Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai luôn được Nhà nước xác định là tài nguyên đặc biệt của quốcgia, nguồn lực thiết yếu và quan trọng phát triển đất nước trong mọi giai đoạn

Từ khi có Hiến pháp năm 1980, xét về chế độ sở hữu, đất đai ở nước ta chỉ cómột chế độ sở hữu, đó là sở hữu toàn dân Kế thừa tinh thần tại Hiến phápnăm 1992, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai là tài sản côngthuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý(Điều 53) [37] Luật Đất đai (1993, 1998, 2001, 2003, 2013) đã thể chế hoáchính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiếnpháp; đồng thời quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đaithuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý và trao quyền sử dụngđất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua các hình thức giao đất,cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; Sửdụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất

và trong thời hạn sử dụng đất; tiết kiệm, có hiệu quả, đi đôi với bảo vệ môitrường [37]

Quyền sử dụng đất của người dân là một loại quyền về tài sản đặc biệtphát sinh trong quan hệ sử dụng đất đã được pháp luật ghi nhận Hiện nay, vềmặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệmchuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, LuậtKinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 Chuyển quyền

sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện Có nhiều hìnhthức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặngcho; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất; trong đó, chuyển nhượng là một trong những hình thức phổ biến.Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đòi hỏi tấtyếu, khách quan của nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh

2doanh và tự

do cư trú của công dân Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượngquyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu của người dân về đất nông nghiệp, đất ở

và đất sản xuất - kinh doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủđộng đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồnthu cho ngân sách Nhà nước

Bình Tân là địa phương mới ven của Thành phố Hồ Chí Minh đượcthành lập theo quy định tại Nghị định số 130/2003/NĐ-CP ngày 05 tháng 11năm 2003 của Chính phủ Với vị trí chiến lược nằm án ngữ cửa ngõ phía TâyThành phố Hồ Chí Minh, tiếp nối với đồng bằng sông Cửu Long theo tuyếnquốc lộ 1

A Khi mới thành lập, quận có những thuận lợi và khó khăn thách thức đanxen, bên cạnh những thuận lợi tạo điều kiện cho sự phát triển thì vẫn tồn tạinhiều khó khăn như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội còn nhiều yếu kém, pháttriển chưa đồng bộ, kinh tế phát triển chưa vững chắc, sức cạnh tranh thấp,trật tự an toàn xã hội diễn biến phức tạp… Trước tình hình trên, Đảng bộ,chính quyền và Nhân dân quận Bình Tân đã nỗ lực, quyết tâm đề ra nhiều giảipháp chỉ đạo khắc phục khó khăn, tập trung quán triệt các Nghị quyết củaTrung ương, Chương trình, Kế hoạch của Thành phố [59] Hoạt động chuyểnnhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcủa tổ chức kinh tế nói riêng trên địa bàn quận Bình Tân cũng gặp những khókhăn vướng mắc liên quan đến thủ tục, cơ sở pháp lý của hoạt động chuyển

nhượng Từ những lý do trên đây, tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử

dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc sĩ luật học.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Nghiên cứu vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chothấy có nhiều tác giả đã phân tích ở góc độ về hợp đồng dân sự, hoạt động

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể:

Về giáo trình, sách chuyên khảo có: Giáo trình Luật đất đai của Trường

Đại học Luật Hà Nội do Nxb Công an nhân dân xuất bản năm 2013 [56];

Giáo trình luật dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nxb Công an

nhân dân xuất bản năm 2016 [55]; Sách chuyên khảo“Giao dịch dân sự về

QSDĐ vô hiệu pháp luật và thực tiễn xét xử” của tác giả Nguyễn Văn Cường

và Nguyễn Minh Hằng do Nxb Thông tin và truyền thông xuất bản năm 2011;

Hoàng Thế Liên (chủ biên): Bình luận khoa học BLDS 2005 (tập 1 và tập 2),

Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 2009 [28]…

Về đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn, luận án có: Luận văn “Pháp

luật về chuyển nhượng QSDĐ” của tác giả Doãn Văn Cương, bảo vệ tại Khoa

luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2011; Luận văn “Hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả

Nguyễn Hoài Nam, bảo vệ tại Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội

năm 2012; Luận văn “Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam” của

tác giả Phạm Thị Thanh Vân, bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội năm

2012; Luận án tiến sĩ “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật

Việt Nam” của tác giả Lê Minh Hùng - Trường Đại học Luật thành phố Hồ

Chí Minh năm 2010; Nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có luận

văn thạc sĩ “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật

dân sự Việt Nam” của tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật - Đại học Quốc

gia Hà Nội, năm 2016…

Về tạp chí có: “Một số vấn đề đặt ra đối với quy định hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ trong BLDS” của tác giả Nguyễn Xuân Anh - Ban Biên tập

Tạp chí TAND tối cao đăng trên Tạp chí Toà án nhân dân số 12/2004; Phạm

Hoàng Giang với “Sự phát triển của pháp luật hợp đồng từ nguyên tắc tự do

giao kết hợp đồng đến nguyên tắc công bằng”, tạp chí nhà nước và pháp luật

số 10/2006…

Các công trình trên đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn, baogồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất;

cơ sở của quy định về chuyển quyền sử dụng đất; phân tích nội dung quy địnhcủa chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện Tuy nhiên, tìmhiểu, phân tích một cách có hệ thống, toàn diện và đầy đủ về chuyển quyền sửdụng đất của tổ chức kinh tế dưới khía cạnh các quy định của Luật Đất đainăm 2013 thì dường như còn thiếu một công trình khoa học như vậy Trên cơ

sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học về vấn

đề này đã công bố; Luận văn tiếp tục nghiên cứu, tập hợp và phát triển hệthống cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất của tổ chứckinh tế nhìn nhận dưới góc độ các quy định của Luật Đất đai năm 2013

