Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh quảng bình

Ngoài ra, hoạt động này còn đảm bảo ổn định xã hội khi đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên tham gia đăng ký thế chấp, việc đăng ký thế chấp là nhằm công khai hoá thông tin về giao

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƯƠNG THỊ THANH HƯƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU

QUẢ CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ-2017

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƯƠNG THỊ THANH HƯƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU

QUẢ CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS HUỲNH VĂN CHƯƠNG

HUẾ-2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cũng cam đoan rằng những thông tin, số liệu phục vụ mục đích nghiên cứu của đề tài đã được sự cho phép sử dụng của các cơ quan, tổ chức, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Trương Thị Thanh Hương

LỜI CẢM ƠN

Luận văn thạc sĩ kỹ thuật chuyên ngành Quản lý đất đai với đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình” là kết quả của quá trình cố

gắng không ngừng của bản thân và được sự giúp đỡ, động viên khích lệ của các thầy, bạn bè đồng nghiệp và người thân Qua trang viết này tác giả xin gửi lời cảm ơn tới những người đã giúp đỡ tôi trong thời gian học tập - nghiên cứu khoa học vừa qua

Tôi xin tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đối với thầy giáo PGS.TS Huỳnh Văn Chương đã trực tiếp tận tình hướng dẫn cũng như cung cấp tài liệu thông tin khoa học cần thiết cho luận văn này

Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo trường Đại học Nông Lâm Huế, khoa Tài nguyên Đất và Môi trường – Nông nghiệp đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành tốt công việc nghiên cứu khoa học của mình

Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp, đơn vị công tác đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện Luận văn

TÁC GIẢ

Trương Thị Thanh Hương

TÓM TẮT NỘI DUNG

Giao dịch bảo đảm bằng BĐS nói chung, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói riêng có vai trò, ý nghĩa rất lớn đối với nền kinh tế nước ta Ngoài ra, hoạt động này còn đảm bảo ổn định xã hội khi đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên tham gia đăng ký thế chấp, việc đăng ký thế chấp là nhằm công khai hoá thông tin về giao dịch bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế trong trường hợp một tài sản được thế chấp để thực hiện cho nhiều nghĩa vụ

Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu thực trạngvà đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình” đem lại nhiều đóng góp cho lĩnh vực này

Ở đây, tác giả chỉ nghiên cứu trong phạm vi những bất cập của quy định pháp luật và thực trạng đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình cho các tổ chức kinh tế

Mục đích nghiên cứu của đề tài chủ yếu điều tra, đánh giá được thực trạng công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình Từ

đó, đề xuất được một số vấn đề cần thay đổi trong quy định của pháp luật đối với công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình

Trên cơ sở thu thập các số liệu từ việc phỏng vấn trực tiếp các tổ chức kinh tế

và các báo cáo của Văn phòng Đăng ký QSD đất, Sở Tài Nguyên và Môi trường và các bình luận khoa học liên quan đến đề tài, tác giả đã rút ra được những vấn đề cơ bản, thiết thực phù hợp vói thực tế đối với hoạt động đăng ký thế chấp QSD đất và tài sản gắn liền với đất Các phương pháp nghiên cứu khác như phương pháp thống kê và

xử lý số liệu, phương pháp kế thừa và tham khảo các tài liệu liên quan, phương pháp

so sánh để đưa ra các kết quả nghiên cứu trong đề tài

Dựa vào các bảng thống kê số liệu, phân tích biểu đồ…Kết quả nghiên cứu cho thấy: Điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội và công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Bình

Những khó khăn vương, vướng mắc trong công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tê trên địa bản tỉnh Quảng bình Trên cơ sở thực tiễn của địa bàn nghiên cứu, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT NỘI DUNG iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIÊT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

CHƯƠNG 1TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

1.1.1 Giao dịch bảo đảm 3

1.1.2 Một số vấn đề chung về thế chấp 6

1.1.3 Tổ chức kinh tế 10

1.2 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu 12

1.2.1 Thực tiễn quản lý đất đai và đăng ký giao dịch bảo đảm một số nước trên thế giới 12

1.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam 17

1.3 Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 19

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 22

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22

2.2 Nội dung nghiên cứu: 22

2.3 Phương pháp nghiên cứu 22

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 22

2.3.2 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu 23

2.3.3 Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan 23

2.3.4 Phương pháp so sánh 23

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 24

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Bình 24

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 24

3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 29

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35

3.2 Khái quát một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai tại tỉnh Quảng Bình 38

3.2.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật và tổ chức thực hiện 38

3.2.2 Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân liên quan đến các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai 39

3.2.3 Thống kê, kiểm kê đất đai 40

3.2.4 Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 40

3.2.5 Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 41

3.2.6 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 41

3.2.7 Quản lý thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản 44

3.2.8 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai 45

3.3.Thực trạng công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình 45

3.3.1 Thực trạng công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 46

3.3.2 Thời gian và quy trình thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 49

3.3.3 Những bất cập, khó khăn 55

3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 63

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65

1 KẾT LUẬN 65

2 KIẾN NGHỊ 65

TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Tăng trưởng GDP bình quân qua các năm của tỉnh Quảng Bình 29 Bảng 3.2 Tình hình cấp GCN quyền sử dụng đất cho các tổ chức đến 12/ 2016 42 Bảng 3.3 Tình hình cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân đến 12/2016 44 Bảng 3.4 Thống kê tình hình thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giai đoạn từ năm 2012- 2016 (Tính đến ngày 30/12/2016) 47 Bảng 3.5 Kết quả phỏng vấn 30 tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng Bình 56 Bảng 3.6 Kết quả phỏng vấn 30 cán bộ tính dụng của 11 tổ chức tín dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Bình 58

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ địa bàn nghiên cứu 24

Hình 3.2 Tỷ lệ tăng trưởng GDP qua các năm 30

Hình 3.3 Tỷ lệ Giấy chứng nhận được cấp của các tổ chức 43

Hình 3.4 Tỷ lệ các trường hợp đăng ký thế chấp qua các năm 48

Hình 3.5 Quy trình đăng ký thế chấp tại tỉnh Quảng Bình 51

Hình 3.6 Mẫu GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 53

Hình 3.7 Mẫu Trang bổ sung Giấy chứng nhận 54

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong nền kinh tế hiện nay, sự lưu thông của tiền tệ là rất lớn, nhu cầu vay vốn

có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày càng không ngừng gia tăng Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra hết sức đa đạng dưới nhiều hình thức như cầm cố, thế chấp, đặt cọc…và một số hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thành thị trường “ngầm” Điều này đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế nói chung và phát sinh các tranh chấp dân sự nói riêng, ảnh hưởng đến các bên trong giao dịch, dẫn đến những bất ổn trong xã hội

Vấn đề đặt ra hiện nay là cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung và biện pháp quản lý chặt chẽ các hoạt động giao dịch bảo đảm nói riêng

Quảng Bình là một tỉnh đang trên đà phát triển với nhiều nguồn đầu tư, do đó nhu cầu về đăng ký giao dịch bảo đảm ngày càng tăng cao Việc đăng ký các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn diễn ra khá sôi động trên địa bàn tỉnh; đặc biệt trong đó có hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết

Xuất phát từ những vấn đề trên nên việc nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình” là thực sự cần thiết.Việc

nghiên cứu đề tài này không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn có giá trị thực tiễn sâu sắc

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

a Mục tiêu chung

Nghiên cứu thực trạng việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Bình để từ đó có những đề xuất giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong các quy định về giao dịch bảo đảm nói chung, về thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói riêng; tạo điều kiện thuận lợi cho cả bên thế chấp lẫn bên nhận thế chấp, mang lại hiệu quả thiết thực cho cả Nhà nước và các tổ chức kinh tế

b Mục tiêu cụ thể

- Điều tra, đánh giá được thực trạng công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình

- Đề xuất được một số vấn đề cần thay đổi trong quy định của pháp luật đối với công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

- Giúp các tổ chức kinh tế của tỉnh hiểu rõ hơn và thuận tiện hơn trong việc thực hiện công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Đề xuất các giải pháp hợp lý nhằm góp phần nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đồng thời phù hợp với điều kiện thực tế của địa bàn nghiên cứu là tỉnh Quảng Bình

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Giao dịch bảo đảm

1.1.1.1 Khái niệm về giao dịch bảo đảm

Theo Khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 thì “giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bão lãnh, tín chấp

Biện pháp bảo đảm là công cụ hữu hiệu nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm của bên có nghĩa vụ, vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của bên có quyền Trong giao lưu dân sự, đặc biệt là trong quan hệ kinh doanh - thương mại, biện pháp bảo đảm có vai trò rất quan trọng

“Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp trong đó một bên

sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm)”[20] Các biện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam chủ yếu có tính chất tài sản, trừ biện pháp tín chấp Nhìn chung pháp luật Việt Nam

và các nước khá tương đồng về khái niệm biện pháp bảo đảm tuy có sự khác nhau trong việc sử dụng thuật ngữ Theo hướng dẫn của UNCITRAL thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm Mặc dù việc chuyển nhượng tuyệt đối khoản phải thu không bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng để thuận tiện cho việc dẫn chiếu, giao dịch bảo đảm bao gồm cả việc chuyển nhượng khoản phải thu” Trong đó lợi ích bảo đảm là một lợi ích tài sản gắn với một tài sản nhất định nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ nhất định Theo pháp luật của Mỹ thì giao dịch bảo đảm cũng là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm[14] Có thể thấy “lợi ích bảo đảm” khá tương đồng với “biện pháp bảo đảm”

Pháp luật Việt Nam và pháp luật của các nước đều thừa nhận bên bảo đảm có quyền sử dụng tài sản bao gồm vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình

1.1.1.2 Chủ thể tham gia giao dịch bảo đảm

Các bên tham gia giao dịch bảo đảm bao gồm bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm (chủ nợ có bảo đảm) Ngoài ra, trong thực tiễn giao dịch có bảo đảm còn xuất hiện những bên thứ ba như bên quản lý tài sản bảo đảm, người đại diện của bên nhận bảo

đảm, bên xử lý tài sản mà không phải là bên nhận bảo đảm,…Trong trường hợp trái phiếu bảo đảm bằng tài sản và trường hợp chủ nợ có bảo đảm ở nước ngoài, có một người đứng ra quản lý giao dịch bảo đảm cho các chủ nợ có bảo đảm, đó là người quản

lý giao dịch bảo đảm Trong phần giải nghĩa cho Điều 16 của Luật mẫu về giao dịch bảo đảm do Ngân hàng Tái thiết và Phát triển Châu Âu ban hành (Luật mẫu EBRD) thì

“Người quản lý giao dịch bảo đảm không chỉ là người đại diện của bên nhận bảo đảm;

mà trong ngôn ngữ thực tiễn, người này sẽ thay mặt bên nhận bảo đảm thực hiện các giao dịch với các bên thứ ba liên quan đến việc thực thi giao dịch bảo đảm (nhưng không phải là việc chuyển nhượng quyền đối với nghĩa vụ được bảo đảm và giao dịch bảo đảm) Vai trò này được thể hiện cụ thể trong trường hợp có nhiều bên nhận bảo đảm, ví dụ một số ngân hàng cho vay, các chủ sở hữu trái phiếu hoặc khi mà bên nhận bảo đảm không cư trú tại nước sở tại”[14] Theo Luật mẫu EBRD, người quản lý giao dịch bảo đảm do bên nhận bảo đảm chỉ định Người này có quyền giám sát việc thanh toán nợ của con nợ Người quản lý giao dịch bảo đảm có quyền tiến hành các thủ tục

xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật Người quản lý giao dịch bảo đảm phải thực hiện các nghĩa vụ của bên nhận giao dịch bảo đảm đối với bên thứ ba Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa quy định cụ thể về nội dung này

1.1.1.3 Các biện pháp bảo đảm

Các biện pháp bảo đảm trong thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và các nước rất phong phú Pháp luật Việt Nam về các biện pháp bảo đảm truyền thống như: Cầm cố, thế chấp, ký cược, đặt cọc, ký quĩ, bảo lãnh Bộ luật Dân sự Việt Nam còn quy định về biện pháp tín chấp Ngoài ra, trong thực tiễn kinh doanh, các bên còn áp dụng các biện pháp bảo đảm khác là biến thể của các biện pháp bảo đảm trên như bảo lãnh ngân hàng, tín dụng dự phòng,… Các biện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam không bắt buộc có sự chuyển dịch quyền sở hữu tài sản từ người bảo đảm sang người nhận bảo đảm

Pháp luật Anh - Mỹ cũng có các biện pháp bảo đảm tồn tại dưới hình thức cầm

cố, thế chấp, bảo lãnh,… Theo pháp luật Mỹ thì biện pháp thế chấp chủ yếu được áp dụng cho bất động sản Pháp luật của Mỹ quy định thế chấp là một biện pháp bảo đảm trao cho bên nhận bảo lãnh một lợi ích trên bất động sản để bảo đảm cho một nghĩa vụ

“Thế chấp được chứng minh bởi một chứng thư độc lập với hối phiếu nhận nợ hoặc hợp đồng vay nợ Lợi ích bảo đảm dành cho người cầm giữ quyền tịch biên tài sản bảo đảm trong trường hợp không trả nợ hoặc quyền được thanh toán trước so với các chủ

nợ có quyền ưu tiên thấp hơn…”[14] Như vậy, pháp luật của Mỹ không bắt buộc phải chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản mà trao cho người nhận thế chấp quyền xử lý tài sản thế chấp và quyền ưu tiên thanh toán Khác với Mỹ, pháp luật của Anh coi thế chấp là biện pháp bảo đảm có sự chuyển dịch chuyển sở hữu từ bên bảo đảm sang bên nhận bảo đảm nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và bên bảo đảm được bảo lưu quyền

chuộc lại tài sản trong trường hợp hoàn thành nghĩa vụ[14] Điều này dẫn đến thực trạng ở Anh có hai loại thế chấp là thế chấp pháp lý và thế chấp công bình Thế chấp pháp lý là trường hợp thế chấp mà quyền sở hữu tài sản đã được chuyển giao hoàn toàn cho người nhận thế chấp Thế chấp công bình xảy ra trong trường hợp các bên có

ý định xác lập thế chấp pháp lý nhưng thực tế không thực hiện được, với điều kiện bên thế chấp đã thực hiện mọi hành vi cần thiết để chuyển giao quyền sở hữu tài sản thì luật công bình sẽ thừa nhận sự tồn tại của biện pháp thế chấp này và gọi là thế chấp công bình[14] Ví dụ khi một người dùng một tài sản để thế chấp hai lần, thì thế chấp lần thứ nhất thường là thế chấp pháp lý và thế chấp lần hai thường là thế chấp công bình, vì tài sản không thể chuyển giao hoàn toàn cho người nhận thế chấp thứ hai được khi nó đã được chuyển cho người nhận thế chấp thứ nhất Trừ trường hợp đặc biệt, người nhận thế chấp pháp lý có lợi thế hơn so với người nhận thế chấp công bình

Trong pháp luật Anh-Mỹ tồn tại khái niệm đặc quyền “charge” (luật của Anh) hoặc “lien” (luật của Mỹ) Đặc quyền bao gồm đặc quyền chấp hữu (quyền cầm giữ tài sản) “artisan’s lien” và đặc quyền không chấp hữu (đặc quyền không cầm giữ tài sản) “mechanic’s liens” “Đặc quyền là một quyền hoặc lợi ích pháp lý mà chủ nợ có được trên một tài sản của một người khác tồn tại cho đến khi nghĩa vụ được bảo đảm bởi đặc quyền này được hoàn thành” Đặc quyền có thể phát sinh theo thỏa thuận của các bên hoặc được quy định bởi pháp luật “Nhiều người cung cấp dịch vụ làm duy trì hoặc tăng giá trị của tài sản Ví dụ nhà tư vấn kỹ thuật sửa chữa ô tô, thợ kim hoàn sửa chữa dây chuyền Thông thường, các luật khác ngoài UCC quy định người sửa chữa hoặc cung cấp dịch vụ có quyền cầm giữ tài sản được sửa chữa hoặc cung cấp dịch vụ Đặc quyền này được xác lập bởi đạo luật hoặc án lệ và tồn tại bằng việc người cung cấp dịch vụ cầm giữ tài sản này”[14] Quyền cầm giữ tài sản khác với cầm cố ở điểm chủ nợ nắm giữ tài sản do chủ sở hữu tài sản giao vì mục đích khác, như sửa chữa, gia cố,… Còn trong cầm cố, chủ sở hữu tài sản giao tài sản cho bên nhận cầm cố để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ Ngoài ra luật Mỹ còn quy định về đặc quyền nông nghiệp là quyền dành cho người cung cấp được bảo đảm việc thanh toán tiền bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ, tiền cho thuê bất động sản phục vụ cho hoạt động nông nghiệp.[14] Đặc quyền nông nghiệp có thể phát sinh theo quy định của luật tiểu bang Ngoài đặc quyền của nhà cung cấp dịch vụ, luật Mỹ còn quy định một số đặc quyền đặc biệt như đặc quyền thuế liên bang, quyền cầm giữ hàng hải

Bảo lưu quyền sở hữu hàng hóa là quyền của người bán giữ lại hoặc bảo lưu quyền sở hữu hàng hóa cho đến khi bên mua thanh toán toàn bộ tiền hàng Đây là biện pháp bảo đảm rất phổ biến ở pháp luật Anh - Mỹ áp dụng trong trường hợp mua trả chậm, trả dần Điều 461 Bộ luật Dân sự Việt Nam cũng đề cập đến quyền bảo lưu quyền sở hữu tài sản của bên bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền áp dụng cho trường hợp mua trả chậm, trả dần

