Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là hoàn toàn trung thực, khách quan và chưa từng được dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Huế, ngày tháng 02 năm 2019

Tác giả luận văn

Trương Ngọc Minh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc thầy giáo TS Lê Thanh Bồn đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy, cô giáo Phòng Đào tạo, Khoa Tài Nguyên đất và Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Huế đã tận tình giúp

đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị, cán bộ viên chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hướng Hóa, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hướng Hóa, cán bộ các phòng, ban, đơn vị thuộc UBND huyện Hướng Hóa, các tổ chức tín dụng trên địa bàn huyện, Phòng Công chứng số 2 cùng bà con nhân dân trên địa bàn huyện Hướng Hóa

đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Huế, ngày tháng 02 năm 2019

Tác giả luận văn

Trương Ngọc Minh

TÓM TẮT

Để đánh giá được thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác này

trong thời gian tới, đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị” được tiến hành thực hiện

Để thực hiện đề tài, chúng tôi đã sử dụng các phương pháp: thu thập số liệu thứ cấp tại các cơ quan chức năng, thu thập các số liệu sơ cấp bằng cách điều tra phỏng vấn các cán bộ thực hiện công tác giao dịch bảo đảm, các cán bộ của tổ chức tín dụng, các cán bộ phòng công chứng, các hộ gia đình/cá nhân tham gia công tác giao dịch bảo

đảm, rồi dùng phương pháp thống kê, xử lý số liệu để thể hiện thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm tại huyện Hướng Hóa

Kết quả nghiên cứu của đề tài tóm tắt như sau:

- Quy định về thành phần hồ sơ, quy trình và thời gian thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa, về cơ bản phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành, nhưng Bộ thủ tục hành chính về lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm chưa có các quy định về đối tượng được miễn giảm lệ phí giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất; Thời gian thực hiện đã được rút ngắn hơn từ việc ban hành các thủ tục hành chính với chủ trương đẩy mạnh công tác cải cách hành chính (cắt giảm 1/3 thành phần hồ sơ, 1/3 thời gian giải quyết hồ sơ)

- Tổng số đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến ngày 01/7/2018 là 12.367 hồ sơ, được thực hiện nhiều nhất tại khu vực trung tâm là 02 thị trấn và 05 xã dọc Quốc lộ 9, nơi có mật độ dân số đông, giá trị kinh tế đất lớn;

- Qua điều tra các đối tượng liên quan về những kiến thức, sự hiểu biết chung

về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm thì tỷ lệ trả lời đúng ở đối tượng tương đối cao, trung bình đạt 94,46%, trong đó cao nhất là cán bộ làm công tác giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai 100%; đối tượng cán bộ tổ chức tín dụng đạt 98,33% và người sử dụng đất là 85,11% Như vậy, các đối tượng liên quan khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cũng đã có những hiểu biết khá đầy đủ về các quy định của pháp luật

- Khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa, còn một số vướng mắc về chính sách liên quan đến hoạt động tín dụng, chính sách về đất đai và công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố

cáo của địa phương./

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1.1 Khái niệm đất đai và vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội 4

1.1.2 Khái niệm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vai trò và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 6

1.1.3 Các vấn đề liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và quy trình giao dịch bảo đảm 10

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 16

1.2.1 Kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới 16

1.2.2 Thực tiễn công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam 17

1.3 MỘT SỐ CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM 23

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 25

2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 25

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 25

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 25

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 26

2.4.3 Phương pháp thống kê mô tả 27

2.4.4 Phương pháp thang đo 27

2.4.5 Phương pháp so sánh 28

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29

3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI VÀ TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN HƯỚNG HÓA, TỈNH QUẢNG TRỊ 29

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị 35

3.1.3 Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa42 3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 52

3.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 52

3.2.2 Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị 57

3.2.3 Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo ý kiến của các bên có liên quan 61

3.3 ĐÁNH GIÁ NHỮNG ƯU ĐIỂM VÀ TỒN TẠI CỦA CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN HƯỚNG HÓA, TỈNH QUẢNG TRỊError! Bookmark not defined 3.3.1 Ưu điểm Error! Bookmark not defined 3.3.2 Những khó khăn, tồn tại ảnh hưởng trong đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hướng HóaError! Bookmark not defi 3.4 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN HƯỚNG HÓA, TỈNH QUẢNG TRỊ 81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined.

1 KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined.

2 KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined.

TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined.

PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Quy mô và cơ cấu các loại đất huyện Hướng Hoá 32Bảng 3.2 Cơ cấu giá trị sản xuất huyện Hướng Hóa thời kỳ 2015 - 2017 36Bảng 3.3 Tình hình dân số và lao động của huyện qua 3 năm 2015 - 2017 40Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất đai và tình hình biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất của huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị 50Bảng 3.5 Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của huyện Hướng Hóa theo đơn vị hành chính 60Bảng 3.6 Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014-2018 57Bảng 3.7 Sự hiểu biết chung của các bên có liên quan đối với công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất 61Bảng 3.8 Ý kiến của người dân về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất65Bảng 3.9 Ý kiến của người dân về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất phân theo khu vực điều tra 67Bảng 3.10 Ý kiến của cán bộ tổ chức tín dụng về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất 74Bảng 3.11 Ý kiến của cán bộ thực hiện giao dịch bảo đảm về công tác đăng ký giao

dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa lý của huyện Hướng Hóa 29

Hình 3.2 Sơ đồ trình tự thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ của huyện Hướng Hóa theo Quyết định số 1410/QĐ-UBND ngày 24/6/2016 của UBND tỉnh Quảng Trị 55

Hình 3.3 Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của huyện Hướng Hóa giai đoạn 2014-2018 58

