tong-quan-thi-truong-bds-vn-q1-2021-pdf

Trang 1

Báo cáo Nghiên cứu

Trang 2

▪ Các hợp đồng thuê diện tích lớn thúc đẩy lượng hấp

▪ Triển vọng: Nguồn cung hạn chế thúc đẩy giá thuê

tăng nhưng với tốc độ chậm lại ▪ Triển vọng: Nguồn cung mới dự kiến gây áp lực lên giá thuê và tỉ lệ trống

▪ Tỷ lệ trống duy trì ổn định với giao dịch hạn chế ▪ Không códự án mới hoàn thành trong quý

▪ Mặt bằng bán lẻ cho thuê vẫn tiếp tục gặp khó khăn ▪ Nguồn cầu hồi phục nhẹ

▪ Triển vọng: Giá thuê dự kiến duy trì ổn định ▪ Triển vọng thị trường: Giá thuê tăng chậm

▪ Cáchướng dẫn pháp lý mới giúp thị trường phục hồi ▪ Nguồn cung bắt đầu cải thiện so với năm

2020

▪ Triển vọng: Khu vực ngoại ô sẽ là tâm điểm thị

▪ Cơ sở hạ tầng cải thiện thúc đẩy nguồn cung mới tại

▪ Nhu cầu mua nhà tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, đặc

Nguồn cầu cao ghi nhận tại phân khúc Nhàphố thương mại

▪ Triển vọng: Nhu cầu mạnh mẽ thúc đẩy giá bán tăng

▪ Đồng Nai & Bình Dương dẫn đầu nguồn cung cả

nước về cả hai loại hình

▪ Không ghinhận thêm nguồn cung mới trongQ1.21

▪ Các giao dịch thuê đất thành công đã kéo dài từ năm

trước

▪ Tuy bị ảnh hưởng bởi dịch Covid, tỷ lệ lấpđầy ở khu vực miền Bắc vẫn ổn định

▪ Triển vọng: Nguồn cung lớn tiếp tục gia nhập thị

và thị trường Khu công nghiệp miền Bắc chỉ bao gồm thị trường Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Dương.

Kể từ đầu năm 2021, Bộ phận Nghiên cứu JLL áp dụng hệ thống đánh giá và phân hạng mới cũng như phương pháp ghi nhận mới trong việc cập nhật

số liệu thị trường nhằmđảm bảo tính phù hợp với diễn biến thị trường Do đó, một số dữ liệu quá khứ có thể sẽ thay đổi, bao gồmsố liệu về giá bán,

nguồn cung cầu trên thị trường

Trang 3

Biểu đồ 1: Tăng trưởng GDP ( so cùng kỳ năm trước )

Biểu đồ 2: Tăng trưởng Bán lẻ và Khách quốc tế (số lũy kế từ đầu năm,

so cùngkỳ năm trước)

Biểu đồ 3: FDI (số lũy kế từ đầu năm)

Nguồn: Tổng cục thống kê

TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài hồi phục: Vốn đầu tư trực tiếpnước ngoài đạt mức 10,1 tỉ USD trong Q1.21, tăng 18,5% so vớicùng kìnăm ngoái Mặc dù vốnFDI đã tăng so với cùng kì nămngoái, tuy nhiên, làn sóng Covid-19 thứ 3 đã khiến các quốc gia xemxétlại các kế hoạch mở cửa, và vìvậy, vốn FDI vào Việt Nam vẫn còn

bị hạn chế

Trongtổng số 17 ngành nghề thuhút FDI trong Q1.21, ngànhsảnxuất và phân phối điện thu hút đầu

tư được nhiều nhất, với tổng vốn là

5 tỉ USD, chiếm gần 50% tổng sốvốn FDI đăng ký trong Q1.21

Ngành côngnghiệp chế biến và

sản xuất chiếm vị trí thứ 2, thu hútđược 3,9 tỉ USD, chiếm 39% tổngvốn FDI Tiếp theo là hoạt độngkinh doanhbất động sản thu hútđược 600 triệu USD, và hoạt độngnghiên cứu thu hút được 113 triệuUSD Về đối tác đầu tư, Singapore

là nhàđầu tư lớn nhất vào ViệtNam trong Q1.21 với tổng cộng 4.6

tỉ USD, chiếm 45.5% tổng vốn FDI đăng ký Tiếp theo là các nhà đầu

tư Nhật Bản và Hàn Quốc với tổng

số vốn đầu tư lần lượt là 2,1 tỉ USD

và 1,2 tỉ USD,

3

Việt Nam tiếp tục ghi nhận mức

tăng trưởng dương trong Q1.21:

GDP Q1.21 ước tính tăng 4,48% so

với cùng kỳ năm trước, cao hơn mức

tăng của Q1.20 Ngành công nghiệp

và xâydựng chứng kiến sự tăng

trưởng mạnh nhất, đạt mức 6,3%,

trong khi ngành dịch vụ tăng 3,3% và

nông, lâmthủy sản tăng ở mức 3,2%

Tăng trưởng tích cực của GDP Q1.21

đến từ tất cả các ngành kinh tế Trong

khi khu vực công nghiệp và xây dựng

vẫn là đầu tàu tăng trưởng, sự phục

hồi của ngành dịch vụ nhờ vào kết quả

chống dịch tốt cùng với hiệp định

thương mại tự do EVFTA được xem là

tín hiệu tích cực cho kinh tế đầu năm

2021 Khuvực nông, lâm, ngư nghiệp

cũng chứng kiến mức tăng trưởng tích

cực nhờ vào thời tiết tương đối thuận

lợi và dịch tả lợn Châu Phi được kiểm

phủ và doanh nghiệp trong việc điều

hànhnền kinh tế Tuy nhiên, vẫn còn

rất nhiều khó khăn và thách thức phía

trước để đạt được mức tăng trưởng

GDP ở mức 6.5% trong năm 2021

Tổng m ức bán lẻ và hàng hóa có

dấu hiệu cải thiện trong khi khách

nước ngoài đến Việt Nam tiếp tục

giảm mạnh:

Mặc dù Covid-19 đã buộc Việt Nam và

nhiều nước trên thế giới phải áp đặt

cáclệnh giới nghiêm, tổng mức bán lẻ

và hàng hóa vàhoạt động xuất nhập

khẩu hàng hóa vẫn có những tín hiệu

khả quan trong Q1.21

Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ

trong Q1.21 đạt mức tăng 5,1% so với

cùng kìnăm ngoái, dấu hiệu chứng tỏ

sức tiêu thụ trong nước đang trên đà

hồi phục Q1.21 cũng chứng kiến đà

phục hồi của hoạt động vận tải hàng

hóa, với mức tăng 10,2% Tuy nhiên,

khách du lịch quốc tế đến Việt Nam

vẫn còn bị hạn chế, do ảnh hưởng của

làn sóng Covid-19 mới Khách du lịch

nội địa cũng chứng kiến một quý khó

khăn, với mức giảm 11.8% so với

cùng kìnăm ngoái vì đợt bùng phát

dịch thứ 3 vào cuối tháng 1

0 10,000 20,000 30,000 40,000

-9 -6 -3 0 3 6 9 12

Trang 4

Biểu đồ 4: CPI – chỉ số chung

Biểu đồ 5: CPI – Nhà ở và vật liệu xây dựng

Biểu đồ 6: Cán cân thương mại

Nguồn: Tổng cục thống kê, Tổng cục hải quan Việt Nam

TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM

Số lượng doanh nghiệp đăng kí mới sụt giảm nhưng tổng vốn đăng ký lại trên đà tăng trưởng:

Trong Q1.21, cả nước có 29.300 doanhnghiệp đăng ký thành lậpmới với tổng số vốn đăng ký là hơn447.800 nghìn tỷ đồng, giảm 1,4%

về số doanh nghiệp, tăng 27,5% vềvốn đăng ký so với cùng kỳ nămtrước Vốn đăng ký bình quân một doanh nghiệp thành lập mới trong Q1.21 đạt 15,3 tỷ đồng, tăng 29,3%

theonăm Số lượng doanh nghiệptạm ngừng hoạt động tăng 28,2%

so với cùng kì năm ngoái Chủ yếu

là các doanh nghiệp mới với quy

mô nhỏ, nên chịu những ảnhhưởng nặng nề bởi dịch Covid-19.Trongkhảo sát mới nhất, 68,6% các doanhnghiệp chế tạo và sảnxuất được hỏi cho rằng sản xuấtkinh doanh trong Q1.21 tốt hơnQ4.20, và 85,1% các doanh nghiệpbàytỏ kì vọng vào sự phục hồimạnh mẽ của nền kinh tế trongQ2.21

4

CPI ổn định: CPI bình quân Q1.21

tăng 0,29% so với cùng kỳ năm

ngoái, mức tăng thấp nhất trong vòng

20 năm qua

CPI tăng trong Q1.21 do các nguyên

nhân sau (1) giágạo tăng 8,55% do

giágạo xuất khẩu và nhu cầu tiêu

dùng trongnước tăng trong dịp Tết

nguyênđán; (2) Giá gas cũng chứng

kiến mức tăng 7,58% do sự biến

động của giá gas thế giới (3) Lộ trình

tăng học phí theo Nghị định số

86/2015/NĐ-CP làm chỉ số giá nhóm

dịch vụ giáo dục tăng 4,49% so với

cùng kìnăm ngoái

Ở chiều ngược lại, một số yếu tố ảnh

hưởng đến CPI trong Q1.21 bao gồm

nhucầu đi lại giảm do đợt bùng phát

dịch mới, dẫn đến việc giá các

phương tiện giao thông giảm Bên

cạnh đó, chính phủ cũng triển khai

các góihỗ trợ như giảm giá điện, góp

phần kiểm soát CPI Giá xăng dầu

trongnước được điều chỉnh giảm

cũng góp phần kìm hãm sự gia tăng

của CPI

Kim ngạch xuất nhập khẩu có dấu

hiệu phục hồi trong Q1.21: Hiệp

định thương mại EVFTA mới trong

năm 2020 đã thúc đẩy sự phục hồi

của các hoạt động xuất nhập khẩu

trong Q1.21 Bất chấp làn sóng

Covid-19 thứ 3, kim ngạch xuất nhập

khẩu đạt 152,7 tỉ USD, tăng 24,1%

so với cùng kì năm trước Trong đó,

giátrị xuất khẩu đạt 77,3 tỉ USD, tăng

22% so với cùng kì năm trước, trong

khi giá trị nhập khẩu đạt 75,3 tỉ USD,

tăng 26,3% so với cùng kì năm

trước Cán cân thương mại hàng hóa

Q1.21 ước tính xuất siêu 2,03 tỷ

USD, chủ yếu là xuất siêu với các

nước châu Âu Về thị trường xuất

khẩu hàng hóa Q1.21, Hoa Kỳ,Trung

Quốc là hai thị trường lớn nhất Còn

Trung Quốc, Hàn Quốc là hai thị

trường nhập khẩu lớn nhất của Việt

Nam

-4.0 -3.0 -2.0 -1.0 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0

-6.0 -4.0 -2.0 0.0 2.0 4.0 6.0

Trang 5

Thay đổi giá thuê theo năm

Giai đoạn trong chu kỳ giá

TP Hồ Chí Minh

Biểu đồ 8: Giá thuê văn phòngtrung bình (USD/m2/tháng)

