Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất tại quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng

Mục tiêu chính của đề tài là đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất, nghiên cứu các chính sách và quy định về nghĩa vụ tài chính đất đai của Chính phủ và địa phương, đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Cẩm Lệ, từ đó đề xuất các giải pháp tháo gỡ những vấn đề chưa phù hợp trong quá hiện nghĩa vụ tài chính đất đai, góp phần hoàn thiện công tác quản lý tài chính đất đai trên địa bàn quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Tất cả các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công

trình nào khác

Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Huế, ngày 25 tháng 02 năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Trung Tín

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông

nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quí

báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường và

viết luận văn tốt nghiệp

Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Huỳnh Văn Chương, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Nông Lâm Huế đã tận tâm chỉ bảo, hướng dẫn tôi hoàn

thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn các lãnh đạo và các cán bộ tại Chi cục thuế quận Cẩm

Lệ, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Cẩm Lệ, phòng Tài nguyên và Môi

trường quận Cẩm Lệ, Chi cục Thống kê quận Cẩm Lệ, Các đội thuế liên phường, các

hộ gia đình cá nhân trong mẫu phiếu điều tra đã chia sẻ kinh nghiệm, cung cấp thông

tin cần thiết, tạo điều kiện thuận lợi giúp tôi hoàn thành việc nghiên cứu

Tôi xin cảm ơn gia đình, đồng nghiệp, bạn bè và các anh chị học viên lớp Cao học Quản lý đất đai 20A đã động viên, giúp đỡ trong thời gian dài học tập

Trong quá trình thực hiện luận văn, do thời gian có hạn và kiến thức tổng hợp cũng như kinh nghiệm còn nhiều hạn chế nên gặp nhiều thiếu xót rất mong sự đóng

góp của quý thầy cô và các bạn để luận văn được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Huế, ngày 25 tháng 02 năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Trung Tín

TÓM TẮT

Đề tài “Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của hộ gia đình

cá nhân sử dụng đất tại quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng” được tiến hành tại quận

Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng, thời gian từ tháng 6/2015 đến tháng 12/2015

Mục tiêu chính của đề tài là đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất, nghiên cứu các chính sách và quy định về nghĩa vụ tài chính đất đai của Chính phủ và địa phương,

đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của hộ gia đình, cá nhân trên địa

bàn quận Cẩm Lệ, từ đó đề xuất các giải pháp tháo gỡ những vấn đề chưa phù hợp

trong quá hiện nghĩa vụ tài chính đất đai, góp phần hoàn thiện công tác quản lý tài

chính đất đai trên địa bàn quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng Đề tài nghiên cứu trên cơ

sở phương pháp nghiên cứu tài liệu, điều tra, phỏng vấn cán bộ, người sử dụng đất về

tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai và phương pháp thống kê, tổng hợp, xử

lý, phân tích số liệu điều tra theo từng nhóm nội dung, từng vấn đề nghiên cứu cụ thể

phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Kết quả đạt được của đề tài là đã đánh giá được điều kiện kinh tế xã hội tác động đến quá trình sử dụng đất; đánh giá được tình hình quản lý sử dụng đất, xác định

được những thuận lợi và khó khăn trong việc thực thi từng loại nghĩa vụ tài chính đất

đai như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển

quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất của cơ quan nhà nước và của

người sử dụng đất Đề tài đã xác định được một số yếu tố làm ảnh hưởng đến quá trình

thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai trên địa bàn thành phố Phan Thiết

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu đề xuất một số giải pháp khắc phục những khó khăn, vướng mắc đối với từng loại nghĩa vụ tài chính đất đai cụ thể tại địa phương

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

2 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI 1

2.1 Mục đích chung 1

2.2 Mục dích cụ thể 1

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

CHƯƠNG 1TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1.1 Đất đai 3

1.1.2 Chính sách đất đai 3

1.1.3 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 3

1.1.4 Giá đất 5

1.1.5 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất 5

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 6

1.2.1 Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai 6

1.2.2 Thuế nhà, đất 9

1.2.3 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất 11

1.2.4 Tiền thuê đất 12

1.2.5 Lệ phí trước bạ nhà đất 14

1.2.6 Tiền sử dụng đất 16

1.3 CÁC NGHIÊN CỨU VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 18

1.4 THẢO LUẬN VỀ TỔNG QUAN 19

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 20

2.2 Nội dung nghiên cứu 20

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu 20

2.3.2 Phương pháp xử lý và phân tích số liệu 26

CHƯƠNG 3KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28

3.1 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA QUẬN CẨM LỆ 28

3.1.1 Vị trí địa lý và các đơn vị hành chính thuộc quận Cẩm Lệ 28

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của quận Cẩm Lệ 29

3.1.3 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 33

3.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN CẨM LỆ 35

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 35

3.2.2 Biến động cơ cấu sử dụng đất của quận Cẩm Lệ 39

3.2.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) 43

3.2.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44

3.2.5 Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất 45

3.2.6 Công tác quản lý tài chính đất đai 45

3.3 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TẠI CẨM LỆ TỪ NĂM 2010 ĐẾN NĂM 2014 46

3.3.1 Tổ chức Nhà nước quản lý và quy trình thực hiện tài chính về đất đai 46

3.3.2 Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn quận Cẩm Lệ 50

3.4 CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 66

3.4.1 Giá đất tính thuế 66

3.4.2 Thay đổi hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai 67

3.4.3 Chính sách tài chính đất đai 67

3.4.4 Phổ biến, tuyên truyền pháp luật 67

3.4.5 Xử lý kịp thời hành vi vi phạm thuế 68

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 69

KẾT LUẬN: 69

ĐỀ NGHỊ: 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO 71

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Các loại số liệu thứ cấp 21

Bảng 2.2 Các văn bản pháp luật phục vụ cho nghiên cứu 21

Bảng 2.3 Phân bố hộ điều tra theo đơn vị hành chính cấp phường 26

Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế của quận Cẩm Lệ 29

Bảng 3.2 Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế qua các năm 29

Bảng 3.3: Dân số, mật độ, tỷ lệ tăng tự nhiên trung bình qua các năm 31

Bảng 3.4 Tỷ lệ lao động của quận Cẩm Lệ giai đoạn 2010-2014 32

Bảng 3.5 Nguồn thu nhập của hộ điều tra 33

Bảng 3.6 Hiện trạng sử dụng đất của quận Cẩm Lệ năm 2014 35

Bảng 3.7 Biến động sử dụng đất quận Cẩm Lệ giai đoạn 2005 – 2014 39

Bảng 3.8 Biến động sử dụng đất nông nghiệp quận Cẩm Lệ giai đoạn 2005 - 2014 40

Bảng 3.9 Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp quận Cẩm Lệ giai đoạn 2005 - 2014 42

Bảng 3.10 Số lượng hồ sơ được cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2010 – 2014 43

Bảng 3.11 Quy mô và cơ cấu đất đai của hộ điều tra 44

Bảng 3.12 Quy trình thực hiện NVTC theo ý kiến của người sử dụng đất 49

Bảng 3.13 Những vướng mắc theo đánh giá của người sử dụng đất 50

Bảng 3.14 Các khoản thu nghĩa vụ tài chính đất đai giai đoạn 2010 – 2014 51

Bảng 3.15 Kết quả thu thuế nhà đất giai đoạn 2012 - 2014 52

Bảng 3.16 Thuận lợi trong công tác thu thuế nhà đất theo đánh giá của cán bộ 53

Bảng 3.17 thực hiện thuế nhà đất của người sử dụng đất 54

Bảng 3.18 Thực hiện thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ 55

Bảng 3.19 Thuận lợi trong việc thực hiện thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ 55

Bảng 3.20 Khó khăn của cán bộ thực thu thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ 56

