Đánh giá tình hình quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình

Theo Điều 22, Luật Đất đai năm 2013 thì nội dung quản lý nhà nước về đất đai gồm có các nội dung: Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan những số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng bảo vệ ở một học vị nào khác

Tôi xin cam đoan mọi thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ ra rõ ràng và có nguồn gốc

Tôi xin cam đoan và chịu trách nhiệm về đề tài của mình

Huế, ngày 26 tháng 5 năm 2015

Người thực hiện luận văn

Trần Thị Diệu Linh

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ và chia sẻ của các cơ quan: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Đồng Hới, Phòng Thống kê thành phố Đồng Hới, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới, Trung tâm kỹ thuật địa chính tỉnh Quảng Bình, Trung tâm quy hoạch Tài nguyên thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Bình và các cán

bộ địa chính xã, phường thành phố Đồng Hới

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến các anh chị đồng nghiệp, bạn bè và gia đình đã luôn quan tâm, động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện tốt nhất để tôi thực hiện đề tài này

Huế, ngày 26 tháng 5 năm 2015

Người thực hiện luận văn

Trần Thị Diệu Linh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 3

4.1 Đối tượng nghiên cứu 3

4.2 Phạm vi nghiên cứu 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu 4

1.1.1 Khái niệm đất đai 4

1.1.2 Vai trò của nhà nước trong công tác quản lý về đất đai 4

1.1.3 Các quy định về hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai 6

1.1.3.1 Khái niệm, thành phần, nội dung hồ sơ địa chính 6

1.1.3.2 Khái niệm, thành phần, nguyên tắc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và yêu cầu cơ bản của việc xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai 11

1.2 Cơ sở thực tiễn các vấn đề nghiên cứu 20

1.2.1 Tình hình hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại một số nước trên thế giới 20

1.2.1.1 Tại Ôxtrâylia 20

1.2.1.2 Tại Malaysia 22

1.2.1.3 Tại Thụy Điển 23

1.2.2 Lịch sử xây dựng và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính ở Việt Nam qua các thời kỳ 25

1.2.2.1 Các hệ thống địa chính của Nhà nước phong kiến 25

1.2.2.2 Hệ thống địa chính thời thuộc Pháp 25

1.2.2.3 Hệ thống địa chính thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà - Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (từ năm 1945 đến nay) 28

1.2.3 Tình hình xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại tỉnh Quảng Bình 30

1.3 Các công trình nghiên cứu có liên quan 34

CHƯƠNG 2 MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

2.1 Mục tiêu nghiên cứu 37

2.2 Nội dung nghiên cứu 37

2.3 Phương pháp nghiên cứu 37

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 37

2.3.1.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 37

2.3.1.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 38

2.3.2 Phương pháp thống kê toán học 38

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Đồng Hới 39

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39

3.1.1.1 Vị trí địa lý 39

3.1.1.2 Đặc điểm địa hình 40

3.1.1.3 Đặc điểm khí hậu, thời tiết 40

3.1.1.4 Đặc điểm thủy văn, thủy triều 41

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 41

3.1.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội 41

3.1.2.2 Điều kiện cơ sở hạ tầng 43

3.1.2.3 Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn 43

3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường 46

3.2 Tình hình sử dụng và biến động đất đai trên địa bàn thành phố Đồng Hới 47

3.3 Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn thành phố Đồng Hới 56

3.3.1 Tình hình xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính tại thành phố Đồng Hới 56

3.3.1.1 Bản đồ địa chính 56

3.3.1.2 Hệ thống sổ mục kê đất đai 64

3.3.1.3 Sổ địa chính 66

3.3.1.4 Bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 69

3.3.2 Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại thành phố Đồng Hới 69

3.3.2.1 Cơ sở dữ liệu địa chính 69

3.3.2.2 Cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất 70

3.3.2.3 Cơ sở dữ liệu giá đất 71

3.3.2.4 Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai 73

3.4 Đánh giá thực trạng xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại thành phố Đồng Hới 75

3.4.1 Đánh giá công tác tổ chức bộ máy, đội ngũ cán bộ công chức, viên chức và cơ sở vật chất của cơ quan quản lý đất đai tại thành phố Đồng Hới 75

3.4.1.1 Quy định chức năng, nhiệm vụ, trách nhiệm và quyền hạn của cơ quan quản lý đất đai tại xã, phường và thành phố 75

3.4.1.2 Thực trạng tổ chức bộ máy, đội ngũ cán bộ công chức của cơ quan quản lý đất đai tại thành phố 78

3.4.1.3 Đánh giá thực trạng cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật phục vụ cho công tác quản lý đất đai của cơ quan quản lý đất đai thuộc thành phố Đồng Hới 80

3.4.2 Phân tích thuận lợi, khó khăn về một số mặt của hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại thành phố Đồng Hới 83

3.4.2.1 Hệ thống hồ sơ địa chính 83

3.4.2.2 Nội dung xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai 87

3.5 Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình trong thời gian tới 91

3.5.1 Thiết lập và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính dạng số và cơ sở dữ liệu

đất đai của thành phố 92

3.5.2 Nâng cao trình độ chuyên môn, trách nhiệm của đội ngũ làm công tác quản lý đất đai 94

3.5.3 Tin học hóa hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại địa bàn thành phố Đồng Hới 96

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 101

1 Kết luận 101

2 Đề nghị 101

TÀI LIỆU THAM KHẢO 103

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới - Năm 2013 48

Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới năm 2013 phân theo địa giới hành chính 49

Bảng 3.3 Bảng biến động diện tích theo mục đích sử dụng 51

Bảng 3.4 Kết quả thống kê bản đồ 299 của thành phố Đồng Hới 58

Bảng 3.5 Kết quả thống kê bản đồ địa chính của thành phố Đồng Hới 59

Bảng 3.6 Tổng hợp kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính tại thành phố Đồng Hới đến năm 2014 60

Bảng 3.7 Bảng thống kê Sổ mục kê đất đai của thành phố Đồng Hới 66

Bảng 3.8 Sổ địa chính thành phố Đồng Hới 67

Bảng 3.9 Kết quả thống kê đất đai thành phố Đồng Hới 74

Bảng 3.10 Thực trạng nhân lực phục vụ cho công tác quản lý đất đai đến tháng 4/2015 79

Bảng 3.11 Thực trạng cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật phục vụ cho công tác quản lý đất đai của cơ quan quản lý đất đai thuộc thành phố Đồng Hới 81

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính thành phố Đồng Hới 39 Hình 3.2 Bản đồ 299 tại phường Nam Lý, thành phố Đồng Hới, năm 1991 57 Hình 3.3 Bản đồ địa chính tại phường Nam Lý, thành phố Đồng Hới, năm đo vẽ

1997 63 Hình 3.4 Sổ mục kê tại phường Bắc Lý, thành phố Đồng Hới, năm 1998 64 Hình 3.5 Sổ địa chính của phường Hải Thành, thành phố Đồng Hới, năm 2008 68

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người Đối với mỗi quốc gia, đất đai luôn gắn liền với ranh giới lãnh thổ, với lịch sử đấu tranh hình thành, xây dựng và phát triển quốc gia đó Vai trò to lớn của đất đai đã được khẳng định rõ ràng là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn tập trung khu dân cư, các cơ

sở kinh tế - văn hóa - xã hội, an ninh quốc phòng Việc phân bố và sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý, hiệu quả, bền vững là vấn đề đặt ra cho mọi thời đại

Ngày nay, khi mà đất đai đang trở thành mối quan tâm hàng đầu của của tất

cả các ngành Nhu cầu đất đai tăng cao do nhu cầu tăng trưởng kinh tế - xã hội cao dẫn đến tình trạng đất đai không được sử dụng hay sử dụng nhưng không đúng mục đích và dẫn đến hiệu quả sử dụng đất còn thấp kém Việc sử dụng đất đai hiện nay ở nước ta còn rất nhiều bất cập và hạn chế Trước năm 1993 do chưa có những quy định cụ thể cho người sử dụng đất thì những giao dịch, mục bán đất đai và những tài sản trên đất vẫn chủ yếu diễn ra theo những “ kênh ngầm” Từ khi Luật đất đai ra đời thì Nhà nước quy định rỏ về các quyền của người dân trong việc sử dụng đất và

từ đó công tác quản lý nhà nước về đất đai đóng một vai trò hết sức quan trọng Công tác quản lý nhà nước về đất đai là một lĩnh vực hết sức phức tạp, vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, vừa mang tính xã hội và pháp lý; nó đòi hỏi mỗi cấp, mỗi ngành khi thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai phải thật chính xác và thận trọng, trong đó công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính là một trong những nội dung quan trọng thiết yếu của công tác quản lý nhà nước về đất đai, là công cụ hữu hiệu giúp cho nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất, là cơ sở pháp lý đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng đất

