến pháp năm 2013 thì đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Dựa trên các nguyên tắc Hiến định này, hệ thống các quy phạm pháp luật về đất đai nói chung và về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế nói riêng được xây dựng trên nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nguyên tắc này chi phối cả quá trình xây dựng pháp luật về đất đai cũng như pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế Nói cách khác, chế độ quản lý đất đai dựa trên chế

độ công hữu; pháp luật nước ta không còn tồn tại các quy phạm về tư hữu đất đai Đây là điểm rất khác biệt của pháp luật Việt Nam về quản lý đất đai nói chung, về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế nói riêng so với pháp luật của các nước phát triển như Anh, Pháp, Mỹ, Nhật Bản… Ví dụ, BLDS của Nhật Bản quy định đất đai là tài sản (bất động sản), cá nhân có quyền tư hữu gần như tuyệt đối [25, tr.108, 211]

Đặc điểm này tất yếu sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến việc ban hành các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế

Nội dung của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế đề cập tới tất cả những vấn đề phát sinh hoặc có liên quan đến quan hệ chuyển nhượng QSDĐ giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là các chủ thể tham gia vào quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giữa các tổ chức kinh tế nói riêng Đặc điểm này làm nên tính đặc thù về nội dung của của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế với vai trò là một bộ phận quan trọng trong pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ tại Việt Nam

1.2.3 Nội dung của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế

Các điều khoản về hình thức là phần không thể thiếu của các loại hợp đồng tùy vào từng đối tượng của giao dịch và từng lĩnh vực mà pháp luật có quy định cụ thể về hình thức Theo quy định hiện nay của pháp luật đất đai tại Điểm a khoản 3 Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b điều này Như vậy theo quy định tại điểm b, khoản

3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 thì các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phải có công chứng hoặc chứng thực nếu không hợp đồng này sẽ không thỏa mãn điều kiện về hình thức của hợp đồng theo BLDS

Một cách thực dụng và hợp lý, khi các qui định chung đã cụ thể thì các qui định riêng không cần nhắc lại, vì điều đó sẽ gây sự lãng phí trong việc biên soạn, in ấn văn bản pháp luật mà không mang lại lợi ích gì mới Do đó, cách tốt nhất là qui định riêng chỉ nên qui định khái quát theo hướng chỉ dẫn áp dụng qui định chung có liên quan Như vậy, theo Điều 119 BLDS 2015 thì hình thức hợp đồng bao gồm 3 loại: lời nói, văn bản và hành vi cụ thể Trong đó: Hợp đồng bằng lời nói là những hợp đồng được giao kết dưới hình thức ngôn ngữ nói, bằng lời hay còn gọi là hợp đồng miệng Theo đó, khi thực hiện ký kết hợp đồng các bên giao kết hợp đồng trao đổi với nhau bằng lời nói, trực tiếp hoặc thông qua điện thoại, điện đàm, gửi thông điệp điện tử bằng âm thanh (tiếng nói)…để diễn đạt tư tưởng và ý muốn của mình trong việc xác lập, giao kết hợp đồng [44]

Theo quy định tại điều 501 của BLDS năm 2015 thì nội dung của hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ: Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong BLDS 2015 cũng được áp dụng với hợp đồng về QSDĐ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Nội dung của hợp đồng về QSDĐ không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan [44]

Mỗi điều khoản được quy định trong nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa pháp lý riêng, là cơ sở phát sinh quyền

và nghĩa vụ của hai bên, cơ sở giải quyết các tranh chấp về QSDĐ và liên quan đến quan hệ quản lý nhà nước về đất đai, mà trực tiếp là cáccơ quan có thẩm quyền tại địa phương Những nội dung quan trọng trong nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

1.3 Các yếu tố chi phối hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

1.3.1 Đường lối phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam trong lĩnh vực đất đai

