Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu số tại huyện a lưới, tỉnh thừa thiên huế

Một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người sử dụng đất không khai báo khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do ý thức của một bộ phận người sử dụng đất trong việc tuân

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYEÊN VAÍN AĐN

THÖÏC TRÁNG CHUYEƠN NHÖÔÏNG QUYEĂN SÖÛ DÚNG ÑAÂT CỤA HOÔ GIA ÑÌNH VAØ CAÙ NHAĐN DAĐN TOÔC THIEƠU SOÂ TÁI HUYEÔN A LÖÔÙI, TƯNH THÖØA THIEĐN HUEÂ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2020

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYEÊN VAÍN AĐN

THÖÏC TRÁNG CHUYEƠN NHÖÔÏNG QUYEĂN SÖÛ DÚNG ÑAÂT CỤA HOÔ GIA ÑÌNH VAØ CAÙ NHAĐN DAĐN TOÔC THIEƠU SOÂ TÁI HUYEÔN A LÖÔÙI, TƯNH THÖØA THIEĐN HUEÂ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS TS HỒ KIỆT

HUẾ - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác; Các thông tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Huế, ngày 05 tháng 7 năm 2020

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Ân

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của quý Thầy, Cô giáo đến nay tôi đã hoàn thành chương trình đào tạo Cao học và hoàn thiện luận văn này

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS Hồ Kiệt là người đã trực tiếp hướng dẫn cho tôi trong quá trình nghiên cứu đề tài và viết luận văn Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến PGS.TS Hồ Kiệt

Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo của Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Phòng Đào tạo Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Huế đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện luận văn tốt nghiệp

Xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân xã A Roàng, Ủy ban nhân dân xã Hương Lâm và các Phòng, Ban, các cá nhân có liên quan trong huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong thời gian thu thập thông tin, tài liệu, nghiên cứu làm luận văn

Chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè và các đồng nghiệp của tôi đã góp ý, giúp đỡ, động viên, tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài luận văn

Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của quý Thầy, Cô giáo, cùng những người quan tâm để đề tài của tôi được hoàn thiện tốt hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Huế, ngày 05 tháng 7 năm 2020

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Ân

TÓM TẮT

Đánh giá được thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và

cá nhân dân tộc thiểu số trên địa bàn huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế Trên cơ sở

đó đề xuất được các giải pháp nhằm hạn chế các khó khăn, tồn tại trong việc thực hiện công tác này cho địa bàn nghiên cứu Để thực hiện các nội dung nghiên cứu, đề tài đã

sử dụng các phương pháp nghiên cứu gồm: Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp, phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp, phương pháp xử lý số liệu Kết quả nghiên cứu cho thấy:

Trong giai đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn huyện A Lưới có 357 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất chuyển nhượng là 2.056.424,40 m2

(205,64 ha) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều diễn ra ở tất cả các năm trong giai đoạn 2016 - 2018 Trong đó, số hồ sơ chuyển nhượng và diện tích đất được chuyển nhượng có xu hướng tăng lên theo từng năm

Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp nhiều hơn so với số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng diện tích chuyển nhượng của đất phi nông nghiệp lại ít hơn so với diện tích chuyển nhượng của đất nông nghiệp

Phần lớn các hồ sơ chuyển nhượng có giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế Bên cạnh đó, việc ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng với giá chuyển nhượng thực tế là quá ít

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đóng góp vào ngân sách của huyện A Lưới 445,21 triệu đồng với hai khoản thu là thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng

và lệ phí trước bạ

Vẫn có một số khó khăn, tồn tại trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như:Trên thực tế việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá nhiều tại các địa phương, nhưng nhiều trường hợp người sử dụng đất không tự giác đăng ký theo quy định, nhất là tại các xã xa trung tâm huyện và người đồng bào dân tộc thiểu số nên rất khó kiểm soát một cách chính xác về số lượng và diện tích chuyển nhượng thực tế Một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người sử dụng đất không khai báo khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do ý thức của một bộ phận người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất còn hạn chế; thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc có sự sai sót, chồng chéo giữa giấy CN QSD đất đã cấp so với ngoài thực địa; các quy định về trình

tự, thủ tục thực hiện hồ sơ đăng ký biến động về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn rườm rà, phức tạp và thường xuyên thay đổi khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện; chất lượng cung cấp dịch vụ công của các cơ quan nhà nước trong

giải quyết thủ tục hành chính liên quan tới chuyển nhượng quyền sử dụng đất những năm qua có chuyển biến nhưng nhiều khâu, nhiều bộ phận chuyển biến vẫn còn chậm nhất là ở các xã, thị trấn.

