Thực trạng quản lý, sử dụng và nhu cầu về nhà ở xã hội tại thành phố đà nẵng

- Nhà ở cho người thu nhập thấp Nhà ở cho người thu nhập thấp là thuật ngữ chỉ về những căn nhà, tòa nhà được xây dựng bởi chính quyền cùng với sự ủng hộ của những người hảo tâm nhằm gi

Tôi xin cam đoan Luận văn “Thực trạng quản lý, sử dụng và nhu cầu về nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng” là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, nếu sai trái, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật

Học viên

Trần Văn Quảng

Trong quá trình thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành đề tài này

Trước tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Thầy giáo TS Nguyễn Hữu Ngữ, giảng viên khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp - Trường đại học Nông lâm Huế, người hướng dẫn khoa học, đã tận tâm giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn

Xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành và tạo điều kiện thuận lợi của quý Thầy, cô giáo trong khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp - Trường đại học Nông Lâm Huế; các cán bộ của Sở Tài nguyên và Môi trường,

Sở Xây dựng, UBND các quận, huyện trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đã giúp

đỡ tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn này

Tôi cũng xin cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã góp ý, giúp

đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài!

Huế, ngày … tháng … năm 2016

Tác giả luận văn

Lời cảm ơn 2

Mục lục 3

Danh mục bảng 7

Danh mục hình 8

Danh mục biểu đồ 9

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận chung về nhà ở xã hội 3

1.1.1 Một số khái niệm trên thế giới về nhà ở 3

1.1.2 Khái niệm về nhà ở xã hội ở Việt Nam 5

1.1.3 Đặc điểm nhà ở xã hội 6

1.1.4 Đối tượng được ở nhà ở xã hội 7

1.1.5 Điều kiện được bố trí nhà ở xã hội 8

1.1.6 Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi phát triển nhà ở xã hội 9

1.1.7 Hệ thống các văn bản pháp quy về quản lý nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp 12

1.2 Cơ sở thực tiễn 14

1.2.1 Kinh nghiệm quản lý, sử dụng nhà ở xã hội của một số nước trên thế giới 14

1.2.1.1 Kinh nghiệm tại Indonesia 14

1.2.1.2 Kinh nghiệm của Singapore 14 1.2.2 Kinh nghiệm quản lý, sử dụng nhà ở xã hội của một số tỉnh, thành ở Việt

1.2.1.2 Kinh nghiệm tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu 16

1.3 Những kinh nghiệm rút ra về xây dựng cơ chế chính sách và những quy định pháp lý cho việc quản lý, sử dụng và nhu cầu nhà ở xã hội tại Đà Nẵng 17

1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài 20

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

2.1 Đối tượng nghiên cứu 22

2.2 Phạm vi nghiên cứu 22

2.3 Nội dung nghiên cứu 22

2.4 Phương pháp nghiên cứu 22

2.4.1 Thu thập số liệu thứ cấp 22

2.4.1.1 Kế thừa và chọn lọc các tài liệu đã có 22

2.4.1.2 Thu thập số liệu tại các cơ quan chuyên môn 23

2.4.2 Thu thập số liệu sơ cấp 23

2.4.2.1 Khảo sát thực địa 23

2.4.2.2 Tham khảo ý kiến chuyên gia 23

2.4.2.3 Điều tra xã hội học 24

2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 24

2.4.3.1 Thống kê mô tả 24

2.4.3.2 Phân tích tổng hợp 24

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Đà Nẵng 25

3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên 25

3.1.1.1 Vị trí địa lý 25

4.1.1.4 Tài nguyên 27

3.1.2 Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội 29

3.1.2.1 Điều kiện về kinh tế 29

3.1.2.2 Đặc điểm xã hội 32

3.1.3 Đánh giá tác động của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội đến việc quản lý, sử dụng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng 35

3.1.3.1 Thuận lợi 35

3.1.3.2 Khó khăn 35

3.2 thực trạng quản lý nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng trong thời gian qua 36

3.2.1 Tình hình triển khai xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng 36

3.2.2 Tình hình phát triển quỹ diện tích nhà ở xã hội và nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố 40

3.2.3 Tình hình phát triển về dịch vụ cung cấp ở xã hội nhà 40

3.3 Thực trạng sử dụng nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng 41

3.3.1 Thực trạng và nhu cầu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng 41

3.3.2 Thực trạng chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận Hải Châu 43

3.3.3 Dự báo nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đến năm 2020 48

3.3.4 Những bất cập trong xây dựng, quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp 48

3.3.5 Nguyện vọng của nhà quản lý, nhà đầu tư, những người thu nhập thấp mong muốn 53

3.3.6 Đề xuất một số giải pháp tháo gỡ khó khăn nhằm phát triển quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp đạt hiệu quả 55

3.4.6.2 Giải pháp tài chính 56

3.4.6.3 Đề cao vai trò của Nhà nước trong phát triển và quản lý quỹ, thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp 56

3.4.6.4 Huy động sự tham gia của các chủ sở hữu, chủ doanh nghiệp, các công đoàn, các ngành tham gia vào các dự án phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp bằng các biện pháp thích hợp 57

3.4.6.5 Tăng cường năng lực cho các cơ quan quản lý nhà ở, các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở theo nguyên tắc huy động nhiều thành phần kinh tế tham gia 58

3.4.6.6 Tổ chức không gian ở phải gắn liền với tạo việc làm cho người có thu nhập thấp ở đô thị 58

3.4.6.7 Tiếp tục nghiên cứu cải cách, bổ sung, hoàn thiện hơn nữa cơ sở pháp lý liên quan đến xây dựng và quản lý nhà ở 59

3.4.6.8 Giải pháp bán nhà trả góp 59

3.4.6.9 Giải pháp xây dựng nhà ở cho thuê 59

3.4.6.10 Coi trọng việc quy hoạch bố trí nhà ở cho người thu nhập thấp 60

3.4.6.11 Xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp có chất lượng nhưng giảm bớt được giá thành 60

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 62

Kết luận 62

Đề nghị 63

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65

Bảng 3.1: Tăng trưởng kinh tế Đà Nẵng năm 2011 - 2014 29 Bảng 3.2: Dự báo dân số và lao động Đà Nẵng đến năm 2020 33 Bảng 3.3: Danh mục các nhà đầu tư, dự án nhà ở xã hội và nhà cho người có thu

nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng 36 Bảng 3.4: Tổng diện tích nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp 40 Bảng 3.5: Kết quả điều tra về mức độ hài lòng của người dân về căn hộ đang sinh

sống tại chung cư số 2 Nguyễn Tri Phương (N = 35) 47

Hình 3.1: Bản đồ thành phố Đà Nẵng 25 Hình 3.2: Các công trình nhà ở xã hội đã đưa vào sử dụng và đang xây dựng tại

thành phố Đà Nẵng năm 2015 38 Hình 3.3: Chung cư Nại Hiên Đông, phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà 39 Hình 3.4: Khu chung cư thu nhập thấp cuối tuyến Bạch Đằng Đông 39

chung cư số 2 Nguyễn Tri Phương và chung cư Hòa Cường 43 Biểu đồ 3.2: Kết quả điều tra về chất lượng môi trường của chung cư số 2