Nhằm thực hiện chủ trương “mở rộng việc thực hiện và hoàn thiện các hình thức khoán sản phẩm trong nông nghiệp” của Hội nghị lần thứ 9 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IV, đồng thời phát huy những nhân tố tích cực, khắc phục các nhược điểm trong hình thức khoán sản phẩm đến nhóm lao động

và người lao động, Ban Bí thư đã ban hành Chỉ thị số 100-CT/TW ngày 13/1/1981 về cải tiến công tác khoán, mở rộng “khoán sản phẩm đến nhóm lao động và người lao động” trong hợp tác xã nông nghiệp (Khoán 100), trong đó đặt ra yêu cầu: “Phải quản lý chặt chẽ và sử dụng có hiệu quả tư liệu sản xuất của tập thể, không được phân tán ruộng đất, phân tán cơ sở vật chất - kỹ thuật của hợp tác xã và làm suy yếu kinh tế tập thể” [1]

Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng đánh dấu bước ngoặt phát triển trong đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta Đại hội đã đề ra phương hướng “đưa nông nghiệp tiến một bước theo hướng sản xuất lớn” Thực hiện nghị quyết của Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, ngày 05/4/1988, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 10-NQ/TW về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp với các quan điểm liên quan đến vấn đề tích tụ, tập trung ruộng đất (Khoán 10):

“Đối với đất trồng rừng và cây công nghiệp dài ngày, có thể giao quyền sử dụng

từ 1 đến 2 chu kỳ kinh doanh Đối với diện tích mặt nước và diện tích đất trồng cây lương thực, cây công nghiệp hàng năm trong các vùng quy hoạch về đất đai của địa phương, thời gian đó có thể từ 15 đến 20 năm Trong thời gian này, các chủ thể thực hiện hợp đồng được giao quyền thừa kế sử dụng cho con cái

và trong trường hợp chuyển sang làm nghề khác được chính quyền cho phép chuyển nhượng quyền tiếp tục sử dụng cho chủ khác” [2]

Dựa trên kết quả của “Khoán 100” và “Khoán 10”, Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa VII ban hành Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/6/1993 về tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn, trong đó nhấn mạnh chính sách giao quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho hộ nông dân: “Quy định thời gian SDĐ hợp lý đối với cây ngắn ngày

và cây lâu năm Khi hết thời hạn, người SDĐ có nhu cầu và đủ điều kiện sẽ được quyền tiếp tục sử dụng Chính sách hạn điền phải phù hợp với đặc điểm của từng vùng Đối với những người đang canh tác trên mức hạn điền, Chính phủ có quy định và hướng dẫn riêng để họ an tâm sản xuất…” Nghị quyết số 05-NQ/HNTW cũng góp phần tạo cơ sở cho việc sửa đổi Luật Đất đai năm

1987 [3]

Tiếp đó, Nghị quyết số 04-NQ/HNTW ngày 29/12/1997 của Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá VIII về tiếp tục đẩy mạnh công cuộc đổi mới, phát huy nội lực, nâng cao hiệu quả hợp tác kinh tế, cần kiệm để công nghiệp hoá, phấn đấu hoàn thành các mục tiêu kinh tế - xã hội đến nǎm 2000 đã xác định thực hiện chính sách ruộng đất phù hợp với sự phát triển nông nghiệp hàng hoá và chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn, tạo việc làm và thu nhập cho nông dân nghèo là yếu tố quan trọng để phát triển nông nghiệp và nông thôn Nghị quyết nhấn mạnh việc “khuyến khích và giúp đỡ các hộ nông dân đổi đất cho nhau để khắc phục tình trạng ruộng đất quá phân tán và manh mún” “đánh giá, phân loại các trường hợp nông dân không còn ruộng đất sản xuất để có chính sách, giải pháp xử lý phù hợp đối với từng trường hợp theo hướng vừa không để nông dân bị bần cùng hoá do không có đất sản xuất, vừa thúc đẩy quá trình tích tụ ruộng đất hợp lý theo tiến trình công nghiệp hoá” [4] Đặc biệt, Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 của Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về nông nghiệp, nông dân,

nông thôn tiếp tục khẳng định quan điểm về tích tụ, tập trung ruộng đất của Đảng [5]

Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII đã xác định một trong những phương hướng nhằm phát triển nông nghiệp và kinh tế nông thôn gắn với xây dựng nông thôn mới, đó là: “Có chính sách phù hợp để tích tụ,tập trung ruộng đất, thu hút mạnh các nguồn lực đầu tư phát triển nông nghiệp; từng bước hình thành các tổ hợp nông nghiệp - công nghiệp - dịch vụ công nghệ cao”

Gần đây nhất, Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XII về hoàn thiện thể chế kinh

tế thị trường định hướng XHCN khẳng định cần hoàn thiện pháp luật về đất đai, tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ, góp vốn bằng giá trị QSDĐ; hỗ trợ tích tụ, tập trung ruộng đất để phát triển công nghiệp, dịch

vụ ở nông thôn và nông nghiệp hàng hoá quy mô lớn, công nghệ cao, gắn với bảo đảm việc làm và thu nhập bền vững của nông dân, giữ vững ổn định chính trị - xã hội ở nông thôn [7]

Căn cứ đường lối, chủ trương của Đảng, hệ thống chính sách, pháp luật

về đất đai đã nhiều lần được ban hành, sửa đổi, bổ sung, trong đó vấn đề tích

tụ, tập trung ruộng đất bắt đầu được đề cập đến từ Luật Đất đai năm 1993

Luật Đất đai năm 2003 được ban hành vào tháng 12 năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993 không có thay đổi nhiều về thời hạn SDĐ và hạn mức giao đất nông nghiệp Hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định trên

cơ sở các quy định của BLDS và luật đất đai (Luật chuyên ngành) Luật Đất đai năm 2003 đã hình thành cơ chế cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai thông qua việc quy định về QSDĐ trong thị trường bất động sản (Điều 61, Điều 62

và Điều 63); mở rộng quyền cho người SDĐ gồm quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ [35]

Luật Đất đai năm 2013 được ban hành thể hiện định hướng của Nghị quyết số 19-NQ/TW về việc tiếp tục giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn theo hướng kéo dài hơn quy định hiện hành để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất và yên tâm đầu tư sản xuất, đồng thời, mở rộng hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp phù hợp với điều kiện cụ thể từng vùng, từng giai đoạn để tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai, từng bước hình thành những vùng sản xuất hàng hoá lớn trong nông nghiệp Luật quy định thời hạn SDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân là 50 năm

Hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối vẫn được giữ như quy định của Luật Đất đai năm 2003 nhằm bảo đảm tính ổn định của hệ thống pháp luật và đời sống của các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối [35]

Hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp được mở rộng lên không quá

10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất Việc quy định về hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân nhằm bảo đảm cho người nông dân có đất để sản xuất, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp, hình thành vùng sản xuất lớn, đáp ứng yêu cầu sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp

Ngoài ra, các nghị quyết của Quốc hội cũng nhiều lần đề cập đến nội dung về tích tụ, tập trung ruộng đất Nghị quyết số 142/2016/QH13 ngày 12/4/2016 về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2016 - 2020 đề ra nhiệm

vụ xây dựng chính sách phù hợp để tích tụ, tập trung ruộng đất, phát triển các vùng sản xuất quy mô lớn với hình thức đa dạng, phù hợp với điều kiện của

từng vùng [45] Nghị quyết số 24/2016/QH14 ngày 08/11/2016 về kế hoạch cơ cấu lại nền kinh tế giai đoạn 2016 - 2020 đề ra các nhiệm vụ trọng tâm để tái

cơ cấu nền kinh tế, trong đó có điều chỉnh diện tích đất phù hợp với mô hình sản xuất nông nghiệp mới; tổng kết tính hiệu quả của các mô hình trong thực tiễn, rút ra bài học về tích tụ, tập trung ruộng đất; khuyến khích và tạo điều kiện tích tụ đất nông nghiệp; thiết lập khung pháp lý cho thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về QSDĐ, nhất là với đất nông nghiệp [46] Nghị quyết số 32/2016/QH14 ngày 23/11/2016 về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện Chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới gắn với cơ cấu lại ngành nông nghiệp đặt ra yêu cầu nghiên cứu sửa đổi chính sách về đất đai để khuyến khích tích tụ ruộng đất, tiến hành cơ giới hóa, tạo điều kiện sản xuất hàng hóa lớn [47]

Như vậy, quan điểm nhất quán của Đảng và Nhà nước ta là tạo điều kiện cho tích tụ, tập trung ruộng đất, thể hiện ở việc gia tăng thời hạn giao đất cũng như tăng hạn mức nhận chuyển QSDĐ Chính sách, pháp luật đất đai về cơ bản

