(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay

(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay(Luận văn thạc sĩ) Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ VIẾT KỲ

TRÁCH NHIỆM BẢO HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CỦA CHỦ ĐẦU

TƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Hà Nội, 2021

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ VIẾT KỲ

TRÁCH NHIỆM BẢO HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CỦA CHỦ ĐẦU

TƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8.38.01.07 MSSV:

Người HDKH: TS NGUYỄN THỊ TÂM

Hà Nội, 2021

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta ngày một phát triển mức độ độ thị hóa ngày càng sâu rộng

sự gia tăng vượt bậc về dân cư tại thành thị bùng nỗ do ở đây tập trung nền kinh

tế dịch vụ an sinh xã hội và nhu cầu công việc cao thu hút được cư dân mọi miền và nhiều nơi đến sinh sống, diện tích đô thi không tăng theo tỉ lệ thuận với dân cư nên nhu cầu về nhà ở các đô thi ngày càng cao đặc biệt là những thành phố lớn có nên kinh tế , văn minh và công nghiệp dịch vụ phát triển như

Tp HCM, Thủ đô Hà Nội, hay Tp Đà Nẵng, Cần Thơ…, để đáp ứng cho nhu cầu bức thiết về nhà ở cho người dân thì căn hộ chung cư ra đời đây là một giải pháp hay , lựa chọn tối ưu bởi lẽ đáp ứng được nhu cầu số đông người dân, khả năng tài chính thấp để có nơi an cư lạc nghiệp Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích thiết thực của loại hình chung cư mang lại thì vẫn còn những tồn động và thiếu sót, chưa chặt chẽ trong những khâu kiểm tra quản lý chất lượng sản phẩm

là công trình xây dựng từ hạ tầng đến cơ sở và những trang thiết bị khác nói chung là căn hộ và Nhà chung cư chưa đảm bảo thực sự ổn định tốt nên gây mất an toàn và thiệt thòi cho người mua Nhà chung cư phát sinh trách nhiệm bảo hành của Chủ đầu tư về Nhà chung cư Có lúc lên đến mức phải tranh chấp gay gắt, dù Luật về Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Thương mại 2005, Luật Bảo vể quyền lợi người tiêu dùng 2011, Nghị định 46/2015/NĐ-CP, Luật Xây dựng năm 2014 cũng đã quy định bảo hành nhà ở công trình xây dựng, sản phẩm mà bên bán bán cho bên mua, hoặc trách nhiệm của bên bán đối với bên mua trách nhiệm bảo hành hàng hóa của bên bán…, nhưng tất cả những văn bản pháp luật nêu trên chưa sâu sát cội nguồn gốc rễ của vấn đề bảo hành và chưa định nghĩa rạch ròi bảo hành là gì và không phải cư dân nào cũng hiểu sâu sắc về trách nhiệm bảo hành của chủ đầu tư về Nhà chung cư theo quy định của pháp luật Và có sự chế tài cho trách nhiệm bảo hành hay không và chế tài đến

2

đâu Chính vì thế tác giả chọn đề tài “Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay” để nghiên cứu và khẳng định đề tài

này mang tính cấp thiết bởi lẽ:

Thứ nhất, nhu cầu về nhà ở là nhu cầu vô cùng cần thiết mức độ đô thị hóa ngày càng cao cư dân tập trung tại các thành phố lớn ngày một đông trong khi đó quỷ đất lại hạn hẹp không tăng, sự tiện dụng và tính khả thi về tài chính cho đại đa số người dân để có nơi an cư lạc nghiệp đó là nhu cầu tất yếu do đó việc phát triển loại hình Nhà chung cư, nhà ở cao tầng, nhà ở nhiều căn hộ là

xu hướng không thể thiếu, sự thay đổi về quản lý về chính sách và quy hoạch đất đai, chính sách về nhà ở, chính sách về tập trung phát triển văn hóa giáo dục kinh tế tại những thành thị lớn các tác động lên các mối quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động mua bán nhà ở chung cư có sự thay đổi và có nhiều phát sinh nên cần có sự cập nhật thay đổi những quy định cụ thể và thiết thực của pháp luật nhằm điều chỉnh những mối quan hệ xã hội nêu trên

Thứ hai, do những bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động quản lý việc bảo hành nhà ở chung cư Pháp luật thời gian qua đã có những điều chỉnh nhất định nhằm định hướng phát triển quan hệ mua bán nhà

ở chung cư, trong đó vấn đề bảo hành Nhà chung cư được quy định ngày càng

cụ thể hơn, đảm bảo thực thi các chính sách quản lý, phát triển về bất động sản

và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức tham gia trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và bên sở hữu là người sử dụng Nhà chung cư Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật cho thấy, hiện nay pháp luật điều chỉnh quan hệ này đã bộc lộ nhiều bất cập lớn như: (i) Một số quy định của pháp luật trong điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở chung cư liên quan đến bảo hành đã không còn phù hợp, không còn khả thi và không phản ánh đúng thực tiễn áp dụng khi mục đích việc bảo hành nhằm thực hiện phần sở hữu chung của Nhà chung cư khi quá trình sử dụng vận hành bị hao mòn, xuống

cấp theo thời gian nhưng trên thực tế việc bảo hành bao gồm cả bên trong và bên ngoài bảo hành kết cấu hạ tầng, kết cấu xây dựng an toàn sử dụng, bảo hành thiết bị chứ không thể nêu lên bảo hành chung chung Chính vì vậy, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người mua nhà mà bản chất là người tiêu dùng, về lâu dài khiến ảnh hưởng đối với sự phát triển chung

về giao dịch thương mại trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và tầm quan trọng của hoạt động này trong nền kinh tế; nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của người mua chung cư, pháp luật quy định hợp đồng mua bán giữa Chủ đầu

tư với khách hàng trước khi triển khai áp dụng thì nội dung điều khoản trong hợp đồng phải tuân theo mẫu và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên, liên quan nội dung bảo hành, dù về mặt pháp luật, hợp đồng là sự tự do thoả thuận giữa các bên nhưng trên thực tế, nội dung điều khoản tại hợp đồng mua bán Nhà chung cư thường quy định mang tính có lợi cho bên bán là Chủ đầu tư Theo đó, liên quan phần bảo hành pháp luật hiện hành cũng ghi nhận rất chung chung về nội dung bảo hành và không định nghĩa bảo hành, cơ chế quản lý…, hầu như chưa rõ ràng, không chi tiết, về lâu dài gây gây ra nhiều hệ luỵ, bất lợi cho người mua Nhà chung cư bộc lộ nhiều hạn chế dẫn đến thực tế gây khó khăn cho các chủ thể trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ và hoạt động giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền trên thực tế; (ii) Quyền, nghĩa vụ các bên trong việc bảo hành Nhà chung

cư, hay cơ chế quản lý, giám sát việc quản lý, hạng mục nội dung và công việc bảo hành, tổ chức có trách nhiệm hiện nay được quy định tại Luật Nhà ở năm

