Mục tiêu nghiên cứu đề tài là đánh giá được thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà. Phân tích dược các khó khăn, tồn tại và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.
Trang 1ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHẠM THỊ THÀNH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU,
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
HUẾ - 2018
Trang 2ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHẠM THỊ THÀNH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU,
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS HOÀNG THỊ THÁI HÒA
HUẾ - 2018
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc
Huế, tháng 8 năm 2018
Tác giả luận văn
Phạm Thị Thành
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc đến cô giáo hướng dẫn PGS.TS Hoàng Thị Thái Hòa đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng Đào tạo, Khoa Quản
lý tài nguyên đất và nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại quận Liên Chiểu đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn
bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./
Huế, tháng 8 năm 2018
Tác giả luận văn
Phạm Thị Thành
Trang 5TÓM TẮT
Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã trở nên phổ biến có ý nghĩa quan trọng trong việc công khai minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu về vật chất, tinh thần Xuất phát
từ thực tế khách quan kể trên, nên tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng”
Quá trình nghiên cứu tôi đã tiến hành điều tra, thu thập thông tin tại các cơ quan
số liệu về đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Liên Chiểu; công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ở địa phương; đồng thời tiến hành phỏng vấn các tổ chức, cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, cán bộ tín dụng về thực trạng, mức vay vốn, tình trạng hồ sơ khi đến đăng ký, chất lượng hồ sơ khi nộp, tính pháp lý của hồ sơ khi giao dịch và sự hiểu biết chung về các quy định đăng ký giao dịch bảo đảm; từ đó rút ra được những điểm hạn chế, đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn quận
Trong quá trình thực hiện, đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp, điều tra thu thập số liệu thứ cấp, phương pháp kế thừa, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu và biểu đạt kết quả
Công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Liên Chiểu được sự quan tâm chỉ đạo của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đà Nẵng, Quận ủy, HĐND và UBND quận nên đạt được những kết quả nhất định, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn quận Từ năm 2013 đến năm 2017, quận Liên Chiểu đã tiếp nhận và giải quyết 10814 hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân
Các yếu tố ảnh hưởng đến giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểubao gồm: Tiến độ cấp GCN, giải quyết tranh chấp đất đai, hiểu biết của người dân chưa đầy đủ Ngoài ra còn có các yếu tố về pháp lý, kinh tế xã hội khác
Để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay trong công tác Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, cần thực hiện đồng bộ một số nhóm giải pháp như: Hoàn thiện cơ chế chính sách trong quản lý; xây dựng cơ chế trao đổi
Trang 6thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
TÓM TẮT iii
MỤC LỤC iv
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ix
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục tiêu nghiên cứu 2
2.1 Mục tiêu tổng quát 2
2.2 Mục tiêu cụ thể 2
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2
3.1 Ý nghĩa khoa học 2
3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI 3
1.1.1 Khái quát về giao dịch bảo đảm 3
1.1.2 Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm 6
1.1.3 Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm 8
1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 9
1.2.1 Tình hình giao dịch bảo đảm trên thế giới 9
1.2.2 Tình hình giao dịch bảo đảm tại Việt Nam 20
1.2.3 So sánh giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới và Việt Nam 27
1.3 MỘT SỐ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 30
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
Trang 72.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 32
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32
2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 32
2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
2.3.1 Phương pháp điều tra 33
2.3.2 Phương pháp chuyên gia 34
2.3.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu 34
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35
3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU 35
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35
3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 37
3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất tại quận Liên Chiểu 39
3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA CÁC CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU 41
3.2.1 Các văn bản pháp lý được áp dụng để thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân 42
3.2.2 Quy trình, thủ tục đăng ký giao dịch bản đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân 42
3.2.3 Kết quả đăng ký giao dịch bản đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân theo thời gian 44
3.2.4 Kết quả đăng ký giao dịch bản đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân theo địa giới hành chính 46
3.2.5 Kết quả đăng ký giao dịch bản đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân theo loại hình đăng ký 48
3.2.6 Kết quả đăng ký giao dịch bản đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân theo từng loại đất 49
3.2.7 Ý kiến nhận xét của các đối tượng liên quan đến công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đât trên địa bàn quận Liên Chiểu 50
Trang 83.3 THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA HỘ GIA
ĐÌNH, CÁ NHÂN 58
3.3.1 Ý kiến đánh giá của cán bộ chuyên môn 58
3.3.2 Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân 59
3.4 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 60
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 62
1 Kết luận 62
2 Kiến nghị 62
TÀI LIỆU THAM KHẢO 63
PHỤ LỤC 66
Trang 9DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Trang 10DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Diện tích, dân số và mật độ dân số trên địa bàn quận Liên Chiểu 37Bảng 3.2 Tình hình sử dụng đất năm 2017 của quận Liên Chiểu (ĐVT:ha) 40Bảng 3.3 Tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên tại quận Liên Chiểu giai đoạn 2013-2017 44Bảng 3.4: Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo đơn vị hành chính 47Bảng 3.5 Tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại quận Liên Chiểu theo loại hình đăng ký giai đoạn 2013-2017 48Bảng 3.6 Tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại quận Liên Chiểu theo từng loại đất giai đoạn 2013-2017 49Bảng 3.7 Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo 3 đối tượng được điều tra (nhóm câu hỏi liên quan đến quyền sử dụng đất) 52Bảng 3.8 Ý kiến của các tổ chức về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu 54Bảng 3.9 Ý kiến của các cán bộ VP ĐKQSDĐ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa bàn nghiên cứu 56Bảng 3.10 Ý kiến Cán bộ ngân hàng làm công tác tín dụng đã thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng ĐKQSDĐ thay cho người vay tiền thế chấp bằng quyền
sử dụng đất – Bên nhận thế chấp 57
Trang 11DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 3.1: Sơ đồ, vị trí hành chính quận Liên Chiểu 36Hình 3.2 Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất 43Hình 3.3 Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu giai đoạn 2013 – 2017 45Hình 3.4 Biểu đồ thể hiện tỷ lệ phần trăm về số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu giai đoạn 2013 –2017 45Hình 3.5 Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu giai đoạn 2013 –2017 theo địa giới hành chính 47Hình 3.6 Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu giai đoạn 2013 –2017 từng loại đất 50
Trang 13MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm (gọi chung là ĐKGDBĐ) ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần Về phía các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, cũng như tổ chức, cá nhân khác có nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vay vốn nói riêng Đồng thời thông qua việc đăng