Chú thích:

[1] Giá thuê thuần trung bình của văn phòng Hạng A và Hạng B, chưa bao gồm VAT và phí quản lý.

[2] Quận 1 được xemlà khu vực trung tâm (CBD), Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm các quận/huyện còn lại Nguồn: BP Nghiên cứu JLL

5

Diện tích trống hạn chế

Chỉ có hai tòa văn phòng Hạng B và một tòa hạng C hoàn thành trong Q1.21 cung cấphơn 35.000 m2 sàn văn phòng cho thuê Về vị trí, quận Gò Vấp đóng góp một nửanguồn cung mới với hai tòa nhà, giúp mở rộng cụm văn phòng gần sân bay Tân SơnNhất Sau khi hoàn thành tòa APC vào quý trước, Bình Thạnh tiếp tục chào đón thêmmột tòa nhà hạng B là tòa CII Tòa nhà này được lấp đầy ngay trong quý chủ yếu nhờmột khách thuê chính

Do hầu hết nguồn cung mới Hạng B có quy mô nhỏ với diện tích cho thuê hạn chế, cùngvới việc không có tòa nhà Hạng A mới gia nhập thị trường, khiến tỷ lệ trống trungbình Hạng A&B duy trì ở mức thấp, khoảng 12,4% trong quý này

Các hợp đồng thuê diện tích lớn thúc đẩy lượng hấp thụ thuần

Trong Q1.21, Hạng A&B ghi nhận mức hấp thụ thuần khoảng 500m2 ở mỗi phân khúc, thúcđẩy bởi các hợp đồng cho thuê diện tích lớn (trên 1.000m2 mỗi phân khúc) ở cáctòa nhàmới hoàn thành Trong khi đó, các tòa nhà cũ trước đây tiếp tục ghi nhận diệntíchhấp thụ thuần ở mức âm do nhu cầu giảm sút trong tình hình kinh tế bất ổn Cáccông ty về công nghệ và bảo hiểm tiếp tục dẫn dắt nhu cầu trong Q1.21 và hầu hết cácgiaodịch đã ký kết đều sử dụng cho mục đích mở rộng quy mô

Giá thuê giữ mức ổn định

Giá thuê trung bình văn phòng Hạng A&B ghi nhận ổn định ở mức 30,6 USD/m2/thángtrong Q1.21, tăng 0,5% theo quý và tăng 2,1% theo năm Trong khi đa số các quận ghinhận giá thuê ổn định, Quận 7 với nhiều nguồn cung mới chứng kiến giá thuê tăng từ2-3% theo quý Việc gia tăng phát triển các dự án văn phòng tại Quận 7 trong thời giangần đây dần hình thành cụm văn phòng riêng tại khu vực này với mức giá thuê cạnhtranhhơn so với Quận 1, cụm văn phòng truyền thống của TPHCM Tuy nhiên, trongbối cảnh nhu cầu ở mức thấp, chủ nhà của các tòa nhà mới hoàn thành chịu áp lực lấpđầy diện tích trống, và vì vậy đưa ra nhiều chính sách thuê hấp dẫn cùng các điềukhoản đàm phán linh hoạt để hỗ trợ và thu hút khách thuê

Triển vọng thị trường: Nguồn cung hạn chế thúc đẩy giá thuê tăng nhưng với tốc

độ chậm lại

Dự kiến nguồn cung mới rất hạn chế từ đây cho đến Q4.21 Chỉ có hai tòa Hạng B sẽhoàn thành trong vòng chín thángtới, bổ sung 20.000 m2 cho thị trường văn phòng Nguồn cung Hạng A sẽ vẫn khan hiếm do không có nguồn cung mới và tất cả tòa nhàhiện hữu đều ghi nhân tỷ lệ lấp đầy cao Do nhu cầu có thể tiếp tục giảm cho dến khidịch bệnh được ngăn chặn trên toàn thế giới, giá thuê kỳ vọng sẽ tăng cao hơn năm

2020 nhưng vẫn thấp hơn giai đoạn 2017-19

Trang 6

Giá thuê TTTM Trọng điểm [1]

Biểu đồ 9: Tổng nguồn cung bán lẻ

(‘000 m2 GLA)

Thị trường Bán lẻ

Thay đổi giá bán theo năm

[3] Quận 1 được xemlà khu vực trung tâm, Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm các quận/huyện còn lại.

Nguồn: BP Nghiên cứu JLL

giá thuêthuần

trên m2NLA/tháng

6

Tỷ lệ trống duy trì ổn định với giao dịch hạn chế

Không có trung tâmthương mại (TTTM) mới được ghi nhận trong quý nhưng việc tái

cơ cấu TTTM Vạn Hạnh làm tăng diện tích cho thuê tầng trệt, bổ sung 1.500m2 sàncho thuê vào danh mục nguồn cung Tính đến Q1.21, tổng nguồn cung bán lẻ ở TPHCM đạt 1 triệu m2 sàn cho thuê, bao gồm 40 TTTM được phân loại là TTTM Cộngđồng (Community center), TTTM cấp vùng (Regional shopping center) và TTTM siêuvùng (Super regional center) [2] Chỉ có 12 TTTM trong hơn 40 TTTM ở TPHCM đạttiêuchuẩn TTTM Trọng điểm[1], tuy nhiên 12 TTTM nàylại chiếm đến 49% tổng diệntích bánlẻ

Với lượng giao dịch hạn chế ở cả khu vực trong và ngoài trung tâm, tỷ lệ trống vẫnkhông thayđổi so với quý trước Tỷ lệ trống ghi nhận ở mức lần lượt 2.9% và 4.1% tạikhuvực trung tâm và Ngoài trung tâm[3]

Mặt bằng bán lẻ cho thuê vẫn tiếp tục gặp khó khăn

Diện tích hấp thụ thuần trong Q1.21 đạt 1.299m2, thấp hơn mức 2.447 m2 được ghinhận trong Q4.20 Vì hầu hết các trung tâm thương mại chất lượng cao có tỷ lệ trốngthấp nên lượng giao dịch hạn chế Uniqlo tiếp tục mở cửa hàng thứ tư tại TPHCM ở TTTM Vạn Hạnh trong quý này Với quy mô 2.000 m2, giao dịch này đóng góp chínhvàotỷ lệ hấp thụ của quý

So với Hà nội, đợt dịch lần ba ít tác động lên thị trường bán lẻ TPHCM Tuy nhiên, tháchthức vẫn còn đối với hầu hết các nhà bán lẻ Thị trường chứng kiến nhiều nhãnhàng, cụ thể là ngành hàng lifestyle, đồ chơi và thời trang như Mumuso, Funny Land

và H: Connect đóng cửa một loạt cửa hàng của họ trong các trung tâm thương mại

Giá thuê không đổi theo quý

Giá thuê các TTTM Trọng điểm ghi nhận ổn định ở mức USD 76,8/m2/tháng trongQ1.21 ở khu vực trung tâm và USD 34,5/m2/tháng ở Ngoài trung tâm Với nhu cầu thuê

ổn định và diện tích bán lẻ chất lượng cao còn trống hạn chế, TTTM Trọng điểm vẫngiữ giá thuê ổn định bất chấp thị trường khó khăn kéo dài

Triển vọng thị trường: Giá thuê dự kiến duy trì ổn định

Socar Mall – TTTM đầu tiên tại khu đô thị Thủ Thiêm dự kiến khai trương trong Q3.21

sẽ đem đến hơn 38.000 m2 sàn cho thuê Trong khi đó, khối đế thương mại đã hoànthànhở các dự án hỗn hợp khác vẫn đang trong quá trình tìm kiếm khách thuê và vẫnchưa xác định thời điểm khai trương

Tỷ lệ trống vẫn tiếp tục hạn chế do thiếu nguồn cung mới Trong khi đó, giá thuê dựkiến duy trì ổn định do tác đụng của đại dịch kéo dài

20 20 20 20 20 20 20 20 Q21 20 TTTM Trọng điểm TTTM thông thường Nguồn cung tương lai Tỷ lệ lấp đầy (RHS)

10 30 50 70 90

Tương ưng với sự phát triển của thị

trường bán lẻ Việt Nam, chúng tôi

thường xuyên đánh giá và cập nhật

hệ thống phân loại, xếp hạng, cũng

như phương pháp luận nhằmđảm

bảo trọng tâm nghiên cứu phản ánh

đúng tình hình thị trường

Kể từ Q1.21, trong báo cáo này:

• Nguồn cung sẽ bao gồm ba loại

TTTM được phân loai như sau:

TTTM cộng đồng, TTTM cấp

vùng, và TTTM siêu vùng

• Hiệu suất thị trường chỉ bao

gồm các TTTM Trọng điểm (

một tập hợp con của Nguồn

cung trên) Đây là một trong

những loại hình TTTM được

quan tâmnhiều trên thị trường.

Vui lòng tham khảo phần Thuật ngữ

để biết định nghĩa chi tiết về tất cả

các thuật ngữ mới ở trên.

Cần lưu ý rằng bản sửa đổi này có

thể sẽ dẫn đến một số thay đổi trong

dữ liệu lịch sử.

Trang 7

Giá bánsơ cấp[1]

trên m2 thôngthủy

Biểu đồ 11: Tổng nguồn cung chào bán[2]

(‘000 căn)

Thị trường Căn hộ

TP Hồ Chí Minh

Biểu đồ 12: Giá bán căn hộ trung bình

(USD/m2)

Chú thích:

[1] Giá không bao gồm VAT và phí bảo trì.

[2] Các dự án chung cư chỉ được coi là mở bán chính thức khi được phép ký Hợp đồng mua bán (thường được diễn ra sau khi xây xong phần móng).

[3] Tỷ lệ bán chỉ được cập nhật vào cuối năm.

Các hướng dẫn pháp lý mới giúp thị trường phục hồi

Thị trường chứng kiến sự phục hồi nguồn cung trong Q1.21 với 3.900 căn mở bán chínhthức, tăng 7% theo quý và 73% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu nhờ hướng dẫn thực hiện thủ tục đầu tư mới được ban hành Đáng chú ý, rổ hàng mới ghi nhận sự gia nhậpthị trường của 136 căn hộ Sang trọng đến từ dự án Cover Residences Phân khúc Trung cấp tiếp tục dẫn đầu nguồn cung, đóng góp 80% trong nguồn cung quý này với dự ánVinhomes Grand Park và Sunshine Diamond River

Quỹ đất trống trong trung tâm ngày càng hạn chế trong khi cơ sở hạ tầng tại các khuvực cửa ngõ TPHCM đã được hoàn thiện, là động lực thu hút ngày càng nhiều kháchmua để ở ra các khu vực ngoại thành

Nhu cầu mua nhà tiếp tục m ạnh mẽ

Trong Q1.21, tổng lượng căn bán đạt 3.932 căn, tăng 98% so với cùng kỳ năm ngoái Tỷ

lệ hấp thụ tiếp tục duy trì trên mức 85% kể từ năm 2017, phản ánh nhu cầu mua nhàmạnh mẽ với phần lớn người mua có nhu cầu ở thực, là người mua nhà lần đầu và hiệnđang sinh sống ở TPHCM cũng như các tỉnh thành lân cận.Trong khi đó, đại dịch Covid

19 đã giới hạn dòng vốn ở lĩnh vực sản xuất cùng với lãi suất cho vay tiếp tục ở mứcthấp để kích thích tăng trưởng kinh tế Điều đó đã khiến bất động sản nhà ở ngày càngtrở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, từ đó thúc đẩy các giao dịch trên thị trường

Giá bán tiếp tục có xu hướng tăng

Giá bánsơ cấp trung bình đạt 2.468 USD/m2 trong Q1.21, ổn định theo quý và tăng 0,7% so với cùng kỳ năm ngoái do nguồn cung chủ yếu từ phân khúc trung cấp với giá

cả hợp lý và chất lượng tiêu chuẩn được đa số người mua ưa chuộng như dự ánD'Lusso, ST Moritz, Eco Green Saigon Đáng chú ý trong quý này là sự kiện tiền mở bán

dự án Grand Marina của tập đoàn Masterise với mức giá dự kiến lên đến 16.000 USD/m2 Đây là mức giá bán cao nhất trên thị trường từ trước tới nay

Triển vọng: Khu vực ngoại thành sẽ là tâm điểm thị trường

Việc Sở TN-MT của TPHCM đang thực hiện đề án tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự ánđược kỳ vọng sẽ giúp cải thiện nguồn cung trong năm 2021 với lượng mở bán mới dựkiến đạt 20.000 – 25.000 căn Các dự án chủ yếu đến từ cửa ngõ phía đông và phíanam thànhphố Quỹ đất khan hiếm cùng nguồn cung hạn chế ở khu vực nội thành đã giúpchuyển hướng nguồn cung và nguồn cầu sang khu vực ngoại thành, nơi có quỹ đất lớn và mạng lưới giao thông dần hoàn thiện Giá căn hộ mở bán mới được dự báo tiếptục tăng theo tâm lý thị trường Sự ra đời của các dự án tích hợp quy mô lớn ở khu vựcngoại thành với nhiều tiện ích thiết thực cho việc hình thành các cộng đồng cư dân mới

ở đây, nhờ vậy tâm lý thị trường sẽ được thúc đẩy theo hướng bền vững

[3]

Trang 8

Thay đổi giá bán theo năm

[3] Các dự án Nhà liền thổ chỉ được coi là mở bán chính thức khi được phép ký Hợp đồng mua bán (thường được diễn ra sau khi xây xong cở sở hạ tầng).

[4] Tỷ lệ bán chỉ được cập nhật vào cuối năm.

[4]

8

Cơ sở hạ tầng cải thiện thúc đẩy nguồn cung mới tại các tỉnh vệ tinh của TPHCM

Lượng mở bán mới[3] của TPHCM vẫn còn hạn chế với chỉ 292 căn được tung ra trong Q1.21, trong đó 51% đến từ dự án Amelie Villa ở khu Nam Sài Gòn, còn lại là các dự án nhà phố quy mô nhỏ tại Quận 12 và Bình Tân Trong khi đó, với thủ tục pháp lý thuận lợi

và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các tỉnh vệ tinh của TPHCM hiện trở thành tâm điểm về nguồn cung nhà liền thổ với lượng mở bán mới của 4 tỉnh còn lại đạt 1.656 căn Tỉnh Đồng Nai ghi nhận số lượng mở bán mới cao nhất, đóng góp một nửa nguồn cungmới với 828 căn, gần gấp ba so với TPHCM

Nhu cầu mua nhà tiếp tục tăng trưởng m anh mẽ, đặc biệt đến từ nhu cầu đầu tư

Tổng lượng bán đạt 1.937 căn, tăng 45% so với quý trước Bất chấp sự bùng phát của dịch Covid-19 trong quý và kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, quý đầu tiên của năm 2021 vẫn chứng kiến nhu cầu mạnh mẽ từ cả người mua để ở và người mua đầu tư Lượng bán chủ yếu đến từ các dự án tích hợp tại Đồng Nai và BR-VT (lần lượt là 911 và 472 căn), trong khi Bình Dương, Long An và TPHCM ghi nhận lượng bán thấp hơn do số lượng căn được mở bán ít hơn Phần lớn người mua chủ yếu là nhà đầu tư dài hạn, nhữngngười sẽ được hưởng lợi từ xu hướng giá đất liên tục tăng

Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng mạnh

Trong Q1.21, giá bánsơ cấp trung bình của Nhà liền thổ tại các tỉnh phía Nam là 2.641 USD/m2 đất, chỉ bằng một nửa giá trung bình của TPHCM Giá bán toàn khu vực phíaNam chứng kiến mức tăng trưởng tốt với mức tăng 11,0% so với cùng kỳ năm ngoái Mức tăng này chủ yếu đến từ các giai đoạn sau của một số dự án phức hợp quy mô lớntại Thành phố Thủ Đức và tỉnh Đồng Nai, nơi các chủ đầu tư đã hoàn thiện một số tiệníchnội khu hỗ trợ như công viên giải trí, trường học quốc tế, bến du thuyền trên sông và

do đó đã thành công trong việc thành lập một cộng đồng sinh sống

Triển vọng: Nhu cầu mạnh mẽ thúc đẩy giá bán tăng ở khu vực TPHCM mở rộng

Do các vấn đề pháp lý hiện tại ở TPHCM sẽ cần nhiều thời gian hơn để giải quyết, nên tổng nguồn cung Nhà liền thổ của TPHCM trong thời gian còn lại của năm 2021 là không

cố định, sẽ dao động từ 1.500 - 2.000 căn Trong khi đó, các tỉnh lân cận sẽ ghi nhận tổng nguồn cung gần 5.800 căn, chủ yếu nằm trong bán kính 30 km từ trung tâm TPHCM, còngọi là TPHCM mở rộng (Greater HCMC)

Cơ sở hạ tầng đang được cải thiện và tình hình quỹ đất hạn chế ở TPHCM dự kiến sẽ thu hút nhu cầu mua Nhà liền thổ về các tỉnh lân cận Cùng với sự gia nhập của các dự

án khu đô thị chất lượng, giá sơ cấp của Nhà liền thổ ở cả TPHCM và TPHCM mở rộngđược kỳ vọng sẽ tăng mạnh

TP.HCM Bình Dương Đồng Nai LongAn BR-VTNhà liền thổ Tỷ lệ bán lũy kế

0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000

TP.HCM Bình Dương Đồng Nai Long An BR-VTGiá bán sơ cấp

Trang 9

Giá thuêđất

trên m2/chukỳ thuê

Biểu đồ 15: Tổng nguồn cung và Công suất thuê

Biểu đồ 16: Giá thuê đất và nhà xưởng[2]

(USD/m2/ chu kỳ thuê) (USD/m2/tháng) (ha)

Chú thích:

[1] Thị trường Khu công nghiệp Nam Bộ trong báo cáo này được hiểu bao gồm các tỉnh TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu

và Long An.

Thị trường Đất Khu công nghiệp và Nhà xưởng xây sẵn

Giá thuê NXSS[3]

giá thuêthuần

trên m2GFA/tháng

9

Đồng Nai & Bình Dương dẫn đầu nguồn cung cả nước về cả hai loại hình

Thị trường không ghi nhận nguồn cung mới ở KCN hoặc nhà xưởng xây sẵn (NXSS)trong quý vừa qua Các địa phương khác ở miền Nam vẫn còn một hành trình dài để bắt kịp nguồn cung KCN của Bình Dương và Đồng Nai vì đây là hai thị trường phát triển lâu đời nhất Trong khi xét về nguồn cung NXSS, Đồng Nai vượt trội hơn các tỉnh khác do

có nền công nghiệp phát triển và quỹ đất đủ cho các chủ đầu tư NXSS gia nhập Nhìn chung, nguồn cung BĐS công nghiệp ở miền Nam dự kiến sẽ tăng mạnh trong 5 năm tới

để đáp ứng nhu cầu tăng cao trong khu vực và củng cố vị trí dẫn đầu về nguồn cung

Các giao dịch thuê đất kéo dài từ năm trước

BĐS công nghiệp ở Việt Nam vẫn rất đầy tiềm năng và được các nhà sản xuất lớn đểmắt đến, mặc dù đại dịch vẫn tiềm ẩn những rủi ro đối với thị trường Giữ được đà tăng trưởng tốt, cả đất công nghiệp và NXSS đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao, đạt gần 86% và 82%, tăng lần lượt 60 điểm phần trăm và 76 điểm phần trăm so với Q4.20 Trong đó, đất công nghiệp ghi nhận các giao dịch đã được đàm phán từ năm ngoái, ngược lại NXSSchứng kiến sự mở rộng sản xuất của các khách thuê hiện hữu hơn là những khách thuêmới

Giá đất và giá thuê tiếp tục đà tăng trưởng

Đất công nghiệp vẫn là lĩnh vực nóng nhất đối với những nhà sản xuất mới hoặc để đáp ứng nhu cầu mở rộng của các nhà sản xuất hiện hữu, vốn được hỗ trợ bởi tiềm năngsản xuất to lớn của Việt Nam Do đó, hầu hết các chủ đầu tư KCN tại phía Nam vẫn duy trì đà tăng giá đất mạnh và đạt đỉnh mới tại 111 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 8,1% so với cùng kỳ năm ngoái trong Q1.21 Trong khi đó, giá thuê NXSS đạt trung bình ở mức 4,5USD/m2/tháng chotoàn khu vực, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm ngoái do nhu cầu lớncủa các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi họ mở rộng sản xuất

Triển vọng thị trường: Nguồn cung m ạnh m ẽ tiếp tục gia nhập thị trường

Nhìn chung, nguồn cung bất động sản công nghiệp ở phía Nam dự kiến sẽ tăng hơn nữa trong 5 năm tới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng và củng cố hơn nữa vị trí dẫn đầu về nguồn cung của khu vực Nhờ triển vọng tích cực về ngành công nghiệp sảnxuất của Việt Nam trong tương lai, chính quyền các tỉnh đã đưa ra kế hoạch thành lập thêm các KCN mới với tổng diện tích khoảng 23.400 ha, tất cả đều nằm ở các thị trường tiêu biểu lân cận TPHCM Thị trường NXSS dự kiến sẽ tiếp tục sôi động, với khoảng 897.000 m2sẽ được tung ra thị trường vào cuối năm 2021

USD 111

+8,2%

Tăng nhanh

0 2 4 6

0 50 100 150 200

Bình Dương Đồng Nai BR -VT LongAn TPHCM[4] Giá thuê đất Giá thuê nhà xưởng (RHS)

USD 4,5

+3,1%

Tăng nhanh

0 2 4 6 8 10 12 14

0 2,000 4,000 6,000 8,000

Bình Dương Đồng Nai BR -VT LongAn TPHCM[4]

Trang 10

Hà Nội

Biểu đồ18: Giá thuê văn phòng trungbình (USD/m2/tháng)

Chú thích:

[1] Giá thuê thuần trung bình của văn phòng Hạng A và Hạng B, chưa bao gồm VAT và phí quản lý.

Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm tất cả các quận còn lại

Không có dự án mới gia nhập thị trường

Thị trường văn phòng Hà Nội khá im ắng trong quý do không có dự án mới gia nhập Việc thiếu quỹ đất ở khu trung tâm đang buộc nhà phát triển phải khám phá các lựa chọn xa hơn

Tỷ lệ trống của thị trường văn phòng Hạng A&B trong Q1.21 đạt khoảng 221.000 m2 sàn, tăng 49% so với cùng kỳ năm trước, trong đó, tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A chiếm đến 51% Lý do khiến tỷ lệ trống kéo dài phần lớn đến từ các dự án mới gia nhậptrongnăm 2019 và giao dịch yếu từ một số tòa nhà lâu năm

Nguồn cầu hồi phục nhẹ

Trong Q1.21, tỷ lệ lấp đầy của thị trường Hạng A&B ghi nhận mức tăng khoảng 1,07% theo quý, đạt 86,8% Mặc dù sự bùng phát đột ngột của dịch Coid-19 vào đầu quý đãkhiến cho nhiều khách thuê chần chừ đi xem mặt bằng, lượng hấp thụ thuần của thịtrường Hạng A&B vẫn ghi nhận mức Dương lên đến 17.915 m2 sàn, một kết quả tíchcực so với quý trước Trong đó, phần lớn các giao dịch ở tòa nhà Hạng A đến từ tòaCapital Place và tòa ThaiHoldings Tow er Trong khiđó, khoảng 70% tòa văn phòngHạng B ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dương nhờ vào giá thuê tốt hơn Đặc biệt trong quý này, nhucầu thuê văn phòng từ các công ty chứng khoán và công nghệ tăng trưởng mạnh

mẽ với nhiều giao dịch mới

Giá thuê giữ ổn định trên toàn thị trường

Giá thuê trung bìnhcủa thị trường Hạng A giữ ổn định ở mức USD 26.7/m2/tháng vàHạng B giữ ở mức USD 14.8/m2/tháng Phần lớn các tòa nhà hiện này đều giữ mức giáchào thuêổn định hoặc giảm nhẹ, phần lớn do hiệu suất thuê của văn phòng Hạng A đãchậm lại vì tỷ lệ trống kéo dài khiến cho các chủ nhà phải tăng ưu đãi thuê bằng cáchđưa ra các điều khoản thuê linh hoạt trong giai đoạn khó khăn này

Triển vọng: Nguồn cung mới dự kiến gây áp lực lên giá thuê và tỉ lệ trống

Nguồn cung mới trong năm 2021 tại Hà Nội chủ yếu từ khu vực ngoài trung tâm với dự

ánnổi bật nhất là tòa nhà Techno Park Với tổng 117.000 m2 sàn cho thuê, đây sẽ là tòavăn phòng lớn nhất tại Hà Nội và chiếm đến 73% tổng nguồn cung mới trong năm 2021 Đáng chú ý, Techno Park đặt mục tiêu lọt vào top 10 tòa nhà văn phòng thông minh nhấtthế giới và điều này sẽ giúp khu vực Gia Lâm xuất hiện trên bản đồ các trung tâm côngnghệ mới của cả Việt Nam và khu vực

Tỷ lệ trống của Hạng A&B có thể tiếp tục tăng do nguồn cung lớn các tòa nhà mới Do

đó, giá thuê thuần trung bình được kỳ vọng sẽ duy trì ổn định hoặc giảm nhẹ nhằm thúcđẩy diện tích hấp thụ trong ngắn hạn và trung hạn

USD 18,87

+0,64%

Ổn định

0 5 10 15 20 25 30

20 20 20 20 20 20 20 20 Q21 20

Hạng C Nguồn cung tương lai

Tỷ lệ lấp đầy-Hạng A&B (RHS)

