Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai quản lý hồ sơ địa chính tại huyện chương mỹ thành phố hà nội

Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013, tại Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng n

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – 2021

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS Ngô Đức Phúc

Hà Nội – 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng

cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Chương

Mỹ, thành phố Hà Nội” là công trình nghiên cứu khoa học nghiêm túc của tác giả,

với sự giúp đỡ của người hướng dẫn Các nội dung nghiên cứu và kết quả nghiên

cứu trong đề tài này là trung thực và chưa từng được công bố

Tác giả luận văn

Hoàng Thanh Hoàn

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, em xin phép được gửi lời cảm ơn chân thành đến PGS.TS Ngô Đức Phúc đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giải đáp các thắc mắc cho em trong suốt quá trình thực hiện đề tài và trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành Luận văn Đồng thời, em cũng xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô trong khoa Địa Lý, trường đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình truyền đạt kiến thức cho em trong suốt 2 năm học vừa qua

Em xin chân thành cảm ơn đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và phòng Tài nguyên và Môi trường Quận Hà Đông, huyện Chương Mỹ đã tạo điều kiện và giúp đỡ em trong quá trình điều tra, thu thập số liệu để em có thể hoàn thành luận văn của mình

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng mình Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc

Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong thầy cô góp ý để bài viết được hoàn thiện hơn!

Học viên

Hoàng Thanh Hoàn

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 2

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Cấu trúc luận văn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 5

1.1.1 Đăng ký đất đai 5

1.1.2 Các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai 5

1.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7

1.1.4 Nội dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 8

1.1.5 Ý nghĩa của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất 12

1.1.6 Căn cứ pháp lý hiện hành của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 14

1.2 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của hệ thống hồ sơ địa chính 23

1.2.1 Khái niệm hồ sơ địa chính 23

1.2.2 Vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai 23

1.2.3 Các quy định pháp lý về hệ thống hồ sơ địa chính 26

1.2.4 Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính 29

1.3 Cơ sở thực tiễn về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và quản lý hồ sơ địa chính 30

1.3.1 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ địa chính ở một số nước trên thế giới 30

1.3.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam giai đoạn thực

hiện Luật Đất đai 2013 36

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 39

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 39

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 39

2.1.2.Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 42

2.1.3 Dân số và lao động 43

2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội 44

2.2.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 44

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Chương Mỹ 47

2.2.3 Biến động sử dụng đất 50

2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội 52

2.3.1 Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn lực phục vụ cho công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận 52

2.3.2 Kết quả đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ 54

2.4 Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội 58

2.4.1 Kết quả đăng ký biến động do chuyển quyền sử dụng đất 58

2.4.2 Kết quả đăng ký biến động do chuyển mục đích sử dụng đất 65

2.4.3 Kết quả đăng ký biến động do thu hồi đất 66

2.4.5 Kết quả xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 70

2.4.6 Các trường hợp không được chấp nhận khi đăng ký biến động đất đai tại huyện Chương Mỹ 72

2.5 Tổng hợp kết quả điều tra ý kiến người dân đánh giá về công tác đăng ký

đất đai, cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân 73

2.6 Thực trạng công tác quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội 75

2.6.1 Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính 75

2.6.2 Công tác chỉnh lý biến động đất đai vào hồ sơ địa chính 76

2.6.3 Thực trạng sử dụng công nghệ trong quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội 77

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 79

3.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 79

3.1.1 Những tồn tại, hạn chế trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội 79

3.1.1.1 Đối với công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 79

3.1.1.2 Đối với công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính 83

3.1.2 Định hướng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính huyện Chương Mỹ giai đoạn 2020-2025 83

3.2 Một số giải pháp đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 84

3.2.1 Giải pháp về hệ thống chính sách, pháp luật 84

3.2.2 Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật 85

3.2.3 Giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ chuyên môn 85

3.2.4 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính 86

3.2.5 Giải pháp về tài chính 87

3.2.6 Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính 87

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

PHỤ LỤC 94

DANH MỤC KÍ HIỆU VÀ CHỮ CÁI VIẾT TẮT

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Sơ đồ quy trình đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu 18 Hình 2.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Chương Mỹ 40 Hình 2.3 Cơ cấu các loại hình biến động chuyển quyền sử dụng đất chính trên địa bàn huyện Chương Mỹ giai đoạn 2017-2019 61

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Diện tích các loại đất chính của huyện Chương Mỹ năm 2019 47 Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Chương Mỹ (tính đến 31/12/2019) 47 Bảng 2.3 Biến động sử dụng đất của huyện Chương Mỹ 50 Bảng 2.4 Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Chương

Mỹ (tính đến 31/12/2019) 55 Bảng 2.5 Diện tích đất ở còn tồn đọng, chưa cấp GCN trên địa bàn huyện Chương

Mỹ tính đến 31/12/2019 57 Bảng 2.6 Kết quả đăng ký biến động về chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2017-2019 59 Bảng 2.7 Kết quả đăng ký biến động về tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2017-2019 61 Bảng 2.8 Kết quả đăng ký biến động do chuyển mục đích sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2017-2019 65 Bảng 2.9 Kết quả đăng ký biến động do thu hồi đất tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2017-2019 67 Bảng 2.10 Kết quả đăng ký biến động đất đai do thế chấp tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2017-2019 69 Bảng 2.11 Kết quả xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất trênđịa bàn huyện Chương Mỹ giai đoạn 2017-2019 71 Bảng 2.12 Tổng hợp kết quả ý kiến đánh giá của người dân về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN 73