Bảng 3.21 Kết quả thu tiền sử dụng đất tại Cẩm Lệ giai đoạn 2010 – 2014 58

Bảng 3.22 Thuận lợi trong công tác thu tiền sử dụng đất 59

Bảng 3.23 Khó khăn trong công tác thu tiền SDĐ theo đánh giá của cán bộ 60

Bảng 3.24 Thực hiện nộp tiền sử dụng đất của người sử dụng đất 61

Bảng 3.25 Sự hiểu biết về chính sách tài chính đất đai của người sử dụng đất 62

Bảng 3.26 Kết quả thu lệ phí trước bạ tại quận Cẩm Lệ giai đoạn 2010 – 2014 63

Bảng 3.27 Khó khăn trong thu lệ phí trước bạ theo đánh giá của cán bộ 65

Bảng 3.28 Thực hiện lệ phí trước bạ của người sử dụng đất 66

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Quy trình thực hiện thuế Nhà đất tại quận Cẩm Lệ 6

Hình 1.2 Quy trình thực hiện NVTC trước khi ban hành Thông tư 30/2005 7

Hình 1.3 Quy trình thực hiện NVTC sau khi ban hành Thông tư 30/2005 8

Hình 3.1 Cơ cấu nhóm đất chính năm 2014 35

Hình 3.2 Quan hệ công tác giữa các cơ quan về nghĩa vụ tài chính đất đai 46

Hình 3.3 Kết quả thực hiện thuế nhà đất giai đoạn 2010 – 2014 52

Hình 3.4 Kết quả thực hiện lệ phí trước bạ giai đoạn 2010 – 2014 63

Luật Đất đai và các văn bản luật có liên quan đã hiện thức hóa chính sách này

Nhà nước thực hiện quản lý đất đai không chỉ bằng biện pháp hành chính duy nhất mà

còn bằng cả biện pháp kinh tế tài chính

Nhà nước đã ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật quy định nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất Đây là những khoản đóng bắt buộc người sử dụng đất

phải thực hiện đối với Nhà nước để được quyền sử dụng đất hoặc phải thực hiện trong

quá trình khai thác, sử dụng đất đai

Quy định này đã góp phần phục vụ yêu cầu quản lý đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, đóng góp vào nguồn

thu ngân sách Nhà nước nói chung và quận Cẩm Lệ nói riêng

Quận Cẩm Lệ là một quận nằm trong định hướng phát triển kinh tế mạnh của thành phố Đà Nẵng nên đã và đang có nhiều dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ

thuật nhằm phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố, bên cạnh đó

quận có khu công nghiệp đã thu hút lực lượng lao động và dân cư ở các vùng, huyện

lân cận đến đây để sinh sống, làm việc và đầu tư khiến cho hoạt động giao dịch nhà đất

trên địa bàn diễn ra khá sôi nổi

Việc xác lập chủ quyền sử dụng đất tăng theo nhu cầu sử dụng đất, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai đang là vấn đề nóng bỏng tại địa phương

Xuất phát từ những lý do trên và được sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn, bản

thân đã thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai

của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất tại quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng”

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

a Ý nghĩa khoa học

Đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về nghĩa vụ tài chính đất đai của các cá thể, hộ gia đình, làm cơ sở cho việc đề xuất một số giải pháp tháo gỡ những vấn đề

chưa phù hợp trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai, góp phần hoàn thiện

công tác quản lý tài chính về đất đai

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.1 Đất đai

Trong thời đại hiện nay, khoa học công nghệ đã dần trở thành lực lượng sản xuất trực tiếp Tuy nhiên đất đai vẫn giữ một vị trí đặc biệt, là yếu tố cơ bản của quá

trình sản xuất xã hội, nhất là đối với ngành công nghiệp sản xuất ra sản phẩm để nuôi

sống con người và tạo ra nguồn nguyên liệu cho ngành công nghiệp chế biến và một số

ngành khác

Đất đai còn là mặt bằng cho các ngành sản xuất công nghiệp, xây dựng, vận tải, thương mại, du lịch , để xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật và chuyển dịch cơ cấu kinh

tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Ngoài ra, đất đai tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước để tái đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, thực hiện chương trình công nghiệp hóa, hiện đại

hóa đất nước và trong nhiều trường hợp còn được dùng làm vốn góp trong liên doanh

đầu tư, thu hút đầu tư nước ngoài

Tóm lại, đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh

vật khác trên trái đất

1.1.2 Chính sách đất đai

Chính sách đất đai là vấn đề phức tạp nhất, nhạy cảm nhất và là nút thắt cơ bản nhất trong pháp luật về chế độ quản lý đất đai của Nhà nước ta Pháp luật hiện hành

quy định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, Nhà nước thống nhất quản lý

Chính sách đất đai là tập hợp một hệ thống các văn bản có tính pháp quy

"Chính sách đất đai có tầm quan trọng thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững, quản trị

quốc gia hiệu quả, phúc lợi và các cơ hội kinh tế mở ra cho người dân nông thôn và

thành thị, đặc biệt là người nghèo"[20]

1.1.3 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

a Quyền của người sử dụng đất

- Dưới góc độ ngôn ngữ học: “Quyền là điều mà pháp luật hoặc xã hội công nhận cho được hưởng, được làm, được đòi hỏi”

- Dưới góc độ pháp lý: Quyền là những việc mà một người được làm mà không

bị ai ngăn cản, hạn chế

Từ khái niệm quyền trên đây, có thể hiểu Quyền của người sử dụng đất là những việc mà người sử dụng đất được pháp luật đất đai cho phép làm hoặc những

việc do người sử dụng đất thực hiện mà không bị pháp luật ngăn cấm trong quá trình

sử dụng đất (SDĐ) Ví dụ: quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

(GCNQSDĐ); quyền được khiếu nại, tố cáo về đất đai,

Về quyền chung của người sử dụng đất (quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013) bao gồm [40]:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

b Nghĩa vụ của người SDĐ:

- Dưới góc độ ngôn ngữ học: “Nghĩa vụ là việc mà pháp luật hay đạo đức bắt buộc phải làm đối với xã hội, đối với người khác”

- Dưới góc độ pháp lý: Nghĩa vụ là những hành vi mà một người phải thực hiện

vì lợi ích của người khác

Từ khái niệm chung về nghĩa vụ được đề cập trên đây, chúng ta có thể hiểu nghĩa vụ của người sử dụng đất là những hành vi do pháp luật quy định buộc người

SDĐ phải thực hiện hoặc không được thực hiện vì lợi ích của Nhà nước, của xã hội và

của tổ chức, cá nhân khác trong quá trình sử dụng đất Ví dụ: Nghĩa vụ sử dụng đất

đúng mục đích, đúng ranh giới; nghĩa vụ bồi bổ, cải tạo đất,

Về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất (quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2013) bao gồm [40]:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng

trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn

bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

1.1.4 Giá đất

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất mà người có nhu cầu sử dụng

đất phải trả để được sử dụng đất đó trong thời hạn sử dụng đất xác định

Giá đất vừa là công cụ quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, vừa là đòn bẩy trong việc phát triển kinh tế đất đai Giá đất còn là một trong những căn cứ

đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai và để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ

của mình mà đặc biệt là việc thực hiện nghĩa vụ tài chính như đóng tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất, các loại thuế, các khoản phí và lệ phí khác có liên quan đến đất đai

Nhà nước đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Thông tư số 145/2007/TT-

BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP làm căn cứ tính giá đất và

thu thuế sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, khi cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ khi thu hồ đất Đến năm 2007, Chính phủ ban hành

Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị

định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Hiện nay, Chính Phủ ban hành Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Thông tư

36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều

chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

1.1.5 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi thực hiện các quyền và lợi ích của mình đối với việc sử dụng

đất đai và các bất động sản đi kèm

Để đảm bảo thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu và đảm bảo cho việc sử dụng đất có hiệu quả, cùng với việc quy định các quyền của người sử dụng đất pháp

luật đất đai còn quy định các nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp

luật bắt buộc các chủ thể phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất

Những nghĩa vụ tài chính đất đai được quy định nhằm bảo đảm sự đúng đắn trong mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất và là cơ sở để xác định trách

nhiệm của người sử dụng đất trong việc thực hiện pháp luật đất đai, không làm tổn hại

đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và các chủ thể khác

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.2.1 Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai

a Quy trình áp dụng đối với thuế thu thường xuyên - thuế nhà đất

Nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải đóng thường xuyên và thu hàng năm là Thuế nhà đất/Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Quy trình thực hiện cụ thể

bằng hình sau:

Hình 1.1 Quy trình thực hiện thuế Nhà đất tại quận Cẩm Lệ

Giải thích quy trình:

(1) Hộ gia đình, cá nhân kê khai nộp thuế theo mẫu tại Đội thuế phường

(2) Nếu nộp tại Tổ dân phố thì Tổ dân phố sẽ chuyển hồ sơ lên Đội thuế phường, sau đó hồ sơ chuyển cho bộ phận Địa chính của UBND cấp phường kiểm tra

tính đầy đủ, hợp lệ bộ hồ sơ của người sử dụng đất nộp, xác nhận và chuyển thông tin

địa chính cho Chi cục thuế Cẩm Lệ để tính thuế

(3) Cơ quan thuế xác định và ghi cụ thể khoản tiền mà người sử dụng đất phải thực hiện trên tờ "Thông báo nộp tiền" và chuyển về cho Đội thuế phường

(4) Đội thuế phường trao "Thông báo nộp tiền" cho người sử dụng đất để người

sử dụng đất nộp tiền vào ngân sách Nhà nước Người sử dụng đất sau khi nhận được

"Thông báo nộp tiền" có nghĩa vụ nộp thuế tại Tổ dân phố hoặc tại Đội thuế phường

- Hộ gia đình

- Cá nhân

- Chi cục thuế quận Cẩm Lệ

- Đội thuế phường (1)

(4)

(2) (3)

b Quy trình áp dụng đối với nghĩa vụ tài chính phát sinh khi có nhu cầu sử dụng đất

Nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải đóng khi có nhu cầu sử dụng đất bao gồm: Tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất,

Hình 1.2 Quy trình thực hiện NVTC trước khi ban hành Thông tư 30/2005

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận thuộc Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) quận Cẩm Lệ hoặc UBND cấp Phường; Sau khi

thẩm tra hồ sơ, ghi đầy đủ thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính, bộ phận

một tiếp nhận chuyển cho hộ gia đình, cá nhân một bộ hồ sơ đã thẩm định

Người sử dụng đất phải đến Chi cục thuế để nộp phiếu thông tin địa chính và nhận thông báo nộp tiền từ Chi cục thuế và đến kho bạc nộp tiền vào ngân sách Nhà

nước; Sau khi nộp đủ tiền, người sử dụng đất mang chứng từ đã nộp tiền đến cơ quan

tiếp nhận hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Như vậy, trước khi ban hành thông tư 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT người sử dụng đất phải đến nhiều cơ quan để hoàn thành NVTC của mình, tốn nhiều thời gian

(1)

(2) (4)

(5)

(7)

Để cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa

vụ tài chính liên quan đất đai, liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường đã

hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính đất đai như sau:

Hình 1.3 Quy trình thực hiện NVTC sau khi ban hành Thông tư 30/2005

Ghi chú: Hồ sơ đi

Hồ sơ về

Giải thích quy trình:

(1) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về nghĩa vụ tài chính (Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại các phường: nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ

tài chính tại Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất quận Cẩm Lệ) trong thời hạn

không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày bàn giao đất thực tế, quyết định cho chuyển

mục đích sử dụng đất; người sử dụng đất phải có trách nhiệm kê khai nghĩa vụ về tiền

sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền theo quy định

(2) Cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ bộ hồ sơ của người sử dụng đất nộp, xác nhận và ghi đầy đủ các chỉ tiêu vào "Phiếu chuyển

thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính", sau đó chuyển giao cho cơ quan

thuế một bộ hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện NVTC để tính thuế UBND quận

Cẩm Lệ quy định thời hạn không quá 04 ngày làm việc

(3) Trong thời hạn ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ bộ hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính do Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng

đất chuyển đến, cơ quan thuế xác định và ghi đầy đủ các khoản nghĩa vụ tài chính mà

người sử dụng đất phải thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành Thủ trưởng

Chi cục Thuế quận Cẩm Lệ ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu vào tờ "Thông báo nộp tiền"

(4) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nộp các khoản nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế chuyển đến, cơ quan nhận

- Hộ gia đình

- Cá nhân

- Chi cục thuế quận Cẩm Lệ

-Bộ phận tiếp nhận một cửa liên thông

- UBND cấp phường

- Kho bạc Nhà nước quận Cẩm Lệ hoặc Ngân hàng nhà nước quận Cẩm Lệ

hồ sơ trao "Thông báo nộp tiền" cho người sử dụng đất để người sử dụng đất nộp tiền

vào ngân sách Nhà nước

(5) Người sử dụng đất sau khi nhận được "Thông báo nộp tiền" có nghĩa vụ mang "Thông báo nộp tiền" đó đến cơ quan thu tiền theo địa chỉ, thời hạn nộp tiền ghi

trong "Thông báo nộp tiền" để nộp tiền vào ngân sách Nhà nước

(6) Cơ quan thu tiền có trách nhiệm thực hiện thu tiền theo "Thông báo nộp tiền" của cơ quan thuế do người sử dụng đất hoặc người được người sử dụng đất uỷ

quyền mang đến Khi thu tiền, cơ quan thu tiền phải lập chứng từ thu tiền: "Giấy nộp

tiền" của cơ quan Kho bạc Nhà nước thu

(7) Sau khi nộp đủ tiền vào ngân sách Nhà nước theo "Thông báo nộp tiền" của

cơ quan thuế và tiền phạt (nếu có), người sử dụng đất mang chứng từ đã nộp tiền đến

cơ quan tiếp nhận hồ sơ để nhận Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất

hiệu quả, phù hợp với Luật Đất đai, động viên đóng góp vào ngân sách Nhà nước

Trong cải cách thuế bước 1 năm 1990, thuế nhà đất đã được nghiên cứu và luật hóa bằng Pháp lệnh thuế nhà đất được Quốc hội chính thức ban hành ngày 31/7/1992

và Ngày 19/05/1994, Ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh sửa đổi, bổ

sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất

a Đối tượng chịu thuế nhà, đất, bao gồm: Nhà, đất ở, đất xây dựng công trình

không phân biệt là đã xây dựng hay chưa xây dựng, có giấy chứng nhận hay không có

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

b Đối tượng không thu thuế nhà đất: Đất sử dụng vì lợi ích công cộng, phúc

lợi xã hội hoặc từ thiện không vì mục đích kinh doanh và đất chuyên dùng vào việc

thờ cúng của các tôn giáo, các tổ chức không vì mục đích kinh doanh hoặc để ở Nhà,

đất dùng làm trụ sở cơ quan hành chính, sự nghiệp, doanh trại đơn vị lực lượng vũ

trang nhân dân

c Đối tượng nộp thuế nhà đất: Là các tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà,

quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình, gọi chung là chủ nhà đất đều phải nộp

thuế nhà, đất Trong trường hợp còn có sự tranh chấp hoặc chưa xác định được quyền

sở hữu nhà, quyền sử dụng nhà, đất thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp sử dụng nhà,

đất phải nộp thuế nhà, đất Tổ chức, cá nhân, kể cả Xí nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài thuê nhà, đất ở, đất xây dựng công trình thì chỉ trả tiền thuê nhà, đất, còn thuế

nhà, đất thì do tổ chức, cá nhân cho thuê nhà, đất nộp theo quy định của pháp luật

d Căn cứ tính thuế nhà đất: được thực hiện theo quy định tại Điều 6 Pháp

lệnh thuế nhà, đất và Điều 6 Nghị định 94/CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ là: Diện

tích đất, hạng đất và mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của một đơn vị diện tích

e Miễn, giảm thuế đất: Các đối tượng nộp thuế có khó khăn về kinh tế do bị

thiên tai, tai nạn bất ngờ Nếu giá trị thiệt hại về tài sản từ 20% đến 50% tổng giá trị tài

sản thì được xét giảm thuế đất 50%, nếu giá trị thiệt hại trên 50% thì được xét miễn

thuế đất

Ngày 17 tháng 6 năm 2010, Quốc hội ban hành Luật số 48/2010/QH12 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã được thông qua tại kỳ họp Quốc hội nước Cộng

hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XII, kỳ họp thứ 7 và có hiệu lực ngày

01/01/2012, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã thay thế Pháp lệnh thuế nhà,

đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất

năm 1994 và Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/7/2011 của Chính phủ quy định

chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp,

cụ thể như sau:

a Đối tượng chịu thuế phi nông nghiệp, bao gồm: Đất ở tại nông thôn, đất ở

tại đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công

nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất khai thác, chế biến

khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất phi nông nghiệp quy định

tại Điều 3 của Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh

b Đối tượng không chịu thuế phi nông nghiệp: Là đất phi nông nghiệp sử

dụng không vào mục đích kinh doanh, bao gồm: Đất sử dụng vào mục đích công cộng;

Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngòi, kênh,

rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ

đường, nhà thờ họ; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; Đất

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất phi nông nghiệp để xây dựng các

công trình của hợp tác xã phục vụ trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,

nuôi trồng thủy sản, làm muối

c Đối tượng nộp thuế phi nông nghiệp: Là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có

quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật thuế sử

dụng đất phi nông nghiệp Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế Ngoài ra, người nộp thuế trong một

số trường hợp cụ thể được quy định tại Khoản 3 Điều 4 Luật thuế sử dụng đất phi

nông nghiệp

d Căn cứ tính thuế: Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (PNN) là

diện tích đất tính thuế, giá 1m2

đất tính thuế và thuế suất

- Số thuế sử dụng đất PNN phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định theo công

thức sau:

Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2

đất x Thuế suất

- Trường hợp đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư 153/2011/BTC

sử dụng vào mục đích kinh doanh mà không xác định được diện tích đất sử dụng vào

mục đích kinh doanh (KD) thì số thuế phát sinh được xác định:

Số thuế phát sinh = Diện tích đất x Giá của 1m2

đất x Thuế suất

Diện tích đất = Tổng diện tích đất sử dụng x

1.2.3 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập mà người sử dụng đất có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định

của pháp luật hiện hành, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất có hai loại:

- Thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền thuê đất là loại thuế áp dụng cho đối tượng là cá nhân được quy định

trong Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, được Quốc hội ban hành ngày 21/11/2007 (có

hiệu lực ngày 01/01/2009) và Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính

Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và Luật sửa

đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 ngày 22/11/2012

- Thuế thu nhập doanh nghiệp do chuyển quyền sử dụng đất áp dụng đối với tổ chức được quy định trong Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03

tháng 6 năm 2008 của Quốc hội và Nghị định 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 của

Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008

Theo Điều 2 Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ, đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất: Là các cá nhân cư trú

có thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản

(Doanh thu hoạt động kinh doanh/Doanh thu cả năm)

phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và các cá nhân không cư trú có thu nhập

chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản phát sinh

trên lãnh thổ Việt Nam

a Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất: Là diện tích đất, giá đất tính

thuế và thuế suất

- Diện tích tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất thực tế được chuyển quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác phù hợp với bản đồ địa

chính, sổ địa chính và phải ghi đầy đủ trên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại

b Thu nhập được miễn thuế: Được quy định cụ thể tại Điều 4 Nghị định số

100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của

Luật thuế thun nhập cá nhân, bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa

vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng,

mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông

ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau Thu nhập từ chuyển

nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong

trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại

Việt Nam Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha

đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con

dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với

cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau…

1.2.4 Tiền thuê đất

Người được Nhà nước cho thuê đất phải trả cho Nhà nước một khoản tiền định

kỳ hoặc trả tiền một lần gọi là tiền thuê đất

Trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời, đơn giá thuê còn phân biệt giữa doanh nghiệp trong nước với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Đối với việc các tổ

chức trong nước, việc thu tiền thuê đất được căn cứ vào Quyết định 1357/QĐ-BTC

ngày 30/12/1995 của Bộ Tài chính với đơn giá bằng 0,5% giá đất do Ủy ban nhân dân

(UBND) tỉnh ban hành áp dụng cho các ngành sản xuất vật chất, xây dựng, vận tải và

0,7% cho các ngành dịch vụ Còn với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì căn

cứ tiền thuê đất được qui định trong Quyết định 198/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 của Bộ

Tài chính và theo đó đơn giá thuê đất được xác định cao hơn so với các tổ chức trong

nước trên cơ sở mức giá tối thiểu cho khu vực đó và các hệ số vị trí, hệ số kết cấu hạ

tầng và hệ số ngành nghề (mỗi yếu tố đều có hệ số tối thiểu là 1) Lúc này, tất cả các

đối tượng thuê đất đều được quyền lựa chon một trong hai hình thức thuê đất đó là

thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê

Hiện nay, những hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trong và ngoài nước khi thuê đất của Nhà nước đều phải nộp tiền thuê đất theo qui định của Nghị định số

46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt

nước và được hướng dẫn bằng Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014

của Bộ Tài chính hướng dẫn một số Điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính

phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, cụ thể như sau:

a Đối tượng nộp tiền thuê đất:

Hộ gia đình cá nhân và tổ chức trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam hay tổ chức

nước ngoài có chức năng ngoại giao được quyền lựa chọn một trong hai hình thức là

thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Và nếu

như các đối tượng này lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian

thuê thì họ sẽ thực hiện được các quyền đối với đất thuê được qui định tại Điều 167

Luật đất đai 2013 như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn

liền với đất

b Đối tượng không thu tiền thuê đất:

- Được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

- Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Tổ chức, cá nhân sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp theo qui hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Tổ chức, cá nhân được phép thăm dò, khai thác khoáng sản mà không sử dụng lớp đất mặt và không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng lớp đất mặt thì không thu tiền

thuê đất đối với diện tích không sử dụng trên mặt đất

c Xác định tiền thuê đất:

Việc xác định tiền thuê đất căn cứ vào đơn giá thuê đất, diện tích thuê và số năm thuê Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1% đến dưới 3% giá đất theo mục đích

sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành theo quy định của Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất

d Miễn giảm tiền thuê đất

- Người thuê đất sẽ được miễn tiền thuê đất trong các trường hợp sử dụng đất trong để xây dựng nhà chung cư cho cho công nhân của khu công nghiệp hoặc xây

dựng kí túc xá sinh viên bằng tiền từ NSNN; đất dùng để xây dựng công trình công

cộng ở các lĩnh vực giáo dục, văn hóa, y tế, thể dục thể thao, khoa học công nghệ với

mục đích kinh doanh (xã hội hóa); hoặc xây dựng các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực, địa

bàn ưu đãi đầu tư

- Các hợp tác xã thuê đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh sẽ được giảm 50%

tiền thuê đất

- Trường hợp thuê đất sản xuất mà bị thiên tai, hoả hoạn thì sẽ được giảm tiền thuê đất cho năm bị thiên tai hoặc cho thời gian phải ngưng hoạt động

- Miễn hoặc giảm tiền thuê đất đối với trường hợp đất thuê để xây dựng trụ sở

cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước ngoài, cơ quan đại diện của tổ chức

quốc tế theo điều ước quốc tế hoặc theo nguyên tắc có đi có lại

- Việc miễn giảm tiền thuê đất sẽ không được áp dụng đối với người thuê đất theo hình thức trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất

- Trường hợp người thuê đất sử dụng đất vào mục đích trồng cây lâu năm (sản xuất nông nghiệp) theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây

dựng cơ bản vườn cây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện

theo quy trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nông nghiệp và Phát

triển nông thôn qui định

e Thu nộp tiền thuê đất

Tiền thuê đất sẽ được nộp vào ngân sách Nhà nước bằng tiền Việt Nam (VNĐ)

Người thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo thông báo của cơ quan thuế, nếu chậm nộp

tiền thuê đất vào ngân sách Nhà nước thì mỗi ngày chậm nộp chịu phạt là 0,05% theo

qui định của Luật Quản lý Thuế

1.2.5 Lệ phí trước bạ nhà đất

Lệ phí trước bạ (LPTB) là một loại lệ phí áp dụng cho các chủ thể khi đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc đăng ký quyền sử dụng đất Đối với người sử dụng đất, khi

đăng ký quyền sử dụng đất phải nộp LPTB cho Nhà nước, thông qua đó giúp Nhà

nước quản lý tình hình sử dụng đất và các biến động trong quá trình sử dụng đất

Hiện nay, LPTB được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật như Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ; Nghị

