Phân tích nội dung các quy định về điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh? trình bày ý nghĩa của các quy định này? đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện các quy định này trên thực tế

Do vậy, tôi xin chọn đề tài sau đây phân tích để hiểu rõ hơn về điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh: “Phân tích nội dung các quy định về điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh? Trình bày ý nghĩa của các quy định này? Đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện các quy định này trên thực tế?”

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ

.………***………

BÀI TẬP HỌC KỲ

BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

MÔN HỌC: PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ SỐ: 08 Phân tích nội dung các quy định về điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh? Trình bày ý nghĩa của các quy định này? Đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện các quy định này trên thực tế?

HỌ VÀ TÊN : MSSV : LỚP : NGÀNH :

Hà Nội, 2021

MỞ ĐẦU

Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vựckinh doanh cần có sự quan tâm đặc biệttrong các hoạt động kinh doanh của mỗiquốc gia vì nó chiếm giữ phần lớn cơ cấunguồn vốn và ảnh hưởng trực tiếp đến rấtnhiều thành phần trong đời sống xã hội Mặc

dù nó đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng nó

có sức thu hút rất mạnh mẽ đối với các nhàđầu tư Hoạt động này mang lại nguồn lợinhuận khổng lồ nhưng cũng chứa đựngnhững rủi ro Vì vậy, các doanh nghiệp, cánhân khi tham gia kinh doanh bất động sảncần phải hiểu rõ những quy định pháp luậtkhi tham gia thị trường đầy rẫy những rủi ronày Do vậy, tôi xin chọn đề tài sau đâyphân tích để hiểu rõ hơn về điều kiện để bất

động sản được đưa vào kinh doanh: “Phân tích nội dung các quy định về điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh?

Trình bày ý nghĩa của các quy định này? Đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện các quy định này trên thực tế?”

2 Khái quát về kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản có thể hiểu kháiquát là việc đầu tư nguồn vốn nhằm thựchiện hoạt động mua, xây dựng, nhận chuyểnnhượng để bán (chuyển nhượng tức chothuê, cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất

động sản, thực hiện môi giới bất động sản,dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ sàngiao dịch bất động sản hoặc quản lý bấtđộng sản nhằm vào mục đích sinh lợi.

3 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Dựa trên những đặc điểm cũng như tínhchất của nó thì có thể liệt kê được bất độngsản bao gồm các loại tài sản quy định tạikhoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự Tuy nhiên,bất động sản được giao dịch thông thườngđược giới hạn theo quy định của pháp luật,

do vậy không phải bất kỳ bất động sản nàocũng được phép kinh doanh

Theo quy định tại Điều 5 Luật kinh doanhbất động sản năm 2014 thì:

“Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:

1 Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các

tổ chức, cá nhân;

2 Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

3 Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

4.Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.”

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luậtnhà ở 2005 thì nhà ở là: công trình xây dựngvới mục đích để ở và phục vụ các nhu cầusinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

Các loại nhà bao gồm: nhà ở thương mại

do tổ chức, cá nhân xây dựng để bán, chothuê theo nhu cầu của thị trường, nhà ởriêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng,

có thể do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhânxây dựng để đáp ứng nhu cầu của xã hội

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật nhà

ở 2005 thì nhà ở là: công trình xây dựng vớimục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinhhoạt của hộ gia đình , cá nhân

Các loại nhà bao gồm: nhà ở thương mại

do tổ chức, cá nhân xây dựng để bán, chothuê theo nhu cầu của thị trường; nhà ởriêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng,

có thể do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhânxây dựng để đáp ứng nhu cầu của xã hội Theo quy định của pháp luật về xây dựng,công trình xây dựng bao gồm: công trìnhdân dụng, công trình công nghiệp, côngtrình giao thông, công trình thủy lợi, côngtrình hạ tầng kĩ thuật Tuy nhiên, không phảibất cứ công trình xây dựng nào cũng đượcphép đưa vào kinh doanh mà cần phải đápứng đầy đủ các điều kiện luật định Như vậy,một số một số công trình sau sẽ không đượcphép kinh doanh: nhà ở công vụ, trụ sở cơ