Nguyễn Tri Phương và chung cư thu nhập thấp Hòa Cường 44 Biểu đồ 3.3: Mức độ hài lòng của người dân đối với căn hộ của mình tại

chung cư thu nhập thấp Hòa Cường 47

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗi gia đình Nhà ở cũng là một bộ phận quan trong cấu thành nên thị trường nhà ở, là một lĩnh vực luôn giành đươc sự quan tâm lớn của xã hội Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu của mỗi con người, mỗi gia đình và xã hội, ở nước ta, cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thị trường thì nhu cầu nhà ở đang diễn ra hết sức sôi động và nhà ở đó trở thành một trong những vấn đề bức xúc nhất đang được sự quan tâm của Đảng

và Nhà nước

Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về chỗ ở trong xã hội, những văn bản, những chính sách đã được ban hành nhằm khuyến khích các cá nhân tự tạo dựng nhà ở, các thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà ở để giải quyết nhu cầu bức thiết của các đối tượng trong xã hội

Ở thành phố Đà Nẵng, quá trình đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ, đất chật người đông, diện tích đất ở ngày càng bị thu hẹp đáng kể, do vậy, nhu cầu về nhà ở của người dân tại khu vực đô thị là rất lớn Bên cạnh đó, tình trạng các khu nhà tạm bợ, xuống cấp vẫn tồn tại làm mất cảnh quan đô thị, điều kiện sống và sinh hoạt chật chội làm ảnh hưởng đến môi trường sống chung, người dân ở đây phần lớn đều thuộc tầng lớp lao động có thu nhập thấp và trung bình, họ luôn có nhu cầu chính đáng về nhà ở để ổn định cuộc sống và yên tâm làm việc

Để giải quyết vấn đề trên, luôn đi đầu và đón đầu trong việc thực hiện các chính sách phát triển với mục đích trở thành một thành phố hiện đại và văn minh, Đà Nẵng đã có những quyết sách về phát triển kinh tế - xã hội, về đảm bảo an sinh xã hội mang tính lâu dài và bền vững Chương trình “3 có” (có nhà

ở, có việc làm, có lối sống văn minh đô thị) mà thành phố đang thực hiện đã mang lại hiệu quả cao và được sự đồng thuận rất lớn từ phía chính quyền và người dân Trong đó, vấn đề “có nhà ở” luôn được quan tâm hàng đầu và mang tính thời sự cao Đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp

Do vậy, trong bối cảnh hiện nay, vấn đề nhà ở là một vấn đề hết sức nhạy cảm, làm nảy sinh rất nhiều vấn đề cần được giải quyết Nhằm tìm hiểu, nghiên cứu rõ hơn về hình thức nhà ở này cũng như thực trạng và định hướng của Nhà nước và của thành phố Đà Nẵng trong việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn

thành phố trong tương lai, tôi đã đi vào nghiên cứu đề tài “Thực trạng quản lý,

sử dụng và nhu cầu về nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu những vấn đề khái quát nhất về nhà ở xã hội như: những quy định của Nhà nước và của thành phố về vấn đề đầu tư phát triển, quản lý quỹ nhà ở xã hội

- Những đối tượng được phép thuê, thuê mua cũng như những quy định về giá thuê, thuê mua

- Chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.1 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ sung vào cơ sở lý luận về việc hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội theo hướng hiện đại, từ đó có thể vận dụng vào một số địa phương khác

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ thực trạng và chỉ ra những vấn đề bất cập trong công tác phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng giúp cho các nhà quản lý điều chỉnh các vấn đề liên quan

- Kết quả nghiên cứu của đề tài là nguồn tài liệu giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước trên địa bàn tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên quan đến công tác phát triển nhà ở xã hội một cách kịp thời, chính xác và đầy đủ, phục vụ quản

lý tài nguyên đất đạt hiệu quả Đồng thời, đây còn là nguồn tài liệu tham khảo cho các học viên cao học khóa sau

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

1.1.1 Một số khái niệm trên thế giới về nhà ở

Nhà ở là sản phẩm của quá trình hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở và sinh hoạt Nhà ở là không chỉ là không gian cư trú đơn thuần, mà còn là môi trường sống, môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục… Nhà ở

là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh, tiến bộ xã hội… Đối với mỗi nước, mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị lớn, mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế, góp phần tạo nên

bộ mặt kiến trúc tổng thể Ngày nay, khi cuộc sống của người dân ngày càng đầy

đủ thì nhu cầu về nhà ở lại ngày được nâng cao

Nhà ở là vấn đề rất nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kỳ phát triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh

tế, xã hội và cả quốc gia Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế, xã hội, văn hóa đến chính trị xã hội của mỗi quốc gia

Trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước ta đã hết sức quan tâm và từng bước giải quyết vấn đề nhà ở của người dân ở các đô thị lớn cũng như ở nông thôn, và đặc biệt hơn là nhà ở cho người có thu nhập thấp góp phần từng bước thực hiện cải thiện đời sống cho nhân dân [7]

- Nhà ở xã hội

Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện tại các nước Anh, Mỹ, Canada vào thập niên 1970, sau đó lan rộng sang các nước khác như Nhật

Bản, Hàn Quốc,… Là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu

nhập, hoặc có nhưng không đáng kể Họ là những người không thể tự mình kiếm được một chỗ ở, thông thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người bị tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn không còn sức lao động,… Loại nhà này trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, đa phần là thuộc sở hữu nhà nước, ngoài ra còn có

hiệp hội, tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của người dân trong xã hội

Tùy từng trường hợp cụ thể mà người đăng ký ở nhà ở xã hội có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc được thuê với giá thấp Phần tiền thuê này thường được các tổ chức từ thiện, tổ chức phi chính phủ, các cá nhân chi trả thông qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ chi tiêu phung phí Đặc điểm chính của loại nhà này là người sử dụng không có quyền sở hữu, không được chuyển nhượng, không thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng trong thời hạn từ 10 đến 15 năm Họ phải có cam kết về mặt pháp lý và chịu sự quản lý chung về mọi mặt bởi một tổ chức Chính phủ [7]

- Nhà ở cho người thu nhập thấp

Nhà ở cho người thu nhập thấp là thuật ngữ chỉ về những căn nhà, tòa nhà được xây dựng bởi chính quyền cùng với sự ủng hộ của những người hảo tâm nhằm giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp, người có hoàn cảnh khó khăn về kinh tế, hoặc những người đang làm việc nhưng gặp khó khăn trong việc bố trí, sắp xếp nhà ở thông qua hình thức Nhà nước xây dựng rồi cho thuê hoặc bán cho những đối tượng này với giá ưu đãi

Điều khác biệt so với nhà ở xã hội là nhà ở thu nhập thấp là một loại sản phẩm hàng hóa không phải làm từ thiện mà là để bán Đối tượng mua là người

có thu nhập thấp có thể từ lương, tiền làm công, nhưng do số tiền kiếm được ít, chỉ đủ trang trải chi tiêu cho cuộc sống và tích lũy chút ít nên không thể nào mua được nhà ở nếu không có sự hỗ trợ nào đó từ nhiều phía Loại nhà ở cho người thu nhập thấp thường có giá rẻ hơn so với các loại nhà khác Lý do:

Thứ nhất, loại nhà này có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp, có

khi vài ba căn hộ sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh, không sử dụng các thiết bị đắt tiền, không có thang máy, không dùng các thiết bị vệ sinh cao cấp, không dùng những họa tiết trang trí cầu kỳ, không có các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sân tennis,… nhưng nó vẫn đảm bảo độ bền vững với những tiêu chí xây dựng cơ bản

Thứ hai, loại nhà này được Chính phủ giảm hoặc miễn một số các loại thuế

cho chủ đầu tư như thuế đất Ngoài ra, Chính phủ còn hỗ trợ tài chính thông qua

việc can thiệp để được vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ một phần tiền đền bù giải tỏa (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính thông qua việc can thiệp được giảm giá vật liệu xây dựng

Thứ ba, người mua được giảm giá bán căn hộ có khi chỉ bằng giá thành căn

hộ và trả dần trong vòng 15 - 20 năm mà không tính lãi hoặc lãi suất rất thấp Để nhà đầu tư không bị thiệt thòi, Chính phủ thường ưu tiên cho họ một số công trình khác có lợi nhuận cao hơn để bù đắp vào

Người mua nhà có thể có quyền sở hữu theo luật định, tức là có quyền được mua, bán, cho, tặng Tuy nhiên, Chính phủ mỗi nước sẽ có những cách thức quản lý khác nhau về việc này Ví dụ: Ở Hàn Quốc, do được hưởng nhiều

ưu đãi nên người mua không được tự do mua bán, sang nhượng, khi muốn bán, người sử dụng phải bán lại cho Quỹ nhà của Chính phủ theo giá thỏa thuận để

cơ quan quản lý nhà điều tiết cho người khác [7]

- Nhà ở giá rẻ

Nhà ở giá rẻ là một loại hình nhà ở thương mại được lưu thông tự do trên thị trường như các nhà ở giá cao hay giá trung bình, tức là việc mua bán hay cho thuê không phải chịu những ràng buộc đặc thù gì theo cơ chế “xin - cho” Người mua nếu có đủ tiền thì có thể chọn mua căn hộ thích hợp tại khu vực họ muốn [7]

1.1.2 Khái niệm về nhà ở xã hội ở Việt Nam

- Nhà ở xã hội

Là loại hình nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn ngân sách Nhà nước,

là tài sản của Nhà nước và chỉ được dùng để cho thuê Nhà ở xã hội tại đô thị phải là loại nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng đúng theo quy định của từng loại đô thị; diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn nhưng không được nhỏ hơn 30m2 sàn

và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở; phải đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị

Theo quy định chung thì nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước dùng để cho thuê, không được phép bán, trừ những trường hợp Nhà nước có nhu cầu bán để tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khác thì Bộ Xây

dựng sẽ nghiên cứu, trình Chính phủ phê duyệt chính sách, cơ chế bán đối với loại nhà này

Và theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định: Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại Luật Nhà ở và theo cơ chế do Nhà nước quy định Như vậy, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế cũng đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê và cho thuê mua

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của Nhà nước chưa có nhà ổn định, người có thu nhập thấp… và được thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường

Vậy ở Việt Nam, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định Đây chính là chính sách có ý nghĩa lớn [9]

1.1.3 Đặc điểm nhà ở xã hội

Quy mô số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu mua, thuê và thuê mua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương Ở Việt Nam, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: Phê duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dùng để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội

Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% từ các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định), ngân

sách địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước Theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:

- Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng

- Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng

- Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn

- Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị [6]

1.1.4 Đối tượng được ở nhà ở xã hội

Đối tượng được ở nhà ở xã hội tùy theo quy định của các nước nhưng tựu trung lại thường là các viên chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhập thấp

Ở Việt Nam tất cả các đối tượng đã được quy định trong Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội Cụ thể, nhà ở xã hội được dành để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng sau đây:

Người có công với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi người có công với Cách mạng;

Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước;

Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ

là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật

về cơ yếu;

Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại các khu công nghiệp, gồm: Công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề;

Người có thu nhập thấp và người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực

đô thị;

Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa;

Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ; Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngoài công lập;

Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc

nhà ở tái định cư [2]

1.1.5 Điều kiện được bố trí nhà ở xã hội

- Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

- Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

+ Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 8 m2

sàn/người hoặc là nhà ở tạm bợ, hư hỏng, dột nát mà chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức

+ Trường hợp mua nhà ở thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc có đăng ký tạm trú nhưng phải đóng bảo hiểm xã hội từ 01 (một) năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có dự án phát triển nhà ở xã hội

+ Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị của nhà ở và phần giá trị còn lại theo Hợp đồng đã ký kết

+ Người thu nhập thấp là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; người thuộc diện hộ gia đình nghèo là đối tượng nằm trong chuẩn nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ và đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân,

cô đơn không nơi nương tựa phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường, thị trấn nơi cư trú; đối tượng là Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngoài công chỉ được phép giải quyết chỗ ở theo hình thức cho thuê

+ Trường hợp đối tượng là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội để ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể mà không phải áp dụng các điều kiện quy định nêu trên

+ Người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng là các đối tượng được bố trí nhà ở xã hội nêu tại mục 2.1.2.3 ở trên, có đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi

có nhà ở xã hội [2]

1.1.6 Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi phát triển nhà ở xã hội

- Dự án phát triển nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo quy định sau đây:

+ Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại quy định tại Điểm 1 Khoản này) đã được phê duyệt;

Trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất; đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20% thì được Nhà nước hoàn trả lại hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai

+ Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng

+ Được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp

+ Được hỗ trợ ưu đãi từ các nguồn:

Vay vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và định chế tài chính được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật

Các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và các định chế tài chính có trách nhiệm dành một lượng vốn (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ) để cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội và người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng

Vay vốn ưu đãi từ nguồn ngân sách của địa phương, nguồn phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, Quỹ phát triển nhà ở và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có) theo quy định của pháp luật

+ Được hỗ trợ từ nguồn ngân sách toàn bộ kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước); được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo điều kiện của địa phương

+ Được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban hành; được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các phần việc tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật

về xây dựng (trừ các dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà nước)

+ Đối với doanh nghiệp, sản xuất có sử dụng người lao động trong khu công nghiệp nếu tự đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở cho người lao động của đơn vị mình nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban

hành và các doanh nghiệp thuê nhà để bố trí cho người lao động ở thì chi phí xây dựng, mua nhà ở hoặc chi phí thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp

+ Được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu

xã hội sau khi đầu tư

Đối với trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội mà phương án quy hoạch chi tiết do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng

để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu

tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại

Phần kinh doanh thương mại quy định tại Khoản này phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án phát triển nhà ở xã hội và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định tại Điều 15 của Nghị định này

- Đối với trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách chỉ để cho thuê thì ngoài các cơ chế hỗ trợ,

ưu đãi theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì còn được hỗ trợ theo quy định sau đây:

+ Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ vốn đầu tư hệ thống hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án từ nguồn ngân sách địa phương;

+ Đối với quỹ nhà ở xã hội dành để cho thuê thì sau thời gian cho thuê tối thiểu là 05 (năm) kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê, chủ đầu tư dự án được phép bán quỹ nhà ở này cho người đang thuê (nếu có nhu cầu) theo giá bán nhà ở xã hội tại thời điểm bán nhà ở đó

- Hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư nhà ở xã hội được hỗ trợ, ưu đãi theo quy định sau đây:

+ Được miễn tiền sử dụng đất khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất

từ đất khác sang xây dựng nhà ở xã hội

+ Được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế khác liên quan đến hoạt động bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về thuế

+ Được hỗ trợ theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này

+ Được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư nhà ở xã hội [2]