định 23/2013/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định

45/2011/NĐ-CP; Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ tài chính hướng

dẫn về LPTB; Thông tư 34/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số

điều của thông tư 124/2011/TT-BTC

a Đối tượng chịu LPTB: Là các tài sản thuộc diện đăng ký quyền sở hữu, sử

dụng với cơ quan nhà nước theo pháp luật gồm: Nhà, đất; Súng săn, súng thể thao; Tàu

thủy, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy; Thuyền, kể cả du thuyền; Tàu bay; Xe mô tô

hai bánh, xe mô tô ba bánh, xe gắn máy (kể cả xe máy điện), các loại xe tương tự phải

đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp (sau đây gọi chung là

xe máy); Ô tô (kể cả ô tô điện), rơ moóc hoặc sơ mi rơ moóc được kéo bởi ô tô phải

đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp; Vỏ, tổng thành

khung, tổng thành máy của tài sản quy định tại các khoản 3, 4, 5, 6 và khoản 7 Điều 2

Nghị định này mà phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

b Đối tượng nộp LPTB: Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu

LPTB quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP phải nộp LPTB khi đăng ký

quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

c Không thu LPTB: Chủ tài sản thuộc diện không nộp LPTB theo quy định tại

Điều 3 Thông tư 124/2011/TT – BTC ngày 31/8/2011 của Bộ tài chính Chủ tài sản

chuyển giao tài sản của mình cho Vợ (chồng), cha mẹ (kể cả cha mẹ nuôi, cha mẹ

chồng, cha mẹ vợ), con (kể cả con nuôi, con dâu, con rể) thì người nhận tài sản không

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận) xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế

theo "Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính"

Giá 1 (một) m2 đất (kể cả hệ số phân bổ giá đất ở từng tầng đối với đất xây dựng nhà nhiều tầng cho nhiều hộ cùng ở) do Uỷ ban nhân dân thành phố quy định

theo khung giá các loại đất Chính phủ quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày

15/5/2014 quy định về giá đất

Giá trị nhà tính LPTB là giá trị nhà thực tế chuyển nhượng trên thị trường tại thời điểm trước bạ Trường hợp không xác định được giá trị thực tế chuyển nhượng

Giá (01) mét vuông (m2) nhà

Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu LPTB

Diện tích nhà chịu LPTB

lệ phí trước bạ

hoặc kê khai giá trị thực tế chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường thì áp dụng giá nhà

tính LPTB do UBND thành phố quy định tại thời điểm trước bạ như sau:

Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) của một căn hộ (đối với nhà chung cư) hoặc một toà nhà

thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân

Giá một (01) m2

nhà là giá thực tế xây dựng "mới" một (01) m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND thành phố quy định áp dụng tại thời điểm trước bạ

Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu LPTB xác định như sau:

Căn cứ xác định tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ là thời gian sử dụng còn lại chưa nộp lệ phí trước bạ của nhà so với tổng thời hạn sử dụng của

nhà (tương ứng với từng cấp nhà, hạng nhà) theo thiết kế kỹ thuật xây dựng hiện hành,

cụ thể như sau:

1.2.6 Tiền sử dụng đất

Theo qui định của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục

đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

a Đối tượng nộp tiền sử dụng đất, bao gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

- Tổ chức kinh tế: Được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa

trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; được giao đất

để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để

miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ

đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng

biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật

về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai

- Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do

tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn

vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ

tướng Chính phủ quy định

- Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất

ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư

tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm

quyền phê duyệt

- Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến

dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Thủ tướng Chính phủ quyết định việc miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng

cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Tiền SDĐ của thời hạn

70 năm (70–n)x1,2% ]

Tiền SDĐ của thời hạn

70 năm

Tiền SDĐ của thời hạn giao đất (n năm)

Giá đất: Là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do

Uỷ ban nhân dân cấp thành phố quy định hàng năm Trong trường hợp Nhà nước giao đất

dưới hình thức đấu giá QSDĐ thì sẽ sử dụng giá đất trúng đấu giá để tính tiền SDĐ

Thời hạn sử dụng đất: Được xác định theo Quyết định giao đất, Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc GCNQSDĐ

Trừ đất ở được giao ổn định, lâu dài Các loại đất còn lại được giao có thời hạn, tối đa

là 70 năm

- Đối với đất có thời hạn sử dụng lâu dài hoặc dự án có thời hạn sử dụng là

70 năm:

Tiền SDĐ = Diện tích đất x Giá đất - Số tiền được bồi thường (nếu có)

- Đối với dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm:

n: Thời hạn giao đất tính bằng năm

1.3 CÁC NGHIÊN CỨU VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

Qua tham khảo, tôi thấy rằng trước đây đã có một số tác giả nghiên cứu lĩnh vực tài chính đất đai, như: đề tài Luận án tiến sĩ kinh tế (2001) của tác giả Hồ Đông

“Phương hướng và các giải pháp hoàn thiện thuế thu vào đất đai ở Việt Nam”, mục

đích của đề tài khẳng định cơ sở lý luận, xác định kết quả đạt được trong thực tế để đề

ra các giải pháp hoàn thiện thuế thu vào đất đai trong thời kỳ sắp đến, với phương

pháp duy vật biện chứng, phân tích tổng hợp, kết quả mà luận án đã đạt được là đã hệ

thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản của thuế thu vào đất đai, làm sáng tỏ vai trò của

thuế nói chung và thuế đất nói riêng, làm rõ các hình thức thuế thu vào đất đai hiện nay ở

Việt Nam, đưa ra phương hướng và các giải pháp hoàn thiện thuế đất ở Việt Nam

Một số đề tài khác nghiên cứu hệ thống chính sách tài chính nói chung dưới góc

độ khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho mục đích công nghiệp hóa, hiện đại hóa

và phát triển kinh tế đất nước như: Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ - Bộ Tài chính

(2002) của tác giả Bạch Thị Minh Huyền “Hệ thống thuế thống nhất đối với việc sử dụng

đất ở Việt Nam - khả năng và điều kiện áp dụng” Luận văn nghiên cứu khoa học cấp Bộ -

Bộ Tài chính (2003) của tác giả Phạm Đức Phong “Chính sách tài chính khai thác nguồn

lực đất đai và bất động sản phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước”

Luận án tiến sĩ Học viện tài chính (2010) của tác giả Chu Thị Thủy Chung

“Hoàn thiện Chính sách thu đối với đất đai ở Việt nam” Luận án Tiến sỹ kinh tế

(2012) của tác giả Nguyễn Hồ Phi Hà “Huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển

thị trường bất động sản ở Việt Nam” Luận án đã trình bày cơ sở lý luận về huy động

nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản, nghiên cứu thực trạng huy

động nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam và các

giải pháp tăng cường đến năm 2020, đề tài sử dụng phương pháp phân tích thống kê,

phương pháp điều tra khảo sát để đánh giá thực trạng huy động nguồn lực tài chính,

những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong việc huy động nguồn lực tài

chính cho thị trường bất động sản ở Việt Nam

Phần lớn các luận văn trên đề cập đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, đến nay pháp luật về đất đai đã có nhiều thay đổi và vấn đề thực thi các chính sách

tài chính đất đai, vấn đề thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử

dụng đất chưa làm rõ những vướng mắc, khó khăn

1.4 THẢO LUẬN VỀ TỔNG QUAN

Các nghiên cứu về chính sách tài chính đất đai, hệ thống thuế, nghĩa vụ tài chính (NVTC) đất đai ngày càng nhiều, mức độ nghiên cứu gắn liền với thực tế góp

phần quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai

Quận Cẩm Lệ là một trong những địa phương có hệ thống quản lý đất đai khá chặt chẽ Tuy nhiên, quá trình sử dụng đất (SDĐ) diễn ra mạnh mẽ, sự thay đổi mục

đích sử dụng đất diễn ra thường xuyên, việc thực hiện NVTC của người SDĐ cũng

gây không ít khó khăn trong việc quản lý tài chính của cơ quan nhà nước và hiện nay