ký giao dịch bảo đảm có căn cứ để xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp cần xử lý tài sản để thanh toán nghĩa vụ Từ đó, góp phần đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện môi trường đầu tư trong và ngoài nước và tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế-xã hội của nước ta Đăng ký giao dịch bảo đảm còn là công cụ quan trọng để hình thành đồng bộ các yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.Đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó
Quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp dần bị thu hẹp Việc đăng ký các giao dịch trên tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật ngày càng tăng Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập như: các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, đôi lúc còn chồng chéo, nhiều lỗ hổng ảnh hưởng đến việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm cho người sử dụng đất; vai trò quản lý của cơ quan nhà nước chưa được chặt chẽ, tình trạng thế chấp thị trường “ngầm” vẫn còn tồn tại;
nhìn chung việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những hạn chế, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết
Xuất phát từ thực tế khách quan kể trên, nên tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Liên Chiểu, thành phố
Đà Nẵng”
Trang 142 Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được thực trạng và đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng
- Phân tích dược các khó khăn, tồn tại và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1 Ý nghĩa khoa học
- Đề tài góp phần cung cấp cơ sở khoa học cho việc đề xuất, xây dựng các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng
- Nghiên cứu rõ và hệ thống lại các quy định tại các nghị định, thông tư, các văn bản về đăng ký giao dịch bảo đảm, góp phần hoàn thiện cơ sở lí luận về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dung đất
3.2 Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài giúp các cơ quan chuyên môn thấy được những thuận lợi, khó khăn khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, từ đó giúp các cơ quan chuyên môn xác định được các định hướng phù hợp để giải quyết các khó khăn khi thực hiện công tác này
- Đề tài giúp địa phương rút ra được những kinh nghiệm trong thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của
hộ gia đình, cá nhân và nâng cao hiệu quả công tác này
Trang 15CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Khái quát về giao dịch bảo đảm
1.1.1.1 Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Ở Việt Nam, khái niệm giao dịch bảo đảm được biết đến dưới giác độ là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công khai hoá chủ thể quyền (giao dịch) cũng như các quyền (giao dịch) tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm.Mặc dù điều này tiếp tục được thể hiện và ghi nhận trong BLDS năm 2005.Theo khoản 1, Điều 323, BLDS 2005 thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1, Điều
318, của Bộ luật này”; bao gồm: tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng
ký giao dịch bảo đảm Tài sản theo Điều 326, Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Thế chấp tài sản theo Điều 432, Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp [22]
Mặt khác, tại Khoản 1, Điều 2, Nghị định 83/2010/NĐ-CP có quy định đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào sổ đăng ký, nhập vào cơ sở
dữ liệu theo quy định của pháp luật [8]
Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;
Trang 16- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
- Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;
- Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp;
Khi đăng ký giao dịch bảo đảm người yêu cầu đăng ký phải có nghĩa vụ và trách nhiệm kê khai chính xác, đúng sự thật, phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết và kê khai đầy đủ các mục thuộc diện phải kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký; lập hồ sơ đăng ký đầy đủ và không được giả mạo giấy tờ
Nếu phát hiện đơn yêu cầu đăng ký có nội dung không đúng sự thật, không phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết, hồ sơ đăng ký có giấy tờ giả mạo
mà gây thiệt hại thì người yêu cầu đăng ký phải bồi thường cho người bị thiệt hại; tùy theo mức độ vi phạm có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật
+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư
dự án xây dựng nhà ở;
Trang 17+ Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
+ Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của
tổ chức, cá nhân;
+ Dự án công trình xây dựng, công trình xây dựng khác;
+ Rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm đang hình thành hoặc đã hình thành
do bên thế chấp tạo lập và bên thế chấp xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký ghi nhận các thông tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai vào sổ địa chính hoặc sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và đơn yêu cầu đăng ký thế chấp
- Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bánnhà
ở là việc cơ quan có thẩm quyền xác nhận chuyển tiếp đăng ký thế chấp vào sổ địa chính, GCN và đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp trong các trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc sang đăng ký thế chấp nhà ở mà đến thời điểm chuyển tiếp các bên chưa xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản đó [8]
1.1.1.2 Quy trình giao dịch bảo đảm
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm của các tổ chức được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh theo trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ được quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai [10]; Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng
7 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm [8],Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [6]; Bộ thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trườngkèm theo Quyết định số 2831/QĐ-UBND ngày 23 tháng 7 năm
2015 của UBND tỉnh (lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm) [29], thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính [2]
VP ĐKQSD đất cấp tỉnh sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào giấy chứng nhận, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật
Trang 181.1.2 Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm
Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ
về đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã đánh dấu sự thành công bước đầu trong việc nhất thể hoá pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của nước ta, góp phần tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tìm hiểu và áp dụng pháp luật
Với những quy định mới tạo sự chuyển biến tích cực trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm, tác động trực tiếp tới các bên tham gia giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và tác động tới nền kinh tế xã hội một cách đáng kể, cụ thể đó là:
- Đối với bên nhận bảo đảm:
Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký Ngoài quyền truy đòi tài sản bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn giúp cho bên nhận bảo đảm có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác Trong trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì khi xử lý tài sản đó, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm được xác định căn cứ theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm
Về nguyên tắc "ai đăng ký trước hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm trước thì được
ưu tiên trước".Điều này có nghĩa, bên nhận bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm (nắm giữ tài sản bảo đảm) sẽ được ưu tiên thanh toán trước.Như vậy, thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm với nhau
- Đối với bên bảo đảm:
Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm.Điều này có nghĩa, bên bảo đảm vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh của mình
Đặc điểm này vô cùng quan trọng trong nền tài chính hiện đại, vì thương gia buộc phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng được, nhà thầu phải
