Điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại việt nam từ thực tiễn thành phố hà nội

Nguyễn Mạnh Khởi, “Quyền sở hữu BĐS tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và của tổ chức, cá nhân nước ngoài” Tạp chí Dân chủvà Pháp luật, số tháng 3/2007; Nguyễn Quang Tu

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các

số liệu nêu trong luận văn là trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Hà Nội, ngày …… tháng …… năm 2021

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

ĐỖ VIỆT THANH

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: LÝ LUẬN VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG

SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 7

1.1 Lý luận về điều kiện kinh doanh bất động sản 71.2 Lý luận về pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản của

nhà đầu tư nước ngoài 20

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 28

2.1 Thực trạng quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bất

động sản của nhà đầu tư nước ngoài 282.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về điều kiện kinh doanh bất

động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Hà Nội 48

Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN

THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG

SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 57

3.1 Định hướng hoàn thiện điều kiện kinh doanh bất động sản củanhà đầu tư nước ngoài 573.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về điều kiện kinhdoanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài 593.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng điều kiện

kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài 62

KẾT LUẬN 67

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọngcủa nền kinh tế thị trường; lượng tài sản của thị trường bất động sản chiếm từ50% - 70% trong tổng tài sản quốc gia Trong những năm gần đây, thị trườngBĐS ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có những bước phát triển đáng

kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, làmthay đổi bộ mặt đô thị và cả nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theohướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá Đặc biệt kể từ khi Việt Nam trở thànhthành viên của WTO, chúng ta có thêm nhiều cơ hội để tham gia vào thị trườngcác nước cũng như thu hút đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực khác nhau củanền kinh tế, trong đó không thể không kể đến lĩnh vực kinh doanh BĐS Sự thamgia của các nhà đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực của nền kinh tế nói chung vàhoạt động kinh doanh BĐS nói riêng không chỉ làm đa dạng hoá các thành phầnkinh tế mà còn tạo động lực kích thích các nhà đầu tư trong nước có các giảipháp phát triển để cạnh tranh với các nhà đầu tư nước ngoài - những người có lợithế về nguồn vốn, kỹ thuật sản xuất hiện đại…

Trong những năm qua, với việc hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luậtkinh doanh BĐS, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trườngBĐS đã đạt được những thành tựu đáng kể, góp phần vào sự phát triển chungcủa thị trường BĐS Việt Nam Tuy nhiên, bên cạnh đó, các quy định của phápluật về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn tồn tạimột số khó khăn, vướng mắc, như: hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nóichung, trong đó có các quy định liên quan đến quyền kinh doanh BĐS củanhà đầu tư nước ngoài còn thiếu toàn diện, chưa đồng bộ, các quy định nàycòn tản mạn ở nhiều Luật khác nhau (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật Dân

sự, Luật Xây dựng…); các quy định của pháp luật doanh nghiệp và đầu tư còn

có sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài;

thủ tục hành chính trong quá trình đầu tư còn nhiều bất cập nên hạn chế sự thuhút đầu tư của các tổ chức, cá nhân nước ngoài…; vấn đề sở hữu nhà ở tạiViệt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nướcngoài còn nhiều hạn chế, việc sở hữu nhà của các đối tượng này mới chỉ dừnglại ở mức thí điểm, chỉ một số đối tượng đủ điều kiện mới được phép sở hữunhà ở tại Việt Nam… Do vậy, trong tiến trình hội nhập khu vực và quốc tếhiện nay, để tạo lòng tin cho các nhà đầu tư nước ngoài, một trong những yêucầu đặt ra là phải hoàn thiện các thiết chế để kiểm soát có hiệu quả thị trườngkinh doanh BĐS, có chính sách mở cửa hơn nữa để thu hút sự tham gia đầu tưcủa các chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ởnước ngoài.

Thành phố Hà Nội là trung tâm kinh tế lớn và quan trọng của cả nước.Quá trình phát triển kinh tế và phát triển các hoạt động đầu tư kinh doanh bấtđộng sản ngày càng phổ biến và đặc biệt thu hút được vốn đầu tư của nhà đầu tưnước ngoài Hoạt động này đã đem lại nhiều thành tựu đáng kế góp phần vào sựphát triển kinh tế - xã hội chung của thành phố nhưng bên cạnh đó vẫn còn nhiềuhạn chế nhất định liên quan đến việc áp dụng điều kiện được kinh doanh bấtđộng sản của nhà đầu tư nước ngoài đã làm cản trở phần nào hoạt động đầu tưcủa nhà đầu tư nước ngoài Để tìm hiểu rõ hơn về pháp luật về điều kiện kinhdoanh bất động sản và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội, tác giả đã chọn

đề tài “Điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt

Nam từ thực tiễn thành phố Hà Nội " làm đề tài cho luận văn thạc sỹ.

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Thời gian qua, vấn đề kinh doanh BĐS nói chung và điều kiện kinhdoanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài đã thu hút được sự quan tâm của nhiềutác giả nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau Có thể kể đến một số côngtrình, bài viết tiêu biểu như: sách Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến

(2009), “Pháp luật về kinh doanh bất động sản”, Nxb Tư Pháp Hà Nội;

Nguyễn Mạnh Khởi, “Quyền sở hữu BĐS tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và của tổ chức, cá nhân nước ngoài” (Tạp chí Dân chủ

và Pháp luật, số tháng 3/2007); Nguyễn Quang Tuyến với bài viết “Pháp luật

về kinh doanh BĐS ở Việt Nam dưới khía cạnh hoạt động đầu tư nước ngoài”,

Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số tháng 9/2010; Lê Ngọc Thạnh (2014),

Những vấn đề về quyền sử dụng đất theo Luật kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật khác, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 6/2014; Trần Huỳnh Thanh Nghị (2016), Những điểm mới và thách thức trong thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 2/2016; Võ Văn Hoà (2017), Hoàn thiện quy định về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, Tạp chí Toà án, số 7/2017; Lê Lưu Hương (2012), “Quy định của Pháp luật về kinh doanh BĐS đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam”, Luận văn Thạc

sĩ luật học; Hoàng Thanh Thảo (2013), Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sĩ; Hà Ngọc Mai Linh (2015), Kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ……

Về cơ bản các bài viết, công trình trên đã đề cập đến những vấn đềchung nhất về hoạt động kinh doanh bất động sản như: hoạt động quản lý thựchiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, pháp luật về kinh doanh nhà, côngtrình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất và kinh doanh dịch vụ bất độngsản; hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nướcđối với hoạt động kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, chưa có công trình nào

đi sâu vào nghiên cứu một cách cụ thể pháp luật về điều kiện kinh doanh BĐScủa nhà đầu tư nước ngoài, xét ở cả khía cạnh lí luận và thực tiễn tại thànhphố Hà Nội Do đó, việc nghiên cứu đề tài này là cần thiết

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm rõ một số vấn đề lý luận vềđiều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài; thực trạng pháp luật vàthực tiễn thực hiện pháp luật về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tưnước ngoài tại thành phố Hà Nội; đề xuất một số giải pháp nhằm góp phầnhoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về điều kiện kinh doanhbất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu trên luận văn xác định những nhiệm

vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Làm rõ một số vấn đề lý luận về bất động sản, kinh doanh BĐS, điềukiện kinh doanh BĐS và pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản củanhà đầu tư nước ngoài;

- Nghiên cứu, phân tích, bình luận các quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài;

- Tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành vềđiều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài trong thời gian qua để

có những nhận định và đánh giá khách quan về những kết quả đã đạt đượccũng như những tồn tại, bất cập của vấn đề này;

- Thông qua việc nghiên cứu, đề tài đưa ra những kiến nghị nhằm hoànthiện hơn quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tưnước ngoài và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về vấn đề này trên thực tế

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là nội dung các quy định pháp luậtkinh doanh bất động sản về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nướcngoài và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung vào các các quy định củaLuật kinh doanh bất động sản 2014, Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014, Luậtđầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành về điều kiện kinh doanh BĐScủa nhà đầu tư nước ngoài; thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội trongkhoảng thời gian từ 2016 - 2020 (5 năm)

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Cơ sở lý luận

Luận văn được nghiên cứu dựa trên quan điểm duy vật biện chứng vàduy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin, các quan điểm của Đảng và Nhànước ta về chính sách, pháp luật kinh doanh BĐS trong thời kỳ công nghiệphoá, hiện đại hoá đất nước và xu thế hội nhập quốc tế của Việt Nam

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu như:phương pháp tổng hợp; phương pháp phân tích, đánh giá (được sử dụng đểbình luận, chỉ ra những ưu điểm, bất cập trong các quy định pháp luật và quátrình thực thi pháp luật về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nướcngoài) Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp diễn dịch, quy nạp,logic, so sánh… để đảm bảo cho những lập luận đưa ra có tính logic, chặt chẽ

và thuyết phục

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Đề tài đi sâu nghiên cứu một cách cụ thể, đầy đủ và toàn diện các chếđịnh có liên quan đến điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài ở

cả phương diện lí luận và thực tiễn áp dụng pháp luật; có tham khảo, đối chiếupháp luật của một số quốc gia trên thế giới Bên cạnh đó, luận văn cũng phântích, đánh giá một cách khách quan những ưu điểm đã đạt được cũng

như những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại đó

để đề xuất các giải pháp sửa đổi, hoàn thiện trong thời gian tới Các kết quảnghiên cứu của đề tài có thể là nguồn tài liệu tham khảo cần thiết và đáng tincậy đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong hoạt động ban hành,sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS liên quan tớiđiều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài Đồng thời, luận văn cóthể được sử dụng cho mục đích tham khảo trong công tác giảng dạy và họctập môn học Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở… tại các cơ sởđào tạo trong và ngoài Học viện

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận vănbao gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận về điều kiện kinh doanh bất động sản và điều kiệnkinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài

Chương 2: Thực trạng pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sảncủa nhà đầu tư nước ngoài và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội

Chương 3: Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật

về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài

Chương 1

LÝ LUẬN VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

1.1 Lý luận về điều kiện kinh doanh bất động sản

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản

* Khái niệm bất động sản

Cho đến nay, hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản thành

"bất động sản" và "động sản" theo luật cổ La Mã Cách phân chia này hiện nay

vẫn được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự ở nhiều nước trên thế giới Theo đó,bất động sản là tài sản cố định về vị trí địa lý và không di dời được; bao gồm:đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất Quanniệm này được ghi nhận trong các Bộ luật Dân sự của Pháp, Nhật Bản, Cộnghòa Liên bang Đức

Cùng với cách tiếp cận như vậy, Bộ luật dân sự Việt Nam cũng có sựtương đồng với bộ luật dân sự của các nước trên thế giới khi quy định về bất

động sản Theo Điều 107 Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 thì: “Bất động sản là tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật” (Khoản 1) Sự tương đồng thể hiện

dưới 03 khía cạnh cơ bản sau đây:

Thứ nhất, bất động sản là tài sản Điều này có nghĩa là BĐS hàm chứa

trong nó kết tinh giá trị sức lao động của con người Hay nói cách khác, bấtđộng sản là tài sản do con người làm ra hoặc tuy không do con người tạo ranhưng trong quá trình quản lý, sử dụng, con người đã bỏ công sức, tiền của vàthời gian … đầu tư làm tăng giá trị

Thứ hai, phần lớn bất động sản là tài sản cố định về vị trí địa lý và

không di dời được từ nơi này đến nơi khác Ví dụ : đất đai, nhà ở gắn liền vớiđất, trái cây chưa bứt khỏi cây, mùa màng chưa gặt…Còn một số tài sản như:nhà để ở như lều bạt có thể di chuyển được, trái cây đã bứt khỏi cây, mùamàng đã thu hoạch… thì không phải là BĐS

Thứ ba, bất động sản còn là tài sản do pháp luật quy định Quy định về

BĐS trong pháp luật Việt Nam là khái niệm mở, bởi lẽ cho đến nay chưa có các

quy định cụ thể về danh mục “tài sản khác do pháp luật quy định” là tài sản nào.

Đa số các quốc gia (Nhật, Đức, Pháp…) đều quy định bất động sản là tài sản cốđịnh, gắn liền với đất và có thể xác định được theo vị trí của đất Tuy nhiên, năm

1994 Luật Dân sự của Nga đã đưa ra những quy định mới, khác biệt so với khái

niệm truyền thống đó là: “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị của chúng” bao gồm những yếu tố không hề liên quan đến đất đai cũng là bất động sản như: máy bay, tài biển, phương tiện vũ trụ…

* Đặc điểm của bất động sản

So với các tài sản khác, bất động sản có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định và không di dời được Đất đai

là một loại BĐS có vai trò rất quan trọng tạo tiền đề cho các bất BĐS xuấthiện như nhà, công trình xây dựng v.v Đất đai không do con người tạo ra mà

do tự nhiên ban tặng, có trước con người, cố định về vị trí địa lý và bị giới hạnbởi không gian, diện tích và không thể di dời được Các BĐS khác gắn liềnvới đất vì vậy cũng có đặc tính cố định về vị trí địa lý và không di dời được

Vị trí cụ thể của BĐS làm nên giá trị và lợi ích của nó, biểu hiện ở giá vàphương thức sử dụng BĐS Vì vậy, yếu tố vùng và khu vực là yếu tố tác độngsâu sắc đến giá trị và lợi ích của BĐS

Thứ hai, bất động sản là loại tài sản có tính lâu bền.

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đượcxem như không thể huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời,

các vật, công trình kiến trúc xây dựng trên đất sau khi hoàn thành đưa vào sửdụng và qua một thời gian sử dụng được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàngtrăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính lâu bền của BĐS là tiêu chí xác địnhtuổi thọ của vật kiến trúc hoặc công trình xây dựng Theo các chuyên gia, tuổi

thọ của bất động sản bao gồm "tuổi thọ vật lý" và "tuổi thọ kinh tế" Tuổi thọ kinh

tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường màchi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất độngsản đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế của BĐS khá nhiều vì nó chỉchấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây

dựng bị “lão hóa” xuống cấp hoặc hư hỏng, không thể tiếp tục sử dụng.