Quận cũng chưa có nhiều nghiên cứu về NVTC của người SDĐ

Trên cơ sở những kết quả nghiên cứu trước đây, Bản thân tiếp tục nghiên cứu

về lĩnh vực nghĩa vụ tài chính đất đai nhưng ở phạm vi hẹp, một địa phương cụ thể, đề

tài đánh giá những kết quả đạt được và những bất cập trong quá trình thực thi NVTC,

thông qua phương pháp nghiên cứu tài liệu, điều tra phỏng vấn, xử lý và phân tích số

liệu, từ đó đưa ra một số giải pháp tháo gỡ những vấn đề chưa phù hợp trong quá trình

thực hiện NVTC đất đai, góp phần hoàn thiện công tác quản lý tài chính về đất đai trên

địa bàn quận Cẩm Lệ, TP Đà Nẵng

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1) Đối tượng nghiên cứu

Số lượng người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai và các văn bản liên quan đến nghĩa vụ tài chính

2.2 Nội dung nghiên cứu

Nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm các vấn đề đặt ra nhằm đạt được mục tiêu đã xác định, nội dung được cụ thể hóa theo mục tiêu nghiên cứu, cụ thể:

- Thực trạng phát triển kinh tế xã hội của quận Cẩm Lệ

- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại quận Cẩm Lệ

- Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai tại Cẩm Lệ từ năm

2010 đến 2014

- Các giải pháp hoàn thiện công tác nghĩa vụ tài chính đất đai

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu

a Thu thập số liệu thứ cấp

Thông tin thứ cấp được thu thập thông qua phương pháp nghiên cứu tài liệu:

Các nguồn thông tin thu thập trên địa bàn nghiên cứu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu

của đề tài Những nguồn dữ liệu trên được thu thập thông qua cơ quan nhà nước, chủ

yếu từ Chi cục thuế quận Cẩm Lệ, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Cẩm

Lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cẩm Lệ, Chi cục thống kê quận Cẩm Lệ

Bảng 2.1 Các loại số liệu thứ cấp

- Các Báo cáo phát triển kinh tế xã hội

- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội quận Cẩm Lệ giai đoạn 2010 – 2015

- Chi cục Thống kê quận Cẩm Lệ

- Bảng tổng hợp thực thu nghĩa vụ tài chính đất đai

- Số thu ngân sách phường giai đoạn 2010 – 2014 - Chi cục thuế quận Cẩm Lệ

- Các Báo cáo về tình hình quản lý và sử dụng đất

Bảng 2.2 Các văn bản pháp luật phục vụ cho nghiên cứu

1 Thuế nhà đất

Luật

- Pháp lệnh thuế nhà, đất 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế Nhà đất được UBTVQH thông qua ngày 19/5/1994

- Luật Thuế phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 ngày 17/6/2010 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2012

Nghị định

- Nghị định 94/CP ngày 25/8/1994 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về thuế Nhà đất và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế Nhà, đất

- Nghị định 53/CP ngày 01/7/2011 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất Phi nông nghiệp

- Thông tư số 153/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 11/11/2011 hướng dẫn về thuế sử dụng đất Phi nông nghiệp

STT Loại NVTC Văn bản pháp luật

Văn bản địa phương

- Bảng giá đất qua các năm trên địa bàn thành phố Đà Nẵng như:

+ Quyết định số 35/2009/QĐ-UBND ngày 24/12/2009

+ Quyết định số 44/2010/QĐ-UBND ngày 17/12/2010

+ Quyết định số 35/2011/QĐ-UBND ngày 24/12/2011

+ Quyết định số 62/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012

+ Quyết định số 41/2013/QĐ-UBND ngày 20/12/2013

+ Quyết định số 50/2014/QĐ-UBND ngày 20/12/2014

- QĐ 09/2015/QĐ-UBND ngày 10/4/2015 của thành phố Đà Nẵng về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

2

Thuế SDĐ phi nông nghiệp

Luật - Luật thuế SDĐ phi nông nghiệp số 48/2010/QH12

Nghị định - NĐ 53/2011/CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi

hành một số điều của Luật thuế SDĐ phi nông

Thông tư - TT 153/2011/BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi

nông nghiệp

Văn bản địa phương

- Công văn số 534/CT-QLĐ ngày 09/3/2012 của Cục Thuế TP Đà Nẵng về việc hướng dẫn triển khai Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

3

Thuế thu nhập

từ chuyển quyền SDĐ

Luật - Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007

Nghị định

- Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật

- Nghị định 106/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 100/2008/NĐ-CP

- Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

Thông tư - TT 84/2008/TT-BTC hướng dẫn thi hành một số điều

của Luật thuế Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn

STT Loại NVTC Văn bản pháp luật

thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

- TT 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

4

Tiền

sử dụng đất

Thông tư

- TT 117/2004/BTC hướng dẫn thực hiện NĐ 198/2004/CP

- TT 93/2011/BTC sửa đổi, bổ sung TT 117/2004/ BTC

- TT 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Chính phủ hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Văn bản địa phương

- Bảng giá đất qua các năm trên địa bàn thành phố Đà Nẵng như:

+ Quyết định số 35/2009/QĐ-UBND ngày 24/12/2009

+ Quyết định số 44/2010/QĐ-UBND ngày 17/12/2010

+ Quyết định số 35/2011/QĐ-UBND ngày 24/12/2011

+ Quyết định số 62/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012

STT Loại NVTC Văn bản pháp luật

+ Quyết định số 41/2013/QĐ-UBND ngày 20/12/2013

+ Quyết định số 50/2014/QĐ-UBND ngày 20/12/2014

- QĐ 09/2015/QĐ-UBND ngày 14/4/2015 của thành phố

Đà Nẵng về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

5

Tiền thuê đất

- NĐ 142/2005/CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- NĐ 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ142/2005/CP

Thông tư

- TT 120/2005/BTC hướng dẫn thực hiện NĐ 142/2005/NĐ-CP

- TT 94/2011/BTC sửa đổi, bổ sung TT 120/2005/BTC

- TT 16/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện việc gia hạn, giảm một số khoản thu ngân sách nhà nước

theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013

6

Lệ phí trước

Thông tư

- Thông tư số 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ

- Thông tư 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung thông tư 124/2011/TT-BTC

Văn bản địa phương

- QĐ 129/QĐ-STC ngày 03/4/2014 của Sở Tài chính ban hành Bảng giá tính lệ phí trước bạ xe máy, xe ô tô, máy thủy, tàu thuyền trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

b Thu thập số liệu sơ cấp

Căn cứ vào nhu cầu số liệu cần thiết và hữu ích cho nghiên cứu này, bản thân tiến hành lựa chọn đối tượng phỏng vấn, phương pháp và nội dung phỏng vấn để thu

thập đầy đủ số liệu cần thiết cho nghiên cứu Nội dung và phương pháp cụ thể đối với

từng đối tượng được lựa chọn để phỏng vấn

* Phỏng vấn chuyên gia và cán bộ quản lý Nhà nước: Thu thập ý kiến của

các nhà chuyên môn, cán bộ về nghĩa vụ tài chính (NVTC) đất đai, người quản lý,

người trực tiếp xử lý công việc về nghĩa vụ tài chính đất đai Không phân biệt giới

tính, tập trung vào những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính đất đai Đề tài

điều tra phỏng vấn 10 phiếu bao gồm các đối tượng cụ thể sau:

- Đội thuế Trước bạ và Thu khác thuộc Chi cục Thuế quận Cẩm Lệ

- Chuyên viên Văn phòng đăng ký đất đai quận Cẩm Lệ

- Đội thuế các phường của quận Cẩm Lệ

Nội dung điều tra: Được thực hiện ở dạng bảng câu hỏi bán cấu trúc, chủ yếu tập trung vào thông tin định tính Phỏng vấn và trao đổi trực tiếp gồm những nội dung sau:

- Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực thi NVTC cụ thể đối với từng loại NVTC

- Những vướng mắc của người nộp thuế Chất lượng thông tin thu thập được có

độ tin cậy cao vì đối tượng cán bộ điều tra có chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực

nghĩa vụ tài chính đất đai, là người trực tiếp tham gia vào công tác thu thuế, nắm rõ

tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của người sử dụng đất trên địa bàn

* Điều tra đối tượng sử dụng đất:

Trong nghiên cứu này đối tượng điều tra là hộ gia đình cá nhân tại quận Cẩm

Lệ, thành phố Đà Nẵng

+ Cở sở chọn và phân bố mẫu điều tra:

Qua các số liệu thứ cấp thu thập được và qua quá trình thăm dò ý kiến của cán

bộ trực tiếp quản lý và thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai Đồng thời, đề tài tham

khảo một số cách chọn mẫu, như theo Hatcher (1994), mẫu điều tra nên lớn gấp 5 lần

biến số quan sát, hoặc công thức n=[N/(1+N(e)2], trong đó n: cỡ mẫu; N: số lượng

tổng thể; e: sai số tiêu chuẩn

Trên cơ sở đó, đề tài tiến hành khảo sát, phỏng vấn 60 người sử dụng đất trên địa bàn quận Cẩm Lệ thông qua bộ câu hỏi theo hình thức cấu trúc chặt chẽ

Trên cơ sở tham khảo ý kiến của các chuyên gia và nhà quản lý nghĩa vụ tài chính đất đai, đề tài phân bố số lượng mẫu phù hợp trên 6 phường của quận Cẩm Lệ,

số phiếu điều tra được phân phối nhiều hơn đối với những phường thực hiện NVTC

đất đai chậm trễ, nhiều vướng mắc

Bảng 2.3 Phân bố hộ điều tra theo đơn vị hành chính cấp phường

Địa điểm điều tra Số phiếu điều tra

+ Nội dung điều tra:

Trong quá trình điều tra có một số vấn đề có thảo luận với người sử dụng đất ngoài các câu hỏi đã chuẩn bị sẵn Thông tin phỏng vấn bao gồm cả định tính và định

lượng Phiếu điều tra được thiết kế dựa trên mục đích nghiên cứu Phiếu điều tra gồm

2 phần, phần đầu tiên sẽ là những thông tin chung của người sử dụng đất, phần thứ hai

là nội dung điều tra gồm thông tin về những vấn đề liên quan đến NVTC đất đai để

khảo sát người sử dụng đất, như quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính, những thuận

lợi và khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai,…

+ Phương pháp điều tra:

Các thông tin trong mẫu phiếu điều tra được thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp chủ hộ hay người đại diện của chủ hộ

2.3.2 Phương pháp xử lý và phân tích số liệu

Số liệu sau khi thu thập được tổng hợp theo nhóm và kiểm tra tính xác thực của nó

a Đối với số liệu thứ cấp

Đề tài sử dụng phương pháp thống kê và tổng hợp số liệu thứ cấp theo từng nhóm nội dung, từng vấn đề nghiên cứu cụ thể:

- Nhóm các tài liệu quy định về nghĩa vụ tài chính đất đai: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu thập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, lệ

phí trước bạ nhà đất

- Nhóm các tài liệu có liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai: Bảng giá đất

áp dụng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, báo cáo thống kê tình hình sử dụng đất và

thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất

Phương pháp so sánh, phân tích được sử dụng trong phân tích số liệu: Từ bảng thống kê tổng hợp, đề tài tiến hành so sánh, đánh giá số liệu, các văn bản áp dụng trên

địa bàn liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai; phân tích đánh giá tình hình thực

hiện nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình cá nhân giai đoạn 2010 – 2014 để làm sáng tỏ

các nội dung nghiên cứu đã đề ra

b Số liệu sơ cấp

Đối với dữ liệu định tính thu thập từ phỏng vấn chuyên gia, đề tài sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp hệ thống, đồng thời sử dụng phần mềm Microsoft

Word, Microsoft Excel để lập bảng thông tin, tổng hợp thông tin, phân loại thông tin

và nhóm đối tượng trả lời, phân tích số liệu điều tra

Số liệu từ phỏng vấn, điều tra từ người sử dụng đất được nhập và xử lý thông qua phần mềm Microsoft Exel theo từng nội dung nghiên cứu, chủ yếu thống kê mô tả

để xử lý số liệu điều tra

Trên cơ sở kết quả xử lý, bản thân rút ra những kết luận cho từng nội dung cụ thể, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tài chính đất đai trên địa bàn

quận Cẩm Lệ

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA QUẬN CẨM LỆ

3.1.1 Vị trí địa lý và các đơn vị hành chính thuộc quận Cẩm Lệ

Quận Cẩm Lệ được thành lập theo Nghị định số

102/2005/NĐ-CP ngày 05 tháng 08 năm 2005

của Chính phủ trên cơ sở phường Khuê Trung

thuộc quận Hải Châu và xã Hòa Thọ, xã Hòa

Phát, xã Hòa Xuân thuộc huyện Hòa Vang Sau

khi thành lập, quận Cẩm Lệ gồm có 6 phường:

Khuê Trung, Hoà Thọ Tây, Hoà Thọ Đông, Hoà

Phát, Hoà An, Hoà Xuân với tổng diện tích tự

nhiên là 3.525,27 ha, dân số 106.383 người, có

vị trí địa lý như sau:

+ Phía Bắc giáp quận Hải Châu, quận Liên Chiểu

+ Phía Đông giáp quận Hải Châu, quận Thanh Khê và quận Ngũ Hành Sơn

+ Phía Tây giáp huyện Hoà Vang và quận Liên Chiểu

+ Phía Nam giáp huyện Hoà Vang

Cẩm Lệ là vùng đồng bằng nhưng có địa hình đa dạng và phức tạp, đặc điểm địa hình bị chia cắt bởi hướng dốc chính từ Tây Bắc xuống Đông Nam

Khu vực đồi núi cao phân bố hầu hết ở phường Hoà An và Hoà Phát, chiếm diện tích khoảng 230 ha, với độ cao từ 100m trở lên, cao nhất là đỉnh núi Phước

Tường với độ cao 324 m Khu vực vùng gò đồi phân bố tập trung đa số ở phường Hoà

Thọ Tây và một phần nhỏ ở phường Hoà Phát, hầu hết là các đồi núi thấp xen kẽ với

các cánh đồng nhỏ hẹp, với diện tích khoảng 130 ha, có độ cao từ 35 -100m Vùng

Đồng bằng tương đối bằng phẳng, chiếm phần lớn diện tích toàn quận, có độ cao trung

bình từ 2-10 m Riêng phường Hoà Xuân có độ cao trung bình thấp, độ cao chỉ từ 0-2m,

do có cốt nền thấp, thường xuyên bị ngập lụt vào những ngày mưa lũ nên đã ảnh hưởng

lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp và sinh hoạt, đời sống của nhân dân

Có vị trí nằm ở cửa ngõ phía Tây Nam thành phố Đà Nẵng, cách trung tâm thành phố 7 km, trên địa bàn có nhiều trục lộ giao thông chính như: Quốc lộ 1A , Quốc

lộ 14B, cửa ra của Cảng hàng không quốc tế Đà Nẵng theo đường Nguyễn Tri

Phương, có dòng sông Cẩm Lệ chảy dọc theo địa bàn của quận từ Tây sang Đông và

dòng sông Vĩnh Điện chảy dọc theo địa bàn quận từ Nam sang Bắc và cùng đổ ra cửa

biển sông Hàn, lại là địa bàn trọng điểm để mở rộng không gian đô thị của thành phố,

quận Cẩm Lệ có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của quận Cẩm Lệ

3.1.2.1 Cơ cấu và tăng trưởng kinh tế

* Tăng trưởng kinh tế:

Cơ cấu kinh tế chung của quận chuyển dịch theo hướng tích cực với tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau luôn cao hơn năm trước Tăng trưởng diễn ra trong tất cả các

lĩnh vực kinh tế, chất lượng tăng trưởng và sức cạnh tranh ngày càng được cải thiện

thể hiện qua bảng 3.1

Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế của quận Cẩm Lệ

Năm Tổng giá trị sản xuất

Nguồn:Niên giám thống kê quận Cẩm Lệ, năm 2014

* Chuyển dịch cơ cấu kinh tế:

Cơ cấu kinh tế của quận chuyển dịch theo hướng Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá, thực hiện cơ cấu kinh tế theo định hướng quy hoạch của thành phố là “Dịch vụ - Công

nghiệp - Nông nghiệp” Nền kinh tế quận Cẩm Lệ đã có những bước chuyển dịch theo cơ

cấu tăng dần tỷ lệ của ngành Thương mại, dịch vụ và giảm dần tỷ lệ của ngành công

nghiệp, nông nghiệp trong tổng giá trị sản xuất của quận được thể hiện qua bảng 3.2