2014, Luật Xây dựng 2014, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Thương mại 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành bộc lộ nhiều bất cập, điều này dẫn đến trên thực tế khó áp dụng, khó chế tài, quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội trong việc quản lý việc bảo hành Nhà chung cư đối với cá nhân, tổ chức còn mang tính lý thuyết nên thực tế các mâu thuẫn tranh chấp trong hoạt động quản

4

lý, và trách nhiệm bảo hành giữa tổ chức, cá nhân liên quan tại các dự án Nhà chung cư ngày càng phổ biến, cần phải được khắc phục kịp thời, nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng trong hoạt động, quản lý trách nhiệm bảo hành đảm bảo quyền, nghĩa vụ các chủ thể liên quan

Thứ ba, nhu cầu làm rõ những vấn đề lý luận từ đó làm cơ sở để đánh giá thực trạng pháp luật phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của Việt Nam Cần nghiên cứu, tìm ra những ưu điểm trong các lý thuyết, triết lý về chính sách phát triển,

mô hình quản lý việc bảo hành chung cư của một số quốc gia trên thế giới, từ

đó rút kinh nghiệm cho Việt Nam đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của cá nhân, tổ chức với lợi ích của Nhà nước là điều cần thiết Nghiên cứu làm rõ những vấn

đề lý luận từ đó làm cơ sở để đánh giá thực trạng pháp luật phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của Việt Nam

Thứ tư, công tác quản lý Nhà nước trong hoạt động quản lý về công việc bảo hành và trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư hiện nay thể hiện nhiều bất cập, đến từ các quy định của pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật cần phải được tháo gỡ, giải quyết nhằm tạo cơ chế rõ ràng cho các chủ thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình một cách cụ thể và hiệu quả

Tác giả cho rằng, việc nghiên cứu về lý luận và thực tiễn pháp luật liên quan trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư trong quan hệ mua bán nhà ở chung

cư là rất cấp thiết, vì thế tác giả lựa chọn “Trách nhiệm bảo hành Nhà chung

cư của Chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay” làm Đề tài Luận văn thạc sĩ

chuyên ngành Luật Kinh tế của mình Để làm rõ, nội dung Luận văn này, tác giả chủ yếu phân tích quyền, nghĩa vụ giữa Chủ đầu tư với người mua nhà liên quan đến trách nhiệm bảo hành được các bên ghi nhận tại hợp đồng mua bán Nhà chung cư và quy định pháp luật xoay quanh trách nhiệm bảo hành, cụ thể

là việc bảo hành gồm những hạng mục nào và trách nhiệm đến đâu bảo hành

chung và bảo hành riêng, cưỡng chế và chế tài có được áp dụng cho Chủ đầu

tư khi không thực hiện tốt hoặc vi phạm hoặc không thực hiên nghĩa vụ bảo hành của mình về chất lượng bảo hành thời gian bảo hành thời hạn bảo hành,

và việc quản lý công tác bảo hành và trách nhiệm bảo hành theo quy định pháp luật hiện hành

2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là quy định pháp luật hiện hành về trách nhiệm bảo hành chung cư của chủ đầu tư trong Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng…

2.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung nghiên cứu:

Đề tài không nghiên cứu trường hợp mua, bán nhà ở chung cư có sẵn;

Đề tài không nghiên cứu các quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng cho thuê giữa các cá nhân, hộ gia đình với nhau (quan hệ thứ cấp)

- Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về mua bán Nhà chung cư trên toàn lãnh thổ Việt Nam, trong

đó chú ý đánh giá thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, bởi đây là hai thành phố lớn của Việt Nam, với những nhu cầu sử dụng Nhà chung cư và hoạt động bảo hành Nhà chung cư diễn ra sôi động nhất;

- Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành (còn hiệu lực tính đến thời điểm Đề tài được cho phép bảo vệ)

3.2 Mục tiêu cụ thể

- Luận văn nghiên cứu, làm rõ những cơ sở khoa học, (cơ sở lý luận) liên quan đến hoạt động bảo hành và quản lý hoạt động bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư

- Đánh giá một cách khách quan, toàn diện các quy định của pháp luật Việt Nam về nhà ở nói chung, về việc quản lý bảo hành và bảo hành Nhà chung

cư của Chủ đầu tư nói riêng Qua đó chỉ ra một số hạn chế, vướng mắc bất cập trong quy định của pháp luật và nguyên nhân dẫn đến thực trạng pháp luật đó;

- Xác định những định hướng trong hoàn thiện chính sách pháp luật về hoạt động trong việc quản lý bảo hành và trách nhiệm bảo hành nhà ở chung

cư của chủ đầu tư, từ đó làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp pháp lý cụ thể;

- Đề xuất những giải pháp pháp lý và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật trong việc quản lý bảo hành và bảo hành Nhà chung cư của chủ đầu tư

4 Phương pháp nghiên cứu

đề ra về chính sách phát triển nhà ở quản lý quỹ đất cho nhà ở chung cư phù hợp với thực tiễn phát triển của đất nước ta hiện nay

4.2 Phương pháp nghiên cứu cụ thể:

Phương pháp phân tích được sử dụng để phân tích khái niệm trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của chủ đầu tư ở Chương 1, phân tích quy định pháp luật về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của chủ đầu tư ở Chương 2

Phương pháp tổng hợp được sử dụng để khái quát quy định pháp luật về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của chủ đầu tư ở Chương 1 và để tổng hợp, chỉ ra những vướng mắc, bất cập của quy định pháp luật về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của chủ đầu tư ở Chương 2

5 Tổng quan tình nghiên cứu

Sau đây tác giả trình bày một số công trình khoa học có liên quan đến

Đề tài đã được công bố như sau:

- Lương Hải Bình, “Những khía cạnh pháp lý về quyền sở hữu Nhà chung cư”, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội, 2011

Nội dung Luận văn đã làm rõ những vấn đề lý luận và pháp lý về quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở chung cư, thực tiễn các quy định của pháp luật,

từ đó chỉ ra những hạn chế và đề xuất những giải pháp lý nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu Nhà chung cư Tuy nhiên, Luận văn chỉ dừng lại ở việc phân tích các quy định của pháp luật về quyền sở hữu căn hộ chung cư mà không đề cập đến hoạt động mua bán nhà ở chung cư, các khía cạnh về quyền

và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia trong quan hệ mua bán nhà ở chung cư không được phân tích sâu hơn trong Luận văn

- Lê Văn Hiển, “Vấn đề quyền sở hữu đối với Nhà chung cư”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 03/2013, tr.45-54;

8

Nội dung bài viết đề cập đến vấn đề pháp lý liên quan đến quan hệ sở hữu nhà ở chung cư, các quyền tối thiểu người mua chung cư phải được đảm bảo, khẳng định pháp luật về nhà ở chung cư và kinh doanh nhà ở cung cư có nhiều bất cập và phải được nghiên cứu, làm rõ để có những điều chỉnh phù hợp cho từng giai đoạn phát triển đất nước Ngoài ra, thông qua việc nghiên cứu pháp luật một số quốc gia trên thế giới, bài viết cũng nêu lên một số bài học kinh nghiệm có giá trị tham khảo trong hoàn thiện pháp luật về nhà ở chung cư tại Việt Nam;