Trong trường hợp này, con người nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp đểthu được những lợi ích lớn hơn so với việc phá đi và xây dựng mới thì có thể

kéo dài "tuổi thọ vật lý" của BĐS Và cũng do tính chất lâu bền của BĐS mà các

hàng hoá BĐS có giá trị cao hơn rất nhiều so với các loại hàng hoá khác vàcũng bởi vì có tính chất lâu bền nên hàng hoá BĐS rất phong phú, đa dạng

Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt, khan hiếm.

Đặc điểm này có nguồn gốc do tính giới hạn về diện tích bề mặt trái đấtcũng như từng vùng, từng thửa đất Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giớihạn về diện tích của từng thửa đất, từng khu vực, từng địa phương và vùnglãnh thổ Chính vì tính khan hiếm, tính cố định, không di dời được của đấtđai mà hàng hóa BĐS mang tính cá biệt Tính cá biệt thể hiện trong cùng mộtkhu vực cụ thể, hai BĐS sát cạnh nhau có diện tích, hình thể, kích thước,hướng, nguồn gốc sử dụng và các giấy tờ pháp lý… khác nhau Vì vậy, trênthực tế không thể tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau cho dù chúng đượcthiết kế và xây dựng theo một mẫu kiến trúc Do vậy, mỗi BĐS đều mang tính

cá biệt, điều này tạo nên giá trị của BĐS đó

9

Thứ tư, bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý của

người dân

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm

lý của người dân và có sự khác nhau giữa mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc

gia Chẳng hạn, ở Việt Nam đối với các mảnh đất “khuyết hậu” (chiều dài

cạnh mặt trước giáp lối đi lớn hơn chiều dài cạnh phía sau của mảnh đất)thường có giá trị thấp hơn mảnh đất có kích thước hình vuông Hoặc ngườidân có tâm lý e ngại, không mua những ngôi nhà, mảnh đất có đường đichung đâm thẳng vào chính giữa mặt tiền v.v yếu tố tâm lý xã hội, thậm chícác các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hìnhthức BĐS

Thứ năm, bất động sản mang tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn

BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể

bị tác động bởi một BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tưxây dựng các công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nângcao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựngBĐS này làm tôn vinh vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng kháphổ biến

Thứ sáu, bất động sản là tài sản có giá trị lớn và quan trọng không chỉ

đối với mỗi cá nhân mà còn đối với một đất nước, một quốc gia

Các giao dịch về BĐS có ảnh hưởng mạnh mẽ đến mọi hoạt động kinh

tế - xã hội Do đất đai là yếu tố “đầu vào” của mọi hoạt động sản xuất - kinh

doanh, dịch vụ và đời sống Để duy trì sự ổn định và quản lý có hiệu quả, Nhànước đã ban hành các chính sách, pháp luật về BĐS Hay nói cách khác, BĐSchịu sự chi phối mạnh mẽ của những chính sách, pháp luật của Nhà nước

Việc tăng giá đất “chóng mặt” ở khu vực giáp chân núi Ba Vì (phía tây Hà

Nội) vào thời điểm Quý 1 năm 2010 do thông tin đến năm 2020, trung tâmchính trị của đất nước chuyển từ khu vực Ba Đình về khu vực này là một

minh chứng điển hình cho đặc tính này của bất động sản Hay việc tăng lãisuất cho vay và hạn chế cho vay đầu tư BĐS của ngành ngân hàng trong năm

2011 đã tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS ở nước ta Hậu quả là thị

trường BĐS rơi vào tình trạng “đóng băng” kéo dài Giá BĐS liên tục giảm

nhưng vẫn không có người mua Gần đây nhất, vào những tháng đầu năm

2021 lãi suất tiền gửi Ngân hàng đang thấp nhất trong một thập kỷ, lãi suấtcho vay mua nhà cũng thấp và có những thông tin về quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất nên các nhà đầu tư đổ xô đi mua đất quanh Hà Nội, khiến giá đất nền

ở Hà Nội và các vùng ven đô đang tăng đột biết v.v

* Phân loại bất động sản

BĐS được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụngrất khác nhau Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hìnhthành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để đảm bảo cho việc hìnhthành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để đảm bảo cho việc xâydựng chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp vớitình hình thức tế Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ởnước ta, bất động sản được phân thành ba nhóm sau: BĐS có đầu tư xâydựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt Cụ thể:

- Nhóm 1: bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhàxưởng và công trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạtầng xã hội; BĐS là trụ sở làm việc… Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựngthì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) lànhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao và chịu ảnhhưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan

- Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng BĐS thuộc nhóm nàychủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đấtnông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đấtchưa sử dụng…

- Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt bao gồm các công trình bảo tồn quốcgia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang….Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường bất động sản rất thấp

Việc phân chia BĐS là rất cần thiết để đảm bảo cho việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường BĐS

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại kinh doanh bất động sản

Trong đời sống xã hội, có rất nhiều hoạt động kinh doanh của nhiều chủthể nhằm hướng tới mục tiêu lợi nhuận Ngành nghề kinh doanh cũng vô cùng

đa dạng, có ngành nghề cấm kinh doanh, có ngành nghề kinh doanh có

điều kiện Theo Từ điển Luật học “kinh doanh là các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ do các các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận” [25]

Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 không đưa ra định nghĩa vềhoạt động kinh doanh bất động sản mà chỉ thể hiện nội dung của hoạt độngkinh doanh BĐS , theo khoản 1 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm

2006 quy định: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” Kế thừa các quy định của

Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật kinh doanh bất động sản năm

2014 quy định cụ thể, rõ ràng định nghĩa kinh doanh BĐS tại khoản 1 Điều 3

như sau: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản đã loại bỏ một số dịch vụ BĐSnhư định giá, đấu giá, quảng cáo BĐS Theo đó, các dịch vụ BĐS được kinhdoanh bao gồm, dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý BĐS và sàn giao dịch BĐSnhư định nghĩa ở khoản 1 Điều 3 đã nêu ở trên Kinh doanh BĐS có nhữngđặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, chủ thể kinh doanh bất động sản:

Chủ thể kinh doanh BĐS thực hiện phạm vi hoạt động không giốngnhau, đặc biệt trong sự so sánh giữa chủ thể trong nước và chủ thể nướcngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Ví dụ, tổ chức cá nhân nước

ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được phép “mua đi bán lại” BĐS như tổ chức, cá nhân trong nước khi được Nhà nước cho phép sở

hữu nhà ở tại Việt Nam, trừ một số trường hợp đặc biệt Điều đó thể hiệnpháp luật về kinh doanh BĐS có những quy định thể hiện về mặt chính sáchtrong hoạt động kinh doanh BĐS của từng chủ thể nhất định và không đồngnhất giữa các chủ thể trong nước và nước ngoài

Thứ hai, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều

kiện

Do yêu cầu của hoạt động kinh doanh BĐS là triển khai các dự án BĐSphải được thực hiện trên quy mô lớn, với cơ cấu tổ chức quản lý hết sức chặtchẽ, chủ thể kinh doanh phải chứng minh năng lực tài chính nhằm ngăn ngừatình trạng lừa đảo trong kinh doanh Và ngược lại, đối với hoạt động kinhdoanh dịch vụ BĐS thì điều kiện về chứng chỉ hành nghề là một trong nhữngđiều kiện bắt buộc để đảm bảo việc cung cấp các dịch vụ kinh doanh BĐS cóchất lượng và mang tính chuyên nghiệp

Thứ ba, đối tượng kinh doanh bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt Đất đai có giới hạn, do con người tạo ra có tính cố định về vị trí “không thể di dời” và có giá trị sử dụng lâu dài vĩnh viễn như là đất đai, nhà ở, công

trình xây dựng, kể cả tài sản gắn liền với đất đai, công trình xây dựng như thểhiện tại Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 và một loại quyền tài sản đặc biệt làquyền sử dụng đất

Thứ tư, hoạt động kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận cao song

lợi nhuận càng cao thì khả năng tiềm ẩn rủi ro càng lớn Điều này không chỉ xuấtphát do yếu tố chủ quan trong quá trình kinh doanh mà còn có thể xuất phát

từ cơ chế, chính sách của Nhà nước, môi trường, đầu tư, thị trường BĐS Bởi

lẽ, thị trường BĐS là thị trường rất nhạy cảm và phản ứng mau lẹ với bất kỳ

sự thay đổi nào của chính sách, pháp luật, tâm lý, thị hiếu của người dân, sựtăng trưởng kinh tế trong và ngoài nước… cho dù là nhỏ nhất Do đó, kinhdoanh BĐS đòi hỏi phải có sự hỗ trợ, trợ giúp của các loại hình tư vấn chuyênnghiệp, nhằm phòng ngừa rủi ro ở mức thấp nhất…

* Phân loại kinh doanh bất động sản

Việc phân loại kinh doanh BĐS có thể căn cứ đối tượng BĐS đưa vàokinh doanh hoặc căn cứ vào bản chất của hành vi kinh doanh hàng hóa BĐS

có thể phân chia kinh doanh BĐS thành các loại khác nhau Cụ thể:

- Căn cứ vào BĐS đưa vào kinh doanh có thể phân chia kinh doanhBĐS thành kinh doanh BĐS có sẵn và kinh doanh BĐS hình thành trongtương lai Trong đó: Kinh doanh BĐS có sẵn là kinh doanh Nhà công trìnhxây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy địnhcủa luật đất đai; Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai là kinh doanhNhà công trình xây dựng trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thuđưa vào sử dụng

- Căn cứ vào bản chất của hành vi kinh doanh, có thể phân chia kinhdoanh bất động sản thành hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động sản vàhoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản

Kinh doanh BĐS là một ngành phát triển lâu đời trên thế giới nhưng ởnước ta thì thực sự chỉ mới phát triển trong thời gian ngắn Do vậy những vấn

đề liên quan đến kinh doanh BĐS, thị trường BĐS chỉ mới bước đầu được đại

bộ phận người dân tiếp cận và dần hình thành cơ chế hoạt động như đối vớicác lĩnh vực khác đã có từ lâu trong hoạt động kinh doanh Đối với lĩnh vựckinh doanh BĐS ngoài yếu tố sinh lợi thì vấn đề đảm bảo về sự ổn định, pháttriển kinh tế xã hội phải được quan tâm đúng mức

1.1.3 Khái niệm, đặc điểm điều kiện kinh doanh bất động sản

* Khái niệm điều kiện kinh doanh bất động sản

Như đã phân tích, BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, có giá trị lớn vàthị trường BĐS là một loại thị trường mang tính đầu vào của mọi hoạt độngsản xuất - kinh doanh Hơn nữa, BĐS cố định về vị trí và không di dời đượcnên giữa BĐS và nơi mua bán BĐS tồn tại một khoảng cách Người bán

không thể mang BĐS ra “chợ” để bán mà họ chỉ có thể cung cấp cho người

mua, người thuê thông tin về BĐS v.v Đây là những điều kiện tiềm ẩn rủi ro,nguy cơ lừa đảo v.v trong kinh doanh BĐS Hơn nữa, sự phát triển lệch lạc,méo mó của thị trường BĐS sẽ để lại những hậu quả xấu, ảnh hưởng tiêu cực

về kinh tế - xã hội cho nền kinh tế cũng như cho mỗi người dân Do đó, đốivới hoạt động kinh doanh BĐS cần đặt ra những điều kiện mà các chủ thểtham gia phải đáp ứng được khi tham gia vào thị trường BĐS

Điều kiện kinh doanh nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng trước hếtphải được hiểu là một trong những công cụ quản lý được Nhà nước sử dụng

để thiết lập và duy trì trật tự trong hoạt động kinh doanh BĐS Nó đặt ranhững yêu cầu mà chủ thể kinh doanh phải đáp ứng như yêu cầu về năng lựctài chính, cơ sở vật chất, quy trình quản lý, quy trình kỹ thuật, địa điểm kinhdoanh v.v Do vậy, điều kiện kinh doanh BĐS không chỉ là những yêu cầu

về gia nhập thị trường đối với các chủ thể mà còn là những yêu cầu mà cácchủ thể đó phải duy trì trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh

Khái niệm về điều kiện kinh doanh trước đây cũng đã được quy định

trong Luật doanh nghiệp 2005 tại khoản 2 Điều 7: “Điều kiện kinh doanh là yêu cầu mà doanh nghiệp phải có hoặc phải thực hiện khi kinh doanh ngành, nghề cụ thể, được thể hiện bằng giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, chứng chỉ hành nghề, chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, yêu cầu về vốn pháp định hoặc yêu cầu khác” và tiếp tục

được quy định theo hướng cụ thể, rõ ràng hơn tại Luật đầu tư 2014 và hiện

nay là Luật đầu tư 2020 cùng các văn bản pháp luật hướng dẫn Luật này Tuy

nhiên, cụ thể về khái niệm “điều kiện kinh doanh bất động sản” pháp luật doanh

nghiệp, luật đầu tư hay luật kinh doanh bất động sản chưa đưa ra cụ thể Nhưngxét về bản chất kinh doanh BĐS cũng là một hoạt động kinh doanh nói chung

nên tác giả đưa ra khái niệm như sau: “điều kiện kinh doanh bất động sản là một trong những công cụ quản lý nhà nước, trong đó, Nhà nước đặt ra các yêu cầu

mà các chủ thể phải có hoặc phải thực hiện khi kinh doanh bất động sản được thể hiện bằng các hình thức theo quy định của pháp luật”

* Đặc điểm điều kiện kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, điều kiện kinh doanh bất động sản là một trong những công

cụ quản lý Nhà nước trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng và thịtrường bất động sản nói chung

Nhà nước đặt ra điều kiện kinh doanh BĐS không phải để hạn chế cácchủ thể tham gia mà là để thực thi trách nhiệm của mình trong việc bảo vệnhững lợi ích mà Nhà nước quan tâm, bao gồm lợi ích tư (lợi ích của ngườitiêu dùng được sử dụng những hàng hoá, dịch vụ có chất lượng và an toàn) vàlợi ích công (quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sứckhoẻ cộng đồng, môi trường sinh thái) Như vậy, bản thân các điều kiện kinhdoanh BĐS không phải là mục tiêu mà Nhà nước hướng tới mà là nhữngphương tiện để đạt được lợi ích mà Nhà nước mong muốn

Thứ hai, điều kiện kinh doanh bất động sản được thể hiện bằng các

hình thức cụ thể là: Chứng chỉ; Văn bản xác nhận, chấp thuận; Các yêu cầukhác mà cá nhân, tổ chức kinh tế phải đáp ứng để thực hiện hoạt động đầu tưkinh doanh mà không cần phải có xác nhận bằng văn bản của cơ quan có thẩmquyền theo pháp luật kinh doanh BĐS đối với hoạt động kinh doanh BĐS(chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dự án bất động sản, mua bán, cho thuê,cho thuê mua nhà ở….) và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS (môi giới, sàngiao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản…) Qua đó, đảm bảo

tính xác thực, chứng minh được tư cách của các chủ thể khi gia nhập và thựchiện hoạt động kinh doanh BĐS.

Thứ ba, thời điểm đáp ứng các điều kiện kinh doanh bất động sản: Các

điều kiện kinh doanh BĐS được đặt ra đối với các chủ thể không chỉ là khi gianhập thị trường mà còn là những yêu cầu mà các chủ thể đó phải duy trì trongsuốt quá trình hoạt động kinh doanh Việc đáp ứng các điều kiện kinh doanhBĐS như trên cũng là hình thức giúp nhà nước quản lý tốt hơn, xác định cụthể những chủ thể đủ khả năng, năng lực tham gia vào các hoạt động kinhdoanh BĐS trong thị trường BĐS

1.1.4 Nhà đầu tư nước ngoài và vai trò của nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam

Nhà đầu nước ngoài đã tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam mộtcách khá đầy đủ từ nhiều năm nay, dưới hình thức nhà đầu tư dự án 100% vốnnước ngoài, liên doanh hay chỉ là những nhà đầu tư nhỏ lẻ Pháp luật kinhdoanh bất động sản hay Luật đất đai không quy định cụ thể nhà đầu tư nướcngoài là gì mà nhà đầu tư nước ngoài được quy định cụ thể trong Luật đầu tư

Tại khoản 19 Điều 3 Luật đầu tư năm 2020, quy định “Nhà đầu tư nước ngoài

là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam” Như vậy, nhà

đầu tư nước ngoài bao gồm cả thể nhân (cá nhân) và pháp nhân (doanhnghiệp, tổ chức kinh tế….) có hoạt động đầu tư kinh doanh Và để xác địnhmột nhà đầu tư – cá nhân là nhà đầu nước ngoài sẽ theo quốc tịch của nhà đầu

tư, quy định này phù hợp với các hiệp định đầu tư Còn đối với việc xác địnhquốc tịch của nhà đầu tư là thể nhân thể hiện trong các hiệp định đầu tư vàthường dẫn chiếu đến luật quốc gia của các bên ký kết Ví dụ, như Hiệp địnhkhuyến khích và bảo hộ đầu tư lẫn nhau giữa Việt Nam và Argentina có quy

định khái niệm “nhà đầu tư” là bất kỳ thể nhân là công dân một bên ký kết

phù hợp với pháp luật Bên ký kết đó Còn đối với nhà đầu tư nước ngoài làpháp nhân thì được thành lập theo pháp luật nước ngoài.

Theo quy định tại khoản 7 Điều 5 Luật đất đai 2013 đề cập đến kháiniệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo phương thức liệt kê:

“Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà chủ đầu

tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư” Trong đó, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài là doanh

nghiệp thuộc sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài, do nhà đầu tư nước ngoàithành lập tại Việt Nam hoặc thành lập theo pháp luật nước ngoài, tự quản lý

và chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh Doanh nghiệp này có thể do một

tổ chức, một cá nhân nước ngoài đầu tư vốn thành lập hoặc có thể do nhiều tổchức, cá nhân nước ngoài cùng đầu tư góp vốn thành lập để thực hiện hoạtđộng kinh doanh Nhà nước Việt Nam chỉ quản lý thông qua việc cấp giấyphép đầu tư và kiểm tra họ có thực hiện đúng pháp luật hay không?

Theo Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, người Việt Nam định cư ởnước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sốnglâu dài ở nước ngoài, theo đó người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài làngười Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của

họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cưtrú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài

Như vậy, căn cứ theo quy định của Luật đất đai 2013, Luật kinh doanhbất động sản 2014 và Luật đầu tư 2020, nhà đầu tư nước ngoài được kinhdoanh bất động sản tại Việt Nam đó là doanh nghiệp có 100% vốn đầu tưnước ngoài (thành lập theo pháp luật nước ngoài), người việt nam định cư ởnước ngoài (có quốc tịch nước ngoài)

Nhà đầu tư nước ngoài với tính chất là cá nhân có quốc tịch nước

ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư

kinh doanh tại Việt Nam [21], nhà đầu tư nước ngoài có vai trò vô cùng quantrọng đối với nền kinh tế Việt Nam Điều này xuất phát trước tiên từ vai tròcủa đầu tư nước ngoài đối với Việt Nam trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc

tế Việc thu hút và sử dụng vốn đầu tư nước ngoài góp phần tác động thúc đẩychuyển dịch, cơ cấu lại nền kinh tế, đổi mới mô hình tăng trưởng, nâng caonăng lực cạnh tranh quốc gia, ngành, sản phẩm, dịch vụ; thúc đẩy cải cách thểchế, chính sách kinh tế, môi trường đầu tư kinh doanh, phát triển nền kinh tếthị trường đầy đủ, hiện đại và hội nhập, tăng cường quan hệ đối ngoại, hợp tác

và hội nhập quốc tế Việt Nam được quốc tế đánh giá là một trong nhữngquốc gia thu hút FDI thành công nhất khu vực và trên thế giới, trở thành địađiểm đầu tư tin cậy, hiệu quả trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài Do đó, tạoniềm tin đến với các nhà đầu tư nước ngoài trong việc đầu tư vào Việt Nam

để hoạt động các ngành nghề kinh doanh, nhằm mục đích phát triển nền kinh

tế công nghiệp, hiện đại thời kì 4.0 Đồng thời, việc mở rộng, thu hút vốn đầu

tư nước ngoài cũng tạo thuận lợi cho Việt Nam mở rộng thị trường quốc tế,tham gia vào mạng lưới sản xuất và cung ứng dịch vụ toàn cầu Khu vực đầu

tư nước ngoài cũng có nhiều đóng góp trong tạo việc làm cho người dân ViệtNam, góp phần chuyển dịch cơ cấu lao động và cải thiện chất lượng nguồnnhân lực

Nhà đầu tư nước ngoài có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh

tế xã hội Việt Nam nói chung và đối với thị trường BĐS nói riêng Sự thamgia của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam sẽ huy độngđược nguồn vốn lớn vào hoạt động kinh doanh BĐS tạo lập sản phẩm BĐSchất lượng cao đáp ứng nhu cầu trong nước, qua đó góp phần thúc đẩy thịtrường BĐS phát triển, tạo thêm giá trị gia tăng cho xã hội Đặc biệt, tronggiai đoạn thị trường BĐS bị đóng băng thì việc nhà đầu tư nước ngoài thamgia đầu tư sẽ phần nào làm khôi phục lại, làm cho thị trường BĐS nóng lên vàsôi động hơn

Bên cạnh đó, việc nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường BĐSViệt Nam còn làm tăng sự cạnh tranh đối với hoạt động đầu tư của tổ chức, cánhân trong nước; kích thích thị trường ngày càng cạnh tranh, minh bạch,chuyên nghiệp.

Sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS thực tế có tácdụng giúp thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ hơn Những năm qua, nhà đầu

tư trong nước đã thu được nhiều kinh nghiệm cũng như năng lực được giatăng nhờ vào thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ mà trong đó có sự đóng gópđánh kể của nhà đầu tư nước ngoài Theo đánh giá của giới chuyên gia, khảnăng tăng vốn FDI có mối liên quan chặt chẽ với độ cởi mở của các chínhsách đất đai Việc tạo bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tưtrong nước và nước ngoài sẽ là một bước quan trọng để tăng vốn FDI trongthời gian tới

1.2 Lý luận về pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu

tư nước ngoài

1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật về điều kiện kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài

Hoạt động kinh doanh bất động sản là một trong những lĩnh vực kinhdoanh đem lại nhiều lợi nhuận cho con người; do tỷ suất đầu tư trên một đơn

vị BĐS là rất lớn Muốn đạt được lợi nhuận tối đa từ hoạt động đầu tư, kinhdoanh BĐS, một số chủ thể không từ một thủ đoạn nào kể cả việc sử dụng cácbiện pháp cạnh tranh không lành mạnh, sử dụng các chiêu lừa gạt, tung tinthất thiệt nhằm hạ thấp uy tín, danh dự của đối thủ kinh doanh v.v Những hoạtđộng này gây lũng đoạn, thao túng thị trường BĐS và làm rối ren sự vận hànhcác giao dịch BĐS trên thị trường Để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh,công khai và minh bạch thì không thể thiếu được sự quản lý của Nhà nướcthông qua biện pháp pháp luật cụ thể là những điều kiện kinh doanh BĐS,

trong đó điều kiện kinh doanh BĐS với nhà đầu tư nước ngoài được chú trọngtrong thời điểm hội nhập kinh tế quốc tế như hiện nay.

Pháp luật mang những đặc trưng mà các biện pháp quản lý khác không

có được, đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tínhthích ứng Do những đặc trưng cơ bản trên đây mà pháp luật trở thành biện

pháp quản lý xã hội có hiệu quả nhất “Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không phải bằng đạo lý” (Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần

thứ VI) Vì vậy, pháp luật phải được sử dụng để quản lý thị trường BĐS nóichung và điều kiện kinh doanh BĐS với nhà đầu tư nước ngoài là thực sự cầnthiết; bởi lẽ, thị trường BĐS là thị trường đặc biệt, hàng hóa là BĐS có giá trịrất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia;đặc biệt nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS ngoàikhả năng, tiềm lực về kinh tế còn liên quan đến đến vấn đề an ninh, quốcphòng Ngoài ra, thông qua cơ chế điều chỉnh của pháp luật mà trật tự quản lýthị trường bất động sản nói chung và quản lý hoạt động kinh doanh dịch BĐSnói riêng được xác lập và đi vào nề nếp

1.2.2 Khái niệm pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài

Pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung là lĩnh vực pháp luật còn khá

“non trẻ” ở nước ta Lĩnh vực pháp luật này chỉ thực sự phát triển mạnh mẽ kể

từ khi nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường Với việc ra đời Luật Đấtđai năm 1993 thừa nhận tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dàiđược chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất Thời gianqua, pháp luật kinh doanh BĐS đã được xây dựng và ngày càng hoàn thiện vớiviệc ra đời một loạt các đạo luật liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bấtđộng sản như Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Nhà ởnăm 2014, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Thương mại năm 2005 và LuậtKinh doanh bất động sản năm 2014, Luật đầu tư 2020 v.v nhằm

tạo lập khung pháp lý điều chỉnh các quan hệ đầu tư, kinh doanh bất động sản,điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài Vậy pháp luậtđiều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài là gì?

Pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài là một bộ phận của hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung và pháp luật kinh doanh bất động sản nói riêng, bao gồm tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến điều kiện kinh doanh bất động sản của Nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

* Đặc điểm của pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh những đặc điểm chung của pháp luật, lĩnh vực pháp luật vềđiều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài còn có một số đặc điểmriêng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư

nước ngoài là một lĩnh vực pháp luật có tính chất tổng hợp Nó bao gồm cácquy phạm của nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau có liên quan đến hoạt độngkinh doanh BĐS như: các quy định của Luật Đất đai; các quy định của LuậtXây dựng; các quy định của Luật Nhà ở; các quy định của Luật Kinh doanhbất động sản; các quy định của Luật Đầu tư; các quy định của Luật Thươngmại và các quy định của Luật Doanh nghiệp v.v Vì vậy, một số nội dung của

pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài là vùng “giao thoa” hoặc “chồng lấn” giữa các quy định của nhiều đạo luật khác nhau có

liên quan đến kinh doanh BĐS

Thứ hai, so với lịch sử hình thành và phát triển của các lĩnh vực pháp

luật khác ở nước ta thì pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và pháp luật vềđiều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài nói riêng dường như làlĩnh vực còn khá non trẻ Nó ra đời sau các lĩnh vực pháp luật khác như phápluật dân sự, pháp luật hình sự, pháp luật hành chính … Đây là lĩnh vực pháp

luật đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện để tiến tới góp phần đảmmức độ công khai, minh bạch của thị trường bất động sản v.v

Thứ ba, pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài mang yếu tố “pháp luật công” Yếu tố “pháp luật công” nằm

trong nội dung các quy định điều chỉnh mối quan hệ xã hội giữa Nhà nước vớichủ đầu tư khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên thị trường bất độngsản sơ cấp (thị trường bất động sản cấp I) và trong nội dung các quy định vềquản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản …

1.2.3 Cơ cấu pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài

Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu

tư nước ngoài là một tổng thể thống nhất các quy phạm pháp luật thuộc nhiềulĩnh vực pháp luật khác nhau, có mối liên hệ nội tại hữu cơ với nhau, ràngbuộc lẫn nhau và cùng liên thông điều chỉnh Tựu chung lại, hệ thống phápluật điều chỉnh điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài có cơcấu gồm những nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, nhóm quy phạm về điều kiện kinh doanh bất động sản của

nhà đầu tư nước ngoài Các hoạt động kinh doanh bất động sản thường cầnnguồn vốn lớn mới có thể triển khai có hiệu quả trên thực tế Để tìm kiếm vàtạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài có đủ điều kiện, đủ năng lực, khảnăng tài chính kinh doanh tại thị trường BĐS Việt Nam và thu hút tốt hơn cácnguồn vốn đầu tư nước ngoài thì pháp luật kinh doanh bất động sản cũng banhành những quy phạm cụ thể về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhàđầu tư nước ngoài về mô hình, phạm vi, cách thức triển khai trên thực tế

Thứ hai, nhóm quy phạm pháp luật về điều kiện kinh doanh dịch vụ bất

động sản của nhà đầu tư nước ngoài Pháp luật kinh doanh bất động sản vàpháp luật khác có liên quan quy định cụ thể về điều kiện của nhà đầu tư nướcngoài kinh doanh dịch vụ bất động sản Các điều kiện đặt ra đối với nhà đầu

tư nước ngoài nhằm chứng minh khả năng, tư cách pháp lý của họ trong việccung cấp các dịch vụ như môi giới, tư vấn bất động sản cho khách hàng, đểphục vụ khách hàng tốt hơn.