Để góp phần khắc phục những khó khăn, tồn tại trong việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân người dân tộc thiểu số trên địa bàn huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế thì cần thực hiện một số giải pháp như: Tiếp tục đo đạc, chỉnh lý biến động đất đai, thực hiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính dạng số trên toàn địa bàn huyện A Lưới; đề xuất xây dựng các quy trình liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách

cụ thể, rõ ràng và quy định chi tiết về xử lý vi phạm đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện khai báo, đăng ký theo đúng quy định và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm đó khi có phát hiện; tiếp tục đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai một cách nhanh, gọn, dễ hiểu và dễ thực hiện; tăng cường công tác tuyên truyền Luật và các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai đến tận người dân, nhất là người đồng bào dân tộc thiểu số Các nội dung tuyên truyền phải sát thực với từng đặc điểm, đặc thù về điều kiện thực tế của mỗi vùng mỗi địa phương để người dân dễ tiếp thu và nghiêm túc thực hiện

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ ix

MỞ ĐẦU 1

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

2 MỤC ĐÍCH, MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

2.1 MỤC TIÊU CHUNG 2

2.2 MỤC TIÊU CỤ THỂ 2

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

3.1 Ý NGHĨA KHOA HỌC 2

3.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1.1 Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội 3

1.1.2 Các quyền về đất đai 4

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 14

1.2.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở ViệtNam 14

1.2.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất 20

1.2.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số khu vực trên thế giới 25

1.2.4 Tổng quan về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam 33

1.3 MỘT SỐ CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 35

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 36

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 36

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 37

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 37

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 37

2.3.2 Phương pháp so sánh, phân tích, thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 38

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38

3.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN A LƯỚI, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ 38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 44

3.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI CỦA HUYỆN A LƯỚI 47

3.2.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 47

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 54

3.2.3 Tình hình biến động đất đai 59

3.2.4 Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện A Lưới 63

3.3 THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN DÂN TỘC THIỂU SỐ TẠI HUYỆN A LƯỚI TRONG GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 65

3.3.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện A Lưới 65

3.4 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN DÂN TỘC THIỂU SỐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN A LƯỚI, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ 82

3.4.1 Cơ sở đề xuất các giải pháp 82

3.4.2 Nội dung cụ thể của các giải pháp 83

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85

1 KẾT LUẬN 85

2 KIẾN NGHỊ 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

Ủy ban nhân dân Cộng hòa Dân chủ Nhân dân

Tổ chức kinh tế

Ủy ban quản lý Giấy chứng nhận Chứng nhận quyền sử dụng Chứng nhận quyền sử dụng đất Giải phóng mặt bằng

Tài nguyên Môi trường

Trường hợp

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất năm 2018 của huyện A Lưới 56Bảng 3.2 Tình hình biến động đất đai của huyện A Lưới từ năm 2015 - 2018 61Bảng 3.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện A Lưới trong giai đoạn 2016 - 2018 67Bảng 3.4 Thống kê số tiền thu được từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước trong giai đoạn 2016 -2018 69Bảng 3.5 Tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xã Hương Lâm trong giai đoạn 2016 - 2018 71Bảng 3.6 Tình hình thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và

cá nhân dân tộc thiểu số tại xã Hương Lâm giai đoạn 2016 - 2018 73Bảng 3.7 Tình hình thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Hương Lâm trong giai đoạn 2016 - 2018 74Bảng 3.8 Tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xã A Roàng trong giai đoạn 2016 - 2018 75Bảng 3.9 Tình hình thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và

cá nhân dân tộc thiểu số tại xã A Roàng giai đoạn 2016 - 2018 76Bảng 3.10 Tình hình thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã A Roàng trong giai đoạn 2016 - 2018 77Bảng 3.11 Ý kiến của các hộ gia đình và cá nhân về chuyển nhượng QSDĐ tại hai xã được điều tra của huyện A Lưới 79

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 3.1.Bản đồ hành chính huyện A Lưới 39Biểu đồ 3.1 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2016 - 2018 65

