Bất cân xứng thông tin và tự do ý chí trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Trong bối cảnh đó, học viên với mong ước đóng góp thêm một góc nhìn đối với các vấn đề đã nêu dựa trên nền tảng kiến thức cũng như trải nghiệm hạn hẹp của bản thân, đã lựa chọn đề tài “B

NGUYỄN VIỆT QUỐC

BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN VÀ TỰ DO Ý CHÍ TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP Hồ Chí Minh, Năm 2019

NGUYỄN VIỆT QUỐC

BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN VÀ TỰ DO Ý CHÍ TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS PHẠM DUY NGHĨA

TP Hồ Chí Minh, Năm 2019

Honesty is the first chapter in the book of wisdom

Thomas Jefferson

Vào thời điểm bắt đầu những lời đầu tiên này, khung cảnh buổi học đầu tiên với những lời tâm huyết của TS Phạm Duy Nghĩa về sự trung thực trong học thuật, lại hiển hiện rõ trong tâm trí người viết Và như một xác tín về sự trung thực, vốn đã bị bào mòn và khuất lấp theo thời gian trong guồng quay cuộc sống, Lời cam đoan này được viết ra để mở đầu cho một hành trình mới trên con đường tìm kiếm tri thức

Trong tâm thế thức tỉnh và thôi thúc đó, người viết luôn tự nhủ để đoan chắc rằng những nội dung và thông tin trong bài Luận của mình, trước hết sẽ phải luôn cố gắng để được giữ được tính độc lập và dấu ấn cá nhân, và tất nhiên không thể thiếu vắng các ý kiến đóng góp quý báu của người Thầy hướng dẫn cũng như không thể thoát khỏi những ảnh hưởng và sự kế thừa đối vớ các luận cứ, quan điểm của những bậc tiền bối hay đàn anh đi trước về vấn đề đang nghiên cứu Và chắc chắn, các ý kiến hay quan điểm này cũng sẽ luôn phải được dẫn nguồn trên tinh thần khoa học và cũng để thể hiện lòng tri ân đến các tác giả

Trân trọng

Học viên thực hiện

Nguyễn Việt Quốc

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

TÓM TẮT LUẬN VĂN

ABSTRACT

DẪN NHẬP 1

1 Sự lựa chọn đề tài 1

2 Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu 3

3 Tình hình nghiên cứu 4

4 Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6

5 Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết 7

6 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài 7

7 Kết cấu của Luận văn 8

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN VÀ BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 9

1.1 Lý thuyết về Bất cân xứng thông tin 9

1.2 Các đặc tính của Bất cân xứng thông tin 11

1.2.1 Lựa chọn bất lợi (Adverse selection) 12

1.2.2 Rủi ro đạo đức (Moral hazards) hay tâm lý ỷ lại 13

1.3 Giải pháp hạn chế, kiểm soát Bất cân xứng thông tin 13

1.3.1 Khung lý thuyết 13

1.3.2 Đối tượng thực hiện 13

1.3.2.1 Giải pháp tư nhân 14

1.3.2.2 Giải pháp từ Chính phủ 15

1.4 Bất cân xứng thông tin trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 17

1.4.1 Lịch sử phát triển và Khái niệm căn hộ chung cư 17

1.4.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và Bất cân xứng thông tin trong Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư 21

1.4.2.1 Tài sản vật lý chưa hiện hữu tại thời điểm giao kết 22

Tiểu kết luận Chương 1 30

CHƯƠNG 2: TỰ DO Ý CHÍ VÀ SỰ CAN THIỆP CỦA PHÁP LUẬT VÀO TỰ DO Ý CHÍ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 31

2.1 Tự do ý chí và Hợp đồng 31

2.2 Sự can thiệp của pháp luật vào tự do ý chí trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 33

2.2.1 Pháp luật về chung cư và căn hộ chung cư 33

2.2.2 Hợp đồng mẫu 35

2.2.3 Các định chế trung gian 40

Tiểu kết luận Chương 2 43

CHƯƠNG 3: HIỆU QUẢ CỦA CHÍNH SÁCH CAN THIỆP – CÁC HƯỚNG TIẾP CẬN PHÙ HỢP 44

3.1 Tác dụng của chính sách can thiệp 44

3.1.1 Sự can thiệp quá đà 44

3.1.2 Sự khiếm khuyết 45

3.1.3 Vấn đề tài chính 48

3.2 Các bước tiếp cận phù hợp 50

3.2.1 Sự thất bại của một hướng đi đúng 51

3.2.2 Cơ chế sàng lọc và giám sát 51

Tiểu kết luận chương 3 54

KẾT LUẬN 55 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

CHCC Căn hộ chung cư

Hiện nay, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam ngày một gia tăng đặc biệt là ở các thành phố lớn, đông dân cư Nắm bắt được nhu cầu, các nhà đầu tư dần chuyển hướng

từ đầu tư nhà phố, đất nền sang đầu tư căn hộ chung cư để đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của thị trường Tuy nhiên, kéo theo đó là hàng loạt tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán giữa người mua với chủ đầu tư Trong giao dịch này, bên mua luôn là đối tượng yếu thế khi giao kết hợp đồng Mặc dù luật quy định rất rõ, hợp đồng là sự giao kết dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận giữa các bên Nhưng trên thực tế, hợp đồng này được thiết kế dưới dạng hợp đồng mẫu do phía chủ đầu tư soạn thảo, vì thế

họ đã xây dựng các điều khoản có lợi nhất để bảo vệ mình và bất lợi sẽ nghiêng về phía người mua Do đó tình trạng bất cân xứng thông tin là tình trạng phổ biến trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư hiện nay

Thông thường, bên mua khi đồng ý giao kết hợp đồng sẽ phải chấp thuận toàn

bộ các điều kiện mà bên bán đưa ra theo khuôn mẫu có sẵn mà không thể sửa đổi, bổ sung bất kỳ điều khoản nào Chính vì thế, trong quá trình thực thi hợp đồng giữa các bên luôn xảy ra tình trạng tranh chấp Mặc dù với rất nhiều tranh chấp phát sinh nhưng cở sở pháp lý để xử lý hiện không đầy đủ, thống nhất dẫn đến việc tranh chấp không thể giải quyết được một cách thỏa đáng

Do đó, vấn đề đặt ra là phải xây dựng hệ thống pháp luật thống nhất quy định tất cả các vấn đề liên quan đến nhà chung cư trong mối tương quan với quyền tự do ý chí của các bên kết ước, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận được quy định pháp luật để họ có khả năng xem xét các điều khoản có lợi hoặc bất lợi trong hợp đồng nhằm đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình và hạn chế các tranh chấp phát sinh, qua đó cũng góp phần ổn định trật tự an toàn xã hội, nâng cao hiệu quả trong việc thực thi chính sách pháp luật tại Việt Nam

Từ khóa: Nhà chung cư, Bất cân xứng thông tin, Tự do ý chí

gradually shifting from investing in townhouses and land plots to investing in condominiums to meet the growing demand of the market, followed by several disputes arising from sales contracts between buyers and investors, however In such transactions, buyers are always the weaker party during the execution of such contracts although the law has properly imposed regulations, in which a contract is the agreement based on a principle of consent between the parties Nevetheless, such contracts are in fact in the form of a model contract template prepared by the investors, therefore, the investors have built the most favourable terms to protect themselves and the disadvantages will be given over the buyers Therefore, information asymmetry is a popular stuation on the current transactions related to sale and purchase apartment

Normally, the buyers – after agreeing to enter into a contract – shall be subject

to all conditions pursuant to model contract templates imposed by the sellers , which shall not be amended and supplemented afterwards Accordingly, disputes always arise during the implementation of the contract between the parties In lieu of such arising disputes, the current legal basis is incomplete and inconsistent, resulting in the inadequate insolubility of these disputes

For that reason, the issue is that a unified legal system shall be built, regulating all issues relevant to condominiums in relation to the free will of the parties in order to create favorable conditions for customers to access legal regulations, so that they have the ability to consider the beneficial or adverse terms therein to virtually ensure the legal rights and interests and to limit the disputes arising, thereby contributing to stabilize the security of the society and to improve the efficiency in the implementation of legal policies in Vietnam

Key words: Apartment, Information asymmetry, The free will

DẪN NHẬP

Tình cờ là một từ vô nghĩa; không gì có thể tồn tại mà không có một nguyên nhân

Chance is a word void of sense; nothing can exist without a cause

Voltaire

1 Sự lựa chọn đề tài

Tháng 04 năm 2008, thời điểm mà thị trường bất động sản ở Việt nam bắt đầu trầm lắng lại sau cơn sốt 2007 – 20081, tác giả may mắn có cơ hội được bắt đầu công việc mới tại tập đoàn Bitexco2, một trong những doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở hàng đầu vào vào thời điểm đó Trong bối cảnh thị trường kinh doanh bất động sản lúc bấy giờ manh nha chuyển dịch từ sản phẩm truyền thống là đất nền-nhà phố sang loại hình CHCC do ảnh hưởng của chính sách hạn chế phân lô bán nền từ những năm 2004 - 20063 cùng với sự dịch chuyển dòng tiền thặng dư từ thị trường chứng khoán4, tác giả đã được tiếp cận, chứng kiến và hít thở môi trường đầu tư, phát triển và kinh doanh dự án CHCC mỗi ngày trong suốt giai đoạn 10 năm bắt đầu từ mùa Hè 2008 cho đến cuối Đông 2018, là thời điểm chính thức chấm dứt công việc tư vấn nội bộ thường trực cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản5

của tác giả

Nhìn lại quãng thời gian trên, ngập chìm trong các mối tương quan pháp lý giữa Chủ đầu tư với Cơ quan hành chính nhà nước, giữa Chủ đầu tư với Nhà thầu tư vấn/Nhà thầu thi công/Nhà thầu cung cấp dịch vụ, và giữa Chủ đầu tư với Khách hàng mua sản phẩm, tác giả đã lờ mờ nhìn thấy đâu đó thủ phạm của sự biến dạng hoặc đứt gãy trong các mối quan hệ này Nếu nói thủ tục hành chính và cơ chế quản

lý là cản trở chính yếu trong mối tương quan thứ nhất, giữa Chủ đầu tư và Cơ quan hành chính nhà nước6, vấn đề thanh toán và thực tế thi công – cung cấp dịch vụ là

