Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở việt nam từ thực tiễn huyện củ chi, thành phố hồ chí minh

Theo khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013 các loại Giấy chứng nhận đã đượccấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xâydựng trước 10/12/ 2009 vẫn có giá t

Trang 1

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội, năm 2021

Trang 2

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Trang 3

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất được xem là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Tuynhiên, cùng với sự phát triển về quy mô, số lượng đó thì vấn đề quản lý về mạnglưới này cũng được đặt ra Việc kiểm soát về chất lượng của hoạt động cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất sẽ gặp nhiều khó khăn, một số nơi còn có hiện tượngquản lý lỏng lẽo, chưa chặt chẽ Các hiện tượng như: cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất sai đối tượng, sai mục đích, sai diện tích còn nhiều Bên cạnh đó, sốngtrong nền kinh tế thị trường, đồng tiền chiếm vị trí vô cùng quan trọng, thậm chíđược xem là “thượng tôn” nên nhiều chủ thể mang quyền lực Nhà nước trong quátrình thực thi nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất đã làm trái với quy định,trình tự, thủ tục pháp luật quy định

Cùng với sự chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan hànhchính nhà nước từ trung ương đến địa phương đã và đang tiến hành nhiều hoạt động

để thực hiện các quy định của pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Kết quả của việc thu hồigiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất đã cho thấy nhiều kết quả tích cực trong việc quản lý và bảo vệ quyền được sửdụng, khai thác lợi ích từ đất Điều này đã khẳng định tính cần thiết của hoạt độngphát hiện, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất trong lĩnh vực này

Xác định công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhiệm vụtrọng tâm, có liên quan đến quyền lợi và đời sống vật chất, tinh thần của người dânnhất là những hộ dân bị thu hồi đất, tài sản để giao mặt bằng cho Chủ đầu tư xâydựng các dự án nhằm phục vụ công trình lợi ích quốc gia, công cộng và phát triểnkinh tế, xã hội Do đó lãnh đạo các đơn vị tại UBND huyện Củ Chi có tinh thần chủđộng sáng tạo trong việc tham mưu cho Huyện ủy, UBND huyện thực hiện công tác

Trang 4

chuyên môn, chủ động chỉ đạo và phối hợp tốt nhiệm vụ được giao Tuy nhiên,trong quá trình triển khai thực hiện công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Củ Chicòn tồn tại một số khó khăn, hạn chế nhất định như: Đa số các hộ dân không đồng ýnhận tiền và bàn giao mặt bằng là do chưa đồng thuận theo đơn giá bồi thường; việcxác minh mốc thời gian sử dụng, chứng minh mốc thời gian sử dụng không có hồ sơlưu trữ phải phụ thuộc vào UBND xã thẩm tra, xác nhận; việc mua, bán đất bằnggiấy tay hoặc đã biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được cập nhậtkịp thời dẫn đến việc xác định chủ sử dụng đất ảnh hưởng dự án thời gian kéo dàilàm chậm tiến độ…

Xuất phát từ thực trạng các quy định pháp luật và thực tiễn của hoạt động thuhồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất trên phạm vi huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh, tác giả chọn đề tài

“Thu hồi giấy chứng nhận quyền sư dụng đất, quyền sơ hữu nhà ơ và tài sản khác

gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ơ Việt Nam từ thực tiễn huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu Luận văn Thạc sỹ của mình.

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn khácliền với đất nói chung cũng như hoạt động thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn khác liền với đất nói riêng là vấn đề quantrọng trong hệ thống pháp luật và trong thực tiễn đời sống xã hội Do đó, liên quanđến vấn đề này có nhiều các công trình nghiên cứu ở dưới các góc độ và theo cácquy mô khác nhau Điển hình như:

Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Sin Thoại Khánh (2014), Cấp và thu hồi

giấy chứng nhận quyền sư dụng đất, quyền sơ hữu nhà ơ và tài sản khác khác gắn liền với đất từ thực tiễn huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai, Học viện Khoa học Xã

hội, Hà Nội Luận văn tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản về thủ tục cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất; cácđiều kiện cấp, thu hồi; quy trình, trình tự, thủ tục cấp, thu hồi giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất Đồng thời Luận văn nghiên cứu việc tổ chức thực hiện pháp luật

Trang 5

về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Thống Nhất,tỉnh Đồng Nai, phân tích những ưu, nhược điểm trong công tác cấp, thu hồi giấychứng nhận quyền sử dụng đất và nêu những giải pháp để hoàn thiện các quy địnhpháp luật và đảm bảo thực hiện tốt pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất theo hướng cải cách các thủ tục trong cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất [10]

Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Trần Quang Tạo (2018), Đăng ký, cấp

giấy chứng nhận quyền sư dụng đất, quyền sơ hữu nhà ơ, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện nay từ thực tiễn tỉnh Lào Cai, Học viện Khoa học Xã

hội, Hà Nội Luận văn nghiên cứu một số vấn đề chung của pháp luật về đăng ký vàcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất, bên cạnh đó luận văn phân tích và đánh giá các quy định của pháp luậtkhi thực hiện công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn địa bàn tỉnh Lào Cai, qua đónhận định và đánh giá về tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttrên địa bàn tỉnh Lào Cai, kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân củanhững hạn chế đó Trên cơ sở đó, Luận văn đề xuất một số kiến nghị để hoàn thiệnthêm các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [19]

Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Đặng Anh Tuấn (2019), Quản lý Nhà

nước về cấp giấy chứng nhận quyền sư dụng đất từ thực tiễn huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội Luận văn nghiên cứu cơ sở

lý luận, tính pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân; phân tíchđánh giá thực trạng, điểm mạnh và hạn chế của công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cánhân trên địa bàn nghiên cứu; đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công táccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất cho hộ gia đình, cá nhân [22]

Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Trần Thị Thu Hà (2015), Pháp luật về

cấp giấy chứng nhận quyền sư dụng đất, quyền sơ hữu nhà ơ và tài sản khác gắn

Trang 6

liền với đất từ thực tiễn quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh, Học viện Khoa

học Xã hội, Hà Nội Luận văn nghiên cứu những vấn đề chung về giấy giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; phápluật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất; qua đó luận văn cũng đi phân tích và đánh giá thực trạng các quyđịnh pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh,

để chỉ ra những tồn tại, bất cập, vướng mắc trong qua trình thực hiện pháp luật vềcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất trên địa bàn nghiên cứu Dựa trên những phân tích và đánh giá trên,luận văn đã đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.[8]

Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Huỳnh Viết Hiếu (2014), Pháp luật về

cấp giấy chứng nhận quyền sư dụng đất, quyền sơ hữu nhà ơ và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh, Học viện Khoa

học Xã hội Luận văn nghiên cứu các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đánh giáthực trạng áp dụng pháp luật trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nêu ra những vướng mắc, hạnchế và đề ra những biện pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận TânBình, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và trên cả nước nói chung [9]

Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Đoàn Phúc Trường (2019), Thu hồi giấy

chứng nhận quyền sư dụng đất, quyền sơ hữu nhà ơ và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ơ Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh, Học viện Khoa học xã hội Việt Nam Luận văn phân tích những khía cạnh lý

luận về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất; thực trạng thực hiện pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận

Trang 7

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bànthị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh; đánh giá những thành tựu và kết quả đạt đượcdưới khía cạnh pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về công tác thu hồi giấychứng nhận nhằm có những giải pháp tốt hơn, hiệu quả hơn trong tương lai [23]

Tóm lại, hầu hết các công trình nghiên cứu nêu trên đều tập trung nghiên cứu

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền vớiđất Riêng Luận văn Thạc sỹ của tác giả Đoàn Phúc Trường tập trung nghiên cứu ở

cả khía cạnh lý luận pháp luật và thực tiễn việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở thị

xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

Do đó có thể khẳng định rằng vấn đề thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở ViệtNam, cụ thể là thực tiễn huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh chưa được nghiêncứu một cách kỹ lưỡng nhằm phát hiện những thiếu sót và khắc phục những lỗ hỗngnhất định

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

3.1 Mục đích nghiên cứu đề tài

Trên cơ sở nghiên cứu tổng quan về hiện trạng các quy định pháp luật cũngnhư hiệu quả áp dụng các thủ tục về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Củ Chi, tácgiả đề xuất các biện pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

ở địa bàn huyện Củ Chi trong thời gian tới

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

- Một là, phân tích và làm rõ cơ sở lý luận và pháp lý về thu hồi giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quaviệc nghiên cứu địa bàn cụ thể là huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh

-Hai là, đánh giá thực trạng, hạn chế trong các quy định pháp luật hiện hành và

thực tiễn áp dụng pháp luật trong thực tiễn cũng như làm rõ nguyên nhân của hạn chế,

Trang 8

vướng mắc từ đó đề xuất những giải pháp có tính khả thi nhằm nâng cao hiệu quảcông tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất tại huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Là các quy phạm pháp luật hiện hành về thu hồi giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và

các quy định của huyện Củ Chi, của thành phố Hồ Chí Minh liên quan trực tiếp vềvấn đề này Ngoài ra, tác giả nghiên cứu các tài liệu liên quan đến đề tài và thực tiễnthu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liềnvới đất tại huyện Củ Chi, của thành phố Hồ Chí Minh

- Phạm vi không gian nghiên cứu: Trên địa bàn huyện Củ Chi, thành phố HồChí Minh

- Thời gian: từ năm 2014 khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay (tháng 3 năm 2021)

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp của Chủ nghĩa duy vật biện chứng Lênin và các phương pháp chuyên ngành khoa học pháp lý để giải quyết những vấn

Mác-đề lý luận và thực tiễn liên quan đến thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đề tài nghiên cứu bằng nhữngphương pháp sau:

Một là, phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết: Nghiên cứu các tài

liệu, lí luận khác nhau bằng cách phân tích chúng thành từng bộ phận và liên kếttừng mặt, từng bộ phận thông tin đã được phân tích tạo ra một hệ thống lý thuyếtmới đầy đủ và sâu sắc về đối tượng

Hai là, phương pháp đối chiếu: Từ kết quả của hoạt động phân tích, tổng hợp

lý thuyết và thực tiễn; tiến hành đối chiếu, làm sáng tỏ những vần đề của pháp luật

và thực tiễn thi hành luật

Trang 9

Ba là, phương pháp nghiên cứu và so sánh tài liệu tham khảo: Nghiên cứu, so

sánh những quy định của pháp luật và tham khảo những tài liệu nghiên cứu trước đó

để hoàn thiện vấn đề một cách thích hợp nhất

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Qua nghiên cứu, Luận văn góp phần cung cấp cái nhìn toàn diện, khách quannhững vấn đề đang cần sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực thu hồi giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; qua đó đánhgiá một cách toàn diện thực tiễn các quy định của pháp luật hiện hành về thu hồigiấy chứng nhận trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 tổ chức thi hành được hơn 8năm Từ đó kịp thời kiến nghị, đề xuất điều chỉnh, sửa đổi các quy định của phápluật không còn phù hợp; nhất là đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện quy địnhcủa pháp luật đất đai về cơ chế thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đề tài nghiên cứu, ngoài đóng góp vào việc giải quyết vấn đề thực tiễn đangđặt ra hiện nay ở huyện Củ Chi, kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo chocác địa phương, các nhà nghiên cứu, sinh viên, học sinh… quan tâm đến vấn đềpháp luật và thực hiện pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

7 Kết cấu của Luận văn

Luận văn được kết cấu thành 3 chương chính, ngoài ra còn có phần mở đầu,kết luận, danh mục tài liệu tham khảo 3 Chương có tên gọi như sau:

Chương 1 Một số vấn đề lý luận về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2 Thực trạng pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn huyện Củ Chi,thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3 Hoàn thiện pháp luật và một số giải nhằm nâng cao hiệu quả côngtác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất tại huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh

Trang 10

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Những vấn đề lý luận về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1.1 Khái niệm quyền sư dụng đất

Nhìn từ góc độ lịch sử, Luật đất đai từ năm 1987 đến Luật Đất đai hiện nayvẫn thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước trao quyền sử dụng đất chongười sử dụng đất theo quy định của pháp luật Theo quy định của Luật đất đai

1987, người sử dụng đất bao gồm nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sảnxuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhànước, tổ chức xã hội và cá nhân Theo quy định tại Luật đất đai 1987, Nhà nướcnghiêm cấm việc mua, bán đất đai, người có hành vi mua bán đất đai phải bị tịchthu toàn bộ tiền mua bán đất Nhà nước chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất đaikhông vì mục đích kinh doanh trong một số trường hợp tại Điều 16, Luật đất đai

1987 Bên cạnh đó, Nhà nước bảo đảm người sử dụng đất được quyền chuyển,nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sửdụng đất

Do không phù hợp với nền kinh tế thị trường, Luật đất đai 1987 nhanh chóngtrở nên lạc hậu và được thay thế bởi Luật đất đai 1993 Kể từ khi Luật đất đai 1993

có hiệu lực, Nhà nước chính thức thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa

có giá và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất được quyền chuyển nhượng,cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất

Như vậy, tuy không phải là chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất được quyềnchuyển nhượng, cho thuê, được để lại thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Cácquyền chuyển nhượng, cho thuê, được để lại thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất

Trang 11

của người sử dụng đất được coi gần như là quyền của chủ sở hữu Tuy nhiên, quyền

sử dụng đất được hạn chế và quản lý thông qua các hoạt động quản lý của Nhà nướcnhư Nhà nước có quyền quyết định mục đích sử dụng đất, quyết định giá đất, quyếtđịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [16, tr.7-8] bởi vì quyền sở hữu đấtđai thuộc về toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

Quyền sử dụng đất có những đặc trưng sau:

Thứ nhất, Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh Theo quy định của pháp

luật hiện nay thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu vàthống nhất quản lý, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theoquy định pháp luật Như vậy, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao chongười sử dụng đất sử dụng thông qua các hình thức như cho thuê đất, giao đất, côngnhận quyền sử dụng đất

Thứ hai, Quyền sử dụng đất là một quyền không trọn vẹn, không đầy đủ.