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

3.1. Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của Luận văn là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề

lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinhtế; phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm

2013 và thực tiễn thực hiện tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh; để từ

đó đề xuất các phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng caohiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổchức kinh tế ở nước ta hiện nay

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

-Nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế;

- Phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đainăm 2013 và thực tiễn thực hiện tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh;

- Phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đấtđai năm 2013 tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh;

- Đề xuất các phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nângcao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các

tổ chức kinh tế ở nước ta hiện nay

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau:

- Quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chínhsách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mớitạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệpphát triển theo hướng hiện đại

- Nghiên cứu các quy định điều chỉnh về chuyển nhượng quyền sử dụngđất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫnthi hành

- Thực tiễn thi hành các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcủa tổ chức kinh tế theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thihành ở nước ta

- Hệ thống hóa các vấn đề lý thuyết về quyền sử dụng đất của tổ chứckinh tế nói chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chứckinh tế nói riêng

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi

Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bấtđộng sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành v.v Tuy nhiên, trongkhuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vinghiên cứu vào nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcủa các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các vănbản hướng dẫn thi hành

5. Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhànước và pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nềnkinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đainói riêng

Các phương được đề tài luận văn sử dụng để giải quyết các vấn đề của

đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vậtlịch sử và các phương pháp nghiên cứu cụ thể:

- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễngiải… được tác giả sử dụng tại Chương 1 của luận văn khi nghiên cứu nhữngvấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổnghợp… được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu nội dung chuyển nhượngquyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luậnlogic được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quảthực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh

tế theo Luật Đất đai năm 2013

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổchức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luận văn có ý nghĩatrong việc:

- Tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở nước ta

- Phân tích, đánh giá nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2013

về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế; nhận diệnnhững khó khăn, vướng mắc nảy sinh trong quá trình triển khai thi hành cácquy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụngđất của tổ chức kinh tế

- Đề xuất những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các quyđịnh của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcủa tổ chức kinh tế ở nước ta

- Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ côngtác giảng dạy và học tập tại các cơ sở đào tạo luật; là tài liệu tham khảo bổ íchcho đội ngũ cán bộ xây dựng, hoạch định chính sách, pháp luật đất đai cũngnhư cho cán bộ quản lý đất đai và các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp trong sửdụng đất ở nước ta

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần cam đoan, mục lục, mở đầu, kết luận và danh mục tài liệutham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu thành 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất của tổ chức kinh tế

Chương 2: Thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm

2013 và thực tiễn thực hiện tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng caohiệu quả thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcủa các tổ chức kinh tế ở nước ta hiện nay

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ

1.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế

1.1.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Nghiên cứu pháp luật về đất đai thì một trong những quyền cơ bản nhất

và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển QSDĐ cho mộtbên khác theo quy định của pháp luật Theo quy định tại điểm 10, Điều 3 củaLuật đất đai năm 2013 thì “Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từngười này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyểnnhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ” [38]

Trong quá trình các cấp có thẩm quyền thực hiện việc xây dựng BLDSnăm 2005 có một số ý kiến của các chuyên gia cho rằng không cần bổ sungvào BLDS các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vì pháp luật đất đai(luật chuyên ngành) đã quy định cụ thể về vấn đề này Tuy nhiên, sau khi cânnhắc, Quốc hội quyết định giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về QSDĐ trong

Bộ luật dân sự mới - BLDS năm 2005 để điều chỉnh toàn diện và thống nhấttrong các văn bản pháp luật về vấn đề này tại Việt Nam Đương nhiên, cácquy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ đã có trong pháp luật đất đai thìBLDS không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý dân

sự của việc chuyển QSDĐ Đó chính là các hợp đồng về chuyển QSDĐ [36].Tuy nhiên, đến BLDS năm 2015 thì các quy định về Phần thứ năm đã đượcbãi bỏ vì đã được Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết

Quyền và nghĩa vụ là yếu tố quan trọng, bên cạnh yếu tố chủ thể vàkhách thể, của bất kỳ quan hệ pháp luật nào Việc người SDĐ được thực hiệngiao dịch về QSDĐ như là chuyển nhượng nghĩa là tiến hành dịch chuyểnQSDĐ của mình

theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đaihiện hành [57, tr.209], thể hiện sự thừa nhận và khẳng định của Nhà nướcrằng QSDĐ là tài sản của người SDĐ; họ được đưa nó vào lưu thông, trao đổitrên thị trường; tạo thuận lợi để người SDĐ khai thác tối đa lợi ích từ đất đai.

Như vậy, QSDĐ của người SDĐ có thể được hiểu theo hai nghĩa:

Ở mức độ chung nhất và theo cách hiểu thông thường trong quá trìnhnghiên cứu thì QSDĐ được hiểu là một trong ba quyền năng của chủ sở hữuQSDĐ: Quyền chiến hữu, quyền sử dụng, và quyền định đoạt Nghĩa là người

sở hữu QSDĐ quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Tuykhông phải là chủ sở hữu của đất đai, nhưng người SDĐ có QSDĐ do đại diệnchủ sở hữu là Nhà nước trao theo đúng quy định của pháp luật để có thể tiếnhành việc khai thác, SDĐ một cách hiệu quả nhất

Ở mức độ riêng và đối với những chủ thể SDĐ được quyền giao dịchQSDĐ, nghĩa là được phép đưa QSDĐ vào lưu thông, dịch chuyển trên thịtrường, QSDĐ được xem là quyền tài sản hay tài sản của người SDĐ Tùyloại chủ thể SDĐ và tùy vào điều kiện pháp luật quy định, người SDĐ đượcphép thực hiện các giao dịch khác nhau đối với tài sản là QSDĐ của mình