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây, nhất là tại các đô thị, cùng với sự gia tăng dân số,

sự phát triển nhanh của nền kinh tế-xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng cao trong khi đó tài nguyên đất là có hạn Vì vậy mà vấn đề đặt ra là làm thế nào để sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Trước yêu cầu bức thiết đó Nhà nước đã sớm đưa ra các văn bản pháp luật quy định về quản lý và

sử dụng đất đai để các cấp , các ngành cùng toàn thể nhân dân lấy đó làm cơ sở để quản lý và sử dụng đất

Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013, tại Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quản lý hồ sơ địa chính là một trong những nội dung hết sức quan trọng Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là

cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học

Hiện nay, quá trình phát triển, mở rộng thủ đô, đô thị hóa ở Hà Nội đã dẫn đến nhiều công trình xây dựng mới, đồng thời các dự án chỉnh trang đô thị, mở rộng, nâng cấp đường ngày càng nhiều, điều đó đồng nghĩa với việc làm thay đổi hoặc biến dạng hình thể các thửa đất, thêm vào đó việc chia tách địa giới hành chính cấp xã; tách, hợp thửa đất, chuyển nhượng, thay đổi tên đường phố, số nhà; việc xây dựng làm thay đổi cấu trúc nhà, công trình… diễn ra khá phổ biến làm cho các thông tin của bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính địa chính bị thay đổi, gây ra sự biến động đất đai ngày càng tăng

Huyện Chương Mỹ là một huyện được đầu tư nhiều cho công tác quy hoạch xây dựng các công trình, quản lý và sử dụng đất đai Trong khi đó hệ thống hồ sơ địa chính của huyện đã cũ, giá trị sử dụng kém gây ra nhiều khó khăn cho công tác

quản lý của địa phương, công tác cập nhật chỉnh lý biến động còn chậm ảnh hưởng đến quá trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã lựa chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải

pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, kết quả cấp GCN thực hiện theo Luật đất đai 2013 và hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả cho công tác đăng ký đất đai và cấp GCN, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan cơ sở khoa học, tìm hiểu các văn bản pháp luật của Nhà nước và các quy định của thành phố Hà Nội về công tác cấp GCN và quản lý

- Phân tích, đánh giá các vấn đề còn tồn tại, hạn chế trong công tác đăng ký đất đai, cấp GCN, quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Chương Mỹ

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN

và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu

4 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vị ranh giới hành

chính huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội

- Phạm vi về khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:

+ Đối tượng nghiên cứu là đăng ký đất đai, cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân + Đề tài tập trung nghiên cứu việc đăng ký đất đai, cấp chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quản lý hồ sơ địa chính

- Phạm vi thời gian: tập trung vào giai đoạn 2017-2019

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp: Được dùng để thu thập tài liệu, số

liệu thông tin có sẵn cần thiết cho mục đích nghiên cứu như: các văn bản pháp luật, các quy định liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp GCN, quản lý hồ sơ địa chính qua các thời kì của trung ương và địa phương; Báo cáo kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN, báo cáo thuyết minh và biểu mẫu kiểm kê đất đai; các tài liệu trong

hồ sơ địa chính của huyện Chương Mỹ

- Phương pháp điều tra xã hội học: dùng để điều tra lấy ý kiến đánh giá của

người dân (hộ gia đình, cá nhân) về đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu Đề tài đã thiết kế phiếu điều tra và lấy ý kiến của 100 người sử dụng đất: điều tra 70 người sử dụng đất đến làm thủ tục tại UBND xã (2 thị trấn và 5 xã đại diện cho khu vực phía Đông và khu vực phía Tây của huyện: Thị trấn Xuân Mai, thị trấn Chúc Sơn, các xã: Thủy Xuân Tiên, Trần Phú, Thụy Hương, Phụng Châu, Phú Nam An) và điều tra 30 người sử dụng đất đến đăng ký đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Chương Mỹ Nội dung phiều điều tra tập trung hỏi ý kiến về: hiểu biết của người dân về quy định pháp luật hiện hành của thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN; thái độ của cán bộ hướng dẫn hồ sơ thủ tục; mức độ đơn giản, phức tạp của thủ tục hành chính đang thực hiện; thời gian giải quyết hồ sơ so với quy định

Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Hệ thống hóa, xử lý có chọn lọc tài liệu,

thông tin đã thu thập cho phù hợp với mục đích nghiên cứu từ đó tìm ra mối liên hệ giữa chúng Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, xử lý số liệu điều tra thu thập được

Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp:

Từ số liệu, tài liệu thu thập được, phân tích làm rõ thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp GCN đối với hộ gia đình cá nhân và hồ sơ địa chính tại khu vực nghiên cứu, từ đó đưa ra những mặt tích cực, hạn chế tồn tại làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác này trên địa bàn nghiên cứu

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận – kiến nghị, tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn gồm có 03 chương:

Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai,

cấp GCN và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Đăng ký đất đai

* Khái niệm về đăng ký

Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy định nhất định Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…[8]

* Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật Cấp GCN cho những chủ sở hữu đất có đủ điều kiện, để xác định địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính vì được thực hiện giữa cơ quan quản lý đất đai của nhà nước với người sử dụng đất Đây là thủ tục hành chính bắt buộc với mọi chủ sử dụng đất [8]

1.1.2 Các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai

Tùy thuộc và mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai được chia thành 2 hình thái: đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai

a Đăng ký đất đai lần đầu

Các trường hợp được thực hiện:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

b Đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động đất đai là:

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt QSD hạn chế thửa đất liền kề;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

1.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.3.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là GCN) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Khoản 16, Điều 3 Luật đất đai 2013 [7]

Theo điều 97 Luật đất đai 2013[7] quy định:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền

sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013

1.1.3.2 Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Xác định căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người sở hữu cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính điện tử, trong mô hình chính phủ điện tử

- Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở; thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển

1.1.3.3 Yêu cầu trách nhiệm đối với cơ quan nhà nước, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch

- Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất: Xuất trình đầy đủ tất cả các giấy tờ nhà, đất và các giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ của mình

- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường

có thẩm quyền

1.1.4 Nội dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.4.1 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Điều 98 Luật đất đai 2013 [7] :

- GCN được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và

cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi

nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN , trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật 2013 [7] hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền

kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực

tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất Đai 2013

1.1.4.2 Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ theo điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-QS của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 19/05/2014 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là “Giấy chứng nhận”), thì GCN

được phát hành theo mẫu thống nhất trên toàn quốc

GCN do BTNMT phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất GCN gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mmx265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "GCN" in màu đỏ; mục "I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký GCN và cơ quan ký cấp GCN; số vào sổ cấp GCN

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thay đổi sau khi cấp GCN"; nội dung lưu ý đối với người được cấp GCN; mã vạch

- Trang bổ sung GCN in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận

- Nội dung và hình thức cụ thể của GCN quy định tại các Điều khoản 1 Thông

tư 23 được thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Chính phủ [1]

- Nội dung và hình thức Sổ theo dõi phát hành phôi GCN; Sổ theo dõi nhận, cấp phát và sử dụng phôi Giấy chứng nhận; Báo cáo tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi GCN theo mẫu tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT [1] ngày 19/05/2014 của Chính phủ

Ngoài ra, trên thực tế hiện nay ở nước ta vẫn đang tồn tại song song 4 loại giấy chứng nhận khác, cụ thể như sau:

- Loại thứ 1: Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo Luật đất đai 1988 do

Tổng cục Quản lý ruộng đất ( nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ;

- Loại thứ 2: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị do

Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ và theo luật đất đại 1993 Giấy chứng nhận có hai bản: Bản màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu Trắng lưu lại Sở Địa chính – Nhà đất (Nay

là Sở Tài nguyên và Môi trường);

- Loại thứ 3: Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của luật Đất đai 2003, mẫu

giấy theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 và quyết định 08/2006/QĐ- BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số 24/2004/BTNMT Giấy có hai bản: Bản màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và màu trắng lưu lai cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh;

- Loại thứ 4: Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền trên đất quy định tại Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 10/12/2009 của Bộ

Tài nguyên và Môi trường Giấy màu hồng cánh sen có nền hoa văn trống đồng (loại

giấy này về cơ bản có phôi giấy giống loại giấy theo thông tư 23/2015/TT-BTNMT của

Bộ Tài Nguyên và Môi trường)

1.1.4.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liến với đất

Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 [7]:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.5 Ý nghĩa của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; làm

cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia, đồng thời để Nhà nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo vệ quyền sử dụng và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật

Đăng ký đất đai là một trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được xác lập, thông qua đó để xác lập mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất đồng thời Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản

lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp GCN, kết quả của công tác đăng ký đất đai là GCN và hồ sơ địa chính, thông tin trong hồ sơ địa chính giúp Nhà nước thực hiện tốt công tác quản lý

về đất đai, cụ thể là:

- Thực hiện quản lý đất đai theo quy hoach và kế hoạch sử dụng đất

- Thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…đúng đối tượng Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách

Kết quả của công tác đăng ký, cấp GCN còn cung cấp các tư liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức thi hành pháp luật

Giúp nhà nước giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại về đất đai

GCN QSDĐ là công cụ giúp nhà nước quản lý và điều tiết sự phát triển của thị trường bất động sản

Đối với người dân: Nhà nước cấp GCN nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp

pháp của người sử dụng đất hợp pháp trong trường hợp xảy ra các tranh chấp lợi ích liên quan đến đất đai

Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất, nhằm sử dụng đất đai một cách hiệu quả và tiết kiệm

Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp như: Mua bán, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn…bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước, đặc biệt

là nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trước bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan…

Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Là điều kiện để người sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản và đưa ra các quyết định đúng đắn

GCN là cơ sở để người sử dụng đất, người sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Đối với các đối tượng khác có liên quan

Ngoài hai vai trò quan trọng đối với người sử dụng đất và Nhà nước, GCNQSDĐ còn có vai trò rất quan trọng với các đối tượng khác như đối với các ngân hàng, các tổ chức tín dụng… Bởi vì người sử dụng đất còn có thêm một số quyền khác như thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…

Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đất nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không, nhằm đảm bảo cho việc kinh doanh có hiệu quả

Đối với những người không đầu tư kinh doanh vào đất đai (không trực tiếp sử dụng đất) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất

Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản thì

GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin pháp lý cần thiết khi quyết định nhận chuyển nhượng, thuê…quyền sử dụng đất của bất động sản đó [8]

1.1.6 Căn cứ pháp lý hiện hành của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.6.1 Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác ĐKĐĐ, cấp GCN

a Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy định về việc cấp GCN và các vấn đề có liên quan:

- Luật đất đai 2013 số: 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 (có hiệu lực ngày 01/07/2014)

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014)

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ qui định về tiền thuê đất và mặt nước

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ qui định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ qui định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ qui định về khung giá đất

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai

b Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành Trung ương ban hành quy định về cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Quy định về GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Hồ

sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Bản

đồ địa chính

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 02/06/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT- BNV-BTC ngày 04 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;

* Đánh giá chung: Chính phủ, các Bộ, ngành ở Trung ương đã khẩn trương

xây dựng các văn bản cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, trong đó quy định khá chi tiết, rõ ràng, tạo cở sở pháp lý thuận lợi cho các địa phương tổ chức cấp GCN được tốt hơn, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN

1.1.6.2 Quy trình, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN tại Thành phố Hà Nội

Thực hiện Luật đất đai 2013, trình tự thủ tục cấp GCN trên địa bàn thành phố vẫn áp dụng theo Điều 70, nghị định 43/2014/NĐ-CP [5] và được cụ thể tại Điều 8 thông tư 24/2014/TT-BTNMT [2] kết hợp quyết định 1839/2014/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài Nguyên và Môi trường

Đến ngày 01/7/2016, UBND thành phố Hà Nội ban hành quyết định số

11/2016/QĐ-UBND “Về việc ban hành Quy chế phối hợp giữa Văn phòng Đăng ký

đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường,

Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng Đăng ký đất đai”,

nội dung quyết định này đã qui định cụ thể và chi tiết các bước thực hiện và phối hợp

của các cơ quan trong công tác đăng ký đất đai, cấp GCN cho người sử dụng đất Cụ thể trình tự thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu như sau [16]:

A) Phối hợp trong công tác tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ và trả kết quả

* Tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ:

a) Bộ phận tiếp nhận hồ sơ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đối với tổ chức và trường hợp Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở

b) Bộ phận tiếp nhận hồ sơ thuộc UBND cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng

ký đất đai tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân theo địa bàn quản lý

c) Bộ phận tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 02 ngày làm việc đối với trường hợp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đơn lẻ, 03 ngày làm việc đối với hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đồng loạt, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

d) Bộ phận tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc, công khai quá trình giải quyết hồ sơ, niêm yết kết quả giải quyết hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ; trả lời người nộp hồ sơ về tiến độ giải quyết hồ sơ

* Chuyển hồ sơ:

a) Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ tiếp nhận hồ sơ lập Phiếu kiểm soát quá trình giải quyết hồ sơ theo quy định về quy trình thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trên địa bàn, chuyển hồ sơ và Phiếu kiểm soát quá trình giải quyết hồ sơ cho cơ quan, tổ chức liên quan giải quyết ngay trong ngày tiếp nhận hồ sơ Trường hợp tiếp nhận hồ sơ sau 15 giờ thì chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo phải chuyển hồ sơ, Phiếu kiểm soát đến cơ quan, tổ chức liên quan giải quyết

b) Chuyển hồ sơ giữa Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai với các cơ quan, đơn vị liên quan trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai:

Việc chuyển hồ sơ phải được xác nhận đầy đủ vào Phiếu kiểm soát quá trình giải quyết hồ sơ Người nhận hồ sơ do thủ trưởng các cơ quan, đơn vị phân công đảm bảo trong thời gian làm việc luôn có người tiếp nhận hồ sơ

Trong quá trình giải quyết hồ sơ, nếu phải bổ sung giấy tờ, qua thẩm tra, xác minh chưa đủ điều kiện giải quyết hoặc chưa đồng ý với ý kiến giải quyết của Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, chậm nhất không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết hồ sơ phải thông báo bằng văn bản cho Văn phòng Đăng ký đất đai đối với trường hợp Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển hồ sơ hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đối với trường hợp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển hồ sơ

* Trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

a) Hồ sơ thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai sau khi được giải quyết, chuyển về Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nơi thẩm định hồ sơ để chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính, chuyển về nơi tiếp nhận hồ sơ để trả kết quả cho người nộp hồ sơ

b) Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải thông báo và trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời gian không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết (kể cả trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện)

* Thời gian phối hợp và thực hiện thủ tục hành chính

Thời gian thực hiện các công việc nêu tại quy chế này là số ngày làm việc không tính thứ Bảy, Chủ nhật, ngày lễ, ngày Tết được nghỉ theo quy định của pháp luật và không bao gồm: thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất, sở hữu nhà ở, công trình có vi phạm pháp luật; thời gian đo đạc địa chính thửa đất, kiểm tra kết quả đo đạc địa chính, đo vẽ hiện trạng nhà ở và công trình; thời gian niêm yết công khai và đăng tin trên các phương tiện thông tin đại chúng (trong trường hợp mất Giấy chứng nhận)