quan nhà nước, công trình bí mật nhà nước,công trình an ninh, quốc phòng, công trìnhđược ghi nhận là di tích lịch sử, văn hóa,danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước

và các công trình khác mà pháp luật khôngcho phép kinh doanh

II GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

1 Phân tích nội dung các quy định

về điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh

Căn cứ theo quy định của Luật Kinh doanhbất động sản 2014, Luật Đất đai 2013, LuậtNhà ở 2014 thì các loại bất động sản đượcphép đưa vào kinh doanh gồm có: nhà ở,công trình xây dựng và quyền sử dụng đất.Những bất động sản đó muốn được phépđưa vào kinh doanh phải có điều kiện củabất động sản đưa vào kinh doanh như sau:

a) Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh

- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trìnhxây dựng gắn liền với đất trong giấychứng nhận về quyền sử dụng đất Đốivới nhà, công trình xây dựng có sẵn trong

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thìchỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật vềđất đai;

- Không có tranh chấp về quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà, công trình xâydựng gắn liền với đất;

- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Không thuộc diện đã có quyết định thuhồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà

ở của cơ quan có thẩm quyền

Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà

ở 2014, điều kiện của nhà ở tham gia giaodịch về mua bán, cho thuê mua phải có đủđiều kiện luật định, trong đó, nhà ở phải cógiấy chứng nhận theo quy định của pháp

luật Tuy nhiên, điểm a khoản 1 Điều 118Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộctrong mọi trường hợp, cụ thể:

- Mua bán nhà ở hình thành trong tươnglai;

- Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ táiđịnh cư không thuộc sở hữu nhà nước;

- Bán nhà ở theo quy định tại khoản 4 Điều

62 Luật Nhà ở;

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ởthương mại được xây dựng trong dự ánđầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cảtrường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từchủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị

cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấpGiấy chứng nhận

Trong trường hợp này, phải có những giấy tờkhác chứng minh điều kiện nhà ở tham giagiao dịch đáp ứng đủ điều kiện theo quy

định Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều

72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được quy địnhnhư sau:

- Trường hợp mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai thì phải có giấy tờ theoquy định của pháp luật kinh doanh bấtđộng sản và quy định tại điểm b khoản 2Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP vềtrường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê,thuê mua nhà ở hình thành trong tươnglai

- Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xãhội thì phải có các giấy tờ chứng minh đủđiều kiện theo quy định tại Điều 63 LuậtNhà ở 2014 về bán, cho thuê, cho thuêmua nhà ở xã hội

- Trường hợp mua bán nhà ở được đầu tưxây dựng theo dự án để phục vụ tài định

cư thì phải có Giấy chứng nhận hoặcquyết định giao đất, quyết định phê

duyệt dự án của cơ quan có thẩm quyền

và hộ sơ dự án đã được phê duyệt, cóGiấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải

có Giấy phép xây dựng, có giấy tờnghiệm thu hoàn thành việc xây dựng vàđưa nhà ở vào sử dụng theo quy định củapháp luật về xây dựng

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân muanhà ở thương mại để phục vụ tái định cưthì phải có hợp đồng mua bán nhà ởhoặc hợp đồng đặt hàng mua nhà ở kýkết giữa chủ đầu tư dự án nhà ở thươngmại với đơn vị được Nhà nước giao bố trínhà ở phục vụ tái định cư kèm theo hồ sơ

dự án đã được phê duyệt; nếu mua nhà ở

có sẵn thì phải có thêm giấy tờ nghiệmthu hoàn thành việc xây dựng và đưanhà ở vào sử dụng theo quy định củapháp luật về xây dựng; nếu mua nhàhình thành trong tương lai thì phải có

biên bản nghiệm thu hoàn thành việcxây dựng phần móng của nhà ở theo quyđịnh của pháp luật về xây dựng.