Nhìn chung, khung pháp lý cho hoạt động bảo hành nhà chung vẫn còn nhiều bất cập, không ngừng phát sinh mới, thay đổi, với Đề tài: “Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư theo pháp luật Việt Nam hiện nay”, sẽ là một công trình khoa học pháp lý nghiên toàn diện về mặt lý luận và

thực tiễn với tinh thần kế thừa và phát triển những kết quả nghiên cứu của những công trình khoa học trước và tập trung giải quyết mối quan hệ phức tạp

trong việc bảo hành Nhà chung cư của Chủ đầu tư và khách hàng sẽ góp phần

hoàn thiện hơn pháp luật hơn

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

6.1 Ý nghĩa khoa học

Đề tài góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về trách nhiệm bảo hành nhà ở chung cư của Chủ đầu tư, từ đó làm cơ sở lý luận, khoa học cho việc đánh giá thực trạng pháp luật và đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật về trách nhiệm bảo hành của Chủ đầu tư Nhà chung cư một cách tốt nhất đảm bảo quyền và lợi ích hài hòa của bên mua

và bên bán Nhà chung cư tốt hơn

6.2 Giá trị thực tiễn

- Đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu của sinh viên, học viên cao học, các nhà hoạch định chính sách; những giải pháp được nêu ra trong đề tài có giá trị tham khảo, xem xét đề xuất xây dựng pháp luật về trách nhiệm của chủ đầu tư về việc bảo hành nhà ở chung

cư trong tương lai gần;

- Đề tài có thể được chỉnh lý, xuất bản dưới dạng sách chuyên khảo.v.v

7 Kết cấu của Luận văn

Ngoài phần Lời mở đầu, Mục lục, Danh mục Tài liệu tham khảo, Luận văn được bố cục thành 03 chương:

Chương 1 Lý luận về trách nhiệm và pháp luật bảo hành Nhà chung

cư của Chủ Đầu Tư

Chương 2 Thực trạng quy định về trách nhiệm bảo hành Nhà chung

cư của Chủ Đầu Tư theo pháp luật Việt Nam hiện nay

Chương 3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của Chủ Đầu Tư

10

Chương 1

LÝ LUẬN VỀ TRÁCH NHIỆM VÀ PHÁP LUẬT BẢO HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ

1.1 Lý luận về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư :

Nhà chung cư (từ gốc Hán – Việt là chúng cư (nghĩa: ở thành nhóm) bị đọc nhầm thành chung cư) hay là Khu chung cư là những khu nhà bao gồm nhiều dân sinh sống bên trong căn hộ, có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung1 Theo Từ điển Wikipedia, Nhà chung cư “Condomminium” được hiểu phổ biến tại các nước trên thế giới là một loại bất động sản có các phần diện tích xác định là các căn hộ được sở hữu riêng lẻ bởi các chủ sở hữu căn hộ và các phần diện tích sử dụng chung như: tiền sảnh, hệ thống sưởi ấm, cầu thang

bộ, thang máy và các dịch vụ tiện ích xung quanh thuộc khuôn viên của Nhà chung cư Đây cũng là khái niệm đã được người La Mã cổ lần đầu tiên sử dụng

từ thế kỷ VI TCN, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và

“dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng” và ngày nay, “condominium” (được viết tắt là “condo”) một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư

1 Luật Nhà ở Số: 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014

hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay

“unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những Nhà chung cư cải tạo cũ kỹ2

Đến năm 2005, từ đó Luật Nhà ở mới có khái niệm rõ ràng hơn về Nhà chung cư, trước đó Nhà chung cư thường được gọi là nhà tập thể, theo đó: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất

cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng Nhà chung cư”3

Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế cũng như sự thay đổi của xã hội

khái niệm Nhà chung cư được Luật Nhà ở 2014quy định cụ thể hơn: “Nhà

chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung,

có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”4 Tác giả về cơ bản đồng ý với cách khái niệm về Nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở

Bên cạnh đó, chúng ta đều hiểu rằng nhà ở chung cư cũng là một sản phẩm thương mại do chủ đầu tư là bên bán là thương nhân thương mại đáp ứng một số quy định của pháp luật để đầu tư xây dựng dự án là chung cư và cư dân

là bên mua nhiều cư dân gọi chung là khách hàng, khi bên bán bán sản phẩm cho bên mua trong quá trình sử dụng một thời gian nhất định nào đấy thì được

2

Theo Encyclopedia Britanica, 2006

3 Khoản 1 Điều 70 Luật Nhà ở 2005

4 Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014

12

bảo hành nếu sản phẩm bị khuyết tật hoặc lỗi hoặc hư hỏng thì phải được thay thế sửa chữa hoặc đổi mới do chủ đầu tư hay còn được hiểu là bên bán chịu trách nhiệm

Bảo hành được hiểu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 “Bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật mua bán trong một thời hạn, gọi là thời hạn bảo hành, nếu việc bảo hành do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định Thời hạn bảo hành được tính kể từ thời điểm bên mua có nghĩa vụ phải nhận vật”5, và định nghĩa trong Từ điển Tiếng Việt, có thể hiểu là việc bên sản xuất hoặc bên người bán sản phẩm cam kết sẽ sửa chữa miễn phí hoặc thay thế miễn phí linh kiện, phần công trình sản phẩm nếu có những hỏng hóc, những phần lỗi trong sản phẩm (nếu có) trong một khoảng thời gian nhất định, gọi là thời gian bảo hành

Ở đây có thể phân biệt bảo hành với bảo trì là việc bảo dưỡng, tu sửa nhằm bảo đảm (cho một hệ thống hoặc một bộ phận của nó) hoạt động tốt, có

độ tin cậy cao trong việc sử dụng Theo Điều 126 Luật Xây dựng 2014, “Bảo trì công trình xây dựng: 1 Yêu cầu về bảo trì công trình xây dựng được quy định như sau: a) Công trình, hạng mục công trình xây dựng khi đưa vào khai thác, sử dụng phải được bảo trì; b) Quy trình bảo trì phải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưa hạng mục công trình, công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng; phải phù hợp với mục đích sử dụng, loại và cấp công trình xây dựng, hạng mục công trình, thiết bị được xây dựng và lắp đặt vào công trình ( ); 2 Chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm bảo trì công trình xây dựng, máy, thiết bị công trình; 3 Việc bảo trì công trình xây dựng, thiết bị công trình phải được thực hiện theo kế hoạch bảo trì và quy trình bảo trì được phê duyệt” Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, bảo

5 Theo Điều 446 Bộ luật Dân sự 2015

trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở

Nhà chung cư suy cho cùng cũng là nhà ở là một sản phẩm được xây dựng tạo nên từ sức lao động của con người và nhiều nguyên vật liệu kết cấu tạo thành nên trong quá trình hình thành trong một thời gian dài Nó là sản phẩm được nhà đầu tư tài chính và đất đai để tạo dựng nên nhằm mục đích bán khi bán cho người chủ sở hữu căn hộ đây là sản phẩm nhà ở và được gắn liền với đất nên chịu sự điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Xây dựng năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Bộ luật Dân sự 2015, chính vì vậy, người bán là chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bảo hành nhà ở chung cư cho cư dân theo luật định và theo thỏa thuận giao dich trong hợp đồng mua bán Nhà chung cư

Chung cư được xếp vào loại hình công trình xây dựng nhà ở, do đó, các quy định liên quan đến bảo hành Nhà chung cư cũng phần lớn thể hiện trong Luật Nhà ở 2014 Tuy nhiên, so với nhà ở riêng lẻ, nội dung bảo hành Nhà chung cư có vài điểm khác biệt bởi kết cấu xây dựng đặc trưng Nội dung bảo hành Nhà chung cư thể hiện chi tiết, đầy đủ các điều kiện, phạm vi thực hiện đối với trường hợp cần khắc phục, sửa chữa căn hộ

Theo Khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng Trong Luật Nhà ở 2014 cũng sử dụng cụm từ chủ đầu tư xây dựng nhà ở tuy không có giải thích từ ngữ thế nào là chủ đầu tư xây dựng nhà ở nhưng suy

ra từ khái niệm chủ đầu tư theo Luật Xây dựng, có thể hiểu chủ đầu tư xây dụng Nhà chung cư (gọi tắt là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động

14

đầu tư xây dựng Nhà chung cư.Liên quan đến bảo hành và quản lý vận hành Nhà chung cư có đến năm chủ thể gồm cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị Nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành và người sở hữu, sử dụng Nhà chung cư

Khoản 2 Điều 103 Luật Nhà ở 2014 có quy định: đối với Nhà chung cư

có từ 20 căn hộ trở lên bắt buộc phải thành lập ban quản trị Nhà chung cư Ban quản trị Nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình như Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc Ban Chủ nhiệm của hợp tác xã Thành phần ban quản trị Nhà chung cư sẽ bao gồm có đại diện của các chủ sở hữu Nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư hoặc cũng có thể bao gồm cả người sử dụng Nhà chung cư Trong đó thành viên của ban quản trị Nhà chung cư sẽ được bầu hoặc bãi nhiễm bởi các chủ sỡ hữu, thông qua hội nghị Nhà chung cư theo đúng quy chế quản lý thuộc Bộ xây dựng ban hành Một trong những quyền hạn và trách nhiệm của ban quản trị Nhà chung cư là “Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật

về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của Nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành Nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện”6 Như vậy, có thể thấy ban quản trị Nhà chung

cư không có trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư mà chỉ có trách nhiệm liên quan đến bảo trì Nhà chung cư

Từ những lập luận trên, tác giả đưa ra khái niệm: Bảo hành Nhà chung

cư là hoạt động của chủ đầu tư xây dựng Nhà chung cư về việc sửa chữa khắc phục, thay thế tất cả những lỗi, hư hỏng cho toàn bộ căn hộ cho chủ

sở hữu nhà và toàn bộ những hạng mục sử dụng cho căn hộ cư dân

6 Điểm d Khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở 2014

Ta có thể thấy trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư của chủ đầu tư có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư là hoạt động thường xuyên, kịp thời tùy vào tính chất nghiêm trọng và tầm ảnh hưởng của hạng mục cần bảo hành đối với đời sống, hoạt động và an toàn cho người sử dụng để có cách thức phương tiện biện pháp thực hiện trách nhiệm bảo hành khác nhau Trong thời gian của chủ đầu tư cam kết thực hiện việc khắc phục sửa chữa trong một thời gian nhất định đối với cư dân người sở hữu căn hộ

Thứ hai, trách nhiệm bảo hành không những là chỉ chịu trách nhiệm trong công việc thực hiện bảo hành mà chủ đầu tư còn có trách nhiệm chi trả cho tất

cả chi phí bảo hành chi phí nhân công lẫn vật tư vật liệu phục vụ cho việc bảo hành hoặc vật tư vật liệu cần thay thế, ngay cả những chi phí rủi ro do việc hư hại hỏng hóc của hạng mục bảo hành ảnh hưởng đến tài sản tính mạng của người tiêu dùng là cư dân hoặc căn hộ của cư dân

Thứ ba, chủ đầu tư còn phải chịu trách nhiệm về thời hạn bảo hành theo luật định và có thời gian cụ thể theo thỏa thuận trong hợp đồng và theo từng đối tượng bảo hành cụ thể mà Chủ đầu tư cần phải có thời gian thực hiện trách nhiệm bảo hành của mình một cách nhanh nhất và thuận tiện nhất đúng theo tinh thần của luật định bên cạnh đó việc xác nhận chất lượng bảo hành thể hiện trên biên bản nghiệm thu đánh giá ghi nhận việc bảo hành, trong quá trình sử dụng mang tính an toàn ổn định lâu dài phản ánh chất lượng việc bảo hành

1.2 Lý luận pháp luật về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư:

Pháp luật về bảo hành Nhà chung cư là tổng hợp các quy phạm pháp luật

do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh những mối quan hệ xảy ra có liên quan đến hoạt động bảo hành Nhà chung cư Dựa trên đặc thù của quan hệ xã hội

Qua phân tích trên chúng ta có thể thấy rằng chủ thể chịu trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư là bên bán là Chủ đầu tư, là đơn vị tổ chức thi công xây dựng, nhà cung cấp thiết bị, đơn vị thi công hạng mục hoàn thiện bảo hành theo thời gian nhất định đối với Nhà chung cư để bán hoặc cho thuê mua hoặc cho thuê, chủ thể được bảo hành là bên mua Nhà chung cư bên thuê mua hoặc bên thuê

Chủ thể bảo hành có thể là một chủ thể có thể là một nhóm chủ thể cùng thực hiện một công việc bảo hành cho một chủ thể được bảo hành hoặc một nhóm chủ thể được bảo hành việc chủ thể nào thực hiện trách nhiệm bảo hành

có thể do luật định cũng có thể do thỏa thuận của các chủ thể với nhau

Thứ hai, quy định pháp luật về phạm vi, đối tượng được bảo hành:

Để hình thành dự án chung cư cần rất nhiều yếu tố pháp lý khác nhau để được hiện thực hóa dự án bên cạnh khung pháp lý thì vật tư thiết bị nhân công máy móc mới tạo nên sản phẩm chung cư Tuy nhiên được xây dựng để tạo nên căn hộ để ở nên cần phải đảm bảo những không gian và trang thiết bị như sau:

(i) Không gian sinh hoạt chung bao gồm khu sinh hoạt cộng đồng khu nhà để xe, khu vui chơi sinh hoạt giải trí, khu mua bán thương mại, khu công viên, hệ thống thoát nước cấp nước đấy là những đối tượng chung mà pháp luật bắt buộc chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành nhằm đảm bảo chất lượng sản phẩm đạt yêu cầu về chất lượng trong thời gian nhất định theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật về nhà ở, theo pháp luật về xây dựng, về kinh doanh bất động sản, nghị định quy đinh quản lý chất lượng công trình xây dựng trong việc bảo hành bảo trì công trình xây dựng

(ii) Đối với diện tích sử dụng riêng là căn hộ sở hữu của từng tư nhân bao gồm phần kết cấu tường sàn dầm hệ thống cấp thoát nước, ốp lát nền, hệ thống chống thấm tường sàn

(iii) Hệ thống thiết bị cả không gian sử dụng chung lẫn sử dụng riêng được bảo hành theo quy định của nhà sản xuất đơn vị cung ứng

Vậy đối tượng bảo hành được hiểu là phần xây dựng và phần thiết bị, phần hoàn thiện của Nhà chung cư của căn hộ chung cư Mỗi đối tượng mang mỗi đặc tính khác nhau mà sự thỏa thuận và luật định về chính sách bảo hành cho chúng cũng khác nhau, có đối tượng cần phải có trình độ chuyên môn kỹ

18

thuật cao để thực hiện công việc bảo hành có đối tượng chỉ là công nhân bình thường cũng có thể thực hiện bảo hành và dựa vào đó để mỗi chủ thể bảo hành

có thể cùng thống nhất áp dụng thời gian thời hạn bảo hành, quy trình, thủ tục

và phí bảo hành cho chúng cũng khác nhau Nên đối tượng bảo hành có thể lý luận là đối tượng chung đối tượng riêng đối tượng bao quát và đối tượng chi tiết

Thứ ba, quy định pháp luật về điều kiện bảo hành:

Lĩnh vực xây dựng rất chằng chịt và phức tạp nên mỗi đối tượng trong Nhà chung cư trong căn hộ chung cư có mỗi điều kiện bảo hành khác nhau, tuy nhiên để thực hiện trách nhiệm bảo hành cần có thời điểm bảo hành đó là lúc nhà ở hay công trình ký nghiệm thu đưa vào sử dụng và tất nhiên những lỗi vi phạm trách nhiệm bảo hành không rơi vào trường hợp miễn trừ trách nhiệm đó

là những lỗi xảy ra do bên sử dung tự ý tác động, tự ý thay đổi kết cấu thay đổi chi tiết nói chung là lỗi xuất phát từ người sử dụng song song với đó là sản phẩm được bảo hành và lỗi xảy ra không nằm trong trường hợp bất khả kháng

do luật định và do hai bên thỏa thuận đây được gọi là trường hợp miễn trừ trách nhiệm

(i) Điều kiện bảo hành đối với phần kết cấu thì theo quy định của pháp luật cần xác định nguyên nhân gây ra hư hỏng rạn nứt và không chỉ bằng cảm quan cảm giác lỗi là xử lý bảo hành ngay bởi lẽ đây là phần thân phần gốc của tòa nhà ảnh hưởng vô cùng to lớn đến an toàn tính mạng và tài sản của cộng đồng cư dân, đối tượng này cần phải tuân theo thủ tục thẩm định kiểm tra giám sát mới được bảo hành

(ii) Điều kiện bảo hành đối với trang thiết bị pháp luật cũng quy định phải là bảo hành theo thời gian bảo hành của nhà cung cấp nhà sản xuất và không phải lỗi xảy ra bắt nguồn từ người tiêu dùng người sử dụng

(iii) Khách hàng không tuân theo khuyến cáo của chuyên gia của nhà thầu, của chủ đầu tư hoặc hư hỏng do lỗi xuất phát từ người tiêu dùng của cư dân

(iv) Đối tượng bảo hành phải còn trong thời hạn bảo hành Năm là, sự hư hỏng đó phải xuất phát do vi phạm pháp luật về nghĩa vụ đảm bảo chất lượng sản phẩm của bên bán là chủ đầu tư

(v) Những khuyết tật, hư hỏng không nằm trong những quy định về trường hợp bất khả kháng trong hợp đồng và theo luật định

Cuối cùng, là những yêu cầu bảo hành phải xuất phát từ chủ thể được bảo hành theo hợp đồng hoặc theo ủy quyền hoặc theo luật định về đại diện

Thứ tư, quy định pháp luật về nội dung và thời hạn, thời gian bảo hành:

Để thực hiện công việc bảo hành và tạo khung pháp lý để quy định trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư, công trình xây dựng pháp luật quy định nội dung bảo hành gồm bảo hành phần xây dựng và phần hoàn thiện, bảo hành phần xây dựng kết cấu gồm khắc phục sửa chữa hư hỏng nứt lún thấm tường dầm sàn, phần hoàn thiện gồm thay thế ốp lát nền, thiết bị trần điện nước, tô trát , trần …, nhằm quy định thời hạn bảo hành và thời gian bảo hành cho từng hạng mục với thời hạn thì pháp luật quy định bảo hành hạng mục xây dựng đối với Nhà chung cư là 60 tháng đảm bảo bê tông cốt thép kết cấu sẽ giản nở ổn định trong vòng 05 năm, còn lại nhũng hạng mục hoàn thiện khác và vật tư thiết bị được bảo hành theo nhà cung cấp thiết bị hoặc nhà thầu theo thời hạn bảo hành nhà cung cấp lắp đặt hạng mục đó, trách nhiệm bảo hành với nội dung bảo hành phân định nhằm mục đích thỏa thuận về thời gian bảo hành cho từng hạng mục

cụ thể tùy theo tính chất về thông số kỹ thuật của hạng mục, tùy theo mức độ cấp thiết của hạng mục để cùng thống nhất thời gian bắt đầu thực hiện công việc bảo hành và thời gian hoàn thành công việc bảo hành bên cạnh đó có những

20

hạng mục cần phải phân định rạch ròi quyền và nhiệm vụ tùy theo kiến thức kỹ thuật để thực hiện công việc bảo hành

Song song với đó còn cần thiết thẩm định hư hỏng do nguyên nhân nào

để các chuyên gia đưa ra giải pháp khắc phục và chi phí khắc phục, biện pháp bảo hành, thẩm định kết quả bảo hành và nghiệm thu công tác bảo hành chất lượng bảo hành…, Tác giả cho rằng, pháp luật quy định về nội dung thời hạn thời gian bảo hành tại những văn bản pháp luật, làm khung pháp lý ghi nhận quyền tối đa của bên bán và nghĩa vụ tối thiểu của bên mua liên quan nhằm điều chỉnh các quan hệ bảo hành Nhà chung cư theo tiêu chuẩn chung

Thời hạn bảo hành đối với các thiết bị công trình, thiết bị công nghệ được xác định theo hợp đồng xây dựng nhưng không ngắn hơn thời gian bảo hành theo quy định của nhà sản xuất và được tính kể từ khi nghiệm thu hoàn thành công tác lắp đặt thiết bị

Tùy theo điều kiện cụ thể của công trình, Chủ đầu tư có thể thỏa thuận với nhà thầu về thời gian bảo hành riêng cho một hoặc một số hạng mục công trình hoặc gói thầu thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị ngoài thời gian bảo hành chung cho công trình Đối với các hạng mục công trình trong quá trình thi công

có khiếm khuyết về chất lượng hoặc xảy ra sự cố đã được nhà thầu sửa chữa, khắc phục thì thời gian bảo hành của các hạng mục công trình này có thể kéo dài hơn trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ đầu tư với nhà thầu thi công xây dựng trước khi được nghiệm thu

Chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng với các nhà thầu tham gia xây dựng công trình về quyền và trách nhiệm của các bên trong bảo hành công trình xây dựng; thời hạn bảo hành công trình xây dựng, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ; mức tiền bảo hành; việc lưu giữ, sử dụng, hoàn trả tiền bảo hành và việc thay thế tiền bảo hành công trình xây dựng bằng thư bảo

lãnh bảo hành của ngân hàng có giá trị tương đương Các nhà thầu nêu trên chỉ được hoàn trả tiền bảo hành công trình hoặc giải tỏa thư bảo lãnh bảo hành sau khi kết thúc thời hạn bảo hành và được Chủ đầu tư xác nhận đã hoàn thành công việc bảo hành Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng

và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau: (i) Đối với Nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng; (ii) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng

Thứ năm, quy định pháp luật về thủ tục và chi phí bảo hành Nhà chung cư:

Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng7

Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận Việc bảo hành và trách nhiệm bảo hành của Chủ đầu tư của bên bán quy định không rõ ràng mà có xu hương đùng đẩy trách nhiệm cho đơn vị cung ứng và đơn vị xây dựng như vậy việc chây lì và trì trệ trong trách nhiệm của chủ đầu tư mà bên mua phải chịu thiệt thòi Trên thực tế theo luật này Chủ đầu tư đã đùi đẩy trách nhiệm cho đơn vị thầu và đơn vị cung ứng vật tư thiết

bị xảy ra kết quả là kéo dài thời gian thực hiện bảo hành Theo quy định của pháp luật thì thủ tục bảo hành phải được tuân theo các bước như sau:

Trong thời gian bảo hành công trình xây dựng, khi phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết của công trình thì chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công

7 Điều 20, Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị có quyền từ chối bảo hành trong các trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng; Trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh do lỗi của nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện bảo hành thì chủ đầu tư có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành Chủ đầu tư hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm thực hiện theo đúng quy định về vận hành, bảo trì công trình xây dựng trong quá trình khai thác, sử dụng công trình

Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, nghiệm thu việc thực hiện bảo hành của nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị

Xác nhận hoàn thành việc bảo hành công trình xây dựng:

Khi kết thúc thời gian bảo hành, nhà thầu thi công xây dựng công trình

và nhà thầu cung ứng thiết bị lập báo cáo hoàn thành công tác bảo hành gửi chủ đầu tư Chủ đầu tư có tránh nhiệm xác nhận hoàn thành bảo hành công trình xây dựng cho nhà thầu bằng văn bản;

8 Nghị định Số: 46/2015/NĐ-CP- điều 36

Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm tham gia xác nhận hoàn thành bảo hành công trình xây dựng cho nhà thầu thi công xây dựng công trình và nhà thầu cung ứng thiết bị khi có yêu cầu của Chủ đầu tư;

Nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình, nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị công trình và các nhà thầu khác có liên quan chịu trách nhiệm về chất lượng đối với phần công việc do mình thực hiện kể cả sau thời gian bảo hành

Khi nhận được thông báo hoặc yêu cầu bảo hành hạng mục các chủ thể chịu trách nhiệm bảo hành phải có mặt với thời gian theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc thỏa thuận theo văn bản để kiểm tra tìm hiểu nguyên nhân lỗi, chủ thể chịu trách nhiệm bảo hành phải trình giải pháp trình tự thực hiện công việc bảo hành chủ thể được bảo hành có trách nhiệm kiểm tra giám sát thẩm định giải pháp đó, sau khi được sự đồng ý của chủ thể được bảo hành thì chủ thể bảo hành thực hiện và phải chịu trách nhiệm với giải pháp của mình, sau khi hoàn thành công việc bảo hành các chủ thể hoặc nhóm chủ thể ký biên bản nghiệm thu việc bảo hành nội dung bảo hành và chất lượng bảo hành, kết quả bảo hành

Đối với quy trình, sau khi đưa giải pháp thì chủ đầu tư đồng ý thì nhà thầu tiến hành thực hiện công việc bảo hành, lúc đó chủ đầu tư phải nghiệm thu bảo hành là trách nhiệm của chủ đầu tư trong thời gian nhất định, chính vì vậy tất cả chi phí sửa chửa thay thế khác, pháp luật nên quy định phải do chủ đầu

tư chịu trách niệm chi trả

Thứ sáu, chế tài do vi phạm pháp luật về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư:

Trong phạm vi bảo hành và đạt đúng điều kiện, thời hạn, thời gian quy định, đối tượng, chủ thể bảo hành thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo hành

(ii) Phạt tiền theo quy định của Luật Bảo vệ người tiêu dùng và những văn bản pháp luật có liên quan;

(iii) Yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc bảo hành gây ra

(iv) Truy cứu trách nhiệm hình sự đối với hành vi chậm bảo hành hoặc công tác quản lý kiểm tra kiểm soát chất lượng bảo hành, tất cả hành vi đó gây thiệt hại nghiêm trọng đến tính mạng và tài sản của cư dân hoặc của công dân

Tác giả cho rằng pháp luật về nội dung trách nhiệm bảo hành Nhà chung

cư đó là tổng hợp những quy phạm pháp luật điều chỉnh những mối quan hệ xã hội có liên quan đến nội dung và trách nhiệm của Chủ đầu tư, từ đó tác giả cho rằng quản lý Nhà nước trong hoạt động này là cần thiết, nội dung pháp luật về trách nhiệm bảo hảnh của Chủ đầu tư trong hoạt động quản lý của Nhà nước thể hiện trong việc pháp luật xác định chủ thể có thẩm quyền bảo hành; vi phạm

và chế tài xử phạt hành chính, hình sự trong hoạt động trách nhiệm bảo hành Đây đều là những vấn đề mà tác giả thấy xuất hiện nhiều vấn đề bất cập qua thực tiễn thực hiện pháp luật; thi hành, tuân thủ, sử dụng và áp dụng pháp luật

về quản lý, sử dụng quỹ bảo hành chung cư hiện nay

Kết luận Chương 1

Ở Chương 1, tác giả đã tập trung làm rõ những vấn đề lý luận về quan hệ

xã hội có liên quan đến quản lý, sử dụng quỹ bảo hành chung cư, từ đó tác giả

đã tìm hiểu, nghiên cứu và hệ thống được một số vấn đề có nội dung liên quan

đến các vấn đề bao gồm: Khái niệm về bảo hành Nhà chung cư; Trách nhiệm

bảo hành Nhà chung cư; Mối quan hệ giữa vi phạm hợp đồng về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư

Theo đó, tác giả đã xây dựng những khái niệm và phân tích pháp luật về những nội dung lớn như sau: Pháp luật về chủ thể bảo hành và chủ thể được bảo hành; Pháp luật về đối tượng bảo hành; Pháp luật về điều kiện bảo hành; Pháp luật về nội dung và thời hạn bảo hành; Pháp luật về thủ tục và chi phí bảo hành; Chế tài do vi phạm pháp luật về bảo hành Nhà chung cư từ đó, làm cơ sở

để tác giả xây dựng những vấn đề lý luận pháp luật về hoạt động bảo hành chung cư hiện nay