sử dụng thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng và một nhà nông phải có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa màng Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm,
Trang 19bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình Chính nguồn lợi thu được
từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm
Do vậy, nếu phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hoặc người thứ ba giữ, thì mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh của bên bảo đảm bị ngưng trệ Điều này
đi ngược lại với mục đích của giao dịch bảo đảm hiện đại, đó là vừa giúp các giao dịch được an toàn, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội
- Đối với bên thứ ba:
Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên thứ ba có thể dễ dàng cho rằng tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa vụ nào trên thực tế Vậy làm thế nào để bên thứ ba (ví dụ: bên cho vay tiếp theo hoặc bên mua tài sản) có thể xác định
để biết được liệu còn có ai đó có quyền lợi liên quan đến một tài sản cụ thể nào đó hay không? Việc công khai hóa thông tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký là một giải pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
để biết được những giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm đã tồn tại từ trước, vì những thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ, công bố rộng rãi
Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là trong trường hợp tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác Công khai thông tin về giao dịch bảo đảm là mục tiêu quan trọng hàng đầu của hệ thống giao dịch bảo đảm hiện đại, vì nhờ đó sẽ giúp các chủ nợ đánh giá và phòng ngừa rủi ro Thông tin được cung cấp giúp nhận biết được sự tồn tại các quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm, đặc biệt trường hợp bất động sản là đối tượng của giao dịch và người cần biết ở đây chính là người có ý định xác lập giao dịch đối với tài sản bảo đảm (ví dụ: người mua, người thuê, người nhận bảo đảm tiếp theo ) Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ giúp các tổ chức, cá nhân đạt được mục đích đó thông qua những thông tin được cung cấp công khai theo yêu cầu
- Đối với nền kinh tế - xã hội:
Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm phải thực sự hiện đại, khoa học Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký chính xác, thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian, công sức, tiền của ) trong xã hội sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh của nền kinh tế sẽ tăng cao
Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và công khai hoá, thì sẽ hạn chế được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó Bên cạnh đó, thông qua hệ thống đăng ký
Trang 20giao dịch bảo đảm, Nhà nước sẽ có được những thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình hoạch định các chính sách mang tính vĩ mô, đặc biệt liên quan trực tiếp đến chính sách bảo đảm an toàn tín dụng Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm được vận hành hiệu quả sẽ khuyến khích hoạt động cho vay phục vụ nhu cầu vốn trong xã hội, nhờ đó nguồn vốn trong xã hội sẽ được luân chuyển liên tục, khắc phục tình trạng khan hiếm
vốn và sự mất cân đối về nhu cầu vốn giữa các thành phần kinh tế
1.1.3 Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm
* Các văn bản luật
- Luật Đất đai năm 2003 [21]
- Luật Đất đai, năm 2013[27]
- BLDS nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam [22]
* Các văn bản dưới luật
- Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm [8]
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai [10]
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [3]
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [4]
- Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [5]
- Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp –Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [6]
- Thông tư 23/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [1]
- Thông tư 24/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính [2]
Trang 211.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 1.2.1 Tình hình giao dịch bảo đảm trên thế giới
Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới như sau:
1.2.1.1 Pháp
- Thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật Pháp
Các quy định về thế chấp tài sản được quy định ở thiên XVIII BLDS Pháp về quyền ưu tiên và quyền thế chấp Theo quy định đó thì thế chấp có những nội dung cơ bản sau:
Khái niệm và đặc điểm của thế chấp: Theo quy định tại Điều 2114 BLDS Pháp thì thế chấp là một quyền tài sản đối với bất động sản được sử dụng đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ Qua khái niệm thế chấp được ghi nhận trong BLDS Pháp có thể nhận thấy thế chấp có đặc điểm sau:
Thứ nhất, thế chấp là một quyền tài sản Quyền thế chấp ở đây được hiểu là khi
bên có nghĩa vụ vi phạm hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên có quyền có quyền trên bất động sản của chủ thể vi phạm và khi chủ thể mang quyền đó thực hiện việc đăng ký thế chấp theo đúng thủ tục và trình tự do pháp luật quy định thì chủ thể mang quyền đó sẽ được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng bất động sản của bên có nghĩa vụ Đây là một điểm rất khác biệt trong pháp luật của Pháp với pháp luật của các quốc gia khác trên thế giới cũng như pháp luật của Việt Nam.Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì thế chấp là một biện pháp bảo đảm đồng thời là một hợp đồng dân sự.Biện pháp thế chấp phải được sự thỏa thuận của bên có quyền và bên có nghĩa vụ
và thông thường được xác lập ngay từ khi phát sinh nghĩa vụ chính Còn nếu khi bên
có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ mà giữa hai bên không có một thỏa thuận bảo đảm nào thì bên có quyền không thể xử lý tài sản của bên có nghĩa vụ mà phải khởi kiện ra tòa
án và khi đó nếu bên có nghĩa vụ có tài sản thì tòa án sẽ ra phán quyết và sẽ thi hành
án trên khối tài sản của bên có nghĩa vụ để thực hiện nghĩa vụ
Thứ hai, đối tượng của thế chấp theo quy định của pháp luật Pháp chỉ là bất động sản
Như vậy, theo quy định của pháp luật Pháp thì chỉ quyền đối với bất động sản của bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mới được hiểu là thế chấp, còn quyền trên động sản sẽ được coi là một quyền năng khác Đây là điểm khác biệt lớn so với pháp luật Việt Nam hiện hành, vì theo quy định của pháp luật Việt Nam thì thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế
Trang 22chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Do đó, đối tượng của thế chấp theo quy định của pháp luật Việt nam có thể là động sản hoặc bất động sản Trước đây, theo quy định của BLDS 1995 thì pháp luật Việt Nam cũng quy định đối tượng của thế chấp là bất động sản để phân biệt với cầm cố Tuy nhiên, đến nay điểm khác biệt của thế chấp và cầm cố theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành được thể hiện ở cách thức thực hiện là chuyển giao tài sản hoặc không chuyển giao tài sản
Đối tượng của thế chấp: Theo quy định của Điều 2118 BLDS Pháp thì chỉ những tài sản sau mới được mang thế chấp:
Bất động sản được sử dụng vào hoạt động thương mại và những vật phụ của bất động sản được coi như bất động sản;
Quyền hưởng hoa lợi, lợi tức đối với những bất động sản nói trên và những vật phụ của bất động sản trong thời gian có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức
Bất động sản theo quy định tại Điều 517 BLDS Pháp được xác định dựa trên tính chất, mục đích sử dụng hoặc do đối tượng gắn liền với tài sản, bao gồm:
+ Đất đai và các công trình xây dựng là bất động sản do tính chất;
+ Các cối xay chạy bằng gió hay bằng nước, đặt cố định trên cột và là một bộ phận của công trình xây dựng cũng là bất động sản do tính chất;
+ Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái cũng là bất động sản;
+ Các đường ống dùng để dẫn nước trong một ngôi nhà hay một công trình được coi là bất động sản và là một bộ phận của tài sản mà nó gắn vào;
+ Súc vật và đồ vật mà chủ sở hữu ruộng đất đưa vào để phục vụ hoặc khai thác ruộng đất đó được coi là bất động sản do mục đích sử dụng;
+ Những vật sau đây cũng được coi là bất động sản do mục đích sử dụng khi chúng được chủ sở hữu đưa vào phục vụ hoặc khai thác ruộng đất;