Cũng như thông lệ quốc tế và pháp luật nhiều nước, pháp luật Việt Nam không giới hạn về các biện pháp bảo đảm Biện pháp bảo đảm sẽ do các bên tự thỏa thuận

“Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định cấm các bên thỏa thuận về việc

áp dụng biện pháp bảo đảm khác ngoài các biện pháp bảo đảm nêu trên, do đó, nếu các bên tự thỏa thuận về việc áp dụng biện pháp bảo đảm khác ngoài các biện pháp nêu trên mà không trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội thì pháp luật không “bác bỏ” sự thỏa thuận đó giữa các bên, khi có tranh chấp thì các bên có trách nhiệm thực hiện đúng cam kết đó”[20] Tuy nhiên, thực tiễn ở Việt Nam cho thấy các biện pháp bảo đảm, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính ngân hàng chỉ được bó hẹp trong các biện pháp bảo đảm mà pháp luật quy định

1.1.2 Một số vấn đề chung về thế chấp

1.1.2.1 Thế chấp tài sản

a Thế chấp tài sản theo pháp luật Việt Nam

Theo nghĩa thông thường thế chấp tài sản là việc một bên dùng một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó Nếu trong trường hợp tài sản thế chấp không thể chuyển giao được cho bên kia thì bên thế chấp sẽ dùng giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản của mình giao cho bên nhận thế chấp giữ và như vậy bên thế chấp sẽ không thể định đoạt được tài sản đã thế chấp vì không có giấy tờ về sở hữu

- Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (tập 2) của Trường Đại học Luật Hà Nội: "Thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên (hoặc theo quy định của pháp luật), theo đó bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền"

- Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn: Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, theo đó bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền Tài sản được thế chấp là các bất động sản như nhà ở, vườn cây lâu năm, các công trình xây dựng khác…Có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản để đảm bảo một hoặc nhiều nghĩa vụ, tùy theo giá trị của bất động sản cũng như tùy theo sự thỏa thuận của các bên Hoa lợi phát sinh từ bất động sản, các vật vụ của bất động sản chỉ trở thành đối tượng của thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định Thông thường, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng (Phòng Công chứng hoặc Văn Phòng Công chứng) hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định Chế định thế chấp tài sản được quy định ở

BLDS năm 1995 và tiếp tục được quy định tại các Điều từ Điều 342 đến Điều 357 của BLDS 2005

Trong chế định quy định về các biện pháp bảo đảm trong BLDS 2005 thì thế chấp là một biện pháp bảo đảm cơ bản và rất quan trọng Theo quy định tại Điều 342 BLDS 2005 thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp[20]

So với quy định của Điều 346 BLDS 1995 về định nghĩa thế chấp thì “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền…”[19]

Như vậy, so với quy định của BLDS 1995 thì có một điểm khác biệt cơ bản so với BLDS 2005 về định nghĩa thế chấp tài sản đó là BLDS 2005 đã không có sự phân biệt tài sản đem thế chấp là bất động sản hay động sản như BLDS 2005 mà chỉ căn cứ vào việc chuyển giao hay không chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp

Sự thay đổi này đã đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn trong hoạt động thế chấp

Nhìn chung, dù quan niệm thế chấp tài sản dưới góc độ nào đi nữa thì khi nhận định về thế chấp tài sản đều có những đặc điểm chung sau đây: Một là, cơ sở và nguồn gốc phát sinh của quan hệ thế chấp tài sản là có một quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập

từ trước và nghĩa vụ này được thực hiện một cách có điều kiện thông qua một tài sản

cụ thể; Hai là, tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp có thể là bất động sản nhưng cũng có thể bao gồm cả các tài sản không phải là bất động sản Tuy nhiên, tài sản được

sử dụng chủ yếu trong quan hệ thế chấp là bất động sản, trong đó đất đai (QSDĐ) là đối tượng thường được nhắc đến đầu tiên; Ba là, quyền sở hữu tài sản có thể được khôi phục hoàn toàn cho bên thế chấp nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ như cam kết, hoặc quyền sở hữu có thể chấm dứt hoàn toàn đối với bên thế chấp và thuộc quyền định đoạt đối với bên nhận thế chấp nếu nghĩa vụ không được thực hiện

b Thế chấp tài sản theo quan điểm một số nước trên thế giới

Theo quy định của pháp luật một số nước trên thế giới cũng định nghĩa về thế chấp và có những điểm giống nhau về bản chất nhưng khác nhau về cách thức thể hiện:

Thế chấp được quy định tại Bộ luật Dân sự và Thương mại (BLDS & TM) Thái Lan Tiêu đề XII từ Điều 702 đến Điều 746, bao gồm những nội dung chính sau đây:

- Khái niệm và đặc điểm của thế chấp

Hợp đồng thế chấp là hợp đồng qua đó một người gọi là người thế chấp nhượng một tại sản cho một người khác khác, gọi là người nhận thế chấp như một bảo đảm để thi hành một nghĩa vụ, nhưng không giao tài sản đó cho người thế chấp

Người nhận thế chấp có quyền được trả tiền đối với tài sản thế chấp ưu tiên trước những chủ nợ thường, bất luận là quyền sở hữu đối với tài sản đó đã được chuyển nhượng cho người thứ ba hay chưa [14]

Qua khái niệm thế chấp được quy định Điều 715 BLDS & TM Thái lan có thể nhận thấy thế chấp theo pháp luật Thái Lan có những đặc điểm sau:

Thứ nhât, thế chấp là một hợp đồng, tức là có sự thỏa thuận và thống nhất ý chí giữ các bên là bên có quyền và bên có nghĩa vụ

Thứ hai, thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, vì thế chấp có chức năng bảo đảm để thi hành một nghĩa vụ Khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền có quyền cưỡng chế thi hành hợp đồng thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Thứ ba, tài sản là đối tượng của thể chấp vẫn do bên bảo đảm giữ Quy định này thể hiện đặc điểm riêng biệt của thế chấp ó với cầm cố theo pháp luật Thái Lan, vì theo quy định tại Điều 747 thì cầm cố là một hợp đồng qua đó một người gọi là người cầm

cố giao cho một người khác gọi là người nhận cầm cố một động sản, để đảm bảo cho việc thi hành một nghĩa vụ

Theo quy định tại Điều 2114 BLDS Pháp thì thế chấp là một quyền tài sản đối với bất động sản được sử dụng đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ Qua khái niệm thế chấp được ghi nhận trong BLDS Pháp có thể nhận thấy thế chấp có đặc điểm sau:

- Thứ nhất, thế chấp là một quyền tài sản Quyền thế chấp ở đây được hiểu là

khi bên có nghĩa vụ vi phạm hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên có quyền có quyền trên bất động sản của chủ thể vi phạm và khi chủ thể mang quyền đó thực hiện việc đăng ký thế chấp theo đúng thủ tục và trình tự do pháp luật quy định thì chủ thể mang quyền đó sẽ được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng bất động sản của bên có nghĩa vụ Đây là một điểm rất khác biệt trong pháp luật của Pháp với pháp luật của các quốc gia khác trên thế giới cũng như pháp luật của Việt Nam Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì thế chấp là một biện pháp bảo đảm đồng thời là một hợp đồng dân

sự Biện pháp thế chấp phải được sự thỏa thuận của bên có quyền và bên có nghĩa vụ

và thông thường được xác lập ngay từ khi phát sinh nghĩa vụ chính Còn nếu khi bên

có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ mà giữa hai bên không có một thỏa thuận bảo đảm nào thì bên có quyền không thể xử lý tài sản của bên có nghĩa vụ mà phải khởi kiện ra tòa

án và khi đó nếu bên có nghĩa vụ có tài sản thì tòa án sẽ ra phán quyết và sẽ thi hành

án trên khối tài sản của bên có nghĩa vụ để thực hiện nghĩa vụ

- Thứ hai, đối tượng của thế chấp theo quy định của pháp luật Pháp chỉ là bất động sản

Như vậy, theo quy định của pháp luật Pháp thì chỉ quyền đối với bất động sản của bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mới được hiểu là thế chấp, còn quyền trên động sản sẽ được coi là một quyền năng khác Đây là điểm khác biệt lớn so với pháp luật Việt Nam hiện hành, vì theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đối tượng của thế chấp có thể là động sản hoặc bất động sản Trước đây, theo quy định của BLDS 1995 thì pháp luật Việt Nam cũng quy định đối tượng của thế chấp là bất động sản để phân biệt với cầm cố Tuy nhiên, đến nay điểm khác biệt của thế chấp và cầm cố theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành được thể hiện ở cách thức thực hiện là chuyển giao tài sản hoặc không chuyển giao tài sản

Trong đời sống thực tiễn, tài sản do cá nhân làm ra thuộc sở hữu của riêng họ Pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền sở hữu tư nhân đối với tài sản Điều này có nghĩa

là chủ sở hữu có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình; họ có thể đem tài sản đó sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong tương lai, pháp luật gọi chung là các giao dịch bảo đảm và một trong số đó là thế chấp tài sản Khái niệm này được đề cập trong các sách, báo pháp lý ở nước ta

