BT tình huống doanh nghiệp cổ phần a có quyền sử dụng 5ha đất trong khu công nghệ cao x để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử

Doanh nghiệp cổ phần A có quyền sử dụng 5ha đất trong khu công nghệ cao X để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử. Do mâu thuẫn nội bộ dẫn tới quyết định: tháng 7 năm 2015, doanh nghiệp A thực hiện chuyển nhượng dự án cho một nhà đầu tư nước ngoài.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ

BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

Hà Nội, 2021

TÌNH HUỐNG

Doanh nghiệp cổ phần A có quyền sửdụng 5ha đất trong khu công nghệ cao X đểthực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà máysản xuất linh kiện điện tử Do mâu thuẫn nội

bộ dẫn tới quyết định: tháng 7 năm 2015,doanh nghiệp A thực hiện chuyển nhượng dự

án cho một nhà đầu tư nước ngoài

GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

thực hiện như thế nào?

Khoản 1 Điều 37 của Nghị định118/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướngdẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư, cụthể:

“Nhà đầu tư được quyền chuyển nhượng

một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư của mình cho nhà đầu tư khác theo các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đầu tư Trường hợp chuyển nhượng dự án phát sinh thu nhập, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư thực hiện nghĩa vụ về thuế theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, pháp luật hiện hành cho phépdoanh nghiệp cổ phần A chuyển nhượngtoàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhàđầu tư khác nếu doanh nghiệp A đáp ứngcác điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45Luật Đầu tư 2014, đó là:

“1 Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho

nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản

1 Điều 48 của Luật này;

b) Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự

án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;

c) Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

d) Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).”

Khoản 1 Điều 48 của Luật Đầu tư 2014 quyđịnh về chấm dứt hoạt động của dự án đầu

c) Hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư; d) Dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 47 của Luật này mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động; đ) Nhà đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư hoặc không được tiếp tục

sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày có quyết định thu

hồi đất hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư;

e) Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư;

g) Sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự

án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 46 của Luật này;

h) Theo bản án, quyết định của Tòa án, Trọng tài.”

Dẫn chiếu theo các quy định trên vàtheo như tình huống cũng như nhu cầuchuyển nhượng dự án của doanh nghiệp

A, nếu doanh nghiệp A đáp ứng đầy đủ cácđiều kiện trên thì doanh nghiệp A và nhà

đầu tư nước ngoài có thể ký kết Hợp đồngchuyển nhượng dự án đầu tư và thực hiệncác thủ tục cần thiết theo quy định của Luậtđầu tư để điều chỉnh nhà đầu tư thực hiện dựán.

Theo đó, các thông tin trên Giấy chứngnhận đầu tư đã được cấp cho doanh nghiệp

A sẽ được thay đổi sang Nhà đầu tư mới

thực hiện chuyển nhượng dự án

Trình tự, thủ tục thực hiện điều chỉnh nhàđầu tư thực hiện dự án đầu tư được quy địnhtại Điều 40 Luật Đầu tư 2014 và Điều 37Nghị định 118/2015/NĐ-CP, nghị định quyđịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành một sốđiều của Luật Đầu tư 2014, cụ thể như sau:

- Hồ sơ bao gồm:

 Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư

đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầutư;

 Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tưhoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tươngđương;

 Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căncước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là

cá nhân, bản sao Giấy chứng nhận đăng

ký doanh nghiệp hoặc tài liệu khác có giátrị pháp lý tương đương đối với nhà đầu

tư là tổ chức của nhà đầu tư nhậnchuyển nhượng;

 Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tưhoặc văn bản quyết định chủ trương đầu

tư (nếu có);

 Bản sao Hợp đồng BCC đối với dự án đầu

tư theo hình thức hợp đồng BCC;

 Bản sao một trong các tài liệu sau củanhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự ánđầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần

nhất của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tàichính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tàichính của tổ chức tài chính, bảo lãnh vềnăng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệuthuyết minh năng lực tài chính của nhàđầu tư.

Như vậy, để hai bên có thể tiến hành việcchuyển nhượng dự án đầu tư, các bên cầnhoàn tất các thủ tục và đáp ứng các điềukiện nêu trên theo quy định của pháp luật

- Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự ánbất động sản:

 Tên, địa chỉ của các bên;

 Thông tin cơ bản của dự án đã được phêduyệt;

 Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặcphần dự án chuyển nhượng;

 Giá chuyển nhượng;

 Phương thức và thời hạn thanh toán;

 Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc mộtphần dự án và hồ sơ kèm theo;

 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

 Trách nhiệm của các bên trong việc thựchiện các thủ tục hành chính liên quanđến quyền sử dụng đất;

 Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

 Phạt vi phạm hợp đồng;

 Giải quyết tranh chấp;

 Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợpđồng và các biện pháp xử lý;

 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

trường hợp từ chối điều chỉnh Giấy chứngnhận đăng ký đầu tư phải thông báo bằngvăn bản cho nhà đầu tư và nêu rõ lý do.

Bước 3: Nhà đầu tư chuyển nhượng căn cứvào ngày hẹn trên Giấy tiếp nhận hồ sơ đếnnhận kết quả giải quyết tại Sở Kế hoạch vàĐầu tư tỉnh X

ngoài trong việc thực hiện giao dịch

về quyền sử dụng đất để thực hiện

dự án đầu tư tại Việt Nam?