Từ những phân tích này, tác giả cho rằng QSDĐ là quyền tài sản trị giáđược bằng tiền của người có QSDĐ đối với diện tích đất mà mình được Nhànước trao quyền sử dụng và giao diện tích đất đó để sử dụng trong khoảngthời gian theo quy định của pháp luật

Khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Tài sản bao gồm vật,tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản và Điều 115 quy định: Quyền tài sản

là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượngquyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác [44]

Theo pháp luật đất đai, giao dịch QSDĐ gồm bảy quyền Đó là: (i).chuyển đổi QSDĐ; (ii) Chuyển nhượng QSDĐ; (iii) Cho thuê (cho thuê lại)QSDĐ; (iv) Để thừa kế QSDĐ; (v).Tặng cho QSDĐ; (vi) Thế chấp bằngQSDĐ; và (vii) Góp vốn bằng QSDĐ Có những quyền khi được thực hiện,

sẽ có sự dịch chuyển hẳn QSDĐ từ chủ thể thực hiện quyền sang chủ thể nhậnquyền, làm chấm dứt QSDĐ của chủ thể này và làm phát sinh QSDĐ của chủthể kia (nghĩa là có sự thay đổi chủ thể SDĐ) [57, tr.209] và được gọi tênchung là quyền chuyển QSDĐ, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ8 Trong đó, chuyển nhượngQSDĐ là một trong những quyền giao dịch QSDĐ có sự chuyển quyền màngười SDĐ quan tâm

Pháp luật đất đai của nước ta không đưa ra định nghĩa cho từng quyềngiao dịch QSDĐ của các tổ chức, cá nhân, bao gồm cả quyền chuyển nhượngQSDĐ Luật Đất đai 2013 chỉ đưa ra khái niệm về chuyển QSDĐ, theo đó làviệc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông quacác hình thức chuyển đổi chuyển nhượng thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốnbằng QSDĐ (Điều 3 Khoản 10) [38] Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ là mộthình thức chuyển QSDĐ Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sảnnăm 2014, chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức kinh doanh BĐS và nóphải được thực hiện trên cơ sở của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Xuấtphát từ các phân tích đa chiều ở trên và đặc biệt là dựa trên quy định về hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật dân sự, chúng ta có thể hiểuchuyển nhượng QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyểnnhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, cònbên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của

Bộ luật này và pháp luật về đất đai

Giáo trình Luật Đất đai của trường Đại học Luật Thành phố Hồ ChíMinh cũng đưa ra định nghĩa tương tự: Chuyển nhượng QSDĐ là việc ngườiSDĐ chuyển giao hoàn toàn QSDĐ của mình cho chủ thể khác để nhận lấymột khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng theo thỏa thuậnphù hợp với quy định pháp luật [57, tr 220].

Giống với các quyền liên quan đến QSDĐ khác, hoạt động chuyểnnhượng QSDĐ cũng có sự dịch chuyển hoàn toàn QSDĐ từ bên chuyểnnhượng sang bên nhận chuyển nhượng, làm chấm dứt QSDĐ của bên chuyểnnhượng và làm phát sinh QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng quyđịnh của pháp luật về đất đai, luật về hợp đồng Tuy nhiên, nếu chuyển đổiQSDĐ hướng đến mục đích thuận tiện cho sản xuất và đời sống, khắc phục sựphân tán, manh mún của đất đai là cần thiết; hoặc để thừa kế hay tặng choQSDĐ là hành động xuất phát từ tình cảm, tình yêu thương của người để thừa

kế hoặc người tặng cho đối với người nhận thừa kế hay người nhận tặng cho;hoặc góp vốn bằng QSDĐ là nhằm mục đích hợp tác sản xuất, kinh doanh; thìchuyển nhượng QSDĐ hướng đến mục đích chủ yếu là thu lợi nhuận Dùtrong một số trường hợp, việc chuyển nhượng QSDĐ là do nhu cầu di chuyểnchỗ ở, không tiếp tục SDĐ, nhưng trong chuyển nhượng, QSDĐ được trao đổivới một khoản tiền, và bên chuyển nhượng, nếu không vì lý do cấp thiết nào

đó phải chuyển nhượng ngay QSDĐ, thì thường cố gắng thỏa thuận đạt đượckhoản tiền này với giá trị tương đương hoặc cao hơn giá trị QSDĐ chuyểnnhượng mà họ đã tạo lập Nghĩa là việc chuyển nhượng QSDĐ thường phảimang đến cho bên chuyển nhượng một khoản lợi nhuận bằng tiền [33] Đồngthời, nhận chuyển nhượng QSDĐ là một trong những cách thức đáp ứng nhucầu tạo lập QSDĐ cho những chủ thể mong muốn có QSDĐ Theo đó, QSDĐcủa người tổ chức, cá nhân được lưu thông, dịch chuyển trên thị trường, gópphần cho sự hình thành và phát triển của thị trường QSDĐ nói riêng và thịtrường kinh doanh BĐS nói chung

Vì vậy, chuyển nhượng QSDĐ có ý nghĩa khác với các giao dịch QSDĐcòn lại Trong đó, hàng hóa QSDĐ ở đây là quyền tài sản, tức là QSDĐ đượclưu chuyển một cách tự nhiên theo nhu cầu xã hội, trên cơ sở sự thỏa thuậnbình đẳng giữa các chủ thể, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển và việckhai thác lợi ích kinh tế của đất đai được hiệu quả hơn Và do đó, chuyểnnhượng QSDĐ được pháp luật trao cho nhiều loại chủ thể SDĐ khác nhau khicác chủ thể này đáp ứng được những điều kiện mà pháp luật quy định [57, tr.223].