1.1.2.2 Bản chất của thế chấp

Thứ nhất, chúng được sinh ra trên cơ sở một quan hệ nghĩa vụ đã xác lập từ trước

Có thể khẳng định việc xác định một giao dịch thế chấp tài sản dựa trên hai yếu

tố cốt lõi, không tách rời nhau bao gồm nghĩa vụ phải trả một khoản nợ được bảo đảm bằng tài sản và quyền lợi của chủ nợ đối với tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Trong đó, khoản nợ là khởi nguồn, là nguyên nhân để bên có nghĩa vụ phải mang những tài sản thuộc quyền sở hữu của mình lệ thuộc vào bên có quyền để làm cơ

sở cho việc thực hiện nghĩa vụ; tài sản trong mối quan hệ thế chấp thể hiện trách nhiệm của bên có nghĩa vụ và chỉ được đưa ra xem xét và xử lý khi nghĩa vụ trước

đó không được thực hiện Việc ký kết một hợp đồng thế chấp tài sản có thể được thực hiện đồng thời hoặc thực hiện sau khi ký kết một hợp đồng tín dụng (hợp đồng xác định khoản vay), nhưng rõ ràng quyền lợi và nghĩa vụ của các bên đối với tài sản thế chấp phải được xác định và ràng buộc bởi một quan hệ nghĩa vụ cụ thể (hợp đồng về khoản vay) phát sinh từ trước đó Thứ hai, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm mang tính đối vật và có ý nghĩa hạn chế cho bên có quyền

Trong mối quan hệ thế chấp tài sản, bên thế chấp bắt buộc phải có một vật, tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình; trên cơ sở đó, bên thế chấp thực hiện xác lập trực tiếp quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản cụ thể đó Đây là lợi thế của thế chấp tài sản so với hình thức bảo lãnh là biện pháp thực hiện nghĩa vụ mang tính đối nhân, trong đó không có đối tượng tài sản cụ thể mà chữ tín được coi là yếu tố quan trọng hàng đầu dựa trên khả năng, uy tín và sự cam kết của một chủ thể khác bên cạnh chủ thể có nghĩa vụ Bên cạnh đó, quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm tồn tại trong toàn bộ thời gian có hiệu lực của hợp đồng

và có vị trí ưu tiên hơn so với các chủ thể khác trong quan hệ nghĩa vụ không có bảo đảm, ví dụ: quyền ưu tiên thanh toán trước, quyền được nhận chính tài sản bảo đảm… khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ trong trường hợp nghĩa vụ chính không được thực hiện Thực tế cho thấy, đây là biện pháp được đánh giá bởi tính hiệu quả trong việc thu hồi vốn vay trong trường hợp tuân thủ, thực hiện nghiêm túc pháp luật về thế chấp

1.1.3 Tổ chức kinh tế

Tổ chức kinh tế là tổ chức được có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật nhằm thực hiện các hoạt động kinh doanh với mục đích thu lợi nhuận Theo Luật Doanh nghiệp năm 2005,

tổ chức kinh tế bao gồm Doanh nghiệp tư nhân, Công ty Cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty hợp danh; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật Hợp tác xã và các tổ chức kinh tế thành lập theo Luật Đầu tư [12] Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài không nghiên cứu chứng nhận tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế là hợp tác xã

- Doanh nghiệp tư nhân:

Là doanh nghiệp do một cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp Chủ sở hữu duy nhất của doanh nghiệp tư nhân là một cá nhân Doanh nghiệp tư nhân thường làm việc theo nghề nghiệp của chủ doanh nghiệp Chủ sở hữu doanh nghiệp đồng thời là nhà quản lý các hoạt động hằng ngày của doanh nghiệp Doanh nghiệp tư nhân không có tư cách pháp nhân Chủ doanh nghiệp tư nhân là đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp [12]

- Công ty Cổ phần:

Là một dạng pháp nhân có trách nhiệm hữu hạn, được thành lập và tồn tại độc lập đối với những chủ thể sở hữu nó Công ty cổ phần là doanh nghiệp trong đó vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần Những người nắm giữ cổ phiếu gọi là cổ đông; cổ đông có thể là tổ chức, cá nhân, số lượng cổ đông tối thiểu là

ba và không hạn chế số lượng tối đa; cổ đông chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh

nghiệp Cổ đông có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác, có quyền phát hành chứng khoán ra công chúng theo qui định của pháp luật về chứng khoán, có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Đối với công ty cổ phần, chủ sở hữu tức là các cổ đông không quản lý các hoạt động hàng ngày của công ty Họ bầu ra Hội đồng quản trị và Hội đồng quản trị sẽ thuê giám đốc để quản lý Một điều thuận lợi cơ bản của loại hình công ty này là ở chỗ

cổ phiếu có thể dễ dàng được mua bán trên thị trường chứng khoán, dễ tăng vốn chủ sở hữu vì luôn có những cổ đông tiềm tàng và nó có thể tồn tại lâu dài vì ngay

cả khi cổ phiếu của công ty được chuyển từ tay người này sang tay người khác, có nghĩa là thay đổi chủ sở hữu, thì đời sống của công ty vẫn tiếp diễn Công ty có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác và có quyền phát hành chứng khoán các loại để huy động vốn Tuy nhiên, có một bất lợi, đó là công

ty phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp, đồng thời các cổ đông phải trả thuế thu nhập cá nhân trên phần cổ tức nhận được [12]

- Công ty Trách nhiệm hữu hạn:

Bao gồm Công ty Trách nhiệm hữu hạn có 2 thành viên trở lên và Công ty Trách nhiệm hữu hạn có một thành viên Ý nghĩa của chữ hữu hạn ở đây là hữu hạn

về trách nhiệm nợ của chủ sở hữu trong loại hình công ty này Công ty trách nhiệm hữu hạn có 2 thành viên trở lên là một doanh nghiệp trong đó các thành viên chịu trách nhiệm về các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã cam kết góp vào doanh nghiệp Thành viên có thể là tổ chức, cá nhân, số lượng thành viên không vượt quá 50 Công ty TNHH loại này không được phát hành cổ phiếu, có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng

- Công ty hợp danh:

Là doanh nghiệp trong đó phải có ít nhất hai thành viên hợp danh, ngoài các thành viên hợp danh có thể có thành viên góp vốn Thành viên hợp danh phải là cá nhân có trình độ chuyên môn, uy tín nghề nghiệp và phải chịu trách nhiệm bằng toàn

bộ tài sản của mình về các nghĩa vụ của công ty Thành viên góp vốn chỉ chịu trách

nhiệm về các khoản nợ của công ty trong phạm vi số vốn đã góp vào công ty Trong công ty hợp danh, những người đồng sở hữu thường cũng đồng thời là những nhà quản

lý các hoạt động hàng ngày của công ty Công ty hợp danh không có tư cách pháp nhân và không được phát hành bất kỳ loại chứng khoán nào để huy động vốn Trên thực tế loại hình doanh nghiệp này có số lượng chưa nhiều do mức độ rủi ro cao [12]

1.2 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu

1.2.1 Thực tiễn quản lý đất đai và đăng ký giao dịch bảo đảm một số nước trên thế giới

1.2.1.1 Nước Thụy Điển

Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, với diện tích 449.964 km², Thuỵ Điển

là nước lớn thứ ba trong Liên minh Châu Âu với dân số 9,4 triệu người

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiện sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát

là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

- Về chính sách đất đai

Việc quản lý đất đai tai Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và từ việc cai quản đất đai Việc bảo vệ quyền sử dụng đất và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân Trước đây, các tòa án địa phương là thể chế chính thực hiện những công việc quản lý đó [9]

Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo đảm quyền sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất [9]

- Về sở hữu đất đai

Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Luật Đất đai từ năm 1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia nhỏ thành những lô nhỏ Quyền sở hữu đất quy định quyền hạn của các đối tượng, thửa đất hay khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không [9] Quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân

+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)

+ Thuê không gian của lô đất

+ Quyền địa dịch và quyền xây cất, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích liên quan tới lô đất có quyền sở hữu

+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán

Đối tượng của những quyền hạn trên, đất đai, có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi Quyền sử dụng có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa hưởng hay những hình thức thỏa thuận khác (thu hồi, thế chấp) Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi cho những mục đính công

- Thủ tục đăng ký bất động sản:

+ Phần bất động sản với các thông tin địa chính về lô đất và các đối tượng khác + Phần đăng ký đất với các quyền hợp pháp đối với tài sản

+ Phần địa chỉ với các địa chỉ của từng thửa đất

+ Phần nhà, căn hộ với thông tin về việc nhà trên từng thửa đất

+ Quy hoạch sử dụng đất và các quy định sử dụng đất khác

+ Phần thuế

+ Bản đồ chỉ dẫn địa chính

Hệ thống đăng ký bất động sản được kết nối tới các Cơ sở dữ liệu địa lý của Thụy Điển thông qua hệ thống tọa độ Các Cơ sở dữ liệu địa lý có chứa các thông tin

về địa hình, sử dụng đất, thủy văn, thực vật

Thông tin cơ bản trong Hệ thống đăng ký bất động sản được cập nhật hàng ngày bởi Cơ quan đăng ký đất và Cơ quan địa chính Ngoài ra, các cơ quan khác chịu trách nhiệm về các hoạt động xã hội sẽ cập nhật các vấn đề có liên quan đến lĩnh vực của họ Các chính quyền địa phương chịu trách nhiệm về việc lập bản đồ địa hình tỉ lệ lớn, về địa chỉ, quy hoạch sử dụng đất và các cơ quan này cũng sẽ cập nhật các thông tin vào hệ thống trên Cơ quan quản lý hệ thống đường sẽ cập nhật tin tức về các đường công cộng, Cơ quan bảo vệ môi trường chịu trách nhiệm về các quy định sử dụng đất dành cho môi trường, Cơ quan Thuế chịu trách nhiệm về mức thuế và các thông tin có liên quan đến dân số, Cơ quan đăng ký nhà nước về các thông tin của các nhân viên làm thủ tục pháp lý Việc cập nhật tuân theo luật pháp, được bổ sung trên

cơ sở thống nhất giữa Lantmateriet (Cơ quan đăng ký đất đai) và các cơ quan có thẩm quyền khác về việc cập nhật và sử dụng thông tin cho mỗi cấp chính quyền [9]

- Về thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có ba thủ tục để thực hiện thế chấp như sau[9]:

+ Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tòa

án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển

+ Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước 1, Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ xem xét đến bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản, bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người cho vay; bên

đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tòa án mới chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay

+ Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là cơ quan thi hành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

1.2.1.2.Nước Hà Lan

(81% diện tích đất đai, 9% diện tích sông ngòi ao hồ, 10% là diện tích biển)

- Chính sách đất đai

Chính sách đất đai được mô tả là hệ thống những quy định kinh tế - xã hội và pháp lý chỉ ra cách thức phân bổ đất và những nguồn lợi từ đất, nhưng không được xem như chính sách của Nhà nước ở Hà Lan Một hệ thống những qui định và văn

bản chính sách tạo thành cái gọi là ‘chính sách đất đai’ Ở đây, có một Chính sách chính thống về đất đai liên quan đến sự phân chia giữa các bên ở khía cạnh tài chính về qui hoạch, sở hữu, phát triển và đóng góp của đất đai trong sự phát triển của địa phương [32]

- Những bài học thực tiễn đạt được ở Hà Lan:

+ Một trong thuận lợi lớn nhất của Hà lan là sự kết hợp việc đăng ký đất với địa chính Những chức năng này đã được sát nhập ở thế kỷ XIX Các sơ đồ địa chính được hợp nhất năm 2004

+ Có sự chú trọng vào chất lượng của dữ liệu Cần phải có sự hợp tác và thống nhất hơn nữa, nhưng những dữ liệu như sự trải dài của đất nước nên được duy trì và định dạng ở dạng số

+ Việc lấy lại vị thế độc lập của người dân trong đăng ký đất, sổ địa chính và sơ

đồ hóa đất năm 1994 đã làm giảm chi phí hơn 50% trong vòng chưa đầy 6 năm

+ Trong vòng 30 năm lại đây, Kadaster (cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ

sơ địa chính ở Hà Lan) đã được tự động hóa và số hóa hoàn toàn Điều đó thể hiện ở việc sử dụng rộng rãi dữ liệu số qua internet, chuyển nhượng, mua bán điện tử, xử lý điện tử, tìm kiếm dữ liệu nhanh, và phát triển sản phẩm mới mẻ Tất cả những điều đó

sẽ làm cho chi phí tiết kiệm nhất, và chi phí chuyển nhượng bất động sản và thế chấp thấp Những chương trình số hóa qui mô lớn được tiến hành làm cho mọi hoạt động liên quan đến đất được diễn ra mà không phụ thuộc vào giấy tờ hành chính

+ Có sự thống nhất các tập dữ liệu cốt yếunhư dữ liệu địa chính, điều tra dân số,

dữ liệu và đăng ký địa chính của các cá nhân hợp pháp của Phòng Công thương, và bản đồ địa chính, địa giới Tất cả đều có được nhờ vào đăng ký mã hóa theo một khẩu hiệu: Một lần làm, sử dụng nhiều lần

+ Kadaster là cơ quan nhà nước và độc quyền Trong vòng 15 năm lại đây, đã công khai dần, và hướng thẳng tầm nhìn tới xã hội và ngày càng trở nên lấy khách hàng làm trung tâm hơn bao giờ hết và đóng vai trò trung gian trong giải quyết thông tin liên quan đến bất động sản

+ Kadaster có mối quan hệ tốt với khách hàng - là các tổ chức tư nhân, các hiệp hội và các cơ quan nhà nước, giữ vị trí khá mạnh và có được hình ảnh của sự tin cậy

và ổn định [32]

1.2.1.3 Nước Ôxtrâylia

Liên bang Ôxtrâylia là một quốc gia nằm ở Nam bán cầu và là nước lớn thứ sáu trên thế giới về diện tích tự nhiên khoảng 7,7 triệu km2 Dân số khoảng 20,57 triệu người Ôxtrâylia là nước duy nhất chiếm toàn bộ một lục địa và cũng là nước lớn nhất trong khu vực châu Ôxtrâylia - châu Á - châu Đại Dương Ôxtrâylia có sáu tiểu bang

và hai vùng lãnh thổ chính nằm trên đại lục [32]

- Chính sách đất đai

Chính quyền liên bang Ôxtrâylia phân cấp nhiệm vụ quản lý đất đai cho chính quyền các bang Hệ thống quản lý đất đai nói chung, đặc biệt là của các bang NSW, Victoria và Tây Ôxtrâylia đã đạt được những thành tựu góp phần để Ôxtrâylia được ghi nhận là một trong những quốc gia đi đầu trên Thế giới về công tác quản lý đất đai

và khả năng cung cấp các dịch vụ có liên quan đến đất đai cho xã hội Công tác đăng

ký đất, lập bản đồ địa chính đã được hoàn thiện từ rất sớm, vì vậy rất thuận lợi cho việc ứng dụng công nghệ thông tin để xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu địa chính

số, từ đó làm nền tảng cho việc hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu về đất đai tại từng bang Vì vậy, ngày nay, việc cung cấp các dịch vụ có liên quan đến đất đai và bất động sản, như các giao dịch về quyền sở hữu, định giá, tính thuế, quy hoạch

sử dụng đất và quy hoạch phát triển nói chung và sử dụng thông tin cho các ngành và lĩnh vực có liên quan đã trở thành một bộ phận không thể thiếu về lớp thông tin cơ bản cho công tác quản lý nhà nước cũng như cung cấp dịch vụ, tiện ích cho xã hội [32]

Công tác quản lý nhà nước, xác định tính pháp lý về các hoạt động đo đạc địa chính, đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai, định giá đất, xây dựng hệ thống thông tin đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí [32]

Việc triển khai các hoạt động đo đạc, đăng ký, định giá do các cá nhân, tổ chức hành nghề tư nhân (được cấp phép) thực hiện trên cơ sở hợp đồng dân sự đối với chủ

sở hữu hoặc cơ quan quản lý nhà nước Tại Ôxtrâylia, các ngành nghề đo đạc, định giá được quản lý rất chuyên nghiệp thông qua các tổ chức, hội nghề nghiệp với nhiệm vụ đào tạo, phát triển nghề nghiệp, cấp phép và quản lý về chất lượng chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp của các cá nhân, tổ chức thực hiện các nhiệm vụ này [32]

Nhiệm vụ quy hoạch phát triển, quy hoạch sử dụng đất, phát triển quỹ đất (các

dự án) do chính quyền địa phương (các hạt/thành phố trực thuộc bang) chịu trách

nhiệm quản lý nhà nước.Việc triển khai cụ thể có thể giao cho một tổ chức, công ty tư nhân thực hiện

- Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất:

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng

ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua [32]

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc: + GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

+ Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

+ Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

+ GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

+ Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo + Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng + Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

1.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam

1.2.2.1 Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước

Trong nền kinh tế tập trung bao cấp, các giao dịch tự nguyện, tự chịu trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như không tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế ở nước ta thời kỳ này không có pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Tỉnh trạng nói trên kéo dài cho đến năm cuối cùng của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu của quá trình thực hiện chuyển đổi nền kinh tế với việc ban hành Pháp lênh Hợp đồng kinh tế năm 1989, Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991, lần đầu tiên các biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa

vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản;

và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bão lãnh, đặt cọc đã được luật hóa trong văn bản của Nhà nước

Tuy nhiên, giao dịch bảo đảm trong thời kỳ đầu chuyển đổi nền kinh tế mới được tiếp cận dưới gốc độ là biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý

nghĩa công khai hóa các quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế

và loại trừ rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó

Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, nên mục đích thiết lập hợp đồng nói chung và những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng trong nhiều trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên mà chủ yếu thực hiện theo

“chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước Chính tư duy kinh tế kế hoạch hóa tập trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực tiễn đời sống kinh tế, dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng nền kinh tế thị trường đã có sự ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm Định về biện pháp thi hành nghĩa vụ, nhưng giữa hai Pháp lệnh này và các văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề này lại có nhiều nét khác biệt Điều này thể

Pháp lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều quy định về biện pháp thi hành nghĩa vụ, tuy nhiên giữa hai Pháp lệnh và các văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề này lại có nhiều nét khác biệt Điều này thể hiện ở chổ: về loại hình giao dịch bảo đảm, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế gồm thế chấp, cầm cố, bảo lãnh Trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự ngoài thế chấp, cầm cố, bảo lãnh

ra thì đặt cọc cũng được xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ còn ở phạm vi hẹp và mang tính sơ khai, một số quy định còn chưa phù hợp với sự phát triển của thị trường tính dụng hiện đại Mặc dù vậy, hai pháp lệnh này cũng đã đặt nền móng quan trọng cho việc hình thành và phát triển của pháp luật về giao dịch bảo đảm tại Việt Nam, tạo tiền đề cần thiết cho sự ra đời của pháp luật về giao dịch bảo đảm

1.2.2.2 Giai đoạn Bộ luật Dân sự 1995 có hiệu lực

Với sự ra đời của BLDS 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được quy định đầy đủ hơn, bao gồm các quy định chung về gia lựco dịch bảo đảm và các quy định cụ thể của từng biện pháp như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm Tuy nhiên, việc tồn tại song song với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và một số văn bản của Ngân hàng nhà nước ban hành về lĩnh vực tài chính ngân hàng liên quan đến đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng dẫn đến nhiều vướng mắc, chồng chéo trong thực tiễn áp dụng

1.2.2.3 Giai đoạn Bộ luật Dân sự 2005 có hiệu lực

Bộ luật Dân sự 2005 đã đưa ra khái niệm bao quát hơn về giao dịch bảo đảm tại Khoản 1 Điều 323 Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm BLDS 2005 quy định các giao dịch bảo đảm được đăng

ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm theo Điều 323, Điều 325

và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm

Tuy nhiên, giao dịch bảo đảm BLDS 2005 đã bộc lộ một số điểm hạn chế, bất cập trong môi trường tính dụng hiện đại Công khai hóa những thông tin về các giao dịch bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh vẫn còn chưa đủ để loại trừ rủi ro đối với nhà đầu tư; vẫn còn những người có quyền đối với tài sản phát sinh trên cơ sở giao dịch hoặc theo quy định của pháp luật cần phải được công khai hóa nhằm đảm bảo tính minh bạch về tình trạng pháp lý của tài sản như cầm giữ tài sản, thuê mua tài chính, gửi bán thương mại Điều này cho thấy BLDS 2005 về giao dịch bảo đảm vô hình chung đã thu hẹp phạm vi đăng ký và yêu cầu cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm

Bộ Tư pháp đã ban hành thông tư 04/2007/TT-BTP và Thông tư BTP để khắc phục những tồn tại trên Hai thông tư này quy định các lợi ích được bảo đảm khác, đó là một số hợp đồng như hợp đồng mua trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu của bên bán, hợp đồng cho thuê có thời hạn từ một năm trở lên, hợp đồng cho thuê tài chính và hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ, việc kê biên tài sản thi hành án thuộc diện đăng ký (thông báo) Tuy nhiên, nếu xét theo tiêu chí giao dịch bảo đảm theo quy định của BLDS 2005 thì các hợp đồng này không phải là giao dịch bảo đảm và không thuộc diện phải đăng ký

07/2007/TT-1.3 Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Tác giả Trương Thị Phương Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Huế nghiên cứu đề tài Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị: thực trạng và giải pháp.Qua nghiên cứu này, tác giả đánh giá thực trạng việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Trị từ đó đề ra những giải pháp có tính khả thi cho công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được nhanh chóng, hiệu quả Trong đó, tác giả nêu lên thực trạng gây khó khăn trong công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế là quy trình rườm rà, qua nhiều cơ quan có liên quan dẫn đến thời gian thực hiện thường bị kéo dài gây chậm trễ, phiền hà Quy định của pháp luật còn nhiều bất cập, chồng chéo nên cần phải hoàn thiện[12]

Tác giả Vũ Hải Sơn, Học viện Nông nghiệp Việt Nam nghiên cứu đề tài Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Qua nghiên cứu này, tác giả đánh giá được thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Thanh xuân, thành phố Hà Nội; bao gồm các hình thức đăng ký giao dịch bảo đảm như: đặt cọc, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh Tác giả đã nghiên cứu được nguyên nhân dẫn đến khó khăn trong công tác đăng ký giao dịch bảo đảm do quy định của pháp luật về lĩnh vực này còn chồng chéo, phân tán ở nhiều Nghị định, thông tư Việc thực hiện thủ tục vay vốn tại các ngân hang, tổ chức tín dụng quá chặt chẽ, thủ tục phiền hà, có quá nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính, khả năng thanh toán nên các hộ gia đình, cá nhân khó vay vốn tại các tổ chức tín dụng mà đi sử dụng hình thức cầm cố[15]

Tác giả Phùng Văn Nghệ - Tổng Cục trưởng Tổng Cục Quản lý Đất đai Nghiên cứu về những vấn đề đặt ra trong công tác quản lý đất đai đề xuất một số biện pháp đẩy mạnh công tác quản lý đất đai như: Cơ chế phân cấp ngân sách gây trở ngại cho việc tập trung nguồn vốn đủ lớn để phát triển đồng bộ một ngành, đặc biệt đối với các địa phương có nguồn ngân sách hạn hẹp Cơ chế này cũng gây áp lực cho công tác quản lý đất đai, trong điều kiện thiếu vốn, mọi nguồn lực đều trông chờ vào nguồn tài chính - đất đai, các địa phương tìm cách để tăng nguồn thu từ đất Tham nhũng trong lĩnh vực đất đai vẫn xảy ra ở nhiều nơi, nhiều cấp, nhiều ngành Đầu cơ đất đai đã trở thành phổ biến với những quy mô khác nhau, gây nên những cơn sốt trên thị trường bất động sản, đẩy giá đất tăng cao một cách bất hợp lý, tăng chi phí đầu tư, giảm năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp tác động xấu đến tình hình kinh tế - xã hội.Cơ sở hạ tầng trang thiết bị kỹ thuật công nghệ được đầu tư xây dựng, mua sắm từ nhiều nguồn, nhiều chương trình, dự án khác nhau nên mặc dù có

đủ số lượng nhưng còn thiếu đồng bộ Đây là một thách thức lớn, bởi phải tập trung nguồn kinh phí lớn, đặc biệt vì sự đồng bộ ở nhiều cấp khác nhau Chính sách, pháp luật đất đai bảo đảm đưa đất đai thành nguồn lực quan trọng để phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Yếu tố đất đai trong thị trường được xác lập đồng bộ với các yếu tố thị trường khác vừa tuân theo các quy luật của kinh tế thị trường vừa bảo đảm tính định hướng xã hội chủ nghĩa.Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước bảo đảm phân bổ một cách hợp lý nguồn tài nguyên quốc gia phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững là định hướng chủ đạo và yêu cầu xuyên suốt trong công tác quản lý đất đai Xây dựng và kiện toàn công tác quản lý đất đai theo hướng hiện đại hóa trên cơ sở ứng dụng công nghệ hiện đại và

mô hình quản lý tiên tiến Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ là một trong những đột phá chiến lược chính để phát triển.Nâng cao khả năng đóng góp của đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội theo hướng thúc đẩy việc vận dụng các quan hệ kinh tế với các quan

hệ hành chính trong hoạt động quản lý; xã hội hóa cung cấp dịch vụ công; tăng

cường sử dụng công cụ tài chính nhằm nâng cao nguồn thu ngân sách, bảo đảm công bằng trong thụ hưởng các lợi ích từ đất đai [11]

Qua các công trình nghiên cứu trên cho thấy, việc sử dụng và quản lý hiệu quả các nguồn tài nguyên đất đai là hết sức cần thiết Trong đó, việc nghiên cứu và nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm cũng là một trong những nội dung đó Nghiên cứu về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng Bình là đề tài mới, chưa từng được nghiên cứu

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng bình

- Các cơ quan, tổ chức liên quan đến công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất

- Thủ tục hành chính áp dụng trong việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình theo quy định của Luật Dân sự 2005, Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm

- Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện trong thời gian 09 tháng (từ tháng 10/2016 đến tháng 6/2016) Số liệu đề tài thu thập trong khoảng thời gian từ năm 2011 đến năm 2016

2.2 Nội dung nghiên cứu:

- Nghiên cứu về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của tỉnh Quảng Bình

- Thực trạng sử dụng, quản lý đất đai tại tỉnh Quảng bình

- Thực trạng công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Quảng Bình

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất nói chung, tại tỉnh Quảng Bình nói riêng