Bảng 3.2 Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế qua các năm

Đơn vị tính: %

Năm Chỉ tiêu 2010 2011 2012 2013 2014

Ngành CN-XD 71,6 72,7 74,3 74,8 74,2 Ngành dịch vụ 27,3 25,9 25,1 24,7 25,3 Ngành nông - lâm - TS 1,3 0,8 0,6 0,5 0,5

Nguồn: Niên giám thống kê quận Cẩm Lệ, 2020-2014

* Thực trạng phát triển các ngành

- Khu vực kinh tế công nghiệp

Trong 2014, giá trị sản xuất toàn ngành đạt 8.441,0 tỷ đồng, tăng trung bình

hàng năm 13% Cơ cấu giá trị sản xuất công nghiệp theo thành phần kinh tế của quận

tập trung chủ yếu vào các thành phần kinh tế trong nước, thành phần kinh tế có vốn

đầu tư nước ngoài chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 27% tổng giá trị của toàn ngành Trong

số thành phần kinh tế trong nước, kinh tế Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, chiếm

khoảng 73% tổng giá trị sản xuất công nghiệp của toàn quận

Một số sản phẩm công nghiệp quận có lợi thế là: sản phẩm của ngành khai thác

mỏ (đá), xay xát gạo, sản phẩm của ngành may mặc, giấy, da giày, chế biến gỗ và sản

phẩm từ gỗ, gia công cơ khí và các sản phẩm từ kim loại,…

Nhìn chung, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và xây dựng cơ bản trong thời gian qua đã có bước tăng trưởng đáng kể, lực lượng sản xuất được tăng cường, đổi mới

cơ cấu quản lý, phương thức sản xuất kinh doanh, chú trọng đầu tư cơ sở vật chất, kỹ

thuật và công nghệ để nâng cao chất lượng sản phẩm, hiệu quả sản xuất kinh doanh,

phát huy được tác dụng tích cực trong việc phục vụ sản xuất và đời sống Tuy nhiên,

bên cạnh những mặt đã đạt được, ngành công nghiệp của quận vẫn chưa thật sự phát

triển, chất lượng chưa cao, quy mô hoạt động còn nhỏ, rời rạc với trình độ kỹ thuật,

công nghệ còn lạc hậu và thiếu sự liên kết hợp tác để phát triển

- Khu vực kinh tế nông nghiệp

Mặc dù sản xuất nông nghiệp trong thời gian gần đây đã được đầu tư phát triển theo hướng hàng hoá; cơ sở vật chất, tiến bộ khoa học kỹ thuật ngày càng được tăng

cường nhưng do diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp bởi quá trình thu hồi đất phục vụ

việc phát triển đô thị, ảnh hưởng của thời tiết bất lợi, do việc chăn nuôi giảm theo Chỉ

thị số 12/2006/CT-UBND ngày 08/5/2006 của thành phố về việc nghiêm cấm chăn

nuôi, giết mổ, mua bán gia súc, gia cầm sống, trên địa bàn quận Hải Châu, Thanh Khê,

Sơn Trà và một số phường thuộc quận Cẩm Lệ, Ngũ Hành Sơn, Liên Chiểu nên giá trị

sản xuất nông nghiệp trên địa bàn quận chiếm tỉ trọng nhỏ trong cơ cấu kinh tế và

ngày càng giảm dần Tổng giá trị sản xuất ngành nông - lâm - thủy sản năm 2014 là

57,0tỷ đồng, giảm 15,2% so với năm 2010 và chỉ chiếm 0,50% tổng giá trị sản xuất

toàn quận Hiện nay, UBND quận đang đầu tư chuyển đổi ngành nghề cho nông dân

sang trồng hoa, cây cảnh, nuôi cá, ếch, nhím, thỏ, dê hình thành hội sinh vật cảnh

của quận, thành lập và củng cố các hợp tác xã nông nghiệp để đầu tư sản xuất hàng

hoá theo hướng nông nghiệp đô thị

- Khu vực kinh tế dịch vụ

Tổng giá trị của khu vực kinh tế dịch vụ trên địa bàn quận Cẩm Lệ trong năm

2014 đạt 2.878 tỷ đồng, chiếm 25,29% trong tổng giá trị sản xuất của toàn quận Như

vậy, trong khó khăn chung của cả nền kinh tế, ngành dịch vụ vẫn tiếp tục có chuyển

biến tích cực với tốc độ tăng trưởng 11,0% so với năm trước Sự tăng trưởng này đã

phản ánh đúng phương hướng phát triển của quận là nâng dần tỷ trọng của ngành Dịch

vụ trong tổng giá trị sản xuất trên địa bàn Nhiều loại hình dịch vụ như: Văn phòng

cho thuê, vận tải, thông tin - viễn thông được hình thành và có bước phát triển

Hiện nay, trên địa bàn quận có 8 chợ hoạt động trong đó có 1 chợ loại 2, 3 chợ loại 3 và 4 chợ tạm giải quyết được đáng kể nhu cầu kinh doanh và mua sắm của nhân

dân trên địa bàn quận

Ngành dịch vụ công cộng, dịch vụ kỹ thuật trong những năm gần đây đã bắt đầu phát triển khá đa dạng theo cơ chế thị trường Những ngành có đóng góp nhiều nhất

vào GDP của quận là: hoạt động liên quan kinh doanh tài sản và dịch vụ nhà ở, tài

là 3.018 người/km2 Tỷ lệ tăng tự nhiên là 1,02% được thể hiện qua bảng 3.3

Dân cư phân bố không đồng đều trên địa bàn quận, tập trung ở các phường Khuê Trung (9.012 người/km2), Hoà An (7.000 người/km2), Hoà Thọ Đông (5.931

người/km2

) là những phường có sự phát triển kinh tế mạnh của quận

Bảng 3.3: Dân số, mật độ, tỷ lệ tăng tự nhiên trung bình qua các năm

Chỉ tiêu

Năm

Tổng dân số (người)

Nam (người)

Nữ (người)

Tỷ lệ sinh (%)

Tỷ lệ tăng dân

số tự nhiên (%)

Mật độ dân số (người/km 2

b Lao động

Cùng với sự gia tăng dân số, lực lượng lao động của quận cũng tăng theo, tuy nhiên mức độ tăng không đáng kể, tốc độ tăng trung bình trong giai đoạn 2010 – 2014

là 11,7%, năm 2014 số người trong độ tuổi lao động 53.102 người, chiếm 49,91% tổng

dân số được thể hiện qua bảng 3.4

Phần lớn lao động trên địa bàn quận đều chưa qua đào tạo hoặc mới chỉ được đào tạo ở mức độ sơ cấp Lao động chưa qua đào tạo chiếm một tỷ lệ lớn là 70,82%

tổng số lao động Số liệu này thể hiện xu hướng tham gia thị trường lao động của dân

cư quận Cẩm Lệ chủ yếu là những ngành nghề, công việc đòi hỏi lao động giản đơn

Bảng 3.4 Tỷ lệ lao động của quận Cẩm Lệ giai đoạn 2010-2014

Chỉ tiêu Năm

Dân số (Nghìn người)

Lao động (Nghìn người)

Tỷ lệ (%)

năm 2014 TNBQ đầu người của quận Cẩm Lệ thấp hơn so với bình quân chung của

thành phố vì quận Cẩm Lệ được tách ra từ huyện Hòa Vang là huyện chậm phát triển

của thành phố

Sự phát triển kinh tế - xã hội của quận những năm qua làm thu nhập của đại bộ phận cư dân trên địa bàn quận được nâng lên rõ rệt từ 31,22 triệu năm 2010 đến năm

2014 đã đạt được 44,02 triệu Mức thu nhập bình quân của người dân tăng trung bình

11%/năm Ngày càng có nhiều hộ khá, giàu, đặc biệt năm 2012 không còn hộ nghèo

theo chuẩn cũ của thành phố và theo chuẩn mới của thành phố toàn quận năm 2014 có

548 hộ nghèo chiếm 2,1% Chuẩn nghèo mới của thành phố tăng gấp 1,5 lần chuẩn

nghèo cũ