đã được hoàn thiện, tạo điều kiện cho người SDĐ tích tụ, tập trung đất đai theo quy mô lớn và yên tâm hơn trong việc đầu tư vào đất đai; thực tế đã có nhiều

mô hình và phương thức thực hiện có hiệu quả, đóng góp tích cực cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp của Việt Nam

1.3.2 Chế độ sở hữu đất đai

Theo hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam cơ sở pháp

lý xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đất đai được quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013

Sở hữu toàn dân tạo điều kiện để những người lao động có điều kiện tiếp cận đất đai Xã hội chủ nghĩa dựa trên nền tảng coi trọng lao động, rằng lao động tạo ra xã hội loài người, tạo ra của cải và tạo ra cuộc sống ngày càng tốt hơn cho con người theo nghĩa nhân văn Chính vì thế lao động là vinh quang, ai không

lao động mà sử dụng của cải một cách bất hợp pháp do người khác làm ra là phi đạo đức Sở hữu toàn dân về đất đai ít ra cũng cho ta cơ chế để người lao động

có quyền hưởng lợi ích từ đất đai một cách có lợi hơn, công bằng hơn và bình đẳng hơn Bởi vì sở hữu toàn dân là sở hữu chung của người Việt Nam, hiểu theo nghĩa người Việt Nam là công dân của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Cộng đồng gần 90 triệu người dân Việt Nam phải là những chủ nhân của đất đai trên lãnh thổ Việt Nam

Sở hữu toàn dân không phải là sở hữu nhà nước về đất đai Sở hữu toàn dân về đất đai là sở hữu chung của toàn dân, nhưng có sự phân chia việc thực hành quyền sở hữu giữa người sử dụng đất và Nhà nước Bản chất của cơ chế

đó là phân chia một cách hợp lý các quyền của chủ sở hữu đất đai giữa người dân và Nhà nước, cũng như giữa các cơ quan nhà nước các cấp

Sở hữu toàn dân về đất đai đem lại nhiều lợi ích phù hợp với điều kiện lịch sử cụ thể của Việt Nam Chế độ sở hữu toàn dân còn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của nước ta Chế độ sở hữu toàn dân nhấn mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình để cùng nhau giải quyết các vấn đề bất đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ đất Bởi vì, với chế độ pháp quyền xã hội chủ nghĩa, người dân có quyền cùng nhau xây dựng Hiến pháp quy định về cung cách sống chung và quyền hạn của Nhà nước trong xã hội Với việc quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong Hiếp pháp, khi đa số công dân bị bất lợi trong phân chia lợi ích từ đất đai, họ có thể yêu cầu Nhà nước sửa Luật Đất đai phục vụ mục đích chung của công dân, sửa chữa những mất công bằng trong phân phối lợi ích từ đất đai do cơ chế thị trường đem lại Nếu Hiến pháp tuyên bố sở hữu tư nhân về đất đai thì nhân danh quyền chủ sở hữu, bộ phận nhỏ dân cư sở hữu nhiều đất đai sẽ không cho phép đa số còn lại thay đổi chế độ phân phối lợi ích từ đất đai

Nếu chúng ta thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai và cho phép người nước ngoài thỏa thuận mua bán đất với tư nhân, thì nguy cơ mất nước từ hệ lụy của nền kinh tế thị trường sẽ thành hiện thực và thành quả đấu tranh kiên cường để giành độc lập của dân tộc ta sẽ có nguy cơ bị triệt tiêu bởi thế lực của đồng tiền

Nhiều quy tắc luật pháp thời ấy đã được người dân đón nhận một cách trân trọng đến mức khi năm tháng qua đi, các triều đại lần lượt thay đổi, sự áp dụng không còn mang tính ràng buộc trên phương diện pháp lý nữa, song chúng vẫn tiếp tục “sống” dưới dạng tập quán xã hội, được người dân tuân thủ và tôn trọng một cách mặc nhiên, không cần cưỡng hành