Thành phố Đồng Hới là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội của tỉnh Quảng Bình, là một trong những khu đô thị đang có xu hướng phát triển lớn nhất của vùng Bắc Trung Bộ Với vị trí thuận lợi để phát triển ngành du lịch, hành hải, tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học công nghệ, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước để phát triển một nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần Do vậy, ngày 16/8/2014 thành phố Đồng Hới đã được Chính phủ công nhận đô thị loại II thuộc tỉnh Quảng Bình, tạo tiền đề cho việc phát triển thành phố Đồng Hới thành trung tâm kinh tế - văn hóa vùng Bắc Trung Bộ là trọng điểm của thương mại - du lịch Vì thế, trong những năm qua tốc độ đô thị hóa ở thành phố Đồng Hới diễn ra khá mạnh

mẽ, những dự án đầu tư được triển khai trên toàn địa bàn thành phố như xây dựng

các khu công nghiệp, khu đô thị, công trình giao thông công cộng, đặc biệt các giao dịch về đất đai hoạt động sôi nổi với nhiều hình thức và có xu hướng tiếp tục tăng trong những năm tới

Hiện nay việc xây dựng mới các công trình dân dụng, chỉnh trang đô thị, mở đường, mở hẻm, phát triển các khu công nghiệp, khu dân cư v.v ngày càng nhiều, điều đó đồng nghĩa với việc làm thay đổi hoặc biến dạng hình thể các thửa đất, tách, hợp thửa, chuyển nhượng, thay đổi tên đường, số nhà… diễn ra khá phổ biến làm cho các thông tin của bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính địa chính bị thay đổi, gây ra sự biến động đất đai ngày càng tăng Mặt khác các quy định về loại đất trên bản đồ địa chính trước đây, nay không còn phù hợp với phân loại theo mục đích sử dụng đất của Luật Đất đai và các văn bản dưới Luật mới ban hành

Do vậy vấn đề đặt ra là nắm rỏ thực trạng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ diệu đất đai để khẩn trương chỉnh lý, cập nhật bản đồ và sổ bộ địa chính kịp thời và đồng

bộ để hồ sơ địa chính không trở nên quá lạc hậu với thực tế

Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, được sự phân công của khoa Tài nguyên đất

và Môi trường Nông nghiệp trường Đại học Nông lâm Huế, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo PGS.TS Huỳnh Văn Chương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá tình hình quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”

2 Mục đích của đề tài

Đánh giá thực trạng quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại địa bàn thành phố Đồng Hới, từ đó đưa ra những kiến nghị với các cấp ban hành chính sách, văn bản hướng dẫn thi hành, đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện và thúc đẩy công tác quản lý đất đai Từng bước đưa hệ thống hồ sơ quản lý đất đai trở thành một hệ thống thống nhất, đầy đủ, chính xác giúp Nhà nước quản lý tốt về đất đai, giúp người sử dụng đất thực hiện thuận lợi, đầy đủ quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Giúp người sử dụng đất dễ dàng tra cứu thông tin đất đai, giảm thiểu các khiếu nại, tố cáo liên quan đến việc sử dụng đất, góp phần xây dựng thị trường đất đai lành mạnh

Đề xuất phương hướng, giải pháp hợp lý nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho các đối tượng sử dụng đất

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Khái niệm đất đai

Theo Brinkman và Smyth: “đất đai là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được trong khu vực sinh quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật, động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và tương lai”

Đất thuộc tài nguyên phục hồi, tài nguyên đất được hiểu theo quan điểm kinh

tế học (Đất đai = Lands) và quan điểm phát sinh học thổ nhưỡng (Đất = Soils) theo quan điểm này đất (Soils) là thể tự nhiên đặc biệt, hình thành do tác động tổng hợp

của các yếu tố: đá mẹ, khí hậu, địa hình, sinh vật, thời gian và tác động của con người Đây là định nghĩa của nhà thổ nhưỡng học lỗi lạc người Nga V.V Đacutraev (1879) [27]

Tuy nhiên đến năm 1993, trong Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, thì đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng thì xác định đất đai là “diện tích có thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường sá, nhà cửa, ) (UN, 1994; FAO, 1993) [11]

Đối với Việt Nam, từ 01/7/2004 theo quy định của Luật đất đai 2003, đất đai được chia thành 3 loại: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng [18] Luật đất đai năm 2013 của Việt Nam có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất [14]

1.1.2 Vai trò của nhà nước trong công tác quản lý về đất đai

Đất đai là một thị trường có giá trị lớn và luôn biến động cùng với quá trình phát triển kinh tế, xã hội do đó công tác quản lý nhà nước về đất đai càng có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc gia Trên thế giới hiện nay đất đai đang tồn tại các quan hệ sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, trong đó

sở hữu tư nhân chiếm đại đa số các quốc gia Ở nước ta, tồn tại một hình thức sở hữu

đất đai duy nhất đó là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thực hiện nhiệm vụ thống nhất nhà nước về đất đai Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền làm chủ của mình thông qua việc Nhà nước trao cho quyền sử dụng đất Nhà nước thực hiện quyền sở hữu của mình bằng việc xác lập các chế độ pháp lý nhằm quản lý và sử dụng một cách hiệu quả phù hợp với những đặc điểm của đất nước

Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

Theo Điều 22, Luật Đất đai năm 2013 thì nội dung quản lý nhà nước về đất đai gồm có các nội dung:

Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó;

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất, điều tra xây dựng giá đất;

Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;

Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Thống kê, kiểm kê đất đai;

Xây dựng hệ thống thông tin đất đai;

Quản lý tài chính về đất đai và giá đất;

Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai;

Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và

sử dụng đất đai;

Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

1.1.3 Các quy định về hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai

1.1.3.1 Khái niệm, thành phần, nội dung hồ sơ địa chính

a) Khái niệm

Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,

cá nhân có liên quan [6]

Hồ sơ địa chính phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất do đó được lập chi tiết đến từng thửa đất của mỗi người sử dụng đất theo từng đơn vị hành chính cấp xã Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai Nội dung thông tin trong hồ

sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với Giấy chứng nhận được cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất

Tại Điều 96 Luật Đất đai năm 2013 quy định hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền

và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và việc lập, chỉnh lý, quản lý

hồ sơ địa chính; lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính dạng giấy sang hồ sơ địa chính dạng số

b) Thành phần hồ sơ địa chính:

Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính thì hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu đó là tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai; Sổ địa chính

và bản lưu Giấy chứng nhận Trong đó:

Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính; thể hiện vị trí, ranh giới, diện tích các thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; được lập

để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và các nội dung khác của quản lý nhà nước về đất đai

Sổ mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để tổng hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất, tên người sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai

Sổ địa chính được lập để ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác định tình trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai

Bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bản lưu Giấy chứng nhận dạng

số được quét từ bản gốc Giấy chứng nhận trước khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính

Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì lập hệ thống bản lưu Giấy chứng nhận ở dạng giấy, bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản màu trắng) được cơ quan có thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại QĐ số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 và QĐ số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất;

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản màu xanh) được cơ quan có thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được sao để lưu theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động được sao theo hình thức sao y bản chính, đóng dấu của cơ quan đăng ký đất đai tại trang 1 của bản sao Giấy chứng nhận để lưu [7]

c) Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các dữ liệu sau:

- Nhóm dữ liệu về số hiệu thửa đất, dữ liệu địa chỉ thửa đất, dữ liệu ranh giới thửa đất được thể hiện trên bản đồ địa chính, dữ liệu diện tích thửa đất, dữ liệu về tài liệu đo đạc gồm: Tên tài liệu đo đạc đã sử dụng (bản đồ địa chính hoặc bản trích

đo địa chính, ), ngày hoàn thành đo đạc

- Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất được xác định và thể hiện theo quy định như sau: Dữ liệu tên gọi đối tượng chiếm đất không

tạo thành thửa đất được xác định và thể hiện theo tên thường gọi ở địa phương (nếu

có) Ví dụ: “Kênh Ba bò”, "Sông Sét"

Dữ liệu số hiệu đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất gồm: Số

tờ bản đồ có đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; Số hiệu của đối tượng chiếm đất trên từng tờ bản đồ, được đánh số theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Dữ liệu ranh giới của đối tượng được xác định và thể hiện trên bản đồ theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Dữ liệu diện tích được xác định và thể hiện cho từng đối tượng trên từng tờ bản đồ theo đơn vị m²

- Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất bao gồm các loại dữ liệu được xác định và thể hiện theo quy định như sau:

Dữ liệu mã đối tượng sử dụng đất, đối tượng sở hữu tài sản gắn liền với đất, đối tượng được Nhà nước giao quản lý đất được thể hiện trên sổ mục kê đất đai theo quy định về thống kê, kiểm kê đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Dữ liệu tên người sử dụng đất, tên chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, tên người quản lý đất

Dữ liệu giấy tờ pháp nhân (đối với tổ chức) hoặc giấy tờ nhân thân (đối với

cá nhân, người đại diện hộ gia đình)

Dữ liệu địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nhưng không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở thì phải thể hiện hạn chế quyền sử dụng đất theo quy định

- Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất bao gồm:

Dữ liệu hình thức sử dụng đất riêng, chung

Dữ liệu loại đất bao gồm tên gọi loại đất và mã (ký hiệu) của loại đất

Dữ liệu thời hạn sử dụng đất thể hiện thống nhất với Giấy chứng nhận

Dữ liệu nguồn gốc sử dụng đất được xác định, thể hiện bằng tên gọi và bằng

mã theo quy định

Dữ liệu nghĩa vụ tài chính được thể hiện theo quy định

Dữ liệu về hạn chế quyền sử dụng đất được thể hiện phạm vi đất bị hạn chế

và nội dung hạn chế quyền sử dụng đất

Dữ liệu quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề được thể hiện đối với

cả thửa đất được hưởng quyền sử dụng hạn chế và thửa đất cung cấp quyền sử dụng hạn chế

- Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất thể hiện loại nhà là nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, công trình xây dựng, trường hợp công trình xây dựng thì thể hiện tên công trình theo dự án đầu tư hoặc quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc giấy phép đầu

tư hoặc giấy phép xây dựng của cấp có thẩm quyền Trường hợp công trình có nhiều hạng mục khác nhau thì lần lượt thể hiện tên từng hạng mục chính của công trình theo QĐ phê duyệt dự án, phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc giấy phép xây dựng hoặc QĐ đầu tư hoặc giấy phép đầu tư Trường hợp rừng sản xuất là rừng trồng thì thể hiện “Rừng sản xuất là rừng trồng”; Trường hợp tài sản là cây lâu năm thì thể hiện “Cây lâu năm”

Đặc điểm của tài sản, được thể hiện như sau: Đối với nhà ở riêng lẻ thì thể hiện các thông tin gồm: diện tích xây dựng, số tầng, diện tích sàn, kết cấu nhà ở, cấp hạng

Trường hợp chủ đầu tư đăng ký để cấp Giấy chứng nhận cho riêng từng căn

hộ thì đăng ký cho từng căn hộ vào phần đăng ký căn hộ chung cư theo quy định Tại phần đăng ký thửa đất làm nhà chung cư chỉ thể hiện phần diện tích sàn mà chủ đầu tư giữ lại sử dụng và diện tích các hạng mục mà chủ đầu tư có quyền sử dụng chung với các chủ căn hộ;

Đối với công trình xây dựng khác không phải là nhà ở thì thể hiện các thông tin theo từng hạng mục công trình chính như sau:

Chủ sở hữu: Thể hiện các thông tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất như quy định tại Điều 15 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm

2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

Hình thức sở hữu được thể hiện như sau: thể hiện hình thức “Sở hữu riêng” đối với trường hợp tài sản thuộc sở hữu của một chủ; thể hiện hình thức “Sở hữu chung” đối với trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của nhiều chủ; trường hợp tài sản có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì thể hiện lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích tương ứng với từng hình thức sở hữu đó

Thời hạn sở hữu được thể hiện như sau: trường hợp mua nhà ở hoặc tài sản khác có thời hạn theo quy định của pháp luật thì thể hiện ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở; Trường hợp sở hữu tài sản gắn liền với đất trên đất thuê, mượn của người sử dụng

đất khác thì thể hiện ngày tháng năm kết thúc thời hạn thuê, mượn; Các trường hợp khác không xác định thời hạn sở hữu tài sản thì thể hiện: “-/-”

- Nhóm dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bao gồm:

Dữ liệu về tình hình đăng ký: Số thực tự của hồ sơ thủ tục đăng ký, thời điểm nhận hồ sơ đăng ký và thời điểm đăng ký vào sổ địa chính: thể hiện ngày tháng năm Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp (sau đây gọi là cơ quan đăng ký đất đai) ghi nội dung đăng ký vào sổ địa chính

Dữ liệu giấy tờ pháp lý về nguồn gốc và sự thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thể hiện các thông tin như sau: các loại giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất, giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sở hữu tài sản gắn liền với đất, các giấy tờ pháp lý gồm tên loại giấy tờ, số, ký hiệu và ngày ký, tên cơ quan ký đối với giấy tờ do cơ quan nhà nước cấp hoặc một trong các bên liên quan

là cơ quan nhà nước ký Trường hợp đăng ký có nhiều loại giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thể hiện loại tài liệu làm căn

cứ trực tiếp để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động Trường hợp không có giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất thì thể hiện “Không có giấy tờ pháp lý về nguồn gốc”

Dữ liệu Giấy chứng nhận được thể hiện đối với Giấy chứng nhận đã cấp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp Giấy chứng nhận đã thu hồi Trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì thể hiện theo Giấy chứng nhận mới cấp đổi, cấp lại Nội dung dữ liệu gồm số phát hành (số seri của Giấy chứng nhận) và số vào Sổ cấp Giấy chứng nhận Trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận thì thể hiện: “Không đủ điều kiện cấp giấy” Trường hợp người sử dụng đất chưa có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận thì thể hiện: “Chưa đề nghị cấp giấy” Trường hợp đất được giao quản lý thì thể hiện: “Không thuộc trường hợp cấp Giấy chứng nhận”

- Nhóm dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất bao gồm các loại dữ liệu được xác định và thể hiện theo quy định như sau:

Dữ liệu thời điểm đăng ký biến động thể hiện: Ngày tháng năm cập nhật, chỉnh lý biến động vào sổ địa chính

Dữ liệu nội dung biến động thể hiện đối với từng trường hợp cụ thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với

đất bằng hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn đối với toàn bộ thửa, phân chia quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn quyền sử dụng đất [7]

d) Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai

Hồ sơ địa chính dạng giấy, dạng số đều có giá trị pháp lý như nhau Trường hợp có sự không thống nhất thông tin giữa các tài liệu của hồ sơ địa chính thì phải thực hiện kiểm tra, đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng ký để xác định thông tin có giá trị pháp lý làm cơ sở chỉnh lý thống nhất hồ

sơ địa chính

Trường hợp thành lập bản đồ địa chính mới thay thế tài liệu, số liệu đo đạc

đã sử dụng để đăng ký trước đây thì xác định giá trị pháp lý của thông tin như sau:

Trường hợp đã cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác định giá trị pháp lý thông tin theo kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận;

Trường hợp chưa cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác định như sau:

Các thông tin về người sử dụng đất, thông tin về quyền sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không thể hiện thông tin thì xác định theo sổ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;

Các thông tin về đường ranh giới (hình thể, kích thước cạnh thửa, tọa độ đỉnh thửa), diện tích của thửa đất được xác định theo bản đồ địa chính mới; trường hợp đường ranh giới thực tế của thửa đất trên bản đồ địa chính mới đã có biến động so với ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp thì thông tin pháp lý về đường ranh giới và diện tích sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp [7]

1.1.3.2 Khái niệm, thành phần, nguyên tắc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và yêu cầu cơ bản của việc xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai

Nội dung quản lý cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm: thực hiện các biện pháp bảo đảm an toàn hệ thống hạ tầng kỹ thuật thông tin; Quản lý hệ thống phần mềm để bảo đảm ổn định, an toàn cho toàn bộ hệ thống; Quản lý, lưu trữ cơ sở dữ liệu đất đai bảo đảm an toàn thông tin dữ liệu, dữ liệu truy cập và dữ liệu trên đường truyền

Dữ liệu trong cơ sở dữ liệu, dữ liệu trên đường truyền và trong các bản sao lưu phục hồi phải được bảo vệ với các giải pháp mã hóa và che giấu dữ liệu Dữ liệu trên đường truyền sử dụng giải pháp mã hóa dữ liệu Hệ thống phần mềm quản trị và cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu phải có các giải pháp để kiểm soát việc truy cập vượt quá mức cho phép của ứng dụng hoặc người dùng vào cơ sở dữ liệu, theo dõi hoạt động của người sử dụng

b) Nguyên tắc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là:

Cơ sở dữ liệu đất đai được xây dựng tập trung thống nhất từ Trung ương đến các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi tắt là cấp huyện)

Đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã) là đơn

vị cơ bản để thành lập cơ sở dữ liệu đất đai

Cơ sở dữ liệu đất đai của cấp huyện là tập hợp dữ liệu đất đai của các xã thuộc huyện; đối với các huyện không có đơn vị hành chính xã trực thuộc thì cấp huyện là đơn vị cơ bản để thành lập cơ sở dữ liệu đất đai

Cơ sở dữ liệu đất đai cấp tỉnh được tập hợp từ cơ sở dữ liệu đất đai của tất cả các huyện thuộc tỉnh

Cơ sở dữ liệu đất đai cấp Trung ương được tổng hợp từ cơ sở dữ liệu đất đai của tất cả các tỉnh trên phạm vi cả nước

Việc xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật sử dụng dữ liệu đất đai phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, kịp thời và thực hiện theo quy định hiện hành về thành lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)

Thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thì có giá trị pháp lý như trong hồ sơ dạng giấy

Cơ sở dữ liệu đất đai là tài sản của Nhà nước phải được bảo đảm an ninh, an toàn chặt chẽ; nghiêm cấm mọi hành vi truy cập trái phép, phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai

Tổ chức, cá nhân có nhu cầu về thông tin, dữ liệu đất đai được khai thác, sử dụng qua cổng thông tin đất đai ở trung ương, địa phương và phải nộp phí; khi thực hiện khai thác thông tin, dữ liệu đất đai phải thực hiện đúng quy định của pháp luật [4]

c) Thành phần cơ sở dữ liệu đất đai:

Cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm các cơ sở dữ liệu thành phần đó là: cơ sở dữ liệu địa chính; Cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất; Cơ sở dữ liệu giá đất; Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai [4]

Cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ liệu đất đai, làm

cơ sở để xây dựng và định vị không gian các cơ sở dữ liệu thành phần khác

Nội dung thu thập cơ sở dữ liệu địa chính theo quy định tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng phải tuân thủ các yêu cầu về nội dung thông tin quy định trong Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT và quy đinh kỹ thuật về nội dung thu thập và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

Dữ liệu địa chính: là dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ liệu khác có liên quan

Cơ sở dữ liệu địa chính: là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính

Dữ liệu không gian địa chính: là dữ liệu về vị trí, hình thể của thửa đất, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi; hệ thống đường giao thông; dữ liệu về điểm khống chế; dữ liệu về biên giới, địa giới;

dữ liệu về địa danh và ghi chú khác; dữ liệu về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác, chỉ giới hành lang an toàn bảo vệ công trình

Dữ liệu thuộc tính địa chính: là dữ liệu về người quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức và cá nhân có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu thuộc tính về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về tình trạng

sử dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [2]

Dữ liệu không gian địa chính được xây dựng trên cơ sở thu nhận kết quả của quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính và các nguồn dữ liệu không gian địa chính khác có liên quan

Dữ liệu thuộc tính địa chính được xây dựng trên cơ sở thu nhận kết quả đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính và các nguồn dữ liệu thuộc tính địa chính khác có liên quan

Nội dung dữ liệu địa chính bao gồm các nhóm dữ liệu sau đây:

Nhóm dữ liệu về người: gồm dữ liệu người quản lý đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Nhóm dữ liệu về thửa đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của thửa đất;

Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Nhóm dữ liệu về quyền: gồm dữ liệu thuộc tính về tình trạng sử dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hạn chế quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giao dịch về đất đai, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất;

Nhóm dữ liệu về thủy hệ: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về hệ thống thủy văn và hệ thống thủy lợi;

Nhóm dữ liệu về giao thông: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về

hệ thống đường giao thông;

Nhóm dữ liệu về biên giới, địa giới: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về mốc và đường biên giới quốc gia, mốc và đường địa giới hành chính các cấp;

Nhóm dữ liệu về địa danh và ghi chú: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về vị trí, tên của các đối tượng địa danh sơn văn, thuỷ văn, dân cư, biển đảo và các ghi chú khác;

Nhóm dữ liệu về điểm khống chế tọa độ và độ cao: gồm dữ liệu không gian

và dữ liệu thuộc tính về điểm khống chế tọa độ và độ cao trên thực địa phục vụ đo

vẽ lập bản đồ địa chính;

Nhóm dữ liệu về quy hoạch: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác; chỉ giới hành lang an toàn bảo vệ công trình [2]

Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng phải bảo đảm các điều kiện tối thiểu sau:

- Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung thông tin của bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính theo quy định của Thông tư này;

- Từ cơ sở dữ liệu địa chính in ra được:

+ Trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính của thửa đất hoặc một khu đất (gồm nhiều thửa đất liền kề nhau);

- Tìm được thông tin về thửa đất khi biết thông tin về người sử dụng đất, tìm được thông tin về người sử dụng đất khi biết thông tin về thửa đất; tìm được thông tin về thửa đất và thông tin về người sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất khi biết vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính, tìm được vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính khi biết thông tin về thửa đất, người sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất;

- Tìm được các thửa đất, người sử dụng đất theo các tiêu chí hoặc nhóm các tiêu chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất; vị trí, kích thước, hình thể, mã, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng, thời hạn sử dụng của thửa đất; giá đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế về quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; những biến động về sử dụng đất của thửa đất; số phát hành và số vào Sổ cấp Giấy chứng nhận;

- Dữ liệu trong cơ sở dữ liệu địa chính được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định

Phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu địa chính phải bảo đảm các yêu cầu:

- Bảo đảm nhập liệu, quản lý, cập nhật được thuận tiện đối với toàn bộ dữ liệu địa chính theo quy định tại Thông tư này;

- Bảo đảm yêu cầu bảo mật thông tin trong việc cập nhật, chỉnh lý dữ liệu địa chính trên nguyên tắc chỉ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

và chỉ do người được phân công thực hiện; bảo đảm việc phân cấp chặt chẽ đối với quyền truy nhập thông tin trong cơ sở dữ liệu;

- Bảo đảm yêu cầu về an toàn dữ liệu;

- Thể hiện thông tin đất đai theo hiện trạng và lưu giữ được thông tin biến động về sử dụng đất trong lịch sử;

- Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác các thông tin đất đai dưới các hình thức tra cứu trên mạng; trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất; trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin đất đai vào thiết bị nhớ;

- Bảo đảm tính tương thích với các phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu khác, phần mềm ứng dụng đang sử dụng phổ biến tại Việt Nam

Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin cơ sở dữ liệu địa chính được thực hiện theo quy định tại Điều 5 Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT ngày 24/4/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

Đa số các phần mềm hiện nay muốn xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính đều kết hợp với một phần mềm sẵn có nào đó hoặc kế thừa nguồn dữ liệu sẵn có

Dữ liệu địa chính nó bao gồm dữ liệu không gian và dữ liệu phi không gian vì vậy

để tạo được hai loại dữ liệu này rất phức tạp và tốn nhiều thời gian, dung lượng lại lớn vì vậy phải có các phần mềm chuyên dụng Hiện nay các phần mềm dùng để tạo

dữ liệu không gian có rất là nhiều như: Microstation, Autocad, Mapinfo hay các phần mềm tạo hồ sơ địa chính như: Vilis, Cesdata, Elis, Ecadas Việc xây dựng cơ

sở dữ liệu địa chính sẽ do các cơ quan chức năng có thẩm quyền thực hiện, có thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, thành phố, các đơn vị tư nhân hay các đơn vị thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Các bước cơ bản xây dựng cơ

sở dữ liệu đất đai được quy định cụ thể tại Điều 8, Điều 9 và Điều 10 Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT ngày 24/4/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định

về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất được thực hiện gắn với quy trình xây dựng quy hoạch sử dụng đất ở các cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất được thực hiện gắn với quy trình xây dựng bảng giá đất theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là

vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế - xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh

tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại

2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện gắn với quy trình thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo quy định của Bộ Tài nguyên

và Môi trường

Nội dung, cấu trúc, kiểu thông tin của cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất,

cơ sở dữ liệu giá đất và cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai thực hiện theo quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, quy định kỹ thuật về chuẩn

dữ liệu giá đất và quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai do

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định

Hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng, nó giúp cho chúng ta tổng hợp được tình hình sử dụng đất một cách đầy đủ, chính xác, nhanh chóng tổng hợp, phân loại đất theo từng tiêu chí, phục vụ cho các mục tiêu khác nhau, theo dõi được quy luật biến động sử dụng đất, từ đó có cơ sở để đánh giá, ban hành chính sách, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và để tra cứu một cách nhanh nhất các thông tin liên quan đến thửa đất phục vụ quản lý tốt về đất đai, đưa đất vào sử dụng có hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế - xã hội

d) Yêu cầu cơ bản của việc xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật

cơ sở dữ liệu đất đai

Yêu cầu về phần mềm ứng dụng cho việc xây dựng, quản lý, khai thác, cập nhật cơ sở dữ liệu phải được Bộ Tài nguyên và Môi trường thẩm định và cho phép

sử dụng, bao gồm:

Phần mềm hệ thống;

Phần mềm nền (quản trị cơ sở dữ liệu quan hệ, hệ thống thông tin địa lý ); Phần mềm ứng dụng, gồm các phân hệ cơ bản: Quản trị hệ thống; Quản lý thông tin không gian địa chính; Nhập, cập nhật dữ liệu; Đăng ký đất đai (đăng ký

lần đầu, đăng ký biến động); Đồng bộ dữ liệu; Khai thác thông tin đất đai (tổng hợp, tra cứu, cung cấp, kết xuất bản đồ, ); Cổng thông tin đất đai

- Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, thiết bị phục vụ lưu trữ và

vận hành cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm: Máy chủ cơ sở dữ liệu (Data Server); Máy chủ cơ sở dữ liệu dự phòng (Standby Data Server); Máy chủ sao lưu cơ sở dữ liệu (Backup Data Server);

Hệ thống lưu trữ cơ sở dữ liệu có thể sử dụng trực tiếp hệ thống đĩa cứng trên máy chủ (giải pháp DAS) hoặc các hệ thống lưu trữ dữ liệu chuyên dụng trên mạng như Hệ thống lưu trữ trên mạng (Storage Area Network - SAN), hệ thống lưu trữ kết nối mạng (Network Attached Storage - NAS) Dung lượng của hệ thống thiết

bị lưu trữ phải đảm bảo đủ để lưu trữ cơ sở dữ liệu đất đai và kho hồ sơ cấp Giấy chứng nhận dạng số;

Hệ thống sao lưu dữ liệu: thiết bị ghi đĩa DVD-ROM hoặc các hệ thống sao lưu thiết bị phục vụ khai thác, cập nhật dữ liệu thường xuyên của Văn phòng đăng

Hệ thống thiết bị ngoại vi: máy quét khổ A3, máy quét tài liệu khổ A4, máy

in khổ A4, máy in khổ A3, máy vẽ khổ A1 trở lên, máy đọc mã vạch;

Thiết bị ghi đĩa DVD-ROM phục vụ chia sẻ, đồng bộ dữ liệu giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp

Đường truyền bao gồm: Mạng diện rộng (WAN/internet) kết nối trực tuyến giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất cấp huyện; Hệ thống mạng cục bộ (LAN)

- Yêu cầu về tổ chức xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật cơ sở dữ

liệu: việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phải được tổ chức thực hiện theo từng đơn

vị hành chính cấp huyện và ưu tiên thực hiện trước đối với khu vực đô thị, ven đô thị và các địa bàn hành chính có mức độ giao dịch đất đai lớn

Đối với địa phương triển khai thực hiện đồng bộ việc đo đạc lập mới hoặc chỉnh lý hoàn thiện bản đồ địa chính và đăng ký cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận phải thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính lồng ghép với quá trình đo đạc, chỉnh lý hoàn thiện bản đồ địa chính và đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Đơn vị tư vấn thực hiện việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phải được Tổng cục Quản lý đất đai thẩm định, đánh giá về năng lực thực hiện phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai của địa phương

Đơn vị tư vấn gửi hồ sơ về Tổng cục Quản lý đất đai để thẩm định năng lực,

Danh mục dự án, công trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đã, đang thực hiện hoặc tham gia thực hiện (nếu có) Trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Tổng cục Quản lý đất đai phải hoàn thành việc thẩm định và thông báo kết quả cho Sở Tài nguyên và Môi trường và đơn vị tư vấn biết

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp và các đơn vị khác có liên quan đến việc khai thác, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai phải được kiện toàn bộ máy, cán bộ để xác định rõ chức năng, nhiệm vụ, các vị trí chức danh chuyên môn và bố trí đủ số lượng cán bộ cần thiết để đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ khai thác sử dụng, cập nhật thường xuyên cơ sở dữ liệu đất đai ở địa phương

Đơn vị được giao nhiệm vụ quản lý, vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai

ở địa phương phải có cán bộ được đào tạo chuyên ngành về công nghệ thông tin trình độ từ đại học trở lên để thực hiện việc cài đặt phần mềm, quản lý hệ thống; giám sát, xử lý sự cố cho hệ thống máy chủ; sao lưu cơ sở dữ liệu [4]

Việc quy định trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong việc xây dựng

cơ sở dữ liệu đất đai quy định rỏ tại Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT ngày 24/4/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai như sau:

Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng cập nhật, cơ sở dữ liệu đất đai cấp Trung ương; chỉ đạo, hướng dẫn việc xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai ở các địa phương

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm: Xây dựng kế hoạch triển khai việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trong phạm vi toàn tỉnh trình UBND tỉnh phê duyệt; Phân công đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm xây dựng, quản lý hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai bảo đảm an toàn, an ninh, bảo mật cơ sở dữ liệu; Chỉ đạo việc xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn tỉnh

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh: Xây dựng, quản lý, khai thác

sử dụng, cập nhật cơ sở dữ liệu địa chính và cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai cấp tỉnh; Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính đối với các trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký biến động thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh; đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu địa chính trong phạm vi toàn tỉnh đối với các trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký biến động của tất cả các đối tượng

sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Tích hợp cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai của cấp huyện và tổng hợp

bổ sung vào cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai của cấp tỉnh

Đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường: Xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; tích hợp cơ sở

dữ liệu quy hoạch của các cấp huyện, xã; Xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật cơ sở dữ liệu giá đất

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xây dựng, cập nhật, quản lý

và khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất các cấp huyện, xã

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm: Xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính và cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai cấp huyện; Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính đối với các trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký biến động thuộc thẩm quyền của cấp huyện; Tổng hợp cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai của cấp xã, huyện để bổ sung vào cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai của cấp huyện; Cung cấp thông tin biến động đất đai đã cập nhật cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh để cập nhật cơ sở dữ liệu địa chính cấp tỉnh; Cung cấp

dữ liệu địa chính và các thông tin biến động đất đai cho UBND cấp xã để sử dụng cho quản lý đất đai ở địa phương [4]

1.2 Cơ sở thực tiễn các vấn đề nghiên cứu

1.2.1 Tình hình hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại một số nước trên thế giới

1.2.1.1 Tại Ôxtrâylia

Trong suốt quá trình lịch sử từ khi là một thuộc địa của Anh cho đến khi là một quốc gia độc lập năm 1901, những quy định về pháp luật nói chung, cũng như

về quản lý đất đai nói riêng của Ôxtrâylia đều mang tính kế thừa và phát triển một cách liên tục, không có sự chuyển tiếp hay gián đoạn do sự thay đổi của các chế độ chính trị khác nhau Đây cũng là một điều kiện khách quan thuận lợi khiến cho luật pháp, chính sách, quy định về quản lý, sở hữu đất đai của đất nước này có tính nhất quán, kế thừa lịch sử và ngày càng hoàn thiện Đồng thời ý thức tôn trọng pháp luật của người dân, các tổ chức cũng được nâng cao

Về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp của Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, hoặc chuyển theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào, có quyền tích luỹ đất

Nhà nước vẫn có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng và chủ đất được nhà nước bồi thường

Từ năm 1958 trên toàn liên bang đã áp dụng Hệ thống đăng ký đất đai Torrens Đây là quốc gia đầu tiên trên thế giới sử dụng hệ thống hồ sơ địa chính dạng bằng khoán trong đăng ký và quản lý đất đai

Theo phân tích của J.L.G Henssen và I.P.Williamson, hệ thống Torrens bao gồm 2 thành phần chủ yếu (I.P.Williamson 1991):

- Đăng ký đất là một quá trình xác định chính thức về quyền đối với thửa đất thông qua các chứng thư pháp lý (hợp đồng chuyển nhượng đất, di chúc,…), có nghĩa

là tạo ra một bản ghi nhận chính thức về quyền đối với thửa đất của một pháp nhân trên cơ sở các chứng thư pháp lý có liên quan tới việc thay đổi tình trạng pháp lý của thửa đất;

- Thiết lập hồ sơ địa chính là một công việc kiểm kê công khai, có hệ thống trong một đơn vị hành chính để thiết lập các số liệu có liên quan đến bất động sản như hình dạng, kích thước, vị trí, loại đất, điều kiện tự nhiên, mục đích sử dụng, giá trị và các quyền khác được pháp luật thừa nhận

Sau khi hoàn tất thủ tục của 2 thành phần trên, chủ đất (hoặc chủ sử dụng đất) được cấp một giấy chứng nhận theo thể thức thống nhất về quyền đối với thửa đất Vì vậy, người ta gọi chung quá trình này là quá trình cấp Giấy chứng nhận về đất

Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đáp ứng được mục đích đăng ký hàng đầu của việc đăng ký đất đai và tài sản trên đất là nhằm hình thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đất đai Trong hệ thống, đất đai được đăng ký theo thửa Mỗi thửa đất đã được đăng ký sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu mảnh đất đó Điều này khắc

phục được các thủ tục rườm rà khi thửa đất được chuyển nhượng Mặt khác hệ thống Torrens đảm bảo cho các thông tin biến động về đất đai được cập nhật một cách thường xuyên, giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai quốc gia ở tầm vi mô cũng như vĩ mô Về kinh tế, hệ thống này đơn giản, chính xác có thể tiết kiệm được kinh phí cho Nhà nước

Với mô hình quản lý đất đai phân tán, tại các bang của Ôxtrâylia thiết lập các

cơ sở dữ liệu địa chính (cơ sở dữ liệu đất đai) và xây dựng hệ thống thông tin đất đai Ví dụ tại bang Tây Úc đã xây dựng được hệ thống thông tin đất đai của bang (WALIS) WALIS không chỉ là cơ sở dữ liệu tập trung duy nhất mà đang được phát triển thành một mạng các hệ thống và cơ sở dữ liệu cung cấp cho người sử dụng truy cập vào dữ liệu do các thành phần WALIS cung cấp, cho phép khách hàng khai thác thông tin đất đai Các thông tin có giá trị gồm: đặc điểm lô đất, địa chỉ tài sản, giấy chứng nhận đất đai, chủ sở hữu, giá trao đổi, ngày bán, chi tiết mảnh bản đồ và tình trạng sử dụng đất [17]

+ Các sổ đăng ký Bằng khoán theo các đạo luật trước đây vẫn còn đang sử dụng

- Hồ sơ dùng để quản lý: Những hồ sơ này được duy trì để tạo thuận lợi cho công tác quản lý đất đai, loại hồ sơ này gồm: Hồ sơ bán theo sơ đồ; bản đồ in litô và bản đồ theo tiêu chuẩn; số hiệu thửa; hồ sơ quá trình chuẩn bị, đăng ký và cấp Bằng khoán; hồ sơ các thông báo về đất đai trong Quận; hồ sơ về đất bảo tồn; sổ xác định ranh giới ngoại nghiệp; số hiệu Bằng khoán đăng ký; hồ sơ về việc gửi các thông báo; hồ sơ địa chỉ các chủ sở hữu; hồ sơ về đơn thư xin cấp Bằng khoán; hồ sơ văn bản bị trả lại,

Malaysia đã xây dựng hệ thống thông tin đất đai quốc gia (NALIS) nhằm hiện đại hóa quản lý thông tin đất đai, hồ sơ địa chính phục vụ cho công tác quản lý đất đai và các nhu cầu khác Những đặc điểm cơ bản của hệ thống gồm:

- NALIS được xây dựng trên một nền hệ thống mở để trong tương lai có thể

dễ dàng nâng cấp, phát triển theo nhu cầu của người sử dụng và các tiến bộ khoa học kỹ thuật

- NALIS được xây dựng trên cơ sở mô hình phân tán dữ liệu, tức là các thông tin được lưu giữ tại các cơ sở dữ liệu chuyên ngành thuộc các cơ quan khác nhau mà không phải là một hệ thống tập trung

- Việc truyền dữ liệu trong hệ thống được thực hiện trên cơ sở mạng lưới truyền thông sẵn có của các hãng dịch vụ viễn thông (chủ yếu là mạng Internet) [26]

1.2.1.3 Tại Thụy Điển

Hệ thống đăng ký đất đai và hồ sơ địa chính của Thụy Điển có nhiều điểm giống với hệ thống Torrens nhưng các hợp đồng thiết lập quyền sở hữu có hiệu quả pháp lý lớn hơn so với văn bản xác nhận đã đăng ký quyền sở hữu Ở Thụy Điển cũng giống như nhiều nước khác, việc thiết lập và đăng ký bất động sản, đăng ký đất đai liên quan đến nhiều cơ quan khác nhau Hệ thống đăng ký đất của Thụy Điển là một hệ thống khá đơn giản và minh bạch

- Cơ quan đăng ký đất: Có 93 cơ quan đăng ký đất đai, trực thuộc các toà án cấp huyện (quận), thực hiện việc quản lý sổ đăng ký đất đai

- Mục đích đăng ký đất đai: Mục đích cơ bản của đăng ký đất đai là đăng ký tài sản để hình thành chắc chắn về quyền sở hữu và tạo thuận lợi cho việc thực hiện các quyền khác

- Tính hoàn thiện của việc đăng ký: Đất đai và bất động sản được chia ra làm các đơn vị nhỏ và được đánh mã số duy nhất Mã số này được sử dụng chung cho cả đăng ký tài sản, đăng ký đất và sử dụng khi tính thuế tài sản Như vậy các sổ đăng

ký dựa trên mã số của đất đvà bất ai động sản chứ không dựa trên giấy chứng nhận hay sơ đồ

- Thủ tục cập nhật số liệu: Các số đăng ký được cập nhật khi có chuyển dịch liên quan đến đất đai Sổ đăng ký tài sản chỉ được thay đổi khi kết thúc mỗi thủ tục địa chính Việc đăng ký có thể coi là một QĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

- Sổ đăng ký bất động sản: là sổ đăng ký cơ bản về bất động sản Nó hình thành cơ sở cho hàng loạt các hoạt động quan trọng của xã hội như đăng ký đất, tín

dụng bất động sản, thuế tài sản, thống kê nông nghiệp, Sổ đăng ký bất động sản

có cả trích lục bản đồ địa chính theo các tỷ lệ được quy định tùy thuộc vào vị trí khu vực đo

Thụy Điển bắt đầu xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai (LDBS) từ đầu những năm 70 của thế kỷ trước và hoàn thành vào năm 1995, sổ đăng ký bất động sản và sổ đăng ký đất chính là cơ sở cho các thông tin trong LDBS, ngoài ra còn có bản sao sổ định giá tài sản của cơ quan thuế Vì vậy một đơn vị tài sản có các thông tin sau:

- Khu vực hành chính nơi có bất động sản, địa chỉ, vị trí trên trích lục bản đồ địa chính, toạ độ của bất động sản và các công trình xây dựng

- Thông tin về quyền thông hành địa dịch

- Các biện pháp kỹ thuật và chính thức được thực hiện, số tra cứu đến các bản đồ và các tài liệu lưu trữ khác

- Ngoài ra còn có một số cơ sở dữ liệu có liên quan: Sổ đăng ký các công trình xây dựng, sổ đăng ký các tổ chức sở hữu, sổ đăng ký chứng nhận đủ điều kiện thế chấp, cơ sở dữ liệu về giá bán bất động sản, cơ sở dữ liệu về các đảm bảo tín dụng hộ gia đình

Cơ chế hoạt động: LDBS là một hệ thống trực tuyến được xây dựng trên một

hệ thống trung tâm vận hành Người sử dụng được trực tiếp tiếp cận với hệ thống để đăng ký và tìm kiếm thông tin Có khoảng 4000 cơ quan trong cả nước kết nối với

hệ thống Chỉ một phần rất ít trong số đó thuộc về các cơ quan đăng ký, phần lớn thuộc về các ngân hàng và các tổ chức tín dụng, công ty bảo hiểm, các thành phố, đại lý bất động sản, các nhà định giá và các tổ chức khác có nhu cầu thường xuyên đối với thông tin bất động sản

Ngoài thông tin được cung cấp trực tuyến, người dùng có thể yêu cầu rất nhiều sản phẩm khác như các tài liệu đã biên tập, trích dẫn và các bản đồ chuyên đề Mặt khác còn có thể đăng ký thông tin về các thay đổi trong sổ đăng ký đối với một vùng địa lý nào đó hoặc đối với một đơn vị bất động sản Các dịch vụ như vậy thường dựa trên hệ thống tham chiếu không gian LDBS (điểm toạ độ) và sự liên kết

giữa LDBS với các nguồn số liệu chung khác Theo hệ thống tham chiếu không gian, thông tin trong LDBS và các cơ sở dữ liệu có liên quan có thể được sử dụng trong nhiều ứng dụng hệ thống thông tin đất đai

Việc tiếp cận và sử dụng thông tin trong LDBS: nguyên tắc cơ bản của chính phủ Thụy Điển là tất cả các thông tin có trong cơ quan Nhà nước (trong đó có cả sổ đăng ký đất và bất động sản) đều phải được công khai phục vụ cho việc tìm hiểu thông tin Tuy nhiên vẫn cần nộp lệ phí cho các yêu cầu về bản sao hồ sơ, trích dẫn

từ sổ đăng ký, người sử dụng phải trả lệ phí cho dịch vụ này [19]

1.2.2 Lịch sử xây dựng và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính ở Việt Nam qua các thời kỳ

1.2.2.1 Các hệ thống địa chính của Nhà nước phong kiến

Hệ thống địa chính theo nghĩa rộng được hiểu là Hệ thống quản lý Nhà nước

về đất đai, bao gồm hai hệ thống cơ bản:

Hệ thống thể chế hành chính là các cơ chế quản lý, được xây dựng từ ba công cụ: quy hoạch, pháp luật và kinh tế

Hệ thống thủ tục hành chính là các giải pháp quản lý, gồm đăng ký đất đai

và việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính Hệ thống thủ tục hành chính còn được gọi là Hệ thống địa chính theo nghĩa hẹp, quy định cụ thể các trình tự, thủ tục hành chính mà các chủ sở hữu, chủ sử dụng đất phải thực hiện để có được tư cách pháp lý của mình và của thửa đất có liên quan, đồng thời hệ thống này ghi nhận những thông tin về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của thửa đất để phục vụ sự quản lý của Nhà nước, thu các loại thuế từ đất và thoả mãn yêu cầu cung cấp thông tin của các ngành, các lĩnh vực có liên quan tới đất đai Công trình này sẽ nhận dạng và phác hoạ các thành phần đặc trưng nhất của các Hệ thống địa chính tiêu biểu trong lịch sử Việt Nam

Trước thế kỷ XV, ở Việt Nam chưa có hệ thống địa chính theo đúng nghĩa của

nó Tính chất hành chính của quản lý ruộng đất được thể hiện qua việc các chính quyền phong kiến thu các loại thuế ruộng (thuế điền) theo hình thức cống nạp bằng các sản phẩm nông - lâm sản cùng với việc thu thuế thân (thuế đinh) Hệ thống địa chính sơ khai thời Phong kiến được thiết lập vào đầu thế kỷ XV với Nhà Hồ, phát triển ở vương triều Hậu Lê (thế kỷ XV) và được hoàn thiện dần với Nhà Nguyễn (thế

kỷ XIX) [17]

1.2.2.2 Hệ thống địa chính thời thuộc Pháp

Thực dân Pháp chia nước Việt Nam thanh 3 khu vực để tiện việc cai trị, vì vậy phụ thuộc vào từng điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng khu vực mà có những chế độ điền địa khác nhau:

- Chế độ quản thủ địa bộ tại Nam Kỳ

- Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ

- Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là đế dương) bảo đảm quyền bất động sản cho người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ của nước Pháp

- Chế độ điền thổ theo sắc lệnh ngày 29/03/1939 áp dụng tại Bắc kỳ

- Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh ngày 21/07/1925 áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp tại Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng

Các chế độ điền địa nói trên tuy khác nhau về hình thức, cách lập nhưng về

cơ bản là giống nhau về yêu cầu nội dung và với mục tiêu cao nhất là dùng để tính thuế đất một cách triệt để các loại đất có sử dụng

a) Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ

Trong thời kỳ Pháp thuộc các tỉnh khu vực phía Nam nước ta tiến hành quản lý ruộng đất theo 2 chế độ sau: chế độ địa bộ và chế độ điền thổ theo sắc lệnh