Người sử dụng đất không có đầy đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tưcách là đại diện chủ sở hữu như quyền quyết định mục đích sử dụng đất, quyết địnhgiá đất của Nhà nước Bên cạnh đó, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụnghợp pháp cũng có quyền chuyển đổi; tặng cho, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuêlại; thế chấp, bảo lãnh; thừa kế; góp vốn bằng quy mà pháp luật quy định (bao gồm

cả 9 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất đai)[16, tr.106-107]

Thứ ba, Quyền sử dụng đất có thể được xác lập qua nhiều hình thức khác

nhau như Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Ngoài ra,quyền sử dụng đất cũng có thể được xác lập thông qua chuyển nhượng, thừa kế,tặng cho, góp vốn,… quyền sử dụng đất

Tóm lại Quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nướcban hành quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền cụ thể trong quá trìnhkhai thác và sử dụng đất Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được đảm bảothực hiện bằng quyền lực Nhà nước

1.1.1.2 Khái niệm quyền sơ hữu nhà ơ và tài sản khác gắn liền với đất

Trên cơ sở quyền sử dụng đất hợp pháp, người sử dụng đất có thể thực hiệnviệc đầu tư công sức, vốn để tạo lập các tài sản trên đất, khai thác, hưởng hoa lợi,

Trang 12

lợi tức và những lợi ích khác được tạo ra trên quyền sử dụng đất hợp pháp Tài sảnđược tạo lập ra trên đất có thể bao gồm các loại cây trồng, nhà ở, công trình phụ trợ

và những tài sản khác mà gắn liền với đất đai

Khác với đất đai, Nhà nước thừa nhận mọi cá nhân không phân biệt độ tuổi,quốc tịch đều có quyền sở hữu nhà ở [15, tr.8] Khi được xem là quyền sở hữu tàisản, Nhà nước đảm bảo cho người sở hữu những tài sản này được đầy đủ các quyền

sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản và quyềnđược Nhà nước bảo hộ khi bị xâm hại theo quy định pháp luật

Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtkhông đồng nhất với nhau về chủ sở hữu và tính hợp pháp Người sử dụng đất đượcthực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, gópvốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận [16, tr.92-93] Như vậy có trườnghợp nhà ở và tài sản khác được tạo lập trên đất không thuộc quyền sở hữu của người

sử dụng đất hợp pháp Ví dụ, người sử dụng đất cho người khác thuê đất để đầu tưxây dựng cửa hàng kinh doanh vật liệu xây dựng, như vậy tài sản trên đất là cửahàng không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất

Ngoài ra, có rất nhiều trường hợp quyền sử dụng đất là hợp pháp nhưng nhà ởhoặc các tài sản khác được tạo lập trên đất là không hợp pháp Chẳng hạn như trườnghợp xây dựng nhà ở phải xin cấp giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư không xin cấpgiấy phép xây dựng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Ví dụ, theo thống kê củaUBND huyện Củ Chi, trong năm 2018, UBND huyện Củ chi đã thực hiện xử phạt viphạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với 67 trường hợp xây dựng không phép,trong năm 2019 có 72 trường hợp và trong năm 2020 có 36 trường hợp

Tóm lại, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gắn liền vớiquyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Các quyền này được Nhà nướcthừa nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế

1.1.2 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trang 13

Để thực hiện chức năng Nhà nước thay mặt nhân dân làm đại diện chủ sởhữu và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước Theo đó, Nhànước có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu bao gồm các quyền như quyềnchiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản Tuy nhiên, Nhà nước gần nhưkhông trực tiếp thực hiện quyền khai thác và sử dụng đất mà trao các quyền này chongười sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật, bao gồm như cá nhân, tổ chức,

hộ gia đình

Nhằm thực hiện quyền thống nhất quản lý, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà

ở và các tài sản khác gắn liền với đất giữa các chủ thể sử dụng, khai thác quyền sửdụng đất và các tài sản gắn liền với đất, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thựchiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, quyền sởhữu tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp để thừa nhận và bảo hộ quyền và lợi íchhợp pháp của những chủ thể này

Theo quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban hành kèm theoQuyết định số 201-QĐ-ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm 1989 của Tổng cục quản lýruộng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mốiquan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất Khái niệm này được kếthừa tại Điều 3 Luật Đất đai 1993 Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtđược Nhà nước ghi nhận như là một minh chứng hợp pháp trong mối quan hệ vềquyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Tuy nhiên, trên thực tế,giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý không chỉ trong mối quan hệquyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất hợp pháp mà còn với bênthứ ba như bên thuê đất, chủ sử dụng đất hợp pháp khác

Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2003 có sự mở rộng giá trị pháp lý của

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: “Giấy chứng nhận quyền sư dụng đất

là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sư dụng đất

để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sư dụng đất.” Theo đó, giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất chỉ có giá trị pháp lý khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyềncấp cho người sử dụng đất hợp pháp, có giá trị pháp lý để công nhận quyền sử dụng

Trang 14

đất của một chủ thể trước Nhà nước Bên cạnh đó, giấy chứng nhận quyền sử dụngđất còn là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước thừa nhận và bảo hộ quyền và lợiích hợp pháp của người sử dụng đất trong mối quan hệ giữa người sử dụng đất vớiNhà nước hoặc bên thứ ba Tuy nhiên, quy định này chỉ dừng ở việc công nhận vàbảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mà chưa ghi nhận những thành quảlao động mà người sử dụng đất tạo ra trên đất trong quá trình khai thác và sử dụngđất như nhà ở, cây trồng trên đất và các tài sản khác gắn liền với đất Do đó, quyềnlợi của người sử dụng đất chưa được xác lập đầy đủ, thỏa đáng.

Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất không chỉ là quyền sử dụng đất màcòn bao gồm cả những quyền đối với những tài sản được tạo ra trên đất, gắn liền vớiđất, tại Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 đã ghi nhận khái niệm giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất toàn diện và đầy đủ hơn như sau: “Giấy chứng nhận quyền sư dụng đất,

quyền sơ hữu nhà ơ và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sư dụng đất, quyền sơ hữu nhà ơ, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sư dụng đất, quyền sơ hữu nhà ơ và quyền sơ hữu tài sản khác gắn liền với đất.” [16, tr.2] Với khái niệm này, giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất không những là cơ sở pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất của người sử dụng đấttrước Nhà nước và bên thứ ba, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là căn cứ đểNhà nước ghi nhận và bảo hộ quyền của người sử dụng đất đối với nhà ở và các tài sảnkhác được tạo lập trên đất và gắn liền với đất

Tóm lại, giấy chứng nhận quyền sử dụng được ghi nhận như một chứng thưpháp lý để Nhà nước ghi nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàcác tài sản khác gắn liền với đất Chủ thể duy nhất có thẩm quyền cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Bên cạnh đó, chủ thểđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là những chủ thể có quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một cách hợp pháp và khiđược Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất nêu trên thì những chủ thể này được Nhà nước thừa nhận

và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình tạo lập, khai thác và sửdụng các tài sản đó

Trang 15

Theo khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013 các loại Giấy chứng nhận đã đượccấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xâydựng trước 10/12/ 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trườnghợp người có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy hiện nay các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Các loạigiấy tờ chứng nhận khác

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất có những ý nghĩa cơ bản sau:

Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất là cơ sở đảm bảo quyền hợp pháp của chủ thể có quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Tại Điều 166 LuậtĐất đai có khẳng định Nhà nước đảm bảo người sử dụng đất hợp pháp được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất Đây là điều kiện quan trọng đầu tiên để người sử dụng đất tham gia vào cácgiao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây cũng là

cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo hộ khi các quyền hợp pháp của chủ thể sử dụng đất,

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bị xâm phạm Theo đó, người được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất được an tâm khai thác, đầu tư và hưởng những thành quả của họ

Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất góp phần tạo sự minh bạch trong giao dịch dân sự về loại tàisản này Những thông tin cần thiết về thông tin người sử dụng đất, số tờ, số thửa,diện tích đều được thể hiện trên giấy chứng nhận, theo đó góp phần hạn chế nhữngrủi ro về mặt pháp lý cho người nhận chuyển nhượng

Trang 16

Thứ ba, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thườngthiệt hại về đất và tài sản khác trên đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tạiĐiều 75 Luật Đất đai

Thứ tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất có vai trò to lớn trong việc quản lý Nhà nước về đất đai Việccấp giấy chứng nhận góp phần giúp cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai nắm rõnguồn gốc, lịch sử thửa đất đó, ban hành chính sách đất đai phù hợp và xây dựng lộtrình quy hoạch phù hợp với quá trình phát triển của đất nước Bên cạnh đó, Nhànước có thể kiểm soát tốt hơn thị trường bất động sản, chống đầu cơ đất đai, kiểmsoát được quá trình sử dụng đất của tổ chức, cá nhân đồng thời góp phần hạn chếnhững tranh chấp đất đai, đảm bảo cho người sử dụng đất tham gia vào các giaodịch phù hợp theo quy định pháp luật

1.1.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định của Luật Đất đai tại Điều 105, thẩm quyền cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đượcquy định cụ thể như sau:

Thứ nhất, đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ởnước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chứcnước ngoài có chức năng ngoại giao do UBND cấp tỉnh cấp Bên cạnh đó, UBNDcấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất đối với các trường hợp nêu trên

Thứ hai, đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người ViệtNam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tạiViệt Nam do UBND cấp huyện cấp

Thứ ba, đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng màthực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền

Trang 17

với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên vàmôi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ, cụ thể như sau [5, tr.40]:

i) Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tàinguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liềnvới đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấychứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

- Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sửdụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Trong trường hợp cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì đượcquy định:

UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ điều kiện cụ thể tạiđịa phương mình về cơ sở vật chất và bộ máy tổ chức của Văn phòng đăng ký đấtđai để quy định việc cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền choVăn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp này

Các trường hợp ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều 105 của LuậtĐất đai và khoản này được sử dụng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường

Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc chứngnhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đãcấp do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thựchiện theo quyết định của UBND cấp tỉnh

ii) Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, việc cấp Giấy chứng nhận thực hiện như sau:

Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho tổ chức, tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có

Trang 18

vốn đầu tư nước ngoài; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thựchiện dự án đầu tư do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp;

Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại ViệtNam do UBND cấp huyện cấp

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khithực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thayđổi vào Giấy chứng nhận đã cấp

1.2 Những vấn đề lý luận về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Khác biệt với hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà trên cơ sở đó hình thành mối quan hệpháp luật đất đai giữa người sử dụng đất hợp pháp với Nhà nước và bên thứ ba thìthu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là một hoạt động pháp lý làm chấm dứt mối quan hệ pháp lý Theo đó,một chủ thể (người sử dụng đất) trước đó được cơ quan Nhà nước cấp giấy chứngnhận, được Nhà nước công nhận và bảo vệ các quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất sẽ bị chấm dứt tại thời điểm Nhà nướcquyết định thu hồi giấy chứng nhận được cấp

Theo từ điển Tiếng việt thông dụng, thu hồi là lấy lại cái đã đưa ra, đã cấpphát ra hoặc bị người khác lấy [23, tr.9] Theo quy định của pháp luật đất đai hiệnhành không có định nghĩa hay khái niệm về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ các quy định pháp luật về căn cứ, thủ tục, trình tự, điều kiện và thẩmquyền thu hồi thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất có thể hiểu: Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là hoạt động của cơ quanNhà nước có thẩm quyền nhằm thu về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

Trang 19

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà trước đó Nhà nước đã cấp cho cácchủ thể sử dụng đất trên cơ sở mà pháp luật đất đai quy định [23, tr.9].

Pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian quađược điều chỉnh bởi nhiều văn bản và chúng được thường xuyên sửa đổi, bổ sungcho phù hợp với quá trình quản lý, khai thác và sử dụng đất đai và các tài sản khácgắn liền với đất

1.2.1 Ý nghĩa về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thứ nhất, hệ thống các quy phạm quy định về thu hồi giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất sẽ tạo khung pháp lý, trật tự ổn định cho các cơ quan Nhà nước thựchiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và các tài sản khác trên đất theo phápluật Theo đó, đất đai và các tài sản gắn liền với đất được quản lý và khai thác hiệuquả hơn, quyền và lợi ích của người sử dụng đất, sở hữu nhà và các tài sản gắn liềnvới đất cũng được đảm bảo hơn

Thứ hai, các điều kiện và các thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất được quy định cụ thể, rõ ràng và được thực hiện một cách công khai, minh bạch

sẽ tạo điều kiện cho các chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và cáctài sản khác trên đất được thực hiện các quyền và lợi ích của mình một cách thuậnlợi, dễ dàng Theo đó, những chủ thể có quyền lợi hợp pháp này có cơ hội để đượcbiết, được góp ý và được kiểm tra công việc của các cơ quan quản lý Nhà nước vềđất và các tài sản gắn liền với đất, đồng thời góp phần hạn chế quan liêu, cửa quyềncủa một bộ phận cán bộ quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất

Thứ ba, các điều kiện và các thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

được thể hiện bằng những quy phạm pháp luật cụ thể, là những điều kiện bắt buộc thựchiện đối với cơ quan có thẩm quyền Như vậy, các cơ quan quản lý Nhà nước bắt buộcphải tuân thủ, chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật về quản lý đất đai và các tài sản gắnliền trên đất nhằm tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa nói chung