Hình 3.4 Mức độ hài lòng của người dân 66

Hình 3.5 Ý kiến của người dân về việc vay tiền so với giá trị QSD đất 69

Hình 3.6 Ý kiến của cán bộ tín dụng về mục đích vay vốn của người dân 71

Hình 3.7 Nhu cầu vay vốn của người dân theo ý kiến của cán bộ tín dụng 72

MỞ ĐẦU

1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở nước ta hiện nay, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà

họ đã đóng góp Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân

Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao sử dụng và có những quy định

để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể thực hiện các quyền của người

sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, đăng ký thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất…

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày càng không ngừng gia tăng Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được diễn ra phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, tín chấp, ký cược… và một phần các hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm

Trong những năm qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật Mặt khác, đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa, hạn chế các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa

án giải quyết các tranh chấp đó Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập như các văn bản quy phạm pháp luật

nhiều, đôi lúc còn chồng chéo, chưa chặt chẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm cho người sử dụng đất

Huyện Hướng Hóa là cửa ngõ phía Tây của tỉnh Quảng Trị với nhiều ưu thế về

vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh

tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện, do đó nhu cầu huy động vốn để đầu tư ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra ngày càng sôi động trên địa bàn huyện Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết

Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, việc tiến hành thực hiện đề tài:

“Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị” là thực sự cần thiết

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

a Mục tiêu chung

Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

b Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị

- Đánh giá được ưu, nhược điểm công tác giao dịch bảo đảm của các bên có liên quan

- Đề xuất được một số giải pháp góp phần tạo điều kiện thuận lợi nhất và nâng cao hiệu quả nhất của công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

- Góp phần giúp các nhà quản lý ở địa phương có được những thông tin cơ bản,

đánh giá về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với

đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa nói riêng và tỉnh Quảng Trị nói chung, làm cơ sở đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác giao dịch bảo đảm tại địa phương

- Kết quả nghiên cứu đề tài làm tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu khác có liên quan

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1 Khái niệm đất đai và vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế -

xã hội

1.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật ngữ Đất và Đất đai, ví dụ, như Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất, phân loại đất, phân loại đất đai Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này

Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai và trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay đưa ra nhiều định nghĩa về đất đai khác nhau Cụ thể như:

- "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh

tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng" [27]

- “Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh, quốc phòng” [28]

- “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng” [29]

Về thuật ngữ khoa học, đất đai là khái niệm bao quát bao gồm phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, không gian bên trên và bên dưới theo chiều thẳng đứng, tính chất thổ nhưỡng của đất và các thuộc tính khác đi kèm Có rất nhiều định nghĩa về đất đai, tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai là:“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa )” [19]

Trong đề tài này, khái niệm về đất đai chủ yếu được hiểu theo nghĩa là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố cấu thành đi kèm, đặc biệt là gắn với mục đích sử dụng đất được phép theo luật định và không đi sâu nghiên cứu về tính chất thổ nhưỡng của đất, môi trường, địa chất, …

1.1.1.2 Vai trò của đất đai đối với con người và phát triển kinh tế - xã hội

Luật Đất đai năm 1987 đã khẳng định, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Đất đai là tài nguyên có hạn, quý giá của mỗi quốc gia là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội Nếu không có đất đai thì không thể bố trí các ngành sản xuất, do

đó con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước sự tồn tại của con người và được con người khai phá chiếm hữu Đất đai cùng với lao động của con người tạo nên của cải vật chất nuôi sống con người; đất đai là địa bàn phân bố dân cư, tư liệu sản xuất đặt biệt đối với các ngành nông, lâm, ngư nghiệp;

là môi trường sinh sống quan trọng nhất của con người Đất đai gắn bó với sự tồn tại

và phát triển của con người, có vai trò rất quan trọng đối với đời sống con người Vai trò kinh tế của đất đai được Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra của cải vật chất” [19]

Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp, đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tượng lao động Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tượng lao động, đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội Vai trò của đất đai đối với đời sống và sản xuất thật to lớn và đa dạng Hội nghị các Bộ trưởng Môi trường các quốc gia châu Âu năm

1973 tại Luân Đôn đã đánh giá: “Đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất”

Đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Đất đai cần thiết cho tất cả các ngành kinh tế quốc dân Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất và dịch vụ như một tư liệu sản xuất đặc biệt Trong bối cảnh hiện nay, các tác động của con người trong việc khai thác và sử dụng đất đai hoàn toàn bị chi phối bởi các quy luật kinh tế - xã hội

Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt

động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hóa,

từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là nguồn vốn to lớn của đất nước, đất đai tạo ra nguồn thu đáng kể từ hoạt động kinh tế trên đất vì đó là đầu vào không thể thiếu được của mọi hoạt động kinh tế Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước đất đai càng trở thành một nguồn vốn quan trọng tạo ra tiềm lực phát triển đất nước Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt Chúng ta có thể khái quát vai trò quan trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau:

- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội

- Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân cư lao động

- Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người

- Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh quốc phòng quốc gia

- Đất đai tạo nguồn tài chính cho chi tiêu của bộ máy nhà nước và đầu tư phát triển kinh tế

1.1.2 Khái niệm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vai trò và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

1.1.2.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),

“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 21) Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được

sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích Nhà nước cũng như người sử dụng đất Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm

vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng đất được chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có thể hạn chế hoặc có thể lâu dài nhưng không phải vĩnh viễn; sự chiếm hữu này chỉ là

để sử dụng đất đúng mục đích, đúng phạm vi ranh giới được giao, cho thuê dưới các

hình thức giao đất có thu tiền, giao đất không thu tiền, thuê đất trả tiền hàng năm hoặc một lần, công nhận quyền sử dụng đất Trong những trường hợp này, quyền sử dụng đất của Nhà nước trao cho người sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể

Quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi

Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ các tài nguyên đất đai Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền

sở hữu đất đai về kinh tế Trong nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tực mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích và như vậy, quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng trên những khu đất, thửa đất cụ thể vào những mục đích nhất định; quyền sử dụng đất của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất dô đầu tư của Nhà nước mang lại [24]

Về quyền định đoạt đất đai của Nhà nước đây là quyền năng cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất, khu đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất

Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như thế nào? Như đã nói ở trên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân những mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là đồng sở hữu đối với đất đai nhưng người dân

có quyền sử dụng đất thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân (tổ chức, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất để quản lý, sử dụng Điều này, cũng đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai ghi nhận và vì vậy, Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất”, “người sử dụng đất” hay nói cách khác là quyền sử dụng đất của người sử dụng đất [28]

Theo Điều 1 Luật Đất đai năm 1993: “…Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước còn cho

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không thể phân chia làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà không làm mất ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người

sử dụng đất” chính là sự sáng tạo của pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nối trên va làm hài hòa được các lợi ích quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15]

Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:

quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được pháp luật bảo vệ khi người khác xâm phạm), quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng đất được thể hiện khác nhau tùy thuộc vào đối tượng sử dụng đất là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao hay cho thuê đất [15]

Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 67 Luật Đất đai năm 2013)

Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện sử dụng đất và trên thực tế người được giao quyền sử dụng đất các loại thực hiện các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền

sử dụng đất cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất (Điều 4, Luật Đất đai năm 2003)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [32]

1.1.2.2 Vai trò và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Vai trò của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận (GCN) là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo

vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa

vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai

GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng

GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai Người sử dụng đất được cấp GCN để thực hiện các quyền của mình như chuyển nhượng, tặng cho, đăng ký thế chấp, góp vốn… hay được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm … đất đai

- Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất: Tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

+ Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện

các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.3 Các vấn đề liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và quy trình giao dịch bảo đảm

1.1.3.1 Các khái niệm 1.1.3.1.1 Khái niệm về giao dịch bảo đảm

Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ, giao dịch bảo đảm được hiểu “là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”

Theo quy định khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử

lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm

Cầm cố tài sản theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự [30]

Thế chấp tài sản theo Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

Đặt cọc theo Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản Trong trường hợp, hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác [30]

Ký cược theo Điều 359 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có

giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê Trong trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê [30]

Ký quỹ theo Điều 360 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng [30]

Bảo Lãnh theo Điều 361 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh)

sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa

vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình [30]

Tín chấp theo Điều 372 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một tổ chức chính trị -

xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tại địa phương, Công đoàn cơ sở…) có thể đảm bảo bằng tín chấp cho cá nhân của tổ chức mình, hộ gia đình nghèo tại địa phương vay một khoản tiền tại Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo quy định của Chính phủ [30]

Tại Điều 2 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch

bảo đảm định nghĩa: “Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch

bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm”

1.1.3.1.2 Khái niệm về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở

dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật [11]

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai theo trình tự, thủ tục quy định Nghị định số 43/2010/NĐ-CP ngày 23/10/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm[11] và tại Thông tư liên tịch

số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [9]

1.1.3.2 Phân loại các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất

Theo quy định tại Điều 4 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường, các trường hợp đăng

ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;

- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;

- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;

- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;

- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;

- Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;

- Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp;

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư

dự án xây dựng nhà ở;

- Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

- Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của

tổ chức, cá nhân;

- Dự án công trình xây dựng, công trình xây dựng khác;

- Rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm đang hình thành hoặc đã hình thành

do bên thế chấp tạo lập và bên thế chấp xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp

Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký ghi nhận các thông tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai vào Sổ địa chính hoặc Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp

Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà

ở là việc cơ quan có thẩm quyền xác nhận chuyển tiếp đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và Đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp trong các trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc sang đăng ký thế chấp nhà ở mà đến thời điểm chuyển tiếp các bên chưa xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản đó

1.1.3.3 Quy trình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Về thành phần hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất: Theo quy

định tại Điều 19 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường thì người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC;

+ Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định;

+ Giấy chứng nhận;

+ Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:

Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người

được ủy quyền;

Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1

Điều 13 của Thông tư này, nếu có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp

- Về quy trình thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất: Theo

quy định tại Điều 29, Điều 30 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường thì quy trình thực hiện được quy định

Người yêu cầu đăng ký lựa chọn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp đến một trong các

cơ quan, đơn vị sau đây:

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;

- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là

hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND cấp xã;

- Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương

đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ

Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký

- Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP và khoản 1 Điều 9 của Thông tư này thì Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng

ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định

- Đối với trường hợp đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi, xóa đăng ký mà không có căn cứ từ chối đăng ký thì trong thời hạn quy định tại Điều 8 của Thông tư này, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

Ghi nội dung đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi hoặc xóa đăng ký và thời điểm đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Đối với trường hợp đăng ký thay đổi tài sản gắn liền với đất là tài sản hình thành trong tương lai đã được hình thành và bên thế chấp đề nghị chứng nhận quyền

sở hữu tài sản vào Giấy chứng nhận thì phải thể hiện cụ thể nội dung sau vào Sổ địa chính, Giấy chứng nhận khi có thay đổi là: “Tài sản gắn liền với đất đã hình thành, được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận và tiếp tục thế chấp (ghi tên tài sản) tại (ghi tên bên nhận thế chấp)”;

Sau khi ghi vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì ghi nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) tại Mục “Chứng nhận của cơ quan đăng ký” trên Đơn yêu cầu đăng ký