1925 Chế độ địa bộ: để thực hiện chế độ điền địa người Pháp đã xây dựng hệ thống tam giác đạc từ năm 1871 để làm cơ sở làm bản đồ bao đạc và bản đồ giải thửa Tỷ lệ của các mảnh bản đồ bao đạc của các xã từ 1/10.000 đến 1/5.000, trên

đó thể hiện các nội dung như ranh giới của xã, ranh giới của các loại đất khác nhau

có ghi chú mục đích 43 sử dụng như đất đồi núi, đất rừng, đất ruộng 1 vụ, 2 vụ, đất

ao hồ, đường xá, sông ngòi,… Đồng thời dưới góc của bản đồ có bảng liệt kê các loại đất Từ những năm đầu thế kỷ 20 công tác đo đạc, lập bản đồ giải thửa được bắt đầu triển khai ở các tỉnh: Gò Công (1912); Chợ Lớn (1913); Sóc Trăng (1915)…, đến năm 1930 việc đo đạc bản đồ giải thửa đã được tiến hành cho hầu hết các tỉnh thuộc Nam kỳ và được đo vẽ ở các tỷ lệ1/1.000; 1/5.000 và khu vực đô thị được đo chi tiết hơn với tỷ lệ bản đồ là 1/200

Hệ thống sổ bộ (theo chế độ địa bộ) được người Pháp thiết lập từ những năm cuối thế kỷ 19 Ban đầu được lập trên cơ sở kế thừa, tu chỉnh (có nơi theo kết quả đo đạc mới) hệ thống địa bộ của thời Minh mạng thứ 17 (1836) Từ năm 1911 công tác này bắt đầu được củng cố và hoàn thiện: Hệ thống sổ địa bộ phải có bản

đồ giải thửa kèm theo; nội dung sổ địa bộ phải ghi nhận đầy đủ các văn kiện về chuyển quyền, lập quyền, hủy quyền và án tòa, sổ địa bộ này đã đáp ứng được yêu cầu việc quản lý đất đai trong giai đoạn đó Tuy nhiên, nó còn khuyết tật do việc phân cấp chức năng đo đạc lập bản đồ giải thửa và lập sổ địa chính ra 2 cơ quan khác nhau, thiếu sự phối hợp với nhau là Sở Địa chính và Phòng Địa bộ Hơn nữa việc đăng ký địa bộ không quy định rõ loại chứng thư nào được đăng ký mà chỉ nói vắn tắt chứng thư phải được trước bạ mới được sửa chữa địa bộ Hệ thống địa bộ này chỉ được áp dụng để quản thủ điền địa cho dân bản xứ, riêng người Pháp và

ngoại kiều đồng hóa Pháp thì áp dụng theo chế độ đế dương do Ty bảo thủ đế dương thực hiện

Khắc phục nhược điểm trên, ngày 21/07/1925 Chính phủ Pháp đã có sắc lệnh thiết lập chế độ bảo thủ điền thổ nhằm thống nhất 2 chế độ địa bộ và đế dương thành một văn kiện duy nhất công bố bất động sản Sắc lệnh này được áp dụng dần trên lãnh thổ Nam kỳ ở những nơi đã được đo đạc lập bản đồ giải thửa chính xác do

Ty Điền địa đặc trách thực hiện Hồ sơ điền thổ lập theo chế độ này bắt buộc phải có: sổ điền thổ, bản đồ giải thửa, thủ tục đăng tịch được tổ chức công khai trên cơ

sở tra cứu kỹ càng các cơ sở pháp lý về quyền sở hữu; nội dung sổ điền thổ đã thể hiện rõ từng lô đất của mỗi chủ về diện tích, loại đất, vị trí, ranh giới, biến động tăng giảm của lô đất, tên chủ sở hữu, những điều ràng buộc với quyền sở hữu, cầm thế và đế dương… Người sử dụng đất sau khi đăng tịch được cấp bằng khoán điền thổ Trường hợp bị mất bằng khoán, điền chủ phải đăng công báo sau đó phải xin tòa tuyên án mới được cấp lại lần thứ 2 Hệ thống hồ sơ điền thổ theo sắc lệnh 1925 được đánh giá là bộ tài liệu đất đai đầy đủ nhất, chặt chẽ nhất và được thiết lập với chất lượng cao nhất trong toàn bộ các chế độ quản thủ điền địa thời Pháp thuộc

b) Chế độ quản thủ địa chánh tại Trung kỳ (1939)

Việc thiết lập chế độ quản thủ địa chánh ở Trung kỳ được bắt đầu từ năm

1930 theo nghị định số 1358 của tòa Khâm sứ Trung kỳ (lúc này gọi là bảo tồn điền trạch) và đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo Nghị định số 3138 ngày 14/10/1939 44 Tài liệu được lập theo chế độ này gồm có: bản đồ giải thửa, địa bộ, điền chủ bộ và tài chủ bộ Sổ địa bộ được lập theo một thủ tục đầy đủ, chặt chẽ sau khi đo phân chia ranh giới xã, cắm mốc và phân chia ranh thửa, đo đạc lập bản đồ giải thửa tỷ lệ 1/2000, tổ chức nhận ruộng và lập biên bản cắm mốc, biên bản cắm mốc sẽ dùng làm căn cứ để lập địa bộ và danh sách các quyền của người sử dụng; kết quả cuối cùng xẽ được viên Công sứ duyệt và công khai hồ sơ trong 2 tháng tại huyện đường, sau 2 tháng công khai từ sổ địa bộ gốc sẽ lập thành sổ địa bộ chính thức Bộ chính thức kèm theo bản đồ sẽ được lưu lại phòng quản thủ địa chánh để thực hiện việc quản thủ

c) Chế độ quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ

Công tác đạc điền tại Bắc kỳ được bắt đầu từ năm 1889; cũng như Nam kỳ, giai đoạn đầu từ 1889 đến 1920 công tác đạc điền tập trung chủ yếu do lập bản đồ bao đạc tại các vùng đất phải chịu thuế thuộc các tỉnh đồng bằng và một số nơi thuộc Trung du, miền núi Từ năm 1921, Chính phủ Bắc kỳ bắt đầu cho triển khai đạc điền lập bản đồ giải thửa chính xác trên cơ sở lưới tam giác đạc, tuy nhiên do đặc thù đất đai miền Bắc rất manh mún, thủ tục phân chia ranh giới và cắm mốc phức tạp, nên tiến độ đo đạc chậm, vì vậy song song với việc đo đạc chính quy

(triển khai chủ yếu ở các đô thị) đã triển khai phương pháp lập lược đồ đơn giản để

sử dụng đạc viên tại các làng xã sau khi đã huấn luyện cho họ; lược đồ giải thửa được lập ở tỷ lệ 1/1.000 để phục vụ kịp thời việc lập sổ sách địa chính

Chế độ quản thủ địa chính ở Bắc kỳ đã hình thành một hệ thống tài liệu được quy định khá đầy đủ và chắt chẽ để phù hợp với tình hình đất đai ở miền Bắc;

hồ sơ gồm có:

- Bản đồ giải thửa chính xác hoặc lược đồ;

- Sổ địa chính lập theo số hiệu thửa đất (nơi đo lược đồ có mẫu riêng: nơi

đo đạc chính xác ở các làng xã có mẫu riêng và nơi đo đạc chính xác ở thành thị có mẫu riêng)

- Sổ điền bộ lập theo từng chủ kèm tất cả các số thửa ruộng của họ (lập cho vùng đo lược đồ), hoặc sổ điền địa chủ liệt kê đầy đủ ruộng đất của mỗi chủ (dùng cho vùng đo chính quy);

- Sổ khai báo ghi các văn tự chuyển dịch đất đai;

- Sổ mục lục thửa đất và mục lục điền chủ để phục vụ tra cứu Chủ sở hữu đất được cấp bằng khoán điền thổ hoặc giấy chứng nhận đăng tịch Hệ thống sổ bộ địa chính được lưu tại xã do trưởng bạ giữ (áp dụng cho nơi còn đo lược đồ) hoặc chỉ lưu giữ tại ty địa chính (áp dụng ở nơi đã đo đạc chính quy)

Song song với chế độ quản thủ địa chính, ở Bắc Kỳ còn tồn tại một hình thức bảo thủ điền thổ theo sắc lệnh ngày 21/07/1925 giống như ở Nam Kỳ; chế độ

này chủ yếu được áp dụng ở một số thành phố: Hà Nội, Hải Phòng [15]

1.2.2.3 Hệ thống địa chính thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà - Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (từ năm 1945 đến nay)

Hệ thống Địa chính thời kỳ này phải trải qua một chặng đường vòng, dài, phức tạp và nhiều biến động Năm 1945 Cách mạng Tháng tám thành công, nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, ngành Địa chính được duy trì để bảo vệ chế độ

sở hữu ruộng đất và thu thuế điền thổ

Năm 1947 trong hoàn cảnh kháng chiến chống Pháp, ngành Địa chính được sáp nhập vào Bộ Canh nông (Bộ Nông nghiệp) Năm 1949 ngành Địa chính được sát nhập với ngành Công sản trực thu thành Nha Công sản trực thu - Địa chính trực thuộc Bộ tài chính Để đảm bảo lương thực trong giai đoạn phản công chiến lược, theo Sắc lệnh SL- 40 (1951) toàn bộ cán bộ ngành Công sản được huy động để thu thuế nông nghiệp và từ đây Hệ thống Địa chính của nước Việt Nam dân chủ cộng hòa bắt đầu ngừng hoạt động theo chức năng

