Hãy đánh giá, bình luận về hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta dựa trên các tiêu chí tính thống nhất, đồng bộ, tính công khai, tính khả thi

Trong đó, việc điều chỉnh pháp luật về kinh doanh bất động sản là một nhu cầu tất yếu và cấp thiết trong giai đoạn hiện nay của nước ta, góp phần bảo đảm ổn định và phát triển kinh tế xã hội. Hiểu rõ vấn đề trên, tôi chọn đề tài sau để cùng mọi người hiểu rõ hơn về pháp luật trong kinh doanh bất động sản: “Anh (Chị) hãy đánh giá, bình luận về hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta dựa trên các tiêu chí: tính thống nhất, đồng bộ; tính công khai; tính khả thi.”

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ

.………*****………

.

BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

MÔN HỌC PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG

SẢN BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN

Anh (Chị) hãy đánh giá, bình luận về

hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta dựa trên các tiêu chí: tính thống nhất, đồng bộ; tính

công khai; tính khả thi

HỌ VÀ TÊN :

MSSV : LỚP : NGÀNH :

Hà Nội, 2021

MỞ ĐẦU

Một trong những lĩnh vực kinh doanhhiện nay đang phát triển mạnh, thu hút nhàđầu tư lớn mạnh đó là bất động sản Cũngkhông quá khó để giải thích vì sao lĩnh vựcnày lại phát triển đến thế Bởi đất đai nhàcửa luôn là nhu cầu thiết yếu của con người,

an cư thì mới có thể lạc nghiệp Cuộc sốngngày càng hiện đại, đòi hỏi những vật chấtxung quanh cũng phải tăng trưởng Kinhdoanh bất động sản là một hoạt động kinhdoanh có những đặc thù nhất định Hoạtđộng kinh doanh bất động sản có ảnh hưởnglớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗiquốc gia Trong đó, việc điều chỉnh pháp luật

về kinh doanh bất động sản là một nhu cầutất yếu và cấp thiết trong giai đoạn hiện naycủa nước ta, góp phần bảo đảm ổn định vàphát triển kinh tế - xã hội Hiểu rõ vấn đề

trên, tôi chọn đề tài sau để cùng mọi ngườihiểu rõ hơn về pháp luật trong kinh doanh

bất động sản: “Anh (Chị) hãy đánh giá, bình luận về hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta dựa trên các tiêu chí: tính thống nhất, đồng bộ; tính công khai; tính khả thi.”

đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì khôngđược xem là bất động sản.1

b Phân loại

Bất động sản có thể phân thành ba loại:

- Bất động sản có đầu tư xây dựng: bấtđộng sản nhà đất (bao gồm đất đai vàcác tài sản gắn liền với đất đai), bất độngsản nhà xưởng và công trình thương mại

- dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất độngsản trụ sở làm việc, v.v Nhóm bất độngsản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rấtlớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệtđại đa số các giao dịch trên thị trườngbất động sản của một nước

- Bất động sản không đầu tư xây dựng:Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủysản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sửdụng, v.v

1 Bách khoa toàn thư mở Wikipedia

- Bất động sản đặc biệt: các công trìnhbảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể,nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩatrang, v.v

Nói cách khác, bất động sản được xem làđất đai và những gì dính liền vĩnh viễn vớimảnh đất đó Người sở hữu bất động sảnđược phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làmquà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại chongười được thừa hưởng, hoặc để yên Bấtđộng sản của bản thân

2 Kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tưvốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,nhận chuyển nhượng để bán, chuyểnnhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuêmua bất động sản; thực hiện dịch vụ môigiới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bấtđộng sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc

quản lý bất động sản nhằm mục đích sinhlợi.

3 Quan niệm pháp luật về kinh doanh bất động

Pháp luật về kinh doanh bất động sản trảiqua quá trình phát triển cùng với trình độphát triển kinh tế - xã hội, việc xây dựng,ban hành pháp luật kinh doanh bất động sản

đã dần đáp ứng được yêu cầu của xã hội,hoạt động kinh doanh bất động sản đã đượcxây dựng đồng bộ hơn, các chế định để thúcđẩy hoạt động của thị trường bất động sảnnhư tín dụng, đất đai, ngân hàng đã cónhững thay đổi căn bản, tạo điều kiện để thịtrường bất động sản và hoạt động kinhdoanh bất động sản hoạt động minh bạch,hiệu quả và rõ ràng Tuy nhiên, hiện naynhững quy định pháp luật không phù hợp vớithực tế vẫn còn nhiều, do pháp luật khôngthể bắt kịp những quan hệ xã hội phát sinh

liên tục vì vậy tạo ra sự cản trở cho việc pháttriển của thị trường bất động sản, gây nênnhững biến động khó lường về thị trường bấtđộng sản như “sốt ảo” hoặc “đóng băng”đều bắt nguồn từ cơ chế, chính sách

Tóm lại, có thể hiểu rằng: pháp luật vềkinh doanh bất động sản là tổng hợp các quyphạm pháp luật do Nhà nước ban hành,trong đó quy định quyền, nghĩa vụ của tổchức, cá nhân và quản lý nhà nước tronghoạt động kinh doanh bất động sản

4 Đánh giá, bình luận về hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta

Nội dung các văn bản phù hợp với Hiếnpháp; cơ bản bảo đảm tính thống nhất, đồng

bộ với pháp luật có liên quan, phù hợp vớitình hình cụ thể của đất nước trong từng giaiđoạn; Các thủ tục hành chính được ban hànhđầy đủ các yếu tố cấu thành của thủ tục

hành chính theo quy định và luôn được ràsoát, cải cách, thực hiện đồng bộ, quyết liệt,giảm thời gian, hồ sơ và chi phí cho doanhnghiệp và người dân; đã rà soát cắt giảm,đơn giản hóa quy định liên quan đến hoạtđộng kinh doanh tạo thuận lợi cho các tổchức, cá nhân Hiện nay, hệ thống pháp luật

về đất đai, tài nguyên, môi trường tương đốiđầy đủ, các lĩnh vực đất đai, tài nguyên, môitrường có các Luật điều chỉnh gồm: Luật Đấtđai, Luật Tài nguyên nước, Luật Khoáng sản,Luật Bảo vệ môi trường, Luật Đa dạng sinhhọc, Luật Tài nguyên, môi trường biển và hảiđảo Thời gian qua các Luật này đã đượctổng kết, đánh giá để sửa đổi, bổ sung chophù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xãhội, bảo đảm phát triển kinh tế gắn liền vớibảo vệ môi trường và phát triển bền vững.Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn

thi hành có nhiều điểm đổi mới và đáp ứngyêu cầu thực tế của hoạt động kinh doanhbất động sản những năm gần đây tại ViệtNam, góp phần cải thiện môi trường đầu tư,kinh doanh, thông qua các nội dung:

- Giảm bớt số lượng thủ tục hành chính vàđơn giản về giấy tờ, số lượng hồ sơ; thựchiện lồng ghép các thủ tục giữa các cơquan nhà nước nhằm bảo đảm tính liênthông, tạo điều kiện thuận lợi cho tổchức, cá nhân khi tham gia lĩnh vực vềđầu tư kinh doanh bất động sản;

- Mở rộng phạm vi kinh doanh bất độngsản cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài,người Việt Nam định cư ở nước ngoài(được Nhà nước giao đất để đầu tư xâydựng nhà ở để cho thuê, thuê mua, bán;được nhận chuyển nhượng dự án bấtđộng sản của chủ đầu tư để xây dựngnhà, công trình để bán, cho thuê, cho

thuê mua ) để thu hút nguồn lực đầu tưnước ngoài vào Việt Nam, góp phần thúcđẩy thị trường bất động sản phát triển,giải quyết việc làm, tạo sự tăng trưởngcho nền kinh tế;

- Bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất độngsản qua sàn giao dịch bất động sản đểtạo quyền chủ động cho doanh nghiệptrong hoạt động kinh doanh bất động sản

và giảm bớt chi phí kinh doanh;

- Mở rộng đối tượng và nới lỏng điều kiệncho người Việt Nam định cư ở nước ngoàimua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (cócác quyền và nghĩa vụ như công dântrong nước); mở rộng đối tượng và nớilỏng điều kiện cho cá nhân, tổ chức nướcngoài được mua và sở hữu nhà ở tại ViệtNam (như chỉ cần được phép nhập cảnhvào Việt Nam, không hạn chế về sốlượng, loại nhà ở được sở hữu ) để góp

phần thúc đẩy kinh tế phát triển, mởrộng hội nhập kinh tế quốc tế.

a Tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta

Pháp luật kinh doanh bất động sản cònthiếu các quy định nhằm xác lập cơ chếpháp lý đồng bộ, có hiệu quả để xử lý tìnhtrạng đầu cơ, mua bán đất đai lòng vòngkiếm lời, đẩy giá nhà, đất lên quá cao so vớigiá trị thực tế Hơn nữa, hệ thống pháp luậtkinh doanh bất động sản chưa có giải pháphữu hiệu để ngăn chặn tình trạng lấy đấtnông nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa ổnđịnh) ở các tỉnh lân cận Thủ đô Hà Nội,thành phố Hồ Chí Minh… chuyển sang xâydựng khu đô thị mới, khu nhà ở, xây dựngcác sân golf v.v

Việc Nhà nước cho phép kinh doanh nhà ởtạo điều kiện thuận lợi để khắc phục những

tiêu cực trong quản lý nhà đất, động viênnhiều thành phần kinh tế tham gia xây dựngnhà ở Nhà nước cho phép đấu thầu xâydựng cơ sở hạ tầng và đấu thầu xây dựngquyền sử dụng đất, từ đó đã xây dựng đượcmột cơ chế đầu tư thích hợp.

Bên cạnh những thành tựu trên, công tácquản lý nhà nước về bất động sản ở nước tatrong thời gian qua vẫn còn bộc lộ nhiều hạnchế:

- Vẫn còn có sự không đồng bộ, chồngchéo của pháp luật, các Nghị định vàThông tư Cùng với đó, công tác quản lýnhà nước đối với bất động sản cũng bịphân tán do pháp luật quy định các Bộ

có chức năng quản lý về đất đai, xâydựng, lâm nghiệp thực hiện quản lý việcđăng ký từng loại bất động sản tươngứng Sự phân tán này dẫn đến trongnhiều trường hợp, việc quản lý đăng ký

bất động sản thiếu đồng bộ, thiếu sựphối hợp hiệu quả và không tách bạchgiữa quản lý về hiện trạng với quản lý vềtình trạng pháp lý của bất động sản.

- Vấn đề về quy hoạch còn chưa đồng bộ,chồng chéo Theo đó, việc quy hoạchđược giao cho nhiều cơ quan khác nhau.Ngoài ra, công tác quy hoạch chưa đảmbảo tính công khai minh bạch trong việccung cấp thông tin cho thị trường

- Hiện tượng đầu cơ bất động sản vẫn còntồn tại, mà một nguyên nhân là do tínhcục bộ trong quản lý đất đai còn lớn Tiếptheo là sự chậm trễ trong việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất đai, sựthiếu kiên quyết trong xử lý hành vi viphạm pháp luật trong kinh doanh đấtđai

b Tính công khai của hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta

Pháp luật kinh doanh bất động sản mặc dù

có những tác động tích cực nhằm nâng caotính công khai, minh bạch của thị trường bấtđộng sản, song điều này dường như là chưa

đủ Còn thiếu các quy định về việc xây dựng,lưu trữ, công bố hệ thống cơ sở thông tin, dữliệu về thị trường bất động sản Các nhà đầu

tư kinh doanh bất động sản gặp nhiều khókhăn trong việc tiếp cận các quy định vềtrình tự thủ tục, giao đất, cho thuê đất, lập

dự án đầu tư

Trong pháp luật về kinh doanh bất độngsản thì vấn để công khai, minh bạch là yếu

tố quan trọng để thị trường bất động sảnhoạt động một cách hiệu quả, đúng quy luậtvận động Có thể nhận thấy với một đấtnước đang phát triển, tỷ lệ dân số lớn, nhu

cầu nhà ở và nhu cầu phát triển kinh tế thihoạt động kinh doanh bất động sản sẽ rấttiềm năng, việc hoạch định chính sách pháttriển, xây dựng cơ chế để hoạt động này cóhiệu quả là yêu cầu đặt ra trong giai đoạnhiện nay rất cấp thiết Tình trạng đầu cơ nhàđất, kích cầu áo để nâng giá bất động sảnlàm cho thị trường "nóng, lạnh" thất thường,nhiều "cơn sốt" giá nhà đất xảy ra trong một

số năm gần đây Thông tin về bất động sảnkhông đầy đủ, thiếu minh bạch, quyền vànghĩa vụ của các bên tham gia giao dịchkhông được bảo đảm

Do vậy, về nguyên tắc khi xây dựng phápluật kinh doanh bất động sản phải theohướng đảm bảo công khai, minh bạch tronghoạt động kinh doanh bất động sản Trong

đó tập trung vào việc công khai thông tin vềbất động sản từ vị trí, quy hoạch chỉ tiết,công năng, thực trạng và tình trạng pháp lý

của bất động sản; công khai các hoạt độngkinh doanh bất động sản liên quan đến muabán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản

và xây dựng quy chế công khai thủ tục muabán, chuyển nhượng thông qua sàn giaodịch, dịch vụ môi giới, định giá có như vậymới có thể khuyến khích đầu tư và tạo sự ổnđịnh xã hội, chống gian lận, lừa đảo trongkinh doanh bất động sản

c Tính khả thi của hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta

Tính khả thi của một số quy định của phápluật kinh doanh bất động sản còn thấp Cácnhà đầu tư kinh doanh bất động sản vẫn gặpphải tình trạng nhũng nhiễu khi thực hiệnnhững thủ tục hành chính liên quan về đầu

tư kinh doanh bất động sản Để tạo điều

kiện cho hoạt động kinh doanh bất động sản

có tính khả thi cao và tính bền vững cần có

các giải pháp tổng thể liên quan đến giaodịch, dịch vụ trung gian, quy hoạch đô thị và

sử dụng đất đai, tài chính, thuế bất độngsản, chính sách điều tiết thị trường bất độngsản

Để phát triển bền vững đòi hỏi phải pháttriển thị trường bất động sản đồng bộ, hàihòa, tuy nhiên hiện nay pháp lý để pháttriển hài hòa 3 bộ phận: Thị trường, muabán, chuyển dịch Thị trường cho thuê; thịtrường thế chấp không đều Quy trình phápluật về thị trường mua bán chuyển dịch kháchi tiết thúc đẩy thị trường này phát triển sôiđộng, ngược lại quy định pháp luật cho thịtrường thuê và thế chấp còn hạn chế dẫnđến thị trường này phát triển chậm, gây ra

sự phát triển thiếu cân đối cho thị trường bấtđộng sản

Pháp luật về kinh doanh bất động sản cónhững đặc điểm đặc thù riêng so với hệ

thống pháp luật kinh doanh các loại hànghóa khác, điều này xuất phát từ bản chấtcủa bất động sản là đất đai và tài sản gắnliền với đất, với một quy định sở hữu toàndân về đất đai, người dân chỉ được quyền sửdụng và sở hữu tài sản gắn với đất, nhữngquy định hạn chế quyền của người sử dụng

đã tạo nên những đặc thù của hệ thốngpháp luật về kinh doanh bất động sản vì nhànước có quyền định đoạt đối với mọi loại đất.Với sự thay đổi của cơ chế kinh tế thì hoạtđộng kinh doanh bất động sản đã được mởrộng, tạo điều kiện tối đa trên nhiều mặt từtài chính, tin dụng, đền bù giải phóng mặtbằng, xây dựng hạ tâng kỹ thuật, đã gópphần cho hoạt động kinh doanh bất độngsản phát triển tạo động lực cho nền kinh tếphát triển tăng thu ngân sách

d Kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta

- Cần sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanhbất động sản được đặt ra bởi lẽ trong quátrình thi hành luật có nhiều ý kiến kiếnnghị cần phải điều chỉnh bổ sung một sốnội dung trong luật và các nghị địnhhướng dẫn thi hành cho phù hợp với thựctiễn hoạt động, vận hành của kinh doanhbất động sản;

- Cần thống nhất các khái niệm thuật ngữkhông nhất quán giữa Luật Đất Đai, LuậtNhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản;

- Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi

bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồngchéo trong đăng ký bất động sản giữaLuật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đấtđai… đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ

của hệ thống pháp luật kinh doanh bấtđộng sản;

- Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thôngtin về bất động sản để cho các nhà đầu

tư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thông tintrước khi đi đến quyết định có đầu tư vàolĩnh vực kinh doanh bất động sản haykhông;

- Nhà nước cần sớm xây dựng và ban hànhcác quy chế về tổ chức và hoạt động của

tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức tưvấn bất động sản, tổ chức định giá bấtđộng sản, tổ chức quản lý sàn giao dịchbất động sản, tổ chức quản lý bất độngsản…