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu

* Số liệu sơ cấp:

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp có ý nghĩa rất quan trọng đối với quá trình nghiên cứu Việc lựa chọn phương pháp thu thập phù hợp sẽ quyết định đến hiệu quả nghiên cứu, góp phần tiết kiệm được thời gian, chi phí cũng như giá trị đóng góp của

đề tài Các phương pháp được sử dụng trong đề tài:

- Phương pháp quan sát: Tham gia cùng cán bộ thực hiện trình tự đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Phương pháp phỏng vấn thông qua bảng câu hỏi:

+ Phỏng vấn 30 tổ chức kinh tế trên tổng số 70 tổ chức đến thực hiện đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSD đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi Trường

+ Nội dung phỏng vấn: Các vấn đề liên quan đến đăng ký thế chấp như có nên đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSD đất hay không?, thủ tục hành chính về đăng ký thế chấp…

+ Phỏng vấn 30 cán bộ tín dụng của 03 ngân hàng thường xuyên thực hiện giao dịch tại Văn phòng đăng ký QSD đất

2.3.2 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu

Đây là phương pháp sử dụng các phần mềm Excel để tổng hợp, xử lý số liệu thu thập được qua đó thiết lập các bảng biểu, biểu đồ để phân tích, đánh giá các chỉ tiêu tại khu vực nghiên cứu, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

2.3.3 Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan

Đây là phương pháp mà trong quá trình thực hiện nghiên cứu đã kế thừa các phương pháp, các số liệu có sẵn để làm tài liệu tham khảo và nghiên cứu

2.3.4 Phương pháp so sánh

Phương pháp này là so sánh quy định của pháp luật đối với công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở hai giai đoạn khác nhau từ đó đề xuất giải pháp cho phù hợp

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Bình

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Quảng Bình là tỉnh thuộc vùng Bắc Trung bộ Tỉnh Quảng Bình có tọa độ phần đất liền từ 17o05'02'' đến 18o05'12'' vĩ độ Bắc và từ 105o36'55'' đến 106o59'37'' kinh độ Đông.Quảng Bình có 8 đơn vị hành chính: thành phố Đồng Hới, thị xã Ba Đồn, và các huyện: Bố Trạch, Lệ Thuỷ, Minh Hoá, Quảng Ninh, Quảng Trạch, Tuyên Hoá; có 159 đơn vị hành chính cấp xã, trong đó có 16 phường, 7 thị trấn và 136 xã Vị trí của tỉnh như sau:

Hình 3.1: Sơ đồ hành chính tỉnh Quảng Bình

(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Bình)

3.1.1.2 Địa hình, địa chất

a Địa hình

Quảng Bình là tỉnh nằm chủ yếu ở sườn phía Đông dãy Trường Sơn có địa hình phức tạp, bị chia cắt mạnh, bề ngang hẹp và dốc nghiêng từ Tây sang Đông Sườn phía Đông có độ dốc ra biển lớn Dọc theo lãnh thổ đều có núi, trung du, đồng bằng ven biển và cuối cùng là bãi cát ven biển Đồi núi chiếm trên 85% diện tích tự nhiên, đồng bằng nhỏ hẹp, đất lúa ít, đất nông lâm nghiệp xen kẽ và bị chia cắt bởi nhiều sông suối dốc và chảy xiết nên gây lũ bất ngờ Trên địa bàn tỉnh có các dạng địa hình chủ yếu như sau:

- Núi trung bình uốn nếp khối nâng lên mạnh;

- Núi thấp uốn nếp nâng lên yếu;

- Địa hình núi đá vôi;

- Thung lũng kiến tạo - xâm thực;

- Vùng đồng bằng;

- Vùng đồi cát ven biển

Địa hình của tỉnh có sự khác biệt giữa các vùng:

- Vùng núi cao nằm dọc sườn Đông dãy Trường Sơn

- Vùng đồi và trung du tập trung chủ yếu ở các huyện Bố Trạch, Quảng Trạch, một phần huyện Quảng Ninh, Lệ Thuỷ và thành phố Đồng Hới

- Vùng đồng bằng và vùng cát ven biển ở các huyện Quảng Trạch, Bố Trạch, Quảng Ninh, Lệ Thủy, thị xã Ba Đồn và thành phố Đồng Hới

Nơi hẹp nhất là cao điểm 1002 giữa ranh giới huyện Bố Trạch, huyện Quảng Ninh, tỉnh Khăm Muộn (Nước Cộng hoà Dân chủ Nhân dân Lào) đến cửa Nhật Lệ dài 40,3 km theo đường chim bay

b Địa chất

Đá mẹ và mẫu chất hình thành đất ở Quảng Bình phân bố thành vùng tương đối rõ Vùng phía Tây - Tây Bắc núi cao thuộc huyện Minh Hoá, Tuyên Hoá chủ yêu

là đá macma axit; vùng núi đá vôi chủ yếu ở phía Tây huyên Bố Trạch, Quảng Ninh

và phía nam huyện Minh Hoá; vùng đồi núi thấp chủ yếu là các đá trầm tích, biến chất và các sản phẩm phù sa Đặc điểm của một số loại đá mẹ, mẫu chất hình thành đất chính như sau:

- Đá vôi: Diện tích 2.128 ha, chiếm 0,26% tổng diện tích tự nhiên;

- Đá granit: Diện tích 94.444 ha, chiếm 11,71% diện tích tự nhiên;

- Đá sa thạch và phiến sa: Diện tích 372.454 ha, chiếm 46,18% tổng diện tích

tự nhiên;

- Đá biến chất: Diện tích 14.548 ha, chiếm 1,43% tổng diện tích tự nhiên;

- Đá macma trung tính: Diện tích 1.303 ha, chiếm 0,16% tổng diện tích tự nhiên;

- Sản phẩm bồi tụ phù sa;

- Trầm tích biển;

- Trầm tích đầm lầy biển

3.1.1.3 Đặc điểm khí hậu, thời tiết

Quảng Bình nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa, chịu ảnh hưởng của khí hậu chuyển tiếp giữa miền Bắc và miền Nam, với đặc trưng của khí hậu nhiệt đới điển hình

ở phía Nam và có mùa Đông tương đối lạnh ở miền Bắc Khí hậu Quảng Bình chia làm hai mùa rõ rệt: mùa khô và mùa mưa Nhiệt độ trung bình năm là 25oC Tổng nhiệt độ hàng năm khoảng 8.600-8.700oC, số giờ nắng trung bình hàng năm khoảng 1.700-1.800 giờ/năm Như vậy với nhiệt độ và tổng nhiệt độ năm xếp vào loại khá cao

và được đánh giá phù hợp, thuận lợi cho sự sinh trưởng và phát triển của các loại cây, con trong sản xuất nông nghiệp như: cây lâm nghiệp, cây công nghiệp, cây ăn quả, gia súc, thủy sản

Điều kiện thời tiết bất lợi đối với Quảng Bình là gió Tây Nam khô nóng xuất hiện chủ yếu tập trung trong các tháng 6, 7, 8 kết hợp với lượng mưa ít gây hạn hán; mùa mưa bão, tập trung vào tháng 8 tháng 10 Bão thường đi kèm với mưa lớn Do địa hình hẹp, sông ngắn và dốc nên mùa mưa bão thường xảy ra lũ lụt gây thiệt hại lớn về người và của, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hàng năm

Để hạn chế những bất lợi của thiên nhiên, thời tiết và biến đổi khí hậu, Quảng Bình cần phải có các chương trình hành động phù hợp, có chiến lược khai thác, sử dụng, bảo vệ tài nguyên, hợp lý và khoa học, như trồng rừng đầu nguồn, thiết lập vành đai rừng phòng hộ, nghiên cứu cơ cấu giống, mùa vụ, cây trồng, vật nuôi, tuyển chọn

cơ cấu giống phù hợp để thích ứng và né tránh các điều kiện bất lợi của thiên nhiên

3.1.1.4 Đặc điểm thủy văn

Quảng Bình có nguồn nước mặt khá phong phú nhờ hệ thống sông suối, hồ đập khá dày đặc Mật độ sông suối đạt 0,7-1,1 km/km2

, phân bố không đều, có xu hướng giảm dần từ Tây sang Đông, từ vùng núi ra biển

Sông ngòi Quảng Bình đều ngắn và dốc, có 5 con sông chính đổ ra biển Đông

là sông Roòn,sông Lý Hoà, sông Gianh, sông Dinhvà sông Nhật Lệ, Diện tích lưu vực 5 con sông là 7.778,0 km2, chiều dài 343,0 km Tổng lưu lượng dòng chảy khá phong phú và thuộc vào loại lớn 539,72 m3/s Dòng chảy mùa lũ lớn từ tháng 9 đến tháng 11, chiếm 60%-80% tổng lượng dòng chảy cả năm Do mùa mưa trùng với mùa bão, địa hình có sườn dốc lớn, sông ngắn, nước chảy xiết nên thường xảy lũ ống, lũ quét đột ngột, một số diện tích vùng đồng bằng có độ cao trung bình thấp thường bị ngập úng nặng

3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên thiên nhiên

tích và chất lượng các đơn vị đất như sau (không tính diện tích sông suối và đất phi nông nghiệp):

- Nhóm đất cát: Diện tích 37.243 ha, gồm 3 đơn vị đất là: Cồn cát trắng, vàng;

đất cát biển trung tính ít chua và đất cát biển chua

- Nhóm đất mặn: Đất mặn được hình thành từ những sản phẩm phù sa sông, phù

sa biển lắng đọng trong môi trường nước mặn Diện tích 5.427 ha, phân bố theo các cửa sông ở các huyện: Lệ Thuỷ, Quảng Ninh, Bố Trạch, thành phố Đồng Hới và được chia thành 2 loại: Đất mặn nhiều và đất mặn trung bình và mặn ít

- Nhóm đất phèn: Diện tích 4.700 ha, phân bố chủ yếu ở huyện Lệ Thuỷ và

Quảng Ninh Đất phèn được hình thành do sản phẩm bồi tụ phù sa với vật liệu sinh phèn (xác thực vật chứa lưu huỳnh, Pyrite) phát triển ở môi trường ngập mặn khó thoát nước

- Nhóm đất phù sa: Diện tích 34.791 ha, phân bố tập trung ở vùng đồng bằng

ven biển là sản phẩm phù sa của các con sông suối trên địa bàn của tỉnh

- Nhóm đất glây: Diện tích 2.592 ha, phân bố ở xã Quảng Phú (huyện Quảng

Trạch), xã Hoà Trạch, Phúc Trạch (huyện Bố Trạch)

- Nhóm đất mới biến đổi: Diện tích 6.215 ha, phân bố ở các xã Quảng Kim,

Quảng Phú, Quảng Tiến, Quảng Lưu (huyện Quảng Trạch), xã Quảng Hoà (thị xã Ba Đồn), xã Duy Ninh, Hiền Ninh, Tân Ninh, Xuân Ninh (huyện Quảng Ninh), xã Hoa

Thuỷ, Liên Thuỷ, Kim Thuỷ (huyện Lệ Thuỷ), xã Quy Hoá, Tân Hoá (huyện Minh Hoá) và Đức Ninh (thành phố Đồng Hới)

- Nhóm đất có tầng loang lổ: Diện tích 896 ha, phân bố ở xã Hoá Phúc, Hoá

Thanh (huyện Tuyên Hoá), xã Hoa Thuỷ (huyện Lệ Thủy)

- Nhóm đất xám: Nhóm đất xám có diện tích lớn nhất tỉnh Quảng Bình

515.781,0 ha, chiếm 63,95% diện tích tự nhiên, phân bố khắp các huyện, thị xã, thành phố trong tỉnh

- Nhóm đất đỏ: Đất đỏ ở Quảng Bình phát triển chủ yếu trên đá poocfia-rit và

đá vôi Đặc điểm cơ bản của đất đỏ là có quá trình tích luỹ sắt, nhôm tương đối nên đất

có màu nâu đỏ hoặc nâu vàng điển hình, cấu trúc của đất phát triển và có hạt kết bền vững Diện tích 3.431,0 ha, phân bố ở huyện Lệ Thuỷ, Bố Trạch, Minh Hoá và Tuyên Hoá Đất đỏ là một trong những loại đất tốt ở vùng đồi núi tỉnh Quảng Bình

- Đất tầng mỏng: Diện tích 24.274,0 ha, phân bố tập trung ở gò đồi của huyện

Lệ Thuỷ, Bố Trạch và Quảng Trạch, thực vật tự nhiên chủ yếu là sim, mua

b Tài nguyên nước

Quảng Bình có nguồn nước mặt khá phong phú nhờ hệ thống sông suối, hồ đập khá dày đặc Mật độ sông suối đạt 0,70- 1,10 km/km2, phân bố không đều, có xu hướng giảm dần từ Tây sang Đông, từ vùng núi ra biển Sông ngòi Quảng Bình đều ngắn và dốc, có 5 con sông chính đổ ra biển Đông là: sông Roòn, Gianh, Lý Hoà, Dinh

và Nhật Lệ Diện tích lưu vực 5 con sông là 7.778,0 km2, chiều dài 343,0 km Lượng dòng chảy khá phong phú và thuộc vào lớn nhất ở Việt Nam Modun dòng chảy bình quân là 55l/s/km2, tương đương 4 tỷ m3 nước/năm Dòng chảy mùa lũ lớn từ tháng 9 đến tháng 11, tổng lượng dòng chảy mùa lũ chiếm 80% tổng lượng dòng chảy cả năm

Do mùa mưa trùng với mùa gió bão, địa hình có sườn dốc lớn, sông ngắn nên thường xảy ra lũ lụt đột ngột, gây ngập úng nặng ở nhiều vùng, đặc biệt là hai huyện Quảng Ninh và Lệ Thuỷ

c Tài nguyên khoáng sản

Quảng Bình có nguồn tài nguyên khoáng sản khá phong phú và đa dạng, ngoài

đá vôi làm vật xi măng và xây dựng có trữ lượng khá lớn phù hợp với quy mô khai thác công nghiệp còn lại các khoáng sản khác như vàng, bạc, sắt… trữ lượng nhỏ, phân tán khó hình thành được các khu cụm công nghiệp về khai khoáng tập trung Khoáng sản Quảng Bình được chia thành 4 nhóm khoáng sản cơ bản như sau: khoáng sản kim loại và quý hiếm, khoáng sản không kim loại, khoáng sản nhiên liệu và phân bón, nước khoáng nóng

Tóm lại:Những lợi thế về vị trí địa lý, tài nguyên thiên nhiên cho phép Quảng Bình phát triển nền kinh tế du lịch - dịch vụ - nông nghiệp - công nghiệp, với nhiều sản phẩm hàng hoá đa dạng phong phú đặc biệt là phát triển du lịch, dịch vụ Điều kiện

đó cũng đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt là những giải pháp hữu hiệu để phòng ngừa, ngăn chặn và khắc phục những tác hại của thiên tai (bảo lụt, hạn hán, cát lấp, cát bay, cát chảy )

3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội

Tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh trong thời gian qua gặp nhiều khó khăn do biến động của nền kinh tế thế giới, lạm phát, giá cả trong nước tăng cao, giá các mặt hàng nông sản biến động thất thường trong thời gian dài,… ảnh hưởng đến việc sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp và của người dân Từ đó đã tác động lớn đến việc thực hiện các mục tiêu, chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, song với sự

nỗ lực của Đảng bộ và nhân dân tỉnh Quảng Bình trong những năm qua nền kinh tế của tỉnh đã có nhiều chuyển biến tích cực, tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân chưa đạt kế hoạch đề ra nhưng là mức tăng trưởng khá trong điều kiện suy thoái kinh tế toàn cầu

Bảng 3.1: Tăng trưởng GDP bình quân qua các năm của tỉnh Quảng Bình

Tăng trưởng GDP bình quân/ năm 6,69 6,50 6,24 6,49

Nông, lâm nghiệp và thủy sản 6,61 3,52 3,71 3,57

( Nguồn: Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh Quảng Bình hàng năm)

Nông, lâm, ngư nghiệp phát triển khá toàn diện theo hướng sản xuất hàng hóa, nâng cao giá trị, chất lượng

Hình 3.2 Tỷ lệ tăng trưởng GDP qua các năm

Qua Hình 3.2 cho thấy tỷ lệ tăng trưởng GDP qua các năm đối với mỗi lĩnh vực

có sự biến động khác nhau Ngành công nghiệp và xây dựng ngày càng tăng cao; ngành nông, lâm nghiệp và thủy sản lại có chiều hướng giảm, ngành dịch vụ có tăng nhưng chỉ là tăng nhẹ Điều này phản ánh đúng tình trạng chung của quá trình phát triển kinh tế của Việt Nam nói chung, của tỉnh Quảng Bình nói riêng

- Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân 5 năm (2011-2015) đạt 6,5%

+ Giá trị sản xuất nông lâm ngư nghiệp tăng 4,2%

+ Giá trị sản xuất công nghiệp- xây dựng tăng 9,4%

+ Giá trị các ngành dịch vụ tăng 6,7%

- Cơ cấu kinh tế:

+ Nông, lâm, thủy sản chiếm 24,6%

+ Công nghiệp - xây dựng chiếm 24,9%

+ Dịch vụ chiếm 50,5%

- Sản lượng lương thực 29,80 vạn tấn

- Giá trị kim ngạch xuất khẩu đạt 136,75 triệu USD

- GRDP bình quân đầu người đạt 28 triệu đồng/người

- Tỷ lệ hộ nghèo giảm 3,00%

(Theo Số liệu thống kê năm 2015 – tính đến 31/12/2015; và Văn kiện Đại hội

đạibiểu Đảng bộ tỉnh Quảng Bình lần thứ XVI, nhiệm kỳ 2015-2020)