Nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng hiện nay là một xu thế khách quan. Trong hơn một thập kỉ lại đây xu thế toàn cầu hóa nền kinh tế thế giới gia tăng mạnh mẽ gắn liền với sự phát triển của khoa học công nghệ và sự gia tăng hàng loạt các vấn đề toàn cầu như môi trường, dân số… Đi cùng với các yếu tố đó là sự gia tăng mạnh mẽ nhu cầu về nhà đất và bất động sản. Điều này đặt ra yêu cầu khách quan đòi hỏi các từng địa phương, các cấp ban ngành, cơ quan có thẩm quyền phải có chiến lược phù hợp nhằm điều chỉnh và tối đa hóa niềm tin của ngưòi dân vào các hoạt động bất động sản Việt Nam thời kì CNHHDH đất nước. Vì vậy, việc đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội cùng các vấn đề về nhà ở và các nhu cầu về bất động sản của ngưòi dân là một vấn đề quan trọng, cấp bách trong đời sống thường nhật. Hà Nội nổi tiếng với đặc điểm đất chật ngưòi đông nên vấn đề bất động sản cho ngưòi dân luôn gặp nhiều trở ngại và thách thức.
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA KINH TẾ QUỐC TẾ
-*** -
TIỂU LUẬN
ĐỀ TÀI: TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
NGƯỜI DÂN HÀ NỘI NĂM 2020
Hà Nội, tháng 5 năm 2021
Trang 2LỜI NÓI ĐẦU
Nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng hiện nay là một xu thế khách quan Trong hơn một thập kỉ lại đây xu thế toàn cầu hóa nền kinh tế thế giới gia tăng mạnh mẽ gắn liền với sự phát triển của khoa học- công nghệ và sự gia tăng hàng loạt các vấn đề toàn cầu như môi trường, dân số… Đi cùng với các yếu tố đó là sự gia tăng mạnh mẽ nhu cầu về nhà đất và bất động sản Điều này đặt ra yêu cầu khách quan đòi hỏi các từng địa phương, các cấp ban ngành, cơ quan có thẩm quyền phải có chiến lược phù hợp nhằm điều chỉnh và tối đa hóa niềm tin của ngưòi dân vào các hoạt động bất động sản Việt Nam thời kì CNH-HDH đất nước Vì vậy, việc đẩy mạnh phát triển kinh tế
xã hội cùng các vấn đề về nhà ở và các nhu cầu về bất động sản của ngưòi dân là một vấn
đề quan trọng, cấp bách trong đời sống thường nhật Hà Nội nổi tiếng với đặc điểm "đất chật ngưòi đông" nên vấn đề bất động sản cho ngưòi dân luôn gặp nhiều trở ngại và thách thức
Nhằm nâng cao tư duy hiểu biết về vấn đề thống kê kinh tế, nhóm … đã chọn đề tài: "Tình hình đầu tư bất động sản của người dân Hà Nội trong năm 2020" Trong quá trình nghiên cứu thống kê, chúng em đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của TS Nguyễn Trọng Hải và các bạn sinh viên trong trường Do quá trình tiếp xúc với môn học còn nhiều hạn chế, bài tiểu luận không thể tránh khỏi nhiều thiếu sót Em mong thầy và các bạn có những góp ý mang tính xây dựng để sản phẩm của bọn em được tốt hơn Em xin chân thành cảm ơn
Trang 3PHẦN I: SỐ LIỆU ĐIỀU TRA
Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh
tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS
1.1.2 Hoàn cảnh cụ thể
Các vùng ở miền Bắc đều đang trong thời kỳ đầu tư phát triển kinh tế, phát triển công nghiệp và đô thị khá mạnh mẽ nên vẫn sẽ tiếp tục ổn định và phát triển thị trường bất động sản trong cuối năm 2019 và kì vọng sang năm mới 2020 sẽ có những bước tăng vọt mạnh mẽ trong việc đầu tư và phát triển các cơ sở hạ tầng ở những thành phố đầu tàu kinh
tế của cả nước, đặc biệt là Hà Nội – nơi mà nhu cầu về nhà đất của người dân vốn đã cao lại còn cao hơn nữa
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc các doanh nghiệp lớn đẩy mạnh đầu tư vào thị trường nhà đất trong năm 2017 thể hiện một tín hiệu lạc quan và tươi sáng cho thị trường bất động sản tại Hà Nội Hiện các dự án phát triển bất động sản mới được triển khai rất mạnh tại nhiều tỉnh trên cả nước Tuy nhiên cơ quan này cho rằng, diễn biến
đó đã không thể phá thế độc tôn về đầu tư và phát triển dự án bất động sản của Hà Nội,
TP HCM, Đà Nẵng, Nha Trang trong số đặc biệt là Hà Nội, dẫn chứng ở việc không ít
Trang 4dự án đất nền ở quanh các huyện ngoại thành ở Hà Nội, chỉ trong vòng một tuần đã tiêu thụ hết hàng Thậm chí có những nơi, mỗi lô đất nền, nhà đầu tư còn phải trả khoản chênh
500 đến 600 triệu đồng mới có thể mua được Nắm được tình hình và hoàn cảnh đó thì việc nghiên cứu, theo dõi sát sao, bám sát nhu cầu của người dân là điều cấp bách, mang
ý nghĩa sống còn
Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư và BĐS nhất
là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội – chính trị, do vậy quản lý, xem xét tình hình đầu tư thị trường BĐS của người dân ở những thành phố trọng điểm, mũi nhọn như Hà Nội sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước…
1.2 Đối tượng nghiên cứu
- Trực tiếp nghiên cứu, tìm hiểu, điều tra thị trường bất động sản ở Hà Nội và so sánh, đối chiếu với một số vùng khác
- Phạm vi nghiên cứu: một số hoat động mua bán, thái độ, thị hiếu của người dân thông kê các phương pháp thống kê đã được giảng dạy, tìm hiểu trên lớp cũng như thực tế đồng thời đánh giá tiềm năng phát triển của thị trường đầu tư bất động sản ở Hà Nội
- Tổng mức đầu tư của người dân vào các dự án nhà ở
- Phân tích, thống kê hiệu quả kinh tế và rủi ro kinh tế phát sinh từ các dự án: chi phí hàng năm, tỉ suất lợi ích chi phí, sức mua,…
2 Xây dựng hệ thống chỉ tiêu thống kê về đầu tư bất động sản
2.1 Căn cứ để xây dựng hệ thống chỉ tiêu về đầu tư bất động sản
2.1.1 Vai trò của bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam
Trang 5a, Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh
tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến Bất Động Sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua
Bất bộng sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp
b, Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống
sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế
c, Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60 -80%
Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường bất
Trang 6động sản ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai
d, Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động ản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất ộng sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD
Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn 1996 - 2000 bình quân
là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm
e, Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản
Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở
2.1.2 Các yếu tố tác động đến đầu tư bất động sản ở Hà Nội
a, Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên
Trang 7Hà Nội có vị trí 21.0278° vĩ độ Bắc và 105.8342° kinh độ Đông Hà Nội nằm tiếp giáp với các tỉnh Thái Nguyên, Vĩnh Phúc ở phía bắc; Hà Nam, Hòa Bình ở phía nam; các tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên ở phía đông và Hòa Bình, Phú Thọ ở phía tây
Hà Nội nằm ở phía hữu ngạn sông Đà và hai bên của sông Hồng, trong đó đồng bằng chiếm 3/4 diện tích của thành phố Bởi vậy Hà Nội là nơi có vị trí và địa thế thuận lợi để trở thành một trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học cũng như đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam
Khí hậu của Hà Nội tiêu biểu cho kiểu khí hậu Bắc bộ với đặc điểm khí hậu nhiệt đới gió mùa ẩm, nóng và mưa nhiều về mùa hè, lạnh và ít mưa về mùa đông
Chính những thuận lợi về điều kiện tự nhiên mà Hà Nội là nơi thu hút rất nhiều khách du lịch trong nước và ngoài nước, cùng với đó là sự phát triển kinh tế không ngừng thu hút người dân từ các tỉnh lẻ đến sinh sống Do đó, nhu cầu về nhà ở, chung cư, khách sạn, … đang ngày càng tăng, điều này tác động mạnh đến tình hình bất động sản tại nơi đây
b, Quy hoạch đô thị
Bỏ lại phía sau xuất phát điểm thuần nông nghiệp, lại trải qua nhiều cuộc chiến tranh, Việt Nam đang có những bước tiến nhanh trong phát triển kinh tế, trong đó xây dựng đô thị và phát triển kinh tế đô thị là điều kiện then chốt.Thêm vào đó, đô thị hóa là quá trình quan trọng và tất yếu để phát triển kinh tế- xã hội nên trong hơn 30 năm phát triển, số lượng đô thị tăng lên nhanh chóng Và quyết định 445&1659 cũng đã chỉ rõ các
đô thị trung tâm lớn và cực lớn sẽ là thủ đô Hà Nội
c, Dân số
Là một nước có tốc độ tăng dân số khá nhanh trong khu vực và thế giới, Việt Nam đang chủ động về nguồn nhân lực trẻ, dồi dào vào độ tuổi lao động Trung bình cứ mỗi năm dân số tăng khoảng 1 triệu người Hơn thế nữa, dưới tác động của đô thị hóa, sự dịch chuyển của người lao động từ nông thôn ra thành thị để kiếm việc làm là điều thiết yếu, kéo theo đó là nhu cầu bứt thiết về nhà ở
(Chinhphu.vn) – Theo số liệu thống kê mới nhất, dân số trung bình trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2017 là 7.654,8 nghìn người, tăng 1,8% so năm trước Trong đó, dân số thành thị là 3.764,1 nghìn người, chiếm 49,2% và tăng 1,7% so năm 2016; dân số nông thôn là 3.890,7 nghìn người, chiếm 50,8% và tăng 1,8%
d, Kinh tế vĩ mô năm 2017
Trang 8Đầu năm 2017 nền kinh tế Việt Na được các chuyên gia dự báo sẽ gặp khá nhiều thách thức do nhiều nguyên nhân từ việc hủy bỏ TPP, cơ cấu kinh tế nhiều bất cập, trần
nợ công cao, xu thế bảo hộ thương mại trên toàn cầu… Tuy nhiên đến cuối năm, nền kinh
tế Việt Nam đã cán đích một cách ngoạn mục với các chỉ tiêu đạt được hết sức ấn tượng:
- GDP thực tăng trưởng 6,81%, vượt mục tiêu đề ra 6,7% và cao hơn mức tăng của các năm từ 2011 – 2016 Hoạt động kinh doanh bất động sản tăng 4,07% (mức tăng cao nhất kể từ năm 2011), đóng góp 0,21 điểm phần trăm vào mức tăng GDP của cả nước
- Chỉ số giá tiêu dùng CPI hiện ở mức trung bình 3,53 % với lạm phát cơ bản ổn định ở mức 1,41 %
- Với điều kiện thuận lợi từ lạm phát giảm, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong tháng 7 cắt giảm lãi suất tái chiết khấu và tái cấp vốn 25 điểm cơ bản tương ứng 4,25 và 6,25%
- Tăng trưởng tín dụng đạt mức 16,96%
(Nguồn: Tổng cục thống kê)
e, Các chính sách ảnh hưởng đến thị trường bất động sản năm 2017
*Chính sách của chính phủ, chính sách tài chính năm 2017 ảnh hưởng đến thị trường bất động sản:
- Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước: Hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ 150% đến 200% từ 1/1/2017
- QĐ số 1013/QĐ-TT ngày 6/6/2016 về lãi suất cho vay nhà ở xã hội của Ngân hàng Chính sách xã hội là 4,8%/năm
*Chính sách Tài chính:
- Gói hỗ trợ 30 000 tỷ đồng hết hiệu lực, các nhà đầu tư đang xây dựng dở dang phải vay ngân hàng theo lãi xuất thương mại (khoảng 6,9% trong năm đầu tiên, sau đó là khoảng 9-10%/năm) Với mức lãi này thì chủ đầu tư khống thể xây dựng nhà bán với giá của nhà ở xã hội
- Quốc hội thông qua Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu đã, đang và sẽ là một trong những nhân tố chủ lực thúc đẩy hoạt động mua bán- sáp nhập của các dự án trên thị trường nhà đất
2.2 Hệ thống các chỉ tiêu thống kê
Hệ thống chỉ tiêu thống kê là một tập hợp những chỉ tiêu có khả năng phản ánh được các mặt, các đặc trưng quan trọng, các mối liên hệ cơ bản giữa các mặt của tổng thể
Trang 9nghiên cứu, giữa tổng thể nghiên cứu với các hiện tượng có liên quan Nó có tác dụng lượng hóa các mặt cơ cấu và các mối liên hệ cơ bản của hiện tượng nghiên cứu
Hệ thống các chỉ tiêu về đầu tư bất động sản ở thành phố Hà Nội bao gồm các chỉ tiêu sau:
-Số lượng nhà ở tại Hà Nội năm 2017
-Diện tích nhà ở công vụ hiện có và sử dụng tại Hà Nội năm 2017
-Tổng số nhà ở hoàn thành trong năm 2017 ở Hà Nội
-Tổng diện tích nhà ở theo dự án hoàn thành trong năm 2017 ở Hà Nội
-Chỉ số giá giao dịch một số loại hình bất động sản ở Hà Nội năm 2017
-Số lượng các giao dịch diễn ra ở Hà Nội năm 2017
-Chỉ số giá bất động sản ở Hà Nội năm 2017
-Diện tích nhà ở bình quân đầu người tại Hà Nội năm 2017
-Tổng lượng vốn đầu tư vào bất động sản tại Hà Nội năm 2017
-Tỉ lệ đầu người trên mỗi mét vuông đất
3 Điều tra thống kê
3.1 Thiết kế phiếu điều tra
a, Nguyên tắc xây dựng phiếu điều tra
- Phiếu điều tra phải thiết kế gọn, câu hỏi rõ ràng tạo được sự gợi nhớ cho đối tượng điều tra Các nội dung thông tin cần thu thập phải đặt thành các câu hỏi đơn giản để cho
cả hai phía dễ nhập cuộc, tạo cơ hội để cho người thu thập thông tin và người cung cấp thông tin dễ hiểu vsf hiểu theo một nghĩa duy nhất, không nên hỏi các vấn đè trừu tượng, hoặc trả lời thế nào cũng được
- Hệ thống các tiêu thức được thiết kế trong mối liên hệ với nhau để các thông tin thu được hữu ích
- Các câu hỏi phải phục vụ thiết thực cho mục đích của cuộc điều tra
- Các câu hỏi vừa khai thác được thông tin cần thiết vừa có tính kiểm tra để đảm bảo tính khoa học và tính chính xác của các thông tin thu thập được
b, Các loại câu hỏi
Xét theo tính chất của thông tin thu thập chia làm hai loại câu hỏi:
- Câu hỏi định tính
- Câu hỏi định lượng
c, Xây dựng phiếu điều tra
Trang 10Áp dụng những nguyên tắc trên, để điều tra tình hình đầu tư bất động sản ở Hà Nội,
ta sẽ có phiếu điều tra như sau:
Phiếu 1:
PHIẾU ĐIỀU TRA TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
(Dành cho người dân Hà Nội)
Họ và tên: ……… Tuổi: ………
Địa chỉ: ……… SĐT: ………
A, Điều tra về tình hình và sự hiểu biết của người dân về bất động sản
1, Anh (chị) hiện đang sống ở đâu? ………
3, Anh (chị) đang sống cùng ai? ………
4, Gia đình có mấy người? ………
5, Thu nhập bình quân đầu người? ………
6, Anh (chị) có hiểu biết như thế nào về ngành đầu tư bất động sản?
B, Điều tra về nhu cầu đầu tư bất động sản
7, Nếu có điều kiện, anh (chị) có đầu tư vào bất động sản không?