1 Nguyễn Mạnh Hùng (2009), Thị trường bất động sản Việt nam Thực trạng và giải pháp, Viện

nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, Chuyên đề số 05/2009, tr 11

2 Tham khảo tại Website: http://bitexco.com.vn/vn/about.html , truy cập ngày 18 tháng 03 năm 2019

3 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 cấm phân lô bán nền và sau đó được tháo gỡ một phần bởi Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2016

4 Báo cáo ngành lần đầu (2014), Ngành bất động sản Việt nam tháng 03/2014, Công ty TNHH

Chứng khoán Ngân hàng TMCP Việt nam Thịnh vượng (VPBS), tr 9

5 Bitexco từ 04/2008 – 08/2014; Nova Land từ 08/2014 – 10/2014; Kusto Home từ 04/2015- 08/2017; Bitexco lần 2 từ 08/2017 – 08/2018; Capital Land từ 10/2018 – 12/2018

6 Quyết định số 5753/QĐ-UBND, Phê duyệt Báo cáo tóm tắt kết quả nghiên cứu Đề án phát triển

thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 – 2020, định hướng đến 2025 và tầm nhìn đến 2030, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày 30/10/2017, tr 7 – 8

căn nguyên xung đột giữa Chủ đầu tư và các Nhà thầu7, thì sự bất cân xứng về thông tin và vị thế trong giao dịch là nguồn cơn sâu xa của hầu hết các bất đồng tranh chấp giữa Chủ đầu tư và Khách hàng, theo quan điểm của tác giả sẽ được trình bày tại luận văn này

Trong mối tương quan bất cân xứng như vậy giữa Chủ đầu tư và Khách hàng, các nhà làm luật trong thời gian qua dường như chỉ loay hoay cố tìm cách can thiệp điều chỉnh bằng cách phủ trùm lên các Bên giao dịch chiếc áo pháp luật may sẵn, vốn luôn lỗi thời và được vá víu nhiều nơi Các quy định liên tục được được ban hành, thay đổi, hay hủy bỏ lần lượt theo thời gian với sự tự do ý chí của các bên, vốn là nền tảng của khế ước, ngày càng bị thu hẹp nếu không muốn nói là gần như bị thay thế bởi ý chí của chính các thợ may pháp luật già cỗi Đơn cử chỉ trong khoảng thời gian 01 năm từ năm 2009 đến 2010, cơ quan quản lý chuyên ngành đã ban hành đến 02 bộ hợp đồng mẫu bắt buộc áp dụng cho các giao dịch mua bán CHCC8 Không dừng lại ở đó, 04 năm sau người ta tiếp tục ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 để thêm vào một số nội dung phải có trong HĐMB CHCC để rồi chỉ trong một thời gian ngắn sau đó, tất cả các mẫu này lại tiếp tục có nội dung thay đổi và quan trọng hơn hết là chấm dứt hiệu lực bó buộc

mà chỉ có giá trị tham khảo theo nội dung Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/20159

Tuy nhiên bất kể nỗ lực can thiệp vào nội dung giao dịch giữa Chủ đầu tư và Khách hàng mua căn hộ cung cư bằng một hợp đồng mẫu, mang tính bó buộc hoặc tham khảo như trên, theo một báo cáo của cơ quan quản lý chuyên ngành là Bộ xây dựng lên Thủ tướng chính phủ về tình trạng tranh chấp khiếu kiện tại các dự án bất động sản vào năm ngoái 201810, người ta đã liệt kê một trong những nguyên nhân

dẫn đến tranh chấp đó là “người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội

dung đã thỏa thuận trong HĐMB căn hộ đã ký, đặc biệt là các thoả thuận về quyền

và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao” Rõ

ràng, hiệu quả của chính sách can thiệp trực tiếp vào nội dung giao dịch của các bên

7 Lê Nết (2016), Chuyên đề giải quyết tranh chấp xây dựng, LNT& Partner 06/10/2016, tr 32- 33

8 Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 được bãi bỏ bởi Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010

9Khoản 1, Điều 7, Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015: “Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động

sản được ban hành kèm theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng.”

10 Báo cáo số 1304/BXD-QLN ngày 31/05/2018 của Bộ xây dựng gởi Thủ tướng Chính phủ

nhằm kiểm soát tình hình như trên cần phải xem xét đánh giá thêm … Nhà nước, đứng trước sự BCXTT và địa vị của Chủ đầu tư và Khách hàng mua CHCC, đã rời

bỏ vai trò khách quan của mình tất tả chạy theo can thiệp trực tiếp vào giao kết của hai bên để hoặc ưu ái, hoặc nặng tay với một bên bằng các quy định liên tục thay đổi theo thời gian

Trong bối cảnh đó, học viên với mong ước đóng góp thêm một góc nhìn đối với các vấn đề đã nêu dựa trên nền tảng kiến thức cũng như trải nghiệm hạn hẹp của bản thân, đã lựa chọn đề tài “Bất cân xứng thông tin và Tự do ý chí trong Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư” và hy vọng qua đây có thể gợi mở thêm về các giải pháp hoặc thiết chế quản lý phù hợp, hiệu quả hơn đối với giao dịch mua bán CHCC nói riêng và thị trường bất động sản nói chung

2 Giả thuyết và câu hỏi nghiên cứu

Từ các căn nguyên dẫn dắt tác giả lựa chọn đề tài đã trình bày, nội dung luận văn từ đó sẽ tập trung cho việc phân tích và luận giải xoay quanh các vấn đề lần lượt như sau:

Đầu tiên, với giả định là một trong những nguyên nhân chính của các cuộc tranh chấp của các bên trong giao dịch, tác giả sẽ nhận diện và làm rõ các dạng thức BCXTT trong giao dịch mua bán CHCC hiện nay trên thị trường Tiếp theo, các chính sách và quy định pháp luật nhằm can thiệp trực tiếp vào ý chí của các bên kết ước để giải quyết hiện trạng bất cân xứng đó của nhà làm luật trong thời gian qua cũng sẽ được phân tích đánh giá.Và cuối cùng, các khả năng hay chính sách pháp luật nào có thể được nghiên cứu hay đề xuất áp dụng nhằm điều tiết và kiểm soát sự BCXTT theo giả thuyết đã đặt ra cũng sẽ được trình bày trong luận văn

Từ các giả thuyết trên, sẽ có các câu hỏi được đặt ra, cũng như giải đáp xuyên suốt bài trong bài luận Cụ thể, câu hỏi thứ nhất sẽ liên quan đến nội dung của tình trạng BCXTT trong giao dịch mua bán CHCC là gì ? Câu hỏi tiếp theo sẽ

là pháp luật đã định ra các nguyên tắc hay quy định để can thiệp vào ý chí của các bên kết ước như thế nào ? và đó có phải là giải pháp tối ưu hay không ? Cuối cùng, đâu là giải pháp hoặc công cụ pháp lý để điều tiết, kiểm soát hữu hiệu tình trạng BCXTT, cân bằng quyền lợi của các bên trong giao dịch mua bán CHCC ?

3 Tình hình nghiên cứu

Đối với tình trạng BCXTT có thể thấy đã có rất nhiều các công trình, bài viết nghiên cứu khác nhau về BCXTT trong giao dịch dân sự, trong đó đáng chú ý là bài viết của TS Phạm Duy Nghĩa đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 5, tháng 5/2003, “Điều chỉnh thông tin bất cân xứng và quản lý rủi ro trong pháp luật hợp đồng Việt nam”, theo đó tác giả đã chỉ ra rằng sự can thiệp của pháp luật trong việc

xử lý thông tin bất cân xứng là cần thiết cho mục đích duy trì lẽ công bằng Về vấn

đề thông tin trong giao dịch, tác giả Đỗ Văn Đại cũng có bài viết đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 11/2007 với nhan đề “Nghĩa vụ thông tin trong pháp luật Hợp đồng Việt nam” Ngoài ra, cũng có khá nhiều đề tài nghiên cứu chuyên ngành

về BCXTT khác nhưng hầu hết đều liên quan đến các lĩnh vực truyền thống như chứng khoán11, bảo hiểm12 hay lao động13 mà hầu như chưa có một nghiên cứu chuyên sâu nào liên quan đến sự BCXTT cụ thể trong giao dịch mua bán CHCC

Đối với câu hỏi thứ hai liên quan đến biện pháp và công cụ pháp luật nào đã được sử dụng trong thời gian qua để điều tiết, can thiệp vào ý chí của các bên tham gia kết ước mua bán CHCC cũng như tính hiệu quả của nó, thì ngoài các bài viết, công trình nghiên cứu về mối tương quan giữa tự do ý chí và sự can thiệp của luật pháp nói chung như tác giả Ngô Huy Cương với bài viết "Tự do ý chí và sự tiếp cận

ý chí trong pháp luật Việt Nam hiện nay", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 115, tháng 02/2008, bài viết của Nguyễn Trọng Điệp – Cao Thị Hồng Giang đăng trên tạp chí Luật học, Tập 32, số 2/2016 “Những giới hạn của tự do ý chí và vấn đề bảo

vệ người tiêu dùng theo quy định của pháp luật Việt nam hiện nay”, hoặc bài viết

“Quyền con người và giới hạn tự do hợp đồng” của Th.S Nguyễn Thị Thu Trang đăng tải trên Tạp chí Pháp luật và Phát triển, chúng ta có thể tìm thấy khá nhiều công trình khoa học nghiên cứu về chế định pháp luật nói chung điều chỉnh quan hệ HĐMB CHCC, tiêu biểu như Luận văn thạc sĩ Luật học “Hợp đồng mua bán Căn

hộ chung cư theo pháp luật Việt nam hiện nay” của tác giả Đỗ Xuân Sơn, Học Viện Khoa Học Xã Hội, năm 2017; hay tác giả Nguyễn Thị Xuân với Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt nam” Khoa Luật –

11 Dương Ngân Hà (2014), Lý thuyết BCXTT - Thực trạng trên thị trường chứng khoán Việt Nam,

Chứng khoán Việt Nam 2014, số 193, tr.15-18

12 Trần Công Trường (2014), Giải pháp hạn chế thông tin bất cân xứng trong thị trường bảo hiểm y

tế tự nguyện : Trường hợp tỉnh Tiền Giang, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.