- Trường hợp đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, ghi

“Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp” vào Sổ địa chính và ghi nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) tại Mục “Chứng nhận của cơ quan đăng ký” trên Đơn yêu cầu đăng ký và thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản thế chấp cho các bên cùng nhận thế chấp đã đăng ký trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ

- Về thời gian thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất: Tại

Điều 8 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định:

+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả đối với các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều 4 của Thông tư này ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo

Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá

03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) thì trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa thì thời hạn chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai được thực hiện theo Quyết định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh)

Trường hợp nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại UBND cấp xã hoặc nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký được tính từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc do Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa chuyển đến

+ Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không bao gồm thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 9 hoặc thời gian thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quy định tại Điều 32 của Thông tư này

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.2.1 Kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới

Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới:

* Thụy Điển:

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch

sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa [21] Cụ thể:

- Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp [22]

+ Bước 1: Trước tiên người sở hửu đất đai phải làm Đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tòa

án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển

+ Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay

Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp

Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2)

Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản;

bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp

Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên

đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân

hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay

Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay

+ Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi hành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp

sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

* Trung Quốc:

Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản

lý của chính quyền địa phương và Trung ương nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc [23]

Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai [23]

Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao” Quyền sử dụng đất được

“cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít

và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp [16]

Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc [20]

1.2.2 Thực tiễn công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam

1.2.2.1 Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước

Trong nền kinh tế kế hoạch toán tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịu trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như không tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế, ở nước ta, thời kỳ này không có pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm [27]

Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm cuối cùng của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu của quá trình thực hiện chuyển đổi nền kinh

tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989, Pháp lệnh hợp đồng dân

sự năm 1991, lần đầu tiên các biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt cọc đã được luật hoá trong văn bản của Nhà nước

Tuy nhiên, trong thời kỳ đầu thực hiện chuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được tiếp cận dưới góc độ là biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công khai hoá các quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó

Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói chung và những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng trong nhiều trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên mà chủ yếu thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước

Chính tư duy kinh tế kế hoạch hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực tiễn đời sống kinh tế, dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng nền kinh tế thị trường đã có sự ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm

Có thể nói giao dịch bảo đảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy định riêng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế và biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự trên nền quan điểm pháp lý phân biệt rạnh ròi giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự

Theo đó, hai văn bản quy phạm pháp luật được xem là “xương sống”, phục vụ trực tiếp cho việc xây dựng và điều tiết sự vận hành của các quan hệ thị trường là Pháp lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều quy định về biện pháp thi hành nghĩa vụ, tuy nhiên, giữa hai Pháp lệnh và các văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề này lại có nhiều nét khác biệt

Điều này thể hiện ở chỗ:

Thứ nhất, về loại hình giao dịch bảo đảm Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh; trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, ngoài thế chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc cũng được xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Thứ hai, về nội dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17/HĐBT ngày 16/01/1990 của Hội đồng

bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (sau đây gọi là Nghị định số 17/HĐBT), bảo lãnh được coi là biện pháp bảo đảm mang tính chất “đối vật”

Tại Điều 2 Nghị định số 17/HĐBT, bảo lãnh được định nghĩa là “sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của người nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay cho người được bảo lãnh khi người này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết.” Trong khi

đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, bảo lãnh lại được hiểu “là việc cá nhân hoặc pháp nhân, gọi chung là người bảo lãnh, cam kết chịu trách nhiệm thay cho người được bảo lãnh, nếu đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện hợp đồng không đúng thoả thuận [18]

Người bảo lãnh chỉ có thể bảo lãnh bằng tài sản hoặc bằng việc thực hiện một việc.” (Điều 40) Như vậy, khác với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo lãnh trong Pháp lệnh hợp đồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang tính chất đối vật) hoặc bằng hành vi cụ thể (mang tính chất đối nhân)

Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Trên nền tư duy quan hệ pháp luật giữa các đơn vị kinh tế thuộc sở hữu nhà nước mà đại diện chủ yếu là các doanh nghiệp nhà nước là quan hệ mang tính chất

“công”, chịu sự quản lý và điều hành trực tiếp của chủ sở hữu là Nhà nước thông qua các “chỉ tiêu”, “pháp lệnh”, còn quan hệ pháp luật dân sự là các quan hệ mang tính chất “tư” nên quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự có phần “mềm dẻo” và “linh hoạt” hơn so với quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế

Một đặc điểm nữa của pháp luật thời kỳ này, giao dịch bảo đảm là đã bước đầu

có những quy định mang tính khuyến nghị bên có quyền cần tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm Tuy nhiên, pháp luật mới chỉ dừng lại ở mức độ đưa

ra quy định mang tính cảnh báo bên có quyền mà chưa luật hoá cơ chế công khai thông tin để bên cho vay (bên có quyền) biết được thông tin về tài sản bảo đảm

Theo quy định tại Mục V, Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990 của trọng tài kinh tế nhà nước hướng dẫn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế, khi áp dụng biện pháp thế chấp, “Để tránh tình trạng một số tài sản được đem thế chấp nhiều nơi bên

đòi thế chấp phải xem xét cụ thể tài sản đó hiện còn đang thế chấp ở đâu chưa Nếu tài sản đó hiện không thế chấp ở một nơi nào khác thì khi nhận thế chấp cần yêu cầu giữ giấy tờ sở hữu tài sản đó nhằm ngăn chặn không để cho tài sản đó được đem thế chấp nơi khác.”