B) Phối hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân

Hình 1.1 Sơ đồ quy trình đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu

Cơ quan công chứng

-Văn bản ủy quyền

- Thông báo nộp tiền

-Trao GCN

- Tr¶ hå s¬

Hồ sơ đăng

ký

Người sử dụng đất

Văn phòng một cửa cấp huyện

- Thông báo nộp tiền

Bước 1: Người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp Giấy chứng

nhận nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp xã

Người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ, ghi đầy

đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả; trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Hồ sơ sau khi tiếp nhận được chuyển đến CNVPĐKĐĐ (nếu nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện) hoặc được chuyển đến công chức địa chính cấp xã (nếu nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp xã)

Thành phần hồ sơ, bao gồm:

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK (kèm theo các mẫu số 04b/ĐK, 04c/ĐK, 04d/ĐK nếu có)

Một trong các loại giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (bản sao một trong các giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực hoặc bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao hoặc bản chính)

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có giấy tờ về quyền sở hữu cây lâu năm nêu trên đây thì phải được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp Luật Đất đai

Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng)

Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính nếu có (bản sao đã có công chứng hoặc chứng thực hoặc bản sao

và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao hoặc bản chính đối với trường hợp có 2 bản chính)

- Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)

Bước 2: Thực hiện thẩm tra hồ sơ tại cấp xã:

a Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp

xã thực hiện:

- Trong thời gian không quá 16 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận đơn lẻ, không quá 26 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận đồng loạt, UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức kiểm tra, xét duyệt hồ sơ và niêm yết công khai hồ sơ tại trụ sở UBND cấp xã, khu dân cư nơi có đất theo quy định tại Khoản 2, Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai, xác nhận vào đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và gửi

hồ sơ đến CNVPĐKĐĐ

- Trường hợp chưa có bản đồ địa chính hoặc việc sử dụng đất có biến động so với bản đồ địa chính hoặc hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu xác định lại thông tin thửa đất hoặc UBND cấp xã không đồng ý với thông tin thửa đất trên bản đồ địa chính thì trước khi xét duyệt, công khai hồ sơ, UBND cấp xã phải thông báo cho CNVPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do hộ gia đình, cá nhân nộp (nếu có)

- Trường hợp hồ sơ có khó khăn, vướng mắc, UBND cấp xã có văn bản đề nghị thực hiện lồng ghép trong quá trình xét duyệt, thẩm định, kiểm tra hồ sơ cấp Giấy chứng nhận với Phòng Tài nguyên và Môi trường, CNVPĐKĐĐ

Bước 3: Thực hiện thẩm tra hồ sơ tại CNVPĐKĐĐ

CNVPĐKĐĐ thực hiện các công việc sau:

- Trường hợp tiếp nhận hồ sơ tại CNVPĐKĐĐ, trong thời gian không quá 02 ngày làm việc CNVPĐKĐĐ chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã để thực hiện các nội dung công việc quy định tại Điểm a, Khoản này

- Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận đơn lẻ, không quá 10 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận đồng loạt kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ từ UBND cấp xã chuyển đến, CNVPĐKĐĐ thực hiện các nội dung công việc theo quy định tại Khoản 3, Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra trình UBND huyện ký Giấy chứng nhận

- Trường hợp phải thực hiện lồng ghép việc xét duyệt, thẩm định, kiểm tra hồ

sơ, có văn bản đề nghị của:

+ UBND cấp xã, CNVPĐKĐĐ cử cán bộ, cùng với cán bộ của Phòng Tài

nguyên và Môi trường hướng dẫn UBND cấp xã xét duyệt, thực hiện thẩm định hồ

sơ ngay trong quá trình xét duyệt của UBND cấp xã

+ Cơ quan Quản lý xây dựng, cơ quan Nông nghiệp cấp huyện: Trong thời

gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu lấy ý kiến của CNVPĐKĐĐ kèm theo hồ sơ liên quan tới tài sản, cơ quan Quản lý xây dựng, cơ quan Nông nghiệp cấp huyện có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cụ thể các nội dung lấy ý kiến theo quy định tại Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; gửi ý kiến trả lời tới CNVPĐKĐĐ

Bước 4: Thực hiện thẩm tra hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường:

Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:

- Trong thời gian không quá 02 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận đơn lẻ, không quá 05 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận đồng loạt kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ do CNVPĐKĐĐ chuyển đến, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận; chuyển hồ sơ, Giấy chứng nhận đã ký cho CNVPĐKĐĐ

- Trường hợp phải thực hiện lồng ghép việc xét duyệt, thẩm định, kiểm tra hồ

sơ, có văn bản đề nghị của UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường cử cán

bộ, cùng với cán bộ của CNVPĐKĐĐ hướng dẫn UBND cấp xã xét duyệt, thực hiện kiểm tra hồ sơ ngay trong quá trình xét duyệt của UBND cấp xã

Bước 5: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính:

Trách nhiệm phối hợp của Chi cục Thuế :

Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ của người sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai do CNVPĐKĐĐ chuyển đến, Chi cục Thuế có trách nhiệm xác định và ban hành thông báo các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất, thông báo cho người sử dụng đất đồng thời gửi 01 bản cho CNVPĐKĐĐ để theo dõi