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai gắn với sự tồn tại và phát triển của con người, của xã hội loài người không chỉ theo nghĩa duy nhất là đất đai cần thiết cho sự tồn tại và phát triển mà trên phương diện kinh tế thì đất đai còn là nơi tạo ra của cải vật chất

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội, vừa là tư liệu sản xuất nhưng đồng thời là yếu tố không thể thiếu được trong phân bổ dân cư, xây dựng và phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, an ninh và quốc phòng

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại chương III, điều 54, Khoản 2 quy định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”

Luật Đất đai 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Luật Đất đai 2013, tại Điều 167 tiếp tục đảm bảo các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, trong đó hộ gia đình, cá nhân được thực hiện: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Trong những năm gần đây, bộ mặt nông thôn trên địa bàn huyện miền núi A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế có sự thay đổi đáng kể, đời sống của người dân từng bước được nâng lên và khá đồng bộ ở hầu hết các địa phương, nhất là tốc độ đô thị hóa tại thị trấn A Lưới khá nhanh do nhiều chương trình, dự án được triển khai thực hiện và đi vào

sử dụng có hiệu quả làm cho kinh tế - xã hội của Huyện ngày càng phát triển mạnh và

an ninh, quốc phòng được giữ vững Cùng với đó, nhu cầu thực hiện các quyền sử dụng đất của người dân cũng ngày càng tăng, đặc biệt là nhu cầu về chuyển nhượng Tuy nhiên, bên cạnh việc người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đúng theo pháp Luật hiện hành thì cũng không ít xảy ra những trường hợp chưa được thực hiện đúng các thủ tục đăng ký biến động và nghĩa vụ tài chính theo quy định và bộc lộ ra những vấn đề bất cập cần được quan tâm giải quyết Để phản ánh đúng thực trạng trên và kịp thời đề ra giải pháp thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện, dưới sự hướng dẫn của PGS TS Hồ Kiệt tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu số tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế”

2 MỤC ĐÍCH, MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

2.1 MỤC TIÊU CHUNG

Đánh giá được thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và

cá nhân trên địa bàn huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế Trên cơ sở đó, phân tích được những điểm mạnh và những hạn chế, tồn tại trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và đề xuất các giải pháp thúc đẩy công tác quản lý nhà nước về đất đai có hiệu quả hơn

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

3.1 Ý NGHĨA KHOA HỌC

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu sẽ góp phần làm rõ các quy định hiện hành đối với việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tình hình hiện nay; đề xuất các giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu số

Công khai, minh bạch việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quá trình thực thi pháp luật về đất đai; giảm thiểu các tranh chấp, khiếu nại về đất đai, hạn chế tối đa các giao dịch không chính thống trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất; góp phần tăng thu ngân sách Nhà nước

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.1 Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội

1.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Luật đất đai 2013 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng” Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không

có sự tồn tại của chính con người

Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái này trên và dưới bề mặt đó như: Khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Trương Công Vũ, 2019)

1.1.1.2 Vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội loài người,

là địa điểm phân bố các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi và các công trình

phúc lợi khác,…

Luật Đất đai năm 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:

“Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ

sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn

bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”

Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau:

Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là

cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản) Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật và các tính chất

tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi,…) Quá trình sản xuất nông - lâm nghiệp

luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình sinh học tự nhiên của đất

Thực tế cho thấy, trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các thành tựu kỹ thuật

vật chất - văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản - sử dụng đất

Mục đích sử dụng đất nêu trên biểu lộ rõ nét trong các khu vực kinh tế xã hội phát triển mạnh, cùng với sự gia tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng, những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất

đã dẫn đến hủy hoại môi trường đất, một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn

đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu (Nguyễn Thanh Giang,

2019)

1.1.2 Các quyền về đất đai

1.1.2.1 Quyền sở hữu đất đai

Theo Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015 quy định:“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật ” (Bộ Luật dân sự, 2015)

Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào

đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng dân cư, ) (Nguyễn Thanh Giang, 2019)

Quyền sở hữu được hiểu là quyền năng mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện lên tài sản theo ý chí của mình và bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

- Quyền chiếm hữu: là là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực

tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội

- Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài

sản Quyền sử dụng của chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật

- Quyền định đoạt: là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở

hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật (Hà Thị Thùy Trinh, 2017)