Điều này cho thấy, ý nghĩa và mục đích của khuyến nghị mang tính cảnh báo này là nhằm hạn chế và loại trừ tình trạng dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, chứ không phải nhằm giảm thiểu rủi ro cho bên nhận bảo đảm sau trong trường hợp tài sản bảo đảm đã được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trước

đó Có thể nói, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ còn ở phạm vi hẹp và mang tính sơ khai, một số quy định còn chưa phù hợp với sự phát triển của thị trường tín dụng hiện đại

Mặc dù vậy, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự cũng đã đặt nền móng quan trọng cho việc hình thành và phát triển của pháp luật về giao dịch bảo đảm tại Việt Nam, tạo tiền đề cần thiết cho sự ra đời của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

1.2.2.2 Giai đoạn Bộ luật Dân sự 1995 có hiệu lực

Bộ Luật Dân sự năm 1995 ra đời, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được quy định đầy đủ hơn, bao gồm các quy định chung về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và các quy định cụ thể về từng biện pháp như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm Đây có thể xem là một bước tiến mới của Bộ luật nước ta về giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, việc để Pháp lệnh hợp đồng kinh tế có hiệu lực thi hành song song với BLDS đã làm cho tình trạng cùng tồn tại các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự và pháp luật kinh tế vẫn tiếp tục được duy trì cho dù các quy định về vấn đề này trong nhiều trường hợp thể hiện nhiều quan điểm và nội dung pháp lý không thống nhất Bên cạnh đó, Ngân hàng nhà nước đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật thi hành các quy định của BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng [28]

Như vậy, thay vì quy định thống nhất về giao dịch bảo đảm, pháp luật thời kỳ này lại phân chia các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo từng lĩnh vực áp dụng, đó là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực dân sự, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh tế, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng Thực tế cho thấy, sự thiếu nhất quán của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm đã dẫn đến nhiều hệ lụy về mặt pháp lý cũng như nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng

Dấu ấn mang tính đột phá của pháp luật thời kỳ là sự ra đời của Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm Lần đầu tiên, giao dịch bảo đảm được coi là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công

bố công khai lịch sử tồn tại của các quyền (giao dịch) cũng như chủ thể quyền (giao dịch) đối với tài sản bảo đảm, nó góp phần bảo vệ chủ thể quyền đã được công khai hoá, đồng thời loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau; tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự [14]

1.2.2.3 Giai đoạn từ khi Bộ luật Dân sự 2005

Theo khoản 1 Điều 323 Bộ Luật Dân sự năm 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp [30]

Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm theo (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm

Có thể thấy, BLDS 2005 không chỉ ra những đặc điểm chung, cơ bản nhất của các giao dịch bảo đảm mà chỉ liệt kê những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự Điều này hoàn toàn khác so với khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật nhiều nước Tuy nhiên, giao dịch bảo đảm trong BLDS 2005 đã bộc lộ một

số điểm hạn chế, bất cập trong môi trường tín dụng hiện đại Bởi lẽ, công khai hoá những thông tin về các giao dịch bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp, đặt cọc,

ký cược, ký quỹ vẫn còn là chưa đủ để loại trừ rủi ro đối với nhà đầu tư Chính vì vậy,

để khắc phục những tồn tại trên Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số BTP và Thông tư số 07/2007/TT-BTP quy định các lợi ích được bảo đảm khác, đó là một số hợp đồng như hợp đồng mua trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu của bên bán, hợp đồng cho thuê có thời hạn từ một năm trở lên, hợp đồng cho thuê tài chính … và được biết đến dưới một định chế chung là “đăng ký hợp đồng” hay “thông báo kê biên tài sản thi hành án”

04/2007/TT-Theo quy định của BLDS 2005, tất cả các giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm như cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp đều được gọi dưới tên chung là giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, mục đích của việc đăng ký là nhằm công khai hoá thông tin về giao dịch bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp một tài sản được bảo đảm để thực hiện cho nhiều nghĩa vụ theo thứ tự thời gian công khai hoá (đăng ký) Do đó, giao dịch bảo đảm với

tư cách là đối tượng của hoạt động đăng ký chỉ có thể các biện pháp bảo đảm bằng một tài sản cụ thể (mang tính chất đối vật), không bao hàm bảo lãnh, tín chấp (là biện pháp bảo đảm theo quy định của BLDS 2005) nhưng lại có tính chất đối nhân [30]

Tại Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5/2007 của Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011[4] và Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; theo đó, bảo lãnh, tín chấp theo quy định của khoản 2 Thông tư này không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm Bên cạnh đó, dưới giác độ về đăng ký giao dịch bảo đảm và quy định của pháp luật hiện hành, bảo lãnh là các biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân nên không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm [9]

Sự thiếu nhất quán của BLDS 2005 về bảo lãnh đã gây ra vướng mắc trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm giữa giao dịch bảo đảm bằng tài sản (ví dụ như cầm cố, thế chấp) với bảo lãnh Theo quy định của Điều 361 BLDS 2005, “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không

có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình” [30]

Tuy nhiên, tại Điều 369 - xử lý tài sản của bên bảo lãnh, BLDS lại quy định:

“Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh, mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo lãnh” Theo quy định của BLDS 2005, bảo lãnh không hoàn toàn là biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân Điều này đã đặt ra vấn đề cần giải quyết, đó là thứ tự ưu tiên thanh toán giữa giao dịch bảo đảm bằng tài sản với bảo lãnh được xác định theo tiêu chí nào, đăng ký giao dịch bảo đảm hay xác lập giao dịch giao dịch bảo đảm Vì nếu lấy tiêu chí đăng ký

để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo lãnh; còn lấy theo tiêu chí xác lập giao dịch, thì không phù hợp với tinh thần của Điều 325 BLDS 2005 quy định về nguyên tắc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các giao dịch bảo đảm; cũng như mục tiêu công khai, minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản thông qua thiết chế đăng ký, nhằm giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư, qua đó, góp phần phát huy tối đa mọi nguồn lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước mà chúng ta đang nỗ lực hướng đến [14]

Thực tiễn cho thấy, đăng ký giao dịch bảo đảm đã và đang ngày càng khẳng định vai trò và vị thế của nó trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại

Những năm gần đây, Việt Nam đang rất tích cực trong việc cải cách thủ tục hành chính, việc xây dựng, hoàn thiện theo hướng đơn giản thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm là điều rất cần thiết Ngoài việc cần có quy định cụ thể, thống nhất về vấn đề này thì tinh thần trách nhiệm và thái độ của cán bộ thực thi có ý nghĩa rất quan trọng nhằm giảm thiểu nhũng nhiễu, tiêu cực tạo cho người dân và tổ chức trong quá trình đăng ký giao dịch bảo đảm được thuận tiện và tiết giảm chi phí không đáng có [33]

1.3 MỘT SỐ CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

Liên quan đến nội dung công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, hiện tại các công trình nghiên cứu có liên quan đến luận văn này còn ít Để thực hiện nghiên cứu đề tài, tác giả đã tham khảo một số đề tài, công trình nghiên cứu của một số tác giả trước, một số bài báo khoa học, trang mạng, phần mềm quản lý đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật, các Nghị định của Chính phủ, Thông tư, Quyết định và các văn liên quan đến công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, đặc biệt là một số tác giả đã có nghiên cứu sâu về nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm như:

- Tác giả Hồ Quang Huy, Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2007 với đề tài “Pháp luật Việt Nam về giao dịch bảo đảm” đề tài đã đánh giá được thực trạng những quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về giao dịch bảo đảm, những mặt được, hạn chế, tồn tại trong pháp luật quy định về giao dịch bảo đảm Qua đó, đã đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về giao dịch bảo đảm [17]

- Tác giả Đặng Thị Hằng, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, năm 2016 với đề tài “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội ” đã đánh giá được thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các xã nghiên cứu thuộc huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội; điều tra tổng hợp ý kiến của người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản gắn liền với đất; thông qua

đó, đánh giá được những thuận lợi, khó khăn tồn tại và đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu [14]

- Một số liên hệ với Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng, số 2/2007; tác giả Nguyễn Văn Mạnh: Một số vấn đề về giao dịch bảo đảm theo pháp luật hiện hành, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 6/2007 [25]; Vũ Thị Hồng Yến (2012), Xử lý tài sản thế chấp trong mối quan hệ với pháp luật về phá sản, Tạp chí Dân chủ và pháp luật [46] Luận

văn thạc sĩ về “Đánh giá công tác giao dịch, bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liến với đất tại quận Thanh Xuân, Hà Nội” của Vũ Hải Sơn, năm 2015 [47]

Như vậy, có thể thấy, các công trình nghiên cứu liên quan đến giao dịch bảo đảm nói chung, giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói riêng còn ít; nhưng trên thực tế cho thấy, đây là nội dung quan trọng liên quan đến công tác quản lý đất đai, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người dân

Vì vậy, chúng tôi đi sâu vào nghiên cứu vấn đề này, tại huyện Hướng Hóa chưa có công trình, đề tài nào nghiên cứu về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU

2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

- Hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị

- Các bên có liên quan tham gia vào công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Phạm vi về không gian: Đề tài được thực hiện trong phạm vi giới hạn của các

xã, thị trấn thuộc địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị

- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Đề tài chỉ nghiên cứu trong phạm vi các hoạt

động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị

- Phạm vi về thời gian thu thập số liệu: Số liệu nghiên cứu liên quan công tác

đăng ký giao dịch bảo đảm của đề tài được thu thập giai đoạn từ tháng 7/2014 đến tháng 7/2018 (từ sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến hết tháng 7 năm 2018)

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Điều kiện tự nhiên và kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng đất của huyện

Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị

- Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện

- Đánh giá những ưu điểm và tồn tại của công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện

- Đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

- Huyện Hướng Hóa có tất cả 20 xã và 02 thị trấn Vì thời gian nghiên cứu khá hạn chế nên trong nghiên cứu này chúng tôi chọn 05 xã dọc đường 9 bao gồm xã Tân Thành; xã Tân Long; xã Tân Lập; xã Tân Liên và xã Tân Hợp, 02 thị trấn gồm thị trấn Lao Bảo và thị trấn Khe Sanh; 02 xã phía Nam là xã Thuận và xã Thanh và 02 xã phía Bắc là xã Hướng Tân và xã Hướng Phùng của huyện có số lượng giao dịch bảo đảm

hàng năm lớn, và mang tính đại diện cho các vùng miền của huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị để đánh giá việc thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu

2.4.2.1 Điều tra thu thập số liệu thứ cấp

Các số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý

và sử dụng đất đất đai trên địa bàn huyện Hướng Hóa; UBND huyện, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, Chi cục thống kê huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện và các cơ quan có liên quan khác Các số liệu, tài liệu được thu thập gồm:

- Số liệu về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân từ tháng 7 năm 2014 đến tháng 7 năm 2018

- Số liệu thống kê đất đai của huyện Hướng Hóa năm 2017

- Niên giám thống kê của huyện Hướng Hóa năm 2017

2.4.2.2 Điều tra thu thập số liệu sơ cấp

Số liệu sơ cấp và các nội dung có liên quan đến công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thu thập thông qua phương pháp phỏng vấn bán cấu trúc cho các đối tưởng gồm:

- Điều tra ngẫu nhiên các hộ gia đình, cá nhân đã trực tiếp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị bằng phiếu điều tra in sẵn Các tiêu chí điều tra gồm các thông tin về mục đích vay; mức tiền muốn vay theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà; ngân hàng cho vay; diện tích đất; thủ tục đăng ký;

- Điều tra 02 cán bộ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử

Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị, cán bộ Phòng công chứng số 2 Các tiêu chí điều tra gồm mức độ hiểu biết, tinh thần phối hợp của người sử dụng đất và cán bộ tín dụng khi thực hiện hồ sơ giao dịch, tình trạng hồ sơ khi đến đăng ký giao dịch bảo đảm, chất lượng hồ sơ khi nộp, tính pháp lý của hồ sơ và tên chủ sử dụng đất trên Giấy chứng nhận khi giao dịch

- Điều tra ngẫu nhiên 14 cán bộ ngân hàng làm công tác tín dụng đã thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị thay cho người vay tiền thế chấp bằng quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất Các cán bộ tín dụng được hỏi làm việc tại 07 ngân hàng (mỗi ngân hàng điều tra 02 cán bộ tín dụng) Các tiêu chí điều tra gồm mức độ hiểu biết, tinh thần phối hợp của người sử dụng đất và cán bộ Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện, cán bộ phòng công chứng khi thực hiện hồ sơ giao dịch, mức tiền ngân hàng cho vay (theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất); căn

cứ cho vay; sự đơn giản, phức tạp của thủ đăng ký thế chấp; nên hay không nên đăng

ký thế chấp tại tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị

2.4.3 Phương pháp thống kê mô tả

- Sau khi nhập xong số liệu điều tra sẽ tiến hành phân loại, tổng hợp xử lý bằng các phần mềm Microsoft Office Excel

- Kết quả thu thập được biểu đạt bằng bảng biểu, đồ thị, để thể hiện thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm tại huyện Hướng Hóa

2.4.4 Phương pháp chọn điểm

Sử dụng phương pháp chon điểm để hỏi những câu hỏi nhằm đánh giá mức độ hài lòng của người dân thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất tại một số xã, thị trấn thuộc địa bàn huyện Hướng Hóa

- Mức đánh giá bằng số điểm của các câu trả lời thu được có thang điểm từ 1 đến 5, trong đó:

1 Rất không hài lòng, tương ứng 1 điểm

2 Không hài lòng, tương ứng 2 điểm

3 Không có ý kiến, tương ứng 3 điểm

4 Hài lòng, tương ứng 4 điểm

5 Rất hài lòng, tương ứng 5 điểm

2.4.5 Phương pháp so sánh

So sánh ý kiến, nhận thức, hiểu biết về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị của các đối tượng điều tra (người dân, cán bộ tín dụng của các ngân hàng, cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hướng Hóa và cán bộ Phòng công chứng số

2 thực hiện công chứng hợp đồng giao dịch bản đảm)

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI VÀ TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN HƯỚNG HÓA, TỈNH QUẢNG TRỊ

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1.Vị trí địa lý

Hướng Hoá là huyện miền núi nằm về phía Tây tỉnh Quảng Trị, giáp biên giới với Nước CHDCND Lào Thị trấn huyện lỵ cách thành phố Đông Hà 55 Km về phía Tây Phía Bắc giáp tỉnh Quảng Bình; Phía Nam và phía Tây giáp Nước CHDCND Lào; Phía Đông giáp các huyện Vĩnh Linh, Gio Linh và Đakrông

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa lý của huyện Hướng Hóa

Huyện Hướng Hoá có toạ độ địa lý từ 160 23' đến 170 01’ độ vĩ Bắc; 1060 30’

đến 1060 49’ độ kinh Đông

Huyện có tổng diện tích tự nhiên là 115.235,72 ha với 22 đơn vị hành chính,

trong đó có 20 xã và 2 thị trấn Thị trấn Khe Sanh là trung tâm huyện lỵ

Hướng Hoá có vị trí rất quan trọng không chỉ đối với tỉnh Quảng Trị mà còn cả với khu vực Bắc Trung bộ và cả nước bởi tuyến hành lang kinh tế Đông - Tây Trên địa bàn huyện có Cửa khẩu quốc tế Lao Bảo, từ đây theo Quốc Lộ 9 về phía Tây có tuyến đường xuyên Á đi qua các nước Lào - Thái Lan - Mianma

Với đặc điểm vị trí địa lý như vậy, Hướng Hoá có lợi thế trong việc phát triển các mối quan hệ giao lưu kinh tế, văn hoá - xã hội với các huyện trong tỉnh, các tỉnh khu vực Bắc Trung bộ đặc biệt là với các nước thuộc khối ASEAN như Lào, Thái Lan và Myanma

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Đặc trưng của địa hình Hướng Hoá là bị chia cắt bởi hệ thống sông suối dốc theo 2 sườn Đông và Tây Trường Sơn, do đó việc phát triển giao thông, mạng lưới điện cũng như tổ chức sản xuất ở đây gặp khó khăn nhất định

Có thể chia địa hình ra 3 dạng chính sau:

- Dạng địa hình thung lũng phân bố ở Khe Sanh, Hướng Tân, Tân Lập, Tân Liên, Hướng Phùng, Húc, Ba Tầng Địa hình tương đối bằng, thích hợp cho phát triển các cây trồng nông nghiệp (lương thực, thực phẩm, cây công nghiệp)

Dạng địa hình núi thấp, có độ dốc vừa (8200), với độ cao địa hình từ 200 300m, phân bố tập trung ở các xã tiểu vùng Tây Trường Sơn: A Dơi, A Túc, A Xing,

-Xy, Thanh, Thuận (vùng Lìa), Tân Thành, Tân Long và Lao Bảo Đây là vùng có địa hình thích hợp để phát triển cây hoa màu nguyên liệu và cây lâu năm có quy mô tương đối lớn và tập trung

- Dạng địa hình núi cao, sườn dốc: Đất dốc, độ dốc phổ biến > 200, độ cao địa hình 500 - 700m Dạng địa hình này phân bố chủ yếu ở các xã thuộc tiểu vùng Đông Trường Sơn Đây là vùng địa hình đa phần thích nghi cho phát triển lâm nghiệp và chăn nuôi đại gia súc