Năm 1958 nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đã ban hành Chỉ thị số

334-TTg tái lập lại Hệ thống Địa chính trong Bộ Tài chính và ủy ban hành chính các cấp với nhiệm vụ tổ chức đo đạc lập bản đồ giải thửa và sổ sách Địa chính để nắm diện tích ruộng đất phục vụ kế hoạch hoá và hợp tác hoá nông nghiệp

Năm 1960 ngành Địa chính được chuyển sang Bộ Nông nghiệp, đổi tên thành ngành Quản lý ruộng đất, với nhiệm vụ chủ yếu là "quản lý việc mở mang,

sử dụng và cải tạo đất trong nông nghiệp"

Sau khi đất nước thống nhất, Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ra Nghị định 404/NĐ-CP về việc thành lập Hệ thống Quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng (Chính phủ) và UBND các cấp có trách nhiệm giúp Chính phủ thống nhất quản lý ruộng đất trong cả nước Nghị định đã xác định

7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai là:

Điều tra, khảo sát và phân bổ các loại đất;

Thống kê, đăng ký đất đai;

Quy hoạch sử dụng đất;

Giao đất, thu hồi đất, trưng dụng đất;

Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất; Giải quyết tranh chấp về đất đai;

Giải quyết các chế độ, thể lệ để quản lý việc sử dụng đất và tổ chức việc thực hiện các chế độ, thể lệ ấy

Năm 1980 Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Chỉ thị 299/TTg về công tác

đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất Như vậy tới thời điểm 1980, bằng những văn bản trên, về mặt hình thức Hệ thống Địa chính đã được tái lập trở lại sau 30 năm gián đoạn (1951 - 1980) với những chức năng mang đầy đủ tính chất hành chính, pháp lý, khoa học - kỹ thuật, kinh tế - xã hội của một Hệ thống Địa chính, tuy thực chất nó chưa thể đi vào hoạt động do thiếu điều kiện vật chất, kỹ thuật và đội ngũ cán bộ

Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 đã mở đường cho ngành Địa chính phát triển mạnh mẽ Năm 1994, Nghị định 12/NĐ-CP về việc thành lập Tổng cục Địa chính trên cơ sở hợp nhất và tổ chức lại Tổng cục quản lý ruộng đất và Cục

đo đạc và bản đồ Nhà nước trực thuộc Chính phủ thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai và đo đạc bản đồ Tiếp đó, Nghị định 34/NĐ-CP ban hành năm

1994 quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức bộ máy của Tổng cục Địa chính đã tạo điều kiện cho Tổng cục Địa chính thực hiện đúng chức năng quản

lý Nhà nước về đất đai trên nền tảng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước, đảm

bảo sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả

Bắt đầu từ đây Hệ thống Địa chính đã được tái lập hoàn chỉnh và hiện đại hơn trên cơ sở đăng ký quyền sử dụng đất, đo đạc lập bản đồ địa chính, thành lập

Hệ thống hồ sơ Địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác lập chế

độ và giải pháp trong quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chế

độ định giá đất, kinh tế đất Các cơ quan Địa chính được thành lập ở cả 4 cấp Trung ương, tỉnh, huyện, xã đảm bảo tính hệ thống và sự nhất quán trên phạm vi cả nước Hệ thống Địa chính hiện tại với những thành phần cơ bản, tiên tiến được xây dựng từ 3 công cụ quy hoạch, pháp luật và kinh tế đã đảm bảo cho công cuộc công nghiệp hoá - hiện đại hoá nền kinh tế - xã hội đất nước đi tới thành công [20] [15]

1.2.3 Tình hình xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại tỉnh Quảng Bình

Tổng diện tích tự nhiên theo thống kê đất đai năm 2011 của tỉnh Quảng Bình

là 806.526,67 ha được phân chia thành 7 đơn vị hành chính (huyện, thành phố), huyện có diện tích tự nhiên lớn nhất là huyện Bố Trạch 212.417,63 ha, chiếm 26,34

% diện tích toàn tỉnh, đơn vị có diện tích nhỏ nhất là thành phố Đồng Hới có 15570,56 ha, chiếm 1,93 % diện tích toàn tỉnh

Công tác lập sổ sách, hồ sơ địa chính đã được các cấp quan tâm chỉ đạo Hệ thống hồ sơ địa chính tại tỉnh thiết lập tương đối đầy đủ và lưu trữ đúng quy định, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai, theo dỏi biến động đất đai Hồ

sơ địa chính trước đây chủ yếu được lập theo phương pháp thủ công, những năm gần đây đã thực hiện và được lập quản lý theo phần mềm chuyên ngành

Kết quả như sau:

a) Công tác điều tra khảo sát, đo đạc lập bản đồ

Với mục tiêu thành lập tư liệu đo đạc bản đồ địa chính theo hệ thống chuẩn thống nhất, đo đạc bản đồ địa chính đã ứng dụng công nghệ định vị toàn cầu (GPS)

để lập bản đồ địa chính theo hệ quy chiếu HN 72 Từ năm 2000, đo vẽ lập bản đồ địa chính trong hệ quy chiếu VN 2000, đồng thời tổ chức chuyển đổi bản đồ ở hệ quy chiếu HN 72 về hệ VN 2000 Hệ thống bản đồ địa chính đã được lập bằng công nghệ

số với nhiều phương tiện hiện đại, tốc độ thực hiện nhanh, có độ chính xác cao và chi tiết đến từng thửa đất, đáp ứng yêu cầu về chất lượng, phục vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, là cơ sở thực hiện giao đất, cho thuê đất khi thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội; phục vụ hiệu quả cho công tác quy hoạch sử dụng đất, kiểm kê tài nguyên, kiểm soát môi trường, xây dựng quy hoạch chiến lược phát triển cho các ngành kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng

Lưới toạ độ quốc gia phủ trùm và đầu tư xây dựng được lưới địa chính cấp 1 cấp 2 gồm đo điểm địa chính: 560/888 điểm; đạt 63.06% và bộ bản đồ địa hình tỷ lệ

1/5.000, 1/10.000 phủ trùm toàn tỉnh; hoàn thiện bộ bản đồ lâm nghiệp theo QĐ số

672/QĐ-TTg ngày 28/4/2006 của chính phủ với tỷ lệ 1/10.000 Bản đồ địa giới hành chính được xây dựng từ năm 1994 trên nền bản đồ địa hình, bổ sung hoàn thiện năm 2008 Trong đó, cấp xã được xây dựng ở tỷ lệ 1/5.000-1/25.000 (các xã đồng bằng tỷ lệ 1/5000, xã miền núi tỷ lệ 1/10.000 và 1/25.000) Cấp huyện 1/25.000 và cấp tỉnh 1/50.000 Bản đồ hành chính gồm 08 bộ Trong đó, 06 bộ của

06 huyện, 01 thành phố, 01 bộ bản đồ hành chính cấp tỉnh Bản đồ địa chính: Đến hết năm 2011 toàn tỉnh đã đo 147/159 đơn vị cấp xã thuộc 6 huyện, 01 thành phố, tổng diện tích đo vẽ bản đồ địa chính 747.856,05 ha, đạt 92,7% đất tự nhiên toàn tỉnh Bản đồ địa hình: Bản đồ địa hình toàn tỉnh gồm 39 mảnh; vùng đồi núi có đất lâm nghiệp xây dựng bản đồ tỷ lệ 1/50 000 có 17 mảnh; vùng đất đồng bằng xây dựng bản đồ địa hình tỷ lệ 1/10 000 có 22 mảnh Bản đồ chuyên đề khác: Thực hiện theo các kỳ thống kê, kiểm kê đất đai Tỉnh Quảng Bình đã xây dựng được bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, 07 huyện, thành phố và 159 xã, phường, thị trấn Hồ sơ địa giới hành chính được tu chỉnh thường xuyên theo Chỉ thị 364/CT ngày 06/11/1991 của Thủ tướng Chính phủ [27]

b) Công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn tỉnh tỷ lệ cấp giấy khá cao tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thế chấp tạo nguồn vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh Đến nay, đất tổ chức đã cấp được 5.866 giấy, với diện tích 411.053,29 /430.860,01 ha, đạt 95,40% Đất của hộ gia đình, cá nhân 499.297 giấy, diện tích cấp 167.426,5 ha/188.960,52 ha, đạt 88,6% Trong đó: Đất ở đô thị diện tích đất cấp được 581,01 ha/624,01 ha, đạt 93,11% Đất ở nông thôn diện tích cấp được 4.435,64 ha/4.692,83 ha, đạt 94,52% Đất sản xuất nông nghiệp diện tích cấp 57.719,32 ha/65.650,65 ha, đạt 87,92% Đất lâm nghiệp diện tích cấp được

104.255,13ha/ 116.064,37 ha, đạt 89,83% [24]

c ) Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện việc kế hoạch hóa quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động, cơ cấu đầu tư, tạo bước đi hợp lý cho quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa tỉnh nhà là cơ sở cho việc quản lý, đồng thời phân phối sử dụng quỹ đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; khai thác tiềm năng đất đai; nâng cao hiệu quả đầu tư trên đất; bảo vệ môi trường,

đa dạng sinh học và tạo hệ sinh thái bền vững Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để