1.1.2.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Đất đai là một trong những yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất và tái sản xuất

xã hội, vì vậy quan hệ sở hữu về đất đai từ xa xưa đã được các nhà kinh tế học kinh điển đặc biệt quan tâm nghiên cứu, rút ra một số kết luận về lý luận địa tô:

- Địa tô trong nền sản xuất tư bản chủ nghĩa hay có thể nói là địa tô trong nền kinh tế thị trường có tính ổn định, không phụ thuộc vào quan hệ sở hữu về đất đai

- Khi đã tách quyền sở hữu và quyền chiếm hữu (trong đó trước hết là quyền sử dụng) đất đai, người chiếm hữu (người sử dụng) nếu đầu tư vào đất sẽ thu được địa tô chênh lệch hai

Trên cơ sở những nghiên cứu về lý luận địa tô của C Mác, Ph Ăng-ghen, V.I Lê-nin đã đưa ra cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa ruộng đất Trong tác phẩm “Cương lĩnh ruộng đất của Đảng xã hội dân chủ trong cuộc cách mạng đầu tiên ở Nga năm 1905

- 1907”, V.I Lê-nin đã làm sáng tỏ bản chất của khái niệm quốc hữu hóa ruộng đất và chỉ rõ mối liên hệ của địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối với hai hình thức độc quyền trong nông nghiệp Theo đó, địa tô chênh lệch là kết quả của sự hạn chế về ruộng đất Trong chế độ tư bản, việc canh tác ruộng đất của các doanh nghiệp tư bản vô luận là chế

độ tư hữu ruộng đất có tồn tại hay không và hình thức chiếm hữu ruộng đất như thế nào đều có địa tô chênh lệch Ông viết: “Địa tô chênh lệch không tránh khỏi hình thành trong chế độ nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, ngay cả khi chế độ tư hữu về ruộng đất bị xóa bỏ hoàn toàn”

Địa tô tuyệt đối diễn ra bắt nguồn từ chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân Chế độ tư hữu này đã cản trở việc cạnh tranh tự do, cản trở việc san bằng lợi nhuận thành lợi nhuận bình quân giữa các doanh nghiệp nông nghiệp và doanh nghiệp phi nông nghiệp Nếu địa tô chênh lệch là vốn có của bất kỳ nền nông nghiệp tư bản chủ nghĩa nào, thì địa tô tuyệt đối không phải với bất kỳ, mà chỉ với điều kiện của chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân

V.I Lê-nin viết: “Như vậy là vấn đề quốc hữu hóa ruộng đất trong xã hội tư bản chủ nghĩa chia thành hai phần khác nhau về bản chất: vấn đề địa tô chênh lệch và vấn

đề địa tô tuyệt đối Quốc hữu hóa thay đổi người hưởng địa tô chênh lệch và xóa bỏ ngay cả sự tồn tại của địa tô tuyệt đối Vậy quốc hữu hóa một mặt là một cải cách bộ

phận trong khuôn khổ của chủ nghĩa tư bản (thay đổi người làm chủ một bộ phận giá trị thặng dư), và mặt khác, là sự xóa bỏ các độc quyền gây trở ngại cho sự phát triển của chủ nghĩa tư bản nói chung” Thiếu sự phân biệt hai mặt này sẽ không thể hiểu được ý nghĩa kinh tế của việc quốc hữu hóa ruộng đất - vấn đề quyết định ý nghĩa của các cơ

sở lý luận về ruộng đất

V.I Lê-nin chỉ rõ rằng, nhận thức đúng đắn cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa ruộng đất và tiếp đó là vấn đề ruộng đất có ý nghĩa rất to lớn Những sai lầm trong lý luận dẫn tới những kết luận không đúng đắn và dẫn đến những sai lầm về chính trị Chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân là sự trở ngại của việc đầu tư tự do tư bản vào ruộng đất

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai được được hình thành và phát triển theo từng giai đoạn lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử

Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối

và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 Hiến pháp 2013 một lần nữa khẳng định mạnh mẽ quyền sở hữu toàn dân về đất đai Điều 53, Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản

do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (Khoản 2, Điều 54, Hiếnpháp 2013) Luật Đất đai qua các thời kỳ cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),

“Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ

sở hữu về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai” (Điều 23) Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

- Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc

phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ

là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể Quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật

để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại

- Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài

sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại

- Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt

đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Hà Thị Thùy Trinh, 2017)

