Sự cần thiết của đề tài
Sự phát triển của nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa đã tạo ra nhiều loại hình dịch vụ mới Trong đó, công tác thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của các cơ quan quản lý nhà nước, giúp kiểm soát sự hình thành và vận hành của thị trường giá cả, quản lý chi tiêu, triển khai các dự án đầu tư, và đánh giá lại tài sản cho các hoạt động mua bán, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa, thanh lý tài sản hoặc sáp nhập doanh nghiệp.
Thẩm định giá tài sản đang thu hút sự chú ý lớn từ xã hội, với việc xác định giá trị tài sản thông qua các tổ chức đủ điều kiện hành nghề theo quy định pháp luật Quá trình này được thực hiện bằng nhiều phương pháp tiếp cận và khoa học khác nhau.
Thẩm định giá tài sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và xã hội, với nhiều ứng dụng thực tiễn Kết quả của quá trình này phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, đặc biệt là trong quản lý nhà nước tại Việt Nam Hoạt động thẩm định giá chủ yếu liên quan đến các tài sản như đất đai, doanh nghiệp nhà nước và tài sản thuộc sở hữu nhà nước, cũng như việc định giá tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005, bất động sản bao gồm đất đai, cây cối, khoáng sản và các công trình xây dựng Đây là nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia và cá nhân, do đó cần có tổ chức trung gian độc lập để xác định giá trị thị trường Tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp thẩm định giá hoạt động chuyên nghiệp, nhưng nghề này vẫn còn mới mẻ, dẫn đến một số tồn tại cần khắc phục Thẩm định giá bất động sản đòi hỏi hiểu biết về pháp luật, kinh tế và biến động giá trên thị trường, nhằm đưa ra kết quả chính xác và tin cậy Điều này không chỉ góp phần phát triển kinh tế mà còn hạn chế rủi ro trong cho vay thế chấp và thất thu ngân sách nhà nước Vì vậy, nghiên cứu những vấn đề tồn tại trong công tác định giá là rất quan trọng để đề xuất giải pháp khắc phục.
Trong quá trình làm việc tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC), tôi nhận thấy sự cần thiết phải nâng cao chất lượng thẩm định giá tại Việt Nam, đặc biệt là tại SIVC Chính vì lý do này, tôi đã chọn đề tài “Thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam” cho luận văn tốt nghiệp của mình.
Mục tiêu nghiên cứu
Thẩm định giá bất động sản hiện đang gặp nhiều thách thức, ảnh hưởng đến hiệu quả công việc và sự phát triển của ngành Để nâng cao chất lượng thẩm định giá, cần áp dụng các giải pháp thực tiễn nhằm cải thiện quy trình và kỹ thuật, từ đó hỗ trợ doanh nghiệp trong hoạt động sản xuất kinh doanh Việc này không chỉ giúp tăng cường độ tin cậy của các báo cáo thẩm định mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế toàn diện.
Nghiên cứu hoạt động thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) nhằm đạt được các mục tiêu cơ bản, bao gồm việc nâng cao hiệu quả thẩm định giá, cải thiện quy trình làm việc và đảm bảo tính chính xác trong các báo cáo thẩm định.
- Phân tích thực trạng về thẩm định giá bất động sản tại SIVC
- Đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất động sản tại SIVC.
Câu hỏi nghiên cứu
Quy trình và những phương pháp thẩm định giá nào về bất động sản đang được áp dụng phổ biến tại SIVC
Giải pháp nào sẽ góp phần nâng cao hiệu quả thẩm định giá về bất động sản để áp dụng thực tế tại SIVC.
Những đóng góp mới của luận văn
* Đóng góp về phương diện khoa học
Phân tích và làm rõ lý thuyết cùng thực tiễn trong quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản là cần thiết nhằm hoàn thiện các quy trình này Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá cho SIVC trên toàn hệ thống tại các tỉnh, thành phố sẽ nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá.