13 Đào Mộng Điệp (2014), Quyền tiếp cận thông tin của người lao động trong pháp luật lao động

Việt nam, Tạp chí Luật học số 9/2014, tr.10-15

Đại học quốc gia Hà nội, năm 2014 Tuy nhiên, bất kể sự đa dạng và phong phú như vậy, chúng ta có thể vẫn thấy sự thiếu vắng của các nghiên cứu, phân tích chuyên sâu khai thác về sự can thiệp của pháp luật vào ý chí của các bên trong giao dịch cụ thể mua bán CHCC qua các thời kỳ phát triển của thị trường bất động sản nói chung

Có chung tình trạng vừa đa dạng, phong phú trong các khảo cứu tổng thể nhưng lại vừa thiếu vắng các cuộc đào xới vào một vấn đề chuyên sâu như trên, tình hình nghiên cứu đối với câu hỏi thứ ba về việc gợi mở hoặc đề xuất một hướng đi hữu hiệu cho các nhà làm luật hay các nhà hoạch định chính sách để giải quyết vấn

đề, ngoài những đề xuất mang tính giải pháp chung dựa trên các hiện tượng bề mặt, hiện cũng chưa nhiều các giải pháp khởi đi từ căn nguyên của vấn đề, chẳng hạn từ thực trạng BCXTT, được giới học thuật quan tâm Nói như vậy, không có nghĩa phủ nhận các giá trị hiển nhiên và thực tế của các công trình nghiên cứu liên quan, mà rõ ràng tất cả các nghiên cứu như vậy đều có giá trị đóng góp vô cùng quan trọng trong cả về mặt học thuật lẫn trong thực tiễn ứng dụng Trong phạm vi hạn hẹp của kiến thức cũng như khả năng tìm hiểu của mình, tác giả đã thâu lượm rất nhiều kiến thức và ý tưởng từ các bài viết, tác phẩm nghiên cứu đối với vấn đề liên quan, tiêu biểu như bài viết “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về HĐMB nhà ở” của TS Trần Thị Huệ - ThS Nguyễn Văn Hợi đăng tải trên Tạp chí Luật học số 12/2012 hay Luận văn thạc sĩ Luật học của Hoàng Thị Thu Thủy “HĐMB nhà ở theo pháp luật Việt nam”, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà nội, năm 2014

Ngoài ra cũng phải kể đến một số các tài liệu, công trình nghiên cứu khác, kinh điển hoặc hiện đại, tuy không đề cập đến nội dung nghiên cứu của luận văn này một cách trực tiếp, nhưng cũng là nguồn tài liệu chứa đựng các ý tưởng độc đáo

và vô cùng quý báu mà tác giả, ít nhiều có sự kế thừa, khai thác hoặc chịu ảnh hưởng từ đó để hoàn thành bài luận văn này Cụ thể như các quyển “Việt nam Dân luật lược khảo” Quyển II, Nghĩa vụ và Khế ước, ấn bản 1963 của Gs Vũ Văn Mẫu,

“Dân Luật Khái Luận” ấn bản 1961 cũng của Gs Vũ Văn Mẫu, Luận án Tiến sĩ Luật học “Pháp luật về điều kiện thương mại chung – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của Nguyễn Thị Hằng Nga, Đại học Luật Hà nội, năm 2016, Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật về quảng cáo CHCC trên thị trường bất động sản ở Việt nam” của Tạ Thu Thảo, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà nội, năm 2016

Tóm lại, trong tình hình nghiên cứu phong phú và đa dạng như trên liên quan đến đề tài, hy vọng luận văn của tác giả về “BCXTT và Tự do ý chí trong HĐMB CHCC” sẽ đóng góp thêm một phần nhỏ bé trong kho tàng kiến thức pháp lý khổng

lồ cũng như có thể hữu dụng cho các đối tượng quan tâm đến vấn đề nghiên cứu mang tính mới này

4 Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Về mục đích, đầu tiên luận văn sẽ làm rõ tình trạng BCXTT trong giao dịch mua bán CHCC đang diễn ra trên thị trường, vốn là căn nguyên tiềm ẩn của xung đột quyền lợi trong thời gian qua Tiếp theo trên nền tảng hiện trạng như vậy, luận văn sẽ tiếp tục phân tích đánh giá các quy định và chính sách pháp luật đã tồn tại cũng như hiện hữu trong nỗ lực điều tiết, kiểm soát tình trạng bất cân xứng này Và mục đích cuối cùng của đề tài không gì khác hơn là nhằm gợi mở ra các khả năng hay phương hướng khả dĩ để xây dựng chính sách, xây dựng pháp luật điều chỉnh vấn đề cho tương thích với các học thuyết pháp lý cũng như thực tiễn đặc thù của thị trường kinh doanh CHCC hiện nay

Về đối tượng và phạm vi nghiên cứu, các quy định pháp luật liên quan điều chỉnh HĐMB CHCC như Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, qua các thời kỳ cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành các luật này cũng sẽ được tìm hiểu phân tích trong mối tương quan với diễn biến và thực trạng của hoạt động mua bán CHCC là nhà ở thương mại14 trên thị trường thông qua một hợp đồng giữa Chủ đầu

tư và Khách hàng Ngoài ra, trọng tâm của luận văn chỉ xét đến quan hệ hợp đồng đối với sản phẩm CHCC thương mại hình thành trong tương lai15, vì vậy đối với các loại hình giao dịch khác như nhà ở xã hội16, nhà ở công vụ17, nhà ở tái định cư18, hoặc căn hộ là nhà ở thương mại có sẵn19 sẽ không thuộc phạm vi và đối tượng

14 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 4“Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.”

15 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 19 “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá

trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”

16 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 7 “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối

tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.”

17 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 5 “Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc

diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.”

18 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 6 “Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia

đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.”

19 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 18 “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng

và đưa vào sử dụng.”

nghiên cứu Vì lẽ đó cụm từ “HĐMB CHCC” sử dụng trong luận văn này, nếu không có dẫn giải khác của tác giả, sẽ chỉ giới hạn là HĐMB CHCC hình thành trong tương lai mà thôi Bối cảnh thời gian sẽ chủ yếu tính từ 2008, là thời điểm khởi phát của thị trường bất động sản với sản phẩm chủ đạo là CHCC sau thời gian trầm lắng vì ảnh hưởng của chính sách hạn chế phân lô bán nền giai đoạn 2004-

2006, đến thời điểm hoàn thành luận văn này, tháng 04/2019 Tất nhiên, các quy định pháp luật và sự kiện trước thời điểm 2008 cũng sẽ được xem xét đến trong trong chừng mực có liên quan hoặc trong phạm vi mang tính lịch sử kế thừa có ảnh hưởng đến giai đoạn nghiên cứu

5 Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết

Để giải quyết các vấn đề nêu ra trong đề tài, các phương pháp phân tích pháp luật, đối chiếu so sánh với thực tiễn đang diễn ra và cuối cùng tổng hợp lại để cố gắng gợi mở về một giải pháp khả thi cho vấn đề đã được làm sáng tỏ

Với mục đích hướng đến một triết lý cho các quy định và chính sách luật pháp, trong khả năng tối đa có thể tác giả cũng sẽ cố gắng phân tích và đối chiếu, so sánh các quy định của luật thực định trong mối tương quan với các học lý20

(doctrine) kinh điển hoặc tân thời chẳng hạn như học thuyết về tự do ý chí hay lý thuyết về Điều kiện thương mại chung21 Đôi lúc điều này có thể trở nên gượng ép

mà tác giả không nhận ra, rất mong được sự châm chước của độc giả

6 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Như đã trình bày ở phần đầu về lý do lựa chọn để tài, xuất phát từ cơ duyên nghề nghiệp, đề tài này được viết ra chủ yếu dựa trên các trải nghiệm cá nhân về quá trình giao kết và sự xung đột, tranh chấp sau đó của các bên trong giao dịch mua bán CHCC Từ các sự kiện đụng chạm hàng ngày đó, vận dụng các quy định pháp luật thực định để giải quyết, tác giả đã nhìn nhận ra được căn nguyên của xung đột chính là sự bất cân xứng cả về thông tin lẫn địa vị của các bên kết ước

Cũng trong quá trình hoạt động nghề nghiệp như vậy, tác giả cũng phải thường xuyên cập nhật, nghiên cứu, vận dụng và do đó chứng kiến sự thay đổi trong chính sách và các quy định pháp luật để điều chỉnh quan hệ giao dịch giữa bên bán