1.1.2.3 Quyền sử dụng đất

a Khái niệm quyền sử dụng đất

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất có được do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Nói cách khác

đây là quyền của người sử dụng đất được khai thác các thuộc tính có ích của đất và được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất với mảnh đất đang sử dụng hợp pháp theo quy

định của pháp luật

b Phân loại quyền sử dụng đất

- Quyền chung của người sử dụng đất:

Theo quy định tại điều 166 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có các quyền chung như sau:

+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp + Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình

+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

- Các quyền về chuyển dịch quyền sử dụng đất:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 Cụ thể:

+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai; những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi Quyền sử dụng đất là không có mục đích thương mại

+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không

có nhu cầu, khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người

chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để

có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

+ Cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

+ Thế chấp quyền sử dụng đất: là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp

để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị quyền sử dụng đất Trong trường hợp người vay tiền không có quyền sử dụng đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh

để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụng đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình

+ Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: là hành vi mà người có quyền sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp

và nông thôn

c Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Theo Điều 168, Luật đất đai 2013 thời điểm được thực hiện các quyền của người

sử dụng đất được quy định như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu

tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này (Trương Công Vũ, 2019)

1.1.2.4 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là khái niệm được xác định cụ thể trong văn bản Luật đất đai 2013 Theo đó, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất

từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất - Khoản 10, Điều 3, Luật đất đai 2013

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có nhu cầu, khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí

họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất

và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền SDĐ; mọi việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi vi phạm pháp luật

b Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân Nếu các điều kiện đặt ra không thỏa mãn thì nhà nước không cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ xử lý theo pháp luật Theo quy định hiện hành của Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản

3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1, Điều 168 của Luật đất đai 2013

- Đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện thì phải thỏa mãn thêm các điều kiện sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển

ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng

hộ đó

+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kế từ ngày có quyết định giao đất

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đảm bảo thêm các quy định sau:

+ Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính Phủ về điều kiện loại

đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai

Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư theo đúng tiến độ đã được phê duyệt

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng thêm điều kiện là dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt

c Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đảm bảo những nguyên tắc sau:

- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước; Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích đầu

tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất

- Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn Hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích khác

- Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của

hai bên

d Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 697, Bộ luật Dân sự 2005, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Luật Dân sự và pháp luật về đất đai

Các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản có thể tự soạn thảo hoặc yêu cầu Văn Phòng Công chứng, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Ban quản lý soạn thảo hợp đồng, văn bản

Về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được soạn thảo theo đúng quy định của pháp luật trên cơ sở căn cứ vào các loại giấy tờ pháp lý về quyền

sử dụng đất, thông tin chính xác về thửa đất chuyển nhượng, thông tin cá nhân của các bên có liên quan và các điều khoản ràng buộc được các bên thống nhất để soạn thảo hợp đồng Nội dung hợp đồng, văn bản về bất động sản phải bảo đảm không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội

e Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

* Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+ Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng

+ Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

+ Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra

+ Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

- Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+ Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm

về thông tin do mình cung cấp

+ Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

+ Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị

tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

+ Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật Ngoài các quyền và nghĩa vụ nêu trên, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác đúng theo hợp đồng chuyển nhượng

* Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+ Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền

+ Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng

- Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+ Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

+ Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng

+ Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật Ngoài các quyền và nghĩa vụ nêu trên, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác đúng theo hợp đồng chuyển nhượng (Trương

Công Vũ, 2019)

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

1.2.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở ViệtNam

a Thời kỳ trước năm 1986

Hiến pháp 1946 đã quy định về quyền sở hữu tài sản, trong đó có quy định về quyền sở hữu ruộng đất

Luật cải cách ruộng đất năm 1953 đã đánh dấu Pháp luật đầu tiên về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa

b Thời kỳ đổi mới từ năm 1986 đến nay

* Giai đoạn 1986 - 1993:

Ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này

có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai năm 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”

Theo Nguyễn Thị Mai, (2002): Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác

xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất, cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản

lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai

kế, thế chấp QSDĐ”

Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 cho phép người sử dụng được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo

xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của kinh tế, xã hội qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều

vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật và Quốc hội mới thông qua trong thời gian thực hiện như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh của Quốc hội, ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/6/2001 Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai; Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

* Giai đoạn từ 2003 - 2013:

Trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung

1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo tính ổn định của pháp luật, đồng thời thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trường, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể Điều 106, Luật Đất đai 2003 quy định “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhận nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

* Giai đoạn từ 2013 - đến nay:

Để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả và tốt hơn, ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013

đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung Ương Đảng đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai

2003 Luật Đất đai năm 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức Nhà nước, tổ chức kinh tế,

tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân, ) phù hợp với hình thứcgiao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Nguyễn Thanh Giang, 2019) Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa những nội dung của Luật Đất đai 2003 về QSDĐ, đồng thời hoàn thiện các quy định theo hướng thị trường hóa phù hợp với cơ chế thị trường trong giai đoạn phát triển hội nhập kinh tế - xã hội Nội dung về QSDĐ đã phân ra thành hai nhóm QSDĐ gồm các quyền chung của người sử dụng đất và các QSDĐ cụ thể của từng đối tượng sử dụng đất Nhóm quyền chung của người sử dụng đất bao gồm: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; Khiếu nại,

tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Bên cạnh các quyền chung của người

sử dụng đất thì tùy thuộc đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam

định cư ở nước ngoài hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ có thêm các QSDĐ

cụ thể khác phù hợp với chế độ sử dụng đất được Nhà nước quy định (Hà Thị Thùy Trinh, 2017) Ngoài ra, còn quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định tại luật đất đai 2003 Bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể nhằm đưa giá đất tính thuế khi chuyển nhượng ngày càng tiệm cận với giá đất trên thị trường bất động sản Bên cạnh đó bổ sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân Ngoài ra Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện (Trương Công Vũ, 2019)

Luật Đất đai năm 2013 có một số những điểm mới sau:

- Bổ sung quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này (khoản 6 Điều 166)

- Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167) Nhóm người sử dụng đất gồm: hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế Trường hợp QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện chuyển đổi với phần QSDĐ của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp GCN và thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định Trường hợp không phân chia được theo từng phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện

Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định tại Điều

179 Nội dung Điều này kế thừa các quy định Điều 113 của Luật Đất đai năm 2003, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:

- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển nhượng quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư xây

dựng dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền

tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê QSDĐ, góp vốn QSDĐ

- Quy định quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chếxuất

Về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất Nội dung mục này bổ sung một số nội dung sau:

- Quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật số 34/2009/QH12 và luật hóa Điều

ký tại Văn phòng đăng ký (VPĐK) và giao dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày đăng

ký vào sổ địa chính

- Điều 189 quy định về điều kiện thực hiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền đất hàng năm Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp Luật Đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước

đó

- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền

sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ

- Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

- Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phụ chồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó (Nguyễn Thanh Giang, 2019)

Các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa

ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo vai trò quản

lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay (Trương Công

- Hiến pháp 1992 do Quốc hội ban hành ngày 15 tháng 4 năm 1992;

- Luật Đất đai năm 1993 do Quốc hội ban hành ngày 14 tháng 7 năm 1993;

- Luật Thuế chuyển QSDĐ năm 1994 do Quốc hội ban hành ngày 22 tháng 06 năm 1994;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 do Quốc hội ban hành ngày 02 tháng 12 năm 1998;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ năm 1999 do

Quốc hội ban hành ngày 21 tháng 12 năm 1999;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2001;

- Luật Đất đai năm 2003 do Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Luật sửa đổi Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai năm 2009

do Quốc hội ban hành ngày 18 tháng 6 năm 2009;

- Luật Đất đai năm 2013 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Bộ luật Dân sự năm 2015 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015

b Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp

- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ

- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân

sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

Luật Đất đai

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về việc quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính Phủ về đăng ký giao dịch đảm bảo

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 20/2012/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một

số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một

số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một

số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê

- Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi,

bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế

- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về hướng dẫn Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng

dẫn Luật đất đai và sửa đổi Thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai

1.2.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số khu vực trên thế giới

Hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh,

để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định

về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia Trên cơ sở đó, các quốc gia trên thế giới đã phát triển thị trường quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng đất đai cho các nhu cầu phát triển kinh

tế - xã hội của quốc gia (Trương Công Vũ, 2019)

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân

về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác (Nguyễn Thanh Giang, 2019)

1.2.3.1 Đối với các nước phát triển

a Thụy Điển

Pháp luật đất đai của Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v… đều được luật hoá Một số điểm nổi bật pháp luật đất đai của Thụy Điển, đó là:

- Đăng ký quyền sở hữu:

Được Toà án thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho người mua Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (chẳng hạn như: cấm bán)

Việc đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát

từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng

cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký Tuy nhiên, ở Thụy Điển hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký, vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền

sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cầnthiết khi thế chấp (Trương Công Vũ, 2019)

- Vấn đề thế chấp:

Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp

để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký

và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ

có ở Thụy Điển (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước (2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng vàlưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thanh Giang, 2019)

- Về vấn đề bồi thường:

Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế) Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Trương Công

Vũ, 2019)

b Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai rất sớm Trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại là đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán thời gian sau 01/01/1875)

Về hình thức sở hữu, luật pháp Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất Về phạm vi không gian, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng

có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản tồn tại trong lòng đất như: vàng, bạc, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, dầu mỏ, than đá, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và đền bù thiệt hại tài sản trên đất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không chịu sự ràng buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) và Nhà nước phải bồi thường cho chủ sở hữu Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch phân vùng và đất phải được đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan

có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA) (Nguyễn Thanh Giang, 2019)

c Liên bang Nga

Sau khi chuyển đổi sang hệ thống chính trị tư bản chủ nghĩa từ năm 1991, chế độ

sở hữu đất đai của Liên bang Nga cũng thay đổi theo Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được thay thế bởi chế độ đa sở hữu gồm sự thừa nhận quyền sở hữu của tư nhân về đất

đai và sở hữu của nhà nước

Pháp luật Liên bang Nga, Chương 17 Bộ luật Dân sự năm 1997 (sửa đổi, bổ sung vào các năm 1997, 1999, 2001, 2002, 2003), Điều 262 quy định: “Trừ trường hợp khác được quy định trong luật, quyền của chủ sở hữu đối với đất sẽ được mở rộng đối với lớp

bề mặt đất, mạch nước ngầm, cây lâu năm và các loại thực vật khác, được đặt trong phạm vi ranh giới của mảnh đất đó Chủ sở hữu đất được quyền sử dụng đất theo ý muốn của mình, quyền sử dụng này bao hàm cả quyền đối với khoảng không và dưới lòng đất theo chiều thẳng đứng, trừ các quy định khác trong luật về tài nguyên khoáng sản và sử dụng không gian, đồng thời, quyền đó không được ảnh hưởng đến quyền của những người khác” Điều 264 quy định: “Đất và các tài sản gắn liền với đất, có thể được chủ

sở hữu chuyển giao cho người khác sử dụng lâu dài hoặc tạm thời, bao gồm cả việc thuê Người sử dụng mà không phải chủ sở hữu đất phải tuân thủ các nghĩa vụ theo luật và theo thỏa thuận với chủ sở hữu, không được quyền định đoạt đối với đất, trừ trường hợp luật định hoặc có thỏa thuận” Đối với các chủ thể có quyền sử dụng đất lâu dài, thì pháp luật cho phép họ có quyền sử dụng một cách độc lập (trừ những trường hợp quy định trong luật), xây dựng các công trình trên đất và được quyền sở hữu các công trình, tài sản này

Cuộc cải cách đất đai ở nước Nga được tiến hành trên cơ sở bãi bỏ sự độc quyền của Nhà nước, để chuyển sang hình thức phải trả tiền và công khai hóa hoạt động của thị trường đất đai Thừa nhận quyền sở hữu của tư nhân Tuy nhiên, phần đất đai thuộc

sở hữu Nhà nước vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số quỹ đất của các quốc gia này Việc giao dịch quyền sở hữu đối với loại tài sản là đất đai được thừa nhận và phải thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý đất và quy hoạch cấp quận, huyện Các hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản đất đai phải thực hiện đóng thuế chuyển

nhượng tài sản (Hà Thị Thùy Trinh, 2017)

d Cộng hòa Liên bang Đức

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường (Nguyễn Thanh Giang, 2019)

Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức

là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người

được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp

và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà (Trương Công Vũ, 2019)

cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán Trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường công bằng

- Công tác quy hoạch đô thị:

Đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân vậy nên để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm và thực hiện rất nghiêm ngặt Từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp

xã Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị

Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ

- Công tác quản lý nhà nước về đất đai:

Công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ, thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ

và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong