Bình luận về các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản? nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản?

Để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì các nhà làm luật đưa ra điều luật quy định hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Sau đây là bài làm của tôi về vấn đề này, với đề tài: “Bình luận về các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản? Nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản?”

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ

BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

.………

BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN HỌC PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG

SẢN

ĐỀ BÀI: SỐ 11

Bình luận về các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản? Nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý vi phạm

pháp luật trong kinh doanh bất động sản?

HỌ VÀ TÊN :

MSSV : LỚP : NGÀNH :

Hà Nội, 2021

MỞ ĐẦU

Trong kinh doanh bất động sản, các nhàkinh doanh luôn tìm đủ mọi thủ đoạn nhằmcạnh tranh kiếm lời, điều này có thể gây nên

sự lũng loạn của thị trường và xâm hạinghiêm trọng đến khách hàng Để hạn chếviệc cạnh tranh không lành mạnh trong hoạtđộng kinh doanh bất động sản thì các nhàlàm luật đưa ra điều luật quy định hành vi bịcấm trong hoạt động kinh doanh bất độngsản Sau đây là bài làm của tôi về vấn đề

này, với đề tài: “Bình luận về các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản? Nêu các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác

xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản?”

THÂN BÀI

I TỔNG QUAN CHUNG

1 Bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật,trong đó, ở mỗi quốc gia khái niệm bất độngsản có sự khác nhau và có nét đặc thù riêng.Tuy nhiên, các nước trên toàn cầu vẫn thốngnhất chung khái niệm bất động sản là toàn

bộ đất đai và những phần tài sản gắn liềnvới đất đai

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản là cụm

từ chỉ các hoạt động đầu tư vốn nhằm thựchiện trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, xâydựng, cho thuê, môi giới bất động sản haycác dịch vụ tư vấn - hỗ trợ bất động sản Cáchoạt động nói trên đều có mục đích chính làđem về những lợi ích về kinh tế cho ngườithực hiện

3 Quy định chung về kinh doanh bất động sản

Dưới đây là những nguyên tắc, nội dung cơbản về kinh doanh bất động sản mà bất cứ

cá nhân, tổ chức nào tham gia đều phải tuânthủ Nếu như vi phạm một trong số nhữngđiều kiện cơ bản nêu trên thì sẽ bị xử lý viphạm theo Điều 79 Luật Kinh doanh bấtđộng sản năm 2014 và theo quy định tạiĐiều 57 Nghị định 139/2017/NĐ- CP Cụ thể:

Thứ nhất, luật Kinh doanh bất động sản

2014 tại Khoản 1 Điều 3 có quy định kinhdoanh bất động sản là việc đầu tư vốn đểthực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhậnchuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; chothuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất độngsản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản;dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ

tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất độngsản nhằm mục đích sinh lợi

Thứ hai, nguyên tắc trong kinh doanh bất

động sản như sau:

- Các bên trong giao dịch kinh doanh bấtđộng sản: Bình đẳng trước pháp luật; tự

do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền

và lợi ích hợp pháp của các bên thôngqua hợp đồng, không trái quy định củapháp luật

- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có

đủ điều kiện theo quy định của Luật kinhdoanh bất động sản

- Kinh doanh bất động sản phải trung thực,công khai, minh bạch

- Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanhbất động sản tại khu vực ngoài phạm vibảo vệ quốc phòng, an ninh theo quyhoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơquan nhà nước có thẩm quyền phêduyệt

Thứ ba, các loại bất động sản được phép

đưa vào danh mục kinh doanh bất động sảngồm có:

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các

tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng hình thànhtrong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản côngđược cơ quan nhà nước có thẩm quyềncho phép đưa vào kinh doanh;

- Các loại đất được phép chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đấttheo quy định của pháp luật về đất đaithì được phép kinh doanh quyền sử dụngđất

4 Các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sảnnăm 2014 Điều quy định các hành vi bị cấm

trong kinh doanh bất động sản bao gồm támloại hành vi, cụ thể:

“1 Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

2 Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3 Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.

4 Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

5 Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

6 Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

7 Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.

8 Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.”

5 Các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động

sản được quy định tại Điều 79 Luật Kinh

doanh bất động sản năm 2014, theo đó:

“1 Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử

lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại

thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

2 Xử lý thu hồi dự án bất động sản:

a) Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Mục 6 Chương II của Luật này;

b) Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng

và các bên có liên quan tới dự án;

c) Cơ quan quyết định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải quyết những tồn tại của dự án; thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới để giao tiếp tục thực hiện dự án;

d) Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản mới trong thời gian 02 năm kể

từ ngày dự án bị thu hồi.”

Xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động

sản được quy định tại Điều 57 Nghị định

139/2017/NĐ- CP quy định cụ thể việc xử

lý vi phạm quy định về kinh doanh bất độngsản như sau:

“1 Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành

doanh bất động sản mà không đảm bảo đủ

số vốn pháp định theo quy định;

b) Không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định;

c) Không lập hợp đồng hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định; không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định;

d) Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu

tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công tại công trình;

đ) Thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định.

2 Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với chủ đầu tư hoặc

chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng có một trong các hành vi sau đây:

a) Ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà, công trình xây dựng mà không gắn quyền sử dụng đất với nhà, công trình xây dựng đó;

b) Không thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có);

c) Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định.

3 Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện

theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;

b) Kinh doanh bất động sản không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định;

c) Triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định;

đ) Không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở theo quy định;

e) Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản;

g) Từ chối xác nhận mà không có lý do chính đáng hoặc xác nhận không đúng vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai;

h) Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định;

i) Không tuân thủ quy định về giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản trong trường hợp có quy định.

4 Phạt tiền từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án

kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi sau đây:

a) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần

dự án không đúng thủ tục quy định;

b) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần

dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định;

c) Trường hợp chuyển nhượng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án; bên nhận chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc không

đủ năng lực tài chính theo quy định thì xử phạt theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

d) Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi trong dự án đã được

phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định;

đ) Huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép;

sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.

5 Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng đối với hành vi quy định tại điểm a, điểm b

và điểm e khoản 3 Điều này.”

II NỘI DUNG CHÍNH

1 Bình luận về các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Nhận thấy rằng chế tài xử phạt trong LuậtKinh doanh bất động sản năm 2014 đượcđưa ra thực tế mới chỉ là quy định chung Tạikhoản 1 mới nêu có hành vi vi phạm tùytheo mức độ để xử lí nhưng mức độ như thếnào thì chưa có văn bản nào điều chỉnh Vềthủ tục cấp và thu giấy phép kinh doanhchưa được đưa rõ ràng, thậm chí nó còn quá

dễ dãi

Theo như điều Luật được trích dẫn ở phần I,

ta có thể thấy các vi phạm trong hoạt động

kinh doanh bất động sản có thể bị xử lý dướicác hình thức xử phạt hành chính, chế tàidân sự và truy cứu trách nhiệm hình sự Tuynhiên, thực tế cho thấy, việc xử lí vi phạmtrong hoạt động kinh doanh bất động sản là

xử phạt vi phạm hành chính Có thể thấy các

nhà làm luật cũng có phần nương nhẹ chohoạt động kinh doanh bất động sản vì đây làmột hoạt động kinh doanh nhằm làm pháttriển nền kinh tế.

a Chế tài hành chính

Việc xử phạt hành chính trong vi phạm kinhdoanh bất động sản được quy định tại Nghịđịnh 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạmhành chính trong hoạt động xây dựng; kinhdoanh bất động sản; khai thác, sản xuất,kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý côngtrình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triểnnhà và công sở Hình thức xử phạt vi phạmhành chính và các biện pháp khắc phục hậuquả nói chung (mực phạt cụ thể được quy

định tại từng Điều luật cụ thể) Xử phạt trong

hoạt động kinh doanh bất động sản đối với

cá nhân và tổ chức vi phạm có thể bị xửphạt từ 50 triệu đồng đến 300 triệu đồng vềcác hành vi vi phạm quy định về hoạt động

kinh doanh bất động sản tại Điều 57 Nghịđịnh 139/2017/NĐ-CP.

Điều 79 Luật Kinh doanh bất động sản năm

2014 quy định rõ về trách nhiệm của người

có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chínhnếu người có thẩm quyền xử phạt vi phạmhành chính có một trong những hành vi nêutrên thì căn cứ tính chất, mức độ vi phạm sẽ

bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệmhình sự; nếu gây thiệt hại vật chất thì phảibồi thường theo quy định Tổ chức, cá nhân,nếu không tự nguyện thực hiện quyết định

xử phạt thì bị cưỡng chế thi hành Trườnghợp cản trở, chống đối người thi hành công

vụ hoặc dùng các thủ đoạn gian dối, hối lộ

để trốn tránh sự kiểm tra, kiểm soát, xử phạt

vi phạm của người có thẩm quyền thì căn cứtính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý theoquy định

Có thể nhận thấy đối với mức phạt như trênvẫn còn quá thấp so với hành vi vi phạmtrong hợp đồng kinh doanh bất động sảnhiện nay bởi vì thông thường giá trị thu đượcthường cao gấp nhiều lần so với mức phạtcho dù là mức cao nhất đi nữa, vì vậy nhiềuchủ thể kinh doanh bất động sản sẵn sàng viphạm với suy nghĩ rằng nếu có bị xử phạt thìmức phạt cũng không đáng kể so với lợinhuận thu được.

b Chế tài dân sự

Hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản nóichung cũng vô hiệu do các nguyên nhân dẫnđến hợp đồng vô hiệu như hợp đồng dân sự.Hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu làĐiều 131 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

“Điều 131 Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1 Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ

dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2 Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3 Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4 Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5 Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân

sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân

do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Tại Khoản 5 Điều 57 Nghị định

139/2017/NĐ-CP có quy định: “Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng đối với