* Đóng góp về phương diện thực tiễn
Nghiên cứu về thẩm định giá bất động sản nhằm đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định, phù hợp với quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn tại đơn vị.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp chính trong luận văn bao gồm phân tích tổng hợp, so sánh khái quát hóa và nghiên cứu tình huống dựa trên dữ liệu sẵn có cùng với tình hình thực tế của SIVC Luận văn áp dụng các phương pháp thống kê để thu thập và phân tích dữ liệu một cách hiệu quả.
Tổng quan các công trình nghiên cứu trước
Nghiên cứu của Trần Thị Thanh Hà (2018) tập trung vào việc hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam Tác giả phân tích lý luận về quy trình và phương pháp thẩm định giá, đồng thời đánh giá thực trạng hiện tại Bên cạnh đó, nghiên cứu tham khảo kinh nghiệm quốc tế để đề xuất giải pháp cải tiến quy trình và phương pháp thẩm định giá ở Việt Nam, bao gồm việc hoàn thiện tiêu chuẩn thẩm định và áp dụng quy trình tại các doanh nghiệp thẩm định giá.
Nghiên cứu của Võ Ngọc Luân (2017) về việc hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bản Việt đã hệ thống hóa các lý luận liên quan đến thẩm định giá bất động sản, làm cơ sở cho việc nghiên cứu thực tiễn tại ngân hàng Tác giả cũng đưa ra các khuyến nghị cụ thể và thiết thực, giúp các ngân hàng áp dụng nghiên cứu này để nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá.
Hoạt động thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế hiện nay, theo các nghiên cứu đã chỉ ra Những nghiên cứu này đã đánh giá thực trạng của hoạt động thẩm định giá bất động sản tại các tổ chức kinh tế như ngân hàng và doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá, từ đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá.
Luận văn "Thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam" của tác giả không chỉ kế thừa các nghiên cứu trước đó mà còn mở ra hướng nghiên cứu mới trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản.
Kế thừa các giá trị lý luận về bất động sản và thẩm định giá bất động sản là điều cần thiết, vì đây là những lý thuyết cơ bản và nền tảng cho việc nghiên cứu đề tài này.
Thứ hai, cần kế thừa một cách có chọn lọc những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thẩm định giá bất động sản từ các nghiên cứu trước đây.
Tính mới của đề tài
Nghiên cứu này đánh giá thực trạng thẩm định giá bất động sản tại SIVC, một lĩnh vực chưa được nghiên cứu trước đây Qua tổng quan tài liệu, có thể thấy lý luận về thẩm định giá bất động sản đã được nghiên cứu và phát triển hệ thống Mặc dù một số vấn đề thực tiễn về thẩm định giá ở Việt Nam và tại các doanh nghiệp thẩm định giá đã được đề cập, nhưng chưa có công trình khoa học nào tập trung vào thẩm định giá bất động sản tại SIVC trong thời gian gần đây.
Kết cấu của luận văn
Chương 1: Tổng quan thẩm định giá bất động sản
Chương 2: Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam
Mặc dù thời gian nghiên cứu có hạn, việc phân tích và đánh giá vẫn mang lại những giá trị thiết thực cho Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam cũng như cho ngành thẩm định giá Việt Nam Chúng tôi rất mong nhận được sự góp ý từ thầy cô giáo và các bạn đọc.
TỔNG QUAN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Thẩm định giá trị bất động sản
1.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Theo Luật giá Việt Nam năm 2012 thì:
Thẩm định giá là quá trình mà các cơ quan, tổ chức có chức năng xác định giá trị tiền tệ của tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự, phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm nhất định, nhằm phục vụ cho các mục đích cụ thể theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Thẩm định giá là nghệ thuật và khoa học trong việc ước tính giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, phục vụ cho một mục đích nhất định, dựa trên các tiêu chuẩn công nhận quốc tế hoặc quốc gia.
Thẩm định giá bất động sản (BĐS) là quy trình mà các cơ quan, tổ chức có chức năng xác định giá trị tiền tệ của BĐS trong một thị trường cụ thể Quy trình này phục vụ cho các mục đích đã được xác định rõ ràng, tại một thời điểm và địa điểm nhất định, thông qua các phương pháp phù hợp.
1.2 Vai trò của thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá tài sản, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sự hoạt động hiệu quả của nền kinh tế thị trường Hoạt động này không chỉ xác định giá trị tài sản mà còn ảnh hưởng đến mọi khía cạnh của các hoạt động kinh tế, giúp các bên liên quan đưa ra quyết định chính xác dựa trên giá trị thị trường.
Thẩm định giá bất động sản (BĐS) đóng vai trò thiết yếu trong việc quản lý tài sản, không chỉ tại mỗi quốc gia mà còn trên toàn cầu Đây là một công việc đòi hỏi chuyên môn cao và đạo đức nghề nghiệp lớn, nhằm ngăn chặn sự chênh lệch giá trị tài sản so với thị trường Thực tế cho thấy, thẩm định giá là cơ sở quan trọng cho nhiều hoạt động như chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS, thế chấp BĐS, cho thuê, bảo hiểm, và lập báo cáo tài chính, cũng như các lĩnh vực tái phát triển khác.
Thẩm định giá BĐS sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường
Thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ nhà nước thực hiện hiệu quả các chính sách như cổ phần hóa, bán, và cho thuê các doanh nghiệp nhà nước, đảm bảo tính minh bạch và chính xác.
Thẩm định giá và tư vấn giá đóng vai trò quan trọng trong việc công khai và minh bạch giá đất, đồng thời đảm bảo rằng thông tin cung cấp cho người có nhu cầu là chính xác và khách quan.
Công tác thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, hỗ trợ các chủ thể đưa ra quyết định chính xác trong quản lý và giao dịch bất động sản.
1.3 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản có thể dựa trên giá trị thị trường hoặc phi thị trường, nhưng thường thì nó được thực hiện chủ yếu dựa trên giá trị thị trường.
Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:
Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại một thời điểm và địa điểm cụ thể, phản ánh sự đồng thuận giữa người mua và người bán trong một giao dịch khách quan, độc lập, với thông tin đầy đủ Thẩm định giá dựa trên giá trị thị trường sử dụng thông tin từ giá giao dịch của các bất động sản tương tự để xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định.
Việc thẩm định giá BĐS dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải đặt BĐS trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất
Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại một thời điểm và địa điểm cụ thể, không phản ánh giá trị phổ biến của tài sản tương tự trên thị trường Giá trị này chủ yếu dựa vào các đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng và công dụng của tài sản, cũng như những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng Nó còn liên quan đến giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, và giá trị cho các mục đích thẩm định giá đặc biệt, không tương đồng với giá trị thị trường khác.
Giá trị phi thị trường bao gồm nhiều khía cạnh quan trọng như giá trị tài sản cần bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế và các giá trị khác Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá và xác định giá trị thực của tài sản ngoài thị trường.
1.4 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Giá trị tài sản được xác định bởi nhiều yếu tố, bao gồm giá trị sử dụng, độ khan hiếm và nhu cầu thanh toán Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên cần áp dụng các nguyên tắc cơ bản để phân tích và đánh giá những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản, từ đó đưa ra kết luận chính xác về giá trị của nó.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tài sản một cách tối ưu và hiệu quả nhất yêu cầu đạt được mức hữu dụng tối đa trong phạm vi pháp lý, kỹ thuật và tài chính, đồng thời phù hợp với các điều kiện kinh tế - xã hội thực tế, nhằm mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu trên thị trường, đồng thời cũng ảnh hưởng đến cung và cầu này Khi cầu tăng, giá trị tài sản cũng tăng, trong khi giá trị giảm khi cung tăng Ngoài ra, các yếu tố về đặc điểm vật lý và các yếu tố kinh tế - xã hội khác biệt cũng ảnh hưởng đến cung - cầu và giá trị của tài sản.
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó
Quy trình thẩm định giá bất động sản
2.1 Khái niệm về quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình, một từ ghép từ "quy" (quy định, quy tắc) và "trình" (trình tự, thứ tự), được định nghĩa là trình tự thực hiện một hoạt động theo quy định bắt buộc, nhằm đạt được các mục tiêu cụ thể trong các lĩnh vực như sản xuất, kinh doanh, đào tạo và nghiên cứu.
Quy trình là chuỗi các bước công việc được xác định rõ ràng và thuộc về khía cạnh pháp lý của tổ chức Mặc dù quy trình có thể không được ghi chép thành văn bản, nhưng nó vẫn có thể xuất phát từ ý tưởng, kinh nghiệm sống, kinh nghiệm nghề nghiệp hoặc thành tựu từ các nghiên cứu khoa học.
Quy trình thẩm định giá bất động sản (BĐS) là một hoạt động bắt buộc, được quy định rõ ràng và mang tính hệ thống Nó thể hiện trình tự hành động cùng với nội dung công việc của người thẩm định giá trong quá trình đánh giá giá trị BĐS.
2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản
Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 quy định tại Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính, quy trình thẩm định giá bao gồm các bước cụ thể.
Bước đầu tiên trong quy trình thẩm định giá là xác định tổng quát về tài sản và giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định Cụ thể, cần xác định các đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản, cũng như đối tượng sử dụng kết quả thẩm định, bao gồm khách hàng và bên thứ ba theo hợp đồng đã ký Cuối cùng, cần làm rõ mục đích và thời điểm thực hiện thẩm định giá.
Mục đích và thời điểm thẩm định giá được xác định dựa trên văn bản yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đề nghị của khách hàng hoặc hợp đồng thẩm định giá Những thông tin này cần được ghi rõ trong hợp đồng, báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá, đồng thời xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá.
Dựa trên mục đích thẩm định giá, các đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật và thị trường của tài sản, thẩm định viên sẽ xác định cơ sở giá trị cho việc thẩm định, có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường của tài sản.
Bước 2 trong quy trình thẩm định giá là lập kế hoạch thẩm định giá, với mục tiêu xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, và tiến độ thực hiện cho từng phần cũng như toàn bộ cuộc thẩm định giá Nội dung của kế hoạch cần được xây dựng một cách chi tiết để đảm bảo tính hiệu quả và chính xác trong quá trình thẩm định.
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc
- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá
- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh
Để đảm bảo quy trình thẩm định giá chính xác, cần xác định và phát triển các nguồn tài liệu đáng tin cậy, đã được kiểm chứng Việc nghiên cứu hồ sơ và tài liệu liên quan đến tài sản cần thẩm định là rất quan trọng.
- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
Để đảm bảo chất lượng thẩm định giá, cần xác định việc tổ chức thực hiện và phân bổ nguồn lực một cách hiệu quả Việc lập phương án phân công thẩm định viên cùng các cán bộ trợ giúp là rất quan trọng nhằm đáp ứng yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đồng thời đảm bảo quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá trong doanh nghiệp được áp dụng một cách nghiêm ngặt.
- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có)
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Quá trình thẩm định giá dựa vào nhiều nguồn thông tin quan trọng, bao gồm thông tin do khách hàng cung cấp, kết quả khảo sát thực tế và dữ liệu từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường như giá thực tế, giá chào bán, điều kiện giao dịch, khối lượng và thời gian giao dịch, cũng như địa điểm thực hiện giao dịch Ngoài ra, thông tin từ các phương tiện truyền thông địa phương và trung ương, cùng với các văn bản pháp lý liên quan đến quyền sở hữu, đặc tính kinh tế-kỹ thuật của tài sản và quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội của khu vực cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thẩm định giá.