+ Súc vật gắn với canh tác;
+ Nông cụ;
+ Hạt giống giao cho người thuê đất canh tác hoặc người cấy rẽ;
+ Chim bồ câu nuôi trong chuồng;
+ Thỏ hoang trong rừng;
+ Tổ ong mật;
+ Máy ép, nồi hơi, nồi cất, chậu và thùng;
+ Dụng cụ cần thiết cho việc khai thác các cơ sở rèn, cơ sở giấy và các nhà xưởng khác;
Trang 23+ Rơm rạ và phân bón
+ Mọi đồ đạc mà chủ sở hữu gắn vĩnh viễn vào tài sản cố định cũng được coi là bất động sản do mục đích sử dụng
Đồ đạc được coi là gắn vĩnh viễn vào tài sản cố định của chủ sở hữu khi những
đồ đạc đó được gắn bằng thạch cao, vôi, xi măng hoặc khi tách rời chúng có thể bị bẻ gãy, hư hỏng hoặc vỡ, hư hỏng phần tài sản nơi mà những vật ấy được gắn vào
+ Hoa lợi từ bất động sản; các dịch quyền hay địa dịch; quyền khởi kiện nhằm đòi lại một bất động sản cũng được coi là bất động sản, do gắn liền với đối tượng là bất động sản
Các loại thế chấp: Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, thế chấp theo quy định của BLDS Pháp bao gồm 3 loại là: Thế chấp được xác định theo luật định, theo quyết định của tòa án hoặc theo thỏa thuận
Quyền và quyền yêu cầu của vợ hoặc chồng đối với người kia;
Quyền và yêu cầu của người chưa thành niên hoặc của người giám hộ đối với tài sản của người được giám hộ hoặc của người quản lý theo quy định của pháp luật;
Quyền và yêu cầu của Nhà nước, tỉnh, xã và các đơn vị sự nghiệp đối với tài sản của người thu ngân và kế toán;
Quyền và quyền yêu cầu của người được di tặng đối với di sản thừa kế theo quy định của pháp luật;
Những quyền và quyền yêu cầu khác theo quy định của pháp luật
- Thế chấp tư pháp:
Thế chấp tư pháp là việc áp dụng biện pháp thế chấp theo bản án, quyết định của tòa án đối với người nhận được bản án đó dù đó là bản án xử có mặt hay vắng mặt,
có thể là bản án sơ thẩm hay chung thẩm
Thế chấp tư pháp còn là việc áp dụng thế chấp theo quyết định của trọng tài được tòa án cho thi hành và những quyết định của tòa án nước ngoài được tòa án Pháp công nhận và cho thi hành
Trừ trường hợp người có nghĩa vụ viện dẫn quyền theo quy định của pháp luật,
và tiếp theo trên cơ sở bản án của tòa án hoặc phương tiện khác, người có quyền được
Trang 24bảo đảm bằng thế chấp tư pháp có thể đăng ký quyền của mình trên tất cả các bất động sản hiện đang thuộc người có nghĩa vụ nhưng phải theo quy định tại Điều 2146 về thủ tục đăng ký Với những điều kiện như trên, người có quyền có thể tiến hành đăng ký
bổ sung trên những bất động sản sau này được nhập vào sản nghiệp của người có nghĩa vụ
- Thế chấp theo thỏa thuận:
Thế chấp theo thỏa thuận là việc thế chấp do các bên thỏa thuận với nhau Thế chấp theo thỏa thuận chỉ có thể thực hiện bởi những người có năng lực chuyển nhượng bất động sản mang thế chấp Tài sản của người chưa thành niên, của người thành niên được giám hộ và tài sản của người mất tích được tạm thời giao quyền chiếm hữu cho người khác chỉ có thể thế chấp với những lý do và theo những thể thức do luật định hoặc theo bản án
Những người tuy có quyền đối với bất động sản, nhưng quyền đó phụ thuộc vào một điều kiện hoặc có thể bị hủy bỏ trong một số trường hợp chỉ có thể thực hiện thế chấp với những điều kiện đó
Đối với những tài sản hiện có và chưa bị ràng buộc bởi bất kỳ biện pháp bảo đảm nào không đủ để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thì người có nghĩa vụ có thể thỏa thuận rằng tài sản mình có sau này sẽ dùng để bảo đảm nghĩa vụ Tương tự như vậy, trong trường hợp bất động sản hoặc nhiều bất động sản được mang thế chấp bị hư hại hoàn toàn hoặc bị xuống cấp đến mức những tài sản đó không đủ để đảm bảo nghĩa
vụ, thì người có quyền có thể hoặc kiện yêu cầu thực hiện ngay nghĩa vụ hoặc yêu cầu
có tài sản thế chấp bổ sung Việc thế chấp đã xác lập có thể có hiệu lực đối với những sửa chữa, cải tạo cho bất động sản thay thế
Trong trường hợp một người có quyền xây dựng công trình trên đất của người khác, người đó có thể tiến hành thế chấp đối với công trình dù công việc xây dựng mới bắt đầu hoặc chỉ là dự án Trong trường hợp xóa bỏ công trình, thế chấp xác lập trên công trình đó sẽ đương nhiên được chuyển sang những công trình mới trên cùng địa điểm với công trình bị phá bỏ
Thế chấp theo thỏa thuận chỉ có thể thực hiện dưới hình thức văn bản công chứng trước hai công chứng viên hoặc trước một công chứng viên và hai người làm chứng
Như vậy, theo quy định của pháp luật Pháp thì thế chấp theo thỏa thuận có những nét tương đồng với thế chấp theo quy định của pháp luật Việt Nam Đối với thế chấp theo thỏa thuận thì bất động sản là đối tượng của thế chấp có thể là tài sản hiện
có hoặc tài sản hình thành trong tương lai
Trang 25Đăng ký thế chấp: Theo quy định tại Điều 2146 BLDS Pháp, thế chấp theo luật định, theo quy định của tòa án hoặc theo thỏa thuận phải được đăng ký tại phòng đăng
ký giao dịch bảo đảm nơi có tài sản
Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm không được mặc nhiên tiến hành việc đăng ký; việc đăng ký chỉ được thực hiện trên những bất động sản nhất định theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định
Trong mọi trường hợp việc đăng ký thế chấp đối với bất động sản phải chỉ rõ từng bất động sản, xác định rõ nơi có bất động sản chính xác ở đâu, không được chỉ dẫn chung, dù là giới hạn ở một vùng lãnh thổ nhất định
Ngoài ra, BLDS Pháp còn quy định rất chi tiết, cụ thể về mẫu đơn đăng ký, thủ tục đăng ký, thời hạn đăng ký, đăng ký gia hạn, phí đăng ký, xóa đăng ký và rút bớt đăng ký…
Thứ tự thế chấp: Giữa những người có thẩm quyền, việc thế chấp, dù là thế chấp theo luật định, theo bản án hay theo thỏa thuận chỉ được xếp thứ tự căn cứ vào ngày, tháng người có quyền tiến hành đăng ký tại cơ quan giao dịch bảo đảm theo thể thức do pháp luật quy định
Nếu nhiều đăng ký thế chấp được thực hiện cùng một ngày đối với một bất động sản, thì căn cứ vào ngày, tháng của chứng thư đăng ký, đăng ký thế chấp nào sớm hơn sẽ được xếp ở hàng trước dù thứ tự trong sổ đăng ký như thế nào Tuy nhiên, những đăng ký phân chia di sản thừa kế và những đăng ký thế chấp theo luật định dưới đây sẽ được xếp ở hàng trước so với những đăng ký thế chấp theo luật định khác hoặc theo thỏa thuận tiến hành cùng ngày:
* Quyền và quyền yêu cầu của vợ hoặc chồng đối với người kia;
* Quyền và quyền yêu cầu của người chưa thành niên hoặc của người giám hộ đối với tài sản của người giám hộ hoặc của người quản lý theo quy định của pháp luật;
* Quyền và quyền yêu cầu của Nhà nước, tỉnh, xã và các đơn vị sự nghiệp đối với tài sản của người thu ngân và kế toán
“Nếu có nhiều đăng ký được tiến hành cung một ngày đối với một bất động sản trên cơ sở những chứng thư quy định tại đoạn 2 nhưng ngày, tháng của những chứng thư này là như nhau, hoặc có nhiều đăng ký được tiến hành cùng một ngày trên một bất động sản vì lợi ích của những người yêu cầu có quyền ưu tiên và được bảo đảm bằng thế chấp quy định tại đoạn 3 thì các đăng ký này có giá trị như nhau dù thứ tự trong sổ đăng ký nêu trên như thế nào”
Thứ tự ưu tiên giữa những người có quyền ưu tiên hoặc được đảm bảo bằng thế chấp và những người có kỳ phiếu nếu những kỳ phiếu này được bảo đảm bằng các tài
Trang 26sản được coi là bất động sản, được xác định dựa vào ngày, tháng công bố các chứng thư đó; việc công bố kỳ phiếu do các quy định chuyên ngành điều chỉnh
Ngoài ra, pháp luật của Pháp còn có quy định riêng về thế chấp theo luật định giữa vợ và chồng (từ Điều 2135 đến Điều 2142); Những quy định riêng về thế chấp theo luật định trong trường hợp giám hộ (Từ Điều 2143 đến Điều 2145)
Hiệu lực của thế chấp đối với người thứ ba nắm giữ tài sản: Người có quyền thế chấp đã đắng ký đối với một bất động sản tiếp tục có quyền đối với bất động sản
đó, cho dù bất động sản được chuyển vào tay người khác, để được xếp thứ tự và được thanh toán theo thứ tự các quyền yêu cầu của họ hoặc theo thứ tự đăng ký của họ
Nếu người thứ ba nắm giữ tài sản không tiến hành những thủ tục theo quy định của pháp luật để thanh toán quyền sở hữu của mình thì theo hiệu lực của việc đăng ký, người này bị coi như người có nghĩa vụ đối với các nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp, được hưởng các kỳ hạn và thời hạn nhu người có nghĩa vụ đầu tiên Trong trường hợp này, người thứ ba nắm giữ tài sản phải trả toàn bộ số vốn và lãi đã đến hạn,