Từ những quy định của pháp luật có thể thấy rằng hệ thống về pháp luật bảo hành Nhà chung cư đã được Nhà nước luôn quan tâm, tạo hành lang pháp

lý thuận lợi cho các chủ đầu tư ngày càng phát triển Những nội dung trên thể hiện quan điểm của tác giả trong việc xây dựng cơ sở lý luận về đối tượng nghiên cứu làm thước đo để tác giả có thể đánh giá thực trạng của pháp luật về hoạt động bảo hành Nhà chung cư ở Chương 2 của Luận văn

26

Chương 2

THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VỀ TRÁCH NHIỆM BẢO HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

2.1 Quy định pháp luật về chủ thể bảo hành Nhà chung cư

Trên cơ sở quy định của pháp luật hiện hành, vấn đề xác định trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua được xác định như sau:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 85 Luật Nhà ở 2014 về bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật xây dựng; tổ chức, cá nhân cung cứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.9

Luật Nhà ở 2014 cũng đã định nghĩa và quy định trách nhiệm của chủ đầu tư: “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”10

Theo đó, trong quy định tại điểm i khoản 2 Điều 113, Điều 125 Luật Xây dựng 2014, nhà thầu thi công xây dựng có nghĩa vụ bảo hành công trình xây dựng do mình thi công Nhà thầu cung ứng thiết bị công trình, thiết bị công nghệ có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung cấp

Về chủ thể có nghĩa vụ bảo hành, theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 “Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng

đã bán cho bên mua Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện

9 Khoản 1 Điều 85 Luật Nhà ở 2014

10 Khoản 8 Điều 26 Luật Nhà ở 2014

theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận”11

Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư dự án xây dựng Nhà chung cư và tổ chức, cá nhân thi công công trình xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị công trình, thiết bị công nghệ là những chủ thể thực hiện nghĩa

vụ bảo hành Nhà chung cư với thời hạn và nội dung bảo hành theo quy định

Như vậy, chủ thể có trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư không chỉ có chủ đầu tư mà còn gồm nhà thầu thi công xây dựng, đơn vị cung cấp vật tư thiết

bị có trách nhiệm bảo hành cho người mua nhà hoặc người sử dụng Nhà chung

cư Rõ ràng hiện tại pháp luật liên quan có sự không thống nhất do những nguyên nhân như sau:

Thứ nhất, mỗi văn bản pháp luật quy định mỗi chủ thể chịu trách nhiệm bảo hành khác nhau bởi chúng điều chỉnh trên những lĩnh vực hoạt động khác nhau như pháp luật về thương mại quy định bên bán và bên mua Nhà chung cư cũng là đối tượng tài sản mua bán nên trên góc độ nào đó cũng phải áp dụng Luật Thương mại quy định về trách nhiệm bảo hành theo Luật Thương mại 2005;

Thứ hai, Nhà chung cư suy cho cùng cũng là công trình xây dựng nên chủ thể bảo hành ở đây không còn là bên bán nữa mà là đơn vị thi công chịu trách nhiệm bảo hành về công trình xây dựng của mình chịu trách nhiệm mọi rủi ro về chất lượng thi công công trình của mình;

Thứ ba, chung cư cũng là tài sản mà loại tài sản đặc biệt đó là bất động sản trong quá trình giao dịch mua bán bất động sản thì áp dụng chính sách bảo hành chủ thể bảo hành theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 201412, thì bên

11 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

12 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

28

bán có trách nhiệm bảo hành nhà hoặc công trình xây dựng của mình cho bên mua và có quyền yêu cầu cá nhân tổ chức thi công công trình xây dựng, đơn vị cung cấp vật tư thiết bị bảo hành theo quy đinh của pháp luật như vậy chủ thể bảo hành là bên bán nhà hoặc công trình xây dụng và đơn vị thi công quy định theo luật này thì sẽ xãy ra sự đùn đẩy hoặc quy trách nhiệm rất nhiêu khê dễ đổ lỗi cho nhau khi xãy ra tranh chấp về trách niệm bảo hành hậu quả của việc bảo hành

Thứ tư, chung cư cũng là nhà ở nên chúng cũng chịu sự điều chỉnh về Luật Nhà ở bởi vậy pháp luật bảo hành về nhà ở quy định tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định13

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản

2 và khoản 3 Điều này Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật Một lần nữa tại luật này đề cập đến chủ thể chịu trách nhiệm bảo hành là đơn vị tổ chức thi công và bên bán nhà và cho thuê nhà đây là sự trùng lặp trong luật kinh doanh bất động sản, hai chủ thể thực hiện một công việc cho một đối tượng như vậy là chồng lẫn lên nhau rườm

rà khó kiểm soát Nghị định 46/2015/NĐ-CP cũng quy định là nhà thầu thi công xây dựng và đơn vị cung cấp vật tư thiết bị chịu trách nhiệm bảo hành trước Chủ đầu tư

Tựu trung chúng ta thấy rằng chủ thể bảo hành chỉ gói gọn bên bán nhà bán sản phẩm bán chung cư đó là có thể là Chủ đầu tư có thể là người bán có

13 Khoản 1 Điều 85 Luật Nhà ở 2014

thể là thương nhân có thể là chủ sở hữu nhà chủ sở hữu căn hộ và đơn vị thi công là nhà thầu xây dựng, đơn vị cung cấp thiết bị bảo hành cho thiết bị của mình tất cả trên là chủ thể bảo hành đề có trách nhiệm chung là bảo hành cho đối tượng bảo hành là nhà là công trình xây dựng ở nhiều góc độ có thể là nhà

có thể là xưởng có thể là công trình nào khác ngoài nhà ở Nhưng trong luận văn này tác giả chỉ đề cập đến Nhà chung cư cũng là công trình xây dựng cũng

là bất động sản cũng là nhà ở nên ba văn bản pháp luật quy định cho ba chủ thể cùng thực hiện duy nhất một trách nhiệm bảo hành với một đối tượng duy nhất

là nhà ở chung cư Như vậy gây bối rối và khó khăn trong việc áp dung pháp luật đối với việc thực thi pháp luật khi xảy ra trách chấp, trách nhiệm có thể bị đùn đẩy và ỷ lại và gây khó khăn trong việc quy trách nhiệm của từng chủ thể, không rõ ràng trong quy định phạm vi áp dụng nên khi thực hiện nghĩa vụ dễ gây hiểu nhầm

Khó trong việc truy tố thực thi điển hình như một loạt những sự cố của một loạt chung cư xảy ra trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đến nay vẫn không thể truy tố, chế tài hay quy trách nhiệm được như vụ cháy chung cư Vụ cháy chung cư Cadina Quận 8 cho đến nay vẫn chưa có kết quả điều tra và truy

tố chưa tìm ra nguyên nhân vụ cháy, có chăng đó cũng là chất lượng thi công chất lượng vật tư thiết bị phòng cháy chữa cháy chưa tốt

Trong thời gian vừa qua có rất nhiều sự cố xuất phát từ lỗi là hành vi vi phạm về chất lượng về sản phẩm là căn hộ và Nhà chung cư của chủ đầu tư như hàng loạt chung cư bị ngập nước do hệ thống thoát nước hệ thống bơm chống ngập kém điển hình như:

Theo tờ báo của Petro Times đăng tin lúc 6h00 ngày 14/09/2013 đăng tin phản ảnh với tiêu đề: “Cư dân ở lô B chung cư Khang Gia (đường Quang Trung, phường 14, quận Gò Vấp, TP HCM) khốn đốn chịu cảnh ngập nước tầng hầm”;

30

Theo tờ báo VOV đăng tin vào lúc 6h23 thứ 3 ngày 27/01/2018 với tiêu đề “Ô

tô 'ngụp lặn' trong hầm chung cư ngập nước, ai phải bồi thường?” tại chung cư chung cư Ngọc Khánh có địa chỉ số 21, đường Nguyễn Biểu, phường 1, quận 5; Theo tờ báo Pháp Luật Thành Phố Hồ Chí Minh đăng vào thứ 7 ngày 19/09/201514, đăng tin với nội dung “Nước ngập nhà xe, ai chịu trách nhiệm?” phản ánh về việc ngập nước tầng hầm tại chung cư Green Hill Phường Bình Hưng Hòa B, Bình Tân, Thành phố HCM

Bên cạnh đó hàng loạt những sự cố về chất lượng sản phẩm chất lượng công trình điển hình như: theo phản ánh của báo Thanh Niên đăng tin lúc 3h12 ngày 16/05/2019 với tiêu đề “Bất an ở chung cư mới xây: Trần sập, cửa kính rơi, báo cháy vì chiên cá” xảy ra tại chung cư Zentown QL1A Q12 Thành phố Hồ Chí Minh. 15

Thiệt hại là có thật xảy ra do vi phạm trách nhiệm bảo hành và do vi phạm về chất lượng là có thật nhưng vô cùng khó khăn và phức tạp để cư dân

và cơ quan chức năng truy tìm trách nhiệm, và yêu cầu đền bù thiệt hại hoặc trách chấp nghĩa vụ trách nhiệm của chủ thể bảo hành Nhà chung cư

2.2 Quy định pháp luật về đối tượng và nội dung bảo hành Nhà chung cư

Theo quy định của pháp luật, Nhà chung cư cũng là một công trình xây dựng nhằm mục đích để bán đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân dân Vậy công trình này cũng là nhà ở nên đối tượng bảo hành là nhà ở chung cư có hai phản ánh khác nhau nhà ở phần dùng chung và sử dụng riêng; trong đó phần thô được hiểu là phần bê tông tường, cột, dầm sàn, phần ME được hiểu là điện nước, hạng mục phòng cháy chữa cháy, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống hành

14

https://plo.vn/ban-doc/nuoc-ngap-nha-xe-ai-chiu-trach-nhiem-579782.html

15 chien-ca-1081904.html

https://thanhnien.vn/doi-song/bat-an-o-chung-cu-moi-xay-tran-sap-cua-kinh-roi-bao-chay-vi-lang thang bộ thang máy…, hệ thống chiếu sáng công cộng, hạng mục khuôn viên sinh hoạt chung, lối đi chung Phần hoàn thiện gồm chống thấm, sơn trát, trần tường ngăn, thiết bị vệ sinh…, tất cả đó là đối tượng bảo hành được pháp luật quy định đối tượng bảo hành này ứng với nội dung của công việc bảo hành quy trình bảo hành và thời gian bảo hành khác nhau

Theo khoản 3 Điều 85 Luật Nhà ở năm 2014 “Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất”16 Theo người viết luận văn, như vậy chưa có quy định minh bạch về đối tượng bảo hành là Nhà chung cư

và có sự không thống nhất giữa đối tượng bảo hành và nội dung bảo hành bởi

về bản chất, đối tượng bảo hành phải là những vật chất, thiết bị trong lĩnh vực xây dựng

Theo tác giả, quy định pháp luật về nội dung bảo hành có thể thiếu nội dung bảo hành hệ thống phòng cháy chữa cháy Hệ thống ống phòng cháy chữa cháy là hệ thống nước phun cho phòng cháy chữa cháy không thể đưa vào vật

tư thiết bị được pháp luật đang đưa hệ thống này theo quy định của nhà cung cấp lắp đặt thiết bị là chưa thực sự chính xác bởi lẽ hệ thống thiết bị theo luật bảo hành không quá 24 tháng nhưng đây là hệ thống ống âm sàn âm tường trải đều suốt tất cả mọi nơi trong dự án Nhà chung cư việc bảo hành theo thiết bị là

16 Khoản 3 Điều 25 Luật Nhà ở 2014

32

thời gian quá ngắn, việc quy định bảo hành như vậy ảnh hưởng rất lơn đến chất lượng của hệ thống này ảnh hưởng trực tiếp đến tính mạng và tài sản của cư dân

Nội dung bảo hành cũng không quy định hết cơ sở hạ tầng như khuôn viên đường đi lối đi quanh khuôn viên của chung cư đây là diện tích sử dụng chung, các công trình phụ cận phục vụ cho sinh hoạt chung của cư dân

Theo người viết luận văn, quy định về nội dung bảo hành nhà ở nêu trên không hợp lý khi áp dụng đối với bảo hành Nhà chung cư bởi Nhà chung cư có những đặc điểm khác biệt với nhà ở nói chung Bởi vậy, tồn tại bất cập là có đối tượng bảo hành được sửa chữa khắc phục nhưng có nhiều hạng mục không thể khắc phục sửa chữa được như nêu trong các bài báo với tiêu đề “Loạt chung

cư ở TP HCM sắp bàn giao đã thấm, nứt” 17, “Chung cư mới xây đã kém chất lượng” 18

Đây là vấn đề nhức nhối mà đối tượng bảo hành không thể bảo hành khắc phục triệt để được bởi lẻ bê tông nứt do nhiều nguyên nhân nhưng nguyên nhân sâu xa lỗi mác bê tông lỗi trong quá trình bo sắt, lỗi trong quá trình thử tải dẫn đến lún Chính vì vậy, thực trạng về đối tượng này trong vấn đề bảo hành gặp rất nhiều khó khăn mà pháp luật chưa quy định cho chúng thuộc đối tượng bảo hành đặc biệt hoặc khắc phục chúng ra sao có thay mới được không chịu trách nhiệm đến đâu với đối tượng cần bảo hành này khi chúng chực chờ để sẵn sàng gây thiệt hại cho tính mạng và tài sản của cư dân

Bên cạnh đó, pháp luật cũng chưa quy định chi tiết mà chỉ hiểu một cách chung chung điều kiện bảo hành công trình xây dựng là nhà ở đó là: Nhà ở cần

17 Loạt chung cư ở TP.HCM sắp bàn giao đã thấm, nứt, hcm-sap-ban-giao-da-tham-nut/, Truy cập: 9/4/2021

https://dapitale.com.vn/loat-chung-cu-o-tp-18 Chung cư mới xây đã kém chất lượng, Báo Sài Gòn Đầu tư thuộc Sài Gòn Giải phóng Online, https://saigondautu.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-moi-xay-da-kem-chat-luong-86520.html, Truy cập: 9/4/2021