Là một trong các chủ thể SDĐ chủ yếu cho mục đích kinh doanh nên tổchức kinh tế trong nước cũng được pháp luật quy định có quyền chuyểnnhượng QSDĐ, khi đáp ứng được các điều kiện do pháp luật quy định

Từ các phân tích trên, có thể hiểu chuyển nhượng QSDĐ của tổ chứckinh tế trong nước là việc tổ chức kinh tế trong nước thực hiện việc chuyểngiao hoàn toàn QSDĐ của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiềntương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quyđịnh pháp luật, với điều kiện là tổ chức kinh tế trong nước với tư cách bênchuyển nhượng và chủ thể nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiệnpháp luật quy định

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đất

1.1.2.1. Khái niệm về tổ chức kinh tế

Một trong những chủ thể sử dụng đất là tổ chức kinh tế Tổ chức kinh

tế là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống cũng những trongcác văn bản pháp luật Khái niệm tổ chức kinh tế được sử dụng nhằm biểu đạt

về một loại hình chủ thể hoạt động trong sản xuất - kinh doanh, dịch vụ vớimục đích tìm kiếm lợi nhuận

Liên quan đến tổ chức kinh tế, Luật Đất đai 2003 quy định: Tổ chứctrong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị -

xã hội,

tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghềnghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn

vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sauđây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc côngnhận QSDĐ; tổ chức kinh tế nhận chuyển QSDĐ [35] Quy định này chỉmang tính liệt kê với nghĩa nhấn mạnh rằng, tổ chức kinh tế được xác định làmột trong số các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất hoặc công nhậnQSDĐ Mục đích của quy định này trong Luật đất đai năm 2003 là nhằm đểphân biệt các tổ chức trong nước, kể cả các tổ chức kinh tế trong nước với tổchức nước ngoài Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là chủ thể SDĐ tạiViệt Nam theo quy định của pháp luật được xác định là chủ thể SDĐ riêng, cóthể SDĐ cho quan hệ ngoại giao, hoặc SDĐ cho hoạt động đầu tư Năm 2013,khi Luật đất đai mới ra đời thì tổ chức kinh tế đã được nhắc đến tại Khoản 27Điều 3, nhưng không phải là một khái niệm mà với cách liệt kê, theo đó liệt kêrằng: Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tếkhác theo quy định Điều này cho thấy điểm mới của Luật đất đai 2013 là đãliệt kê các tổ chức được gọi là tổ chức kinh tế trong nước phân biệt với cácdoanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Nói cách khác, theo Luật đất đai năm

2013, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài vẫn là những chủ thể SDĐ riêngcho quan hệ ngoại giao hoặc cho hoạt động đầu tư [38]

Như vậy, tổ chức kinh tế trong nước (hay tổ chức kinh tế) theo phápluật đất đai của Việt Nam là tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuêđất hoặc công nhận QSDĐ với ý nghĩa là một loại chủ thể có QSDĐ hoặc mộtdoanh nghiệp có QSDĐ được hình thành từ nguồn vốn của các tổ chức, cánhân trong nước, không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.Cũng theo quy định tại Khoản 27 Điều 3 của Luật đất đai 2013, tổ chức kinh

tế và cách

hiểu về tổ chức kinh tế phải được hiểu theo pháp luật dân sự Việt Nam Theopháp luật dân sự Việt Nam, tổ chức kinh tế là một pháp nhân [38].

Năm 2014, khi Luật Đầu tư năm 2014 ra đời, khái niệm về tổ chức kinh

tế đã được xác định rõ tại Khoản 16 Điều 3: Tổ chức kinh tế là tổ chức đượcthành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanhnghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạtđộng đầu tư kinh doanh [40] Từ những phân tích ở trên, tác giả cho rằng tổchức kinh tế là pháp nhân được thành lập và hoạt động theo quy định củapháp luật Còn tổ chức kinh tế có QSDĐ là các pháp nhân trong nước đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ

1.1.2.2. Đặc điểm của tổ chức kinh tế sử dụng đất

Tổ chức kinh tế trong SDĐ là một tổ chức có QSDĐ Song không phảibất cứ tổ chức nào SDĐ cũng là tổ chức kinh tế SDĐ Bên cạnh các đặc điểmchung của tổ chức trong SDĐ, tổ chức kinh tế trong SDĐ có một số đặc điểmriêng sau:

Thứ nhất, phần lớn tổ chức kinh tế trong SDĐ được Nhà nước giao đất

có thu tiền SDĐ, được Nhà nước cho thuê đất Chỉ các doanh nghiệp công íchSDĐ vào mục đích công cộng như xây dựng vườn hoa, công viên, nơi vuichơi giải trí công cộng không nhằm mục đích kinh doanh… mới được Nhànước giao đất không thu tiền SDĐ Sở dĩ pháp luật quy định như vậy là bởi vì

tổ chức kinh tế là chủ thể kinh doanh tiến hành hoạt động sản xuất, kinhdoanh hoặc cung ứng dịch vụ nhằm mục đích sinh lợi Đất đai là một trongnhững yếu tố đầu vào không thể thiếu được của hoạt động sản xuất - kinhdoanh, dịch vụ Điều này có nghĩa là có nghĩa là đất đai tham gia trực tiếp vàoquá trình kinh doanh của tổ chức kinh tế để thu lợi nhuận Đất đai được tính ragiá trị kinh tế để đem trao đổi trên thị trường, được sử dụng làm tài sản bảođảm trong quan hệ thế chấp, vay vốn, tín dụng hoặc đem góp vốn liên

doanh… Do đó, yếu tố đầu vào

là đất đai (bao gồm tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ và giá trị QSDĐ) đượctính vào giá trị của sản phẩm hàng hóa Muốn vậy, QSDĐ phải là tài sản củadoanh nghiệp, tổ chức kinh tế Điều này được thực hiện thông qua việc tổchức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, được Nhà nước chothuê đất.

Thứ hai, căn cứ vào mục đích SDĐ mà tổ chức kinh tếSDĐ được pháp

luật quy định về nghĩa vụ tài chính khác nhau khi tiếp cận đất đai Điều nàythể hiện ở 02 điểm dưới đây:

(1) tổ chức kinh tế được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất khi đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xãhội, nhà ở cho người có thu nhập thấp hoặc cho người nghèo; đầu tư tại vùng

có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hộiđặc biệt khó khăn… Trong khi đó, tổ chức kinh tế SDĐ để thực hiện dự ánđầu tư xây dựng nhà ở thương mại không được miễn, giảm tiền SDĐ, tiềnthuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

(2) Doanh nghiệp công ích SDĐ vào mục đích công cộng thì được Nhànước giao đất không thu tiền SDĐ; trong khi đó, doanh nghiệp SDĐ vào mụcđích sản xuất - kinh doanh, dịch vụ được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐhoặc được Nhà nước cho thuê đất

Thứ ba, căn cứ vào năng lực tài chính, doanh nghiệp nhà nước được

Nhà nước giao đất, cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu kinh tế để thựchiện dự án đầu tư với quy mô lớn lên đến hàng chục hec ta đất Trong khi đó,các doanh nghiệp ngoài nhà nước thường là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, dohạn chế về năng lực tài chính, nên chỉ được giao đất hoặc thuê đất trong cáccụm công nghiệp, làng nghề với quy mô từ một đến vài hec ta

Thứ tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ phụ thuộc vào

giấy phép đầu tư, lĩnh vực đầu tư Điều này có nghĩa là việc SDĐ của chủ

thể này

dựa trên phạm vi, lĩnh vực, số vốn đầu tư đăng ký… được ghi trong giấy phépđầu tư Trong khi đó, tổ chức kinh tế trong nước SDĐ dựa trên giấy phép kinhdoanh Nếu kinh doanh không thuộc lĩnh vực pháp luật cấm và đáp ứng cácđiều kiện kinh doanh thì tổ chức kinh tếtrong nước được Nhà nước giao đất,cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình.

1.1.2.3. Nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh

tế Nội dung chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế bao gồm nhiềuvấn

đề Đó là những vấn đề về nguyên tắc quản lý đất đai và quản lý việc kinhdoanh QSDĐ; vấn đề về chức năng của Nhà nước trong quản lý đất đai vớivai trò là đại diện chủ sở hữu; vấn đề về nghĩa vụ của Nhà nước trong việcquản lý đất đai và ban hành các quy định về trao QSDĐ cho người sử dụngđất để họ có thể tham gia vào các giao dịch trên thị trường kinh doanh BĐS;vấn đề về chuyển QSDĐ, về chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức kinh tế

và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ… Trongcác nội dung nói trên, nội dung của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổchức kinh tế chủ yếu tập trung giải quyết các vấn đề quan trọng nhất liên quanđến chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ giữa các tổ chức kinh tế.Trong số các vấn đề quan trọng nhất liên quan đến chuyển nhượng và nhậnchuyển nhượng QSDĐ giữa các tổ chức kinh tế thuộc nội dung của pháp luật

về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế nổi lên 4 vấn đề Đó là vấn đề

về điều kiện chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụcủa tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng và trình tự, thủ tục chuyển nhượng[31]

1.2. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế

1.2.1. Khái niệm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất cho tổ chức kinh tế

Hiến pháp năm 2013 ghi nhận đất đai là tài sản công, thuộc sở hữu toàndân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước khôngtrực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền đình đoạt tối caocủa mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ bằng các hình thứcgiao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhậnQSDĐ được xác lập bởi các hành vi chuyển chuyền sử dụng đất hợp pháp[37] Khái niệm hợp đồng dân sự phải được xem xét dưới nhiều góc độ khácnhau:

Một là, hợp đồng dân sự là các quy phạm pháp luật của nhà nước ban

hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội được phát sinh do quá trình trao đổicác lợi ích vật chất giữa các chủ thể tham gia quan hệ đó với nhau

Hai là, hợp đồng dân sự là một giao dịch dân sự mà trong đó các bên tự

trao đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thỏa thuận chung nhằm làm phát sinhcác quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định đối với nhau Theo phương diện này,hợp đồng dân sự vừa được xem xét ở dạng cụ thể vừa được xem xét ở dạngkhái quát Hợp đồng dân sự định nghĩa dưới dạng cụ thể thì: “Hợp đồng dân

sự là thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt cácquyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng, cho tàisản, làm một việc hoặc không làm một việc, một dịch vụ hoặc các thỏa thuậnkhác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêudùng” [30]

Dưới góc độ pháp luật, khái niệm hợp đồng dân sự tại Việt Nam đượcquy định trong BLDS 2005 theo đó: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữacác bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [36]

Khái niệm hợp đồng dân sự trong BLDS 2015 giữ nguyên khái niệmhợp đồng dân sự trong BLDS 1995 và BLDS 2005 Theo đó hợp đồng dân sự

là một giao dịch dân sự mà trong đó các bên tự trao đổi ý chí với nhau nhằm

đi đến sự thỏa thuận cùng nhau làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ nhấtđịnh.

Theo quy định tại BLDS 2005: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đượchiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ cónghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyểnnhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theoquy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [44].

Trên thực tế việc chuyển QSDĐ được thực hiện bằng hình thức chuyểnnhượng là chủ yếu Việc chấm dứt hay thiết lập QSDĐ nói trên phải thôngqua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước.Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa làngười quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việcchấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòngtrật tự nhất định Điều này thể hiện ở một số điểm sau:

- Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau.Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất pháttừlợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyểnnhượng QSDĐ đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng cóphần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ vai trò của loại đấtnày đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sảnxuất chủ yếu chính là nông nghiệp

- Người chuyển nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuếchuyểnQSDĐ theo quy định của Luật thuế chuyển QSDĐ và nộp thuế thu nhập cánhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân Mục đích Nhà nước đưa

ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển QSDĐ phát sinh thôngqua việc chuyển nhượng QSDĐ cho người khác

Khái niệm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đât của tổ chức kinh tế

Pháp luật là những quy tắc điều chỉnh hành vi của con người, do Nhànước ban hành và có tính cưỡng chế [30, tr.14] C.Mác cho rằng pháp luậtluôn có tính giai cấp, vì vậy, trong Tuyên Ngôn của Đảng công sản, C Mác

và Ph.Anghen đã chỉ rõ bản chất của pháp luật tư sản như sau: Pháp luật củacác ông chỉ là ý chí của giai cấp các ông được đề lên thành luật, cái ý chí mànội dung là do những điều kiện vật chất và đời sống của giai cấp các ôngquyết định [29, tr 619] Các quy tắc điều chỉnh hành vi của con người do Nhànước ban hành còn được gọi là các quy phạm pháp luật Các quy phạm phápluật là những quy tắc xử sự do Nhà nước ban hành trên cơ sở phản ánh cácquy luật phát triển khách quan của tự nhiên, của xã hội và ý chí của giai cấpthống trị

Từ đây, có thể hiểu pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chứckinh tế là hệ thống, là tập hợp các quy tắc xử sự do các cơ quan có th m quyềnban hành trên cơ sở phản ánh các quy luật khách quan của tự nhiên, của xãhội và ý chí của giai cấp thống trị nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinhtrong lĩnh vực quản lý, sử dụng và chueyern những QSDĐ của tổ chức kinh

tế Ở Việt Nam, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế lànhững quy tắc xử sự do các cơ quan nhà nước có th m quyền ban hành trên cơ

sở phản ánh ý chí của giai cấp công nhân và nhân dân lao động Việt Nam vềlĩnh vực đất đai nhằm điều chỉnh quan hệ phát sinh trong quá trình quản lý, sửdụng đất đai liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế [48,tr.31]

1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế

Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với hợp đồng

chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản của chuyểnQSDĐ, theo đó, các bên có QSDĐ thỏa thuận chuyển QSDĐ cho nhau đểthỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống Trong những năm qua,

Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sảnxuất nông

nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở một số địa phương chothấy, đã khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số lượngthửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi choviệc đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó, năng suất câytrồng và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt Cũng như chuyển nhượngQSDĐ, chuyển đổi QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ, theo đó Nhà nướcchấm dứt QSDĐ của bên này để thiết lập QSDĐ cho bên kia.

Hai là, triển khai hoạt động so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ với hình thức thế chấp QSDĐ theo quy định Như vậy, khác với hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐkhông trọn vẹn và có điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thếchấp, việc “chuyển quyền” ở đây thực ra là chuyển “QSDĐ theo danh nghĩapháp lý” từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ

“QSDĐ theo danh nghĩa pháp lý” đó, còn “QSDĐ thực tế” vẫn thuộc bên thếchấp, và bên nhận thế chấp chỉ có quyền “định đoạt theo quy định của phápluật” QSDĐ của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng

Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với hình thức hợp

đồng mua bán tài sản Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điềuchỉnh của pháp luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đềuđược phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứngvới nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ (đối vớihợp đồng chuyển nhượng QSDĐ) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tàisản) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận QSDĐ hoặctài sản

Đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đặc điểm về chủ thể Chủ thể của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ

là các tổ chức kinh tế trong nước Các tổ chức kinh tế này có thể là các doanh

nghiệp Việt Nam, HTX, liên hiệp HTX và các tổ chức kinh tế khác thực hiệnviệc chuyển nhượng QSDĐ nhằm mục đích sinh lợi Một cách cụ thể, chủ thểcủa pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ là các tổ chức kinh tế tham gia vàoquan hệ chuyển nhượng QSDĐ với ý nghĩa là một hình thức kinh doanh BĐS.Các tổ chức kinh tế này bao gồm bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhậnchuyển nhượng Để được tham gia vào quan hệ kinh doanh BĐS thông quachuyển nhượng QSDĐ, cả hai bên ngoài việc phải tuân thủ các quy định vềchủ thể của pháp luật nói chung, họ còn phải đáp ứng các quy định của phápluật về đất đai nói chung và pháp luật về kinh doanh BĐS nói riêng [27].

-Đặc điểm về nguồn luật Như đã phân tích ở trên, tại Việt nam quyđịnh khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sởhữu là một quy định mang tính Hiến định và là một nguyên tắc quan trọng,xuyên suốt điều chỉnh các quan hệ liên quan đến đất đai Vì vậy, nguồn luậtquan trọng của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trước tiên là Hiến pháp,

cụ thể là các quy định có liên quan trong Hiến pháp năm 2013 Ngoài ra, cácquy phạm pháp luật về đất đai, về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tếcòn được quy định trong Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014,trong Luật Doanh nghiệp 2014, Luật ĐT 2014, Luật Bảo vệ môi trường vàtrong cả BLDS hiện hành (BLDS 2015)

-Đặc điểm về chế độ quản lý đất đai Tại Việt Nam, theo Hiến phápnăm 1980, 1992 và nay là Hiến pháp năm 2013 thì đất đai là tài sản thuộc sởhữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Dựa trên các nguyên tắcHiến định này, hệ thống các quy phạm pháp luật về đất đai nói chung và vềchuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế nói riêng được xây dựng trênnguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nguyên tắc này chi phối cả quátrình xây dựng pháp luật về đất đai cũng như pháp luật điều chỉnh quan hệchuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế Nói cách khác, chế độ quản lý đấtđai dựa trên chế

độ công hữu; pháp luật nước ta không còn tồn tại các quy phạm về tư hữu đấtđai Đây là điểm rất khác biệt của pháp luật Việt Nam về quản lý đất đai nóichung, về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế nói riêng so với phápluật của các nước phát triển như Anh, Pháp, Mỹ, Nhật Bản… Ví dụ, BLDScủa Nhật Bản quy định đất đai là tài sản (bất động sản), cá nhân có quyền tưhữu gần như tuyệt đối [25, tr.108, 211].