Thứ ba, nhóm quy phạm về điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư

là nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình thực hiện dự án đầu tư kinh doanhBĐS, đảm bảo dự án đầu tư được thực hiện và triển khai trên thực tế hiệu quả,đem lại lợi ích kinh tế cho chủ đầu tư cũng như góp phần vào mục tiêu chungphát triển kinh tế của đất nước

1.2.4 Các yếu tố tác động đến pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài.

Thứ nhất, quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản.

Ở nước ta, Đảng Cộng sản Việt Nam giữ vai trò lãnh đạo đất nướcthông qua việc đề ra quan điểm, đường lối, chiến lược phát triển kinh tế - xãhội ở mỗi giai đoạn và giới thiệu các Đảng viên tham gia bộ máy nhà nước, tổchức chính trị - xã hội v.v Dựa trên các quan điểm, đường lối của Đảng, Nhànước thể chế hoá thành các quy định của pháp luật và được sử dụng để quản

lý xã hội Vì vậy, quan điểm, đường lối của Đảng có tác động trực tiếp đếnquá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS nói chung vàpháp luật về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài ở ViệtNam nói riêng

Thứ hai, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai:

Theo hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam cơ sởpháp lý xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đất đai được quy định tại Điều

53 Hiến pháp năm 2013 “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản

do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Ở nước ta, do tính đặc thù

của chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại

diện chủ sở hữu nên người sử dụng đất được sử dụng đất trên cơ sở traoquyền của Nhà nước qua hình thức giao đất, cho thuê đất Sự tác động của chế

độ sở hữu toàn dân về đất đai đối với pháp luật điều kiện kinh doanh BĐSđược biểu hiện trên một số khía cạnh cơ bản sau đây: Điều 9 Luật Kinh doanhbất động sản năm 2014 quy định các điều kiện của quyền sử dụng đất đượcđưa vào kinh doanh; phạm vi kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nướcngoài tại khoản 2, 3 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014…

Thứ ba, cơ chế quản lý kinh tế

Cơ chế quản lý kinh tế cũng có những tác động nhất định đến pháp luậtđiều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài Cơ chế quản lý kinh tếtập trung quan liêu, bao cấp, kế hoạch hoá cao độ pháp luật nghiêm cấm việcmua bán, chuyển nhượng đất đai Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu

tư nhân hay sở hữu tập thể được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê theocác quy định của pháp luật dân sự Việc xây dựng và phân phối nhà ở của cáccông ty xây dựng, kinh doanh nhà được thực hiện theo kế hoạch và sự quản lýchặt chẽ của Nhà nước Trong thời kỳ này, pháp luật kinh doanh BĐS nóichung và pháp luật về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài ítđược phát triển

Khi nền kinh tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước chủtrương xây dựng và phát triển nhiều thành phần kinh tế; các thành phần kinh

tế bình đẳng trước pháp luật; quyền tự do kinh doanh của công dân được phápluật công nhận và bảo hộ… Trong điều kiện kinh tế thị trường cơ chế quản lýđất đai có sự thay đổi: Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất là loại hànghoá đặc biệt và được trao đổi trên thị trường; thừa nhận khung giá đất … Điềunày góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS, thu hút đầu tư nướcngoài Nhà nước tiếp tục xây dựng và hoàn thiện pháp luật kinh doanh bấtđộng sản nói chung và điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoàinói riêng nhằm tạo công cụ để quản lý thị trường BĐS hiệu quả hơn

Thứ tư, vấn đề hội nhập quốc tế.

Quá trình hội nhập quốc tế cũng tác động tới pháp luật kinh doanhBĐS, đặc biệt đến pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nướcngoài nói riêng Để gia nhập tổ chức Thương mại thế giới, nước ta cam kếttuân thủ và thực thi nghiêm chỉnh các quy định, luật lệ của tổ chức này.Những nguyên tắc cơ bản mà Tổ chức Thương mại thế giới đặt ra và yêu cầucác quốc gia thành viên phải cam kết; đó là: Nguyên tắc bình đẳng, khôngphân biệt đối xử trong kinh doanh; nguyên tắc công khai, minh bạch trong hệthống pháp luật và nguyên tắc mở cửa thị trường v.v Những nguyên tắc này

đã được thể hiện trong các quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh bấtđộng sản; cụ thể: phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đượcpháp luật cho phép tham gia kinh doanh…

Tiểu Kết Chương 1

Kinh doanh bất động sản là một hoạt động kinh doanh mang những đặcthù nhất định và có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗiquốc gia Đặc biệt là khi Việt Nam đã trở thành thành viên của Tổ chứcthương mại quốc tế (WTO) từ năm 2006 Việc gia nhập vào tổ chức thươngmại thế giới giúp chúng ta có thêm nhiều cơ hội mở rộng tham gia vào thịtrường các nước cũng như thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vựckhác nhau của nền kinh tế, trong đó lĩnh vực kinh doanh bất động sản Sựtham gia của nhà đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực của ngành kinh tế nóichung và lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng không chỉ làm đa dạnghoá các chủ thể trên thị trường mà còn tạo động lực kích thích các nhà đầu tưtrong nước có giải pháp để phát triển và cạnh tranh lành mạnh với nhà đầu tưnước ngoài khi họ có lợi thế về vốn, kỹ thuật….Do đó, điều chỉnh phát luật vềkinh doanh bất động sản nói chung và điều kiện của nhà đầu đầu tư nước kinhdoanh bất động sản là một nhu cầu tất yếu và cấp thiết trong giai đoạn hiệnnay của nước ta, góp phần ổn định và phát triển kinh tế xã hội cũng như vấn

đề an ninh, quốc phòng

Các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tưnước ngoài đã được xây dựng và ngày càng hoàn thiện với việc ra đời mộtloạt các đạo luật liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản nhưLuật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật đầu tư

2020 v.v, và bao gồm cụ thể các nội dung cơ bản sau: điều kiện của nhà đầu

tư nước ngoài kinh doanh bất động sản; điều kiện của nhà đầu tư nước ngoàikinh doanh dịch vụ bất động sản và điều kiện năng lực tài chính của nhà đầu

tư nước ngoài Đây là những điều kiện được đặt ra cho nhà đầu tư nước ngoàitrong quá trình thực hiện dự án đầu tư, đảm bảo dự án đầu tư được thực hiện

và triển khai trên thực tế hiệu quả, đem lại lợi ích kinh tế cho chủ đầu tư cũngnhư góp phần vào mục tiêu chung phát triển kinh tế của đất nước

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH

PHỐ HÀ NỘI 2.1 Thực trạng quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài

2.1.1 Điều kiện đối với chủ thể là nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, nhà đầu tư nước ngoài là đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Theo quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là đối tượng được mua, nhận chuyểnnhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, cụthể:

(i) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: được mua, thuê, thuê

mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; mua, thuê muanhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ

sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụngcủa nhà, công trình xây dựng đó;

(ii) Tổ chức, cá nhân nước ngoài: được mua, thuê, thuê mua nhà ở

theo quy định của pháp luật về nhà ở(iii) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua

nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ

sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụngcủa nhà, công trình xây dựng đó

Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS được mua, nhận chuyển nhượng, thuê,thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinhdoanh bất động sản năm 2014 Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản hiệnhành không quy định về việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinhdoanh BĐS dưới hình thức mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê.

Thứ hai, về phạm vi kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài

Phạm vi kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài hẹp hơn sovới nhà đầu tư trong nước và việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanhBĐS của nhà đầu tư nước ngoài phụ thuộc rất nhiều vào quá trình hội nhậpkinh tế quốc tế của Việt Nam, đặc biệt là sự gia nhập vào các điều ước quốc tế

có liên quan So với Luật đất đai 2003, Luật kinh doanh bất động sản năm

2006 thì những sửa đổi tại Luật đất đai 2013 và Luật kinh doanh bất động sảnnăm 2014 đã mở rộng và nới nỏng hơn phạm kinh doanh doanh bất động sảncủa nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS ở Việt Nam

- Tại Luật đất đai 2013 đã mở rộng phạm vi kinh doanh quyền sử dụngđất của nhà đầu tư nước ngoài Theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất như chủ thể là nhà đầu

tư trong nước để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, kết hợp bán

và cho thuê (khoản 3 Điều 55 Luật đất đai 2013) Luật đất đai 2013 đã côngbằng hơn với nhà đầu tư nước ngoài khi quy định hình thức sử dụng đất làgiao đất (trước đây Luật đất đai 2003 chỉ thừa nhận hình thức sử dụng đất duynhất là thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, chỉ giao đất ở thu tiền sửdụng đất đối với người Vịệt Nam định cư ở nước ngoài) Bằng việc ghi nhậnhình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài tại Việt Nam có tạo ra khả năng mở rộng phạm vi kinh doanh của

họ trong quá trình kinh doanh, đầu tư trên đó; đồng thời còn góp phần nâng

cao vị thế của họ tương xứng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài khiđầu tư kinh doanh vào Việt Nam trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.

Tuy nhiên, quyền của nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể là doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài đối với giao dịch quyền sử dụng đất có sự khác nhauđối với tổ chức trong nước, thậm chí còn có sự phức tạp trong việc xác địnhquyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi tuỳ thuộc vào nguồngốc sử dụng đất, có trường hợp, chủ thể này có quyền giao dịch quyền sửdụng đất như tổ chức kinh tế, có trường hợp lại hạn chế hơn như không cóquyền tặng cho quyền sử dụng đất Cụ thể, trong Luật đất đai 2013, quyền của

tổ chức kinh tế (nhà đầu tư trong nước) được quy định từ Điều 174 đến Điều

178, còn quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định từĐiều 183 đến Điều 187 Theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cóquyền giao dịch quyền sử dụng đất như tổ chức kinh tế, nếu: (i) Doanh nghiệp

do nhà nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng cổ phần của doanh nghiệpViệt Nam mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối và doanh nghiệp này

sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thuê trả tiền thuê đất một lầncho cả thời gian thuê; (ii) Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài,

cá nhân nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằngquyền sử dụng đất, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài; hoặc (iii)Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu côngnghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế màtrả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê Những trường hợp

có quyền sử đụng đất từ nguồn gốc khác, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài sẽ có quyền giao dịch quyền sử dụng đất hạn chế hơn tổ chức kinh tế,

cụ thể là tặng cho quyền sử dụng đất [7; tr33] Như vậy, cơ sở xác lập quyền

sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ bổ sung thêmtrường hợp được Nhà nước giao đất nêu trên Họ vẫn không được nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất Do đó, nhà đầu tư

nước ngoài chỉ có cơ hội duy nhất tiếp cận đất đai từ phía Nhà nước, hạn chế quyền chuyển quyền sử dụng đất trong thị trường thứ cấp.

- Phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nướcngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định cụ thể tạiKhoản 2 và Khoản 3, Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như

sau: “2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và

h khoản 1 Điều này;…;3 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này; b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.” Theo đó:

+ Phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới những hình thức sau đây:

(i) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

(ii) Được đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước cho thuê

để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải

là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

(iii) Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trên đất thuê của tổchức, hộ gia đình, cá nhân để cho thuê theo đúng mục đích sử dụngđất;

(iv), Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất độngsản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán,cho thuê, cho thuê mua;

(v), Đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước giao để bán, chothuê, cho thuê mua;

(vi), Được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng đối với đấtthuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để kinh doanhtheo đúng mục đích sử dụng đất.

+ Phạm vi kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

(i), Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

(ii) Đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước cho thuê để chothuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở

để bán, cho thuê, cho thuê mua;

(iii), Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất độngsản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán,cho thuê, cho thuê mua;

(iv), Đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước giao để bán,cho thuê, cho thuê mua;

(v) Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng đối với đất thuê trongkhu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệcao, khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất Quy định trên tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 là sự cụ thểhoá nguyên tắc bình đẳng quy định tại Điều 51 Hiến pháp 2013, mở ra nhiều

cơ hội hơn cho nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư, kinh doanh trên thị trườngbất động sản ở Việt Nam, phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của hội nhập làkhông phân biệt đối xử Nếu như trước ngày 01/07/2015, các nhà đầu tư nướcngoài chỉ được tham gia vào hai phân khúc của kinh doanh bất động sản tạiViệt Nam là: đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, chothuê mua và đầu tư cải tạo đất và các công trình hạ tầng trên đất thuê để chothuê đất đã có hạ tầng, trừ trường hợp Điều ước quốc tế mà Việt Nam thamgia phê chuẩn hoặc ký kết có quy định khác Còn các phân khúc khác trong

kinh doanh thì nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nướcngoài không được tham gia Như vậy, nhà đầu tư nước ngoài đã không được

đối xử BĐS dưới hình thức làm dự án, không được đầu tư theo kiểu “lướt sóng” như nhà đầu tư trong nước [10] Tuy nhiên, từ ngày 01/07/2015, phạm

vi kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài đã được mở rộngnhư trên Ngoài ra, việc mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS cho người nước

ngoài còn giúp tạo “đầu ra” cho thị trường BĐS, giải phóng được một số

lượng lớn BĐS bị tồn kho nhiều năm qua, nhất là ở phân khúc căn hộ, vănphòng cho thuê, đồng thời đảm bảo sự tương thích với các quy định mới củapháp luật đất đai và pháp luật nhà ở

Tuy nhiên, do BĐS là hàng hoá đặc biệt xuất phát từ chế độ sở hữucũng như gắn liền với các yếu tố về chủ quyền của đất nước nên Luật kinhdoanh bất động sản năm 2014 cũng giới hạn phạm vi kinh doanh của nhà đầu

tư nước ngoài, cụ thể: không được mua nhà, công trình xây dựng để bán, chothuê, cho thuê mua; đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đốivới đất được Nhà nước giao; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hìnhthức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng

hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đấtgắn với hạ tầng kỹ thuật đó; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán,cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụngđất; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê muađối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; nhậnchuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đểđầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạtầng kỹ thuật đó

- Bên cạnh đó, từ quy định tại Điều 11, Luật Kinh doanh bất động sảnnăm 2014 cho thấy, phạm vi kinh doanh BĐS dành cho doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài có phần bị