1.1.7 Hệ thống các văn bản pháp quy về quản lý nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp

- Nghị Quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ

sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị

- Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030

- Thông tư số 10/2009/TT-BXD ngày 15/6/2009 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân KCN và nhà ở thu nhập thấp

- Thông tư số 14/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn áp dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân và nhà ở cho người thu nhập thấp

- Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ

- Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ

- Thông tư số 14/2013/TT-BXD ngày 19/9/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

- Quyết định 105/2007/QĐ-TTg ngày 13/7/2007 của Thủ tướng Chính phủ

về việc phê duyệt Định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020

- Quyết định số 08/2008-QĐ-BXD về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư

- Định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 445/QĐ-TTg ngày 07/04/2009

- Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng chính phủ ban hành ngày

24 tháng 4 năm 2009 về việc ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà

ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị

- Quyết định 3882/QĐ-UBND thành phố Đà Nẵng ban hành ngày 26 tháng

5 năm 2009 về việc Phê duyệt đề án 7000 căn hộ phục vụ chương trình có nhà ở cho nhân dân trên địa bàn thành phố

Quyết định số 42/2012/QĐ-UBND ngày 20/09/2012 của UBND thành phố

Đà Nẵng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Nhà nước đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

Kế hoạch số 73/KH-BCĐ ngày 11/7/2013 của Ban chỉ đạo về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản thuộc UBND thành phố Đà Nẵng ban hành kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2013 – 2017

Kế hoạch số 5940/KH-UBND ngày 11/7/2013 của UBND thành phố Đà Nẵng về Chương trình Phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đến năm

2020 và tấm nhìn đến năm 2030

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN

1.2.1 Kinh nghiệm quản lý, sử dụng nhà ở xã hội của một số nước trên thế giới

1.2.1.1 Kinh nghiệm tại Indonesia

Tại Indonesia thì các chung cư xây cho người có thu nhập thấp thường được xây tối đa 6 tầng; không dùng thang máy mà dùng cầu thang bộ Trong đó diện tích mỗi căn hộ chỉ từ 26 – 36m2; giá tối đa là 15000 USD (khoảng 250 triệu đồng) Bên cạnh đó, nhà nước cũng có rất nhiều chính sách hỗ trợ cho người thu nhập thấp như: cho người thu nhập thấp trả góp trong 30 năm và trong

4 – 8 năm đầu chính phủ hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng, nhưng trong thời gian đó căn hộ bị cấm chuyển nhượng, đồng thời chính phủ cũng quy định những người

có thu nhập dưới 480 USD/ năm mới được mua nhà diện tích này Còn các doanh nghiệp ở đây thì được hưởng ưu đãi thuế xây dựng 1% trong khi thuế xây dựng các loại hình nhà khác là 5%, ngoài ra họ còn được giảm thuế giá trị gia tăng Như vậy, chính những chính sách ưu đãi đó giúp doanh nghiệp có lãi từ 10

- 15% Người thu nhập thấp có điều kiện mua căn nhà phù hợp với túi tiền của mình vì diện tích căn hộ nhỏ nên giá rẻ Do đó, qua 2 năm triển khai chương trình này thì Indonesia đã xây dựng được 100.000 căn hộ kiểu này, chính phủ Indonesia cũng tin là dù trong bối cảnh khủng hoảng tài chính toàn cầu, chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn luôn được lợi nhuận nhất định nên hoàn thành đúng thời hạn và có nhu cầu [5]

1.2.1.2 Kinh nghiệm của Singapore

Đất nước (toàn dân) sở hữu nhà ở Tay Kim Poh Người đứng đầu Ủy

ban Phát triển và Nhà ở Singapore (HDB) cho biết: “Tôi chưa thấy một tổ chức hay một đất nước nào đạt đến được tỷ lệ sở hữu nhà ở như thế này, vì vậy chúng tôi là đất nước duy nhất” Cũng theo số liệu của Chính phủ, từ khi được thành lập HDB đã xây dựng khoảng 1.000.000 căn hộ, những căn hộ HDB mới được xây dựng, có giá thấp hơn giá thị trường, nên thu hút được nhiều người mua so với nhà của các công ty tư nhân; đặc biệt là trong vòng 3 năm qua, khi giá cả

tăng lên vòn vọt, được biết 95% người dân Singapore sống và sở hữu các căn hộ HDB Số ít còn lại là những người thu nhập thấp phải đi thuê nhà Những tòa nhà nhỏ hơn và cũ hơn của HDB tuy thiếu những tiện ích trên nhưng vẫn có các cửa hàng, hay một khu chợ bán đồ tươi sống, trường học, thư viện và các cơ sở y

tế đã tạo nên sự trọn vẹn cho đời sống ở những khu trung tâm như thế này

Chương trình sở hữu nhà ở của HDB được thành lập vào năm 1964 và đã đưa ra nhiều sáng kiến để giúp người dân Singapore có thể mua được nhà ở Và hồi tháng 6 vừa qua, chương trình này đã được LHQ trao tặng giải thưởng vì sự cải thiện tính minh bạch; trách nhiệm, nhiệt tình trong ngành dịch vụ công Ví dụ: Một cặp vợ chồng mới cưới dự định mua một căn hộ bán lại của HDB, trên thị trường tự do có thể được trợ cấp tới 27.000 USD

Ngoài ra, HDB còn cho người mua nhà vay tiền với lãi suất thấp hơn ngân hàng Những người mua nhà trả góp của HDB thường phải trả ít hơn 25% số thu nhập hàng tháng của họ, với mục tiêu là giữ cho giá nhà đạt ở mức có thể “chịu nhiệt” được HDB đã phải chịu thua lỗ và hiện đang yêu cầu chính phủ hỗ trợ Tới tháng 3 năm nay, HDB đã nhận được gần 1,25 tỷ đôla tiền trợ cấp của Chính phủ để bù vào khoản lỗ của mình “Vì mục đích xã hội chúng tôi đã bị thua lỗ”, ông Tay cười nói: “Nếu chúng tôi cung cấp nhà cho người dân thay vì cho họ thuê, họ sẽ có niềm tin vào đất nước” Tay nhắc lại lời của “cha đẻ” của Singapore Lý Quang Diệu Trong cuốn hồi ký của mình ông Lý Quang Diệu đã viết: “ông tin rằng nếu mọi gia đình đều sở hữu nhà ở, thì đất nước sẽ ổn định hơn” [10]

1.2.2 Kinh nghiệm quản lý, sử dụng nhà ở xã hội của một số tỉnh, thành ở Việt Nam

1.2.1.1 Kinh nghiệm thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương có số lượng căn hộ chung cư tồn kho nhiều trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân có thể được đánh giá là cao nhất nước Để giải quyết vấn đề này, chính quyền thành phố đã thực hiện nhiều chính sách ưu đãi như: hỗ trợ và khuyến khích chủ đầu tư hạ giá bán, thực hiện phương thức thanh toán trả góp trong thời gian từ 25 - 40 năm với lãi suất tín dụng ưu đãi 3%/năm, trường hợp người mua nhà thanh toán 100%

giá trị căn hộ trong thời hạn 5 năm thì được thưởng 1%/tổng số dư nợ phải trả

và số tiền 1% này UBND thành phố sẽ chịu trách nhiệm thanh toán cho chủ đầu tư

Ngoài ra, các thủ tục được giải quyết thông thoáng, đảm bảo thế chấp vay vốn trả góp Người mua nhà sẽ được cấp ngay giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà sau khi ký hợp đồng mua và thanh toán 20% giá trị căn nhà Giấy chứng nhận này sẽ được thế chấp tại Ngân hàng để vay tiền thông qua xác nhận của chủ đầu tư dự án Hàng tháng người mua chỉ phải trả gốc, lãi suất theo hợp đồng

đã ký Khi thanh toán hết toàn bộ giá trị căn nhà, Ngân hàng sẽ hoàn trả giấy chứng nhận sở hữu nhà cho người mua

Cùng với Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh cũng thực hiện chuyển đổi công năng từ các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở cho người thu nhập thấp Tính đến hết tháng 7/2013, có 24 dự án thực hiện chuyển đổi với 14.800 căn hộ, làm phong phú thêm loại hình nhà ở và góp phần tăng quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố

Bên cạnh đó, để thực hiện mục tiêu đề ra đến năm 2015 tăng diện tích nhà

ở bình quân đầu người lên 17m2/người, phát triển mới 39 triệu m2 nhà ở (trong

đó nhà ở cho người thu nhập thấp 1,3 triệu m2 sàn, nhà ở cho công nhân 800.000 m2 sàn, nhà ở cho học sinh sinh viên 600.000 m2 sàn, còn lại là nhà ở tái định cư, cải tạo chung cư cũ và xây chung cư mới) thành phố đã hỗ trợ hết sức cho các doanh nghiệp tiếp tục đầu tư xây dựng mới các dự án nhà ở thu nhập thấp phù hợp với quy hoạch chung của thành phố, nâng cao công tác quản lý nhằm tránh việc khó khăn, tồn đọng tiếp tục về sau [6]

1.2.1.2 Kinh nghiệm tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

Chính sách hỗ trợ cho người thu nhập thấp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu là tìm mọi cách tạo điều kiện về mặt tài chính để họ có thể thuê mua nhà trả góp, thuê nhà hoặc mua nhà trả tiền một lần Diện tích trung bình mỗi căn khoảng 48 -64

m2, phần nội thất của các căn hộ được hoàn thành theo đơn đặt hàng của khách hàng Tùy theo phương thức đầu tư của từng dự án mà các chính sách hỗ trợ và giá bán có thể khác nhau Những chính sách hỗ trợ của Nhà nước cụ thể như sau:

+ Nhà bán trả góp: người mua nhà được trả chậm tiền mua nhà trong thời

hạn 20 năm, năm đầu tiên thanh toán 10% trên giá bán, số còn lại trả đều cho 19 năm Nếu bên mua nhà trả hết tiền trong vòng 5 năm thì giảm thêm 1%/giá bán + Nhà bán thu tiền một lần: giá trị 01 căn nhà cho đối tượng thu nhập thấp chỉ tính chi phí xây dựng, phần hạ tầng do Ngân sách Nhà nước chịu Trường hợp thanh toán tiền mua nhà trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định bán nhà sẽ được giảm 10% trên giá bán; thanh toán tiền mua nhà trong thời hạn 1 năm kể từ ngày ban hành quyết định bán nhà thì được giảm 2% trên giá bán

+ Nhà cho thuê: người thuê nhà chỉ phải thanh toán tiền thuê nhà phân bổ theo chi phí đầu tư nhà thực tế, không bao gồm các chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật

và hạ tầng xã hội Nếu bên thuê nhà có nhu cầu mua nhà thì cũng được xem xét giải quyết [6]

1.3 NHỮNG KINH NGHIỆM RÚT RA VỀ XÂY DỰNG CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH VÀ NHỮNG QUY ĐỊNH PHÁP LÝ CHO VIỆC QUẢN LÝ, SỬ DỤNG VÀ NHU CẦU NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI ĐÀ NẴNG

- Về chính sách tài chính: Nên tìm nguồn vốn thích hợp và hiệu quả cho sự

phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam bằng cách xây dựng kênh thu hút vốn chuyên biệt, chú trọng vào nguồn vốn tiết kiệm trong nước để phát triển lâu dài Có thể thành lập Quỹ tiết kiệm Trung ương như Singapore bằng cách quy định các tổ chức tuyển dụng lao động phải có nghĩa vụ đóng góp 13% và người lao động đóng góp 20% lương hàng tháng vào quỹ sau đó Nhà nước cho vay khi

họ có nhu cầu mua nhà ở

Mặt khác, đối với các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia phát triển nhà ở thu nhập thấp thì phải thường xuyên nhận được sự hỗ trợ của chính quyền nhà nước và các thủ tục hành chính rõ ràng và được thực hiện nhanh chóng Điều căn bản là cơ quan phát triển nhà ở phải được miễn giảm tiền sử dụng đất, miễn các loại thuế, nhờ thế mà chi phí đầu ra thấp nhưng chất lượng nhà vẫn đảm bảo mà giá thành lại được hạ xuống hợp lý để đáp ứng nhu cầu cho người thu nhập thấp

- Quy định về thời gian mua bán và thời hạn sở hữu nhà ở Trước hết để

tránh đầu cơ làm lũng đoạn thị trường bất động sản vì lợi ích nhóm cục bộ thì phải có những quy định chặt chẽ về thời gian người dân được mua hay bán nhà

ở thu nhập thấp Thành phố Đà Nẵng đã có những quy định song cần chú ý triển

khai thực hiện thật nghiêm minh, chặt chẽ lâu dài Quy định thời hạn sở hữu nhà cũng cần chú ý tính toán cho thật hợp lý để sau khi nhà hết thời hạn sử dụng, chính quyền dễ dàng thu hồi để xây mới mà không phải bồi thường

- Cần có những chính sách ưu đãi để phát triển thị trường nhà ở cho thuê,

hiện nay thị trường này đã hình nhưng vẫn còn yếu kém và chủ yếu là cho người nước ngoài thuê và nhà trọ cho công nhân khu công nghiệp, sinh viên thuê Do vốn đầu tư vào thị trường này thu hồi chậm, lợi nhuận thấp nên nhất thiết phải

có những ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào thị trường này, đáp ứng nhu cầu của những người chưa có điều kiện mua nhà,

- Quy định tỷ lệ nhà ở giá rẻ trong các công trình xây dựng Việt Nam đã

có quy định này như đã nêu ở Khoản 1.1.5 nhưng thực tế thì các doanh nghiệp không thực hiện thì ít lợi nhuận Theo tính toán của các nhà kinh tế thì phần thiệt thòi này của doanh nghiệp sẽ được bù đắp khi họ bán những căn hộ cao cấp trong tòa nhà Do vậy, cần có cơ chế quản lý, giám sát buộc các doanh nghiệp phải tuân thủ thực hiện và thể hiện trách nhiệm hơn với cộng đồng, xã hội

- Quy định phát triển nhiều các loại nhà với kích thước, tiện nghi khác

nhau để phù hợp với điều kiện và nhu cầu đa dạng của các tầng lớp dân cư Cách làm này không mới (Singapore, Hàn Quốc,… đã áp dụng từ lâu) nhưng luôn mang lại hiệu quả cao bởi tính hợp lý của nó Gia cảnh, điều kiện tài chính cũng như nhu cầu sở thích của mỗi người, mỗi nhà không giống nhau, vì thế thị trường nhà ở cũng phải luôn đa dạng, phong phú nhiều chủng loại để đáp ứng

- Để quản lý thị trường nhà ở tốt hơn cần có những quy định chặt chẽ về giá bán, cho thuê và đối tượng cần được ưu tiên

+ Giá bất động sản đương nhiên luôn biến đổi theo thị trường, giá bán và cho thuê nhà ở thu nhập thấp cũng vậy, tuy nhiên đối tượng mua, thuê ở đây là người thu nhập thấp, nên Nhà nước cần có cơ chế quản lý mức giá luôn ở mức thấp hơn so với thị trường

+ Trong điều kiện cung không đủ cầu về nhà ở thu nhập thấp sẽ dẫn đến tình trạng đầu cơ, trục lợi Do vậy, chính quyền cần có những quy định thật chặt chẽ các hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà ở thu nhập thấp, có chế tài và hình thức xử lý nghiêm đối với hành vi này

+ Do nguồn lực đất đai, tài chính,… còn hạn chế nên nguồn cung nhà ở khó đáp ứng đủ nhu cầu xã hội trong từng thời điểm Vì vậy, việc xác định đúng đối tượng cần mua hay thuê nhà ở thu nhập thấp để ưu tiên là điều hết sức cần thiết Thành phố Đà Nẵng cũng đã xây dựng tiêu chuẩn cụ thể và tiến hành bình chọn

từ tổ dân phố một cách minh bạch, từ đó hướng dẫn đối tượng làm hồ sơ gửi cho các cấp có có thẩm quyền, tuy nhiên vẫn còn hiện tượng một số người không thuộc diện ưu tiên, không có nhu cầu thì được chọn, trong khi người đáng ra được ưu tiên, đang có nhu cầu thật sự thì không Vì thế khâu xét duyệt cần chú ý sát sao hơn nữa để bố trí nhà đúng đối tượng, đảm bảo tính công bằng theo mục tiêu của nhà ở cho người thu nhập thấp

- Bộ máy tổ chức: Nhà nước đóng vai trò trung tâm và chủ động trong việc

quản lý và điều tiết thị trường bất động sản Phải có một hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản hoàn chỉnh và thực hiện nghiêm trong việc quản lý sử dụng đất Mặc dù, xã hội hóa quá trình phát triển nhà ở thu nhập thấp là con đường, là

xu hướng tất yếu, song vai trò điều hành, điều chỉnh của một tổ chức chuyên trách do nhà nước lập ra luôn luôn cần thiết Có thể thành lập mô hình Tổng Công ty như ở Hàn Quốc để quản lý điều hành và phân phối nhà ở đến với người thu nhập thấp

- Quy hoạch đồng bộ:

+ Phải nhận thức được việc xây dựng quy hoạch có ý nghĩa chiến lược đối với công cuộc phát triển cơ sở hạ tầng đô thị nói chung và nhà ở nói riêng Công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Quy hoạch phải theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết Quy hoạch triển khai từng bước khoa học, kỹ lưỡng, chắc chắn, tránh sự thay đổi theo ý thích cá nhân, theo “tư duy nhiệm kỳ”

+ Quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các

cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia đóng góp ý kiến và được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào.Việc quản lý xây dựng theo quy hoạch rất nghiêm khắc, tổ chức, cá nhân nào sai phạm phải

xử lý nghiêm minh

+ Quy hoạch các khu nhà ở cho nhu cầu dân cư nói chung và người thu nhập thấp nói riêng đặt ở đâu, vị trí nào cũng phải được tính đến trong mối quan hệ với môi trường văn hóa, giáo dục, nghề nghiệp, việc làm và lối sống, của từng nhóm dân cư

- Giải tỏa, đền bù, tái định cư

Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng Không nên để hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại,… để kinh doanh Sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong một giới hạn thời gian nhất định

Công tác thu hồi đất, đền bù, giải tỏa được thực hiện theo luật định, công bằng và bình đẳng đối với mọi tổ chức, cá nhân, có xem xét điều tiết giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng đô thị Việc đền bù được điều tra khảo sát tỉ mỉ, đảm bảo quyền lợi của người dân

Về giải tỏa, đền bù, mức chi phí ở nước ta và thành phố Đà Nẵng còn quá cao (thường chiếm tỷ lệ trên 50% tổng giá trị đầu tư một dự án) trong khi tính bình quân, tiền đền bù ở Singapore chỉ chiếm khoảng 9% Kiểm soát tốt giá đền

bù là một trong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng và phúc lợi công cộng thành công [6]

1.4 MỘT SỐ NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI

Có một số công trình nghiên cứu của các tác giả như Lê Thị Siên về

"Nghiên cứu thực trạng phát triển quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng” cho thấy công trình nghiên cứu chỉ mới đánh giá thực trạng quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2008 – 2013 để từ đó đề xuất những giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý, xây dựng cũng như đáp ứng được nguyện vọng của người dân trên địa bàn

Nghiên cứu của tác giả Võ Đại HIệp về "Thực trạng và giải pháp nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng" cho thấy công trình nghiên cứu mới hệ thống hóa cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về phát

triển nhà ở cho người thu nhập thấp để hình thành khung nội dung nghiên cứu cho đề tài và đánh giá thực trạng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Đà Nẵng, chỉ ra những thành công và các vấn đề tồn tại cần phải giải quyết trong phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố để

từ đó đưa ra các giải pháp và kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Đà Nẵng

Nhìn chung, những công trình nghiên cứu trên đã đề cập đến thực trạng phát triển quỹ nhà ở và giải pháp nhà ở cho người thu nhập thấp tại một địa bàn

cụ thể Luận văn này kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu trên nhưng nhấn mạnh đến công tác quản lý, sử dụng và nhu cầu nhà ở xã hội để đề xuất các giải pháp cho các Sở, Ban ngành của thành phố tăng cường hơn nữa công tác quản lý nhà ở và tạo điều kiện tốt nhất cho người thu nhập thấp có thể tiếp cận được tài sản mang đầy tính nhân văn này

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

- Các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

- Các đối tượng được ở, thuê, mua nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

- Các chính sách, văn bản pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng nhà ở

xã hội trên địa bàn thành phố

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Đà Nẵng

- Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

2.4.1.1 Kế thừa và chọn lọc các tài liệu đã có

Phương pháp này thực hiện qua việc tìm hiểu, thu thập, kế thừa và hệ thống hóa các tài liệu nghiên cứu đã có từ trước hoặc có liên quan đến đề tài; và lựa chọn các thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu Đó là tài liệu từ

các sách, báo, tạp chí, các văn kiện nghị quyết, các kết quả nghiên cứu đã công

bố của các cơ quan, các tài liệu trên internet…

2.4.1.2 Thu thập số liệu tại các cơ quan chuyên môn

Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng:

+ Các báo cáo tình hình đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản;

+ Kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;

+ Bảng báo cáo tình hình bố trí chung cư trên địa bàn thành phố;

+ Các báo cáo về tình hình triển khai xây dưng các khu chung cư thuộc chương trình nhà ở xã hội, các khu ký túc xá tập trung, nhà ở công nhân trên địa bàn thành phố

+ Danh sách các dự án khu chung cư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng + Bảng đơn giá xây dựng nhà;

+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2013;

+ Niên giám thống kê năm 2014

2.4.2 Thu thập số liệu sơ cấp

2.4.2.1 Khảo sát thực địa

Sử dụng phương pháp khảo sát thực địa để kiểm tra độ chính xác của số liệu, chỉnh lí và bổ sung các nguồn thông tin đã thu thập được Điều tra về nhu cầu của người dân, quan sát về điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của địa bàn; quan sát điều kiện môi trường, an ninh, điều kiện sinh hoạt tại các khu chung cư trên địa bàn nghiên cứu

2.4.2.2 Tham khảo ý kiến chuyên gia

Tiến hành tham vấn ý kiến của cán bộ địa chính của quận Hải Châu, cán bộ Công ty Quản lý nhà chung cư thuộc Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tham khảo ý kiến của các nhà đầu tư về các vấn đề như tình hình giao dịch, chuyển nhượng của các căn hộ chung cư dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn quận, đặc điểm của các căn hộ chung cư dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn quận, giá của các căn hộ chung

cư dành cho người thu nhập thấp trên địa bàn quận, các chính sách của thành phố Đà Nẵng và quận Hải Châu đối với việc đáp ứng chỗ ở đối với người có thu nhập thấp cũng như phát triển thị trường bất động sản

2.4.2.3 Điều tra xã hội học

Phỏng vấn trực tiếp những người có thu nhập thấp, những người có nhu cầu

về nhà ở Nắm bắt tình hình phát triển, xây dựng, quản lý, sử dụng nhà ở xã hội

và nguyện vọng của những đối tượng này Những số liệu này được thu thập từ việc điều tra các hộ dân được lựa chọn trong vùng nghiên cứu qua việc sử dụng bảng câu hỏi để điều tra, khảo sát, việc điều tra chủ yếu để thu thập, xác định các thông tin mang tính chất định tính qua các ý kiến, nhận định của người dân

về các vấn đề cần làm rõ về hiệu quả sau khi ở căn hộ chung cư thu nhập thấp Tiến hành điều tra khảo sát tại các khu chung cư trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng với 35 hộ

2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu

2.4.3.1 Thống kê mô tả

Sử dụng Word, Excel, PowerPoint, Paint,… để thống kê, trình bày văn bản, bảng biểu, đồ thị, biểu đồ Tổng hợp, phân tích và tính toán số liệu dựa trên phần mềm Excel Qua các số liệu thu thập được sẽ tiến hành thống kê để phân tích mô

tả tổng quát về tình hình của địa bàn nghiên cứu, thực trạng phát triển thị trường

nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

2.4.3.2 Phân tích tổng hợp

Tổng hợp, phân tích, đánh giá từ các nguồn thông tin, từ các tư liệu đã khảo sát, thu thập được, các nguồn thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng, các bài phát biểu của các nhà quản lý, các chuyên gia về thị trường, các chủ đầu tư… nhằm làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động phát triển, xây dựng và quản lý nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên

- Phía Đông giáp với Biển Đông

- Phía Tây giáp với tỉnh Quảng Nam

- Phía Nam giáp với Tỉnh Quảng Nam

- Phía Bắc giáp với Tỉnh Thừa Thiên Huế

Là vị trí trung độ của đất nước, nằm trên trục giao thông Bắc - Nam về đường

bộ, đường sắt, đường biển và đường hàng không, cách Thủ đô Hà Nội 764km về phía Bắc, cách Thành phố Hồ Chí Minh 964 km về phía Nam Ngoài ra, Đà Nẵng còn là trung điểm của 4 di sản văn hoá thế giới nổi tiếng là Cố đô Huế, Phố cổ Hội

An, Thánh địa Mỹ Sơn và Rừng quốc gia Phong Nha - Kẻ Bàng

Trong phạm vi khu vực và quốc tế, thành phố Đà Nẵng là một trong những cửa ngõ quan trọng ra biển của Tây Nguyên và các nước Lào, Campuchia, Thái Lan, Myanma đến các nước vùng Đông Bắc Á thông qua Hành lang kinh tế Đông Tây với điểm kết thúc là Cảng biển Tiên Sa Nằm ngay trên một trong những tuyến đường biển và đường hàng không quốc tế, thành phố Đà Nẵng có một vị trí địa lý đặc biệt thuận lợi cho sự phát triển nhanh chóng và bền vững

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình Đà Nẵng vừa có đồng bằng vừa có núi, vùng núi cao và dốc tập trung ở phía Tây và Tây Bắc, từ đây có nhiều dãy núi chạy ra biển, một số đồi thấp xen kẽ vùng đồng bằng ven biển hẹp

Địa hình đồi núi chiếm diện tích lớn, độ cao khoảng từ 700 – 1,500 m, độ dốc lớn (>400), là nơi tập trung nhiều rừng đầu nguồn và có ý nghĩa bảo vệ môi trường sinh thái của thành phố

Hệ thống sông ngòi ngắn và dốc, bắt nguồn từ phía Tây, Tây bắc và tỉnh Quảng Nam

Đồng bằng ven biển là vùng đất thấp chịu ảnh hưởng của biển bị nhiễm mặn, là vùng tập trung nhiều cơ sở nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, quân sự, đất ở và các khu chức năng của thành phố

4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Đà Nẵng nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa điển hình, nhiệt độ cao

và ít biến động Khí hậu Đà Nẵng là nơi chuyển tiếp đan xen giữa khí hậu miền Bắc và miền Nam, với tính trội là khí hậu nhiệt đới điển hình ở phía Nam Mỗi năm có 2 mùa rõ rệt: mùa mưa kéo dài từ tháng 8 đến tháng 12 và mùa khô từ tháng 1 đến tháng 7, thỉnh thoảng có những đợt rét mùa đông nhưng không đậm

và không kéo dài

Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 25,90

C; cao nhất vào các tháng 6, 7,

8, trung bình từ 28-300C; thấp nhất vào các tháng 12, 1, 2, trung bình từ

18-230C Riêng vùng rừng núi Bà Nà ở độ cao gần 1.500m, nhiệt độ trung bình khoảng 200

C

Độ ẩm không khí trung bình là 83,4%; cao nhất vào các tháng 10, 11, trung bình từ 85,67 - 87,67%; thấp nhất vào các tháng 6, 7, trung bình từ 76,67 - 77,33%.Lượng mưa trung bình hàng năm là 2.504,57 mm/năm; lượng mưa cao nhất vào các tháng 10, 11, trung bình từ 550 - 1.000 mm/tháng; thấp nhất vào các tháng 1, 2, 3, 4, trung bình từ 23-40 mm/tháng

Số giờ nắng bình quân trong năm là 2.156,2 giờ; nhiều nhất là vào tháng 5,

6, trung bình từ 234 đến 277 giờ/tháng; ít nhất là vào tháng 11, 12, trung bình từ

69 đến 165 giờ/tháng

4.1.1.4 Tài nguyên

Đà Nẵng có các loại đất: cồn cát và đất cát ven biển, đất mặn, đất phèn, đất phù sa, đất xám bạc màu, đất đen, đất mùn đỏ vàng, đất thung lũng, đất xói mòn trơ sỏi đá, quan trọng là nhóm đất phù sa thích hợp với thâm canh lúa, trồng rau, hoa quả ven đô và nhóm đất đỏ vàng thích hợp với cây công nghiệp dài ngày, cây đặc sản, dược liệu, chăn nuôi gia súc

Đất rừng tự nhiên là 36.729,44 ha, đất rừng trồng là 15.124,42 ha Rừng ngoài ý nghĩa kinh tế còn có ý nghĩa phục vụ nghiên cứu khoa học, bảo vệ môi trường sinh thái và phát triển du lịch

Đà Nẵng hiện nay mới chỉ phát hiện một ít tài nguyên khoáng sản là khối

đá hoa cương ở khu vực Non Nước quận Ngũ Hành Sơn, đá ốp lát, đá vôi ở phía

Tây huyện Hoà Vang, mỏ cát trắng ở khu vực Nam Ô quận Liên Chiểu,… Đặc biệt vùng thềm lục địa có nhiều triển vọng về dầu khí

Nguồn nước cung cấp cho thành phố Đà Nẵng chủ yếu là từ các sông Cu

Đê, Cẩm Lệ, Vĩnh Điện Nước ngầm của vùng khá đa dạng, các khu vực có triển vọng khai thác là nguồn nước ngầm tệp đá vôi Hoà Hải - Hoà Quý ở chiều sâu tầng chứa nước 50 - 60 m; khu Khánh Hoà có nguồn nước ở độ sâu 30 - 90 m; các khu khác đang được thăm dò

Đà Nẵng có bờ biển dài khoảng 70 km, có vịnh nước sâu với các cửa ra biển như Liên Chiểu, Tiên Sa Bờ biển có nhiều bãi tắm đẹp như Non Nước, Mỹ Khê, Nam Ô với nhiều cảnh quan thiên nhiên kỳ thú có giá trị và ý nghĩa cho việc phát triển du lịch và nghỉ dưỡng Ngoài ra, Đà Nẵng có khả năng phát triển rất mạnh về kinh tế thuỷ, hải sản và nuôi trồng thuỷ sản lớn phục vụ cho nội địa

và xuất khẩu

- Quỹ đất xây dựng nhà ở

Thành phố Đà Nẵng với diện tích đất tự nhiên 128.543 ha, chia thành:

- Đất nông, lâm nghiệp : 74.203 ha

- Đất phi nông nghiệp : 52.429 ha

- Đất chưa sử dụng : 1.911 ha

Với quỹ đất lớn, đất chưa sử dụng còn khá nhiều, đây cũng là một trong những điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Đà Nẵng trong tương lai

Có thể nhận thấy rằng, Đà Nẵng được thiên nhiên ưu ái rất nhiều: là thành phố động lực của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, là cửa ngõ phía Đông của tuyến hành lang kinh tế Đông Tây, là cửa vào của các di sản văn hoá và thiên nhiên thế giới Với những điều kiện thuận lợi đó, Đà Nẵng đã nhanh chóng phát triển thành một thành phố trẻ, năng động, thu hút đầu tư trong và ngoài nước, hình thành nhiều nhà máy tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao và đòi hỏi phải có một lượng công nhân lớn, đi theo đó là xu hướng di dân từ vùng nông thôn lên thành phố, dân nhập cư từ các tỉnh thành khác về Đà Nẵng tìm kiếm công việc và sinh sống, ngoài ra, hàng năm Đà Nẵng còn đón một lượng

lớn học sinh, sinh viên đến nhập học, Chính điều này đã vô tình tạo nên một gánh nặng rất lớn đối với chính quyền thành phố trong việc giải quyết vấn đề về chỗ ở cho họ Và lúc này, nhà ở thu nhập thấp dùng để bán, cho thuê, cho thuê mua với những chính sách ưu đãi có thể giải pháp cần kíp và hợp thời nhất hiện nay

3.1.2 Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.2.1 Điều kiện về kinh tế

a Tình hình tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Sau khi chia tách từ tỉnh Quảng Nam - Đà Nẵng và chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương ngày 01/01/1997, kinh tế thành phố Đà Nẵng phát triển khá ổn định và tăng trưởng liên tục qua các năm Tổng sản phẩm trong nước GDP của Đà Nẵng năm 2012 đạt hơn 37.413 tỷ đồng theo giá so sánh năm

2010, tăng 9,03% so với năm trước

Bảng 3.1: Tăng trưởng kinh tế Đà Nẵng năm 2011 - 2014

Nông, lâm nghiệp, thuỷ sản 3,21 2,86 3,06 2,78

Công nghiệp, xây dựng 43,48 44,34 43,83 38,95

(Nguồn: Niên giám Thống kê Đà Nẵng năm 2014)

Trong điều kiện tình hình kinh tế khó khăn chung của cả nước, kinh tế - xã hội Đà Nẵng năm 2012 vẫn tăng trưởng 8,16% so với năm trước, công nghiệp - xây dựng tăng trưởng chậm, dịch vụ duy trì tăng trưởng khá (tăng 12,44%) Tăng trưởng kinh tế có tầm quan trọng hàng đầu, không chỉ do xuất phát điểm của thành phố còn thấp so với các thành phố trực thuộc Trung ương khác, phải tăng trưởng nhanh để sớm trở thành một đô thị hiện đại của khu vực miền Trung

- Tây Nguyên mà còn làm tiền đề để thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội trọng điểm cũng như các chính sách an sinh xã hội,… Do vậy, những thành tựu

về tăng trưởng kinh tế của Đà Nẵng trong những năm qua là rất đáng biểu

dương và ghi nhận

Cơ cấu kinh tế của thành phố Đà Nẵng cũng đang có sự chuyển dịch tích cực từ công nghiệp - dịch vụ - nông nghiệp sang dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp, năm 2014 cơ cấu tương ứng là 58,27% - 38,95% - 2,78% Kim ngạch xuất nhập khẩu của thành phố năm 2014 tăng lên đạt mức 1.783,8 triệu USD, trong khi đó tổng vốn đầu tư phát triển trên địa bàn thành phố là 26.435 tỷ đồng theo giá hiện hành, giảm 14,91% so với cùng kỳ năm trước

Các sản phẩm công nghiệp chủ yếu của Đà Nẵng là thủy sản, săm lốp cao

su, dệt may, giày, cơ khí, vật liệu xây dựng, hàng thủ công mỹ nghệ, Các ngành công nghệ cao như công nghệ thông tin, công nghệ sinh học, công nghiệp vật liệu mới đang được thành phố tập trung phát triển để trở thành những ngành kinh tế chủ lực

Hệ thống cơ sở hạ tầng thương mại cơ bản đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của người dân và du khách, hoạt động xuất nhập khẩu có đóng góp tích cực cho sự phát triển của thành phố nhưng sản phẩm xuất khẩu có giá trị gia tăng thấp và chiếm tỷ trọng không đáng kể trong cơ cấu xuất nhập khẩu của cả nước Thương mại hiện đại có tốc độ tăng trưởng cao Các loại hình dịch vụ phát triển khá nhanh và đa dạng (du lịch, vận tải, bưu chính - viễn thông, tài chính - ngân hàng, )

Trong lĩnh vực nông nghiệp, điểm mạnh của thành phố là khai thác, nuôi trồng thủy hải sản, chăn nuôi trang trại và trồng rau, hoa màu và hoa

Bên cạnh đó, thành phố Đà Nẵng cũng là địa phương có khả năng huy động được nhiều nguồn vốn đầu tư phát triển ở trong và ngoài nước

Trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động, cả nước và thành phố Đà Nẵng đang phải đối mặt với nhiều thách thức, doanh nghiệp thiếu vốn, vốn vay ngân hàng khó tiếp cận, giá cả đầu vào tăng, sản phẩm tồn kho nhiều, doanh nghiệp thu hẹp sản xuất dẫn đến tình trạng tạm ngưng hoạt động hoặc phá sản,… Tuy nhiên, toàn Đảng và toàn dân thành phố Đà Nẵng cũng đã cố gắng vượt qua, kinh tế đã duy trì được sự tăng trưởng ổn định (tuy chưa đạt kế hoạch)