Đặc điểm này tất yếu sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến việc ban hành cácquy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ của tổ chứckinh tế

Nội dung của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế

đề cập tới tất cả những vấn đề phát sinh hoặc có liên quan đến quan hệ chuyểnnhượng QSDĐ giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là cácchủ thể tham gia vào quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giữa các tổchức kinh tế nói riêng Đặc điểm này làm nên tính đặc thù về nội dung củacủa pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế với vai trò là một

bộ phận quan trọng trong pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ tại Việt Nam

1.2.3. Nội dung của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế

Các điều khoản về hình thức là phần không thể thiếu của các loại hợpđồng tùy vào từng đối tượng của giao dịch và từng lĩnh vực mà pháp luật cóquy định cụ thể về hình thức Theo quy định hiện nay của pháp luật đất đai tạiĐiểm a khoản 3 Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thì Hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinhdoanh bất động sản quy định tại điểm b điều này Như vậy theo quy định tạiđiểm b, khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 thì các trường hợpchuyển nhượng QSDĐ phải có công chứng hoặc chứng thực nếu không hợpđồng này sẽ không thỏa mãn điều kiện về hình thức của hợp đồng theo BLDS

Một cách thực dụng và hợp lý, khi các qui định chung đã cụ thể thì cácqui định riêng không cần nhắc lại, vì điều đó sẽ gây sự lãng phí trong việcbiên soạn, in ấn văn bản pháp luật mà không mang lại lợi ích gì mới Do đó,cách tốt nhất là qui định riêng chỉ nên qui định khái quát theo hướng chỉ dẫn

áp dụng qui định chung có liên quan Như vậy, theo Điều 119 BLDS 2015 thìhình thức hợp đồng bao gồm 3 loại: lời nói, văn bản và hành vi cụ thể Trongđó: Hợp đồng bằng lời nói là những hợp đồng được giao kết dưới hình thứcngôn ngữ nói, bằng lời hay còn gọi là hợp đồng miệng Theo đó, khi thực hiện

ký kết hợp đồng các bên giao kết hợp đồng trao đổi với nhau bằng lời nói,trực tiếp hoặc thông qua điện thoại, điện đàm, gửi thông điệp điện tử bằng âmthanh (tiếng nói)…để diễn đạt tư tưởng và ý muốn của mình trong việc xáclập, giao kết hợp đồng [44]

Theo quy định tại điều 501 của BLDS năm 2015 thì nội dung của hợpđồng về chuyển nhượng QSDĐ: Quy định chung về hợp đồng và nội dungcủa hợp đồng thông dụng có liên quan trong BLDS 2015 cũng được áp dụngvới hợp đồng về QSDĐ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Nội dungcủa hợp đồng về QSDĐ không được trái với quy định về mục đích sử dụng,thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụkhác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật cóliên quan [44]

Mỗi điều khoản được quy định trong nội dung của hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa pháp lý riêng, là cơ sở phát sinh quyền

và nghĩa vụ của hai bên, cơ sở giải quyết các tranh chấp về QSDĐ và liênquan đến quan hệ quản lý nhà nước về đất đai, mà trực tiếp là cáccơ quan cóthẩm quyền tại địa phương Những nội dung quan trọng trong nội dung củahợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

1.3. Các yếu tố chi phối hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

1.3.1. Đường lối phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam trong lĩnh vực đất đai

Nhằm thực hiện chủ trương “mở rộng việc thực hiện và hoàn thiện cáchình thức khoán sản phẩm trong nông nghiệp” của Hội nghị lần thứ 9 BanChấp hành Trung ương Đảng khóa IV, đồng thời phát huy những nhân tố tíchcực, khắc phục các nhược điểm trong hình thức khoán sản phẩm đến nhómlao động và người lao động, Ban Bí thư đã ban hành Chỉ thị số 100-CT/TWngày 13/1/1981 về cải tiến công tác khoán, mở rộng “khoán sản phẩm đếnnhóm lao động và người lao động” trong hợp tác xã nông nghiệp (Khoán100), trong đó đặt ra yêu cầu: “Phải quản lý chặt chẽ và sử dụng có hiệu quả

tư liệu sản xuất của tập thể, không được phân tán ruộng đất, phân tán cơ sởvật chất - kỹ thuật của hợp tác xã và làm suy yếu kinh tế tập thể” [1]

Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng đánh dấu bước ngoặtphát triển trong đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta Đại hội đã đề ra phươnghướng “đưa nông nghiệp tiến một bước theo hướng sản xuất lớn” Thực hiệnnghị quyết của Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, ngày 05/4/1988, BộChính trị ban hành Nghị quyết số 10-NQ/TW về đổi mới quản lý kinh tế nôngnghiệp với các quan điểm liên quan đến vấn đề tích tụ, tập trung ruộng đất(Khoán 10): “Đối với đất trồng rừng và cây công nghiệp dài ngày, có thể giaoquyền sử dụng từ 1 đến 2 chu kỳ kinh doanh Đối với diện tích mặt nước vàdiện tích đất trồng cây lương thực, cây công nghiệp hàng năm trong các vùngquy hoạch về đất đai của địa phương, thời gian đó có thể từ 15 đến 20 năm.Trong thời gian này, các chủ thể thực hiện hợp đồng được giao quyền thừa kế

sử dụng cho con cái và trong trường hợp chuyển sang làm nghề khác đượcchính quyền cho phép chuyển nhượng quyền tiếp tục sử dụng cho chủ khác”[2]

Dựa trên kết quả của “Khoán 100” và “Khoán 10”, Hội nghị lần thứ 5Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa VII ban hành Nghị quyết số 05- NQ/HNTW ngày 10/6/1993 về tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nôngthôn, trong đó nhấn mạnh chính sách giao quyền sử dụng ruộng đất lâu dàicho hộ nông dân: “Quy định thời gian SDĐ hợp lý đối với cây ngắn ngày vàcây lâu năm Khi hết thời hạn, người SDĐ có nhu cầu và đủ điều kiện sẽ đượcquyền tiếp tục sử dụng Chính sách hạn điền phải phù hợp với đặc điểm củatừng vùng Đối với những người đang canh tác trên mức hạn điền, Chính phủ

có quy định và hướng dẫn riêng để họ an tâm sản xuất…” Nghị quyết số NQ/HNTW cũng góp phần tạo cơ sở cho việc sửa đổi Luật Đất đai năm 1987[3]

05-Tiếp đó, Nghị quyết số 04-NQ/HNTW ngày 29/12/1997 của Hội nghịlần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá VIII về tiếp tục đẩy mạnhcông cuộc đổi mới, phát huy nội lực, nâng cao hiệu quả hợp tác kinh tế, cầnkiệm để công nghiệp hoá, phấn đấu hoàn thành các mục tiêu kinh tế - xã hộiđến nǎm 2000 đã xác định thực hiện chính sách ruộng đất phù hợp với sự pháttriển nông nghiệp hàng hoá và chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn, tạo việclàm và thu nhập cho nông dân nghèo là yếu tố quan trọng để phát triển nôngnghiệp và nông thôn Nghị quyết nhấn mạnh việc “khuyến khích và giúp đỡcác hộ nông dân đổi đất cho nhau để khắc phục tình trạng ruộng đất quá phântán và manh mún” “đánh giá, phân loại các trường hợp nông dân không cònruộng đất sản xuất để có chính sách, giải pháp xử lý phù hợp đối với từngtrường hợp theo hướng vừa không để nông dân bị bần cùng hoá do không cóđất sản xuất, vừa thúc đẩy quá trình tích tụ ruộng đất hợp lý theo tiến trìnhcông nghiệp hoá” [4] Đặc biệt, Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 05/8/2008của Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về nôngnghiệp, nông dân,

nông thôn tiếp tục khẳng định quan điểm về tích tụ, tập trung ruộng đất củaĐảng [5].

Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tại Đạihội đại biểu toàn quốc lần thứ XII đã xác định một trong những phươnghướng nhằm phát triển nông nghiệp và kinh tế nông thôn gắn với xây dựngnông thôn mới, đó là: “Có chính sách phù hợp để tích tụ,tập trung ruộng đất,thu hút mạnh các nguồn lực đầu tư phát triển nông nghiệp; từng bước hìnhthành các tổ hợp nông nghiệp - công nghiệp - dịch vụ công nghệ cao”

Gần đây nhất, Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017 của Hội nghịlần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XII về hoàn thiện thể chếkinh tế thị trường định hướng XHCN khẳng định cần hoàn thiện pháp luật vềđất đai, tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ, góp vốnbằng giá trị QSDĐ; hỗ trợ tích tụ, tập trung ruộng đất để phát triển côngnghiệp, dịch vụ ở nông thôn và nông nghiệp hàng hoá quy mô lớn, công nghệcao, gắn với bảo đảm việc làm và thu nhập bền vững của nông dân, giữ vững

ổn định chính trị - xã hội ở nông thôn [7]

Căn cứ đường lối, chủ trương của Đảng, hệ thống chính sách, pháp luật

về đất đai đã nhiều lần được ban hành, sửa đổi, bổ sung, trong đó vấn đề tích

tụ, tập trung ruộng đất bắt đầu được đề cập đến từ Luật Đất đai năm 1993

Luật Đất đai năm 2003 được ban hành vào tháng 12 năm 2003 thay thếLuật Đất đai năm 1993 không có thay đổi nhiều về thời hạn SDĐ và hạn mứcgiao đất nông nghiệp Hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ giađình, cá nhân do Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định trên

cơ sở các quy định của BLDS và luật đất đai (Luật chuyên ngành) Luật Đấtđai năm 2003 đã hình thành cơ chế cho quá trình tích tụ, tập trung đất đaithông qua việc quy định về QSDĐ trong thị trường bất động sản (Điều 61,Điều 62 và Điều 63); mở rộng quyền cho người SDĐ gồm quyền chuyển

đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh,góp vốn bằng QSDĐ [35].

Luật Đất đai năm 2013 được ban hành thể hiện định hướng của Nghịquyết số 19-NQ/TW về việc tiếp tục giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho

hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn theo hướng kéo dài hơn quy địnhhiện hành để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất và yên tâm đầu tưsản xuất, đồng thời, mở rộng hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp phùhợp với điều kiện cụ thể từng vùng, từng giai đoạn để tạo điều kiện thuận lợicho quá trình tích tụ, tập trung đất đai, từng bước hình thành những vùng sảnxuất hàng hoá lớn trong nông nghiệp Luật quy định thời hạn SDĐ nôngnghiệp của hộ gia đình, cá nhân là 50 năm

Hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sảnxuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối vẫn được giữnhư quy định của Luật Đất đai năm 2003 nhằm bảo đảm tính ổn định của hệthống pháp luật và đời sống của các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuấtnông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối [35]

Hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp được mở rộng lên khôngquá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗiloại đất Việc quy định về hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộgia đình, cá nhân nhằm bảo đảm cho người nông dân có đất để sản xuất, đồngthời tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp,hình thành vùng sản xuất lớn, đáp ứng yêu cầu sản xuất hàng hóa trong nôngnghiệp

Ngoài ra, các nghị quyết của Quốc hội cũng nhiều lần đề cập đến nộidung về tích tụ, tập trung ruộng đất Nghị quyết số 142/2016/QH13 ngày12/4/2016 về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2016 - 2020 đề ranhiệm vụ xây dựng chính sách phù hợp để tích tụ, tập trung ruộng đất, phát