Đánh giá công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại khu kinh tế nam phú yên

Việc lập và phê duyệt phương án BT, HT&TĐC và thực hiện chi trả tiền BT, HT và bố trí TĐC, di dời tài sản gắn liền với đất để GPMB nhanh hay chậm phụ thuộc vào một số yếu tố chủ yếu liê

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI THỊ HUYỀN TÂM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KẾT CẤU HẠ TẦNG

TẠI KHU KINH TẾ NAM PHÚ YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2018

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI THỊ HUYỀN TÂM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KẾT CẤU HẠ TẦNG

TẠI KHU KINH TẾ NAM PHÚ YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS TRẦN THANH ĐỨC

HUẾ - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực

và chưa từng được được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác;

Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tôi xin cam đoan và chịu trách nhiệm về đề tài của mình

Huế, ngày 30 tháng 4 năm 2018

Tác giả

Bùi Thị Huyền Tâm

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS TS Trần Thanh Đức, người đã định hướng, chỉ bảo, giúp đỡ tôi tận tình trong suốt thời gian thực hiện Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Huế, Ban Chủ nhiệm khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp cùng tất cả các thầy cô đã giảng dạy, hướng dẫn và tạo điều kiện cho tôi hoàn thành quá trình học tập và nghiên cứu Qua đây, tôi xin cảm ơn đến tập thể và các cá nhân lãnh đạo các cơ quan, đơn vị như: Ban Quản lý Khu kinh tế Phú Yên, UBND huyện Đông Hòa tỉnh Phú Yên, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đông Hòa, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đông Hòa… đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ nhiệt tình để tôi thực hiện tốt đề tài Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, bạn bè và đồng nghiệp, những người đã giúp đỡ, động viên tôi trong suốt khoá học này

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Huế, ngày 30 tháng 4 năm 2018

Tác giả

Bùi Thị Huyền Tâm

TÓM TẮT

Trong thời gian qua công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên đã đạt được những kết quả nhất định Tuy vậy, tình hình thu hồi đất và thực hiện công tác BT, HT&TĐC vẫn gặp nhiều khó khăn, phức tạp; Việc quản lý đất đai của chính quyền địa phương trong thời gian dài còn lỏng lẻo; việc BT, HT của các dự án đã triển khai trước đây có sự chồng lấn, không rõ ràng; Nhiều hộ gia đình, cá nhân đã thiếu sự hợp tác trong công tác kiểm kê tài sản và cung cấp hồ sơ có liên quan; Sự phối hợp của các cơ quan, ban ngành tại địa phương chưa thật sự đồng bộ, còn ỷ lại; Một số dự án bố trí kinh phí để thực hiện chưa được đảm bảo

Trên cơ sở tìm hiểu, phân tích, đánh giá những thuận và khó khăn trong công tác thu hồi đất và thực hiện công tác BT, HT&TĐC trong triển khai thi công các dự án

đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên, Đề tài: Đánh giá công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Khu kinh tế Nam Phú Yên” đã cung cấp những thông tin về thực trạng thực hiện công tác này tại

địa bàn nghiên cứu, làm cơ sở khoa học cho việc đánh giá những mặt làm được và những mặt hạn chế trong công tác thu hồi đất trước và sau khi xây dựng các dự án hạ tầng, góp phần hoàn thiện các chính sách, đưa ra những giải pháp hợp lý để nâng cao công tác quản lý đất đai tại địa phương

Với phương pháp nghiên cứu thu thập số liệu thứ cấp từ các phòng, ban liên quan; Thu thập số liệu sơ cấp bằng các phiếu điều tra phỏng vấn các đối tượng chịu ảnh hưởng bởi dự án; Phân tích, thống kê và xử lý số liệu Từ đó đánh giá đúng thực

tế khách quan trong việc quản lý nhà nước về công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên, tỉnh Phú Yên

Kết quả nghiên cứu đã cho thấy: Từ năm 2010 đến năm 2017, trên địa bàn huyện Đông Hòa đã thực hiện công tác thu hồi đất và lập phương án BT, HT&TĐC cho 76 công trình, dự án với 340 phương án BT, HT&TĐC được thẩm định, với tổng kinh phí được phê duyệt là 724.124.457.926 đồng, trong đó bao gồm 17 dự án thuộc danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên

Mặc dù, trong công tác BT, HT&TĐC cũng đã xảy ra một số khó khăn, vướng mắc và tạo những ảnh hưởng không tốt trong quá trình thực hiện các phương án BT, HT&TĐC như vụ việc của Dự án Nhà máy lọc hóa dầu Vũng Rô (giai đoạn 1) vào cuối năm 2013, nhưng nhìn chung, công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC trên địa bàn KKT Nam Phú Yên luôn nhận được sự quan tâm và chỉ đạo kịp thời của các cấp, các

ngành, trình tự thực hiện theo đúng quy định của pháp luật; việc bố trí TĐC cho các đối tượng chịu ảnh hưởng phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của địa phương, đảm bảo có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Ngoài ra, qua kết quả điều tra, nghiên cứu tại dự án Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ) đến KCN Hòa Hiệp - giai đoạn 1 cho thấy công tác thu hồi đất còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc đặc biệt là trong công tác xác định nguồn gốc thửa đất để quy chủ, nguồn gốc và thời gian sử dụng, cũng như công tác tuyên truyền, vận động nhân dân còn hạn chế, theo phương thức “cứ vận động, xác minh quy chủ đến đâu thì lập phương án bồi thường đến đó”, dẫn đến diện tích thu hồi nhỏ lẻ, manh mún và rời rạc trong việc bàn giao mặt bằng Sau 05 năm thực hiện, chủ đầu tư và nhà thầu thi công chỉ hoàn thành khoảng 77,2% khối lượng công trình, kéo theo chi phí dự án tăng gần gấp đôi so với dự toán ban đầu Nguyên nhân chủ yếu là do các hộ gia đình cá nhân ít hài lòng với phương án BT, HT&TĐC đã được phê duyệt, với những lý do chính như: Việc thu hồi đất đã làm mất quá nhiều diện tích đất sản xuất nông nghiệp của họ; Mức giá bồi thường chưa thỏa đáng; Chính quyền địa phương chưa tạo được nhiều việc làm cho các hộ dân sau thu hồi… chỉ một số ít hộ được điều tra, phỏng vấn hài lòng với việc thu hồi đất của dự án, với lý do thủ tục giao nhận đất TĐC nhanh gọn, điều kiện nơi ở TĐC mới tốt hơn nơi ở cũ

Từ những phân tích, đánh giá về tình hình thực hiện công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC trên địa bàn KKT Nam Phú Yên và kết quả nghiên cứu cụ thể, chúng tôi đã đưa ra được các giải pháp về tăng cường năng lực quản lý hành chính nhà nước; đổi mới và thực hiện tốt các chính sách pháp luật đất đai; giải quyết các vấn đề vướng mắc trong công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để đẩy nhanh công tác GPMB đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong KKT Nam Phú Yên một cách nhanh gọn; phát huy sức mạnh tổng hợp từ cấp xã đến cấp huyện để nâng cao hiệu quả trong công tác thu hồi đất trên địa bàn KKT trong thời gian tới

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC CÁC BẢNG ix

DANH MỤC CÁC HÌNH x

MỞ ĐẦU 1

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

2.1 Mục tiêu chung 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1.1 Khái niệm thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 3

1.1.2 Sự cần thiết của việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội 3

1.1.3 Đặc điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng 4

1.1.4 Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 8

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 18

1.2.1 Một số nghiên cứu về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số quốc gia trên thế giới 18

1.2.2 Một số kết quả trong việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư và giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 23

1.2.3 Những kinh nghiệm rút ra trong quá trình thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng 24

1.3 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC CÓ LIÊN QUAN 26

Chương 2.ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 28

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 28

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 28

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu 29

2.3.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh số liệu 30

2.3.3 Phương pháp tham vấn 30

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31

3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN KHU KINH TẾ NAM PHÚ YÊN 31

3.1.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên Khu Kinh tế Nam Phú Yên 31

3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương trên địa bàn Khu kinh tế Nam Phú Yên 34

3.1.3 Đặc điểm và vai trò của Khu kinh tế Nam Phú Yên trong phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Phú Yên 38

3.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU KINH TẾ NAM PHÚ YÊN 43

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 43

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trong khu kinh tế Nam Phú Yên 47

3.2.3 Những ảnh hưởng của việc công tác quản lý và sử dụng đất tại Khu kinh tế Nam Phú Yên đến công tác đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng 51

3.3 KẾT QUẢ THỰC HIỆN CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KẾT CẤU HẠ TẦNG TẠI KHU KINH

TẾ NAM PHÚ YÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2017 52

3.3.1 Tình hình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Khu kinh tế Nam Phú Yên 52

3.3.2 Kết quả nghiên cứu việc thực hiện công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án nghiên cứu 62

3.3.3 Đánh giá chung việc thực hiện công tác thu hồi đất và các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Khu kinh tế Nam Phú Yên 78

3.4 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ ĐỂ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 82

3.4.1 Giải pháp về công tác quản lý và chính sách thực hiện 83

3.4.2 Giải pháp về đào tạo nghề, tạo việc làm, tăng thu nhập, ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi 85

3.4.3 Giải pháp về tổ chức thực hiện 86

3.4.4 Giải pháp về huy động và sử dụng nguồn vốn thực hiện 87

3.4.5 Giải pháp về công tác phối hợp và vận động của các cơ quan, đơn vị 88

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90

2 KIẾN NGHỊ 93

TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

PHỤ LỤC 97

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Tổng hợp các chỉ tiêu KT-XH của huyện Đông Hòa năm 2017 35 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất tại KKT Nam Phú Yên 47 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất tại khu kinh tế Nam Phú Yên theo đơn vị hành chính 49 Bảng 3.4 Tình hình thu hồi đất trên địa bàn huyện Đông Hòa giai đoạn 2010-2017 53 Bảng 3.5 Tổng hợp tình hình thu hồi đất và BT, HT&TĐC giai đoạn 2010-2017 54 Bảng 3.6 Tình hình thực hiện phương án BT, HT&TĐC giai đoạn 2010-2017 55 Bảng 3.7 Đối tượng ảnh hưởng và kinh phí thực hiện phương án BT, HT&TĐC giai đoạn 2010-2017 56 Bảng 3.8 Thống kê dự kiến tình hình thu hồi đất dự án Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ) đến KCN Hòa Hiệp - giai đoạn 1 67 Bảng 3.9 Thống kê tình hình thu hồi đất dự án Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ) đến KCN Hòa Hiệp - giai đoạn 1 69 Bảng 3.10 Thống kê tình hình thu hồi đất và lập phương án BT, HT&TĐC dự án Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ) đến KCN Hòa Hiệp - giai đoạn 1 71 Bảng 3.11 Tổng kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ của dự án Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ) đến KCN Hòa Hiệp - giai đoạn 1 72 Bảng 3.12 Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và BT, HT&TĐC của các đối tượng chịu ảnh hưởng của dự án Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ) đến KCN Hòa Hiệp - giai đoạn 1 76 Bảng 3.13 Tổng hợp mức độ hài lòng của các đối tượng chịu ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất để triển khai thực hiện dự án Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ) đến KCN Hòa Hiệp - giai đoạn 1 77

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí quy hoạch KKT Nam Phú Yên 32

Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất trong KKT Nam Phú Yên 47

Hình 3.3 Hiện trạng sử dụng đất tại KKT Nam Phú Yên theo đơn vị hành chính 48

Hình 3.4 Tỷ lệ các nhóm đất thu hồi đất trong KKT Nam Phú Yên 53

Hình 3.5 Sơ đồ vị trí Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ) đến KCN Hòa Hiệp – giai đoạn 1 63

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế và là thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống Đồng thời, đất đai cũng là địa bàn quan trọng trong phát triển KT-XH, an ninh quốc phòng và là địa bàn phân bố chủ yếu của các khu dân cư Với các hoạt động KT-

XH, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực và là một yếu tố đầu vào không thể thiếu

Vì vậy, việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả đã trở thành một chiến lược quan trọng mang tính toàn cầu

Trong giai đoạn CNH-HĐH đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế, công tác quản

lý nhà nước về đất đai đòi hỏi những yêu cầu nghiêm ngặt hơn Việc tiếp cận các thông tin về quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất đối với các nhà đầu tư vào Phú Yên ngày càng thuận lợi và dễ dàng hơn với những cơ chế, chính sách ưu đãi trong thu hút đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng trên cơ sở vận dụng chính sách ưu đãi của Chính phủ để bảo đảm cơ chế mang tính ổn định, tạo sự an tâm cho nhà đầu tư, khuyến khích thu hút các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển công nghiệp với quy mô lớn, đáp ứng yêu cầu sản xuất hàng hoá và cạnh tranh trên thị trường, phấn đấu đưa Phú Yên trở thành trung tâm du lịch, dịch vụ lớn trong khu vực và cả nước Để thực hiện được vấn đề này, UBND tỉnh Phú Yên luôn chú trọng thực hiện công tác quy hoạch xây dựng các khu đô thị, KCN, khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao… đặc biệt là Quy hoạch chung xây dựng KKT Nam Phú Yên Với mục tiêu trở thành KKT tổng hợp, có hạ tầng đô thị hiện đại, làm động lực phát triển cho vùng Duyên hải Nam Trung Bộ; là cửa ngõ hướng ra biển Đông của các tỉnh Tây Nguyên và các tỉnh Nam Lào, Đông Bắc Campuchia và Thái Lan; là trung tâm giao thương quốc tế lớn, có vị trí quan trọng về quốc phòng, an ninh; là KKT với các khu chức năng chính như: cảng biển và dịch vụ cảng biển, công nghiệp công nghệ cao, thương mại, dịch vụ, du lịch và các khu đô thị với hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đầy đủ

Nhằm tạo điều kiện để KKT Nam Phú Yên phát triển theo đúng định hướng, khai thác tối đa lợi thế sẵn có về vị trí địa lý, việc xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật tại KKT Nam Phú Yên luôn được chú trọng theo hướng triển khai đồng bộ, hiệu quả và bền vững lâu dài; tạo cơ sở pháp lý trong việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư Công tác thu hồi đất và thực hiện BT, HT&TĐC để GPMB phục vụ các mục đích phát triển kinh tế, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng cần được thực hiện nhanh chóng, đúng tiến độ, tạo quỹ đất sạch nhằm đáp ứng các yêu cầu của nhà đầu tư nhưng vẫn giữ được sự hài hoà trong mối quan hệ giữa Nhà nước với các tổ chức kinh tế và người

sử dụng đất là vấn đề cần được quan tâm, giải quyết, nhằm hạn chế tối đa những khiếu kiện, tranh chấp về đất đai của người sử dụng đất khi tổ chức thực hiện công tác BT, HT&TĐC để GPMB

Xuất phát từ những lý do trên, tôi chọn đề tài: “Đánh giá công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Khu kinh tế Nam Phú Yên”

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

2.1 Mục tiêu chung

Tìm hiểu, phân tích, đánh giá được những thuận lợi và khó khăn trong việc tổ chức thực hiện công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để triển khai thi công các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý và thực hiện việc thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB, tạo quỹ đất sạch khi triển khai đầu tư xây dựng các dự án khác trên địa bàn nghiên cứu

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Tìm hiểu thực trạng trong công tác thu hồi đất và quá trình giải quyết các vấn

đề liên quan đến công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB đối với các trường hợp

do Nhà nước thu hồi đất để triển khai thi công các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên

- Phân tích, đánh giá được những thuận lợi và khó khăn trong việc tổ chức thực hiện công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB triển khai thi công các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên

- Đề xuất được giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý

và thực hiện trình tự, thủ tục thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB, tạo quỹ đất sạch khi triển khai đầu tư xây dựng các dự án khác trên địa bàn nghiên cứu

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

3.1 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp thông tin về thực trạng công tác thu hồi đất và thực hiện việc BT, HT&TĐC tại địa bàn nghiên cứu, làm cơ sở khoa học cho việc đánh giá những mặt làm được và những mặt hạn chế khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất trước và sau khi đầu tư xây dựng các dự án hạ tầng tại địa bàn nghiên cứu và góp phần hoàn thiện chính sách này

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Nắm rõ thực trạng công tác BT, HT&TĐC để GPMB, từ đó góp phần đưa

ra những giải pháp hợp lý để nâng cao công tác quản lý đất đai tại địa phương Là

cơ sở nghiên cứu cho các khu vực khác trên địa bàn nghiên cứu nói riêng và cả

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.1 Khái niệm thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1.1 Thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của

người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [32]

1.1.1.2 Bồi thường về đất

Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện

tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [32]

1.1.1.3 Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu

hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [32]

1.1.1.4 Tái định cư

Tái định cư là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ những ảnh

hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ TĐC bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất TĐC theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới

1.1.2 Sự cần thiết của việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội

Trong quá trình xây dựng và phát triển hiện nay, việc thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng và thực hiện việc BT,HT&TĐC để GPMB là một trong những công việc quan trọng phải làm trên con đường CNH, HĐH đất nước Việc triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều KKT, KCN, khu công nghệ cao kéo theo đó các cơ sở văn hoá giáo dục, thể dục thể thao ngày càng được quan tâm phát triển, tốc độ đô thị hoá cũng diễn ra nhanh chóng, dẫn đến việc thực hiện công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội đóng vai trò hết sức quan trọng và được xem là điều kiện tiên quyết để triển khai thực hiện dự án Mặc dù, tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người dân trong diện bị giải toả nhưng nhìn chung phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành công tác thu hồi, BT, HT&TĐC để GPMB Khi công tác thu hồi,

BT, HT&TĐC để GPMB được thực hiện theo đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm thời gian, giảm tối đa chi phí cho việc giải toả đền bù và tạo điều kiện trong việc tập trung vốn

để đầu tư các công trình khác Ngược lại, khi công tác này kéo dài sẽ gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình và chi phí thực hiện dự án, tăng chi phí bồi thường

Dự án không hoàn thành đúng tiến độ, dẫn đến sự quay vòng vốn chậm, đặc biệt đối với các nhà đầu tư có nguồn vốn hạn hẹp, khó tận dụng vốn để đấu thầu của các công trình khác, gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng Chẳng hạn như một dự

án dự kiến hoàn thành trong mùa khô nhưng do GPMB chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa sẽ gây khó khăn cho việc thi công cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này và ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án khác Ngoài ra, nếu công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng “treo” công trình làm cho chất lượng công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước Mặt khác, khi giải quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng xảy ra khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, gây mất ổn định và làm ảnh hưởng đến tình hình chính trị - xã hội

Có thể thấy, công tác thu hồi đất, BT,HT&TĐC để GPMB mang tính quyết định tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên trong việc triển khai thực hiện dự án, có thể nói GPMB nhanh là một nửa dự án đã hoàn thành Đây được xem là việc làm không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của người bị thu hồi đất Do vậy, quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề KT-XH cần được giải quyết kịp thời và thỏa đáng Nhà nước chỉ thực hiện việc thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định để phục vụ trong các trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật có thể hài hòa được các nhóm lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân

1.1.3 Đặc điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng

1.1.3.1 Đặc điểm của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng:

Nhìn chung, công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC thường mang tính: đa dạng, phức tạp, nhạy cảm nhưng rất cấp thiết Nó thể hiện khác nhau với mỗi dự án khác nhau và liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội Tính đa dạng trong công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC thể hiện ở việc mỗi địa phương khác nhau thì điều kiện tự nhiên, KT-XH, định hướng phát triển khác nhau, giá trị đất và các tài sản gắn liền trên đất cũng khác nhau Do đó, các dự án thực hiện

trên mỗi vùng khác nhau thì việc thực hiện công tác thu hồi đất và các chính sách BT, HT&TĐC không thể hoàn toàn giống nhau và được vận dụng linh hoạt sao cho phù hợp với điều kiện đa dạng của từng địa phương nhằm mang lại hiệu quả cao

Tính phức tạp thể hiện ở việc thực hiện BT, HT&TĐC liên quan mật thiết đến nhiều vấn đề KT-XH như: Tình trạng đất đai bị biến động về diện tích, hình thể, mục đích sử dụng hay nguồn gốc hình thành đất khác nhau, giấy tờ về nguồn gốc đất đai không rõ ràng làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ gặp nhiều khó khăn và trở nên phức tạp Mặt khác, trong quá trình thực hiện thường hay xảy ra các vấn đề bất cập như: số

hộ phát sinh hoặc người dân tự ý xây mới các công trình trên đất đang thực hiện công tác thu hồi… gây trở ngại cho tiến độ thực hiện dự án; Giá cả thị trường luôn biến động do đó đơn giá BT, HT cũng biến động và phụ thuộc nhiều vào tình hình phát triển kinh tế, khi đơn giá thay đổi thì phải tính toán giá trị bổ sung hỗ trợ lại cho người dân bị ảnh hưởng Nhiều dự án bị đình trệ vì không có đủ kinh phí thực hiện mặc dù

dự toán kinh phí đã được tính toán kỹ lưỡng trước khi được phê duyệt Tính phức tạp cũng thể hiện ở chính sách thực hiện: Cùng một khu vực nhưng thời điểm khác nhau

có thể sẽ áp dụng những chính sách BT, HT&TĐC khác nhau, hoặc cùng một dự án nhưng thực hiện dang dở hoặc kéo dài nhiều năm sẽ áp dụng các văn bản khác nhau dẫn đến giá trị bồi thường của các quyết định cũng khác nhau Trong khi đó, trình độ dân trí ở một số vùng còn thấp nên quá trình thu hồi đất ở những nơi đó sẽ rất phức tạp Tâm lý của một số người dân, nhất là khu vực nông thôn thường không muốn di dời, chuyển đổi nghề nghiệp nên không ủng hộ các chính sách đề ra, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC Do vậy, trong những năm gần đây, tại các kỳ họp Quốc hội, Hội đồng nhân dân, UBND các cấp, các nội dung liên quan đến việc giải quyết khiếu kiện của người dân trong công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC diễn ra thường xuyên và liên tục Điều đó đã nói lên tính phức tạp, nhạy cảm của vấn đề này Trong công tác thu hồi đất, tính nhạy cảm được thể hiện thông qua việc BT, HT&TĐC ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người dân Thu hồi đất trong thực tế được xem như là mối quan hệ chuyển dịch đất đai đặc biệt trong đó người bị thu hồi đất không có nhu cầu chuyển nhượng đất đang sử dụng, không có nhu cầu TĐC nơi ở mới mà hoàn toàn phụ thuộc vào Nhà nước và chỉ được Nhà nước bồi thường theo luật định Do đó, vấn đề nhạy cảm này cần được xử lý đúng mực, linh hoạt và khéo léo để hạn chế tình trạng khiếu nại, khiếu kiện và tạo lòng tin trong nhân dân Thấy rõ điều này, nhiều quy định mới về BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất cho các mục tiêu phát triển được ban hành để thực hiện, nhằm ổn định về KT-XH, chăm lo đời sống cho người lao động khi mất tư liệu sản xuất, tạo điều kiện trong việc thực hiện công tác thu hồi đất theo quy hoạch, KHSDĐ đã được phê duyệt Tuy nhiên, không phải tất cả nơi nào và lúc nào cũng thực hiện đúng các chủ trương, chính sách đó

Bên cạnh đó, công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC luôn mang tính cấp thiết, việc thực hiện quá trình CNH - HĐH và kéo theo đó là quá trình đô thị hoá đòi hỏi phải xây dựng nhiều công trình để nâng cấp, làm mới cơ sở hạ tầng hiện có phục vụ cho sự phát triển Do đó, BT, HT&TĐC sao cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương luôn có

ý nghĩa đặc biệt quan trọng và cần có những giải pháp kịp thời để thực hiện tốt công tác mang tính cấp thiết này, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của đất nước

1.1.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư và giải phóng mặt bằng:

Thu hồi đất, BT, HT&TĐC để thực hiện GPMB là vấn đề thời sự nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong công

tác thu hồi đất Việc lập và phê duyệt phương án BT, HT&TĐC và thực hiện chi trả

tiền BT, HT và bố trí TĐC, di dời tài sản gắn liền với đất để GPMB nhanh hay chậm phụ thuộc vào một số yếu tố chủ yếu liên quan đến công tác quản lý nhà nước về đất đai cụ thể như sau:

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước: Đất đai là một đối

tượng quản lý phức tạp, biến động theo sự phát triển của nền KT-XH, do vậy chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là những quy định của Nhà nước về bồi thường thiệt hại như: đối tượng được bồi thường, đối tượng phải bồi thường, mức bồi thường và tổ chức thực hiện Đây là một trong những nhân tố mang tính quyết định đến công tác BT, HT&TĐC để thực hiện các công trình, dự án đồng thời là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định nội dung bồi thường, mức độ bồi thường, giá cả bồi thường và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ, di dời, chi phí để ổn định sản xuất và đời sống của người dân trong vùng bị di dời và phải thực hiện TĐC ở nơi ở mới tác động trực tiếp lên lợi ích kinh tế về đất đai của các bên bao gồm: tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ đầu tư, đối tượng phải bồi thường), Nhà nước, người bị thu hồi đất

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở: Quy

hoạch, KHSDĐ, QHCT xây dựng và phát triển nhà ở là việc bố trí sắp xếp các loại hình sử dụng đất, nhà ở cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng trong phạm vi không gian và thời gian nhất định một cách hợp lý và hiệu quả nhất, khai thác các lợi thế và tiềm năng của đất đai Việc lập quy hoạch, KHSDĐ, xây dựng phát triển nhà ở được xem xét một cách toàn diện với các khía cạnh, trong đó luôn chú trọng đến tính phức tạp của công tác bồi thường, GPMB và cần có sự tính toán, cân nhắc để đảm bảo tính khoa học, tính khả thi cao nhất, hạn chế tối đa hoặc tránh lập quy hoạch, kế hoạch phải

sử dụng đất thuộc những khu đông dân cư, những công trình lớn để giảm bớt chi phí bồi thường và GPMB; Phải ổn định, tiến hành trước một bước và công khai cho toàn dân biết, tránh những trở ngại không đáng có trong công tác bồi thường, GPMB

- Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Đây là những công tác quyết định đến tiến độ

của công tác bồi thường, GPMB Nếu công tác giao đất, cho thuê đất đã được hoàn tất thì công tác BT, HT&TĐC để GPMB sẽ được tiến hành nhanh chóng hay công tác cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất kịp thời sẽ thuận lợi trong việc xác định tính hợp pháp của đất đai và tài sản gắn liền với đất, làm căn cứ để xét xem việc bồi thường hay không bồi thường Ngoài ra, trong công tác cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì công tác điều tra, đo đạc và thực hiện các thủ tục nhà đất khác cũng đóng vai trò quyết định, việc chỉnh lý, cập biến động kịp thời của các thửa đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong công tác kiểm kê, tính toán khối lượng bồi thường

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định trong quản lý và sử dụng đất: Công tác BT, HT&TĐC để GPMB là một việc làm phức tạp, gắn liền với quyền

lợi về tài chính nên dễ xảy ra những hành vi vi phạm pháp luật nhằm trục lợi Chính quyền địa phương cấp trên, hội đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác BT, HT&TĐC để kịp thời phát hiện những sai phạm, vi phạm pháp luật trong việc thực thi công tác thu hồi để xử lý và tạo niềm tin trong nhân dân

- Quỹ đất bố trí tái định cư: Việc thu hồi đất vì mục đích an ninh quốc phòng;

phục vụ mục đích phát triển kinh tế, vì lợi ích quốc gia, công cộng thường mang tính bắt buộc đối với người dân Việc thu hồi này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích kinh tế

về đất đai, nhà cửa của người dân, ảnh hưởng đến nghề nghiệp, mức độ ổn định về thu nhập, đến phong tục tập quán và thói quen của người dân Do vậy, khi tiến hành công tác thu hồi, Nhà nước cần phải có chính sách lập và xây dựng khu TĐC nhằm đảm bảo

ổn định lại cuộc sống một cách tốt nhất cho các đối tượng bị thu hồi, tạo sự yên tâm cho người bị thu đất khi di chuyển đến nơi ở mới Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp và tác động đến tiến độ thi công, GPMB khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất phục vụ cho các dự án đầu tư phát triển Một dự án có sẵn đất TĐC để bố trí cho người dân bị giải tỏa sẽ được thực hiện một cách nhanh chóng, dễ dàng, tránh thời gian chờ đợi để nhận đất làm nhà hoặc không phải thuê nhà ở sau khi bị thu hồi đất Giảm sự ách tắc trong việc thực hiện GPMB cho dự án

- Công tác tổ chức của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng: Công tác tổ chức thực hiện có ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ

cũng như chất lượng của công tác bồi thường, GPMB Do vậy, cần có sự phối hợp một cách đồng bộ, thống nhất giữa các ngành, các cấp có liên quan và sự quan tâm, chỉ đạo thường xuyên, liên tục của các cơ quan từ trung ương đến địa phương; sự quản lý tập trung thống nhất của các cấp quản lý và ý thức trách nhiệm đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường trực tiếp; đồng thời phải làm tốt công tác tuyên truyền vận động phổ

biến chính sách, pháp luật của Nhà nước đến từng đối tượng chịu ảnh hưởng bởi việc thu hồi, nâng cao ý thức trách nhiệm, tự giác, nghiêm chỉnh chấp hành các quy định của nhà nước của người dân thì công tác GPMB sẽ được thực hiện nhanh chóng, tránh được trình trạng cố ý kéo dài thời gian, chây ỳ, không chịu thực hiện những quy định của Nhà nước của người dân, kéo dài thời gian thực hiện dự án

- Sự phát triển của thị trường bất động sản và ảnh hưởng của nó tới giá đất ở nơi đi và giá đất ở nơi đến trong công tác giải phóng mặt bằng: Hiện nay, các quan hệ

mua bán nhà ở, mua bán quyền sử dụng đất đang diễn ra phổ biến nhưng nó diễn ra với một quá trình "ngầm" nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Do đó, việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản đưa các quan hệ giao dịch nhà đất như: quan hệ mua bán, cho thuê, thuê lại, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất công khai trên thị trường dưới sự kiểm soát, điều tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định giá đất để tính bồi thường thiệt hại, trong việc quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở và chắc chắn việc này sẽ đem lại lợi ích kinh tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân

- Công tác định giá đất, định giá bất động sản, xác định giá cụ thể khi thực hiện bồi thường đất: Việc định giá đất chính xác, hợp lý dựa trên cơ sở khoa học và thực

tiễn là việc làm hết sức quan trọng và có ý nghĩa rất lớn trong việc góp phần đẩy nhanh tiến độ thi công các công trình, dự án tăng hiệu quả sử dụng đất, quyết định đến nguồn vốn chi cho công tác bồi thường của dự án Định giá đất, định giá bất động sản có ảnh hưởng lớn đến việc ổn định tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của một địa phương và

sự phát triển chung của quốc gia trong quá trình CNH-HĐH đất nước, ảnh hưởng đến việc thu hút nguồn vốn đầu tư của các tổ chức trong và ngoài nước Do đó, để khắc phục hiện tượng này, cần phải định giá đất, định giá bất động sản, xác định giá cụ thể chính xác, hợp lý, để mức giá trị bồi thường phù hợp tức là phải đảm bảo bằng hoặc sát với giá chuyển nhượng thực tế, đảm bảo cho người bị thu hồi tái tạo được cuộc sống của mình trên mảnh đất mới, phải bằng hoặc hơn nơi ở cũ

1.1.4 Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.4.1 Cơ sở pháp lý của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất qua các giai đoạn

a Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993

Việc thực hiện công tác bồi thường thiệt hại trước khi Luật Đất đai năm 1993

có hiệu lực được thực hiện theo Nghị định số 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ quy định về thể lệ tạm thời trưng thu ruộng đất Trong đó nguyên tắc bồi thường cho người có ruộng đất bị trưng dụng và cách giải quyết theo những nguyên tắc vận động nông dân điều chỉnh hoặc nhường ruộng đất khác cho người có ruộng đất

bị trưng dụng để họ có thể tiếp tục sản xuất hoặc bồi thường một số tiền bằng từ 1 đến

4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng dụng… Nếu phải dời nhà, giếng nước đi nơi khác, thì người có nhà, giếng nước được giúp đỡ để xây dựng cái khác hay hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch, phải phá huỷ trên ruộng đất bị trưng dụng, phải được bồi thường đúng mức… Trường hợp trên ruộng đất dùng vào việc xây dựng có những mồ mả cần dời đi nơi khác, thì cơ quan cần ruộng đất phải thông báo cho những người có mồ mả biết, định thời hạn cho họ dời mồ mả đi chỗ khác, và căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa phương mà giúp cho họ một số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển Nếu là mồ mả không có chủ thì cơ quan cần dùng đất phải chịu trách nhiệm dời đi một cách chu đáo… Những khoản bồi thường về ruộng đất bị trưng dụng do cơ quan cần ruộng đất trả cho người có ruộng đất hoặc người đại diện hay là người thừa kế hợp pháp của họ Việc bồi thường này được thực hiện cho đến khi có Hiến pháp 1980 ra đời và quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân [1]

Năm 1988, Luật đất đai ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý, tại khoản 4 Điều 48 Luật này quy định: “Bồi thường thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật” [26] Sau đó, việc bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển sang sử dụng mục đích khác thì phải bồi thường thiệt hại được thực hiện theo Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 của Hội đồng Bộ trưởng

b Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003

Hiến pháp 1992 ra đời được xem là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng Theo đó quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” và “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định” [25]

Trên cơ sở đó, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực

từ ngày 15/10/1993 Trong đó, quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” [28], đây được xem là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường, GPMB

Nhằm cụ thể hoá các quy định của Luật Đất đai năm 1993, nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường, GPMB đã được ban hành, bao gồm như: Nghị định số

90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất; Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của liên bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP… là những văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất… Tuy nhiên, ngày 24/4/1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP “Về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” thay thế Nghị định số 90/CP nói trên và Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ, một lần nữa những quy định về chính sách bồi thường, GPMB được làm rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đối tượng phải bồi thường thiệt hại, đối tượng được bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất, việc lập khu TĐC cũng như việc tổ chức thực hiện… để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB và tiến độ thi công công trình, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu về hội nhập và phát triển của nền KT-

XH, cũng như nhu cầu sử dụng đất vì mục đích phát triển kinh tế ngày càng gia tăng Tuy nhiên, ngày 02/12/1998, Luật số 10/1998/QH10 được ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/7/1993 và đến ngày 29/6/2001, Quốc hội khóa X tiếp tục thông qua và ban hành Luật số 25/2001/QH10 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 và năm 1998 nhằm hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật trong quản lý và sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý và hiệu quả

Nhìn chung, trong giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003, chính sách thu hồi đất,

BT, HT&TĐC đã có tiến bộ nhằm đáp ứng được nhu cầu phát triển của đất nước ta Tuy nhiên, cơ chế thực hiện khi Nhà nước thu hồi đất trong thời kỳ này vẫn còn một số nhược điểm như sau:

+ Mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung một số nội dung nhưng còn nhiều vướng mắc phát sinh ở các vấn đề như: giá đền bù về đất và tài sản gắn liền trên đất chưa hợp

lý, thiếu cơ sở khoa học, không sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường; quy định về đối tượng được đền bù về đất, đền bù bằng tiền, TĐC, hỗ trợ việc làm chưa

rõ ràng; Chưa thống nhất về giá đất tính bồi thường thiệt hại, nhiều quyết định của UBND cấp tỉnh về giá đất để tính tiền bồi thường còn thiếu cơ sở, giá đất do địa phương quy định còn thấp hơn so với giá thị trường, người bị thu hồi đất nông nghiệp chịu thiệt thòi; việc xác định diện tích đất làm nhà ở chưa phù hợp với thực tế

+ Chưa có quy định cụ thể về biện pháp cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất gây ảnh hưởng đến tiến độ GPMB của các dự án, làm chậm tiến độ thực hiện của

dự án đầu tư và ảnh hưởng đến cuộc sống của người bị thu hồi đất sau khi phải di chuyển chỗ ở Quy định chi tiết về chính sách TĐC còn chưa cụ thể, việc lựa chọn các khu TĐC thường bị động, một số địa phương chưa quan tâm tới việc xây dựng hoặc

mở rộng các khu dân cư để bố trí cho các hộ phải di dời trong KHSDĐ hàng năm Thu hồi đất nhưng không ưu tiên trả bằng đất mà chủ yếu là trả bằng tiền; nhiều trường hợp phải TĐC cho người bị thu hồi đất nhưng chưa được giải quyết thỏa đáng, điều kiện của các khu TĐC không bằng khu dân cư đã thu hồi

+ Nhà đầu tư dự án, công trình thường phải làm việc với rất nhiều đối tác để thực hiện việc bồi thường, GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND cả 03 cấp tỉnh, huyện, xã, làm việc với Ban bồi thường, GPMB và với người có đất bị thu hồi

c Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013

Luật Đất đai năm 1993, được sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và năm 2001 chỉ quy định một hình thức Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất đối với các

dự án đầu tư và nhà đầu tư phải thực hiện BT, HT&TĐC cho người có đất bị thu hồi, cho đến khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời trên cơ sở Hiến pháp 1992, kế thừa có chọn lọc các nội dung của Luật Đất đai cũ, được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004, đã có những đổi mới quan trọng, làm rõ hơn các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước trong việc giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường, GPMB trong việc triển khai thực hiện các công trình, dự án đồng thời đảm bảo quyền

và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở để giải quyết các tồn tại, vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai năm 1993, trong đó một số điểm mới về chính sách bồi thường của Luật Đất đai năm 2003 chủ yếu như sau:

- Xác định rõ phương thức bồi thường khi thu hồi đất là: Bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc nhà ở chung cư Mức bồi thường của Nhà nước phải tương đương hoặc hơn so với thiệt hại thực tế để người bị thu hồi đất an tâm ổn định cuộc sống

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết

lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, GPMB và TĐC trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp,

- Đối với những vi phạm của người sử dụng đất trong trường hợp không chấp hành chính sách bồi thường của Nhà nước khi quy hoạch đã được công khai, phương

án bồi thường đã được bàn bạc dân chủ thấu tình đạt lý nhưng người bị thu hồi đất vẫn không chấp nhận thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ thực hiện quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế Trong trường hợp thẩm quyền giao đất của Chính phủ thì UBND cấp tỉnh thực hiện biện pháp cưỡng chế

- Điều kiện để được bồi thường là người bị ảnh hưởng phải có giấy CNQSDĐ hoặc các giấy tờ hợp lệ được quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003

- Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi UBND cấp tỉnh lập và thực hiện các dự án TĐC trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu TĐC được quy hoạch chung cho nhiều dự

án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Trường hợp không có khu TĐC thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất

ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó

- Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không

có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới

- Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong tổng giá trí được BT, HT

Để cụ thể hóa các quy định trong thực hiện việc bồi thường, GPMB theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành một số văn bản hướng dẫn cụ thể như: Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 17/2006/NĐ-

CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ - CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần; Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Về cơ bản, các chính sách bồi thường, GPMB theo Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường, GPMB trong giai đoạn này

Tuy nhiên, để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường, GPMB ngày 25/5/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy CNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BT, HT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư số 06/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Thông tư số 145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính

về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 về Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BT, HT&TĐC; Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về BT, HT&TĐC và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất Trong đó, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP đã tập trung làm rõ và bãi bỏ một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/2006/NĐ-CP…về một số vấn đề cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BT, HT&TĐC Nguyên tắc xuyên suốt của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP là đảm bảo quyền và lợi ích của người sử dụng đất, thực hiện hài hòa giữa 03 nhóm lợi ích bao gồm: Người sử dụng đất, Nhà đầu tư và Quyền của Nhà nước theo quy định của pháp luật

d Giai đoạn từ năm 2013 đến nay:

Luật Đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết các mối quan hệ về đất đai Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai Tuy nhiên, bản thân nó cũng đã bộc

lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 2003, làm công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết các mối quan hệ về đất đai Ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực

kể từ 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập trước đó Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi mới cơ bản trong việc thu hồi đất và thực hiện công tác BT, HT&TĐC như sau:

+ Cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai như: Quy định rõ các quyền của Nhà nước đối với đất đai như quyền của đại diện chủ sở hữu, quyền quyết định mục đích sử dụng đất; Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trưng dụng đất đai, quyền quyết định giá đất, quyết định chính sách tài chính về đất đai…; Quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai như: Quy định rõ 15 nội dung quản lý của Nhà nước đối với đất đai; trách nhiệm

cụ thể của Nhà nước về quản lý đất đai; những bảo đảm của Nhà nước đối với người

+ Luật quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung và mở rộng dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, KHSDĐ; quy định về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch Quy định về quy hoạch, KHSDĐ là một trong những điều kiện cụ thể để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư và là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo

+ Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 là những quy định về cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện; Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không

có giấy tờ về quyền sử dụng đất như: sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành

mà không có các giấy tờ Luật quy định vẫn được cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất; sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận… Đây là một trong những cơ sở pháp lý nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn của vấn đề cấp giấy chứng nhận, tạo cơ sở pháp lý thuận lợi cho quá trình thực hiện việc bồi thường

về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất của các đối tượng liên quan

+ Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, BT, HT&TĐC đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền

và lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội Về thu hồi đất, BT, HT&TĐC luật quy định: "Nhà nước chỉ thu hồi đất với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét qua chủ trương thu hồi đất" Đặc biệt, Luật Đất đai năm

2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng

về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

+ Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất

cụ thể; bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ Luật đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước Đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, của Nhà nước và chủ đầu tư; đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp CNH-HĐH đất nước, tạo điều kiện thuận lợi trong việc xác định giá đất cụ thể để thực hiện việc bồi thường giá trị của đất thu hồi

+ Ngoài ra, Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai được công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân, đây cũng là cơ sở để người dân nắm bắt thông tin và phản ánh kịp thời trong các trường hợp thu hồi đất nhằm mục đích an ninh quốc phòng; phát triển kinh

tế, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH trong thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân Để các quy định đổi mới của Luật sớm đi vào cuộc sống, các bộ, ngành và địa phương vẫn đang khẩn trương phối hợp triển khai xây dựng các văn bản hướng dẫn và tổ chức thực hiện, nhằm nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả công tác

quản lý Nhà nước về đất đai Đồng thời ban hành một số văn bản pháp luật liên quan nhằm hướng dẫn và cụ thể hóa các điều khoản trong thi hành Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ đã ban hành một số nghị định như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, trên cơ sở báo cáo tình hình của các địa phương và ý kiến phản ánh của các tổ chức, cá nhân có liên quan, đồng thời một số Luật khác có liên quan được Quốc hội thông qua như Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… dẫn đến việc thi hành Luật Đất đai năm

2013 gặp những khó khăn, vướng mắc về chính sách, pháp luật hoặc chưa phù hợp với thực tiễn Do vậy, ngày 03/01/2017, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó tập trung sửa đổi, bổ sung 03 Nghị định chính gồm: Số 43/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Trong

đó Nghị định đã giải quyết một số vấn đề quan trọng như: Việc xác định loại đất và xác nhận nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; Việc cho phép điều chỉnh KHSDĐ hàng năm cấp huyện và xử lý chuyển tiếp một số nội dung liên quan đến quy hoạch, KHSDĐ; Ban hành các quy định mới về giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, công trình và tài sản gắn liền trên đất; Rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai và bổ sung các thủ tục hành chính còn thiếu; Việc thu hồi đất được sửa đổi, bổ sung ở các nội dung về quy định chi tiết việc thu hồi đất do chậm tiến độ, thu hồi đất đối với trường hợp không thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất, thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp về việc thu hồi đất; Việc BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất cũng được sửa đổi, bổ sung thêm nội dung bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng

đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận; xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp, chi phí đầu tư vào đất còn lại, tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất; quy định đối tượng và điều kiện được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất…

Qua nghiên cứu chính sách BT, HT&TĐC của Việt Nam qua các thời kỳ cho thấy vấn đề BT, HT&TĐC để GPMB đã được đặt ra từ rất sớm, các chính sách đều

xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và được điều chỉnh tích cực để phù hợp hơn với xu hướng phát triển của đất nước Trên thực tế các chính sách đó đã có tác dụng tích cực trong việc đảm bảo sự cân đối và ổn định trong phát triển, khuyến khích được đầu tư

và tương đối giữ được nguyên tắc công bằng Cùng với sự đổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền, chính sách BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trong những năm gần đây đã có nhiều điểm đổi mới thể hiện chính sách ưu việt của một Nhà nước của dân, do dân và vì dân

1.1.4.2 Nguyên tắc chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

a Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng tại một số quốc gia trên thế giới

Tại một số quốc gia trên thế giới như: Đức, Thụy Điển việc thu hồi, bồi thường, GPMB được thực hiện theo 05 nguyên tắc sau:

- Đảm bảo để người sử dụng đất có tình trạng kinh tế sau khi bị thu hồi đất giống hoặc tương tự với trước khi bị thu hồi đất

- Người sử dụng đất được bồi thường theo giá thị trường kể cả những hủy hoại khác

- Giá trị bồi thường bằng giá trị mất đi hoặc giảm giá

- Những ảnh hưởng khác tới kinh tế của người sử dụng đất (ngoài đất) cũng được tính, nếu bị giảm cũng được bồi thường

- Bồi thường trên nguyên tắc đất được sử dụng tốt nhất và cao nhất

b Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng tại Việt Nam

- Nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất:

+ Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường

+ Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

+ Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật [32]

- Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

+ Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Quy định này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

+ Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật [32]

- Nguyên tắc tái định cư:

+ Dự án TĐC được lập và phê duyệt độc lập với phương án BT, HT&TĐC nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở TĐC trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất

+ Việc lập dự án TĐC, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở TĐC và phải bảo đảm các quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 69 của Luật Đất đai năm 2013

+ Khu TĐC được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu TĐC được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được TĐC

+ Đối với dự án khu TĐC tập trung có phân kỳ xây dựng theo các dự án thành phần thì tiến độ thu hồi đất và hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu TĐC được thực hiện theo tiến độ của từng dự án thành phần nhưng các công trình cơ

sở hạ tầng của từng dự án thành phần trong khu TĐC phải bảo đảm kết nối theo đúng QHCT đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt [32]

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.2.1 Một số nghiên cứu về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số quốc gia trên thế giới

Đất đai là nguồn lực quan trọng, cơ bản trong mọi hoạt động đời sống KT-XH mọi quốc gia trên toàn thế giới Việc thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia sẽ làm thay đổi đời sống xã hội Thực tiễn triển khai thực hiện bồi thường rất phức tạp, đòi hỏi kết hợp hài hòa giữa lợi ích nhà nước, lợi ích chủ đầu tư và người bị thu hồi đất Mỗi quốc gia có quy định và cách thức thực hiện riêng, cơ bản tùy thuộc vào chế độ sở hữu về đất đai và điều kiện thực tế ở mỗi nước Để hạn chế những hậu quả đáng tiếc trong việc thu hồi đất và thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai sau thu hồi, khát quát những kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới đặc biệt trong việc hồi đất và thực hiện các chính sách BT, HT&TĐC để GPMB như sau:

1.2.1.1 Trung Quốc:

Theo pháp luật đất đai của Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Quốc vụ viện (Chính phủ) quyết định thu hồi đất nông nghiệp từ 35ha trở lên, đối với loại đất khác

là 70ha trở lên Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ chế độ sở hữu tập thể thành chế độ sở

hữu nhà nước [23] Công tác quản lý GPMB được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện Chủ thể được nhận khu đất sau khi được thu hồi

sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa) [21]

Theo pháp luật Trung Quốc, khoản tiền bồi thường cho GPMB phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Vấn đề giải quyết nhà được thực hiện thông qua hình thức trả tiền bồi thường về nhà ở, bao gồm: Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Giá đất tiêu chuẩn; Trợ cấp về giá cả Trong đó: giá xây lại nhà ở mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới và Giá đất tiêu chuẩn do nhà nước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một khu vực, rồi quyết định [23] Việc trợ cấp về giá cả do chính quyền xác định Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại

Sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác BT, HT&TĐC

là do các nguyên nhân như: Các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động TĐC, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân TĐC, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người TĐC; Năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh, chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình BT, HT&TĐC và quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện

BT, HT&TĐC có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn; Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng; Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng Tuy nhiên, bên cạnh những thành công, chính sách BT, HT&TĐC của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ TĐC chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện GPMB trước khi xây xong nhà TĐC [21]

1.2.1.2 Hàn Quốc:

Mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc trong nhiều trường hợp Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân để sử dụng vào các mục đích như: quốc phòng, an ninh; giao thông, thủy lợi; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng, xây

dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới Và được thực hiện theo các nguyên tắc bồi

thường nguyên tắc cơ bản như: Chủ dự án bồi thường cho chủ đất và cá nhân có liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất… cho các công trình công cộng; Việc bồi thường được thực hiện trước khi triển khai dự án; Bồi thường cho

chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ thực hiện dự án phát hành; Tiền bồi thường được chi trả cho từng cá nhân; Thực hiện bồi thường trọn gói, một lần [21] Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn

và cưỡng chế Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu

hồi đất phải sử dụng phương thức cưỡng chế [21]

Việc bồi thường đối với đất được thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ công bố hàng năm theo Luật Công bố giá trị và Định giá bất động sản Tổ chức định giá sẽ tiến hành so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, môi trường xung quanh… có ảnh hưởng đến giá trị của đất, tham chiếu từ 02 mảnh đất tham khảo trở lên so với mảnh đất cần định giá Quá trình định giá đảm bảo sự hài hòa giữa giá đất

do tổ chức định giá đưa ra và mức giá theo khung giá đất công khai, chính thức của Chính phủ Bồi thường đối với tài sản trên đất bao gồm: nhà ở, cây trồng, công trình xây dựng, mồ mả Đối với các tài sản khác gắn liền với đất sẽ bồi thường các quyền

sử dụng đối với tài sản (quyền khai thác mỏ, quyền đánh bắt cá, quyền sử dụng nguồn nước…) được thực hiện với mức giá phù hợp thông qua định giá chi phí đầu tư, mức lợi nhuận mong đợi; Bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất dẫn đến tạm ngừng hoặc dừng công việc kinh doanh gây ra; Bồi thường thiệt hại về hoa màu trên đất nông nghiệp dựa vào việc xác định doanh thu trên mỗi đơn vị diện tích đất nông nghiệp; Bồi thường thiệt hại về thu nhập cho người lao động bị mất việc hoặc tạm thời nghỉ việc do thu hồi đất gây ra Việc bồi thường được thực hiện dựa trên căn cứ xác định mức lương trung bình của người lao động theo Luật tiêu chuẩn lao động

Về TĐC khi thu hồi đất ở: Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng khu TĐC, trả tiền di dời hoặc trả tiền cho quỹ TĐC Khu TĐC phải có hệ thống cơ sở hạ tầng đảm bảo cuộc sống của người dân Người bị thu hồi đất ở được ưu tiên mua đất TĐC với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển Diện tích mỗi mảnh đất TĐC rộng từ 165m2 - 265m2 [23]

1.2.1.3 Singapore

Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu như: Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng; Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân; Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng; Việc thu hồi đất được thực hiện theo

quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công

Mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất động sản

của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có quyền thuê một

tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền thuê định giá lại Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách về chỗ ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định chặt chẽ của pháp luật Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân Tỷ lệ cưỡng chế khi thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất)

Vấn đề TĐC cho người bị thu hồi đất ở rất được Chính phủ Singapore rất chú

trọng và được triển khai gắn với việc bố trí nhà ở do nhà nước xây dựng (nhà ở công), cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện Việc TĐC được thực hiện trên cơ sở điều tra xã hội học một cách cẩn thận, tỉ mỉ nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong hộ gia đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất động sản tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện TĐC chính xác, công bằng [23]

1.2.1.4 Australia

Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc hai loại sở hữu là

sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển KT-XH và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường [22]

Việc thu hồi đất ở Australia, được thực hiện theo quy trình chung, bao gồm 5 bước: Bộ trưởng gửi công văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với Bộ trưởng

về việc bán đất cho Nhà nước; Khi thảo luận không có kết quả thì cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc được vận hành bằng thông báo chính thức của Nhà nước về việc sử dụng đất đó vào mục đích công cộng trên Công báo của Chính phủ Bang; Chủ đất cũ bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất; Các thủ tục định giá đất theo thị trường được

tiến hành; Chủ đất cũ có thể yêu cầu Trọng tài hoặc Tòa án để giải quyết tranh chấp về giá bồi thường

Ở Australia, mỗi bang đều có một Cục quản lý đất đai và một Cục định giá Trước đây, các cục này đều là cơ quan hành chính của Bang, nhưng sau đó được chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các dịch vụ về quản lý đất đai và định giá theo yêu cầu của nhà nước cũng như của thị trường Giá tính mức bồi thường là giá thị trường; được xác định là số tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định Nguyên tắc chung khi thực hiện bồi thường là phải thực hiện đàm phán, thỏa thuận về giá vào giai đoạn một; khi không đạt được thỏa thuận giữa tổ chức có thẩm quyền và người có đất thì tổ chức có thẩm quyền áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào giai đoạn hai [23]

1.2.1.5 Pháp

Ở Pháp, đối với các trường hợp sử dụng đất vào mục đích chung như quốc phòng, an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng thì Nhà nước thực hiện quyền ưu tiên mua đất của chủ sở hữu tư nhân trên cơ sở đàm phán thỏa thuận về giá Trường hợp thỏa thuận không đạt hoặc chủ sở hữu tư nhân không muốn bán đất thì Nhà nước được quyền trưng thu đất đai có bồi thường cho chủ sở hữu

Pháp được đánh giá là một trong những nước có thể chế trưng thu chi tiết và hoàn chỉnh nhất Thủ tục trưng thu của Pháp gồm hai giai đoạn: giai đoạn hành chính (làm các công việc chuẩn bị thu hồi) và giai đoạn tư pháp (liên quan đến chuyển quyền

sở hữu) Trước hết, bên có nhu cầu thực hiện dự án nộp hồ sơ cho Tỉnh trưởng Tỉnh trưởng bổ nhiệm điều tra viên hoặc một hội đồng điều tra để tiến hành điều tra sơ bộ

và chỉ rõ đối tượng, thời hạn điều tra; đồng thời, thông báo trên báo chí, cách thức để công chúng tìm hiểu, nêu ý kiến về hồ sơ dự án Trên cơ sở kết quả điều tra được trình lên, Tỉnh trưởng sẽ thông báo cho chủ dự án, tòa án hành chính và cũng gửi cho tất cả các xã, phường liên quan Chậm nhất là một năm sau khi kết thúc điều tra sơ bộ, tùy từng trường hợp theo luật định, Tỉnh trưởng ra quyết định về tính khả nhượng của các tài sản có trong danh mục trưng thu, chuyển quyết định đó sang tòa án Sau khi có lệnh của tòa án, các chủ sở hữu không được chuyển nhượng, thế chấp tài sản Chủ dự án thông báo dự kiến về mức bồi thường và mời các bên bị trưng thu cho biết yêu cầu của

họ trong vòng 15 ngày Hai bên có một tháng để xử lý những bất đồng, nếu không thống nhất được thì mức bồi thường sẽ do tòa án quyết định, có nêu rõ các khoản bồi thường chính, các khoản bồi thường phụ (như việc làm, hoa màu, di chuyển, kinh doanh ) và cơ sở của việc tính toán Những khoản bồi thường này sẽ phải trả đầy đủ tính theo giá trong ngày ra lệnh trưng thu và chủ dự án phải trả chi phí xác định mức bồi thường của tòa án [21]

1.2.2 Một số kết quả trong việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư và giải phóng mặt bằng tại Việt Nam

Nhìn chung, sau hơn ba năm triển khai và thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật, cho thấy pháp luật quy định về công tác thu hồi đất và thực hiện BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất dần đi vào cuộc sống, đảm bảo quyền và lợi ích của người có đất bị thu hồi, đẩy nhanh tiến độ bồi thường, GPMB của các dự án, góp phần thúc đấy phát triển KT-XH

Tổng cục Quản lý đất đai cho biết, thời gian qua, Tổng cục đã chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương tổ chức thực hiện tốt công tác BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và thường xuyên trao đổi trực tiếp để giải quyết những khó khăn, vướng mắc của các địa phương Đồng thời, theo dõi, đôn đốc các địa phương ban hành các quy định

về BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai và các Nghị định của Chính phủ Đến nay đã có 62/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành quyết định quy định cụ thể về BT, HT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất để áp dụng tại địa phương (thành phố Đà Nẵng chưa ban hành) Qua rà soát quy định của các địa phương cho thấy hầu hết UBND cấp tỉnh đã quy định mức bồi thường, mức hỗ trợ theo đúng quy định của Luật Đất đai, Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường và đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương Theo đó, công tác BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại các địa phương

cơ bản được thực hiện công khai, dân chủ, đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Quyền và lợi ích hợp pháp của người dân có đất bị thu hồi được đảm bảo, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án Nhìn chung, các quy định về BT, HT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất

Tuy vậy, qua theo dõi công tác BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, Tổng cục nhận thấy, việc bồi thường, GPMB tại một số địa phương vẫn còn chậm, nguyên nhân là do đất đai có nguồn gốc phức tạp gây khó khăn trong việc xác định điều kiện được bồi thường về đất; một số địa phương chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành trong tổ chức thực hiện; năng lực của một bộ phận cán bộ làm công tác bồi thường, GPMB còn hạn chế và thiếu chuyên nghiệp

Thực tế, việc chậm GPMB không chỉ tại các dự án phát triển đô thị, phát triển kinh tế mà cả ở những dự án công trình công cộng Đơn cử, tại Dự án phát triển giao thông đô thị thành phố Hải Phòng được triển khai từ khá lâu nhưng vẫn chậm do công tác GPMB tại các quận đều chưa hoàn thành vào cuối năm 2016 Cụ thể, tại quận Lê Chân còn 05 hộ có đất nông nghiệp trong chỉ giới thu hồi chưa nhận tiền, chưa bàn giao mặt bằng; 33 hộ có đất ở chưa được phê duyệt phương án bồi thường; 71 ngôi mộ

tại nghĩa trang Gốc Găng chưa di chuyển… Tại quận Hải An, còn 235 hộ đã nhận tiền nhưng chưa bàn giao mặt bằng; 73 hộ chưa nhận tiền, chưa bàn giao mặt bằng; phương

án bồi thường, hỗ trợ 182 hộ thuộc phường Đằng Hải và Nam Hải chưa phê duyệt… Còn tại Dự án đầu tư xây dựng công trình đường Lê Mao, thành phố Vinh kéo dài có quy mô toàn tuyến (từ giao lộ đường Trần Phú đến QL1A tránh Vinh) hơn 2,27km được UBND tỉnh phê duyệt đầu tư từ năm 2005 qua 03 giai đoạn Đến nay, giai đoạn 1 của Dự án (từ Km0 đến Km0+183) gồm mở rộng, cải tạo mặt đường và vỉa hè do thành phố thực hiện đã cơ bản xong Còn lại giai đoạn 2 và 3 của Dự án chưa được triển khai Nguyên nhân là do tuyến này chưa thống nhất trong công tác bồi thường, GPMB và phương án TĐC cho 28 hộ dân bị ảnh hưởng

Tổng cục Quản lý đất đai cho rằng, để tiếp tục thực hiện tốt công tác về BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, trong thời gian tới, cần tiếp tục theo dõi, chỉ đạo, kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện bồi thường, GPMB của các địa phương Bên cạnh đó, trên cơ sở tổng hợp những khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách cho phù hợp với tình hình thực tiễn Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện thu hồi đất, BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại các địa phương để bảo đảm việc thực hiện đúng theo quy định của pháp luật [18]

1.2.3 Những kinh nghiệm rút ra trong quá trình thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng

Từ thực tiễn trong công tác thực hiện việc thu hồi đất, BT, HT&TĐC, kinh nghiệm để đẩy nhanh tiến độ GPMB đáp ứng yêu cầu trong thực hiện các dự án phát triển KT-XH được các địa phương nêu ra trong quá trình thực hiện như sau:

Tại Hội nghị tổng kết thực hiện công tác GPMB, TĐC và đảm bảo an toàn giao thông phục vụ triển khai các Dự án mở rộng QL 1 và đường Hồ Chí Minh đoạn qua khu vực Tây Nguyên, một số kinh nghiệm được rút ra như sau:

+ Công tác GPMB có đặc thù rất khó khăn, phức tạp và nhạy cảm do ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống và quyền lợi của người dân, vì vậy để làm tốt được công tác này cần phải có sự chỉ đạo sâu sát, quyết liệt và sự vào cuộc tích cực, chủ động của toàn bộ

hệ thống chính trị từ Trung ương đến địa phương; Phải tuyên truyền, phổ biến cho nhân dân biết chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước về chủ trương đầu tư các công trình phục

vụ phát triển KT-XH để người dân đồng lòng ủng hộ, chấp hành bàn giao mặt bằng; Các

Bộ, ngành kịp thời tham mưu và chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc, có hướng dẫn và hỗ trợ kịp thời cho các địa phương trong quá trình tổ chức thực hiện công tác GPMB;

+ Đối với địa phương: Quán triệt ý nghĩa quan trọng của việc đầu tư xây dựng các dự án đối với KT-XH và dân sinh để từ đó yêu cầu sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị các cấp, các sở, ban ngành; yêu cầu có sự chỉ đạo trực tiếp của đồng chí Bí

thư và Chủ tịch UBND các cấp của địa phương để thường xuyên đôn đốc, kiểm tra, khen thưởng và kỷ luật kịp thời Cần có sự chỉ đạo quyết liệt, dứt khoát của người đứng đầu; nắm bắt tìm hiểu tâm tư nguyện vọng của nhân dân, đối thoại trực tiếp với người dân để giải thích về cơ chế chính sách, chủ trương của Đảng, Nhà nước; đồng thời áp dụng các biện pháp hành chính kịp thời, đảm bảo kỷ cương, phép nước; Vốn cho công tác GPMB cần được bố trí kịp thời để chi trả cho người dân bị ảnh hưởng + Sự tham gia tích cực của các cơ quan báo chí, các tổ chức đoàn thể trong công tác tuyên truyền vận động để người dân hiểu đúng pháp luật, đồng tình ủng hộ là một yếu tố quan trọng góp phần hoàn thành công tác GPMB và giữ gìn trật tự an toàn giao thông; Thực hiện linh hoạt nhiều hình thức TĐC (tự nguyện, tập trung, xen ghép ) và chủ động bố trí kinh phí xây dựng các khu TĐC với quy mô phù hợp; Công tác xây dựng các khu TĐC tập trung cần được thực hiện sớm để đáp ứng tiến độ GPMB Kịp thời chỉ đạo, phối hợp và yêu cầu các chủ công trình hạ tầng kỹ thuật chủ động bố trí kinh phí và tổ chức di dời theo đúng cam kết với cơ quan quản lý hạ tầng giao thông khi xây dựng các công trình này; Các đơn vị thi công có vai trò quan trọng trong thúc đẩy công tác GPMB; khi có mặt bằng cần tổ chức thi công ngay để tránh tình trạng tái lấn chiếm, đồng thời tạo áp lực trong việc bàn giao mặt bằng [36] Ngoài ra, tại hội nghị trao đổi kinh nghiệm công tác dân vận trong GPMB thực hiện các dự án phát triển KT-XH do Ban Dân vận Thành ủy thành phố Hải Phòng phối hợp Quận ủy Hồng Bàng tổ chức ngày 22/3/2017, nhiều kinh nghiệm, bài học thực tiễn và các giải pháp của các địa phương, đơn vị trong GPMB thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hội tại thành phố Hải Phòng được trao đổi, chia sẻ, trong đó chú trọng việc thực hiện tốt công tác dân vận gắn với phương châm “Cán bộ tốt, đảng viên gương mẫu, người dân tiên phong”, góp phần phát huy hiệu quả cao hình thức dân vận cộng đồng; thực hiện dân chủ, công khai, minh bạch các quy trình, thủ tục, các khâu trong công tác GPMB… Trong các giải pháp tuyên truyền, vận động, lắng nghe, nắm bắt, xử lý, kịp thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn từ thực tiễn trong GPMB, bảo đảm

ổn định sản xuất và đời sống người dân ở các khu vực bị thu hồi đất, công tác tuyên truyền, vận động phải đi trước một bước [19]

Hoặc ở thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ với hàng chục, thậm chí hàng trăm dự

án được triển khai thực hiện mỗi năm nhưng công tác bồi thường, GPMB ở luôn đạt hiệu quả cao, đóng góp quan trọng cho sự phát triển KT-XH của địa phương và của tỉnh Để làm tốt công tác bồi thường, GPMB kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn của địa phương là phải đảm bảo về năng lực tài chính trước khi thực hiện dự án Công tác bồi thường, GPMB phải được triển khai thực hiện đúng theo các trình tự, thủ tục, phải công khai, minh bạch, áp dụng đúng, đủ các chế độ về BT, HT&TĐC theo quy định của Nhà nước Trong quá trình triển khai luôn phải có sự phối hợp chặt chẽ, thường xuyên giữa các đơn vị thực hiện, đồng thời đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động,

thuyết phục nhân dân về việc bồi thường, GPMB Người làm công tác bồi thường, GPMB cần phải có năng lực, trình độ, được trang bị đầy đủ kiến thức, am hiểu các chế

độ, chính sách, quy định của Nhà nước để giải đáp mọi ý kiến thắc mắc của người dân

và đề xuất hướng giải quyết các vướng mắc khi thực hiện dự án [16]

Có thế thấy, từ kinh nghiệm thực tiễn rút ra trong việc thực hiện công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC của các địa phương luôn chú trọng đến công tác tuyên truyền vận động, thuyết phục người dân chấp hành tốt các chủ trương, chính sách của Đảng

và phát luật của Nhà nước, công tác thu hồi đất và thực hiện BT,HT&TĐC để GPMB cần triển khai thực hiện đúng trình tự, công khai minh bạch và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan

1.3 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC CÓ LIÊN QUAN

Tại Việt Nam, tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh kéo theo vấn đề thu hồi đất

và thực hiện công tác BT, HT&TĐC đang diễn ra mạnh mẽ nhằm đáp ứng những nhu cầu trong phát triển KT-XH, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Do vậy các công trình nghiên cứu, đánh giá thực trạng của công tác hồi đất và ảnh hưởng của nó đến đời sống của người dân trong khu vực có đất bị thu hồi cũng tương đối nhiều, có thể đề cập đến các nghiên cứu sau:

- Nhóm tác giả Đào Trung Chính, Đặng Hùng Võ, Nguyễn Thanh Trà (2013) đã

có kết luận về kết quả nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC theo quy định của pháp luật như sau:

+ Về thu hồi đất: Các doanh nghiệp cho rằng một trong nhiều khó khăn là mặt bằng sản xuất, đặc biệt trong vấn đề tiếp cận đất đai với nhiều quy định còn chồng chéo + Về bồi thường: Chính sách giá đất hiện hành còn nhiều mâu thuẫn, nhiều ý kiến đề nghị sửa đổi khung giá đất được xây dựng và ban hành định kỳ 1-3 năm một lần; khi thu hồi đất, phải xác định giá đất cụ thể

+ Về hỗ trợ: Cần quan tâm đến việc giao đất sản xuất mới cho những trường hợp đã bị thu hồi phần lớn hoặc thu hồi hết đất sản xuất; tăng mức hỗ trợ ổn định đời sống, việc làm

+Về tái định cư: Tăng diện tích các căn hộ TĐC, đất dịch vụ hoặc ưu tiên cho người dân được đăng ký mua đất thuộc các dự án phát triển nhà, đô thị với giá ưu đãi, thực hiện cơ chế đất đổi đất hay miễn thuế khi người dân mua đất tại các dự án khác [15]

- Theo tác giả Phạm Thị Thu Thảo (2014), khi thực hiện đề tài: “Đánh giá

thực trạng công tác thu hồi đất phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng và khu dân cư đô thị tại quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng”, kết quả cho thấy: “Công tác tổ chức

của bộ máy thực hiện có ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ, chất lượng của công tác

bồi thường thiệt hại GPMB Trình độ kiến thức của các cán bộ làm công tác nhiều lúc còn thiếu trách nhiệm, gây phiền hà cho người dân, hướng dẫn các thủ tục không tận tình làm chậm trể việc hoàn thành các thủ tục pháp lý Công tác tuyên truyền các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về BT, HT&TĐC của các cấp chính quyền từ thành phố đến địa phương trong khi đó lại chưa được quan tâm đúng mức, dẫn đến tình trạng khiếu nại, đòi bồi thường của người dân với những nội dung không chính xác” [22]

- Tác giả Nguyễn Văn Hải (2014) khi nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác bồi

thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và bố trí tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa huyện Gio Linh”, đã có kết luận: “Cán bộ trực tiếp làm công tác bồi thường, GPMB, bố trí TĐC chưa được đào tạo một cách bài bản, chuyện nghiệp chủ yếu là kiêm nhiệm hoặc được chuyển từ các lĩnh vực khác sang; Hệ thống cơ sở vật chất, trang thiết bị chưa được đầu tư đúng mức nên khó khăn trong việc thực hiện nhiệm vụ; Chế độ chính sách cho người thực hiện nhiệm vụ chưa được quan tâm đúng mức” [17]

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Phú Yên đã thực hiện các thủ tục thu hồi đất, BT, HT&TĐC và GPMB để triển khai thi công dự án

- Các văn bản chính sách pháp luật phục vụ công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC

Nghiên cứu thực trạng công tác thu hồi đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

tại KKT Nam Phú Yên trong khoảng thời gian từ năm 2010 đến năm 2017

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, KT-XH trên địa bàn KKT Nam Phú Yên

- Tình hình quản lý và sử dụng đất tại KKT Nam Phú Yên

- Kết quả thực hiện công tác thu hồi đất khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên giai đoạn 2010 - 2017

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB, tạo quỹ đất sạch khi triển khai đầu tư xây dựng các dự án khác trên địa bàn KKT Nam Phú Yên