Dưới thời Pháp thuộc, tuy chính quyền thuộc địa chỉ chú trọng vào việc khai thác đất đai và tài nguyên của thuộc quốc hầu làm giàu cho mẫu quốc, hơn

là thỏa mãn nhu cầu sinh sống của người dân bản xứ, nhưng họ vẫn tìm cách

áp dụng nhiều giải pháp khoa học vào vấn đề quản lý điền địa Chính điều ấy

đã tạo nên sự ổn định xã hội trong một thời gian đủ dài để giúp phát triển kinh

tế và bảo đảm điều kiện khai thác thuộc địa thuận lợi Sắc lệnh điền thổ ngày 21/7/1925 là kết quả của một quá trình nghiên cứu khoa học như vậy mà chính quyền thuộc địa đã dày công thực hiện Mọi chủ thể pháp luật đều bình đẳng

mà không ai được hưởng bất kỳ ưu quyền nào hơn chủ thể kia Khi tham gia vào những giao dịch tài sản, thông qua các tổ chức do mình sở hữu hoặc chi phối, Nhà nước cũng chỉ là chủ thể pháp luật ngang bằng với các cá nhân và tổ chức thuộc khu vực tư nhân mà thôi

Sau Cách mạng tháng Tám 1945, chính quyền cách mạng cũng duy trì hiệu lực của Sắc lệnh điền thổ 1925 thêm một thời gian cho đến khi cuộc kháng chiến chống Pháp kết thúc vào năm 1954 Sau đó, một chính sách đất đai hoàn toàn mới dựa trên nền tảng của học thuyết kinh tế-chính trị Marx-Lénine dần hình thành, theo đó quyền sở hữu loại tài sản đặc biệt này thuộc về “toàn dân”, thông qua vai trò quản lý tập trung của Nhà nước với tư cách đại diện nhân dân

Dưới chế độ quản lý đất đai theo mô hình xã hội chủ nghĩa được áp dụng

từ năm 1955 ở miền Bắc và từ năm 1975 ở miền Nam, chế độ tư hữu đất đai chấm dứt và thay vào đó là định chế “quyền sử dụng đất”, xuất phát từ khái niệm

“sở hữu toàn dân” Đây là một khái niệm đặc biệt về quyền tài sản chỉ có ở các quốc gia thuộc khối Liên Xô cũ, nay vẫn tồn tại ở Trung Quốc và Việt Nam

Theo định chế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được luật pháp công nhận đầy đủ các quyền gắn liền với nó tương tự đối với quyền sở hữu các tài sản thông thường khác, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, v.v…) Tuy nhiên, sự định đoạt trong khuôn khổ quyền sử dụng đất không phải là một quyền trọn vẹn theo đúng nghĩa, mà trái lại tùy thuộc vào quyết định tối hậu của Nhà nước, người quản lý luật định của toàn bộ đất đai trên lãnh thổ quốc gia

Định chế quyền sử dụng đất sau hàng chục năm hiện hữu ở nước ta đã đóng trọn vai trò lịch sử của nó và phát huy tác dụng đáng kể trong công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội Tuy nhiên, khi nền kinh tế chuyển đổi theo hướng thị trường, định chế này đã và đang gây ra một số trở ngại cho sự phát triển tiếp theo của nền kinh tế và đe dọa sự ổn định xã hội Có thể liệt kê cụ thể như sau:

Toàn bộ hệ thống đăng bạ điền địa khoa học tồn tại hơn nửa thế kỷ (vốn dựa trên cơ sở quyền tư hữu đất đai) đã bị xóa bỏ hoàn toàn và thay bằng một

hệ thống đăng ký phức tạp, rườm rà, không những không hiệu quả và thiếu ổn định mà còn gây nhiều tốn kém về tiền của và thời gian cho ngân sách quốc gia

và những người có quyền lợi liên quan Các loại sổ đỏ, sổ hồng và sổ trắng ghi nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thay nhau ra đời, song giá trị và công năng của từng loại vẫn đầy biến động và chưa định dạng rõ ràng Việc hành xử các quyền gắn liền với quyền sử dụng đất, đặc biệt là quyền định đoạt,

do vậy trở nên bấp bênh và khó khăn Do người sử dụng đất không có quyền

sở hữu trên phương diện pháp lý nên mỗi khi muốn chuyển nhượng đất, trình

tự thực hiện bị kéo dài vì người chuyển nhượng phải “hoàn trả” lại “đất không

sử dụng” cho Nhà nước trước khi người thụ hưởng được trao quyền sử dụng thông qua hình thức giao hoặc thuê đất từ Nhà nước Nếu quyền tư hữu đất được công nhận, thì chủ sở hữu đất sẽ chuyển nhượng trực tiếp quyền sở hữu của mình cho người thụ hưởng như trong trường hợp các tài sản thông thường khác Lúc đó ắt hẳn thủ tục hành chính nhiêu khê xung quanh câu chuyện đất đai sẽ giảm thiểu, và phí tổn xã hội để phát triển kinh tế cũng giảm đi đáng kể Việc quy hoạch sử dụng đất tuy trên lý thuyết thuộc về Nhà nước, nhưng trên thực tế các quan chức địa chính địa phương toàn quyền quyết định, nên tình trạng lạm dụng quyền hành biến đất công thành đất tư, bồi thường di dời không thỏa đáng để trục lợi, nhận hối lộ để phê duyệt và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong những dự án kinh doanh bất động sản đã và sẽ tiếp tục xảy ra trầm trọng, tạo nên bất mãn xã hội ngày càng sâu rộng Điều này là nguyên nhân chính của nạn khiếu kiện đông người tại những thành phố lớn

Cốt lõi của tất cả những trở ngại nêu trên bắt nguồn từ sự kết hợp khiên cưỡng của hai khái niệm vốn dĩ khác biệt nhau để tạo nên định chế quyền sử dụng đất, đó là khái niệm “quyền sở hữu tài sản” theo tư duy pháp lý và khái niệm “sở hữu toàn dân” theo tư duy chính trị – ý thức hệ Trong nền kinh tế kế hoạch tập trung được xây dựng trên nền tảng lý luận Marx-Lénine, tư duy chính trị thắng thế nên sở hữu toàn dân đối với đất đai không tạo ra nhiều vấn đề nan giải cho xã hội, vì khi ấy nền kinh tế được hoạch định theo kế hoạch tập trung

và mọi bất đồng có thể giải tỏa bằng mệnh lệnh hành chính từ Nhà nước Tuy nhiên, khi chính sách cải cách kinh tế theo hướng thị trường được áp dụng, yếu

tố thị trường sẽ ngày càng chi phối sự phát triển, tư duy pháp lý tất yếu trở nên thắng thế và đòi hỏi phải xem xét lại tính phù hợp của khái niệm sở hữu toàn dân đối với đất đai Cưỡng lại yêu cầu này sẽ khiến động lực phát triển kinh tế

bị triệt tiêu và ổn định xã hội bị đe dọa

Tiểu kết Chương 1

Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế thông qua hợp đồng

là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm của các nhà nghiên cứu khoa học, đặc biệt khi thị trường bất động sản vẫn sôi động thu hút được nhiều nhà đầu tư như hiện nay Nội dung chương 1 của luận văn làm rõ các khái niệm công cụ như chuyển nhượng QSDĐ, tổ chức kinh tế, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nội dung về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được phân tích tập trung ở một số nội dung như hình thức, nguyên tắc, điều kiện, giải quyết tranh chấp hợp đồng Bên cạnh đó, nội dung chương cũng phân tích sự ảnh hưởng của chủ trương, đường lối của Đảng ta trong công tác chuyển nhượng QSDĐ, cơ chế sở hữu đất đai tại Việt Nam cũng như mục đích

sử dụng đất Kết quả nghiên cứu tại chương 1 sẽ là tiền đề quan trọng để thực hiện nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn triển khai tại chương 2

Chương 2 THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH

TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN

TẠI QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.1 Thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013

2.1.1 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đó: Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai

về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai

Theo đó, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế cụ thể:

- Tổ chức kinh tế có pháp nhân sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất

- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất

2.1.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ cũng là điều kiện chung để thực hiện giao dịch QSDĐ Các điều kiên trên là những điều kiện được áp dụng không chỉ riêng cho tổ chức kinh tế mà chung cho những chủ thể SDĐ khi thực hiện giao dịch QSDĐ của mình, và cũng là điều kiện đòi hỏi chung đối với việc thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ, chứ không chỉ riêng chuyển nhượng QSDĐ Thiếu những điều kiện này thì dù có quyền, tổ chức kinh tế cũng như người SDĐ khác cũng không thể thực hiện được quyền giao dịch QSDĐ mà họ có

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, các điều kiện chung để thực hiện quyền giao dịch QSDĐ bao gồm: Có giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận); đất không tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; và trong thời hạn SDĐ Phần dưới đây sẽ phân tích thực trạng pháp luật về các vấn đề này

- Điểu kiện liên quan đến QSDĐ để được chuyển nhượng QSDĐ, người chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận QSDĐ

Như vậy, trải qua nhiều thời gian kể từ năm 1987 cho đến nay, điều kiện phải có giấy chứng nhận QSDĐ vẫn chưa thay đổi và luôn là điều kiện đầu tiên phải tuân thủ nếu muộn chuyển nhượng QSDĐ Người viết cho rằng quy định này là phù hợp, là đ ng đắn vì Giấy chứng nhận QSDĐ là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để nói lên rằng người chuyển nhượng là người có QSDĐ hợp pháp

Và chỉ khi là người SDĐ hợp pháp thì họ mới có quyền tài sản đối với đất và

do đó họ mới có quyền giao dịch nó

- QSDĐ không có tranh chấp

Để chuyển nhượng QSDĐ, người chuyển nhượng phải bảo đảm là không

có tranh chấp về QSDĐ.Như đã phân tích, việc tổ chức kinh tế thực hiện quyền giao dịch QSDĐ, cụ thể là quyền chuyển nhượng QSDĐ thể hiện tổ chức kinh

tế đang thực hiện quyền tài sản của mình đối với QSDĐ Hay nói cách khác, tổ

chức kinh tế phải là chủ sở hữu của tài sản QSDĐ thì mới đủ tư cách đưa QSDĐ của mình vào giao dịch, kinh doanh chuyển nhượng cho chủ thể khác Nếu QSDĐ được chuyển nhượng có tranh chấp thì chưa thể xác định tổ chức kinh

tế là chủ thể thực sự có quyền hợp pháp đối với diện tích đất chuyển nhượng

Vì vậy, muốn chuyển nhượng QSDĐ thì tổ chức kinh tế chỉ có thể thực hiện sau khi tranh chấp đã được giải quyết và QSDĐ được xác định là của chính tổ chức kinh tế, không có tranh chấp nhằm tránh lôi kéo thêm bên nhận chuyển nhượng vào quá trình tranh chấp làm phức tạp thêm quan hệ

Tuy nhiên, bất cập là ở chỗ, tiêu chí nào để xác định QSDĐ đang có tranh chấp lại không được pháp luật đất đai quy định Luật Đất đai 2013 chỉ đưa ra định nghĩa về tranh chấp, theo đó, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người SDĐ giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai Khi tranh chấp xảy ra, nếu không tự hòa giải được, người SDĐ phải đưa tranh chấp đất đai đến hòa giải tại UBND cấp xã16 Nếu hòa giải không thành thì tranh chấp đất đai mới được đưa đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết Theo đó, luật chỉ đặt ra trình tự, thủ tục để giải quyết tranh chấp đất đai Tuy có định nghĩa thế nào là tranh chấp đất đai, nhưng nội hàm của định nghĩa này khá rộng, bao gồm cả tranh chấp về quyền và nghĩa vụ Điều này dễ dẫn đến sự lạm dụng tranh chấp, gây cản trở việc thực hiện QSDĐ hợp pháp, trong đó có việc chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế nói riêng và của người SDĐ nói chung Bởi

lẽ, bản chất tranh chấp bắt nguồn từ sự bất đồng giữa các chủ thể, xuất phát từ

ý chí của họ, nhưng không phải là hành vi vi phạm pháp luật, nên không thể kiểm soát Do vậy, nếu không có một tiêu chí, một cơ sở hợp lý để xác định có hay không có tranh chấp đang diễn ra đối với một diện tích đất nhất định, thì việc chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế trong nước có thể dễ dàng bị cản trở bởi những lý do nhất định từ phía người SDĐ khác, các chủ thể cạnh tranh, hoặc kể cả từ cơ quan, cán bộ quản lý có thẩm quyền