20 Vũ Văn Mẫu, Dân luật khái luận, Bộ Quốc Gia Giáo Dục 1961, tr 311

21 Nguyễn Thị Hằng Nga (2016), Pháp luật về điều kiện thương mại chung – những vấn đề về lý

luận và thực tiễn, Luận án Tiến sĩ Luật học – Đại học Luật Hà nội, 2016

và bên mua CHCC theo thời gian Từ đây các nhận xét về cách thức can thiệp vào giao dịch của nhà làm luật cũng như hiệu quả của chính sách can thiệp đó được manh nha hình thành và đến nay được đúc kết lại trong luận văn này

Cuối cùng, từ tất cả những trải nghiệm và đánh giá trên, tác giả hy vọng các phân tích, quan điểm, kết luận và giải pháp nếu có trong luận văn này sẽ hữu ích, kể

cả trong lĩnh vực học thuật nghiên cứu, như một góc nhìn mới đối với vấn đề được

đề cập, cũng như giá trị áp dụng trong các tình huống ứng xử thực tiễn đời thường trong hoàn cảnh và tình huống tương thích, chẳng hạn trong một giao dịch thực tiễn mua bán CHCC Được như vậy, không còn gì mong muốn hơn

Tất nhiên các trải nghiệm, vận dụng và nhận định của tác giả do đặc thù công việc, chỉ hạn hẹp dưới nhãn quan và trong vai trò của một bên trong giao dịch là Chủ đầu tư, nên không thể tránh khỏi những thiên kiến hoặc chưa bao quát hết tất cả vấn đề trong vai trò của bên đối tác, là Khách hàng mua Căn hộ hoặc vai trò của một bên trung gian là cơ quan quản lý nhà nước Vì vậy, các sai sót hoặc nhầm lẫn

là không thể tránh khỏi và nằm ngoài ý muốn của tác giả, rất mong được lượng thứ

và nhận được các ý kiến chỉ điểm góp ý thêm nhằm hoàn thiện bài luận văn này

7 Kết cấu của Luận văn

Theo quy chuẩn chung, Luận văn này sẽ bao gồm Phần mở đầu như trình bày đến nay, Phần kết luận sẽ được phân bổ ở cuối cùng, và phần nội dung chính gói gọn trong 03 chương:

Chương 1: Lý luận chung về BCXTT và BCXTT trong HĐMB CHCC Chương 2: Tự do ý chí và sự can thiệp của pháp luật vào tự do ý chí của các bên HĐMB CHCC

Chương 3: Hiệu quả của chính sách can thiệp và các hướng tiếp cận đề xuất

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN VÀ BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

1.1 Lý thuyết về Bất cân xứng thông tin 22

Ý tưởng về BCXTT được giới thiệu lần đầu bởi một nhà kinh tế học người

Mỹ, George A Akerlof vào năm 1970 trong một ấn phẩm nhan đề “Thị trường của

những “quả chanh”: Thị trường bất ổn và Cơ chế của thị trường”23 Với một ví dụ

về tình huống mua bán xe hơi trên thị trường, Ông đưa luận thuyết về BCXTT với nội dung tóm lược là: Trong một giao dịch trên thị trường người bán hàng sẽ biết rõ đặc tính của sản phẩm mình muốn bán hơn và thường rao bán với mức giá cao, trong khi đó bên mua tiềm năng vì không rành về đặc tính của món hàng bằng người bán nên có xu hướng mua hàng (bất kể tốt hay xấu) tại mức giá trung bình trên thị trường Trên thực tế một món hàng tốt luôn có mức giá cao hơn mức giá trung bình và vì thế chỉ có những sản phẩm kém chất lượng được giao dịch tại mức giá trung bình đó Và kết quả là bên mua thường là mua được những sản phẩm xấu Quá trình lựa chọn sản phẩm để mua như vậy trên thị trường được gọi là trình trạng lựa chọn bất lợi (adverse selection) vì bên mua có thể trả giá cao hơn đối với một sản phẩm kém chất lượng trong khi người bán lại không thể bán được sản phẩm chất lượng cao với giá bán thấp Với tiên lượng như vậy, thị trường có thể sẽ bị sụp

đổ

Đáng lưu ý là Akerlof cũng cho rằng có thể giảm thiểu tình trạng BCXTT trên

thị trường giữa các Bên thông qua các định chế thị trường trung gian được gọi là

“counteracting institutions” Thông qua các định chế này, thông tin sản phẩm đến với người mua như các chi tiết về bảo hành, nhãn mác, thông số kỹ thuật sẽ được cung cấp đầy đủ… chính điều này đã làm cho các bên giao dịch cân bằng hơn về

22 Lauri Auronen (2003), Asymmetric Information: Theory and Application, Helsinki University of

Technology – Department of Industrial Engineering and Management, May 21 st 2003

23 George a Akerlof (1970), The market for "lemons": Quality uncertainty and the market

mechanism, The Quarterly Journal of Economics, 1970

thông tin và do đó, giao dịch sẽ dễ dàng được thực hiện tránh được hậu quả sụp đổ thị trường (“keep the market from reducing to the size of zero”)

Nguyên Hiệu trưởng trường kinh doanh Stanford lừng danh, Michael Spence tiếp tục phát triển ý tưởng của Akerlof trong ấn phẩm “Tín hiệu của thị trường việc

làm”24 vào năm 1973 Thay vì thị trường xe hơi, Spence lấy ví dụ trên thị trường việc làm để minh họa cho quan điểm của mình Theo Spence, trong việc thuê lao

động thường thì giới chủ (tức bên mua) không thể biết hết được khả năng đóng góp, năng suất làm việc của người lao động (tức bên bán) là bao nhiêu Vì thế các ông chủ có thể kiểm tra các thông tin về bằng cấp, kinh nghiệm, … của người lao động, như là các tín hiệu về năng lực, để lựa chọn được lao động có chất lượng Ngược lại, giới thợ thuyền có thể kiểm tra các tín hiệu tín nhiệm từ giới chủ thông qua mức lương được mời chào Tình trạng phát tín hiệu cân bằng (signaling equilibrium) như vậy theo ví dụ, có tác dụng giảm thiểu thông tin bất cân xứng giữa những những người làm thuê và các ông chủ và do đó giữ cho thị trường luôn ở trong trạng thái hoạt động

Hai năm sau đó, Joseph Stiglitz, người từng giữ chức vụ Phó chủ tịch Ngân hàng Thế giới tiếp tục bổ khuyết cho lý thuyết về BCXTT mà Akerlof và Spence đã

đặt nền móng trước đó bằng bài viết “Lý thuyết về “sàng lọc”, giáo dục, và sự phân phối lợi tức”25 trong năm 1975 Quan điểm của Stiglitz là bất kỳ sản phẩm nào cũng

có những đặc tính riêng biệt chẳng hạn như về chất lượng, mẫu mã, xuất xứ và cũng tương tự như vậy với từng nhóm lao động khác nhau đều có các kỹ năng, tay nghề, chuyên môn, kiến thức khác nhau Vì vậy cơ chế trả lương cũng phải được điều chỉnh để khuyến khích người lao động có tay nghề, nâng cao hiệu quả công việc Cơ chế đánh giá, phân loại hàng hóa, nhân lực như vậy được gọi là các phương tiện sàng lọc (screening devices)

24 Michael Spence (1973), Job market signaling, The Quarterly Journal of Economics, 1973

25 Joseph E Stiglitz (1975), The theory of ’screening,’ education, and the distribution of income,

The American Economic Review, 1975

Lý thuyết này của Stiglitz tiếp tục được phát triển bởi chính ông và một tác giả khác là Michael Rothschild với một ấn phẩm vào năm 1976 nhan đề “Sự cân

bằng trong Thị trường Bảo hiểm cạnh tranh: Một tiểu luận kinh tế học về thông tin không hoàn hảo”26 mà theo đó các tác giả đã chỉ ra rằng một bên có ít thông tin hơn

có thể thu thập thông tin thông qua việc chào mời các điều kiện giao dịch khác nhau Ví dụ như các công ty bảo hiểm trên thị trường thường cung cấp các gói bảo hiểm với các mức phí và điều kiện khác nhau, kể cả mức bồi thường Từ đó, các khách hàng sẽ tự động lựa chọn loại hợp đồng bảo hiểm phù hợp, và như vậy đã tự phân loại mình vào các nhóm khách hàng khác nhau Những khách hàng có rủi ro thấp thường thích loại hợp đồng có phí bảo hiểm thấp trong khi khách hàng có rủi

ro cao lại lựa chọn hợp đồng có phí bảo hiểm cao

Đến năm 2001, các tác giả của lý thuyết về BCXTT là George Akerlof,

Michael Spence và Joseph Stiglitz đã cùng vinh dự nhận giải Nobel kinh tế cho

“những phân tích về thị trường của họ với lý thuyết BCXTT”27 (The Sveriges Riksbank Prize in Economic Sciences in Memory of Alfred Nobel 2001 was awarded jointly to George A Akerlof, A Michael Spence and Joseph E Stiglitz

"for their analyses of markets with asymmetric information.")

1.2 Các đặc tính của Bất cân xứng thông tin

Từ lý thuyết nguồn của các tác giả tiên phong trên, hiện có nhiều cách tiếp cận khác nhau để định nghĩa BCXTT trong giới kinh tế và học thuật tại Việt nam:

“Thông tin bất cân xứng xảy ra khi một bên đối tác nắm giữ thông tin còn bên khác thì không biết đích thực mức độ thông tin ở mức nào đó”28

26 Michael Rothschild, Joseph Stiglitz (1976), Equilibrium in competitive insurance

markets: An essay on the economics of imperfect information, The Quarterly Journal of Economics,

1976

27 Website: https://www.nobelprize.org/prizes Michael Rothschild, Joseph Stiglitz (1976),

Equilibrium in competitive insurance markets: An essay on the economics of imperfect information,

The Quarterly Journal of Economics, 1976 /economic-sciences/2001/press-release/ , truy cập ngày 04

tháng 04 năm 2019

28 Nguyễn Trọng Hoài (2006), Bất cân xứng về thông tin trên các thị trường tài chính, Bài giảng cho

học viên cao học, Đại học Kinh tế TP.HCM, 2006.

“Thông tin bất cân xứng là tình trạng trong một giao dịch có một bên có thông tin đầy đủ hơn và tốt hơn so với (các) bên còn lại.”29

“Bất đối xứng thông tin là một khái niệm trong chuyên ngành kinh tế học thông tin mô tả tình huống trong đó những người tham gia tương tác trên thị trường nắm được những thông tin khác nhau về giá trị hoặc chất lượng của một tài sản hay dịch vụ đang được giao dịch (trao đổi) trên thị trường đó.”30

Tuy nhiên bất kể là định nghĩa theo cách nào, tổng quan BCXTT vẫn mang những đặc tính cơ bản, như liệt kê dưới đây

1.2.1 Lựa chọn bất lợi (Adverse selection)

Theo tác giả Nguyễn Trọng Hoài (2006) thì “Lựa chọn bất lợi là kết quả của

thông tin bị che đậy, nó xảy ra trước khi thực hiện giao dịch hay nói cách khác trước khi ký hợp đồng”31 Mô tả này tiếp cận vấn đề theo hướng chú trọng vào hành

vi chủ động của một bên để che dấu thông tin và đối tác đã quyết định giao dịch dựa trên sự che dấu đó Trên thực tế, cha đẻ của lý thuyết BCXTT lần đầu tiên đề cập đến khái niệm Sự lựa chọn bất lợi ở góc độ bao quát hơn Theo ví dụ về thị trường

mua bán xe hơi của George A Akerlof được trình bày ở phần trên, có thể thấy Sự

lựa chọn bất lợi là hệ quả của tình trạng thiếu vắng các thông tin cần thiết về hàng hóa của một bên trong giao dịch để có thể đi đến một quyết định chính xác và công bằng Tiến trình Lựa chọn bất lợi này được lặp đi lặp lại có thể dẫn đến sự biến mất của thị trường hàng hóa đó

1.2.2 Rủi ro đạo đức (Moral hazards) hay tâm lý ỷ lại

Đặc tính tiếp theo của BCXTT là nó sẽ gây ra tâm lý ỷ lại hay còn gọi là rủi

ro đạo đức, theo đó “Rủi ro đạo đức hay tâm lý ỷ lại là tình trạng cá nhân hay tổ

29 Đặng Văn Thanh (2012), Thông tin bất cân xứng – Kinh tế học vi mô dành cho chính sách công,

Chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright – học kỳ mùa Thu, 2012

30 Hồ Công Hoài Phương (2010), Thương hiệu và lý thuyết bất đối xứng thông tin, Thời báo Kinh tế

Sàigòn, Ngày 24 tháng 03 năm 2010 doi-xung-thong-tin.html , truy cập ngày 04 tháng 04 năm 2019

https://www.thesaigontimes.vn/31349/Thuong-hieu-va-ly-thuyet-bat-31 Lê An Khang (2008), Ảnh hưởng của thông tin bất cân xứng đối với nhà đầu tư trên thị trường

chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ Kinh tế - Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh,

2008

chức không còn động cơ để cố gắng hay hành động một cách hợp lý như trước khi giao dịch xảy ra”32

Trong ví dụ từ thị trường việc làm của Michael Spence như trình bày ở phần

trên, có thể thấy tâm lý ỷ lại sẽ xuất hiện khi một bên không thể quan sát hay nhận định được năng lực, xu hướng gian dối, không trung thực hay biểu hiện những hành

vi không tốt của bên còn lại Rõ ràng nếu các ông chủ không thể tiếp tục kiểm tra các tín hiệu chỉ dấu năng lực hay xu hướng hành vi của người làm công sau khi giao kết khế ước lao động, chắc chắn công việc sẽ không đảm bảo sẽ được hoàn thành với thời gian nhanh nhất mà không có sai sót Rủi ro đạo đức cũng xảy ra khi một bên không phải chịu trách nhiệm hay hậu quả cho việc làm của mình, và vì vậy họ

có tâm lý bỏ mặc bất kể hậu quả hay không cần phải thận trọng, và đôi khi có thể khiến cho người khác phải gánh chịu một phần trách nhiệm hay hậu quả từ sự bỏ mặc hay bất cẩn của mình Đó là trạng huống xảy ra đối với bên mua bảo hiểm trong ví dụ về thị trường bảo hiểm của Stiglitz, bởi lẽ được đảm bảo về việc sẽ có một bên chịu trách nhiệm cho các hậu quả rủi ro được bảo hiểm, các chủ đơn bảo hiểm có thể sẽ có tâm lý ỷ y, không cần cẩn trọng như trước khi hợp đồng bảo hiểm được giao kết

1.3 Giải pháp hạn chế, kiểm soát Bất cân xứng thông tin

1.3.1 Khung lý thuyết

Lý thuyết về BCXTT của các nhà nghiên cứu như trình bày trên, tự thân nó

đã chứa đựng các giải pháp hay công cụ đề xuất để kiểm soát hoặc hạn chế mức độ

bất cân xứng Nếu Spence tiếp cận vấn đề từ bên có nhiều thông tin hơn bằng cách đưa ra cơ chế phát tín hiệu (signaling), Stiglitz ở phía ngược lại đề xuất về một quy trình sàng lọc (screening) cho bên thiếu thông tin, thì Akerlof gợi ý về một tổ chức

trung gian (counteracting institutions)để thu thập và dung hòa thông tin

1.3.2 Đối tượng thực hiện

32 Đặng Văn Thanh (2012), Thông tin bất cân xứng – Kinh tế học vi mô dành cho chính sách công,

Chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright – học kỳ mùa Thu, 2012

Xuất phát từ khung lý thuyết như trên, ở góc độ thực hiện, người ta phân định ra hai nhóm chủ thể chính thực hiện các giải pháp để hạn chế, kiểm soát BCXTT, đó là Chính phủ và Tư nhân33

1.3.2.1 Giải pháp Tư nhân

Ở nhóm giải pháp do Tư nhân thực hiện, chúng ta có thể thấy rất nhiều dạng thức phát tín hiệu khác nhau Trong môi trường học tập, các sinh viên sẽ cố gắng phát tín hiệu về sự chăm chỉ qua việc tham gia đầy đủ các buổi học, nộp bài luận đúng hạn hoặc thường xuyên tương tác với giảng viên về nội dung học tập…Trong thị trường lao động, người lao động sẽ cố gắng minh chứng về năng lực

và trình độ của mình thông qua các tín hiệu về kinh nghiệm hay bằng cấp…Các doanh nghiệp thường lựa chọn phương cách phát tín hiệu về sản phẩm, dịch vụ của mình thông qua các kênh quảng cáo, tổ chức hội thảo, thực hiện tài trợ hay từ thiện Tựu trung, tất cả điều muốn truyền các thông tin tích cực của mình đến đối tác càng nhiều càng tốt, nhiều đến mức có thể tạo nên tình trạng BCXTT ở một dạng thức khác, khi có quá nhiều thông tin một chiều và đôi khi sai sự thật Tất nhiên đây không phải là điều mà Spence chủ trương, phát tín hiệu của Ông có mục đích cân bằng thông tin ở mức vừa đủ và tất nhiên với sự trung thực mặc nhiên

Cũng vậy với sự sàng lọc, việc dùng thử sản phẩm trong kinh doanh, chế độ thử việc trong lao động, thi tuyển sinh trong giáo dục, đấu thầu trong xây dựng hay cung cấp dịch vụ, sản phẩm ….tất cả đều nhằm mục đích tìm hiểu thêm về thông tin quan trọng của cá nhân, hay pháp nhân mà một bên không thể quan sát được Tất nhiên cũng như việc phát tín hiệu một chiều và dư thừa như trên, sự lạm dụng trong việc sàng lọc không phải là điều mà Stiglitz mong muốn

Cũng nên đề cập đến một chút về định chế trung gian mà Akerlof chủ trương,

theo đó trong nền kinh tế hiện đại các tổ chức trung gian này đóng vai trò rất hiệu quả trong việc điều tiết thông tin, nếu được kiểm soát chặt chẽ và hoạt động đúng

33 Đặng Văn Thanh (2012), Thông tin bất cân xứng – Kinh tế học vi mô dành cho chính sách công,

Chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright – học kỳ mùa Thu, 2012

tôn chỉ minh bạch Không ai có thể phủ nhận vai trò của các đại lý môi giới trong nền kinh tế, là nơi bên bán và bên mua gặp gỡ nhau với các thông tin được cung cấp

và sàng lọc phù hợp

1.3.2.2 Giải pháp từ Chính phủ

Tương tự nhóm Tư nhân, Chính phủ cũng có thể thực hiện các giải pháp theo lý thuyết BCXTT như trên, nếu không muốn nói là hữu hiệu hơn bởi tính bó buộc và chế tài đặc thù mà Chính phủ được trao quyền hành xử