3.1.1.3 Khí hậu

Hướng Hoá chịu ảnh hưởng của chế độ nhiệt đới gió mùa, vừa có đặc trưng riêng của một tiểu vùng giao thoa khí hậu nhiệt đới – gió mùa và khí hậu lục địa trên đỉnh Trường Sơn

- Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình năm 22,50C thấp hơn nhiệt độ trung bình của các vùng khác trong tỉnh từ 2 - 30C, nhiệt độ cao nhất bình quân 38,20C, thấp nhất là 7,70C

- Chế độ mưa: Lượng mưa bình quân 1850mm/năm, lượng mưa tập trung từ

tháng 5 đến tháng 11 chiếm 88% lượng mưa cả năm nhưng chủ yếu tập trung vào hai tháng 9 và 10 Mùa mưa, lượng mưa lớn tập trung trong thời gian ngắn thường gây nên

lũ lụt; mùa hè, thời gian mưa ít kéo dài thường gây nên thiếu nước, khô hạn

- Độ ẩm: Độ ẩm không khí trung bình 88,5%, cao nhất từ tháng 8 - 12 (89 -

91%), lượng bốc hơi trung bình 874,3mm/năm, trong đó các tháng từ 1 đến 4 có lượng bốc hơi cao nhất, nên dễ gây ra khô hạn

- Gió: Hướng Hoá vừa chịu ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới, gió mùa và gió Tây -

Nam khô nóng tuy nhiên nhẹ hơn nhiều so với các địa bàn khác trong tỉnh, các xã vùng Tây Trường Sơn kèm theo mưa do mây từ Ấn độ dương tích tụ ở sườn tây ảnh hưởng tốt cho sự phát triển của cây công nghiệp và cây trồng khác

Do có ba vùng địa hình khác nhau và là huyện chịu ảnh hưởng của yếu tố độ cao và phân chia địa hình nên khí hậu của huyện chia thành 3 tiểu vùng khác nhau:

Tiểu vùng Đông Trường Sơn: Chịu rõ nét của khí hậu nhiệt đới gió mùa khô nóng mùa hè, mưa nhiều và ẩm ướt mùa đông chủ yếu là 2 xã Hướng Linh và Hướng Sơn

Tiểu vùng khí hậu chuyển tiếp: Chịu ảnh hưởng của khí phân hoá bởi độ cao của dãy Trường Sơn nên nhiệt độ tương đối ôn hoà phân bố ở 8 xã, thị trấn: Hướng Phùng, Hướng Tân, Tân Hợp, Tân Liên, Tân Lập, Húc, Ba Tầng và Khe Sanh

Tiểu vùng khí hậu Tây Trường Sơn: Thể hiện rõ nét của chế độ nhiệt đới 2 mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và nóng trong năm từ tháng 11 năm trước đến tháng 4 năm sau ở các xã còn lại của huyện

- Bão và lũ lụt: Hướng Hóa nằm trong khu vực chịu nhiều ảnh hưởng của bão

Mùa bão thường từ tháng 7 đến tháng 11 (đặc biệt tập trung các tháng 8-10) Bão có

cường suất gió mạnh kèm theo mưa lớn tạo ra lũ quét ảnh hưởng nghiêm trọng đến sản xuất và đời sống dân cư

3.1.1.4 Thuỷ văn

Thuỷ văn của huyện chịu ảnh hưởng bởi hệ thống sông, suối khá dày đặc trên địa bàn, nhưng nhìn chung là chiều dài của các con sông ngắn, lưu vực nhỏ, suối có độ dốc và tốc độ dòng chảy lớn, chủ yếu là về mùa mưa lũ Mật độ sông suối phân bố tương đối đồng đều khắp trên địa bàn, bình quân đạt 0,14 km/km2 Lưu lượng dòng chảy bình quân năm của các sông khoảng 10 m3/s; mùa lũ có thể đạt tới trên 2000

m3/s, mùa cạn có khi chỉ có 3,2 m3/s Sự hình thành lũ và số lượng các cơn lũ trên sông được quyết định bởi thời gian và cường độ mưa Ngoài ra, chế độ thuỷ văn của huyện còn chịu ảnh hưởng của nguồn nước từ Thừa Thiên Huế đồ về sông Sê Pôn gây ngập lụt của một số xã thị trấn trên địa bàn huyện

3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên

* Tài nguyên đất

Toàn huyện có 14 loại đất chính, quy mô và cơ cấu các loại đất được thể hiện ở bảng 3.1

Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh chúng ta có thể xếp chúng theo các nhóm sau:

- Nhóm đất phù sa (P&Py): Có tổng diện tích 785ha Chiếm 0,68% tổng diện tích

tự nhiên của huyện

Đất phù sa tập trung ven sông SêPôn ở địa phận thị trấn Lao Bảo, xã Tân Thành, xã Tân Long và xã Tân Lập, ngoài ra phân bố rải rác ở các suối nhỏ thuộc các xã Hướng Lập, Hướng Sơn Là nhóm đất cơ bản có diện tích nhỏ nhưng có ý nghĩa rất lớn đến việc sản xuất lương thực, thực phẩm

- Nhóm đất đỏ vàng (gồm có Fs, Fe, Fj, Fq, Fa, Fk, Fu): Có tổng diện tích 107.027ha, chiếm 92,84% tổng diện tích tự nhiên của huyện Là nhóm đất chiếm tỷ lệ diện tích lớn nhất và có ý nghĩa quan trọng trong việc phát triển cây lâu năm

Bảng 3.1 Quy mô và cơ cấu các loại đất huyện Hướng Hoá

(ha)

Cơ cấu (%)