Trang 11

Giá thuê TTTM Trọng điểm [1]

Biểu đồ 19: Tổng nguồn cung bán lẻ

(‘000 sqm)

Thị trường Bán lẻ

Hà Nội

Biểu đồ 20: Giá thuê bán lẻ trung bình

(USD/m2/tháng)

Chú thích:

Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm tất cả các quận còn lại

giá thuêthuần

trên m2NLA/tháng

11

Không có dự án mới hoàn thành trong quý

Làn sóng Covid-19 thứ ba tại Hà Nội đã khiến cho một vài TTTM cộng đồng (community malls)[2] phải hoãn kế hoạch khai trương đến quý sau Vì vậy, nguồn cung của thị trườngbánlẻ Hà Nội giữ ổn định do không có dự án mới nào gia nhập trong Q1.21 Chỉ có14/35 TTTM tại Hà Nội đạt tiêu chuẩn TTTM Trọng điểm [1] và chiếm đến 62% tổngnguồn cung cho thuê của thành phố Trong đó, 10/14 dự án nằm tại khu vực Ngoài trungtâm[3] vàtập trung hướng đến khách hàng trung lưu

Nguồn cầu hồi phục nhẹ

Phần lớn các TTTM Trọng điểm ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dương trong Q1.21.Tuy nhiên, do

sự bùng phát đột ngột của Covid-19 vào đầu tháng giêng khiến nguồn cung chỉ hồi phụcnhẹ với phần lớn là các giao dịch nhỏ và vừa Vì vậy, tỷ lệ lấp đầy của các TTTM Trọngđiểm tăng nhẹ khoảng 0,37% theo quý và đạt khoảng 90,8% trong quý này Các chủ nhàtiếp tục cẩn thận chọn lựa hồ sơ khách thuê để phù hợp với hình ảnh của TTTM Muji-thương hiệu bán lẻ Nhật Bản đã gia nhập thị trường Hà Nội và đang tiến hành cải tạomặt bằng để ra mắt cửa hàng đầu tiên tại Vincom Metropolis, góp phần chính trong việcthúcđẩy lượng hấp thụ thuần của thị trường bán lẻ Hà Nội Trong khi đó, ngành ăn uốngchứng kiến nhiều cửa hàng hoạt động yếu kém phải tạm ngừng kinh doanh do ảnhhưởng từ làn sóng dịch thứ ba này

Giá thuê giữ ổn định trong Q1.21

Trongbối cảnh nguồn cầu phục hồi chậm, các chủ nhà vẫn giữ mức giá thuê ổn định do việc thu hút khách thuê mới còn khá khó khăn Giá thuê trung bình của các TTTM Trọngđiểm vẫn ở mức USD 34.32/m2/tháng trong Q1.21 Cụ thể, giá thuê tại Trung tâm thànhPhố và các quận ngoài Trung tâm lần lượt đạt USD 62.1/m2/tháng và USD

28.5/m2/tháng Do ảnh hưởng của sự bùng phát dịch lần ba, một vài chủ nhà, đặc biệt làtại các Trung tâm thương mại ở khu vực ngoài Trung tâm đang gặp khó khăn trong việcthu hút khách mới, sẵn sàng đàm phán với nhiều điều khoản thuận lợi cho khách thuê

Triển vọng thị trường: Giá thuê tăng chậm

TTTM Vincom Mega Mall Smart City được dự kiến sẽ gia nhập thị trường vào Q2.21, cungcấp khoảng 40.800 m2 sàn Đây sẽ là trung tâm thương mại lớn nhất tại quận Nam

Từ Liêm và được kỳ vọng sẽ là điểm đến mới cho các cư dân tại khu vực xunh quanh Bêncạnh đó, do nguồn cung mới được kỳ vọng đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhờ hồ sơ năng lựctốt của chủ đầu tư và tình hình dịch Covid-19 sẽ được kiểm soát tốt, thị trường bán lẻ

HàNội kỳ vọng tỷ lệ trống sẽ giảm xuống 1 đơn vị phần trăm Sự hồi phục của nguồncầu được tin tưởng là yếu tố thúc đẩy cho sự hồi phục giá thuê trong bối cảnh nguồncung còn khan hiếm

USD 32,34

+0,4%

Ổn định

GHI CHÚ:

Tương ưng với sự phát triển của thị

trường bán lẻ Việt Nam, chúng tôi

thường xuyên đánh giá và cập nhật

hệ thống phân loại, xếp hạng, cũng

như phương pháp luận nhằmđảm

bảo trọng tâm nghiên cứu phản ánh

đúng tình hình thị trường

Kể từ Q1.21, trong báo cáo này:

• Nguồn cung sẽ bao gồm ba loại

TTTM được phân loai như sau:

TTTM cộng đồng, TTTM cấp

vùng, và TTTM siêu vùng

• Hiệu suất thị trường chỉ bao

gồm các TTTM Trọng điểm (

một tập hợp con của Nguồn

cung trên) Đây là một trong

những loại hình TTTM được

quan tâmnhiều trên thị trường.

Vui lòng tham khảo phần Thuật ngữ

để biết định nghĩa chi tiết về tất cả

các thuật ngữ mới ở trên.

Cần lưu ý rằng bản sửa đổi này có

thể sẽ dẫn đến một số thay đổi trong

Định dạng
Số trang	22
Dung lượng	2,33 MB