Đầu tiên, cơ quan hành pháp có thể đặt ra các chế định sàng lọc thông qua

việc cấp và kiểm soát các loại giấy phép Trên thế giới, về nội dung, có hai loại cơ

chế kiểm soát thủ tục hình thành của doanh nghiệp 34 : (i) cơ chế đăng

ký (Registration hoặc Notification), theo đó, Nhà nước yêu cầu Nhà đầu tư phải cung cấp các thông tin cụ thể của họ để được phép hoạt động kinh doanh; (ii) cơ chế cấp phép (License) nhằm kiểm tra sự đáp ứng của Nhà đầu tư đối với các điều kiện thực tế mà có thể có độ khó và tính cụ thể nhiều hơn hoặc ít hơn trong các quy định pháp luật đang tác động đến thành lập doanh nghiệp35 Nói cách khác, doanh nghiệp hoạt động trong điều kiện kinh tế thị trường thì bị chi phối bởi hai loại giấy phép: Giấy phép thành lập (Entry Licensing) và Giấy phép hoạt động (Operation Licensing)36 Đối với giấy phép thành lập thì một doanh nghiệp không thể hoạt động hợp pháp trong bất kỳ lĩnh vực nào trừ phi được cấp phép thành lập Còn giấy phép hoạt động thì đòi hỏi sự cấp phép của Nhà nước cho các hoạt động kinh doanh đặc thù nhưng không ảnh hưởng đến sự tồn tại của doanh nghiệp, đôi khi người ta còn gọi giấy phép này là giấy phép tiêu cực (Negative Licensing)37

36 The distinction is made in J.Morisset and O.L.Neso (2002), Administrative barriers to foreigners

in developing countries, World Bank Policy Research, Working Paper No 2848 (2002)

37 C.Scott and J.Blake (2000), Cranston’s Consumer and the Law, the third edition, Butterworths

(2000), P 460

Về hình thức, có ba công cụ thực hiện các mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước với doanh nghiệp với ba mức độ can thiệp tương ứng; đó là “thông báo”,

“đăng ký” và “cấp giấy phép” Thông báo nghĩa là doanh nghiệp chỉ gửi những thông tin với nội dung theo quy định đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà không cần có bất kỳ việc phê duyệt hay chấp thuận của cơ quan đã nhận thông tin Đăng ký là việc ghi nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các nội dung

và điều kiện do nhà đầu tư chủ động khai báo Giấy phép là việc cơ quan nhà nước xem xét, thẩm tra hồ sơ và căn cứ theo các điều kiện theo quy định của pháp luật chấp thuận đồng ý để nhà đầu tư (người được cấp phép) có quyền thực hiện một hoặc một số hoạt động nhất định Như vậy, nhìn chung giấy phép là cấp độ cao nhất trong việc sàng lọc các điều kiện của một bên kinh doanh tham gia thị trường

Thứ đến, căn cứ trên chức năng của mình, nhà nước còn có thể bắt buộc một bên phải cung cấp đầy đủ thông tin mà họ nắm giữ cho thị trường, thông qua hàng loạt các quy định về nhãn mác, bao bì, hàm lượng, chỉ tiêu, nguồn gốc, xuất

xứ hoặc các thông tin về chỉ dẫn, hướng dẫn sử dụng Không chỉ bắt buộc một bên nhà nước còn có thể, với lượng thông tin khổng lồ mà mình có được trong phạm vi thực hiện trách vụ, tự mình tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường như các thông tin thống kê, thông tin vĩ mô về đầu tư, kinh doanh, các dự báo, báo cáo về thị trường trong và ngoài nước… Các thông tin này, khác với mô hình các tổ chức trung gian môi giới có mục tiêu lợi nhuận, thường và lẽ ra là phải miễn phí

Cuối cùng, sau khi sàng lọc đầu vào thị trường bằng giấy phép, kiểm soát hoạt động bằng việc bó buộc cung cấp thông tin, nhà nước còn thực hiện việc sàng lọc thông qua việc tổ chức, duy trì bộ máy kiểm tra, thanh tra của cơ quan có thẩm quyền hay các cơ quan, hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng để đánh giá kiểm soát, đảm bảo bên liên quan tuân thủ đúng các điều kiện và thông tin mà mình đã đăng ký hoặc công bố khi tham gia thị trường Việc này là hết sức cần thiết và quan trọng để

có thể tiếp tục sàng lọc, kiểm soát sự cân bằng của thị trường bao gồm cả vấn đề cân bằng thông tin

Thông tin bất cân xứng

Như vậy Chính phủ hay nhà nước đóng một vai trò rất quan trọng trong việc hạn chế và kiểm soát BCXTT bằng một thể chế và chính sách pháp luật hữu hiệu, công bằng cho tất cả Tuy nhiên đây chỉ là lý thuyết và các tín hiệu do nhà nước thiết lập hoặc cung cấp có hiệu quả hay không, hoặc sự sàng lọc của nhà nước

có minh bạch, công bằng, chính xác hay không trên thực tế lại là một câu chuyện khác Sự thất bại của nhà nước là hoàn toàn có thể xảy ra, ít nhất là trong lĩnh vực

mà luận văn này đang nhắm đến và sẽ được trình bày ở các phần tiếp theo

Hình 1.1 : Tóm tắt mô hình thông tin bất cân xứng

Nguồn: Nguyễn Trọng Hoài (2006)

1.4 Bất cân xứng thông tin trong Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư

1.4.1 Lịch sử phát triển và Khái niệm Căn hộ chung cư

Các tòa nhà chung cư đã xuất hiện từ hàng nhiều thế kỷ, theo đó ở La mã và Ostia cổ đại, người ta đã cho xây dựng môt khối hoặc các tòa nhà riêng biệt gọi là Insulae Loại hình chung cư này cung cấp phần lớn nhà ở với ý nghĩa thực tế trong

Lựa chọn bất lợi

Cơ chế trực tiếp

Cơ chế gián tiếp

Tâm lý ỷ lại

Sau khi ký hợp đồng

Phát tín hiệu Sàng lọc

điều kiện kinh tế giá trị đất cao và dân số dày đặc Khác với domus, là nơi ở riêng của giới thượng lưu thời bấy giờ, các insulae là nơi cư trú của tầng lớp lao động nghèo được xây bằng gạch với một lớp phủ ngoài có chiều cao từ 5 tầng bất kể luật pháp vào thời đó giới hạn chiều cao tối đa khoảng 21m, sau đó được hạ xuống dưới 20m dưới thời các Hoàng đế Augustus và Bạo chúa Nero vì tai nạn và hỏa hoạn Vì với chi phí xây dựng giá rẻ và nguồn nước cung cấp hạn chế, đã có những sự cố đổ sập và hỏa hoạn thường xuyên đối với loại hình chung cư sơ khai này 38 Sau Đại chiến thế giới lần hai, các cấu trúc "tiểu khu nhà ở - tức các khu nhà chung cư" được ứng dụng rộng rãi, đầu tiên ở các nước Bắc Âu và Đông Âu, sau đó là ở Bắc Mỹ, trong đó Bắc Âu là nơi áp dụng thành công nhất mô hình chung cư này Ở Tây Âu, hàng loạt các đô thị mới được xây dựng xung quanh thủ đô các nước Anh và Pháp với cấu trúc và mô hình chung cư được ưa chuộng Nhờ phong cách đơn điệu, phù hợp với lối sống tập thể với các giá trị cào bằng có vẻ tương thích với triết lý của phong trào xã hội chủ nghĩa đang hưng thịnh thời bấy giờ, các khu chung cư nhanh chóng phát triển và thống trị ở các quốc gia xã hội chủ nghĩa trong đó có Việt nam,

và đặc biệt là Liên Xô cũ.39

Theo từ điển Encyclopedia Britanica40 thì nhà cung cư, còn được gọi là khối căn hộ (apartment block, or block of flats), là tòa nhà chứa nhiều hơn một đơn vị ở, hầu hết được thiết kế cho mục đích sử dụng sinh hoạt trong gia đình, nhưng đôi khi chúng còn bao gồm các cửa hàng và các chức năng phụ khác Trong tiếng Anh, từ

“condominium” cũng là một từ phổ biến được sử dụng bên cạnh “apartment” Theo

đó “con” trong tiếng Latin nghĩa là “của chung” còn “dominium” thì có nghĩa là

“quyền sở hữu” hay “sử dụng” Phát triển đến ngày nay, condominium được hiểu dưới dạng là một hình thức quyền sở hữu được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu trong đó có ghi nhận thông tin khuôn viên khu đất, mặt bằng công trình xây

38 Insula, Encyclopedia Britannica, https://www.britannica.com/technology/insula , truy cập ngày 07/04/2019

39 Ma Thị Thanh Hiếu, Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà ở chung cư, Luận văn Thạc

sĩ Luật học – Khoa Luật Đại Học Quốc Gia Hà Nội, 2011, tr.24

40 Apartment house, Encyclopedia Britannica, house#accordion-article-history , truy cập ngày 07 tháng 04 nắm 2019

https://www.britannica.com/technology/apartment-dựng và các căn hộ ở, tọa lạc trên và bên trong khuôn viên khu đất đó Như vậy, chủ

sở hữu CHCC condominium sẽ có quyền sở hữu đối với không gian nằm trong phạm vi tường, sàn và trần căn hộ của mình Đồng thời anh ta cũng được quyền sử dụng chung không phân chia (undivided share) đối với tất cả “khu vực chung” (common areas) nằm trong khuôn viên khu đất.41

Ở miền Bắc Việt nam từ những năm 1960 trở đi đã bắt đầu xuất hiện các mô hình nhà tập thể có chiều cao 4-5 tầng theo đặc trưng Liên Xô, như khu nhà lắp ghép Kim Liên42 Trong khi đó ở Saigon là thủ phủ của miền Nam cũng xuất hiện dày đặc các khu cư xá hay tòa nhà (building), chẳng hạn như Catinat, Đô Thành, Chí Hòa, Thanh Đa43, để phục vụ nhu cầu sinh sống làm việc ở đô thị ngày càng gia tăng cùng với chiến cuộc Trải qua sự kiện 1975, nhà chung cư cung cũng có chung

số phận bị quên lãng và xuống cấp trầm trọng theo thời gian Nhếch nhác và tệ nạn,

là những ám ảnh của cư dân đô thị ở Hà nội và Thành phố Hồ Chí Minh khi nói về chung cư trong khoảng thời gian khó khăn đó Những định kiến này đến nay, vẫn còn ảnh hưởng đến quyết định của một số ít người khi quyết định lựa chọn nơi ở của mình, đối với họ chung cư đồng nghĩa với chất lượng sống kém, nhếch nhác và kém an toàn

Trái ngược với hình ảnh đơn điệu và bệ rạc của các chung cư cũ, bức tranh hiện thực về các chung cư hiện nay hoàn toàn khác hẳn trong sự phát triển chưa từng thấy và chưa có dấu hiệu dừng lại Tính đến thời điểm 201544, với khoảng 774

đô thị trên cả nước với 5 thành phố trực thuộc trung ương, 44 thành phố trực thuộc tỉnh, 45 thị xã và hơn 500 thị trấn, áp lực về nhà ở đặc biệt là ở các đô thị lớn như

Hà nội và Thành phố Hồ Chí Minh là rất lớn Nhu cầu này không chỉ xuất phát từ

41 Lý Thế Dân (2008), Đi tìm định nghĩa chung cư, Hội kiến trúc sư Việt nam, Website:

https://kienviet.net/2008/06/04/di-tim-dinh-nghia-chung-cu/ , truy cập ngày 07 tháng 04 năm 2019

42 Song Hà (2012), Các khu tập thể cũ: Di sản của một thời đáng nhớ, Kinh tế Đô thị,

http://kinhtedothi.vn/cac-khu-tap-the-cu-di-san-cua-mot-thoi-dang-nho-95093.html , truy cập ngày 08 tháng

04 nắm 2019

43 Phúc Tiến (2017), Sài gòn trăm năm “nỗi lòng cư xá”, Người đô thị, gon-tram-nam-noi-long-cu-xa-7187.html , truy cập ngày 08 tháng 04 năm 2019

https://nguoidothi.net.vn/sai-44 Báo cáo số 94/BC-BXD, Tình hình thực hiện kế hoạch 5 năm 2011 – 2015 và xây dựng kế hoạch

5 năm 2016 – 2020 của ngành xây dựng, ngày 19 tháng 12 năm 2014

xu hướng đổ xô về các đô thị lớn của di dân tìm kiếm cơ hội, mà còn đến từ những cư dân đã sở hữu nhà ở có mức sống khá hơn kèm theo các nhu cầu về nhà ở mới, tăng thêm diện tích sinh hoạt hoặc đơn thuần chỉ là đầu tư Trong bối cảnh như vậy, chính sách phát triển nhà ở chung cư trong chừng mực được kiểm soát tốt và quy hoạch chặt chẽ là hoàn toàn hợp lý

Trong một chiến lược phát triển nhà ở dài hạn của Chính phủ được lập năm

2011, người ta xác định tỷ trọng nhà ở chung cư sẽ được tăng lên với chỉ tiêu xây dựng mơi nhà ở mỗi năm khoảng 100 triệu m2 sàn với các mục tiêu tăng trưởng như sau: Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22m2 sàn/người năm 2015, 25m2 sàn/người năm 2020, và 30m2 sàn/người năm 2030 Chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu là 6m2 sàn/người năm 2015, 8m2 sàn/người năm 2020, và 12m2 sàn/người năm 2030 Tỷ lệ nhà chung cư trong các dự án phát triển tại Hà nội và Thành phố

Hồ Chí Minh đạt trên 80% năm 2015, và 90% vào năm 202045

Đô thị

Dân số (tr.ng`)

Nhà ở (tr m 2 )

Dân số (tr.ng`)

Nhà ở (tr m 2 )

Dân số (tr.ng`)

Nhà ở (tr m 2 )

Dân số (tr.ng)

Nhà ở (tr m 2 )

46 Ma Thị Thanh Hiếu, Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà ở chung cư, Luận văn Thạc

sĩ Luật học – Khoa Luật Đại Học Quốc Gia Hà Nội, 2011, tr.27

Về mặt khái niệm, ở Việt nam lần đầu tiên khái niệm nhà chung cư được nhắc đến trong văn bản quy phạm pháp luật là Luật nhà ở năm 200547 và nhìn chung cũng không có nhiều khác biệt so với quan điểm chung về nhà chung cư trên thế giới như đề cập ở phần trên Gần 10 năm sau, Luật nhà ở 2014 có một số điểm sửa đổi bổ sung về khái niệm và cơ bản vẫn giữ nguyên các đặc trưng chính là có nhiều tầng, nhiều căn hộ và hệ thống hạ tầng sử dụng chung với mục đích dùng để ở

và kinh doanh48 Như vậy, cũng tương đồng với khái niệm nhà chung cư trên thế giới là có các phần sở hữu, sử dụng chung và sở hữu riêng trong cùng một khu đất

là đặc tính không thể nhầm lẫn và ảnh hưởng đến quan hệ pháp lý của các bên kết ước trong suốt quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng

1.4.2 Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư và Bất cân xứng thông tin trong

Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư

Từ những số liệu thống kê trên, ta có thể thấy loại hình CHCC theo quy hoạch sẽ được chú trọng ưu tiên phát triển, cung cấp diện tích sàn nhà ở lớn nhất trong các loại hình nhà ở và có kế hoạch dài hơi Tuy nhiên, đây chỉ mới là chính sách vĩ mô của cơ quan công quyền, còn lại quá trình các sản phẩm căn hộ từ khi chỉ là ý tưởng khả thi, đến lúc hoàn thành và bàn giao cho cư dân quản lý sử dụng như thế nào là cả một đoạn đường dài và hầu hết đều phải thông qua một khế ước

để ràng buộc quyền lợi và nghĩa vụ của các Bên liên quan Chúng ta sẽ lần lượt xem xét các nội dung đặc thù của khế ước này cũng như tình trạng BCXTT tương ứng diễn ra trên thực tế hiện nay

47 Luật nhà ở 2005, Điều 70, Khoán 1 “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu

thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần

sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.”

48 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 3 “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ,

có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”

Cho đến nay, ngoài một số nghiên cứu của các tác giả khác đã cố gắng đưa ra một khái niệm riêng cho HĐMB CHCC nói chung49, chúng ta chưa có một định nghĩa hay khái niệm học thuật được công nhận rộng rãi nào khác về loại hợp đồng này Trong phạm vi của bài luận văn này, tác giả cũng không đi sâu vào phân tích

để cố gắng đưa ra một định nghĩa hay khái niệm về HĐMB CHCC mà như đã trình bày, sẽ chỉ chú trọng vào tính chất BCXTT của các bên tham gia kết ước trên nền tảng các đặc đặc tính riêng biệt của loại hợp đồng này, đã được các tác giả đi trước nghiên cứu hay pháp luật có các chế định áp dụng riêng50 Các đặc tính trong mối tương quan với tình trạng BCXTT đó, lần lượt sẽ được trình bày như dưới đây

1.4.2.1 Tài sản vật lý chưa hiện hữu tại thời điểm giao kết

Khác với các sản phẩm căn hộ là nhà ở có sẵn theo Luật nhà ở 2014, Điều

3, Khoản 18 (căn hộ đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng) cho phép người mua có thể kiểm tra hiện trạng tài sản bằng các giác quan và do đó có thêm thông tin để đưa ra quyết định Rõ ràng ngoài mô hình gọi là nhà mẫu mà hầu hết các Chủ đầu tư đều ghi chú là chỉ mang tính chất tham khảo, Khách hàng chỉ có thể hình dung ra sản phẩm mà mình sẽ nhận thông qua mô tả mà không có bất cứ sự xác thực nào bằng các giác quan cụ thể Đây là rào cản thông tin đầu tiên mà các

“Thượng đế” cần phải hết sức tỉnh táo và cẩn trọng để vượt qua

Đúng như Akerlof đã chỉ ra hơn 40 năm trước về xu hướng của bên bán

trong việc cố gắng đẩy giá trị tài sản lên mức cao nhất đôi khi vượt xa giá trị thực trong lý thuyết BCXTT của Ông, các Chủ đầu tư trên thực tế để chứng minh giá trị căn hộ trong dự án, thường có xu hướng đưa ra các thông tin mô tả theo chiều hướng tích cực thái quá, hoặc cá biệt là sai sự thật, đặc biệt là trong tình huống các

49 Đỗ Xuân Sơn (2017), HĐMB CHCC theo pháp luật Việt nam hiện nay, Luận văn Thạc sĩ Luật

học, Học Viện Khoa Học Xã Hội – Viện Hàn Lâm Khoa Học Xã Hội Việt Nam, 2017, tr 16 “HĐMB CHCC

là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao CHCC và chuyển quyền sở hữu CHCC cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”

50 Ví dụ như bắt nguồn từ tính chất sở hữu đặc thù của mô hình nhà chung cư, Luật nhà ở 2014,

Điều 121, Khoản 2 về các thông tin bắt buộc phải ghi nhận áp dụng riêng cho HĐMB CHCC “ … Đối với

HĐMB, hợp đồng thuê mua CHCC thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;”

thông tin mô tả ấy, hoàn toàn không có cơ sở để kiểm chứng trực quan Sự vụ liên quan đến Dự án Vinhomes Skylake “Tòa nhà bên hồ … không có hồ” 51 mới đây là một minh chứng cụ thể cho tình trạng này

Trong đặc thù căn hộ là đối tượng giao dịch chưa hiện hữu tại thời điểm giao kết như vậy, ngoài sự thiếu vắng thông tin vật lý của sản phẩm để có thể kiểm chứng bằng giác quan đã gây nên sự BCXTT mà trong đó, bên bán thường là cố tình che dấu hoặc đưa ra thông tin đi quá xa so với giá trị hay đặc tính thực của sản phẩm, còn có việc Chủ đầu tư đã thực hiện cơ chế phát tín hiệu như mô tả của Spence, nhưng theo một cách thức sai lệch hoàn toàn dẫn đến sự BCXTT ở một trạng thái khác có thể dẫn đến lệch lạc thị trường và hậu quả Lựa chọn bất lợi Lúc này các sản phẩm tốt được đầu tư bởi các Chủ đầu tư trung thực không được lựa chọn bởi mức giá cao tương đương với chất lượng và do đó không thể cạnh tranh trước các sản phẩm giá rẻ hơn với thông tin không đầy đủ hoặc không chính xác của các Chủ đầu tư bỏ qua yếu tố trung thực vì mục tiêu lợi nhuận

Tuy nhiên, cũng có những trường hợp, căn hộ do được tạo tác trong một thời gian dài phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố khác ngoài hai bên kết ước, ví dụ như chính sách pháp luật thay đổi, hoặc biến động giá cả, vật liệu trên thị trường… nằm ngoài dự liệu của các bên đến mức có thể làm ảnh hưởng đến chất lượng và đặc tính căn hộ Đây tất nhiên không phải là hậu quả của tình trạng BCXTT bởi lẽ

cả hai bên kết ước đều ở trạng thái cân bằng về thông tin vào thời điểm xác lập giao dịch, sự thay đổi sau đó nếu có, là hình huống bất khả kháng nằm ngoài tầm kiểm soát của các bên

https://www.tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh-doanh/vinhomes-skylake-toa-nha-ben-ho-52 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 15 “Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên

trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của

bạch thông tin, giảm thiểu tranh chấp về sau đối với các hình thức sở hữu này,

người ta bó buộc tất cả các thông tin về sở hữu như vậy đều phải được minh thị

trong khế ước giữa hai bên55 Tuy nhiên, cũng tương tự như tình trạng thiếu vắng

đối tượng mua bán là căn hộ như trên, mặc dù bắt buộc phải ghi nhận trong khế ước

nhưng trên thực tế, nội dung ghi nhận như thế nào là hoàn toàn phụ thuộc vào Chủ

đầu tư, trong khi đó Khách hàng là bên mua thường không đủ kiến thức và kinh

nghiệm cũng như không có các thông tin hay công cụ hữu hiệu để có thể kiểm tra

tính trung thực và chính xác của các nội dung về sở hữu chung, riêng do Chủ đầu tư

cung cấp

Trong trường hợp này, Chủ đầu tư là bên hoàn toàn chủ động về thông tin và

do đó có toàn quyền sử dụng sao cho có lợi nhất cho mình Bởi lẽ việc xác định tài

sản chung hoặc tài sản riêng, ngoài yếu tố thỏa thuận của hai bên kết ước và ghi

nhận tại hợp đồng, còn liên quan đến khá nhiều hồ sơ, tài liệu pháp lý khác của dự

án mà thông thường chỉ có Chủ đầu tư là bên nắm quyền kiểm soát và sử dụng tập

trung đối với các nguồn thông tin, tài liệu này Về phía cơ quan quản lý nhà nước

chuyên nghành, tất nhiên họ cũng sẽ phải có được và quản lý các thông tin liên quan

thuộc ngành mình phụ trách, thế nhưng để các thông tin này đến được với các

Khách hàng lại là một câu chuyện khác liên quan đến quy trình Theo đó, việc cung

cấp các thông tin chuyên sâu liên quan đến dự án nếu có, chỉ được thực hiện khi có

khiếu nại, tranh chấp hoặc do chính cơ quan này giải quyết, hoặc theo yêu cầu hay

đề nghị của Tòa án hay một cơ quan quản lý nhà nước chuyên nghành khác đang

giải quyết việc tranh chấp

chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ

sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này.”

53 Luật nhà ở 2014, Điều 3, Khoản 16 “Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn

lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử

dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này.”

54 Bộ luật dân sự 2015, Điều 214, Khoản 1 “Phần diện tích, trang thiết bị và các tài sản khác dùng

chung trong nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của tất cả chủ sở hữu

các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở

hữu có thỏa thuận khác.”

55 Luật nhà ở 2014, Điều 121, Khoản 2 “… Đối với HĐMB, hợp đồng thuê mua CHCC thì các bên

phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn

xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng

mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;”

Tranh chấp về diện tích chung, riêng trong dự án nhà ở thương mại không phải là hiếm nếu không muốn nói là phổ biến trong thời gian qua trên thị trường Theo một báo cáo của Bộ Xây dựng vào năm ngoái 2018, cách tính diện tích căn

hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung – riêng… chưa đủ rõ là một trong

05 nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp khiếu kiện tại các dự án phát triển bất động sản hiện nay56

Như vậy, hậu quả của BCXTT thể hiện rõ trong trường hợp này là Tâm lý ỷ lại: bất chấp các hồ sơ pháp lý khác của dự án có nội dung khác đi, một khi HĐMB

đã được ký kết với các liệt kê về phần diện tích sở hữu chung, riêng có lợi cho mình

vì Khách hàng không có đủ thông tin để đánh giá, Chủ đầu tư sẽ không còn động lực để thực hiện dự án theo đúng nội dung đã được phê duyệt cũng như họ sẽ phó mặc hậu quả của việc thực hiện không đúng đó nếu như được phát hiện với lý do Khách hàng đã đồng ý xác lập giao kết về nội dung này và do đó họ phải gánh chịu hậu quả cho quyết định của mình

Để có thể hình dung rõ hơn về nội dung phân tích này, chúng ta có thể lấy một ví dụ tương tự như tình huống “Tòa nhà bên hồ … nhưng không có hồ” ở trên, với các chi tiết được giả định như sau: (i) trong HĐMB căn hộ giữa hai bên có xác định rõ một diện tích 100m2 thuộc tầng trệt làm nhà trẻ thuộc quyền sở hữu của Chủ đầu tư; và (ii) trong khi hồ sơ quy hoạch của dự án thể hiện diện tích tầng trệt làm nhà trẻ thuộc khu vực sở hữu chung Lúc này, Chủ đầu tư sẽ có xu hướng không thực hiện theo đúng mục (ii) mà không quan tâm đến các hậu quả khác với lý do phần sở hữu chung riêng là giao dịch dân sự đã được xác lập theo thỏa thuận bằng khế ước giữa các bên Tất nhiên trên thực tế các Khách hàng vẩn có căn cứ để yêu cầu hủy bỏ điều khoản bất lợi và vi phạm này, nhưng đây chỉ là ví dụ để nêu bật lên

xu hướng ỷ lại của một bên trong tình huống BCXTT mà thôi, chứ không mang ý nghĩa phân tích đánh giá một tình huống đúng, sai trong tranh chấp pháp lý thuần túy

56 Báo cáo số 1304/BXD-QLN ngày 31/05/2018 của Bộ xây dựng gởi Thủ tướng Chính phủ

1.4.2.3 Quy trình, thủ tục và hồ sơ tài liệu của dự án nhà chung cư

Có một thực trạng trong giao kết mua bán CHCC đó là Khách hàng có xu hướng chỉ quan tâm đến sản phẩm căn hộ và do đó tìm hiểu, đánh giá rất kỹ về các chi tiết thiết kế trong phạm vi bên trong căn hộ mà thường bỏ qua hoặc tìm hiểu rất qua loa về thông tin tổng thể dự án Có nhiều nguyên nhân lẫn chủ quan và khách quan cho tình trạng này, nhưng theo quan điểm của tác giả, nguyên nhân chính yếu vẫn là quy trình, thủ tục và các hồ sơ, tài liệu, thông tin của một dự án nhà chung cư rất phức tạp và đòi hỏi phải có một trình độ hoặc kiến thức chuyên môn nhất định mới có thể hiểu và đánh giá được chính xác các thông tin, tài liệu này

Theo quy trình thực hiện một dự án hiện nay, chỉ trong giai đoạn từ khi làm thủ tục cho đến khi được cấp phép xây dựng và có thể khởi công công trình, Chủ đầu tư cần phải hoàn thành 08 giai đoạn57: đăng ký đầu tư, thủ tục thông tin và chỉ tiêu quy hoạch, thủ tục công nhận chủ đầu tư, thủ tục quy hoạch chi tiết 1/500, thủ tục chấp thuận đầu tư, thủ tục thẩm định và phê duyệt dự án, nhận quyết định giao, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và cuối cùng là cấp phép xây dựng Đó là chưa kể các thủ tục liên quan đến nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các căn hộ sau này

Tương ứng với một thủ tục như vậy là hàng loạt các thông tin, hồ sơ, tài liệu đi kèm mà ngay cả Chủ đầu tư là đơn vị chuyên nghiệp có trách nhiệm lập, giải trình và lưu trữ đôi khi còn lúng túng không hiểu rõ hoặc không thể quản lý hết thì khả năng của Khách hàng để có thể nắm và hiểu biết tường tận khối thông tin khổng

lồ này là bất khả và cần có giải pháp khác từ phía pháp luật và cơ quan quản lý nhà nước, điều mà chúng ta sẽ bàn ở các chương tiếp theo của luận văn này Tóm lại, BCXTT hiển nhiên xuất hiện khi một bên là Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện các thủ tục, nắm giữ và có thông tin tường tận về từng ngóc ngách của dự án, trong khi Khách hàng thường không quan tâm và không đủ kiến thức chuyên môn để xem

57 Báo cáo tóm tắt, Kết quả nghiên cứu Đề án phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí

Minh giai đoạn 2016 – 2020, định hướng đến 2025 và tầm nhìn đến 2030, ban hành kèm theo Quyết định số

5753/QĐ-UBND ngày 30 tháng 10 năm 2017, UBND Thành phố Hồ Chí Minh, tr 11