Trong trường hợp mua bán nhà ở theo quyđịnh tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 vềcho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội thìphải có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồngthuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án nhà

ở xã hội kèm theo biên bản bàn giao nhà ở

và giấy tờ chứng minh đã thanh toán hếttiền mua hoặc tiền thuê mua nhà ở cho chủđầu tư

b) Quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh

Quyền sử dụng đất được phép đưa vàokinh doanh phải đáp ứng các điều kiện đượcquy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanhbất động sản 2014, cụ thể:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

về đất đai;

- Không có tranh chấp về quyền sử dụngđất;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên đểbảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất

Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai,không phải mọi trường hợp bắt buộc phải cógiấy chứng nhận, cụ thể điểm a khoản 1Điều 188 loại trừ trường hợp quy định tạikhoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa

kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đấtđai 2013, theo đó, nếu thuộc các trường hợpnày thì không bắt buộc phải có Giấy chứngnhận

- Trường hợp tất cả người nhận thừa kếquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,tài sản khác gắn liền với đất đều là ngườinước ngoài hoặc người Việt Nam định cư

ở nước ngoài không thuộc đối tượng đượcmua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng

đất ở quy định pháp luật thì người nhậnthừa kế không được cấp Giấy chứng nhậnnhưng được chuyển nhượng quyền sửdụng đất theo quy định sau đây:

- Trong trường hợp chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thì người nhận thừa kế đượcđứng tên là bên chuyển nhượng tronghợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất

- Trong trường hợp chưa chuyển nhượngthì người nhận thừa kế hoặc người đạidiện có văn bản ủy quyền theo quy địnhnộp sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quanđăng ký đất đai để cập nhập vào Sổ địachính

- Trong trường hợp nhận thừa kế quyền sửdụng đất thì người sử dụng đất được thựchiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc

đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

2 Trình bày ý nghĩa của các quy định trên

Đầu tiên, quy định của pháp luật về các

loại bất động sản được đưa vào kinh doanhcòn có ý nghĩa trong việc bảo vệ quyền vàlợi ích của các cá nhân, tổ chức khi tham giakinh doanh

Thứ hai, thông qua các quy định, thông

tin về các loại bất động sản được đưa vàokinh doanh sẽ được cung cấp cho các bêngiao dịch, giúp cho người mua nhà ở, ngườiđược chuyển nhượng quyền sử dụng đất,bên nhận thế chấp, cầm cố bất động sản xácđịnh được quyền và nghĩa vụ của mình trongviệc tham gia kinh doanh bất động sản Quyđịnh các điều kiện về các loại bất động sảnđược đưa vào kinh doanh sẽ công khai hóacác quyền liên quan đến bất động sản, trên

cơ sở đó phục vụ cho việc phát triển thịtrường bất động sản một cách minh bạch

Thứ ba, đất đai và các tài sản gắn liền với

đất đai là bất động sản, là tư liệu sản xuấtchủ yếu của một số quốc gia Mặt khác, đấtđai còn liên quan đến lãnh thổ và chủ quyềnquốc gia, vì vậy Nhà nước cần phải quản lý,khai thác nguồn tài nguyên đất đai có hiệuquả

Thứ tư, ngoài đất đai thì các công trình xây

dựng như nhà ở, trung tâm thương mại, vănphòng, nhà máy là những công trình khôngnhững có ý nghĩa về mặt kinh tế- xã hội màcòn ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, chấtlượng cuộc sống, sinh hoạt của nhân dân Dovậy, Nhà nước phải quản lý việc xây dựng,cải tạo các công trình đó phù hợp với quyhoạch phát triển đô thị và nông thôn

Thứ năm, thông qua các quy định về điều

kiện các loại bất động sản được đưa vào kinhdoanh thì cơ quan nhà nước có thẩm quyển

sẽ thống kê, quy hoạch đô thị, khu công

nghiệp, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh

tế-xã hội của đất nước, xây dựng mới các côngtrình phục vụ quốc kế, dân sinh

Cuối cùng, các quy định của pháp luật được

quy định một cách chặt chẽ sẽ buộc cánhân, tổ chức, tham gia thị trường bất độngsản phải tuân theo, sẽ làm cho thị trườngbất động sản trở lên lành mạnh, các giaodịch về bất động sản sẽ được kiểm soát vàchấm dứt được tình trạng mua bán bất độngsản trái phép, không có giấy tờ hợp pháp

3 Đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện các quy định trên thực tế

Đầu tiên, về bình đẳng trong giao kết

thực hiện hợp đồng giữa chủ thể kinh doanhbất động sản và khách hàng, hiện nay nhìnchung vẫn còn có sự không bình đẳng vềquyền và nghĩa vụ giữa doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản với khách hàng, gâythiệt hại về lợi ích cho khách hàng và ảnh

hưởng đến môi trường kinh doanh Do vậy,cần tăng cường các biện pháp kiểm tra,kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyềnđối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giaodịch và hàng hóa bất động sản đưa vào giaodịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư kýkết với khách hàng; đặc biệt tăng cườngkênh thông tin cho khách hàng khi tham giagiao dịch.

Thứ hai, tập trung thực hiện biện pháp để

công khai, minh bạch và lành mạnh hóa cácgiao dịch trên thị trường bất động sản, từngbước hoàn thiện cơ cấu thị trường bất độngsản

Thứ ba, giám sát chặt chẽ thị trường bất

động sản khi đưa bất động sản vào kinhdoanh Tạo nên một cơ chế kiểm soát chặtchẽ, song vẫn tạo điều kiện cho thị trườngbất động sản hoạt động, lưu thông năngđộng và đạt hiệu quả cao

Thứ tư, hoàn thiện và tăng cường năng lực

hoạt động của các tổ chức tư vấn, môi giới,bảo hiểm và thông tin về bất động sản đểhoạt động kinh doanh bất động sản vậnhành có hiệu quả

Cuối cùng, xây dựng, ban hành và hoàn

thiện Luật đăng ký bất động sản nhằm gópphần hoàn thiện khung pháp luật về kinhdoanh bất động sản Theo đó, Luật đăng kíbất động sản được xây dựng dựa trên nhữngquan điểm cơ bản sau: Góp phần tưng cường

sự thống nhất quản lý của Nhà nước đối vớibất động sản; Bảo hộ quyền và lợi ích hợppháp của người dân đối với bất động sản.Trình tự, thủ tục đăng kí bất động sản quyđịnh đơn giản, thuận tiện và ít tốn kém vềmặt kinh tế nhằm khuyến khích người dân tựgiác đăng kí bất động sản

KẾT LUẬN

Việc thực hiện đúng các quy định củaLuật kinh doanh bất động sản đặc biệt là vềđiều kiện bất động sản được đưa vào kinhdoanh đã tạo sự chuyển biến mạnh mẽ củathị trường bất động sản Các tổ chức, cánhân đã mạnh dạn trong việc đầu tư, kinhdoanh và thực hiện nhiều hoạt động khácliên quan đến bất động sản; tạo điều kiệntrong việc giao dịch các bất động sản thuộcquyền sở hữu của mình để tăng thêm thunhập, nâng cao đời sống của công dân

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

 TÀI LIỆU THAM KHẢO BẮT BUỘC

1 Bộ luật Dân sự năm 2015;

2 Luật Nhà ở năm 2014;

3 Luật Kinh doanh bất động sản các năm 2014;

4 Luật Đất đai năm 2013;

5 Nghị định của Chính phủ số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một

số điều của Luật nhà ở.

 TÀI LIỆU THAM KHẢO TỰ CHỌN

1 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh

dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội,

2012.

2. Lương Đức Cường, Hỏi – đáp Luật Kinh doanh Bất động

sản năm 2006, Nxb Tài chính, Hà Nội, 2006