Bước 6: Trả kết quả cho người sử dụng đất

CNVPĐKĐĐ chuyển kết quả thực hiện cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (ở cấp huyện hoặc ở cấp xã) để trao cho người nộp hồ sơ sau khi hoàn thành thực hiện nghĩa vụ tài chính Không quá 02 ngày làm việc người sử dụng đất nhận được kết quả Người được cấp Giấy chứng nhận nộp lại bản chính giấy tờ theo quy định trước khi nhận Giấy chứng nhận

Trình tự, thủ tục về đăng ký biến động quyền sử dụng đất:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, nộp hồ

sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp huyện Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động sử dụng đất;

- Các giấy tờ pháp lý có liên quan đến việc đăng ký biến động sử dụng đất, đối với trường hợp nội dung biến động phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

- Một trong các loại GCN có nội dung liên quan đến việc đăng ký biến động sử dụng đất

Bước 2: Cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý và

nội dung hồ sơ

- Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy biên nhận hồ sơ cho người nộp

- Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì hướng dẫn làm lại cho đúng quy định

Bước 3: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có

trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa được cấp GCN ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã cấp GCN nhưng chưa có bản đồ địa chính hoặc trường hợp chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất;

- Chỉnh lý biến động vào GCN hoặc cấp GCN đối với trường hợp phải cấp mới GCN

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính

- Trích sao hồ sơ địa chính kèm theo hồ sơ xin đăng ký biến động về sử dụng đất chuyển đến Phòng TMNT thẩm định và ký duyệt

Bước 4: Chủ sử dụng đất nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải

quyết thủ tục hành chính cấp huyện hoặc tới UBND xã, thị trấn đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn; nộp lại giấy biên nhận hồ sơ; xuất trình chứng từ nộp lệ phí; ký nhận vào hồ sơ theo dõi và trao kết quả Trường hợp nhận thay, người nhận thay phải có văn bản uỷ quyền được công chứng, chứng thực và chứng minh nhân dân của người được uỷ quyền

1.2 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của hệ thống hồ sơ địa chính

1.2.1 Khái niệm hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,

cá nhân có liên quan

* Theo thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 08 tháng 02 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh sửa, quản lý hồ sơ địa chính

quy định hồ sơ địa chính gồm: Bản đồ địa chính; sổ địa chính; sổ mục kê đất đai;

sổ theo dõi biến động đất đai; bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNM ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường [2] quy định về hồ sơ địa chính, các mẫu sổ sách gồm: Sổ địa chính (điện tử); Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2 Vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai

Hồ sơ địa chính đóng một vai trò quan trọng trong công tác quản lý đất đai cũng như tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động được thông suốt, thuận lợi và lành mạnh Việc đơn giản hoá, công khai hoá, thể chế hoá quá trình lập

và quản lý hồ sơ địa chính cũng góp phần bảo đảm tính minh bạch của thị trường, xoá bỏ được các hoạt động ngầm và bảo vệ được quyền lợi chính đáng về bất động sản của công dân

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành

các văn bản đó Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ

mô Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp, nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với

độ tin cậy rất cao Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là 5 năm một lần như quy định hiện hành

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch

sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi

mô và vĩ mô Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đòi hỏi chi tiết đến từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch phải nắm được các đối tượng quy hoạch (đường giao thông, sân vận động, nhà văn hóa,…) trong phương án quy hoạch sẽ cắt vào những thửa nào, diện tích là bao nhiêu và đó

là loại đất gì,…? Để trả lời được những câu hỏi này thì phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải được xây dựng trên nền là bản đồ Địa chính chính quy Bên cạnh đó những thông tin liên quan như: Chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, các tài sản gắn liền với đất…liên quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng sẽ được cung cấp đầy đủ từ hồ sơ địa chính Bởi vậy để xây dựng được một phương án quy hoạch

sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính đóng vai trò rất quan trọng Sau khi thành lập được phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính cũng là công cụ chính giúp giám sát việc thực hiện phương án quy hoạch

Trong những năm gần đây vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng để phục

vụ cho các dự án liên quan đến đất đai đang là vấn đề gây nhiều bức xúc trong dư luận Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá thị trường Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý cả vấn đề giá đất Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đô, nơi

mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch: Người dân tự ý chuyển đất nông nghiệp, ao hồ thành đất thổ cư, nhiều trường hợp khi phát hiện thì đã là “chuyện đã rồi” Dẫn đến tình trạng này là do cơ quan quản lý đất đai địa phương không có được hệ thống hồ sơ địa chính phản ánh đúng thực trạng để kịp thời quản lý

Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý Nhà nước về đất đai mang tính chất định kì như: Quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và khiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng

và thống nhất Đây là nguyên nhân làm cho người sử dụng đất tham gia tranh tụng không đồng ý với phương án giải quyết Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì hệ thống hồ sơ địa chính phải được hoàn thiện đầy

đủ và là cơ sở pháp lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp

Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và của người sử dụng Ví dụ nhờ có thông tin địa chính về quy hoạch sử dụng đất người dân sẽ phát hiện được các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch của một số cá nhân, kịp thời báo với cơ quan nhà nước để có biện pháp xử lý tránh tình trạng “sự đã rồi”