dù số tiền là bao nhiêu, hoặc phải từ bỏ hoàn toàn bất động sản đã thế chấp
Nếu người thứ ba nắm giữ tài sản không thực hiện một trong những nghĩa vụ nói trên, người có quyền thế chấp có thể bán bất đống sản thế chấp
Người thứ ba nắm giữ tài sản có thể bị kiện đòi bồi thường nếu do hành vi của mình hoặc do sơ suất để xảy ra những hư hỏng gây thiệt hại cho người có quyền thế chấp; người này chỉ có thể đòi trả lại những chi phí bảo quan và chi phí sửa chữa không vượt quá phần giá trị gia tăng do việc sửa chữa đem lại
Người thứ ba nắm giữ tài sản phải chịu trách nhiệm về những hoa lợi của bất động sản bị thế chấp kể từ ngày nhận được giấy yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hoặc từ bỏ bất đống sản thế chấp, hoặc kể từ ngày nhận được giấy yêu cầu mới nếu vụ kiện đã bị
Trang 27Nếu tài sản nằm trong tay người có nghĩa vụ thì người này có quyền sở hữu theo thời hiệu đối với tài sản căn cứ vào kiện đòi hưởng quyền thế chấp
1.2.1.2 Thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật Thái Lan
Thế chấp được quy định tại BLDS & TM Thái Lan Tiêu đề XII từ Điều 702 đến Điều 746, bao gồm những nội dung chính sau đây:
- Khái niệm và đặc điểm của thế chấp:
Hợp đồng thế chấp là hợp đồng qua đó một người gọi là người thế chấp nhượng một tại sản cho một người khác khác, goi là người nhận thế chấp như một bảo đảm để thi hành một nghĩa vụ, nhưng không giao tài sản đó cho người thế chấp
Người nhận thế chấp có quyền được trả tiền đối với tài sản thế chấp ưu tiên trước những chủ nợ thường, bất luận là quyền sở hữu đối với tài sản đó đã được chuyển nhượng cho người thứ ba hay chưa
Qua khái niệm thế chấp được quy định Điều 715 BLDS & TM Thái lan có thể nhận thấy thế chấp theo pháp luật Thái Lan có những đặc điểm sau:
Thứ nhât, thế chấp là một hợp đồng, tức là có sự thỏa thuận và thống nhất ý chí giữ các bên là bên có quyền và bên có nghĩa vụ
Thứ hai, thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, vì thế chấp có chức năng bảo đảm để thi hành một nghĩa vụ.Khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền có quyền cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
Thứ ba, tài sản là đối tượng của thể chấp vẫn do bên bảo đảm giữ Quy định này thể hiện đặc điểm riêng biệt của thế chấp ó với cầm cố theo pháp luật Thái Lan, vì theo quy định tại Điều 747 thì cầm cố là một hợp đồng qua đó một người gọi là người cầm
cố giao cho một người khác gọi là người nhận cầm cố một động sản, để đảm bảo cho việc thi hành một nghĩa vụ
Trang 28- Tàu hoặc thuyền có trọng tải từ 6 tấn trở lên, sà lan máy hoặc tàu máy có trọng tải 5 tấn trở lên;
để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ của một người khác Một người mà quyền sở hữu tài sản của mình phụ thuộc vào một điều kiện, thì chỉ có thể thế chấp tài sản theo đúng điều kiện đó
Đối với trường hợp thế chấp nhiều tài sản để thực hiện một nghĩa vụ, pháp luật Thái Lan quy đinh: Việc thực hiện một và cùng một nghĩa vụ có thể được bảo đảm bằng việc thế chấp nhiều tài sản thuộc về một hay nhiều chủ sở hữu
Các bên có thể thỏa thuận rằng:
- Người nhận thế chấp sẽ được thực thi quyền của mình đối với những tài sản theo một thứ tụ riêng biệt
- Mỗi một tài sản chỉ bảo đảm thực hiện đối với một phần riêng biệt của nghĩa vụ
Đối với trường hợp thế chấp một tài sản để đảm bao thực hiện nhiều nghĩa vụ thì pháp luật Thái lan có quy đinh: Mặc dù trong hợp đồng có thể có điều khoản quy định khác, một tài sản thế chấp cho một người có thể được thế chấp cho một người khác trong thời gian đang thực hiện hợp đồng trước đó
- Thời hạn thế chấp:
Thời hạn thế chấp theo quy định của pháp luât Thái Lan do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp Theo đó, trước khi nghĩa vụ đến hạn thi hành, bất cứ một sự thỏa thuận nào cho người nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ không được thực hiện trở thành người sở hữu tài sản thế châp, hoặc có quyền định đoạt tài sản đó trái với những quy định về thi hành hợp đồng thế chấp, đều bị coi là vô hiệu
- Hình thức của hợp đồng thế chấp:
Là một hợp đồng bảo đảm, hình thức của hợp đồng thế chấp theo quy định của pháp luât Thái Lan cũng rất chặt chẽ Theo quy định tại Điều 714 BLDS & TM thì hợp đồng thế chấp phải được ghi nhận bằng văn bản và phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền
Trang 29ra thành nhiều phần, thì hợp đồng thế chấp vẫn tiếp tục được thực hiện bất chấp bao gồm một hoặc tất cả những phần đó Tuy nhiên, các phàn có thể được chuyển nhương, tách khỏi hợp đồng thế chấp với sự đồng ý của người nhận thế chấp.Sự đồng ý này không được sử dụng để chống lại một người thứ ba, trừ khi nó đã được đăng ký
Hợp đồng thế chấp bao hàm tất cả những vật có liên quan đến tài sản thế chấp, tuy nhiên phụ thuộc vào ba hạn chế sau:
- Thứ nhất, hợp đồng thế chấp đất đai không bao gồm nhà của mà người thế chấp xây trên đất đó sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, trừ phi trong hợp đồng có quy định một điều khoản đặc biêt về vấn đề đó
Tuy nhiên, trong bất kể trường hợp nào, người nhận thế chấp có thể đem bán những nhà cửa đó cùng với đất đai, những người đó chỉ có thể thực hiện quyền ưu tiên đối với số tiền thu được do bán đất
- Thứ hai, hợp đồng thế chấp nhà cửa được xây hoặc những công trình được làm trên hoặc dưới mặt đất của một người khác thì không bao gồm đất đó, và ngược lại
- Thứ ba, hợp đồng thế chấp không bao gồm những hoa lợi của tài sản thế chấp, trừ khi người nhận thế chấp đã thông báo cho người thế chấp hoặc người được chuyển nhượng biết về ý định của mình thi hành hợp đồng thế chấp
- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp:
* Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp Bên nhận thế chấp có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
Có quyền ưu tiên nếu tài sản thế chấp được chuyển dịch cho chủ thể khác Khi một tài sản đã được thế chấp và một sự chuyển dịch, hoặc một quyền cụ thể nào khác được đăng ký sau khi đăng ký thế chấp mà không có sự đồng ý của người nhận thế chấp thì hợp đồng thế chấp đó được ưu tiên trước quyền chuyển dịch hoặc quyền cụ
Trang 30thể nào khác nói trên; và quyền này bị xóa bỏ trong đăng ký, một khi sự tồn tại của nó
là phương hại đến những quyền của người nhận thế chấp trong việc thi hành hợp đồng thế chấp
Có quyền yêu cầu sửa chữa tài sản thế chấp hoặc bồi thường thiệt hại Nếu tài sản thế chấp bị tổn thất, hoặc nếu một trong những tài sản thế chấp bị mất, hoặc bị thiệt hại mà vì thế, sự bảo đảm trở nên thiếu hữu hiệu, thì người nhận thế chấp có thể thi hành hợp đồng thế chấp ngay lập tức, từ phi người thế chấp không phạm lỗi và đề nghị hoặc thế chấp một tài sản khác có đủ giá trị để đảm bảo, hoặc sửa chữa tổn thất trong vòng một thời gian hợp lý
* Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp:
Quyền yêu cầu người khác mắc nợ thanh toán Một người thế chấp đã thế chấp tài sản của minh như sự bảo đảm để một người khác thi hành nghĩa vụ và đã thi hành nghĩa vụ thay cho người mắc nợ, để tránh việc cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp,
có quyền đòi người mắc nợ hoàn lại số tiền đã thi hành
Có nghĩa vụ phải bảo đảm thi hành nghĩa vụ cho người mắc nợ Khi một bên hoặc nhiều bên người thế chấp các tài sản của họ một các riêng rẽ, như sự bảo đảm để một người khác thi hành nghĩa vụ đó và cũng một nghĩa vụ và không quy định rõ thứ
tự thì người thế chấp đã thi hành nghĩa vụ đó hoặc người có hợp đồng thế chấp tài sản
bị cưỡng chế thi hành thì không có quyền khiếu nại lại những người thế chấp khác
Quyền được miễn trách nhiệm Khi nhiều người thế chấp các tài sản của minh một cách riêng rẽ như sự bảo đảm để một người khác thi hành một và cùng một nghĩa
vụ, có xác định thứ tự, thì việc người nhận thế cháp miễn trách nhiệm có một trong số những người thế chấp, sẽ miễn cả trách nhiệm cho những người thế chấp sau đó, trong phạm vi thiệt hại mà vì đó họ phải gánh chịu
- Cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp:
Một hình thức xử lý thế chấp theo quy định của pháp luât Thái lan là cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp Để cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp, người nhận thế chấp phải thông báo bằng văn bản cho người mắc nợ để người đó thi hành nghĩa vụ của mình trong vòng một thời hạn hợp lý đã được ấn định trong thông báo Nếu người mắc nợ không làm đúng như đã nói, thì người nhận thế chấp có thể thưa kiện trước tòa
án đề nghị ra lệnh tịch biên tài sản thế chấp để đem bán đấu giá
Người nhận thế chấp có quyền khiếu nại đòi kết thúc sớm hợp đồng thế chấp, tùy thuộc vào những điều kiện dưới đây:
Người mắc nợ đã không trả lại trong 5 năm;
Trang 31Người thế chấp đã không chứng minh được trước tòa là giá trị của tài sản thế chấp lớn hơn số tiền mắc nợ; và
Không có những hợp đồng thế chấp khác được đăng ký hoặc những quyền ưu tiên đối với cùng tài sản đó
Khi một và cùng một tài sản được thế chấp cho nhiều người nhận thế chấp thì
họ được xếp thứ tự theo ngày giờ đăng ký, và hợp đồng thế chấp sớm hơn sẽ được thỏa mãn trước những người sau Người nhận thế chấp đăng ký sau không có quyền thi hành quyền của minh gây ra thiệt hại cho người đăng ký cho mình
Những khoản tiền thực tế thu được sau khi bán đấu giá sẽ được phân chia cho những người nhận thế chấp, theo thứ tự của họ và số dư, nếu có, sẽ được giao lại cho người thế chấp
Nếu trị giá ước tính của tài sản trong trường hợp kết thúc sớm hợp đồng thế chấp, hoặc khoản tiền thực tế thu được trong trường hợp bán đấu giá thấp hơn số tiền
nợ thì người mắc nợ thi hành nghĩa vụ không phải chịu về số tiền chênh lệch
Khi nhiều tài sản được thế chấp để bảo đảm cho cùng một nghĩa vụ và không quy định thứ tự, thì người nhận thế chấp có thể thực thi quyền của mình đối với tất cả hoặc bất cứ tài sản nào, với điều kiện là người đó không làm như vậy đối với nhiều tài sản hơn mức cần thiết để thỏa mãn quyền của mình
Nếu người nhận thế chấp thực thi quyền của minh đối với tất cả tài sản của nhà nước, thì việc gánh vác nghĩa vụ được chia theo giá trị tương tứng của những tài sản
đó trừ khi số tiền của các hợp đồng thế chấp đã được quy định rõ trong từng tài sản, và trong trường hợp đó, việc phân chia được thực hiện theo số tiền tương ứng của các hợp đồng thế chấp đối với những tài sản đó Tuy nhiên, nếu người nhận thế chấp thực thi quyền của minh đối với một trong những tài sản đó, thì người nhận thế chấp đó có thể được thi hành toàn bộ nghĩa vụ đối với tài sản đó
Trong trường hợp đó, người nhận thế chấp đứng ở thứ tự liền sau được coi là người bắn nợ đối với người nhận thế chấp trước mình và có thể thi hành hợp đồng thế chấp thay cho người đó trong phạm vi số tiền mà người nhận thế chấp trước đó có thể nhận được từ những tài sản khác theo quy định của đoạn trên
Khi người nhận thế chấp có ý định cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp đối với người nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp thì người nhận chuyển nhượng phải được tống đạt một thông báo bằng văn bản một tháng trước khi cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp đó
- Chấm dứt thế chấp:
Trang 32Theo quy định tại Điều 744 BLDS & TM Thái Lan thì một hợp đồng thế chấp
có thể bị chấm dứt:
Khi chấm dứt nghĩa vụ được giao bảo đảm theo cách khác ngoài việc hết thời hiệu;
Khi có sự thôi ràng buộc người thếc hấp vào hợp đồng thế chấp và xác định bằng văn bản;
Khi có sự miễn trừ cho người thế chấp;
1.2.2 Tình hình giao dịch bảo đảm tại Việt Nam
1.2.2.1 Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước
Trong nền kinh tế kế hoạch toán tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịu trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như không tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế, ở nước ta, thời kỳ này không có pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm cuối cùng của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu của quá trình thực hiện chuyển đổi nền kinh
tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989, Pháp lệnh hợp đồng dân
sự năm 1991, lần đầu tiên các biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt cọc đã được luật hoá trong văn bản của Nhà nước
Tuy nhiên, trong thời kỳ đầu thực hiện chuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được tiếp cận dưới góc độ là biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công khai hoá các quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó
Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói chung và những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng trong nhiều
Trang 33trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên mà chủ yếu thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước
Chính tư duy kinh tế kế hoạch hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực tiễn đời sống kinh tế, dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng nền kinh tế thị trường đã có sự ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm
Có thể nói giao dịch bảo đảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy định riêng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế và biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự trên nền quan điểm pháp lý phân biệt rạnh ròi giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự
Theo đó, hai văn bản quy phạm pháp luật được xem là “xương sống”, phục vụ trực tiếp cho việc xây dựng và điều tiết sự vận hành của các quan hệ thị trường là Pháp lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều quy định về biện pháp thi hành nghĩa vụ, tuy nhiên, giữa hai Pháp lệnh và các văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề này lại có nhiều nét khác biệt
Điều này thể hiện ở chỗ:
Thứ nhất, về loại hình giao dịch bảo đảm Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh; trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, ngoài thế chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc cũng được xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Thứ hai, về nội dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17/HĐBT ngày 16/01/1990 của Hội đồng
bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (sau đây gọi là Nghị định số 17/HĐBT), bảo lãnh được coi là biện pháp bảo đảm mang tính chất “đối vật”
Tại Điều 2 Nghị định số 17/HĐBT, bảo lãnh được định nghĩa là “sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của người nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay cho người được bảo lãnh khi người này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết.” Trong khi
đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, bảo lãnh lại được hiểu “là việc cá nhân hoặc pháp nhân, gọi chung là người bảo lãnh, cam kết chịu trách nhiệm thay cho người được bảo lãnh, nếu đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện hợp đồng không đúng thoả thuận
Người bảo lãnh chỉ có thể bảo lãnh bằng tài sản hoặc bằng việc thực hiện một việc.”(Điều 40) Như vậy, khác với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo lãnh trong Pháp lệnh hợp đồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang tính chất đối vật) hoặc bằng hành vi cụ thể (mang tính chất đối nhân)
Trang 34Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Trên nền tư duy quan hệ pháp luật giữa các đơn vị kinh tế thuộc sở hữu nhà nước mà đại diện chủ yếu là các doanh nghiệp nhà nước là quan hệ mang tính chất
“công”, chịu sự quản lý và điều hành trực tiếp của chủ sở hữu là Nhà nước thông qua các “chỉ tiêu”, “pháp lệnh”, còn quan hệ pháp luật dân sự là các quan hệ mang tính chất “tư” nên quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự có phần “mềm dẻo” và “linh hoạt” hơn so với quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế
Một đặc điểm nữa của pháp luật thời kỳ này, giao dịch bảo đảm là đã bước đầu
có những quy định mang tính khuyến nghị bên có quyền cần tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm Tuy nhiên, pháp luật mới chỉ dừng lại ở mức độ đưa
ra quy định mang tính cảnh báo bên có quyền mà chưa luật hoá cơ chế công khai thông tin để bên cho vay (bên có quyền) biết được thông tin về tài sản bảo đảm
Theo quy định tại Mục V, Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990 của trọng tài kinh tế nhà nước hướng dẫn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế, khi áp dụng biện pháp thế chấp, “Để tránh tình trạng một số tài sản được đem thế chấp nhiều nơi bên đòi thế chấp phải xem xét cụ thể tài sản đó hiện còn đang thế chấp ở đâu chưa Nếu tài sản đó hiện không thế chấp ở một nơi nào khác thì khi nhận thế chấp cần yêu cầu giữ giấy tờ sở hữu tài sản đó nhằm ngăn chặn không để cho tài sản đó được đem thế chấp nơi khác.”