Bước 4: Phân tích thông tin
Quá trình thẩm định giá bao gồm việc phân tích toàn bộ thông tin liên quan đến tài sản và tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả cuối cùng Cụ thể, cần phân tích đặc điểm của tài sản như pháp lý và kinh tế - kỹ thuật, cũng như thông tin thị trường bao gồm cung-cầu, thay đổi chính sách và pháp luật, sự phát triển khoa học, công nghệ và các yếu tố khác Cuối cùng, việc phân tích cách sử dụng tài sản một cách tối ưu và hiệu quả cũng rất quan trọng.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Dựa trên các tiêu chuẩn thẩm định giá do Bộ Tài chính Việt Nam ban hành, thẩm định viên cần phân tích và lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích và cơ sở giá trị của tài sản, cũng như mức độ sẵn có của dữ liệu và thông tin Việc áp dụng các phương pháp này cũng phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được thực hiện theo quy định của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06, bao gồm các nội dung chính như báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá được xác định là ngày, tháng, năm mà chứng thư này được ban hành.
- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Phương pháp so sánh là một kỹ thuật thẩm định giá hiệu quả, dựa trên việc phân tích mức giá của các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường Phương pháp này áp dụng trong điều kiện thương mại bình thường và vào thời điểm gần với thời điểm thẩm định, nhằm ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định.
Nguyên tắc thay thế trong bất động sản cho thấy giá trị của một bất động sản thường được xác định dựa trên giá của những bất động sản tương tự có khả năng thay thế trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định.
3.1.3 Các bước áp dụng trong thẩm định giá
Việc tiến hành thẩm định giá cần được thực hiện theo 06 bước của Quy trình thẩm định giá quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05
Bước đầu tiên trong quy trình thẩm định giá là xác định tổng quát về tài sản và giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định Để xác định giá trị thị trường, cần áp dụng cách tiếp cận từ thị trường, phản ánh quan điểm của các bên tham gia, dựa trên mức giá giao dịch của các tài sản so sánh, đã được điều chỉnh theo các yếu tố khác biệt Trong khi đó, để xác định giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xem xét các điểm đặc biệt của tài sản và nhóm khách hàng có nhu cầu sử dụng những đặc điểm đó.
Bước 2 Lập kế hoạch thẩm định giá
Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản so sánh:
- Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường
Thông tin thu thập trong báo cáo thẩm định giá cần phải đảm bảo tính khách quan và chính xác, phản ánh đúng thực tế các giao dịch tài sản Các dữ liệu này phải dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, đồng thời ghi rõ nguồn gốc và thời gian thu thập thông tin.
Giao dịch của tài sản so sánh cần được thực hiện tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá, và không được vượt quá 02 năm tính từ thời điểm thẩm định giá.
Bước 4 Phân tích thông tin
Yêu cầu khi phân tích thông tin:
Phân tích và so sánh tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh giúp rút ra những điểm tương đồng và khác biệt, từ đó xác định lợi thế và bất lợi của từng loại tài sản Phân tích này được thực hiện thông qua hai hình thức khác nhau.
Phân tích định lượng là quá trình sử dụng các phương pháp như phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi quy và phân tích chi phí để xác định mức điều chỉnh, thường được biểu thị dưới dạng số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan
Bước 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh
Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định bằng cách điều chỉnh giá của các tài sản này, tính đến những chênh lệch do các yếu tố khác nhau.
Phân tích và so sánh tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh giúp rút ra những điểm tương đồng và khác biệt, cũng như ưu điểm và bất lợi của từng loại tài sản Quy trình này bắt đầu bằng việc đánh giá các yếu tố so sánh định lượng, có thể chuyển đổi thành giá trị tiền tệ, trước khi xem xét các yếu tố định tính không thể định lượng.
- Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của tài sản so sánh theo các đặc điểm của tài sản thẩm định giá
- Khi điều chỉnh giá theo sự khác biệt của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau)
- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống với tài sản thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh)
Xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh:
Dựa trên mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, thẩm định viên cần phân tích chất lượng thông tin của các tài sản này Sau đó, họ sẽ kết hợp thêm các tiêu chí khác để xác định giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản được thẩm định.
- Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất (tức là trị tuyệt đối của tổng các điều chỉnh là nhỏ nhất)
- Tổng số lần điều chỉnh càng ít càng tốt
- Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt
- Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất
Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
3.1.4 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh
* Ưu điểm Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường
Phương pháp so sánh là nền tảng cho các phương pháp định giá khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư Thông thường, phương pháp này được kết hợp với các phương pháp thẩm định giá khác để thực hiện việc định giá bất động sản một cách chính xác hơn.
Để áp dụng phương pháp này, việc có thông tin thị trường về các giao dịch tương tự là điều thiết yếu, vì thiếu thông tin sẽ khiến phương pháp không thể sử dụng hiệu quả.
Dữ liệu thường mang tính chất lịch sử và không thể tránh khỏi, tuy nhiên, trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này có thể trở nên lạc hậu chỉ sau một thời gian ngắn.
* Các điều kiện cần thiết cần phải có để thực hiện được phương pháp so sánh
Chất lượng thông tin là yếu tố quan trọng hàng đầu TĐV cần tiến hành khảo sát và phân tích giá bán của các bất động sản tương tự trên thị trường để đưa ra so sánh chính xác.
Thông tin cần phải chính xác, kịp thời và đầy đủ, đồng thời có thể kiểm tra được Giá bán nên phản ánh giá cả trong các giao dịch thông thường trên thị trường.
Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thẩm định giá bất động sản
Giá trị bất động sản (BĐS) tăng cao khi khả năng sinh lời từ vị trí của nó được cải thiện Mỗi BĐS đều có hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối, cả hai đều quan trọng trong việc xác định giá trị Những BĐS nằm ở trung tâm đô thị hoặc khu vực phát triển sẽ có giá trị cao hơn so với những BĐS tương tự ở vùng ven Hơn nữa, BĐS nằm tại các ngã tư hoặc trên các trục giao thông quan trọng sẽ có giá trị cao hơn so với các vị trí khác.
Địa hình của bất động sản (BĐS) có ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó, đặc biệt là so với các BĐS xung quanh Những khu vực có địa hình thấp thường gặp phải tình trạng ngập nước trong mùa mưa hoặc triều cường, dẫn đến giá BĐS giảm Ngược lại, những khu vực có địa hình cao thường có giá trị cao hơn.
* Các tiềm năng và nguy cơ rủi ro của tự nhiên:
Các bất động sản (BĐS) nằm trong khu vực thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai như bão, lũ lụt, động đất và khí hậu khắc nghiệt thường gặp phải tình trạng giảm giá trị Ngược lại, những khu vực ít bị thiên tai có xu hướng giữ giá trị BĐS ổn định hoặc tăng lên.
* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS
Mức thu nhập hàng năm từ bất động sản (BĐS) có ảnh hưởng lớn đến giá trị của tài sản này Khi khả năng sinh lời từ BĐS tăng cao, giá chuyển nhượng cũng sẽ tăng theo, và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với BĐS
Hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ và thông tin liên lạc là những tiện nghi thiết yếu trong bất động sản Sự đầy đủ và chất lượng của các hệ thống tiện nghi này trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, với tiện nghi tốt hơn giúp gia tăng giá trị tài sản.
* Năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên
Năng lực chuyên môn của thẩm định viên (TĐV) là yếu tố quyết định trong việc xây dựng quy trình và áp dụng phương pháp thẩm định giá Để hành nghề, TĐV cần có năng lực tối thiểu được công nhận bởi các trường đào tạo hoặc hiệp hội uy tín trong nước hoặc quốc tế Điều này thể hiện qua việc TĐV chuyên nghiệp phải sở hữu giấy chứng nhận hành nghề hợp lệ Năng lực chuyên môn không chỉ là yêu cầu tiên quyết mà còn phản ánh khả năng thực hiện thẩm định giá với độ tin cậy cao nhất.
Công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá là rất quan trọng để đảm bảo thị trường hoạt động hiệu quả và cung cấp thông tin chính xác Để xây dựng một thị trường cạnh tranh lành mạnh và ổn định, cần tôn trọng các quy luật khách quan của thị trường và sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng trong công tác quản lý.
Nhà nước đóng vai trò quản lý giá thông qua việc ban hành các Tiêu chuẩn TĐG và quy định điều kiện thành lập công ty cũng như cấp thẻ TĐV Điều này ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng công tác TĐG, đặc biệt là trong lĩnh vực TĐG bất động sản, thông qua việc thực hiện phân loại, đánh giá và kiểm tra hoạt động TĐG.
Hệ thống văn bản pháp lý do các cơ quan nhà nước ban hành cần đảm bảo tính khoa học, với yêu cầu đầy đủ, rõ ràng và cụ thể Điều này sẽ tạo thuận lợi cho công tác TĐG được thực hiện một cách thống nhất và nhanh chóng Ngược lại, nếu các quy định thiếu rõ ràng và quá chung chung, sẽ dẫn đến việc áp dụng không nhất quán và đưa ra mức giá không chính xác.
* Các thông tin liên quan đến BĐS cần thẩm định
Thông tin đóng vai trò quan trọng trong hoạt động định giá bất động sản (BĐS), vì độ chính xác của thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng kết quả định giá Để đạt được thông tin chính xác, các chuyên gia định giá (TĐV) cần thu thập, xử lý và phân tích thông tin từ nhiều nguồn khác nhau như Sở Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan quản lý BĐS, công ty môi giới và các phương tiện truyền thông Thông tin về BĐS cần phải đáp ứng các yêu cầu về độ tin cậy và tính cập nhật để đảm bảo kết quả định giá chính xác và hiệu quả.
Tính chính xác là yếu tố quan trọng trong thị trường bất động sản, nơi giá trị tài sản rất lớn Quyết định dựa trên thông tin chính xác có thể thúc đẩy sự phát triển kinh doanh, trong khi quyết định sai lầm từ nguồn thông tin không đáng tin cậy có thể gây thiệt hại nghiêm trọng cho các bên liên quan.
Tính kịp thời: Thông tin chỉ có giá trị khi nó được cung cấp một cách kịp thời
Tính kịp thời của thông tin phụ thuộc vào thời gian; càng để lâu, giá trị của thông tin càng giảm.
Tính đầy đủ: Thông tin phải được đáp ứng đầy đủ Nếu thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến đánh giá sai lầm về giá trị BĐS
* Ảnh hưởng của thị trường BĐS:
Hoạt động thẩm định giá bất động sản (TĐG BĐS) đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển hoặc suy tàn của thị trường BĐS Các yếu tố tác động đến thị trường như sự gia tăng đầu tư sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động TĐG Định giá chính là cơ sở để xác định tính khả thi của các dự án bất động sản, từ đó hỗ trợ các quyết định đầu tư hiệu quả.
Sự phát triển của các khu vực quy hoạch cũng kéo theo sự phát triển của hoạt động định giá
Thị trường bất động sản với độ minh bạch cao giúp ngăn chặn các biểu hiện tiêu cực trong việc tiếp cận và sử dụng thông tin Thông tin minh bạch và công khai tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận dữ liệu, từ đó giúp họ thực hiện quy trình và áp dụng phương pháp thẩm định giá hiệu quả hơn.
Chương 1 cho chúng ta nhìn thấy tổng quan nhất những khái niệm, những lý luận về thẩm định giá bất động sản Ngoài những khái niệm tổng quát chương 1 còn chỉ ra những văn bản pháp luật, các quy định, điều lệ được áp dụng cho việc thẩm định giá trị bất động sản Các văn bản này cũng đã nêu rõ những quy trình thẩm định và cách thức, phương pháp trong thẩm định giá Chương này đã phân tích rõ ràng các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản và việc vận dụng quy trình thẩm định giá bất động như thế nào Hãy cùng tôi xem tới chương 2 để có thể hiểu cặn kẽ hơn từng bước trong quy trình thẩm định giá đã được áp dụng tại Công ty Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam ra sao.