Việc phân tích các lớp thông tin của hệ thống hồ sơ địa chính cho phép chúng

ta xác định được mức độ tích tụ đất đai đối với từng chủ sử dụng đất, các hiện tượng kinh tế - xã hội nảy sinh trong quan hệ đất đai Từ đó làm cơ sở khoa học cho

việc hoạch định chính sách, pháp luật đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai cho phù hợp với mục tiêu phát triển, xã hội [16]

1.2.3 Các quy định pháp lý về hệ thống hồ sơ địa chính

Hệ thống tài liệu của hồ sơ địa chính phân thành 2 loại:

- Hệ thống hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết: Hệ thống này chỉ

có một văn bản, là căn cứ để lập nên sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai

- Hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai: Hệ thống này được sao lưu thành nhiều bản, có giá trị pháp lý ngang nhau

1.2.3.1 Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết

Hồ sơ địa chính gốc là tập hợp những văn bản giấy tờ được hình thành trong quá trình sử dụng đất nhằm xác nhận quyền sử dụng đất đối với từng thửa đất Nó được hình thành khi thực hiện việc kê khai đăng ký, cấp GCNQSD đất và khi thủ tục này hoàn tất thì nó chỉ có nghĩa là tài liệu lưu trữ và dùng để tra cứu hoặc nghiên cứu khi có yêu cầu của các cơ quan chức năng

Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý Nó bao gồm các loại tài liệu sau [8]:

Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính bao gồm: Toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kỹ thuật đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản đồ địa chính, trừ bản

đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa

Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất, các giấy tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử dụng đất đã thực hiện + Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn kê khai đăng ký

+ Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.3.2 Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai

* Bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính được lập theo quy định tại Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường [3] Bản đồ địa chính được lập ở các tỷ lệ 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000 và 1:10000; trên mặt phẳng chiếu hình, ở múi chiếu

3 độ, kinh tuyến trục theo từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, hệ quy chiếu

và hệ tọa độ quốc gia VN-2000 và hệ độ cao quốc gia hiện hành

Nội dung bản đồ địa chính cần thể hiện bao gồm:

- Điểm khống chế tọa độ, độ cao Quốc gia các hạng, điểm địa chính, điểm khống chế ảnh ngoại nghiệp, điểm khống chế đo vẽ có chôn mốc ổn định;

- Mốc địa giới hành chính, đường địa giới hành chính các cấp;

- Mốc giới quy hoạch; chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn giao thông, thủy lợi, đê điều, hệ thống dẫn điện và các công trình công cộng khác có hành lang bảo vệ an toàn;

- Ranh giới thửa đất, loại đất, số thứ tự thửa đất, diện tích thửa đất;

- Nhà ở và công trình xây dựng khác;

- Các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất như đường giao thông, công trình thủy lợi, đê điều, sông, suối, kênh, rạch và các yếu tố chiếm đất khác theo tuyến;

- Địa vật, công trình có giá trị về lịch sử, văn hóa, xã hội và ý nghĩa định hướng cao;

- Dáng đất hoặc điểm ghi chú độ cao (khi có yêu cầu thể hiện phải được nêu

cụ thể trong thiết kế kỹ thuật - dự toán công trình);

Đối với thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì mục đích sử dụng, diện tích, ranh giới về thửa đất trên bản đồ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất Đối với các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin về thửa đất được ghi theo giấy chứng nhận đã cấp và ghi thêm thông tin khi có sự biến động về thửa đất

* Sổ địa chính

Sổ được lập theo từng xã, phường, thị trấn; thể hiện kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo từng thửa đất và từng đối tượng chiếm đất không tạo thành

thửa đất ( gọi chung là thửa đất); thông tin của mỗi thửa đất được thể hiện vào 01 trang sổ riêng

- Nội dung Sổ địa chính bao gồm:

+ Thửa đất: Số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích, tài liệu đo đạc

sử dụng;

+ Người sử dụng đất/người quản lý đất;

+ Quyền sử dụng đất/quyền quản lý đất: Hình thức sử dụng, loại đất, thời hạn

sử dụng, nguồn gốc sử dụng, nghĩa vụ tài chính, hạn chế sử dụng, quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề và tài sản gắn liền với đất;

+ Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

* Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Phần tiếp nhận hồ sơ của Phiếu và ký vào phần người nhận hồ sơ tại Liên 2 trước khi trao cho người nộp hồ sơ; người nộp hồ sơ ký vào Phần người nộp hồ sơ tại Liên 1

- Khi trả kết quả, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Phần Trả kết quả của Phiếu và ký vào phần người trả kết quả tại Liên 2; người nhận kết quả ký vào Phần người nhận kết quả tại Liên 1 và nộp lại Liên 2 cho cơ quan trả kết quả

- Sau khi trả kết quả, cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả có trách nhiệm lưu giữ Liên 1 và chuyển Liên 2 cùng toàn bộ giấy tờ gốc đã nhận của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản cho cơ quan đăng ký đất đai để lưu

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải đóng dấu treo tại phần tên cơ quan tiếp nhận và đóng dấu giáp lai vào giữa hai liên

* Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất

- Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ cấp GCN) được lập để theo dõi, quản lý việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN)

Nội dung sổ cấp GCN:

+ Số thứ tự: ghi số thứ tự GCN được cấp tiếp theo số thứ tự của GCN đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Tên và địa chỉ của người được cấp GCN được ghi như trên giấy đã cấp

Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng chung thửa đất, sở hữu chung tài sản gắn liền đất và được cấp mỗi người một Giấy thì lần lượt ghi tên và địa chỉ của từng người vào các dòng dưới kế tiếp

+ Số phát hành GCN: Ghi mã và số thứ tự phát hành in ở góc dưới bên phải

trang 1 của GCN

+ Ngày ký GCN: Ghi ngày tháng năm ký GCN

+ Ngày giao GCN: Ghi ngày tháng năm giao GCN cho người được cấp GCN

hoặc đại diện cơ quan nhận hồ sơ và trả kết quả; hình thức thể hiện: “… /…/…” + Họ tên, chữ ký của người nhận GCN: Người nhận GCN là đại diện cơ quan nhận hồ sơ và trả kết quả hoặc người đại diện của tổ chức ký, ghi rõ họ tên và chức danh của người ký

+ Ghi chú để ghi chú thích đối với những trường hợp: Thu hồi GCN, mất GCN, đồng quyền sử dụng đất

1.2.4 Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính

Theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT [2] của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính:

1 Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai; b) Chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai; lập, cập nhật và chỉnh lý biến động thường xuyên sổ địa chính và các tài liệu khác của hồ sơ địa chính ở địa phương

2 Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai;

b) Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính ngoài các tài liệu quy định ở trên;

c) Cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai (dạng số

hoặc dạng giấy) cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn sử dụng

3 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại Khoản 2 đối với các đối tượng sử dụng đất, được Nhà nước giao quản lý đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký

4 Địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp thực hiện các công việc theo quy định như sau:

a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì tổ chức việc lập sổ địa chính; cung cấp tài liệu đo đạc địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; thực hiện cập nhật, chỉnh lý các tài liệu hồ sơ địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 đối với các thửa đất của các tổ chức,

cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư

b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện cập nhật, chỉnh

lý các tài liệu hồ sơ địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này đối với các thửa đất của các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam; cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai cho Ủy ban nhân dân cấp xã sử dụng

5 Ủy ban nhân dân cấp xã cập nhật, chỉnh lý bản sao tài liệu đo đạc địa chính,

sổ địa chính, sổ mục kê đất đai đang quản lý theo quy định để sử dụng phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai ở địa phương

1.3 Cơ sở thực tiễn về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và quản lý hồ sơ địa chính

1.3.1 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ địa chính ở một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Ôtrâylia (Úc)

Từ năm 1958, toàn Liên bang Úc đã áp dụng thống nhất hệ thống đăng ký đất đai Torrens Đây là hệ thống đăng ký đất đai bắt nguồn từ Nam Úc Ôtrâylia là một trong những nước đầu tiên sử dụng hệ thống hồ sơ địa chính bằng khoán nhằm hình thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối

với đất đai, khắc phục được những rườm rà khi chuyển nhượng; đảm bảo cập nhật thường xuyên các biến động về đất đai, giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất cả về vi

mô và vĩ mô Thêm vào đó, hệ thống này đơn giản, chính xác nên có thể tiết kiệm kinh phí cho Nhà nước

Trong hệ thống đất đai được đăng ký, mỗi thửa đất đã đăng ký được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu nó Trên đó mô tả các thông tin về thửa đất, quyền sở hữu và các tài sản có liên quan Giấy này được gọi là “folio” Tập hợp các folio, các văn bản giao dịch đã đăng ký và những văn kiện có liên quan đến thửa đất tạo thành sổ đăng ký Đây là thành phần quan trọng hàng đầu của

hệ thống bởi thông qua hệ thống sổ này mà cơ quan đăng ký xem xét và cấp giấy chứng nhận

Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đảm bảo cập nhật thường xuyên các biến động về đất đai giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai quốc gia cả về vĩ mô và vi

mô Thêm vào đó về kinh tế, hệ thống này đơn giản, chính xác nên có thể tiết kiệm kinh phí cho nhà nước [10]

1.3.1.2 Thụy Điển

Phần lớn đất đai ở Thụy Điển thuộc sở hữu tư nhân Việc phát triển đất đai không phải là vấn đề mang tính cá nhân mà là mối quan tâm chung của xã hội Vì vậy các quy định mang tính pháp lý liên quan đến việc phát triển đất đai luôn đặt ra một yêu cầu phải có sự cân bằng giữa lợi ích riêng và lợi ích chung Pháp luật đất đai ở Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai về nền kinh tế thị trường, tuy nhiên sự giám sát chung của toàn xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực

Hệ thống pháp luật đất đai ở Thụy Điển gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động

cụ thể như: Quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai Bên cạnh Luật đất đai còn có các văn bản pháp luật khác như: Luật hình thành bất động sản 1970, Đạo luật hình thành bất động sản

1971 quy định về đo đạc địa chính, Luật đăng ký đất đai tự động năm 1973, Luật đăng ký đất đai tự động năm 1974, Đạo luật về ngân hàng dữ liệu năm 1974 quy định về hoạt động của hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, Luật thuế trước bạ của cơ quan đăng ký đất đai năm 1984 Ngoài ra còn có các đạo luật khác như: đạo luật về