1.2.2 Pháp luật về các căn cứ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trang 20

Theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai, Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận

đã cấp trong các trường hợp sau đây: i) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trênGiấy chứng nhận đã cấp; ii) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp; iii) Người sử dụngđất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liềnvới đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; iv) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩmquyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điềukiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặcnguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp ngườiđược cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai

Cần nhấn mạnh quy định này là thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtchứ không phải là hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ trong trường hợpthu hồi Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đấtkhông giao nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp

1.2.2.1 Trường hợp Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp

Theo quy định của Luật Đất đai tại Khoản 11 Điều 3 có đề cập Nhà nước thuhồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhànước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm phápluật về đất đai

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai và được quyền quyết định thu hồiđất trong một số trường hợp [16, tr.8] như: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, anninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Thu hồi đất do viphạm pháp luật về đất đai; Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật,

tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người [16, tr.9]

Theo quy định của Luật Đất đai, tại Điều 61 thì thu hồi đất vì mục đích quốcphòng, an ninh bao gồm các trường hợp sau: Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc

Trang 21

phòng, an ninh; Xây dựng căn cứ quân sự; Xây dựng ga, cảng quân sự; Xây dựngcông trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếpcho quốc phòng, an ninh; Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện,nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng nhà công vụ của lựclượng vũ trang nhân dân; Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; Làmtrường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; Xây dựng cơ sở giam giữ,

cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý

Theo quy định của Luật Đất đai, tại Điều 62 thì Nhà nước thu hồi đất để pháttriển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư

mà phải thu hồi đất; Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyếtđịnh đầu tư mà phải thu hồi đất như Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợphát triển chính thức (ODA); Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc giagồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thốngdẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chấtthải; Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị -

xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; côngtrình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, tượngđài, quảng trường, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; Thựchiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất như:

Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xãhội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, côngviên, tượng đài, bia tưởng niệm, quảng trường, công trình sự nghiệp công cấp địaphương; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông,thủy lợi, điện lực, thông tin liên lạc, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng đô thị; côngtrình thu gom, xử lý chất thải

Theo quy định của Luật Đất đai, tại Điều 64 các trường hợp thu hồi đất do viphạm pháp luật về đất đai bao gồm: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhànước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành

Trang 22

chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sửdụng đất cố ý hủy hoại đất; Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối vớiNhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành được hiểu làtrường hợp người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa

vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật mà đã bị cơ quannhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không chấphành; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mànhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượnghoặc không đúng thẩm quyền; Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quyđịnh của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; Đấtđược Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; Đất trồng cây hàng năm khôngđược sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; Đất được Nhà nước giao, cho thuê đểthực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tụchoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từkhi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; Đất trồng cây lâu nămkhông được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sửdụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thìchủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiềntương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độthực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫnchưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất vàtài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng

Theo quy định tại Điều 65 Luật Đất đai, các trường hợp thu hồi đất do chấmdứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tínhmạng con người bao gồm: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụngđất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồngốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặckhông còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuêđất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu

sử dụng đất; Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; Người sử dụng

Trang 23

đất tự nguyện trả lại đất; Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưngkhông được gia hạn; Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọatính mạng con người; Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượngthiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

Như vậy, người sử dụng đất có nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nước có quyếtđịnh thu hồi đất

1.2.2.2 Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp

Theo quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại Điều 76 có đề cập việccấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấychứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đãcấp trước ngày 10/12/2009 sang loại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe,rách, hư hỏng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất; Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất; Trườnghợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ

và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của chồng hoặc của vợ, nay cóyêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên chồng và họ, tên vợ

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơnộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:

i) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

ii) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

ii) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đấtthay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứngnhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đãcấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng

Trang 24

1.2.2.3 Trường hợp người sư dụng đất, chủ sơ hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sư dụng đất, quyền sơ hữu nhà ơ và tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định của Luật Đất đai, tại Điều 95, Đăng ký biến động được thựchiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thayđổi sau đây: i) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện cácquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tàisản gắn liền với đất; ii) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đượcphép đổi tên; iii) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉthửa đất; iv) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; v)Chuyển mục đích sử dụng đất; vi) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; vii) Chuyển từhình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đấtthu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thutiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sửdụng đất theo quy định của Luật này; viii) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chồng hoặc của vợ thành quyền sử dụngđất chung, quyền sở hữu tài sản chung của chồng và vợ; ix) Chia tách quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của

hộ gia đình hoặc của chồng và vợ hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhómchủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; x) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đượcUBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lýnợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đấtđai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyếtđịnh thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kếtquả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; xi) Xác lập, thay đổi hoặcchấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; xii) Có thay đổi về những hạn chếquyền của người sử dụng đất

Trang 25

Theo quy định tại Điều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng

5 năm 2014 cuả Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các trường hợpđăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: i) Hợp nhiều thửa đất thành một thửa đấtmới; tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới phù hợp với quy định của phápluật; ii) Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất được cơ quan có thẩm quyềncho phép; iii) Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu côngnghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao; iv) Trườnghợp nhận chuyển quyền sử dụng một phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất trênGiấy chứng nhận đã cấp dưới các hình thức quy định tại Điểm a Khoản này;

v) Thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đấtcủa hộ gia đình, của vợ và chồng hoặc của nhóm người cùng sở hữu, sử dụng; vi)Chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấpGiấy chứng nhận; vii) Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồđịa chính; viii) Giấy chứng nhận đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất; ix) Các trường hợpđăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất màtrên trang 4 của Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thayđổi; x) Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tàisản gắn liền với đất quy định tại các điểm a, b, e, g, h, l, m, n và r Khoản 1, Điều 17Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liềnvới đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận bao gồm: a) Nhận quyền sử dụng toàn

bộ diện tích đất, quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứngnhận trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn;hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận;thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quannhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đấtđai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơquan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền

Trang 26

sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật; b) Chuyển quyền sử dụng mộtphần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhậncho người khác trong các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này hoặc chuyểnquyền sử dụng một hoặc một số thửa đất trong các thửa đất cấp chung một Giấychứng nhận thì bên chuyển quyền được xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp; e)

Hộ gia đình, cá nhân thành lập doanh nghiệp tư nhân hoặc ngược lại; chuyển đổicông ty; chia, tách, sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp không thuộc trường hợpchuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; g) Người

sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; xác nhận thayđổi thông tin về pháp nhân, số Giấy chứng minh nhân dân, số thẻ Căn cước côngdân, địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất; xác nhận thay đổi thông tin về pháp nhân, số Giấychứng minh nhân dân, số thẻ Căn cước công dân, địa chỉ trên Giấy chứng nhận đãcấp đồng thời với thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; h)Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; l) Thay đổi về tài sản gắn liền với đất đãghi trên Giấy chứng nhận; chứng nhận bổ sung tài sản gắn liền với đất vào Giấychứng nhận đã cấp; m) Thay đổi thông tin về số hiệu thửa; diện tích thửa do đo đạc;tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất; n) Chuyển mục đích sử dụng đất; r) Nhànước thu hồi một phần diện tích của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận

1.2.2.4 Trường hợp giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sư dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sư dụng đất hoặc thời hạn sư dụng đất hoặc nguồn gốc

sư dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sư dụng đất, quyền sơ hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Theo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quyđịnh các trường hợp Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong

đó có trường hợp thu hồi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cấp không đúngthẩm quyền, không đúng đối tượng, không đủ diện tích, không đủ điều kiện đượccấp, không đúng mục đích, nguồn gốc theo quy định, trừ trường hợp người sử

Trang 27

dụng đất đó đã chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quy định của phápluật đất đai.