Khoản 2 Điều 22 Luật Đầu tư 2014 quy

định: “Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự

án đầu tư thông qua tổ chức kinh tế được thành lập theo quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường hợp đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp hoặc đầu tư theo hợp đồng.”

Khoản 1 Điều 22 Luật Đầu tư 2014 quyđịnh:

“Điều 22 Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế

1 Nhà đầu tư được thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật Trước khi thành lập tổ chức kinh tế, nhà đầu tư nước ngoài phải có dự án đầu tư, thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều 37 của Luật này và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Hình thức đầu tư, phạm vi hoạt động, đối tác Việt Nam tham gia thực hiện hoạt động đầu tư và điều kiện khác theo quy định của điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.”

Điều 37 Luật Đầu tư 2014 quy định:

“Điều 37 Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

1 Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại các Điều 30, 31 và 32 của Luật này, cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng

ký đầu tư cho nhà đầu tư trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định chủ trương đầu tư.

2 Đối với dự án đầu tư không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại các Điều 30, 31 và 32 của Luật này, nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định sau đây: a) Nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 33 của Luật này cho cơ quan đăng ký đầu tư;

b) Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; trường hợp

từ chối phải thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư và nêu rõ lý do.”

Như vậy, nhà đầu tư nước ngoài thực hiệncác giao dịch về quyền sử dụng đất để thựchiện dự án đầu tư tại Việt Nam, ngoài việcnhận chuyển nhượng dự án như trong tìnhhuống nêu ở đề bài để thực hiện dự án đầu

tư, nhà đầu tư nước ngoài có thể thực hiệncác giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:Khi nhà đầu tư nước giao dịch về quyền sửdụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại ViệtNam, điều đầu tiên mà nhà đầu tư nên quantâm là chủ thể chuyển nhượng đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận quyền sự dụng đất hay chưa

Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai

2013 quy định:

“Điều 188 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1 Người sử dụng đất được thực hiện các

quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;”

Tiếp đó, Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanhbất động sản 2014 cũng quy định rằng:

“Điều 49 Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

2 Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.”

Để thuận tiện thì nhà đầu tư nên thuê mộthoặc một nhóm gồm luật sư và các chuyên

viên giúp việc Việt Nam để đứng ra đại diệncho mình trong hoạt động tìm hiểu cácthông tin cũng như trong quá trình giao dịch

về quyền sử dụng đất

Thứ nhất, nhà đầu tư nước ngoài cần phảiyêu cầu nhà đầu tư chuyển nhượng xuấttrình được Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà máysản xuất linh kiện điện tử tại khu công nghệcao X

Thứ hai, nhà đầu tư cần phải xác thực tínhchính xác của thông tin trên Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất Nhà đầu tư cần yêucầu bên Doanh nghiệp A cung cấp một bảnsao có công chứng của giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, sau đó mang bản côngchứng đó đến bộ phận một cửa của UBNDquận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi cungcấp thông tin về tính xác thực của thông tin

có trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cuối cùng, nhà đầu tư nước ngoài cầnquan đến việc thực hiện có đầy đủ haykhông các nghĩa vụ tài chính về đất của nhàđầu tư chuyển nhượng Nếu phát hiện nhàđầu tư chuyển nhượng chưa thực hiện đầy

đủ nghĩa vụ tài chính thì phải yêu cầu nhàđầu tư chuyển nhượng cam kết thực hiệnđầy đủ nghĩa vụ tài chính đến trước thờiđiểm Cơ quan nhà nước có thẩm quyền điềuchỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Như vậy, nhà đầu tư nước ngoài có thểthực hiện các giao dịch về quyền sử dụngđất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Namnhư sau:

Thứ nhất, thực hiện việc thuê đất, thuê lạiđất trong khu công nghệ cao, khu côngnghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khukinh tế,… để thực hiện các dự án đầu tư việcxây dựng và phát triển kết cấu hạ tầng, thựchiện hoạt động sản xuất kinh doanh…

Căn cứ vào quy định tại Điều 149, 150,

151 Luật Đất đai 2013 thì nhà đầu tư nướcngoài có thể thông qua doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài do mình thành lập hoặcgóp vốn nêu trên để thực hiện việc thuê đấttrong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,khu chế xuất để thực hiện dự án đầu tư tạiViệt Nam Bên cạnh đó, đối với những trườnghợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thờigian thuê đối với đất được cho thuê trongkhu công nghiệp, khu công nghệ cao, khukinh tế, thì nhà đầu tư nước ngoài có thểthực hiện việc thuê lại đất để thực hiện dự

án đầu tư tại Việt Nam

Thứ hai, được nhà nước giao đất để thựchiện các dự án đầu tư đầu tư xây dựng nhà ởhoặc để bán kết hợp với cho thuê (Khoản 3Điều 55 Luật Đất đai 2013); cho thuê đất đểthực hiện dự án đầu tư sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản,

xây dựng công trình sự nghiệp,….(Khoản 1Điều 56 Luật Đất đai 2013) Với trường hợpnày, nhà đầu tư có thể thực hiện việc trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặctrả tiền thuê đất theo hàng năm.

Thứ ba, nhận góp vốn bằng quyền sử dụngđất của tổ chức kinh tế để thành lập doanhnghiệp liên doanh thực hiện các dự án đầutư

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội;

2 Quốc Hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội;

3 Quốc Hội (2014), Luật Đầu tư, Hà Nội;

4 Chính Phủ (2015), Nghị định Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư