Xác định giá đất ở đô thị bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thành phố nha trang, tỉnh khánh hòa

TÓM TẮT Đề tài “Xác định giá đất ở đô thị bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa”được thực hiện nhằm mục đích xác định các hệ số điều chỉnh g

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ BÁ LỢI

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ BẰNG PHƯƠNG PHÁP HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG, TỈNH KHÁNH HÒA

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KIỂM SOÁT

VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HUẾ - 2016

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ BÁ LỢI

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ BẰNG PHƯƠNG PHÁP HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG, TỈNH KHÁNH HÒA

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KIỂM SOÁT

VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS PHẠM HỮU TỴ

HUẾ - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, luận văn này là kết quả nghiên cứu của tác giả dưới sự hướng dẫn khoa học của giáo viên hướng dẫn

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này hoàn toàn trung thực, chính xác và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn này đều

đã được cảm ơn và mọi thông tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc

Thừa Thiên Huế, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

LÊ BÁ LỢI

LỜI CẢM ƠN

Luận văn là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu ở nhà trường, kết

hợp với kinh nghiệm thực tiễn trong quá trình công tác, sự nỗ lực cố gắng của

bản thân

Đạt được kết quả này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến quý thầy,

cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế; đã nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ cho tôi

trong suốt quá trình học tập Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất

đến thầy TS Phạm Hữu Tỵ - Trường Đại học Nông Lâm Huế là người trực tiếp

hướng dẫn khoa học; Thầy đã nhiệt tình, dày công giúp đỡ tôi trong suốt quá

trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn đến các lãnh đạo, các anh chị đồng nghiệp

UBND thành phố Nha Trang, UBND phường Lộc Thọ; Lãnh đạo Sở Tài nguyên và

Môi trường tỉnh Khánh Hòa; lãnh đạo và chuyên viên các phòng ban thuộc thành

phố Nha Trang đã giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi nghiên cứu và hoàn thành luận văn

này

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè, người thân luôn đứng bên

cạnh tôi động viên, khích lệ trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn

Mặc dù bản thân đã rất cố gắng nhưng luận văn không tránh khỏi những

khiếm khuyết, tôi mong nhận được sự góp ý chân thành của quý thầy, cô giáo,

đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn

Xin chân thành cảm ơn!

Thừa Thiên Huế, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

LÊ BÁ LỢI

TÓM TẮT

Đề tài “Xác định giá đất ở đô thị bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại

thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa”được thực hiện nhằm mục đích xác định các

hệ số điều chỉnh giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và xây dựng được cơ sở

dữ liệu giá đất cho một số tuyến đường trên địa bàn thành phố Nha Trang mà cụ thể điểm nghiên cứu đề tài lựa chọn là các tuyến đường ở phường Lộc Thọ, do là một trong những phường trung tâm của thành phố, các hoạt động chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở phường diễn ra khá sôi nổi Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa và phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn nghiên cứu

Kết quả nghiên cứu cho thấy hệ số các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở phường Lộc Thọ có 4 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: vị trí, hướng, quy mô, và hình thể thửa đất Vị trí là yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, trên cùng một loại đường phố nhưng ở các vị trí khác nhau thì giá đất khác nhau, giá đất ở vị trí VT2 chỉ bằng 58,5% ở vị trí

VT1; giá đất vị trí VT3 chỉ bằng 51,7% ở vị trí VT1, giá đất vị trí VT4 chỉ bằng 45,3%

so với vị trí VT1 và giá đất VT5 chỉ bằng 31,6% so với vị trí VT1 Yếu tố thứ hai ảnh hưởng đến giá đất là yếu tố quy mô, những thửa đất có quy mô không chuẩn thì giá chỉ bằng 86,3 – 96,4% so với thửa đất có quy mô chuẩn Yếu tố ảnh hưởng thứ ba trên khu vực này là hướng thửa đất, giá những thửa đất có hướng xấu chỉ bằng 91,7% so với thửa đất có hướng tốt Yếu tố hình thể cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên khu vực này, giá những thửa đất có hình thể xấu bằng 94% so với thửa đất có hình thể tốt Tại phường Lộc Thọ có 5 vùng giá trị: vùng 1 có giá trị cơ sở là 11,2 triệu đồng/m2; vùng

2 có giá trị cơ sở là 9,2 triệu đồng/m2; vùng 3 có giá trị cơ sở là 7,14 triệu đồng/m2; vùng 4 có giá trị cơ sở là 5,1 triệu đồng/m2, vùng 5 có giá trị cơ sở là 3,12 triệu đồng/m2.Từ kết quả điều tra xác định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường, đề tài đã tiến hành xây dựng các cơ sở dữ liệu thông tin thuộc tính đến từng thửa đất, kết hợp với việc ứng dụng phần mềm ArcGIS để liên kết dữ liệu không gian (bản đồ địa chính trên phần mềm Microstation) nhằm xây dựng các bản đồ đơn tính yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, bản đồ phân vùng giá trị và tổng hợp để xây dựng hệ thống thông tin giá đất ở tại phường Lộc Thọ trên tờ bản đồ số 11 Kết quả đã có được

bộ cơ sở dữ liệu về hệ thống giá đất của phường nghiên cứu Hệ thống thông tin giá đất ở cung cấp tất cả các thông tin liên quan của thửa đất như: số thửa, tờ bản đồ, tên chủ sử dụng, diện tích, loại đất, thông tin các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (vị trí, quy

mô, hình thể, hướng,…), giá đất Nhà nước và giá đất thị trường Từ cơ sở dữ liệu đã xây dựng này tiến hành khai thác và sử dụng cơ sở dữ liệu giá đất từ đó giúp mọi người nắm bắt được tình hình giá đất hiện nay trên địa bàn phường

Sau khi xây dựng được hệ thống thông tin giá đất, đã đề xuất các giải pháp nhằm phát triển hệ thống thông tin giá đất ở trên địa bàn phường nhằm hỗ trợ cung cấp thông tin về giá đất cho các cá nhân, tổ chức sử dụng đất và các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai Việc ứng dụng phần mềm ArcGIS cho quá trình xây dựng, khai thác, tìm kiếm thông tin đất đai như thông tin pháp lý, đặc điểm, giá đất là rất thuận lợi, nó

có thể đáp ứng được nhu cầu của cơ quan quản lý cũng như các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN Error! Bookmark not defined LỜI CẢM ƠN Error! Bookmark not defined MỤC LỤC Error! Bookmark not defined DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Error! Bookmark not defined DANH MỤC CÁC BẢNG Error! Bookmark not defined DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ Error! Bookmark not defined

MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Error! Bookmark not defined

2 MỤC TIÊU VÀ YÊU CẦU NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined 2.1 Mục tiêu chung Error! Bookmark not defined 2.2 Mục tiêu cụ thể Error! Bookmark not defined 2.3 Yêu cầu nghiên cứu Error! Bookmark not defined 3.Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN Error! Bookmark not defined 3.1 Ý nghĩa khoa học Error! Bookmark not defined 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨUError! Bookmark not defined

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨUError! Bookmark not defined

1.1.1 Tổng quan về giá đất Error! Bookmark not defined 1.1.1.1 Khái niệm về đất đai Error! Bookmark not defined 1.1.1.2 Giá đất và những đặc trưng của giá đất Error! Bookmark not defined 1.1.1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Error! Bookmark not defined 1.1.1.4 Phân loại giá đất Error! Bookmark not defined

1.1.1.5 Định giá đất và vai trò của nó trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội

Error! Bookmark not defined

1.1.2 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt Nam Error! Bookmark not defined

1.1.2.1 Các phương pháp định giá đất trên thế giới Error! Bookmark not defined

1.1.2.2 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam Error! Bookmark not defined

1.1.3 Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý Error! Bookmark not defined 1.1.3.1 Hệ thống thông tin địa lý Error! Bookmark not defined 1.1.3.2 Cơ sở dữ liệu của GIS Error! Bookmark not defined 1.1.4 Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất Error! Bookmark not defined

1.1.4.1 Cơ sở lựa chọn phần mềm ArcGIS Error! Bookmark not defined 1.1.4.2 Giới thiệu phần mềm ArcGIS Error! Bookmark not defined 1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨUError! Bookmark not defined

1.2.1 Định giá đất ở các nước Đông Nam Á Error! Bookmark not defined 1.2.1.1 Thái Lan Error! Bookmark not defined 1.2.1.2 Malaysia Error! Bookmark not defined 1.2.1.3 Singapore Error! Bookmark not defined 1.2.2 Định giá đất của Đức Error! Bookmark not defined 1.2.3 Định giá đất ở Việt Nam Error! Bookmark not defined 1.2.4 Các công trình nghiên cứu có liên quan đến định giá đất Error! Bookmark not defined

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu Error! Bookmark not defined 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu Error! Bookmark not defined

2.2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨUError! Bookmark not defined

2.2.1 Nội dung nghiên cứu Error! Bookmark not defined 2.2.2 Phương pháp nghiên cứu Error! Bookmark not defined 2.2.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp Error! Bookmark not defined

2.2.2.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp Error! Bookmark not defined

2.2.2.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu Error! Bookmark not defined

2.2.2.4 Phương pháp ứng dụng công nghệ tin học, công nghệ GIS Error! Bookmark not defined

2.2.2.5 Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬNError! Bookmark not defined

3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA PHƯỜNG LỘC THỌ

Error! Bookmark not defined 3.1.1 Điều kiện tự nhiên của phường Lộc Thọ Error! Bookmark not defined 3.1.1.1 Vị trí địa lý Error! Bookmark not defined 3.1.1.2 Địa hình, địa mạo Error! Bookmark not defined 3.1.1.3 Khí hậu Error! Bookmark not defined 3.1.1.4 Thuỷ văn Error! Bookmark not defined 3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên Error! Bookmark not defined 3.1.1.6 Thực trạng môi trường Error! Bookmark not defined 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội Error! Bookmark not defined 3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế Error! Bookmark not defined

3.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành Error! Bookmark not defined 3.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập Error! Bookmark not defined

3.1.2.4 Thực trạng phát triển đô thị Error! Bookmark not defined 3.1.2.5 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng Error! Bookmark not defined 3.1.2.6 An ninh, quốc phòng Error! Bookmark not defined

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của phường Lộc Thọ

Error! Bookmark not defined 3.1.4 Tình hình quản lý đất đai tại phường Lộc ThọError! Bookmark not defined

3.1.4.1 Thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

Error! Bookmark not defined

3.1.4.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,

lập bản đồ hành chính Error! Bookmark not defined

3.1.4.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ

hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất Error! Bookmark not defined

3.1.4.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Error! Bookmark not defined

3.1.4.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Error! Bookmark not defined

3.1.4.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.1.4.7 Thống kê, kiểm kê đất đai Error! Bookmark not defined

3.1.4.8 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất Error! Bookmark not defined

3.1.4.9 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai

và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai Error! Bookmark not defined

3.1.4.10 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi

phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai Error! Bookmark not defined 3.1.5 Tình hình sử dụng đất Error! Bookmark not defined

3.2 KẾT QUẢ ĐIỀU TRA, NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

PHƯỜNG LỘC THỌ, THÀNH PHỐ NHA TRANG Error! Bookmark not defined

3.2.1 Công tác định giá đất tại thành phố Nha TrangError! Bookmark not defined

3.2.2 Các văn bản quyết định ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn

Error! Bookmark not defined.

3.2.3 Xác định giá đất bằng hệ số điều chỉnh giá đất………56 3.2.4 Xác định giá đất bằng phương pháp so sánh dữ liệu thị trường tại phường

Lộc Thọ Error! Bookmark not defined 3.2.4.1 Thu thập, tập hợp và xử lý số liệu thị trường Error! Bookmark not defined

3.2.4.2 Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển thông tin Error! Bookmark not defined

3.2.4.3 Khoanh vùng giá trị và xác định giá trị cơ sở cho mỗi vùng trên địa bàn

Error! Bookmark not defined 3.2.4.4 Xây dựng mô hình giá đất ở theo thị trường Error! Bookmark not defined

3.3 ỨNG DỤNG PHẦN MỀM ARCGIS ĐỂ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU

HỆ THỐNG THÔNG TIN GIÁ ĐẤT Error! Bookmark not defined

3.3.1 Ứng dụng ArcGIS xây dựng hệ thống thông tin giá đất phường Lộc Thọ

Error! Bookmark not defined

3.3.1.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu các thông tin chung của từng thửa đất trên nền của

bản đồ địa chính Error! Bookmark not defined 3.3.1.2 Sắp xếp các yếu tố ảnh hưởng theo thứ bậc Error! Bookmark not defined

3.3.1.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu thể hiện mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến

giá đất Error! Bookmark not defined 3.3.2 Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ cho thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined

3.3.2.1 Hệ thống thông tin giá đất Error! Bookmark not defined 3.3.2.2.Truy vấn, tìm kiếm thông tin giá đất Error! Bookmark not defined 3.3.2.3 Liên kết ảnh với cơ sở dữ liệu Error! Bookmark not defined 3.3.2.4 Ứng dụng trong công tác quản lý thông tin tài chính về bất động sản Error! Bookmark not defined

3.3.3 Đánh giá khả năng ứng dụng phần mềm ArcGIS trong xây dựng, quản lý

cơ sở dữ liệu thông tin giá đất Error! Bookmark not defined 3.3.3.1 Ưu điểm Error! Bookmark not defined 3.3.3.2 Nhược điểm Error! Bookmark not defined

3.4 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG THÔNG TIN

GIÁ ĐẤT Ở Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined

1 KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined

2 KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 Mô hình định giá đất Error! Bookmark not defined Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất phường Lộc Thọ năm 2015Error! Bookmark not defined

Bảng 3.2 Các văn bản quyết định đến việc ban hành giá đất trên địa bàn Error! Bookmark not defined

Bảng 3.3 Mô hình định giá đất phường Lộc Thọ Error! Bookmark not defined Bảng 3.4 Các trường thuộc tính của các lớp thửa đấtError! Bookmark not defined

DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 1.1 Mô hình công nghệ GIS Error! Bookmark not defined Hình 1.2 Các thành phần của GIS Error! Bookmark not defined Hình 1.3 Các thành phần của ArcGIS Error! Bookmark not defined Hình 1.4 Tổ chức thông tin bản đồ trong ArcGIS Error! Bookmark not defined

Hình 1.5 Các loại đối tượng trong Shape file Error! Bookmark not defined Hình 1.6 Cấu trúc của Geodatabase Error! Bookmark not defined Hình 3.1 Hệ số chuyển đổi giá đất phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang Error! Bookmark not defined

Hình 3.2 Hệ số vị trí phường Lộc Thọ, thành phố Nha TrangError! Bookmark not defined

Hình 3.3 Hệ số quy mô phường Lộc Thọ, thành phố Nha TrangError! Bookmark not defined

Hình 3.4 Hệ số hình thể phường Lộc Thọ, thành phố Nha TrangError! Bookmark not defined

Hình 3.5 Hệ số hướng phường Lộc Thọ, thành phố Nha TrangError! Bookmark not defined

Hình 3.6 Bản đồ phân vùng giá trị phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang

Error! Bookmark not defined Hình 3.7 So sánh giá đất thị trường với giá quy định của phường Lộc Thọ Error! Bookmark not defined

Hình 3.8 Tỷ lệ số lượng vị trí các thửa đất Error! Bookmark not defined Hình 3.9 Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở Error! Bookmark not defined

Hình 3.10 Tỷ lệ số lượng hình thể các thửa đất Error! Bookmark not defined

Hình 3.11 Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể đến giá đất ở Error! Bookmark not defined

Hình 3.12 Tỷ lệ số lượng quy mô các thửa đất Error! Bookmark not defined Hình 3.13 Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy mô đến giá đất ở Error! Bookmark not defined

Hình 3.14 Tỷ lệ số lượng hướng các thửa đất Error! Bookmark not defined Hình 3.15 Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố hướng đến giá đất ở Error! Bookmark not defined

Hình 3.16 Sơ đồ hệ thống thông tin giá đất của thửa đất số 184, tờ bản đồ 11

Error! Bookmark not defined

Hình 3.17 Kết quả tìm kiếm thông tin giá đất của thửa đất số 95, tờ bản đồ số

11 Error! Bookmark not defined Hình 3.18 Hộp thoại Layer properties để thực hiện chức năng liên kết ảnh Error! Bookmark not defined

Hình 3.19 Kết quả liên kết hình ảnh với thửa đất 213 đường Quang Trung

Error! Bookmark not defined Hình 3.20 Hộp thoại Field Calculator để thực hiện chức năng tính toán Error! Bookmark not defined

Hình 3.21 Kết quả tiền sử dụng đất được tự động cập nhật sau khi thực hiện

lệnh tính toán tiền sử dụng đất ở phường Lộc Thọ Error! Bookmark not defined

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đối với bất kỳ quốc gia nào thì đất đai là tài sản vô cùng quý giá, là nguồn tư liệu chính của sản xuất đầu vào do đó đất đai là vấn đề được quan tâm hàng đầu Ở nước ta cũng vậy, Luật đất đai cũng ghi rõ “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là

tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở văn hóa, an ninh quốc phòng” Do

đó công tác quản lý đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về các vấn đề xã hội, việc sử dụng và quản lý đất đai ở nước ta đã được đưa vào hiến pháp và nhiều Nghị quyết của Đảng để đảm bảo đất đai được sử dụng một cách khoa học và hiệu quả nhất

Thị trường BĐS có tầm quan trọng trong nền kinh tế, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa, nó

là một mắt xích quan trọng trong hệ thống các thị trường ở Việt Nam, đặc biệt trong những năm gần đây khi mà nhà ở tăng cao tập trung ở các thành phố lớn, nó ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường và đời sống của người dân do đó nhu cầu thông tin về đất đai, đặc biệt là giá đất luôn được người dân quan tâm, trong khi đó thông tin về BĐS luôn luôn thiếu và thiếu tin cậy, nhưng nó vẫn là một thị trường sôi động và hấp dẫn, mới đây ngày 21/12/2014 Uỷ ban nhân dân tỉnh Khánh Hoà mới công bố chính thức khung giá đất mới Theo luật định thì giá đất công bố phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Để thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh thì yêu cầu thông tin phải rõ ràng, đầy đủ và người quản lý phải nắm chắc được toàn

bộ quỹ đất trong phạm vi của mình, bản đồ hệ thống vùng giá trị đất đai sẽ đáp ứng được yêu cầu đó, dựa vào bản đồ này người ta có thể thống kê được tổng giá trị quỹ đất trong từng khu vực hay trên toàn lãnh thổ Qua đó người quản lý có cái nhìn tổng quát, nắm được tình hình chung của quỹ đất từ đó lựa chọn những chính sách đúng đắn nhằm quản lý đất đai một cách hiệu quả Đồng thời bản đồ vùng giá trị đất đai còn giúp những người tham gia thị trường BĐS nắm được những thông tin phục vụ mục đích của mình

Định giá đất đô thị là một bộ phận của công tác định giá đất, hiện nay công tác này đã phát huy được hiệu quả trong quản lý đất đai và trong quản lý giá đất, tạo đà cho sự phát triển và quản lý thị trường (BĐS) Nhưng cũng nhận thấy rằng vấn đề định giá đất đô thị còn nhiều bất cập, giá đất hiện nay còn thiếu chính xác, chênh lệch quá

xa so với giá thị trường, điều đó đã gây khó khăn, hạn chế cho công tác quản lý đất đai

và thị trường BĐS Vấn đề đó đòi hỏi phải đi sâu vào bản chất sự việc, phân tích thấu

đáo vấn đề để từ đó đưa ra được hệ số điều chỉnh giá đất nhằm xác định giá đất cụ thể

ở đô thị

Hiện nay cùng với sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông tin thì sự hỗ trợ của nó gần như trong tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội và đời sống con người, công nghệ thông tin đối với quản lý Nhà nước về đất đai cũng vậy Trong đó công nghệ GIS với khả năng quản lý và thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai và khả năng liên kết với các hệ thống thông tin có liên quan vừa giúp người quản lý, người sử dụng có thể tra cứu các thông tin cần thiết về tổng giá trị đất đai, giá đất và các yếu tố khác một cách tiện lợi, tin cậy và đầy đủ, giúp cán bộ địa chính dễ dàng cập nhật chỉnh lý bản đồ hàng năm góp phần xây dựng hệ thông thông tin về BĐS trở thành một hệ thống thông tin hiện đại và thống nhất

Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên tôi đã chọn đề tài “Xác định giá đất

ở đô thị bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa”

2 MỤC TIÊU VÀ YÊU CẦU NGHIÊN CỨU

- Xác định được giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu cho từng vị trí thửa đất

- Lập được bản đồ vùng giá trị đất ở theo hệ số điều chỉnh

2.3 Yêu cầu nghiên cứu

- Các số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài cần đảm bảo chính xác, đầy đủ

- Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường

- Biết sử dụng các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong quá trình thực hiện đề tài

3.Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.1 Tổng quan về giá đất

1.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa ) [10]

Đất đai là một loài tài nguyên tự nhiên, một loài tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước mặt ngầm, thổ nhưỡng, động vật và thực vật Với nghĩa chung nhất,

đó là lớp mặt của trái đất, bao gồm bãi chăn nuôi, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện về khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản của một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn [13]

1.1.1.2 Giá đất và những đặc trưng của giá đất

a Khái niệm về giá đất

Những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Giá đất cũng như giá các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh

Giá đất dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị mà thể hiện ra bên ngoài là giá cả, định giá đất là xác định giá cả được người bán và người mua chấp nhận tại một thời điểm xác định Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định Nên thường định giá theo thời gian và giá cũng có giá trị theo thời gian

Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai – thị trường – sự quản lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai,

để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan

hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật

Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất [12]

b Đặc trưng về giá đất

- Giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành giá cả được hình thành dưới

sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau

- Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất vì không phải là sản phẩm lao động của con người mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả vốn đầu tư

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu hướng tăng chủ yếu

là do hai nguyên nhân đó là: do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ mà sự phát triển kinh tế - xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng cho nên giá đất ngày càng tăng lên Đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt do tính cố định về vị trí như trong cùng một khu vực, một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau [12]

1.1.1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

a Nhân tố nhân khẩu

Mật độ nhân khẩu, tổ chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình có ảnh hưởng đến giá đất

- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên

- Tố chất nhân khẩu: là nói đến trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định

môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu nên thúc đẩy giá đất tăng lên

- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình (do kết cấu gia đình ngày càng nhỏ) sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng từ

đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên [12]

- An ninh xã hội: Khu nhà ở hay khu thương mại dịch vụ trật tự xã hội tốt thì người dân cảm thấy an toàn Vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu do người đầu cơ tranh mua đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

- Tiến trình đô thị hóa: Nhân tố này ảnh hưởng đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ

và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác [12]

c Nhân tố quốc tế

- Tình hình kinh tế thế giới: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, khi một nước bùng phát nguy cơ kinh tế thì giá đất ở nước đó hạ thấp nhanh chóng và ngược lại

- Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia tốt đẹp, môi trường ngoại giao cởi mở thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại [12]

d Nhân tố kinh tế

- Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu

về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Trường hợp tỷ lệ

dự trữ cao thì có lợi ích cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau

- Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

- Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Thu nhập của dân cư tăng thì sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới , biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng

- Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá có ảnh hưởng đến giá nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao

- Mức lãi suất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản tiền lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Vì vậy việc biến động mức lãi suất cũng ảnh hưởng đến giá đất [12]

e Nhân tố khu vực

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là về vị trí kinh tế, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân,

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất Cơ sở hạ tầng thỏa mãn và đồng bộ thì giá đất cao hoặc ngược lại

- Chất lượng môi trường: Bao gồm môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực; môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thể, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn Chất lượng môi trường có ảnh hưởng đến giá đất

- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất [12]

1.1.1.4 Phân loại giá đất

Nhà nước quy định giá các loại đất để:

- Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất (tính thuế thu nhập);

- Thu tiền khi giao đất, cho thuê đất;

- Tính giá trị tài sản khi giao đất;

- Bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

Đặc điểm giá chuẩn: Không sát với giá thị trường, nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp

* Giá thị trường

Luôn luôn biến động có thể cao hay thấp phụ thuộc vào điều kiện mua bán, được mọi người chấp nhận và qua điều tra xác định được giá thị trường

Giá thị trường được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:

- Do tự nguyện giữa người bán và người mua thỏa thuận nhất trí

- Phụ thuộc vào mục đích của mua bán đất

- Nhu cầu đất đai của người mua và thị trường

- Tác động của môi trường sống và xã hội

- Một số yếu tố về mục đích sử dụng đặc biệt

* Giá chứng khoán

Đất đai và các tài sản thuộc đất đai có thể trở thành tài sản trong thị trường chứng khoán và như vậy có thể mua phiếu chứng khoán tạo ra giá chứng khoán

* Giá bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm

Thường giá bảo hiểm được xác định do các tổn thất về vật lý (động đất)

* Giá thế chấp

Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp

* Giá cho thuê

Giá cho thuê đất đai là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trong suốt thời gian thuê đất Chính là một phần lợi nhuận do sử dụng đất mang lại mà người thuê trả cho chủ đất

Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu [12]

1.1.1.5 Định giá đất và vai trò của nó trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội

a Khái niệm về định giá đất

Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thỏa thuận giữa người quản lý và người sử dụng Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê và nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng

và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh

từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa xã hội chủ nghĩa [16]

Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa

vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau [17]

Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố

về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội Như trên đã nêu, định giá chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác Với các đặc điểm nêu trên, bước đầu tạm đưa ra khái niệm về định giá đất sau đây: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định [17]

b Vai trò của định giá đất

Định giá bao giờ cũng gắn với một tài sản cụ thể và tại một thời điểm xác định Không thể định giá một vật không được xác định trong không gian, cũng như không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm của thời gian Một tài sản xác định trên thị trường tại một thời điểm xác định là điều kiện cần và đủ để người định giá tiến hành công việc định giá Tuy mọi cuộc định giá tài sản đều có chung một mục tiêu,

đó là xác định giá của tài sản có trên thị trường, nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn trước khi tiến hành định giá đó là giá tài sản cần được xác định là loại giá trị nào (giá trị thị trường, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm hay giá trị tiềm năng) và nhằm phục

vụ cho mục đích gì (để Nhà nước làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền

sử dụng đất, lệ phí trước bạ, hoặc để tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất hay làm cơ sở cho người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng đất, thế chấp, cho thê, thừa kế quyền sử dụng đất )

Như vậy, định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác:

1 Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất

2 Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, thế chấp, cầm cố

3 Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi

4 Cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất

Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất [17]

* Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá

- Theo thời hạn sử dụng đất

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau [15]

1.1.2 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt Nam

1.1.2.1 Các phương pháp định giá đất trên thế giới

Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chính sách về đất đai

do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tùy thuộc vào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia

* Phương pháp định giá đất ở Đài Loan

Giá đất do Ủy ban định giá thuộc chính quyền địa phương xác định trên cơ sở

dữ liệu về giá thị trường và giá niêm yết năm gần nhất của thửa đất, Ủy ban định giá thông báo công khai kết quả định giá của từng thửa đất Cơ quan địa chính lên danh sách giá trị của đất và chủ đất, theo giá chính thức gởi cho cơ quan thuế để thu thuế giá trị đất

Thuế = Giá đất * Mức thuế

* Phương pháp định giá đất ở Thái Lan

Ở Thái Lan, việc xác định giá đất dựa vào các phương pháp xác định giá đất sau đây:

- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đã được bán trên thị trường của các BĐS có các điểm tương đối gần giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực của BĐS đó

- Phương pháp thặng dư: được áp dụng để tính toán giá trị BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng của chúng trong tương lai, dựa vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền duyệt Đây là phương pháp dựa trên cơ

sở tính toán tìm thặng dư giá trị để trả cho đất từ kết quả giá cả ước tính trong giao dịch bình thường của BĐS sau khi khấu trừ giá trị của công trình xây dựng

- Phương pháp lợi nhuận: được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như cửa hàng, siêu thị… và những tài sản mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản đó Nhưng đồng thời phương pháp này chỉ áp dụng để xác định cho những BĐS mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận cao

- Phương pháp chi phối: chủ yếu chỉ áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc nếu có cũng rất ít xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường như trường học, bệnh viện… Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

- Phương pháp phân tích thu nhập: là ước tính thu nhập bởi BĐS đã được hoàn thiện rồi tính giá trị nhà và thu nhập do nhà đóng góp Từ đó tính được thu nhập còn

lại là của đất, đem vốn hóa thu nhập sẽ có giá trị đất Do đó phải phân tích thật kỹ nếu không sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi sử dụng phương pháp này

* Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển

Hoạt động định giá đất ở Thụy Điển diễn ra từ những năm 1988 và theo chu kỳ

6 năm một lần và được tiến hành như sau:

- Phân loại nhà và đất

- Cách tính giá trị khi định giá

Những căn cứ khi định giá:

+ Các đơn vị tính thuế

+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường

Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở

Trong trường hợp không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trường sẽ định giá theo phương pháp thu nhập và dựa trên những yếu tố khác nhau như lợi tức thu được trong điều kiện bình thường Nếu phương pháp thu nhập không đủ để xem xét, giá thị trường sẽ được tính theo phương pháp giá thành Giá xây dựng sẽ được tính theo 2

cách: giá thành nhà mới năm xây dựng hay giá thành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá

* Phương pháp định giá đất ở Nhật Bản

Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và lương thực thế giới (FAO) phối hợp với Ủy ban kế hoạch Nhà nước tại Hà Nội (1/1993) trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252, Giáo sư Nhật Bản đã giới thiệu công thức tính giá đất cho thuê như sau:

Yt Giá đất =

(1+ i)tTrong đó:

- Thu nhập không thuế : Yt = Rt * Qt – Ct R: Giá cả sản phẩm

Y: Thu nhập trên một hécta trong năm C: Chi phí quản lý bỏ ra trong năm t: Thời gian

i: Tỷ suất lợi tức ngân hàng

- Đối với thu nhập có thuế Yt = Rt * Qt – Ct – T (T: thuế thu nhập)

1.1.2.2 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam

a Căn cứ xác định giá đất đô thị ở Việt Nam

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003

- Nghị định 188/2004/NNĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loạt đất

- Quyết định số 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Hội Đồng Bộ Trưởng(nay là phủ) Chính về phân loại đô thị và phân cấp quản lý đô thị

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

Theo hướng dẫn của thông tư số 145, các địa phương xây dựng bảng giá đất theo bốn phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và thặng

dư, cụ thể:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

Các bước tiến hành:

Bước 1: Khảo sát và thu nhập thông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, quy mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích

sử dụng đất

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,

khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân

của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt

về giá ở bước 3

- Phương pháp thu nhập:

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hằng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gởi Việt Nam đồng kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gởi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Các bước tiến hành:

Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS

(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các BĐS đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…)

Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất

(bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên

Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất Giá trị hiện tại của các = Giá trị xây dựng mới - Phần giá trị

tài sản trên đất tại thời điểm định giá hao mòn

Bước 4: Tính giá trị các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở bước 1

Giá trị của = Giá chuyển nhượng - Giá trị hiện tại của

thửa đất bất động sản các tài sản trên đất

Đơn giá của = thửa đất Diện tích thửa đất

Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

- Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS

Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa

vào căn cứ sau:

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất

c Định giá đất đô thị bằng phương pháp định giá theo phân loại đường và vị trí

- Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị theo quyết định

132/HĐBT ngày 05/05/1990 của hội đồng bộ trưởng về việc phân loại đô thị và phân cấp quản lý đô thị

- Bước 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị trên thị trường tại thời điểm định

giá

- Bước 3: Xây dựng các tiêu chuẩn phân loại đường và vị trí đất đô thị

- Bước 4: Lập bản đồ đánh giá tổng hợp giá trị đất đai và xác định biểu giá đất

đô thị

Giá đất của lô đất trong từng vùng tương ứng và vị trí xác định theo công thức:

Gij = Gk * K

Gij : Giá đất tương ứng với loại đường i, vị trí j của đô thị

K : Hệ số điều chỉnh tương ứng với tuyến đường và vị trí

Gk : Khung giá đất do chính phủ quy định

d Định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường

Trên cơ sở yêu cầu của đề tài, tiến hành chọn phương pháp định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường (Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy Điển) [9]

Các bước tiến hành như sau:

Bước 1: Thu thập số liệu thị trường

Tùy theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của các thông tin

sẽ rất khác nhau Vì vậy ngay từ đầu cần phải xác định phương pháp điều tra thu thập thông tin phù hợp Thông thường khi điều tra số liệu thị trường, người ta sử dụng phương pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm định dữ liệu chặt chẽ

Thu thập số liệu thị trường thông qua mẫu phiếu điều tra có sẵn

Các thông tin cần thu thập gồm:

- Địa chỉ: tên chủ sử dụng đất, số thửa, số tờ bản đồ, số nhà, tên đường, phố…Cấn xác định rõ thửa đất ở mặt tiền, đường chính hay trong hẻm, nếu ở trong hẻm thì phải xem nó ở chiều sâu bao nhiêu, chiều rộng của hẻm và kết cấu mặt đường

- Diện tích, hình thể thửa đất ( hình dạng cụ thể )

- Hiện trạng sử dụng bất động sản: ở, cho thuê, thế chấp, làm văn phòng hay là sản xuất kinh doanh…

- Giá chuyển nhượng bất động sản: giá được quan tâm là giá thị trường Việc điều tra giá thị trường thường gặp rất nhiều khó khăn do đó có thể điều tra trực tiếp bên mua bên bán, gián tiếp thông qua hàng xóm hoặc các tổ chức môi giới…

- Điều kiện pháp lý: bất động sản có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợp với quy hoạch không

- Tình trạng cơ sở hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (điện, nước, giao thông, môi trường, vị trí của nó so với trường học, chợ, bệnh viện…)

Tập hợp và xử lý thông tin

Loại bỏ những thông tin không chính xác và có độ tin cậy thấp trên cơ sở 2 nguồn thông tin là điều tra trực tiếp và lấy từ các cơ quan chức năng

Các số liệu về diện tích, năm xây dựng, năm bán bất động sản nên lấy tại các hồ

sơ chuyển nhượng, tại phường, phòng địa chính quận, huyện, phòng công chứng, phòng thuế trước bạ

Các thông tin về giá cả thực tế, hướng nhà, cấp nhà, kết cấu hạ tầng, quy hoạch, môi trường…Nên lấy thông qua điều tra thực tế

Hoàn chỉnh các số liệu điều tra: sau khi thu thập đầy đủ các thông tin thì việc tiếp theo là biểu thị các mẫu điều tra lên bản đồ gồm số thứ tự mẫu với màu sắc thể hiện năm chuyển nhượng

Bước 2: Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển các thông tin

Số liệu thị trường bất động sản rất phong phú, có thể khai thác từ rất nhiều nguồn khác nhau vì vậy rất phức tạp Để kết quả phân tích phản ánh khách quan, đầy đủ, đúng tình hình và xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong vùng, nội dung phân tích số liệu cần thực hiện các bước sau:

- Quy đổi giá thị trường của các bất động sản về cùng một thời điểm

Các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường thu thập được thường không phát sinh cùng một năm do đó phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tất cả các bất

động sản đã thu thập được về cùng một thời điểm của năm phân tích

Để thực hiện được việc này ta phải chọn những cặp bất động sản tương tự nhau, tức là những bất động sản mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó tương tự hoặc gần tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về năm chuyển nhượng là khác nhau

- Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm

Giá đất = Giá bất động sản – (đơn giá xây dựng chuẩn * diện tích đất xây dựng *

tỉ lệ % giá trị còn lại của ngôi nhà)

Giá đất/m2 = Giá đất

Diện tích

Hệ số K (n-1)-n =

Giá đất / m2 năm n Giá đất / m2

năm n - 1

Hệ số K (n-2)-n = Giá đất / m2 năm n

Giá đất / m2 năm n – 2 Trong đó n là năm phân tích giá bất động sản

- Lập bảng giá chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường

Chọn cặp mẫu so sánh: chọn bất động sản là đất trống và bất động sản có nhà từ

đó tìm ra giá trị của nhà

- Tính toán giá xây dựng của thị trường:

Nếu bất động sản là đất trống và bất động sản có nhà có các yếu tố tương tự nhau,

ta có công thức: giá trị xây dựng nhà theo thị trường = giá bất động sản có nhà – giá bất động sản không có nhà

Trong trường hợp diện tích của bất động sản là đất trống và bất động sản có nhà khác nhau còn các yếu tố khác là giống nhau, chúng ta phải tính giá/m² đất từ bất động sản không có nhà và tính toán được giá xây dựng nhà theo thị trường bằng công thức: Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = bất động sản có nhà – (giá/m² đất trống * tổng diện tích bất động sản có nhà)

- Tính đơn giá nhà thị trường:

Đơn giá 1m2 XD nhà thị trường = Giá XD nhà theo thị trường

- Tính hệ số K thị trường trung bình:

Ktb =

K1 + K2 + + Kn

n Trong đó: K1 : hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 1

K2 : hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ 2

Kn : hệ số tính được từ cặp dữ liệu thứ n

n : số cặp dữ liệu

- Xây dựng bản chi phí nhà theo thị trường:

Bảng giá nhà theo thị trường = Kthị trường * đơn giá 1m² xây dựng nhà theo quy

định của nhà nước

● Phân tích chọn mẫu và phương pháp tính các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Về nguyên tắc, những cặp mẫu được chọn phải tương đối giống nhau về tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản trừ yếu tố dùng để so sánh

- Yếu tố vị trí:

Vị trí mặt tiền và hẻm kiệt: được xếp loại phụ thuộc vào vị trí của bất động sản ở trên mặt tiền đường chính (MT hay H1) hoặc ở hẻm ( H2, H3, H4…) vị trí bất động sản trong hẻm được chia theo chiều dài, chiều rộng của hẻm

- Yếu tố quy mô:

Quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy mô diện tích không chuẩn

Chọn các bất động sản có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu tố

về quy mô diện tích

Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong cùng một nhóm có giá trị đất tính theo 1m² đã chuyển nhượng trên thực tế gần tương tự nhau

Nhóm có số cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm quy mô diện tích chuẩn

Trên cơ sở quy mô diện tích chuẩn, tính các hệ số của các loại quy mô diện tích khác trong vùng theo công thức:

tố hướng nhà cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Việc chọn hướng cũng phải

có khoa học, những hướng tránh được hướng Tây là những hướng tốt, không phải chịu đựng ánh nắng khắc nghiệt vào buổi chiều và có nhiều tia tử ngoại không tốt cho sức khỏe, những hướng thuộc về hướng Đông sẽ nhận ánh nắng vào buổi sáng chứa nhiều tia hồng ngoại rất tốt cho sức khỏe Như vậy:

Hướng tốt: Đông – Đông Nam, Đông – Đông Bắc, Nam

Hướng xấu: Tây, Tây Nam, Tây Bắc, Bắc

Khướng = Giá đất/m2

thửa đất có hướng không tốt Giá đất/m2

thửa đất có hướng tốt Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường của bất động sản như trên, tùy theo đặc điểm của mỗi loại BĐS mà có thể còn có các yếu tố ảnh hưởng khác nhưng

về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tự như cách tính các hệ số ảnh hưởng như trên

- Tính giá đất chuẩn trên thị trường

Giá đất cơ sở là giá bán của các thửa đất trên thị trường và các yếu tố đưa ra so sánh trên thị trường phải chuẩn và phân bố đều trên các tuyến đường

Giá đất/m2

=

Giá đất x Ki Tổng diện tích đất

Ki : hệ số các yếu tố ảnh hưởng

Giá đất = giá bất động sản – giá nhà thị trường

Giá nhà thị trường = Đơn giá 1m² xây dựng nhà theo thị trường * diện tích xây dựng

Giá đất chuẩn/ m2 = Giá đất chuẩn của thửa đất

Tổng diện tích đất

Bước 3: Khoanh vùng giá trị

● Nguyên tắc khoanh vùng: vùng giá trị được khoanh trên cơ sở 4 nhóm nguyên

tố sau:

- Nhóm các yếu tố tự nhiên: dựa vào các trục đường giao thông chính, đường phân

thủy và đường hợp thủy Dựa vào các đặc điểm về độ cao thấp và các đặc tính tự nhiên khác nếu có, ranh giới không được cắt ngang qua bất động sản

- Nhóm các yếu tố về kinh tế: căn cứ vào dữ liệu điều tra giá bất động sản, bảng

giá đất quy định của UBND thành phố ban hành kèm theo khung giá đất quy định của Chính phủ, mức độ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong vùng, mức độ thu nhập của người dân trong vùng, giá cho thuê bất động sản

- Nhóm các yếu tố về pháp lý: dựa vào quy hoạch sử dụng đất, giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng nhà, các yếu tố khác thuộc về pháp lý

- Nhóm các yếu tố về xã hội: an ninh, trật tự công cộng, môi trường, tâm lý, tập

quán của người sử dụng đất

● Bản đồ dùng để khoanh vùng giá trị

Dùng bản đồ địa chính để làm bản đồ nền khoanh vùng giá trị bất động sản Việc thể hiện ranh giới vùng giá trị trên bản đồ địa chính phải dựa vào số nhà hoặc số thửa đất Những bất động sản không nằm trên vị trí mặt tiền đường phố hoặc đường nội bộ trong vùng được thể hiện theo nguyên tắc số nhà mang tên đường nào thì theo vùng giá trị của vùng đó, còn trường hợp một bất động sản có 2 đến 3 mặt đường thì căn cứ giá thị trường của bất động sản đó để khoanh vùng cho thích hợp

● Phương pháp khoanh vùng giá trị

Thẩm định các yếu tố trước khi khoanh vùng giá trị

Đánh giá những biến động về giá của những bất động sản trong vùng đặc biệt là những bất động sản có vị trí dọc trên tuyến đường lớn nhằm kiểm tra, loại bỏ những bất động sản có giá trị quá chênh lệch so với giá trị phổ biến của các bất động sản khác trong vùng

Chọn những mẫu đủ tiêu chuẩn để xác định giá chuẩn làm cơ sở để khoanh vùng giá trị trên bản đồ Những mẫu được xem là mẫu chuẩn là những mẫu có vị trí, quy mô diện tích, hình thể…được đánh giá là tối ưu trong vùng được điều tra

Khoanh vùng giá trị sơ bộ trên bản đồ

Khoanh vùng giá trị chính thức

Xem xét kết quả khoanh vùng sơ bộ, kết quả tính giá trị trung bình của những

mảnh đất phân bố trên tất cả tuyến đường để khoanh vùng chính thức

Bước 4: Xây dựng mô hình định giá đất

Yêu cầu là phải tìm được giá chuẩn cho từng vùng, giá chuẩn của mỗi vùng là giá của bất động sản có các yếu tố được xem là chuẩn nhất như có vị trí mặt tiền, hướng tốt, hình thể tốt, quy mô diện tích chuẩn, cơ sở hạ tầng tốt, môi trường tốt, có giấy tờ hợp pháp…

Khi tính giá trị cho một bất động sản trên một vùng giá trị, ta phải đánh giá những yếu tố nào ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản đó đồng thời thể hiện lên vùng giá đó như sau:

Giá đất = Giá đất cơ sở * Diện tích thửa đất * Các hệ số ảnh hưởng

Bước 5: Kiểm tra mô hình

Kiểm tra bản đồ giá trị với những giá trị chuẩn của mô hình, kiểm tra lại hệ số giữa giá bán và giá trung bình Nếu phát hiện thấy một số yếu tố trong vùng không đúng hoặc độ chính xác không cao thì cần điều chỉnh lại Nếu kết quả kiểm tra so với kết quả định giá chênh lệch không quá 20 – 30% thì kết quả định giá đạt yêu cầu, nếu mức độ chênh lệch cao hơn thì xem xét và định giá lại

Bước 6: Điều chỉnh mô hình

Từ kết quả ở bước 5 nếu ta phát hiện thấy một số yếu tố trong mô hình không đúng hoặc độ chính xác không cao thì cần điều chỉnh lại sau đó mới xác định lại giá trị BĐS cho mô hình

Điều kiện áp dụng: được áp dụng tốt cho các BĐS dân dụng (nhà ở) và đất trống trong

các khu vực dân cư và thương mại – dịch vụ, bởi vì các BĐS này thường được mua bán khá phổ biến và các BĐS này khá dễ dàng trong việc so sánh

1.1.3 Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý

1.1.3.1 Hệ thống thông tin địa lý

Thông tin địa lý: là những thông tin về các thực thể tồn tại ở một vị trí xác định

trên bề mặt trái đất vào một thời điểm cụ thể Dữ liệu thông tin địa lý bao gồm dữ liệu thuộc tính, dữ liệu không gian và dữ liệu thời gian.[11]

Hệ thống thông tin địa lý: là một hệ thống thông tin chuyên biệt được sử dụng để

thao tác, tổng kết, truy vấn, hiệu chỉnh và hiển thị các thông tin về các đối tượng không gian được lưu trữ trên máy tính.[31]

a Định nghĩa về GIS

Xuất phát từ ứng dụng: GIS là một hộp công cụ mạnh được dùng để lưu trữ và

truy vấn tùy ý, biến đổi và hiển thị không gian từ thế giới thực cho những mục tiêu đặc

biệt (Burrough, 1986)

Xuất phát từ các chức năng: Theo ESRI, tập đoàn nghiên cứu và phát triển các

phần mềm GIS nổi tiếng, GIS là một tập hợp có tổ chức, bao gồm hệ thống phần cứng, phần mềm máy tính, dữ liệu địa lý và con người, được thiết kế nhằm mục đích nắm bắt, lưu trữ, cập nhật, điều khiển, phân tích và hiển thị tất cả các dạng thông tin liên quan đến

vị trí địa lý

Xuất phát từ quan điểm hệ thống thông tin: GIS là một hệ thống thông tin được

thiết kế để làm việc với dữ liệu có tham chiếu tọa độ địa lý Nói cách khác, GIS là hệ thống gồm hệ cơ sở dữ liệu với những dữ liệu có tham chiếu không gian và một tập

hợp những thuật toán để làm việc trên dữ liệu đó (Star and Estes, 1990)

Từ những định nghĩa trên, chúng ta thấy được một hệ GIS có các chức năng cơ bản như sau: Xây dựng cơ sở dữ liệu, cập nhật, chỉnh sửa dữ liệu, lưu trữ, quản lý và phục hồi dữ liệu, hỏi đáp, xử lý, phân tích dữ liệu, truy xuất dữ liệu dưới dạng đồ họa hay các văn bản, bảng biểu…

Hệ GIS khác với các hệ đồ họa máy tính đơn thuần ở chỗ: các hệ đồ họa máy tính không có các công cụ để làm việc với các dữ liệu phi đồ họa (dữ liệu thuộc tính gắn liền với các đối tượng nghiên cứu).[11]

b Quy trình công nghệ của hệ thống GIS và các thành phần của một hệ GIS

* Quy trình công nghệ của một hệ thống GIS

Công nghệ GIS là quá trình vào ra số liệu, được cụ thể hoá trong mô hình sau:

Hình 1.1 Mô hình công nghệ GIS [4]

 Số liệu vào: Số liệu được nhập từ các nguồn khác nhau như chuyển đổi, số

hoá, quét, viễn thám, ảnh, hệ thống định vị toàn cầu GPS (global position system) và toán điện tử (total station)

 Quản lý số liệu: Sau khi số liệu được thu thập, tổng hợp, GIS cần cung cấp

các thiết bị có thể lưu và bảo trì dữ liệu Việc quản lý dữ liệu có hiệu quả phải đảm bảo: Bảo mật số liệu, tích hợp số liệu, lọc và đánh giá số liệu, khả năng duy trì số liệu

- Xử lý số liệu: Các thao tác xử lý số liệu được thực hiện để tạo ra thông tin Nó

giúp cho người sử dụng quyết định cần làm gì tiếp theo: xử lý số liệu, tạo ảnh, báo cáo, bản đồ

- Phân tích và mô hình hoá: Số liệu tổng hợp và chuyển đổi là một phần của

GIS, những yêu cầu tiếp theo là khả năng giải mã và phân tích về mặt định tính thông tin đã thu thập Khả năng phân tích thông tin không gian để có được sự nhận thức có khả năng sử dụng những quan hệ đã biết để mô hình hoá đặc tính địa lý đầu ra của một tập hợp các điều kiện

- Số liệu ra: Thông tin có thể được biểu thị khi nó được xử lý bằng GIS, các

phương pháp truyền thống là bảng và đồ thị có thể cung cấp bằng các bản đồ và ảnh ba chiều Thông tin có thể quan sát trên màn hình máy tính, được vẽ ra như các giấy, nhận được như một ảnh địa hình, hoặc tạo ra file dữ liệu Liên hệ trực quan là một trong những phương diện của công nghệ GIS được tăng cường bởi sự biến đổi ngược lại của các điều kiện đầu ra [24]

* Các thành phần của GIS