Điều này có nghĩa là đối với các giấy chứng nhận dù đã được kết luận là cấpkhông đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng nguồn gốc… theo quyđịnh nhưng người sử dụng đất đó đã chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theoquy định của pháp luật đất đai thì không thu hồi lại giấy chứng nhận đã cấp

1.2.3 Các trường hợp hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tựnguyện trả lại đất thì thu hồi Giấy chứng nhận hoặc thông báo hủy Giấy chứng nhậnđối với trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận [5, tr.61-62]

Trường hợp cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất thì cơ quan nhà nước

có thẩm quyền theo quy định pháp luật ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất[5, tr.77]

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế,nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhậnchuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụngđất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì sau thờihạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thôngtin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thìVăn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủyGiấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủtục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền [5, tr.82-83]

Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tàisản gắn liền với đất không giao nộp Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai

có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyết định hủy Giấy chứngnhận đã cấp, bao gồm: Trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 61

và Điều 62 Luật Đất đai; Trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều

Trang 28

64 và Điều 65 Luật Đất đai; Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đãcấp hoặc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật vềđất đai tại điểm d khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai; Trường hợp thu hồi Giấychứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 106 của LuậtĐất đai nhưng được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân

đã được thi hành [5, tr.87-88]

1.2.4 Thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định về thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tại Điều

87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cụ thể như sau:

Trường hợp 1, Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu

hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụngđất có nghĩa vụ nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước khi được nhận tiền bồi thường,

hỗ trợ theo quy định của pháp luật đất đai

Trường hợp 2, Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai và thu

hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy

cơ đe dọa tính mạng con người thì người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấptrước khi bàn giao đất cho Nhà nước, trừ trường hợp thu hồi đất mà cá nhân sử dụngđất chết mà không có người thừa kế

Trường hợp 3, cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu

công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã cấp hoặc đăng kýbiến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đấtnộp Giấy chứng nhận đã cấp trước đây cùng với hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứngnhận, hồ sơ đăng ký biến động

Trang 29

Văn phòng đăng ký đất đai quản lý Giấy chứng nhận đã nộp sau khi kết thúcthủ tục cấp đổi, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp 4, việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của

pháp luật về đất đai tại điểm d khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai được thực hiệnnhư sau: [7, tr.27-28]

i) Trường hợp Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

có bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việc thu hồi Giấychứng nhận đã cấp thì việc thu hồi Giấy chứng nhận được thực hiện theo bản án,quyết định đó;

ii) Trường hợp cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấpkhông đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cótrách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứngnhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quyđịnh của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan thanh tra;

iii) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiệnGiấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tralại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứngnhận đã cấp không đúng quy định [7, tr.27-28]

iv) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất pháthiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì gửikiến nghị bằng văn bản đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cơ quannhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, xem xét, quyết định thuhồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai

Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận quy định tại các điểm i, ii,iii, iv nêu trên là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm thu hồiGiấy chứng nhận;

Trang 30

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứngnhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền;

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khôngđồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có quyền khiếunại theo quy định của pháp luật về khiếu nại

Bên cạnh đó, theo quy định pháp luật hiện hành Nhà nước không thu hồiGiấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại điểm dkhoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thựchiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sửdụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và đã được giải quyết theo quy địnhcủa pháp luật [7, tr.27-28]

Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định củaLuật Đất đai tại Khoản 2 Điều 106 thì chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyếtđịnh của Tòa án nhân dân đã được thi hành

Trong trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận theo quy định mà người sử dụngđất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp Giấy chứng nhận thì Vănphòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtquyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; lậpdanh sách Giấy chứng nhận đã bị hủy gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, Tổng cụcQuản lý đất đai để thông báo công khai trên trang thông tin điện tử

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trình cơ quan có thẩm quyền cấplại Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật;trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật do lỗi của người sử dụng đất hoặc

do cấp không đúng đối tượng thì hướng dẫn cho người sử dụng đất làm thủ tục cấplại Giấy chứng nhận theo quy định

Theo quy định của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT tại Khoản 4 Điều 10, hồ

sơ nộp khi thực hiện thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp không đúng

Trang 31

quy định của pháp luật đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai theo quy định như sau:

i) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện nội dung Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định thì nộp hồ sơ gồm:

- Đơn phản ánh việc cấp Giấy chứng nhận không đúng quy

định; - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

ii) Trường hợp cơ quan nhà nước phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp khôngđúng quy định thì người được cấp Giấy chứng nhận nộp Giấy chứng nhận đã cấptheo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

1.2.5 Các trường hợp thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đấtcủa người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sửdụng đất vi phạm pháp luật về đất đai

Theo khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước quyết định thu hồiđất trong các trường hợp sau đây:

- Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh (quy định tại Điều 61 Luật Đấtđai năm 2013); phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (quy địnhtại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013);

- Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai (quy định tại khoản 1 Điều 64 LuậtĐất đai năm 2013);

- Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất,

có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (quy dịnh tại Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đainăm 2013)

* Thẩm quyền thu hồi đất: Theo quy định tại Điều 66 Luật đất đai năm 2013thì chỉ có ủy ban nhân dân cấp tỉnh và ủy ban nhân dân huyện mới có thẩm quyềnthu hồi đất

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôngiáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoạigiao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của

Trang 32

người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Thu hồi đấtnông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp: Thuhồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Thu hồi đất ở của người ViệtNam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1.3 Lược sử pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Từ trước tới nay, Nhà nước đã ban hành văn bản pháp pháp luật để điều chỉnhvấn đề thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắnkhác liền với đất như: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính Phủ về thi hành Luậtđất đai 2003; Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủban hành quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất Hiện nay, Nhà nước đã kế thừa và ban hành nhiềunhiều văn bản pháp luật quy định về vấn đề thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Luật Đất đai năm 2013

và đã được chi tiết hóa tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ quy địnhchi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy địnhsửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

Tuy nhiên các quy định về trình tự, thủ tục, chế tài thu hồi giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hiệu quả

áp dụng các quy định này còn tồn tại những hạn chế, bất cập cả về lý luận thực tiễn

và hiệu quả áp dụng (vấn đề này sẽ được trình bày cụ thể tại Chương 2 của Luậnvăn) do đó rất cần được nghiên cứu một cách cơ bản và hệ thống ở nước ta

Pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận trong thời gian qua đã có nhiều thay đổimang chiều hướng tích cực, tiến bộ Tuy nhiên, thực tiễn triển khai vẫn còn những khókhăn, vướng mắc, lúng túng Nguyên nhân một phần do pháp luật về vấn đề này còntồn đọng những hạn chế, chưa được quy định rõ ràng, chặt chẽ và thực tiễn lại vô cùngphức tạp Thậm chí các trường hợp cấp sai đối tượng, sai mục đích, sai diện tích cònkhá phổ biến Đây chính là lý do cần thiết phải thu hồi giấy chứng nhận để đảm bảotính công bằng, hợp lý và hợp pháp cho người có quyền sử dụng đất và tài sản trên đất

Trang 33

Tiểu kết Chương 1

Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất là nhiệm vụ trực tiếp, cụ thể, thiết thực, có hiệu quả, góp phầnđảm bảo thực hiện nhiệm vụ, mục tiêu về quản lý Nhà nước đối với đất đai, từ đógóp phần hoàn thiện và nâng cao chất lượng VBQPPL, bảo đảm thực hiện quyền vàlợi ích hợp pháp của người dân, của người sử dụng đất

Chương 1 giới thiệu tổng quan cơ sở lý luận và pháp lý về thu hồi giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, từ đónêu ra những điểm nổi bật và riêng có về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất Chương 1 cũng nêu ra những quy định của pháp luật về thẩm quyền, trình tựthủ tục để tiến hành thu hồi giấy chứng nhận trong lĩnh vực này, đây là nền tảng lýluận, pháp lý quan trọng cho việc phân tích thực trạng thu hồi giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế

Đây là chương mang tính lý luận chung, làm cơ sở cho việc phân tích đánhgiá thực trạng hoạt động thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và cũng là cơ sở để đánh giá thực trạng phápluật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất tại huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh và đưa ra các giảipháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác này ở chương 2 và 3 của Luận văn

Trang 34

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN CỦ CHI, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.1 Thực trạng pháp luật thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất bao gồm tất cả các VBQPPL liên quan đến việc thu hồigiấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hiện nay, hệ thống các quy phạm pháp luậttrực tiếp điều chỉnh về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tương đối đầy đủ, xác định khá rõ ràng và baoquát được hầu hết các hành vi phát sinh trong hoạt động thu hồi giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quy địnhkhá mạch lạc các trường hợp cũng như trình tự, thủ tục thu hồi chúng; quy địnhtrình tự, thủ tục cụ thể nhằm hạn chế đến mức thấp nhất sự chồng chéo về thẩmquyền xử phạt

Tuy nhiên, mặc dù các quy định trong Luật Đất đai đã rất chặt chẽ, rõ ràngnhưng thực tiễn thực hiện trong thời gian qua vẫn còn gặp không ít vướng mắc do sựbất cập, chồng chéo trong hệ thống pháp luật, dẫn đến các cách hiểu khác nhau khi ápdụng pháp luật vào giải quyết các công việc cụ thể Luận văn sẽ không đi sâu đánh giánhững ưu điểm mà chủ yếu phân tích, bình luận những mặt còn hạn chế của mảng phápluật này với mong muốn tìm ra những giải pháp phù hợp nâng cao chất lượng phápluật, tạo cơ sở pháp lý chắc chắn cho hoạt động thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay

Để cụ thể hơn, tác giả đi phân tích những vướng mắc sau:

Thứ nhất, Tại khoản 26, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi khoản

4, 5 Điều 87, Nghị định 43/2014/NĐ-CP có những quy định như sau:

“a) Trường hợp Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việc thu hồi

Trang 35

Giấy chứng nhận đã cấp thì việc thu hồi Giấy chứng nhận được thực hiện theo bản

án, quyết định đó;”

Quy định này xuất phát từ việc trong quá trình giải quyết vụ án, cơ quan cóthẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tham gia tố tụng với tưcách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và được trình bày những quan điểm,

lý luận của mình để làm cơ sở quyết định của Tòa án Theo quy định này, việc trìnhbày cơ sở, quan điểm của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất chỉ là căn cứ để Tòa án kết luận có thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất hay không và thẩm quyền quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất thuộc về cơ quan quản lý về đất đai

Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 1, Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân dự 2015,khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luậtcủa cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp củađương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết Như vậy, theoquy định của pháp luật dân sự trao cho Tòa án thẩm quyền quyết định hủy giấychứng nhận quyền sử dụng đất nhưng theo pháp luật đất đai lại quy định trường hợpTòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có bản án, quyết định

có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấpthì việc thu hồi Giấy chứng nhận được thực hiện theo bản án, quyết định đó

Vì vậy, tác giả đề xuất như sau: Kết luận của Tòa án nhân dân chỉ nên là căn

cứ để cơ quan cấp giấy chứng nhận kiểm tra lại giấy chứng nhận và thẩm quyềnquyết định thu hồi giấy chứng nhận nên thuộc về cơ quan cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất tại thời điểm thu hồi

“b) Trường hợp cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan thanh tra;”

Như vậy, nếu việc kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định củapháp luật đất đai từ cơ quan thanh tra thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể làUBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét:

Trang 36

(i) Nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.(ii) Nếu xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan thanh tra.

Như vậy, văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định củapháp luật đất đai của cơ quan thanh tra chỉ là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩmquyền có trách nhiệm xem xét lại giấy chứng nhận đã được cấp chứ không phải làcăn cứ để quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong trường hợpnày, quyền quyết định thu hồi giấy chứng nhận được cấp thuộc về cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm thu hồi Giấychứng nhận

Bên cạnh đó, nếu kết luận cơ quan thanh tra cho rằng việc cấp Giấy chứngnhận không đúng quy định của pháp luật đất đai và cơ quan nhà nước có thẩmquyền chấp nhận kết luận của cơ quan thanh tra thì phải ban hành quyết định thu hồigiấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải thông báo lại cho cơ quan thanhtra, người sử dụng đất có liên quan Trong trường hợp khi xác định Giấy chứngnhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉthông báo lại cơ quan thanh tra

Vì vậy, tác giả đề xuất như sau: Sau khi ban hành quyết định thu hồi giấy chứngnhận quyền sử dụng đất căn cứ vào kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quyđịnh của pháp luật đất đai của cơ quan thanh tra thì cơ quan nhà nước có thầm quyềnphải thông báo lại cho cơ quan thanh tra, người sử dụng đất có liên quan

“c) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sư dụng đất, quyền sơ hữu nhà ờ và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai và Điều 37 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sư dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định.”