Điều này cho thấy, ý nghĩa và mục đích của khuyến nghị mang tính cảnh báo này là nhằm hạn chế và loại trừ tình trạng dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, chứ không phải nhằm giảm thiểu rủi ro cho bên nhận bảo đảm sau trong trường hợp tài sản bảo đảm đã được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trước
đó Có thể nói, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ còn ở phạm vi hẹp và mang tính sơ khai, một số quy định còn chưa phù hợp với sự phát triển của thị trường tín dụng hiện đại
Mặc dù vậy, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự cũng đã đặt nền móng quan trọng cho việc hình thành và phát triển của pháp luật về giao dịch bảo đảm tại Việt Nam, tạo tiền đề cần thiết cho sự ra đời của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
1.2.2.2 Giai đoạn Bộ luật Dân sự 1995 có hiệu lực
Với sự ra đời của BLDS 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được quy định đầy đủ hơn, bao gồm các quy định chung về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và các quy định cụ thể về từng biện pháp như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm
Trang 35Đây có thể xem là một bước tiến mới của Bộ luật nước ta về giao dịch bảo đảm
Tuy nhiên, việc để Pháp lệnh hợp đồng kinh tế có hiệu lực thi hành song song với BLDS đã làm cho tình trạng cùng tồn tại các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự và pháp luật kinh tế vẫn tiếp tục được duy trì cho dù các quy định về vấn đề này trong nhiều trường hợp thể hiện nhiều quan điểm và nội dung pháp
lý không thống nhất
Bên cạnh đó, trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, để thi hành các quy định của BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng, Ngân hàng nhà nước đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh riêng về lĩnh vực này
Như vậy, thay vì quy định thống nhất về giao dịch bảo đảm, pháp luật thời kỳ này lại phân chia các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo từng lĩnh vực áp dụng, đó là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực dân sự, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh tế, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng Thực tế cho thấy, sự thiếu nhất quán của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm đã dẫn đến nhiều “hệ luỵ” về mặt pháp lý cũng như nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng
Điểm nhấn đáng kể của pháp luật thời kỳ này là lần đầu tiên, thuật ngữ về giao dịch bảo đảm được quy phạm hoá trong một văn bản pháp quy của Nhà nước, đó chính
là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Theo quy định của Nghị định này, giao dịch bảo đảm được hiểu “là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” (khoản 1 Điều 2)
Từ quy định này cho thấy, giao dịch bảo đảm chính là một loại hình giao dịch dân sự, có danh vị độc lập là hợp đồng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự chứ không phải thuần tuý là thoả thuận về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế như quan niệm của pháp luật thời kỳ trước
đó Với định nghĩa này, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP đã cho thấy tư duy pháp luật mới về giao dịch bảo đảm
Tuy nhiên, dấu ấn mang tính đột phá của pháp luật thời kỳ này không phải ở việc luật hoá khái niệm giao dịch bảo đảm, mà ở việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm Với việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, lần đầu tiên, giao dịch bảo đảm được coi là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công bố công khai lịch sử tồn tại của các quyền (giao dịch) cũng như chủ thể quyền (giao dịch) đối với tài sản bảo đảm
Thực tiễn đã minh chứng rằng, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã ngày càng cho thấy vai trò quan trọng của nó trong việc mở rộng cơ hội tiếp cận tín dụng cho nền kinh tế nước ta Bởi lẽ, trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại, giao
Trang 36dịch bảo đảm được thiết lập trên cơ sở bên cho vay không cần trực tiếp nắm giữ tài sản, nghĩa là, bên vay vẫn giữ tài sản đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên cho vay và tiếp tục sử dụng nó, phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh của mình Đặc điểm này của nền tài chính hiện đại có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với nhà đầu tư, bởi lẽ, thương gia phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng hoá; nhà thầu phải sử dụng thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng; và một nhà nông phải có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa màng
Xét dưới phương diện lợi ích của bên thứ ba, “điểm yếu” của cơ chế cho vay này là, trong nhiều trường hợp bên thứ ba có thể bị lừa đảo nếu không có cơ chế minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm Thực tế nêu trên phản ánh nhu cầu thiết lập cơ chế công khai hoá thông tin về tài sản bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự thời gian công khai hoá; bên cạnh việc thừa nhận
và bảo hộ việc dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; và cơ chế cho vay trên cơ sở bên vay vẫn nắm giữ và kiểm soát tài sản bảo đảm
Từ thực tiễn trên, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã được ban hành trong vai trò
là giải pháp quan trọng cho vấn đề nêu trên, thông qua việc công nhận một cách đầy
đủ các quyền bảo đảm tồn tại từ trước đối với tài sản nếu được công khai hoá dưới hình thức nộp Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký; cũng như quy định về quyền tiếp cận thông tin về tài sản bảo đảm nếu những thông tin đó được công bố công khai thông qua thiết chế đăng ký theo Điều 24; và xác lập thứ tự ưu tiên giữa các giao dịch bảo đảm bằng cùng một tài sản theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm theo Điều 22
Cho đến nay, mặc dù vẫn còn một số điểm hạn chế, bất cập đang được nghiên cứu, sửa đổi, nhưng theo đánh giá chung, với sự ra đời của Nghị định số 08/2000/NĐ-
CP đã cho thấy một bước tiến dài của pháp luật nước ta trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm Thông qua việc thiết lập cơ chế đăng ký, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP
đã góp phần bảo vệ chủ thể quyền đã được công khai hoá, đồng thời loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau; từ đó, tạo lập, duy trì và đảm bảo một “trật tự lợi ích” chung trong đời sống kinh tế - dân sự
1.2.2.3 Giai đoạn từ khi Bộ luật Dân sự 2005 có hiệu lực đến nay BLDS 2005 đã đưa ra khái niệm bao quát hơn về giao dịch bảo đảm
Theo khoản 1, Điều 323, BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân
sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1, Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp
Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy
Trang 37định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm theo (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm
Trước tiên, có thể dễ dàng nhận thấy, BLDS 2005 không chỉ ra những đặc điểm chung, cơ bản nhất của các giao dịch bảo đảm mà chỉ liệt kê những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Điều này hoàn toàn khác so với khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật nhiều nước Tham khảo pháp luật một số quốc gia trên thế giới cho thấy, khái niệm giao dịch bảo đảm được hiểu là toàn bộ các giao dịch, không giới hạn và phụ thuộc vào hình thức và tên gọi của giao dịch, có mục đích tạo lập một quyền lợi được bảo đảm đối với tài sản, bao gồm: hàng hoá, giấy tờ (có giá) hoặc các tài sản vô hình khác
Chính vì vậy, bên cạnh các biện pháp bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp, pháp luật về giao dịch bảo đảm của các quốc gia này còn được áp dụng với các giao dịch khác có tính chất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ như thuê mua tài chính; gửi bán thương mại; chuyển giao nợ, cho thuê tài sản dài hạn, bán có bảo lưu quyền sở hữu; mua trả chậm, trả dần; chuyển nhượng quyền đòi nợ; quyền cầm giữ
Điều này cũng đồng nghĩa, loại hình giao dịch bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng ký theoquy định của pháp luật các nước này không bị “bó hẹp” trong khái niệm giao dịch bảo đảm
Tuy nhiên, giao dịch bảo đảm trong BLDS 2005 đã bộc lộ một số điểm hạn chế, bất cập trong môi trường tín dụng hiện đại Bởi lẽ, công khai hoá những thông tin về các giao dịch bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ vẫn còn là chưa đủ để loại trừ rủi ro đối với nhà đầu tư; vẫn còn những người có quyền đối với tài sản phát sinh trên cơ sở giao dịch hoặc theo quy định của pháp luật cần phải được công khai hoá nhằm đảm bảo tính minh bạch về tình trạng pháp lý của tài sản như cầm giữ tài sản, thuê mua tài chính, gửi bán thương mại… Điều này cho thấy, BLDS 2005 về giao dịch bảo đảm vô hình chung đã thu hẹp phạm vi đăng ký và yêu cầu cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm
Chính vì vậy, để khắc phục những tồn tại trên Bộ Tư pháp đã ban hành Thông
tư số 04/2007/TT-BTP và Thông tư số 07/2007/TT-BTP quy định các lợi ích được bảo đảm khác, đó là một số hợp đồng như hợp đồng mua trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu của bên bán, hợp đồng cho thuê có thời hạn từ một năm trở lên, hợp đồng cho thuê tài chính và hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ; và việc kê biên tài sản thi hành án thuộc diện đăng ký (thông báo) và được biết đến dưới một định chế chung
là “đăng ký hợp đồng” hay “thông báo kê biên tài sản thi hành án”
Trang 38Tuy nhiên, nếu xét theo tiêu chí giao dịch bảo đảm theo quy định của BLDS
2005, các hợp đồng này không phải là giao dịch bảo đảm và không thuộc diện phải đăng ký giao dịch bảo đảm
Do đó, mặc dù quy định về đăng ký nhưng hợp đồng xuất phát từ nhu cầu của thực tiễn, và nhằm đáp ứng nhu cầu của thực tiễn chế định này dường như vượt ra ngoài phạm vi và sự hiệu chỉnh của BLDS 2005 - một Bộ luật được xem là văn bản gốc về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm
Theo quy định của BLDS 2005, tất cả các giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm như cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp đều được “gọi” dưới tên chung là giao dịch bảo đảm
Tuy nhiên, mục đích của việc đăng ký là nhằm công khai hoá thông tin về giao dịch bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp một tài sản được bảo đảm để thực hiện cho nhiều nghĩa vụ theo thứ tự thời gian công khai hoá (đăng ký)
Do đó, giao dịch bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng ký chỉ có thể các biện pháp bảo đảm bằng một tài sản cụ thể (mang tính chất đối vật), không bao hàm bảo lãnh, tín chấp (là biện pháp bảo đảm theo quy định của BLDS 2005) nhưng lại có tính chất đối nhân
Mặc dù BLDS 2005 không trực tiếp giải quyết vấn đề này, nhưng xuất phát từ nguyên lý của việc xử lý tài sản bảo đảm, phạm vi giao dịch bảo đảm thì không có sự đồng nhất với phạm vi đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Điều này tiếp tục được khẳng định tại Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5/2007 của Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn
đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp
Theo đó, bảo lãnh, tín chấp theo quy định của khoản 2, thông tư này không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm Bên cạnh đó, dưới giác độ lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm và quy định của pháp luật hiện hành, bảo lãnh là các biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân nên không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm
Tuy nhiên, sự thiếu nhất quán của BLDS 2005 về bảo lãnh đã gây ra vướng mắc trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm giữa giao dịch bảo đảm bằng tài sản (ví dụ như cầm cố, thế chấp) với bảo lãnh Theo quy định của Điều 361 BLDS 2005, “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh)
Trang 39cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình”
Tuy nhiên, tại Điều 369 - xử lý tài sản của bên bảo lãnh, BLDS lại quy định:
“Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh, mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo lãnh” Theo quy định của BLDS 2005, bảo lãnh không hoàn toàn là biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân Điều này đã đặt ra vấn đề cần giải quyết, đó là thứ tự ưu tiên thanh toán giữa giao dịch bảo đảm bằng tài sản với bảo lãnh được xác định theo tiêu chí nào, đăng ký giao dịch bảo đảm hay xác lập giao dịch giao dịch bảo đảm Bởi lẽ, theo quy định của khoản 2, Điều 325, BLDS 2005, “Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán.”; tuy nhiên, bảo lãnh theo quy định của pháp luật hiện hành lại không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm, nghĩa là, trong trường hợp có nhu cầu, các bên trong quan hệ bảo lãnh cũng không thể thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm
Do đó, nếu lấy tiêu chí đăng ký để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo lãnh Nếu lấy theo tiêu chí xác lập giao dịch, thì không phù hợp với tinh thần của Điều 325, BLDS 2005 quy định về nguyên tắc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các giao dịch bảo đảm; cũng như mục tiêu công khai, minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản thông qua thiết chế đăng ký, nhằm giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư, qua đó, góp phần phát huy tối
đa mọi nguồn lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước mà chúng ta đang nỗ lực hướng đến
Thực tiễn cho thấy, đăng ký giao dịch bảo đảm đã và đang ngày càng khẳng định vai trò và vị thế của nó trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại.Vấn đề đặt ra là, để thiết chế đăng ký phát huy hết những giá trị tích cực của nó đối với đời sống kinh tế, dân sự của nước ta, cần phải có sự nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm Bởi lẽ, pháp luật về giao dịch bảo đảm thuộc lĩnh vực pháp luật về nội dung, trong khi đó pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm lại thuộc lĩnh vực pháp luật về thủ tục, có vai trò giúp cho quyền của các bên trong quan hệ bảo đảm được công khai hoá Điều này càng cho thấy sự cần thiết của việc đăng ký giao dịch bảo đảm
1.2.3 So sánh giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới và Việt Nam
Trang 40Qua nghiên cứu pháp luật của Pháp và Thái Lan có thể nhận thấy pháp luật Việt Nam trong thời gian tới khi có sửa đổi BLDS về chế định thế chấp có thể tham khảo pháp luật của một số quốc gia khác trên thế giới, trong đó có pháp luật của Pháp và Thái Lan:
