PHẦN MỞ ĐẦU
Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng đối với mọi quốc gia, đặc biệt là Việt Nam, trong đó phân khúc chung cư cao cấp đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập cao Đầu tư vào chung cư cao cấp không chỉ tăng nguồn cung nhà ở mà còn thu hút nguồn lực xã hội, góp phần phát triển hạ tầng cần thiết cho an sinh xã hội Sự phát triển kinh tế thúc đẩy nhiều nhà đầu tư chọn phân khúc này để phát triển doanh nghiệp, dẫn đến sự gia tăng dự án chung cư cao cấp tại các đô thị lớn, mở rộng chất lượng sống cho người có thu nhập khá giả.
Tỷ trọng khách hàng giàu có ngày càng tăng, kéo theo nhu cầu về chất lượng sống đa dạng và cao hơn Sự gia tăng dân số và xu hướng di cư từ ngoại thành về các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tạo ra áp lực lớn về đất đai Thế hệ trẻ hiện nay có xu hướng sống độc lập, dẫn đến việc chia tách hộ khẩu và nhu cầu sinh sống tự do Việt Nam ngày càng được các quốc gia mạnh chọn làm nơi tổ chức các sự kiện quan trọng, thu hút đầu tư từ tổ chức nước ngoài và doanh nhân kiều bào Nhu cầu về quỹ đất cho nhà ở trở nên cấp thiết hơn, đặc biệt tại các khu đô thị mới và khu công nghiệp Đồng thời, quy mô hộ gia đình đang thu nhỏ, phản ánh nhu cầu sống độc lập của thế hệ trẻ, thúc đẩy phát triển đô thị xanh, sạch và bền vững.
Nhà ở không chỉ là nơi cư trú mà còn là không gian thiêng liêng ảnh hưởng đến tâm thức và chất lượng cuộc sống của con người Chất lượng sống thường phụ thuộc vào điều kiện kinh tế và thu nhập Nhà nước đã đầu tư vào quỹ đất để phát triển nhà ở tập trung với tiện nghi đầy đủ, từ đó nâng cao chất lượng môi trường sống Những người tìm kiếm nơi ở ổn định thường ưu tiên lựa chọn khu vực có môi trường thiên nhiên tốt, hạ tầng xã hội phát triển và dịch vụ y tế - giáo dục chất lượng, nhằm mang lại sự hài lòng và thoải mái cho gia đình.
Trong thập kỷ qua, thu nhập và nhu cầu nhà ở tăng trưởng đồng đều, dẫn đến sự bùng nổ về số lượng và quy mô chung cư tại nội đô và các khu đô thị mới Các tòa nhà được quy hoạch và thiết kế hợp lý, với cảnh quan môi trường đẹp và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ Ngoài ra, các chung cư cao tầng còn tích hợp nhiều tiện ích công cộng và kết nối thuận tiện với hệ thống giao thông.
Các chung cư cao cấp hiện nay đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng có thu nhập cao bằng cách tích hợp các yếu tố vật chất và tinh thần Tòa nhà được thiết kế với nhiều chức năng sử dụng khác nhau, kết hợp giữa nơi ở, kinh doanh và văn phòng, với mật độ sử dụng cao Quy hoạch phát triển các tòa nhà được kiểm soát về chiều cao và mật độ xây dựng, tạo ra không gian thoáng đãng cho cộng đồng Hệ thống giao thông tiếp cận các dự án chung cư ngày càng được mở rộng và đầu tư, bao gồm nhiều cầu vượt, hầm chui và các tuyến đường đi bộ, nâng cao chất lượng thẩm mỹ cho các công viên, cây xanh và kiến trúc ngoại thất của các tòa nhà, đồng thời cung cấp dịch vụ đa dạng phong phú.
Chung cư cao cấp là sự kết hợp giữa quy hoạch kiến trúc đẳng cấp, yếu tố kỹ thuật, sức mạnh tài chính và chất lượng quản lý Mỗi căn hộ là tài sản riêng biệt, kết nối với không gian chung và đi kèm nhiều dịch vụ miễn phí, mang lại cảm giác an toàn và sạch sẽ Thị trường bất động sản đã chứng kiến sự thay đổi lớn về quy mô dự án, cấu trúc căn hộ và chiến lược bán hàng, nhưng vẫn gặp phải tình trạng thiếu thông tin minh bạch và chính sách ổn định Nhu cầu vượt quá khả năng cung cấp dẫn đến tình trạng sốt ảo và thổi giá, trong khi người mua thiếu thông tin về dự án tương tự Giá bán chung cư trung bình có xu hướng tăng, trong khi giá chung cư cao cấp giảm, gây tổn thất cho các chủ đầu tư và ảnh hưởng đến an sinh xã hội.
Trong khi đó, nguồn cung đất đai có giới hạn, đặc biệt ở các thành phố lớn như
Hà Nội đang chứng kiến sự bùng nổ trong việc xây dựng các chung cư và toà nhà cao tầng, với sự gia tăng đáng kể trong sự ưa chuộng loại hình nhà ở này từ người dân.
Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, và các nhà phát triển BĐS thường đặt ra câu hỏi về những yếu tố nào tác động đến giá cả Theo Korosec (2008), các yếu tố này có thể được chia thành tác nhân bên ngoài và bên trong Nguyên lý hình thành giá bất động sản cho thấy rằng giá giao dịch bị ảnh hưởng bởi cả yếu tố nội tại và ngoại tại, phản ánh giá trị của sản phẩm nhà ở hoàn hảo thông qua mối quan hệ cung cầu và các yếu tố môi trường vĩ mô.
Các khảo sát đã chỉ ra rằng "Yếu tố bên ngoài" liên quan đến vị trí bất động sản và môi trường xung quanh, cùng với ảnh hưởng của các dự án bất động sản cạnh tranh (Geltner, 2007) Khi bất động sản thuộc sở hữu tư nhân, chi phí đầu tư được quản lý chặt chẽ, giúp tiết kiệm và giảm lãng phí, đồng thời tận dụng vật liệu và nhân công địa phương; nhờ đó, giá bán và chất lượng sản phẩm nhà ở của khối tư nhân thường cao hơn so với khối nhà nước (Rauch, 1993) Lợi nhuận có thể đạt kỳ vọng cao nhờ vào chất lượng nhân lực được tuyển chọn kỹ càng, góp phần vào sự phát triển kinh tế quy mô lớn và gia tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) Việc tích hợp nhiều tài sản nhỏ có thể nâng cao giá trị tổng hợp, trong khi nguồn nhân lực cao trong tổ chức doanh nghiệp giúp tăng hiệu quả đầu tư bất động sản (BĐS) (Văn Cao và Cory, 1982; Burnell, 1985).
Thị trường bất động sản đang diễn biến khó lường, yêu cầu các nhà đầu tư và sàn giao dịch nâng cao khả năng nắm bắt tín hiệu thông qua mức độ hấp thụ sản phẩm nhà ở Cạnh tranh giữa các chủ đầu tư và áp lực từ người mua khiến các nhà phát triển bất động sản phải tìm kiếm lợi thế cạnh tranh qua các biện pháp quản lý hiệu quả, như tiết giảm chi phí và áp dụng sáng chế xây dựng Việc hiểu và đo lường cảm nhận của khách hàng về giá bán căn hộ chung cư cao cấp là rất quan trọng đối với nhà đầu tư Do đó, nghiên cứu các yếu tố hình thành giá bán chung cư cao cấp trở nên cần thiết, với mong muốn tạo ra sự khác biệt trong phạm vi nghiên cứu cho các nhà đầu tư, công ty xây dựng và quản lý kinh tế Luận án này sẽ tập trung vào việc nghiên cứu cảm nhận của khách hàng về mức giá chào bán lần đầu của chủ đầu tư đối với căn hộ cao cấp tại Hà Nội.
Chính vì vậy, chủ đề :
"Các nhân t ố ả nh h ướ ng đế n giá bán c ă n h ộ chung c ư cao c ấ p - Nghiên c ứ u trên đị a bàn Hà N ộ i" được chọn làm đề tài luận án tiến sĩ.
Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
Nghiên cứu của tác giả nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC tại Hà Nội, với mục tiêu đạt được những yêu cầu cụ thể.
- Hệ thống tổng quát hóa những lý luận nổi trội và các nhân tố đặc thù tác động tới giá bán căn hộ CCCC
Xác định và lựa chọn các yếu tố đặc thù ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC là bước quan trọng Dựa trên đó, cần nhận diện các giả thuyết và xây dựng mô hình nghiên cứu để phân tích các yếu tố tác động đến giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội.
Đo lường và đánh giá tác động của các yếu tố độc lập trong mô hình đến giá bán căn hộ CCCC là rất quan trọng Việc này giúp xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá trị bất động sản, từ đó cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà đầu tư và người mua.
- Xác định mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC tại Hà Nội
- Làm rõ mức độ tác động khác biệt của các nhân tố theo đặc điểm nhân khẩu của người mua
Để quản lý và quản trị hiệu quả thị trường bất động sản, các bên liên quan như chủ đầu tư, nhà môi giới, sàn phân phối và đơn vị truyền thông cần đề xuất các giải pháp khoa học nhằm điều chỉnh các yếu tố tác động đến giá bán chung cư cao cấp Những giải pháp này cần phù hợp với tình hình thực tế và hỗ trợ thực hiện mục tiêu kinh doanh bền vững.
- Tại sao cần phải nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC ?
Giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội bị ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố quan trọng, bao gồm vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, và tình hình kinh tế Vị trí địa lý quyết định sự thuận tiện trong di chuyển và tiếp cận các dịch vụ, trong khi cơ sở hạ tầng như giao thông và tiện ích công cộng ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống Bên cạnh đó, tình hình kinh tế cũng tác động mạnh mẽ đến khả năng chi trả của người dân và nhu cầu mua sắm bất động sản Mỗi nhân tố này đều có vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của căn hộ CCCC.
Mức độ và chiều ảnh hưởng của các nhân tố đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên thị trường Bất động sản Hà Nội rất đa dạng Các yếu tố như vị trí, tiện ích xung quanh, chất lượng xây dựng và thương hiệu chủ đầu tư đều đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của căn hộ Ngoài ra, tình hình kinh tế và nhu cầu thị trường cũng ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá cả Việc phân tích những yếu tố này giúp nhà đầu tư và người mua có cái nhìn tổng quan về thị trường và đưa ra quyết định hợp lý.
- Các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược giá bán căn hộ CCCC như thế nào ?
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Luận án nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá bán CCCC tại Hà Nội, trong đó giá bán CCCC được xác định dựa trên khảo sát theo thang đo chứ không phải giá thực tế.
Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các yếu tố tác động đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp (CCCC) Trong thực tế, các chủ đầu tư bất động sản thường xác định mức giá hợp lý cho sản phẩm của mình Tuy nhiên, luận án này áp dụng phương pháp điều tra giá, do đó, giá bán CCCC có thể được xem như là sự cảm nhận của các đối tượng khảo sát về giá trị thực tế của căn hộ.
Về lý thuyết, giá BĐS chịu tác động đồng thời của 3 nhóm nhân tố:
(i) Nhân tố môi trường khách quan tầm vĩ mô (lãi suất, lạm phát, chính sách về nhà ở, tăng trưởng kinh tế….);
(ii) Môi trường ngành là quan hệ cung cầu và
(iii) Nhân tố gắn liền với BĐS và giá trị BĐS
Trong luận án này chỉ nghiên cứu những nhân tố gắn liền với những yếu tố tạo nên giá trị căn hộ CCCC, bao gồm:
(a) Đặc điểm của căn hộ CCCC (gắn liền với biến số vật lý của căn hộ CCCC),
(b) Vị thế của tòa nhà và vị trí của căn hộ CCCC,
(d) Chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà; và
(đ) Năng lực và thương hiệu của chủ đầu tư
Giá bán căn hộ CCCC chịu ảnh hưởng từ nhiều nhân tố quan trọng mà các nhà đầu tư BĐS luôn chú ý Bài viết không đề cập đến các yếu tố môi trường vĩ mô và quan hệ cung cầu do lý do: (i) lý thuyết và thực tiễn đã công nhận điều này, và (ii) các nhà đầu tư không thể tác động đến môi trường vĩ mô, trong khi ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu là không đáng kể hoặc khác nhau.
- Phạm vi về không gian: Chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội
- Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Các số liệu thứ cấp được tham khảo từ năm
2010 đến 2019; Các số liệu sơ cấp sẽ lấy trong năm 2019 và giải pháp đến 2025.
Tiếp cận và quy trình nghiên cứu
Luận án được thực hiện theo cách tiếp cận logic, bắt đầu bằng việc nghiên cứu thị trường và thu thập dữ liệu từ tài liệu, sách báo, cũng như khảo sát thực tế tại các công ty đầu tư bất động sản Mục tiêu là xây dựng và kiểm định các mô hình nghiên cứu cùng với các giả thuyết liên quan.
Luận án này nghiên cứu xu hướng tiêu dùng chất lượng cuộc sống cao, tập trung vào nguồn thu nhập, chi phí đầu tư và cơ chế giá bán căn hộ cao cấp (CCCC) từ góc độ chủ đầu tư Nghiên cứu sẽ phân tích cách các chủ đầu tư bất động sản tại Hà Nội xác định giá bán CCCC dựa trên ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau đến quyết định định giá.
Có hai cách tiếp cận chính để xác định giá bán bất động sản: thứ nhất là tiếp cận từ chi phí, thường được áp dụng bởi các chủ đầu tư; thứ hai là tiếp cận từ khách hàng, dựa trên sự cảm nhận của người mua về các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán.
Trong luận án này, tác giả lựa chọn cách tiếp cận xác định giá bán căn hộ CCCC từ góc độ của khách hàng Các chủ đầu tư bất động sản sử dụng những yếu tố phi giá cả để tạo ra giá trị vô hình, kích thích cảm xúc mong muốn trong tâm trí khách hàng Giá trị của căn hộ được khách hàng cảm nhận, không chỉ dựa vào chi phí mà còn từ những trải nghiệm và cảm xúc mà sản phẩm mang lại.
Phương pháp nghiên cứu được thực hiện theo quy trình như sau:
Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu
Nguồn: Tham khảo và phát triển từ Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang (2009)
Đối tượng khảo sát có sự đa dạng về thành phần kinh tế, kinh nghiệm, trình độ học vấn, vị thế xã hội, hoàn cảnh sống và mức thu nhập.
Thang đo chính thức và điều chỉnh mô hình
Kiểm định thang đo nghiên cứu (Cronbach alpha + Tương quan biến tổng)
Alpha Định lượng sơ bộ
Cơ sở lý thuyết Định lượng chính thức
Phân tích khám phá nhân tố (kiểm tra trọng số EFA, Phương sai giải thích, số nhân tố)
Phân tích khẳng định nhân tố (tính thích hợp của mô hình, trọng số CFA, tính đơn hướng,
Phân tích phương trình cấu trúc và phân tích phương sai Định tính
Giải thích sâu các thông tin về mô hình và các giả thuyết nghiên cứu sau kiểm định
Phân tích sâu sau kiểm định lượng Định tính
Kết quả và ý nghĩa của luận án
1.5.1 K ế t qu ả đạ t đượ c và đ i ể m m ớ i c ủ a lu ậ n án
Giá bán căn hộ chung cư cao cấp (CCCC) chịu ảnh hưởng từ nhiều nhân tố quan trọng, bao gồm đặc điểm vật lý của căn hộ, vị trí và vị thế của chung cư, môi trường xung quanh, chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà, cũng như đặc điểm nhân khẩu và phân khúc khách hàng Ngoài ra, đặc điểm của chủ đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng Đặc biệt, nghiên cứu đã chỉ ra rằng có hai nhân tố mới ngày càng tác động mạnh mẽ đến giá bán bất động sản.
- Đánh giá tầm quan trọng và mức độ tác động của từng nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ cao cấp (CCCC) rất đa dạng, trong đó, nếu loại bỏ yếu tố về đặc điểm của chủ đầu tư, thì môi trường xung quanh (MT) được coi là nhân tố có tác động lớn nhất đến giá bán Việc xem xét các yếu tố môi trường như vị trí, hạ tầng và tiện ích xung quanh là rất quan trọng trong việc định giá căn hộ CCCC.
Đề xuất giải pháp liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS) nhằm phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp (CCCC) tại Hà Nội Nghiên cứu sẽ đi sâu vào từng nhân tố tác động mạnh nhất đến giá bán, nhằm lấp đầy khoảng trống nghiên cứu trong phân khúc hẹp này, vì hiện tại chưa có công trình nào tại Việt Nam công bố đầy đủ về vấn đề này.
Luận án là tài liệu quan trọng cho các nhà đầu tư Bất động sản, cung cấp thông tin về giá thị trường và gợi ý cách xác định mức giá bán căn hộ CCCC để tối đa hóa lợi nhuận Điều này không chỉ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư mà còn giúp nâng cao sự hài lòng của khách hàng Nhờ đó, các doanh nghiệp có thể hỗ trợ nhà nước ổn định thị trường BĐS và cải thiện chất lượng sống của người mua nhà.
Kết cấu luận án
Luận án được kết cấu gồm 5 chương, cụ thể như sau:
Chương 2: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản
Chương 3: Bối cảnh nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội
Chương 5: Giải pháp và kiến nghị
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
2.1.1 Các công trình khoa h ọ c đ ã công b ố ở n ướ c ngoài
2.1.1.1 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về giá cả và và định giá
Giá cả đóng vai trò quan trọng trong sự sống còn của mọi doanh nghiệp trên thị trường, với mục tiêu chính là thu hồi vốn đầu tư nhanh chóng, giảm chi phí, và tối ưu hóa lợi nhuận thông qua việc mua rẻ bán đắt Việc chủ động trong việc điều chỉnh giá cả không chỉ giúp doanh nghiệp thích ứng nhanh chóng với biến động thị trường mà còn là chiến lược hiệu quả để duy trì doanh thu và bảo vệ thị phần.
Theo Andreas Hinterhuber (2008), có năm yếu tố cản trở việc thực hiện chiến lược định giá dựa vào giá trị tài sản, bao gồm: đánh giá quá thấp giá trị tài sản, truyền thông về giá trị thấp hơn thực tế, không có phân đoạn thị trường hiệu quả, quản trị lực lượng bán hàng yếu kém, và thiếu hỗ trợ từ quản lý cao cấp.
Theo nghiên cứu của tác giả Nigel và cộng sự (2010), người quản lý cần phát triển tầm nhìn chiến lược toàn diện, không chỉ tập trung vào giá cả và kiểm soát tăng trưởng giá, đặc biệt trong bối cảnh hậu khủng hoảng.
David và David (2012) đã xác định sáu yếu tố quan trọng trong marketing giá cả, bao gồm khả năng thanh toán của khách hàng, giá trị thương hiệu, mức độ cạnh tranh trên thị trường, mức giá cao tạo rào cản gia nhập, cầu so với cung, và mục tiêu thị phần Nghiên cứu này cung cấp một mô hình thống kê dựa trên phân tích sự khác biệt, hỗ trợ lý thuyết marketing về phân biệt giá dựa trên thị trường, khách hàng và cạnh tranh Đây là nghiên cứu đầu tiên cung cấp phân tích hệ thống về các yếu tố marketing ảnh hưởng đến quyết định định giá cao hay thấp, giúp các nhà marketing có công cụ hỗ trợ hiệu quả trong quá trình ra quyết định về giá cả.
Stephan và Andreas (2013) đã phát hiện ra rằng định giá dựa vào giá trị tài sản cố định và khả năng sinh lời của doanh nghiệp có ảnh hưởng lớn đến khả năng định giá của công ty Nghiên cứu này chỉ ra ba xu hướng định giá khác nhau, từ đó liên quan đến kết quả hoạt động của doanh nghiệp Đây là nghiên cứu đầu tiên đề cập đến mối quan hệ giữa giá trị tổng tài sản và kết quả hoạt động thông qua phương pháp định lượng, cung cấp gợi ý cho các công ty ở mọi quy mô, ngành nghề và địa điểm về lợi ích của việc áp dụng phương pháp định giá dựa vào giá trị.
Bất động sản là tài sản có giá trị cao, đầu tư và kinh doanh kèm theo chuỗi dịch vụ đa tiện ích phục vụ con người (Rosen, 1974) Các hộ gia đình thường xem xét các đặc tính sử dụng thực tế của nơi ở, thay vì chỉ chú trọng vào vẻ bề ngoài (Malpezzi, 2003) Vì bất động sản là tài sản cố định trong không gian, khách hàng ưu tiên các yếu tố tích cực về môi trường sống và chất lượng dịch vụ tiện ích.
2.1.1.2 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về môi trường vĩ mô có ảnh hưởng đến giá bán bất động sản
Nhà nước trao quyền sử dụng đất và tài sản theo các phương thức bị ràng buộc bởi chính sách quản lý và quy định phát triển thị trường Điều này được thể hiện rõ ở nhiều quốc gia như Trung Quốc, Singapore, Malaysia và Hồng Kông.
Mỹ và Australia sở hữu đất đai thuộc về Nhà Nước, với thị trường đất chủ yếu hoạt động dựa trên các hợp đồng thuê dài hạn Chiến lược phát triển đô thị của chính quyền được thể hiện qua các điều khoản trong hợp đồng thuê đất và nhà, thường được quy định thông qua quy hoạch đô thị và các yêu cầu pháp lý.
Lãi suất đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, vì nó ảnh hưởng đến khả năng quản lý rủi ro và lợi nhuận của các bên tham gia mà không cần phải giao dịch trực tiếp tài sản Theo Ciurlia và Gheno (2009), thị trường bất động sản đang phát triển nhanh chóng, dẫn đến nhu cầu lớn về các mô hình định giá đơn giản nhưng hiệu quả.
Nghiên cứu của Frappa và Mesonnier (2010) đã chỉ ra rằng lạm phát có tác động tích cực đến sự tăng trưởng giá nhà đất thực tế, ảnh hưởng đến cả tỷ lệ giá nhà bán và cho thuê.
Lạm phát ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận của các nhà đầu tư bất động sản, làm giảm tỷ lệ lãi suất thực tế Tuy nhiên, các yếu tố thúc đẩy lạm phát dẫn đến việc tỷ lệ lãi suất danh nghĩa sẽ tăng theo sự phát triển, như đã chỉ ra bởi Eving và Payne.
Lạm phát có tác động tiêu cực đến đầu tư, tăng trưởng kinh tế và năng suất trong tương lai, như được phân tích bởi Clark (1993) Huizinga (1993) cũng chỉ ra rằng lạm phát làm giảm sự ổn định giá cả, dẫn đến sự gia tăng bất định trong các khoản đầu tư.
Nghiên cứu của Psunder (2009) chỉ ra rằng sự tăng trưởng của thị trường bất động sản phụ thuộc vào các tác nhân ảnh hưởng tích cực, bao gồm thu nhập hộ gia đình, các chỉ số xã hội và nhân khẩu học, chi phí quỹ tài trợ và tác động từ địa phương Ngoài ra, lạm phát cao có thể gây hại cho ngành xây dựng và thị trường bất động sản, dẫn đến giảm nhu cầu mua bán và tạo áp lực lên giá nhà.
Mehmood Khan Kakar và M Ali Kakar (2011) đã thực hiện một phân tích sâu về các yếu tố đô thị hóa, dòng người tị nạn, sự thiếu hụt đầu tư, ngoại hối và chính sách tiền tệ, cùng với các yếu tố nội tại như vị trí và cho thuê.
Sự tăng giá căn hộ chịu ảnh hưởng từ nhiều cơ chế khác nhau, bao gồm "kỳ vọng quá mức" về giá trong tương lai và sự chuyển nhượng tại giá giao dịch, liên quan đến lạm phát và tiền tệ ảo giác Nghiên cứu về tác động của chỉ số chứng khoán lên bất động sản có những ý kiến trái chiều; một số nghiên cứu chỉ ra mối quan hệ nhân quả yếu giữa chỉ số bất động sản và chứng khoán, trong khi đó, một nghiên cứu khác cho thấy sự liên kết mạnh mẽ giữa Chỉ số Giao dịch Chứng khoán và bất động sản.
2.1.1.3 Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài về hành vi mua nhà
Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản
2.2.1 Khái ni ệ m v ề b ấ t độ ng s ả n và chung c ư cao c ấ p
2.2.1.1 Định nghĩa về bất động sản
Thuật ngữ bất động sản được sử dụng để phân biệt quyền sở hữu tài sản bất động sản với tài sản động sản Theo Hội đồng tiêu chuẩn thẩm định giá, việc hiểu rõ sự khác biệt này là rất quan trọng trong lĩnh vực bất động sản.
Theo định nghĩa của IVSC, bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và các tài sản do con người tạo ra gắn liền với đất Đây là những vật hữu hình có thể nhìn thấy hoặc sờ nắn, nằm trên bề mặt, trong không khí hoặc dưới lòng đất Bất động sản không chỉ bao gồm đất đai tự nhiên mà còn cả đất nhân tạo, được pháp luật cho phép khai thác để sử dụng cho mục đích ở và kinh doanh thương mại Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống, là nền tảng cho các công trình phục vụ con người.
Theo Bộ luật dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
Bất động sản (BĐS) được định nghĩa theo quy định tại Điều 107, bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, và các tài sản khác liên quan BĐS thường được hiểu là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài Để được coi là BĐS, tài sản cần đáp ứng các tiêu chí: là yếu tố vật chất có ích, được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng, có giá trị đo lường, không thể di dời hoặc chỉ di dời hạn chế mà không làm thay đổi tính chất, công năng, hình thái, và tồn tại lâu dài.
Bất động sản là loại tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với chúng, cùng với những tài sản khác liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
2.2.1.2 Một số định nghĩa về chung cư
Chung cư, hay còn gọi là Apartment, Flat hoặc Unit, là loại hình bất động sản dân cư bao gồm nhiều đơn vị nhà ở khép kín, chiếm một phần diện tích trên một tầng của tòa nhà nhiều sàn Thời gian sở hữu và sử dụng các căn hộ này được quy định theo cam kết của chủ nhà tư nhân cho thuê, thường nằm trong giới hạn số năm nhất định.
Chung cư là một loại không gian sống tương tự như căn hộ khép kín, có thể bán độc lập và được coi là bất động sản Tòa nhà chung cư được chia thành nhiều căn hộ riêng biệt, bao quanh bởi các khu vực sử dụng chung thuộc sở hữu chung Thường được xây dựng như các tòa nhà chung cư biệt lập, chúng giống như nhà ở một gia đình nhưng các khu vực như sân, tòa nhà bên ngoài và đường phố được sở hữu chung và duy trì bởi hiệp hội cộng đồng Chủ sở hữu các đơn vị chung cư hoàn toàn sở hữu các khu vực chung như hành lang, lối đi, phòng giặt, khu vực bếp và tiện ích như hệ thống HVAC Ngoài ra, nhiều trung tâm mua sắm phục vụ cư dân, trong đó các khu vực bán lẻ và văn phòng thuộc sở hữu của các doanh nghiệp, trong khi các khu vực chung được sở hữu bởi tất cả các thực thể kinh doanh.
Chung cư là một tòa nhà phức hợp bao gồm nhiều căn hộ thuộc sở hữu cá nhân, đi kèm với các khu vực và tiện nghi chung Khi sở hữu một căn hộ trong chung cư, cư dân có quyền sử dụng các tiện ích chung, được đảm bảo về mặt pháp lý Những khu vực chung này thường bao gồm hành lang, hệ thống sưởi, thang máy và khu vườn, mà cư dân chia sẻ quyền sở hữu.
Theo thông tư 14/2008/TT-BXD, nhà chung cư hạng 1 (chung cư cao cấp) được xác định có chất lượng sử dụng rất cao, đáp ứng đầy đủ yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và xã hội Ngoài ra, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý cũng phải đạt tiêu chuẩn cao, đảm bảo đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Căn hộ chung cư cao cấp (CCCC) là không gian sống khép kín, được trang bị đầy đủ tiện nghi hiện đại và đồng bộ, đảm bảo chất lượng cao và an toàn cho người sử dụng Thông thường, các căn hộ CCCC có diện tích mặt sàn tối thiểu là 90m², mang lại sự thoải mái và tiện ích trong sinh hoạt hàng ngày.
Chung cư cao cấp tại Việt Nam thường nằm trong bán kính 3,0 km từ các trung tâm đô thị, thuận tiện cho giao thông Các căn hộ khép kín sở hữu tư nhân, có sổ hồng hoặc sổ đỏ, với diện tích từ 60m² trở lên, đảm bảo đầy đủ công năng cho hộ gia đình Thiết kế kỹ thuật phải có sự tham gia của ít nhất một kiến trúc sư quốc tế, đạt tiêu chuẩn sang trọng như khách sạn 4 sao trở lên Khu vực này cung cấp đầy đủ tiện ích nội khu và xung quanh, với hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho dân số trong tầm nhìn trên 30 năm Các trang thiết bị và vật liệu hoàn thiện đều được nhập khẩu, bền đẹp, với mật độ xây dựng dưới 45% Mỗi thang máy phục vụ tối đa 40 hộ gia đình, mỗi hộ có chỗ đỗ ô tô và xe máy theo mức phí được nhà nước phê duyệt, đảm bảo chất lượng âm thanh, ánh sáng, thông gió và dịch vụ tòa nhà tương đương tiêu chuẩn khách sạn.
Các tòa nhà từ 4 sao trở lên cần có hành lang rộng tối thiểu 2,0m, được trang bị điều hòa và đèn chiếu sáng, cùng với hành lang phụ và thang dây thoát hiểm Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) phải đảm bảo tự động chữa cháy cho các tòa nhà cao tầng Giá bán thường bắt đầu từ 33 triệu/m² trở lên.
2.2.1.3 Định nghĩa về Chung cư cao cấp và căn hộ chung cư cao cấp a- Chung c ư cao c ấ p là tòa nhà hỗn hợp cao tầng dùng để ở và có đầy các dịch vụ và tiện ích, có không gian thoát nạn liền với ban công hay logia, có công cụ cứu hộ và chất lượng sống tương đương với khách sạn từ 5 sao trở lên b- C ă n h ộ chung c ư cao c ấ p là căn hộ khép kín thuộc sở hữu riêng của khách hàng khá giả, có quyền đồng sở hữu các không gian chung thuộc căn hộ chung cư cao cấp
2.2.2 Khái ni ệ m và b ả n ch ấ t c ủ a ph ạ m trù giá c ả
2.2.2.1 Các khái niệm về giá cả
Các nhà kinh điển từ các thế hệ khác nhau đã trình bày quan niệm của họ về giá cả A Smith (1776) và D Ricardo (1871) đều cho rằng giá trị thực tế, hiện nay được gọi là giá cả, là biểu hiện bằng tiền của giá trị tự nhiên.
Giá trị của hàng hóa được xác định qua nhiều góc độ khác nhau Theo D Ricardo, giá trị dựa trên lượng lao động cần thiết để sản xuất hàng hóa, bao gồm cả chi phí phân phối Malthus nhấn mạnh rằng giá trị hàng hóa được phản ánh qua số tiền mà người tiêu dùng sẵn sàng chi trả Trong khi đó, Bentham cho rằng giá trị đối với người tiêu dùng liên quan đến mong muốn sở hữu hàng hóa, còn đối với người bán, giá là chi phí sản xuất hàng hóa Những quan điểm này đều liên quan đến giá thị trường hiện tại.
Theo thuyết giá trị lao động của Marx, toàn bộ quá trình sản xuất được tạo ra từ lao động, vì nhân công là nguồn gốc của mọi giá trị trong xã hội Các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác - Lênin, dựa trên những tư tưởng trước đó, đã định nghĩa rằng giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa.
Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu
2.3.1 Lý thuy ế t hành vi có k ế ho ạ ch
Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) của Ajzen (1991) là một sự mở rộng của lý thuyết hành vi hợp lý (TRA) do Ajzen và Fishbein (1975) phát triển Nhân tố chính của TPB là ý định của cá nhân trong việc thực hiện hành vi, với ý định càng mạnh mẽ thì khả năng thực hiện hành vi càng cao Lý thuyết này đã được áp dụng rộng rãi để dự đoán ý định và hành vi cụ thể Tác giả mong muốn kiểm định mô hình lý thuyết này tại thị trường căn hộ CCCC Hà Nội, nhằm làm rõ hơn về mối quan hệ giữa ý định và hành vi trong bối cảnh này.
Năm 1991, tác giả đã mở rộng lý thuyết bằng cách bổ sung các nhân tố mới và thuộc tính thành phần có ảnh hưởng đến ý định hành vi mua của người tiêu dùng đối với giá căn hộ CCCC Mục tiêu là đo lường các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ CCCC tại Hà Nội.
2.3.2 Lý thuy ế t hi ệ u ứ ng tài s ả n
Markowitz (1952) và Kapopoulous cùng Siokis (2005) đã áp dụng lý thuyết hiệu ứng tài sản để phân tích thị trường bất động sản và chứng khoán Theo lý thuyết này, tiêu dùng phụ thuộc vào thu nhập khả dụng và tổng tài sản của cá nhân.
Cả thu nhập và tổng tài sản đều ảnh hưởng tích cực đến mức chi tiêu của người tiêu dùng, trong đó tổng tài sản bao gồm cổ phiếu, trái phiếu và bất động sản Bất động sản không chỉ được coi là hàng hóa tiêu dùng mà còn là một hình thức đầu tư, do đó được nhiều người lựa chọn Nghiên cứu của Kapopoulous và Siokis (2005) chỉ ra rằng mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản thể hiện hiệu ứng tài sản thông qua việc điều chỉnh danh mục đầu tư Họ cho rằng nhiều công ty đang gia tăng đầu tư vào bất động sản, dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao, và từ đó kích thích giá bất động sản tăng Lý thuyết này cũng liên quan đến các yếu tố nhân khẩu học và các thuộc tính thành phần trong mô hình nghiên cứu, ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư.
2.3.3 Lý thuy ế t v ị th ế ch ấ t l ượ ng
Lý thuyết vị thế chất lượng (Hoàng Hữu Phê & Wakely, 2000) mô tả sự thay đổi trong các khu dân cư đô thị như một chuyển dịch đồng thời giữa vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở Vị thế nơi ở phản ánh sự mong muốn xã hội gắn liền với nhà ở tại một địa điểm nhất định, bao gồm các yếu tố như của cải, văn hóa, giáo dục và chất lượng môi trường Chất lượng nhà ở lại tập trung vào các đặc tính vật lý có thể đo lường như diện tích sàn, số tầng và số lượng phòng Động học dân cư theo lý thuyết này thể hiện sự đánh đổi giữa vị trí và chất lượng nhà ở, đồng thời tương thích với mô hình lựa chọn giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở Lý thuyết cũng liên quan đến vị trí của căn hộ, vị thế của chung cư và chất lượng dịch vụ do nhà quản lý cung cấp, ảnh hưởng đến giá bán căn hộ Ngoài ra, nó còn cung cấp giải pháp cho các chủ đầu tư và nhà thầu thi công.
Nghiên cứu về sự hình thành giá bất động sản cho thấy rằng giá của mỗi bất động sản cụ thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nội tại liên quan đến bất động sản đó cũng như các yếu tố bên ngoài.
Các yếu tố nội tại của bất động sản bao gồm quy hoạch tổng thể và chi tiết, kiến trúc cảnh quan, thiết kế kỹ thuật, vật liệu xây dựng, chất lượng trang thiết bị điện nước, công năng sử dụng, kết cấu và cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
Các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến giá bất động sản bao gồm môi trường địa lý tự nhiên, xã hội vùng miền, cư dân xung quanh, hệ thống giao thông, cự ly đến các trục giao thông chính, các công trình phúc lợi xã hội, cũng như quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác trong tương lai Bên cạnh đó, đặc điểm của khách hàng như văn hóa, quy mô gia đình, thu nhập, nhu cầu sở hữu, mục đích sử dụng và nghề nghiệp cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá bán bất động sản.
Gần đây, tại Việt Nam, các yếu tố liên quan đến đặc điểm của chủ đầu tư bất động sản đang ngày càng tác động mạnh mẽ đến giá bán căn hộ cao cấp Những yếu tố này bao gồm vị thế và uy tín của chủ đầu tư trên thị trường, năng lực và kinh nghiệm của họ, cũng như chiến lược marketing và truyền thông mà họ áp dụng.