Quy định này đã sửa đổi Điểm b, Khoản 4 Điều 87 Nghị định

43/2014/NĐ-CP Trước đó, trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện

Trang 37

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng vănbản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấpkhông đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lýdo; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơnkhiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp.

Pháp luật đất đai hiện hành trao cho chủ thể cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất tại thời điểm thu hồi có quyền và trách nhiệm tự quyết định thu hồi giấychứng nhận quyền sử dụng đất khi phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúngquy định của pháp luật về đất đai và không phảo thông báo bằng văn bản cho cơquan thanh tra cùng cấp thẩm tra như quy định trước đây tại điểm b, khoản 4 Điều

87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Có thể thấy rằng cơ quan tham mưu cho UBND cấp huyện cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất làPhòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký đất đai cùng cấp Đây làhai tổ chức chuyên môn của UBND cấp huyện trong việc cấp Giấy chứng nhận chongười sử dụng đất, do đó việc cấp đúng hay sai thì hai cơ quan này là những tổ chức

am hiểu hơn hết so với các cơ quan tổ chức khác Chính vì vậy, khi cơ quan nhànước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quyđịnh của pháp luật đất đai thì không cần phải thông báo bằng văn bản cho cơ quanthanh tra cùng cấp thẩm tra Bên cạnh đó, để rút ngắn thủ tục hành chính, cơ quannhà nước không cần thông báo lý do cho người sử dụng đất bởi vì trong trường hợpngười sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giảiquyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có quyền khiếu nại theo quy địnhcủa pháp luật về khiếu nại [7, tr.27-28] Vì vậy, trên cơ sở kiểm tra của mình, cơquan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm thu hồi giấy chứng nhận

Trang 38

có thể xem xét và ra quyết định thu hồi giấy chứng đã cấp và chịu trách nhiệm trướcpháp luật về quyết định này.

“d) Trường hợp người sư dụng đất, chủ sơ hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì gưi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sư dụng đất, quyền sơ hữu nhà ơ và tài sản khác gắn liền với đất Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sư dụng đất, quyền sơ hữu nhà ơ và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, xem xét, quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai.”

Như vậy, pháp luật chỉ thừa nhận những kiến nghị bằng văn bản, các hìnhthức khác như gọi điện, gửi email hoặc bằng lời nói sẽ không được xem xét là căn

cứ đúng pháp luật Bên cạnh đó, để công tác thu hồi giấy chứng nhận trong trườnghợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp khôngđúng quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật đất đai cần quy định thời hạn cụthể để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, xemxét, quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật

về đất đai

“đ) Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận quy định tại các điểm

a, b, c và d khoản này là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm thu hồi Giấy chứng nhận;”

Theo quy định này, thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận là cơ quan có thẩmquyền cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm thu hồi Giấy chứng nhận Tuy nhiên, tại

Điểm a, Khoản 4 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định: “a) Trường hợp

Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có bản án, quyết định

có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp thì việc thu hồi Giấy chứng nhận được thực hiện theo bản án, quyết định đó;”

Như vậy, đối với trường hợp Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranhchấp đất đai có bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việcthu hồi Giấy chứng nhận đã cấp thì việc thu hồi Giấy chứng nhận được thực hiện

Trang 39

theo bản án, quyết định đó Cơ quan quản lý về đất đai có thẩm quyền quyết địnhviệc thu hồi giấy chứng nhận trong trường hợp này, và sau khi bản án, quyết định cóhiệu lực thi hành thì cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm tổ chức thi hành bản

án, quyết định theo quy định tại Luật thi hành án dân sự hiện hành

Bên cạnh đó,“5 Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp

luật trong các trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sư dụng đất, quyền sơ hữu tài sản gắn liền với đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật.”

Quy định về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trái phápluật, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đấtđai còn tồn tại nhiều bất cập Ví dụ trường hợp bà Toong là em út trong gia đình cónăm (05) anh em, được mẹ đẻ để lại cho miếng đất có diện tích 360m2 đất thổ cưnhưng không có giấy tờ về việc di chúc, cho tặng Năm 2002, bà Toong đượcUBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cùng năm mẹ đẻ bà Toongmất Đến năm 2013 bà Toong tặng cho con gái duy nhất của bà toàn bộ diện tích đấtnêu trên, đã được Văn phòng đăng ký đất đai đăng ký biến động theo quy định củapháp luật Năm 2018 bà Toong mất do tai nạn giao thông Lúc này, một số anh emcủa bà Toong có ý kiến về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bàToong không đúng quy định Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện đã thẩm tra,xác định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Toong không đúngđối tượng do không có giấy tờ về việc cho tặng cũng như không có văn bản từ chốinhận tài sản của các anh em đồng thừa kế với bà Toong, đồng thời kiến nghị thu hồigiấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CPngày 15/5/2014 của Chính phủ Không nhất trí với kiến nghị trên của phòng Tàinguyên và Môi trường huyện, con gái bà Toong có văn bản gửi UBND huyện Docòn có ý kiến nên UBND huyện chưa thu hồi giấy chứng nhận đã cấp mà giao các

cơ quan chuyên môn rà soát, thống nhất, tham mưu UBND huyện thực hiện đảmbảo đúng các quy định hiện hành Qua rà soát, có quan điểm cho rằng việc Phòng

Trang 40

Tài nguyên và Môi trường huyện kiến nghị thu hồi giấy chứng nhận đã cấp là đúngquy định bởi tại Khoản 5 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định Nhànước không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trái quy định nếu người sử dụng đất đó

đã thực hiện xong thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ngườikhác Đối chiếu quy định này thì việc bà Toong tặng cho con gái quyền sử dụng đấtkhông phải là việc chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, nhiều quan điểm khác cho rằng theo quy định tại Khoản 10 Điều

3 Luật Đất đai giải thích “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sửdụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyểnnhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.Đối chiếu quy định này thì việc bà Toong tặng cho con gái quyền sử dụng đất cũng

là việc chuyển quyền sử dụng đất Mặt khác, Luật đất đai là văn bản có giá trị pháp

lý cao hơn Nghị định nên cần phải áp dụng Luật trong trường hợp này để giải quyết

và không thu hồi được giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại Điều 106 nêu trên

Để giải quyết bất cập này, tại Khoản 26, Điều 1 Nghị định Số

148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính Phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghịđịnh quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có quy định như sau: Nhà nước khôngthu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tạiđiểm d khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đãthực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằngquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và đã được giải quyết theoquy định của pháp luật Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Toongkhông bị thu hồi trong trường hợp này vì đã đã thực hiện thủ tục tặng cho quyền sửdụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và đã được giải quyết theo quy địnhcủa pháp luật Như vậy, Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái phápluật nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyểnnhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sảngắn liền với đất hợp pháp và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật

Tóm lại, so với quy định tại Khoản 5 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP,khoản 26 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã bổ sung trường hợp thừa kế, tặng

Định dạng
Số trang	83
Dung lượng	1,15 MB