Luận văn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở để đảm bảo tiền vay theo pháp luật việt nam từ thực tiễn ngân hàng thương mại cổ phần quốc tế việt nam

Thứ nhất, luận văn tập trung phân tích và xác định được tài sản được dùng để thế chấp và các phương thức xử lý hiệu quả đối với tài sản thế chấp; để có cơ sở nhận diện các tài sản thế ch

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ XUÂN HOÀNG DƯƠNG

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội, năm 2021

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ XUÂN HOÀNG DƯƠNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi, vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi

phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật

HỌC VIÊN

Lê Xuân Hoàng Dương

MỤC LỤC

LÀM LẠI MỤC LỤC TỰ ĐỘNG TẠI QUÁN PHOTO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS Bộ luật dân sự NHTM Ngân hàng thương mại QSDĐ Quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TCTD Tổ chức tín dụng

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của luận văn

Trong quá trình thực hiện các hoạt động kinh doanh của mình, Ngân hàng thương mại thực hiện các hoạt động chủ yếu liên quan đến kinh doanh tiền tệ là huy động vốn và cấp tín dụng Về bản chất, các hoạt động này là hoạt động có tính nguy hiểm, nhiều rủi ro Đặc biệt hoạt động cấp tính dụng của ngân hàng là hoạt động mang nhiều tính rủi ro rất cao Bởi lẽ khoản vốn được cấp cho chủ thể nếu không kiểm soát, sử dụng các biện pháp bảo đảm an toàn tốt thì rất dễ có tình trạng

là không thù hồi được khoản vốn đó Vì vậy, trong hoạt động của mình, các ngân hàng thương mại đều thực hiện các biện pháp bảo đảm cho giao dịch cho vay của mình Khi mà khách hàng không thể thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của mình thì ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi và khắc phục thiệt hại

Các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm và xử lý đối với tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại có ý nghĩa rất quan trọng trong đời sống của các ngân hàng Nếu như các khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, ngân hàng thương mại bắt buộc phải xử lý tài sản bảo đảm Thực tế trong những năm vừa qua, tình hình nợ xấu của Việt Nam đã tăng cao, đặc biệt nợ xấu của các ngân hàng thương mại Nợ xấu làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của các ngân hàng thương mại, cũng như ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung Do đó, việc thực hiện đúng, đầy đủ pháp luật về bảo đảm tiền gửi ngân hàng và đặc biệt là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng thì đều cần thiết mang lại hiệu quả cao

Do vậy, việc xử lý nợ xấu đang là vấn đề được Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại ưu tiên xử lý hàng đầu trong thời gian vừa qua Trong thực tế, các tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại để bảo đảm cho khoản vay ngân hàng, để đảm bảo cho hiệu lực hiệu quả đó thì vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay từ khoản thế chấp của các ngân hàng cần được nâng cao hiệu quả, đặc biệt là cần sửa đổi, bổ sung quy định có liên quan về vấn đề này Chính vì những

nguyên nhân đó mà học viên quyết định chọn vấn đề: “Xử lý tài sản thế chấp là

quyền sử dụng đất ở để đảm bảo tiền vay theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn

Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam” để làm luận văn thạc sĩ luật học

của mình

2 Tình hình nghiên cứu luận văn

Nghiên cứu về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp đối với khoản vay ngân hàng thương mại đã được các tác giả khắp nơi ở Việt Nam nghiên cứu ở nhiều các giác độ khác nhau Ở mỗi đề tài, mỗi tác giả đều có cách

tiếp cận khác nhau

- Sách của Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ về bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam, NXB Trẻ Thành phố Hồ Chí

Minh thế chấp, chấm dứt hợp đồng thế chấp và thế chấp giá trị quyền sử dụng đất

- Thạc sĩ Hồ Quang Huy (2011), "Vật quyền bảo đảm-những vấn đề pháp lý

đặt ra trong quá trình hoàn thiện pháp luật dân sự của nước ta", Tạp chí Dân chủ và

Pháp luật, số chuyên đề Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

- Thạc sĩ Nguyễn Quang Hương Trà, 2011, "Bàn về khái niệm giao dịch bảo

đảm nhìn từ giác độ đối tượng của hoạt động đăng ký ", Tạp chí Dân chủ và pháp

luật, số chuyên đề Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

- Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện (2005), "Cần xây dựng lại khái niệm "quyền tài

sản" trong luật dân sự", Tạp chí Nghiên cứu pháp luật, (số 50)

- Lê Thái Tuế (2017), Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương

lai ở Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc sĩ khoa học pháp lý, Trường đại học Trà

Vinh;

- Phạm Hải Đường (2016), Hoàn thiện quy chế cho vay của các ngân hàng

cổ phần nhà nước Big Four ở Việt Nam hiện nay, Trường đại học tài chính ngân

hàng, Hà Nội;

- Nguyễn Học Hải (2015), Pháp luật về thế chấp tài sản cố định thuê mướn

từ người thứ 3 những vấn đề lý luận và thực tiễn, Đề tài khoa học cấp cơ sở, Khoa

tổng hợp trường đại học Thái Nguyên

Tuy nhiên, những công trình nghiên cứu nói trên chỉ phân tích, nghiên cứu

về mặt lý luận về biện pháp thế chấp tài sản và đánh giá chung về quy định xử lý tài sản thế chấp mà chưa có những đánh giá về thực trạng áp dụng và xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm tiền vay của các ngân hàng thương mại Đề tài này của học viên phần nào đáp ứng được tính cấp thiết của việc nghiên cứu trong tình hình hiện nay, khi mà việc xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại đang là nhiệm vụ cấp thiết để giải quyết vấn đề nợ xấu

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Luận văn có mục đích nghiên cứu những góc độ đầy đủ và toàn diện về vấn

đề lý thuyết về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm giao dịch tiền vay ngân hàng thương mại và thực tiễn thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm từ hoạt động thế chấp của Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam từ đó rút ra được những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác xử lý tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay ngân hàng

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Từ những mục đích nghiên cứu mang tính đầy đủ và toàn diện trên, để hoàn thiện đề tài, tác giả đặt ra cho mình các nhiệm vụ nghiên cứu sau:

Thứ nhất, nghiên cứu những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở

và xử lý thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm tiền vay ngân hàng

Thứ hai, nghiên cứu quy định của pháp luật về xử lý thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm tiền vay ngân hàng và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam

Thứ ba, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý thế chấp

quyền sử dụng đất ở để bảo đảm tiền vay ngân hàng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn có đối tượng nghiên cứu là các quan điểm, các học thuyết và đặc biệt là các quy định của pháp luật có liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng từ hoạt động thế chấp Đặc biệt đề tài nghiên cứu thực trạng hoạt động này tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài có những phạm vi nghiên cứu mang tính lý luận và thực tiễn như sau:

Thứ nhất, về mặt lý luận: luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận về xử lý

tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của NHTM, cơ chế điều chỉnh của pháp luật

về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động xử lý nợ của NHTM

Thứ hai, Đề tài nghiên cứu thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ngân

hàng thương mại ở Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam trong giai đoạn 2017-2019, từ đó đánh giá được những ưu điểm và hạn chế của công tác này

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Đề tài có phương pháp luận nghiên cứu là chủ nghĩa Mác Lê nin về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Đồng thời sử dụng các quy luật, nguyên lý, các cặp phạm trù để tạo dựng cơ sở nghiên cứu

Trên cơ sở phương pháp luận nghiên cứu trên đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể là thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh…

6 Những đóng góp mới của luận văn

Đây là đề tài tương đối hoàn chỉnh ở cấp độ luận văn thạc sĩ luật học về vấn

đề xử lý tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại đặc biệt là tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam Kết quả này được thể hiện ở các nội dung sau:

Thứ nhất, luận văn tập trung phân tích và xác định được tài sản được dùng để

thế chấp và các phương thức xử lý hiệu quả đối với tài sản thế chấp; để có cơ sở nhận diện các tài sản thế chấp cũng như phương thức xử lý tài sản thế chấp, luận văn đã xây dựng khái niệm, các đặc trưng pháp lý của tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp;

Thứ hai, luận văn đưa ra một cách nhìn toàn diện, đầy đủ cả về lý luận và

thực tiễn đối với xử lý tài sản thế chấp ở Việt Nam; trên cơ sở phân tích, tham chiếu với pháp luật của một số nước trên thế giới, luậnvăn đã đúc rút những kinh nghiệm cần thiết về xác định xử lý tài sản thế chấp một cách hiệu quả;

Thứ ba, luận văn nêu bật tầm quan trọng trong việc xây dựng cơ chế phối

hợp giữa các cơ quan như công chứng, đăng ký thế chấp và các cơ quan chức năng khác trong việc đảm bảo tính an toàn của các giao dịch thế chấp

Thứ tư, luận văn đánh giá một cách toàn diện về các kết quả đạt được trong

công tác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại chúng Việt Nam trong thời gian vừa qua

Thứ năm, luận văn mạnh dạn đưa ra những đề xuất ban đầu nhằm hoàn thiện

các quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp trên cơ sở tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm điều chỉnh pháp luật của nước ngoài phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh nền kinh tế của đất nước trong điều kiện hội nhập thương mại quốc

tế hiện nay

7 Kết cấu của đề tài

Một đề tài hoàn chỉnh với kết cấu 3 chương, cộng thêm các phần Mở đầu, Kết luận và Tài liệu tham khảo được đánh thành danh mục đầy đủ

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Khái niệm, phân loại hoạt động cho vay trên cơ sở bảo đảm tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm, phân loại hoạt động cho vay

1.1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay

Căn cứ tại khoản 16 Điều 4 Luật tổ chức tín dụng năm 2010 thì hoạt động cho vay được hiểu là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi

Theo Khoản 1 Điều 2 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách

hàng của Ngân hàng nhà nước Việt Nam thì “Cho vay là hình thức cấp tín dụng,

theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để

sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.” Trong đó “Thời hạn cho vay là khoảng thời gian được tính từ ngày tiếp theo của ngày tổ chức tín dụng giải ngân vốn vay cho khách hàng cho đến thời điểm khách hàng phải trả hết nợ gốc và lãi tiền vay theo thỏa thuận của tổ chức tín dụng và khách hàng.” và “Kỳ hạn trả nợ là các khoảng thời gian trong thời hạn cho vay đã thỏa thuận mà tại cuối mỗi khoảng thời gian đó khách hàng phải trả một phần hoặc toàn bộ nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay cho tổ chức tín dụng”

Cho vay, hiểu theo nghĩa chung nhất là việc một người thỏa thuận để cho người khác được quyền sử dụng tài sản của mình (vật cùng loại) trong một thời hạn nhất định với điều kiện có hoàn trả, dựa trên cơ sở sự tín nhiệm của mình đối với người đó

Việc cho vay, nói một cách chung nhất thì bao gồm các yếu tố cơ bản:

Thứ nhất, về chủ thể bao giờ cũng có hai bên tham gia: Bên cho vay – là người có tài sản chưa dùng đến, muốn cho người khác sử dụng để thỏa mãn một số lợi ích của mình và Bên vay – là người đang cần sử dụng tài sản đó để thỏa mãn nhu cầu của mình (về kinh doanh hoặc vốn)

Thứ hai, hình thức pháp lý của việc cho vay được thể hiện dưới dạng hợp đồng tín dụng tài sản

Thứ ba, sự kiện cho vay phát sinh bởi hai hành vi căn bản là hành vi ứng trước và hành vi hoàn trả một số tiền (hay tài sản) nhất định là các vật cùng loại

Thứ tư, việc cho vay bao giờ cũng dựa trên sự tín nhiệm giữa người cho vay đối với người đi vay về khả năng hoàn trả tiền vay

1.1.1.2 Phân loại hoạt động cho vay

- Phân loại theo thời gian (thời hạn cho vay):

Cho vay ngắn hạn: Đây là hoạt động mà ngân hàng cho khách hàng vay

khoản vốn với thời hạn vay ngắn dưới 12 tháng Ngân hàng cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho nhu cầu vốn lưu động của doanh nghiệp, nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của Chính phủ và nhu cầu tiêu dùng của cá nhân

Cho vay trung hạn: đây là hoạt động mà ngân hàng cho khách hàng vay

khoản vốn với thời hạn vay trung bình từ 12 tháng đến 60 tháng Khoản tín dụng này thường được sử dụng để đầu tư đổi mới, nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật, thiết

bị công nghệ hoặc mở rộng sản xuất

Cho vay dài hạn: là những khoản vay trên 5 năm Các khoản này thường

dùng để đầu tư vào vốn cố định của doanh nhgiệp, các lĩnh vực xây dựng cơ bản, bất động sản và cho vay tiêu dùng cá nhân vào các nhu cầu nhà ở, phương tiện vận tải…

- Phân loại theo mục đích sử dụng tiền vay

Cho vay sản xuất: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn chuyên để

sản xuất ra sản phẩm hàng hóa Cho vay sản xuất gồm cho vay nông nghiệp, công nghiệp, lâm – ngư – diêm nghiệp

Cho vay lưu thông: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn vay chuyên

để kinh doanh hàng hóa, dịch vụ Cho vay lưu thông gồm có cho vay thương mại (mua – bán kinh doanh hàng hóa nội địa, kinh doanh xuất – nhập khẩu); cho vay kinh doanh dịch vụ

Cho vay tiêu dùng: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn chuyên để

phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt cá nhân

- Phân loại theo tài sản đảm bảo

Cho vay có tài sản đảm bảo: đây là loại hình cho vay mà khách hàng phải có

tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba làm đảm bảo

Đối với những trường hợp còn lại, khi cho vay ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản bảo đảm Lý do là khách hàng luôn phải đối đầu với rủi

ro trong kinh doanh, có thể mất khả năng trả nợ cho ngân hàng Những biến cố không mong đợi có thể gây cho ngân hàng những tổn thất lớn, vì vậy mà ngân hàng muốn có được nguồn thu hồi thứ hai khi nguồn thu thứ nhất là thu nhập từ hoạt động kinh doanh không bảo đảm trả nợ

Trong bất cứ lúc nào, với khách hàng nào thì cho vay có bảo đảm là nguyên tắc hoàn toàn hợp lý cầǹ thiết để bảo đảm cho Ngân hàng đối phó với những tổn thất mỗi khi món nợ quá hạn, khó đòi hoặc khách hàng không có khả̉̉̉ năng thanh toán Mục đích của Ngân hàng trong việc đặt ra các đảm bảo tín dụng là tạo điều kiện cho Ngân hàng có thể thu hồi nợ một cách chắc chắn, đồng thời có cơ sở để

mở rộng quy mô tín dụng Hơn nữa việc Ngân hàng có quyền phát mại tài sản của người vay được dùng làm đảm bảo đã góp phần nâng cao ý thức hoàn trả của người vay Với các hình thức bảo đảm nêu trên, căn cứ vào quy định của Luật dân sự có các

biện pháp bảo đảm cụ thể như sau: Cầm cố tài sản; Thế chấp tài sản; Đặt cọc; Ký cược; Ký quỹ; Bảo lãnh

Cho vay không có tài sản đảm bảo: loại tín dụng này thường được cấp cho

các khách hàng có uy tín, thường là khách hàng làm ăn thường xuyên có lãi, tình hình tài chính vững mạnh, ít xảy ra tình trạng nợ nần dây dưa, hoặc món vay tương đối nhỏ so với vốn của người vay

Cho vay không cần tài sản bảo đảm có thể được cấp cho những khách hàng

có uy tín, thường là những khách hàng đã được Ngân hàng xếp hạng tốt, có tình hình tài chính vững mạnh, ít xảy ra tình trạng nợ nần dây dưa hoặc món vay tương đối nhỏ so với vốn của người vay Trong trường hợp này, có thể nói uy tín, tình hình tài chính lành mạnh và khả năng thành công của dự án của khách hàng chính

là những tài sản bảo đảm

- Phân loại theo tính chất hoàn trả

+ Cho vay hoàn trả trực tiếp: Là loại cho vay của ngân hàng trong đó người

đi vay chính là người phải trả nợ trực tiếp cho ngân hàng

+ Cho vay hoàn trả gián tiếp: Là loại cho vay trong đó người đi vay không

phải là người trả nợ, loại cho vay này thường được thực hiện bằng cách chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá trị còn thời hạn thanh toán hoặc thực hiện nghĩa

vụ bao thanh toán

- Phân loại theo phương pháp hoàn trả

+ Cho vay hoàn trả góp: Vốn vay được trả làm nhiều kỳ, được góp lại khi

nào đủ nợ gốc và lãi theo hợp đồng tín dụng được kết thúc

+ Cho vay hoàn trả một lần: Vốn vay và lãi được trả một lần khi đến hạn thanh toán

+ Cho vay hoàn trả theo yêu cầu: Vốn vay được trả theo yêu cầu của bên cho cho vay hoặc bên đi vay

1.1.2 Những vấn đề chung về bảo đảm tiền vay

1.1.2.1 Khái niệm bảo đảm tiền vay

Bảo đảm tiền vay là việc thiết lập các điều kiện nhằm xác định khả năng thực

có của khách hàng đối với việc hoàn trả vốn vay đúng thời hạn (ví dụ: khách hàng

thường phải có một số tài sản nhất định thuộc sở hữu của mình trong phạm vi pháp luật quy định, tối thiểu phải có 20% trong tổng số vốn muốn vay hoặc nếu khách hàng là cá nhân thì đòi hỏi phải có thu nhập thường xuyên)

Bảo đảm tiền vay không chỉ đơn thuần và duy nhất là cho vay phải có tài sản

để thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh (tức là bảo đảm bằng tài sản) mà cần hiểu nó theo nghĩa rộng Có nghĩa là tổ chức tín dụng (TCTD) chủ động tìm kiếm các dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi, có hiệu quả và có khả năng hoàn trả nợ để cho vay; TCTD chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo đảm bằng tài sản Các TCTD phải chủ động tìm kiếm đối tác của mình Đây là biện pháp tích cực, mang tính phòng ngừa cao và vì vậy, cần được áp dụng trước tiên trong các biện pháp bảo đảm tiền vay Các biện pháp bảo đảm bằng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh mặc dù có sự bảo đảm về mặt vật chất và rất cần thiết nhưng hiệu quả không cao và các thủ tục để áp dụng các biện pháp trên cũng như việc xử lý các tài sản dùng làm vật cầm cố, thế chấp, bảo lãnh hiện nay cũng rất phức tạp Các biện pháp

này chỉ mang tính thụ động Vì vậy, nên hiểu bảo đảm tiền vay " là hàng loạt các

giải pháp nhằm mục đích thực hiện cho được yêu cầu buộc vốn cho vay ra phải được quay về với người cho vay sau một chu kỳ nhất định với đầy đủ cả gốc và lãi "

Việc bảo đảm tiền vay có một ý nghĩa rất quan trọng trong hoạt động của các ngân hàng Trong điều kiện nền kinh tế nước ta chuyển sang kinh tế thị trường, tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu và đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế, là công cụ để các TCTD thu vốn tạm thời nhàn rỗi và cho vay số vốn này cho các chủ thể kinh tế cần thiết

Bảo đảm tiền vay chỉ trở nên quan trọng sau khi TCTD đã quyết định cho khách hàng vay vốn Tuy vậy, thông thường khách hàng không thể thấy hết tầm quan trọng và nguyên nhân sâu xa của sự cần thiết phải có bảo đảm tiền vay

Từ các định nghĩa trên về bảo đảm tiền vay, ta có thể đưa ra kết luận

sau: bảo đảm tiền vay (hay còn gọi là bảo đảm tín dụng) là những biện pháp mà

các tổ chức tín dụng áp dụng nhằm ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động cho vay của mình, cụ thể là bảo đảm cho việc thu hồi vốn và lãi suất vay

1.1.2.2 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản

Để bảo đảm cho khoản vay tại các ngân hàng thương mại, về bản chất thường thấy nhất là người đi vay phải đưa ra khả năng bảo đảm bằng tài sản của mình Do đó các biện pháp bảo đảm bằng tiền vay ngân hàng là tài sản mang tính phổ biến hơn cả

Thứ nhất: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp

Tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về thế chấp như sau:

“1 Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)

2 Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Bên cạnh đó, Điều 309 Bộ luật này cũng có quy định về cầm cố như

sau: “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc

quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.”

Như vậy biện pháp thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp và không

giao tài sản cho bên nhận thế chấp Ngược lại trong giao dịch cầm cố, bên cầm cố giao tài sản cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định Hợp đồng thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể là văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính (hợp đồng tín dụng) Về nguyên tắc, hợp đồng thế chấp có thể được giao kết dưới nhiều hình thức, miễn là các bên có thể chứng minh được quan hệ hợp đồng Tuy nhiên, đối với một số hợp đồng cụ thể thì vẫn phải tuân theo quy định về hình thức, ví dụ như đối với "quyền sử dụng đất" Tại khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất quy định như sau: "Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan"

Như vậy, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì các bên vẫn phải lập thành văn bản theo quy định của pháp luật có liên quan Ngoài ra, pháp luật quy định hợp đồng thế chấp tài sản phải đáp ứng được các tiêu chuẩn về hình thức như công chứng, chứng thực, đăng ký Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm

2013 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ); QSDĐ và tài sản gắn liền với đất và hợp đồng thế chấp nhà ở thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực

Thứ hai: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản cầm cố

Theo Điều 309 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” Cầm cố tài sản được hiểu là việc một người cầm trước (giữ sẵn) một tài sản của người khác để bảo đảm cho quyền, lợi ích của mình

Ví dụ về cầm cố tài sản: A vay B số tiền 10.000.000 đồng và A giao cho B chiếc xe gắn máy để cầm cố

Sau khi A trả B số tiền là 10 triệu đồng thì bên B sẽ trả lại xe gắn máy cho A Trường hợp A không trả đủ số tiền cho B theo thỏa thuận của hai bên thì B cũng không có nghĩa vụ phải trả lại xe cho A

Ngược lại B có thể xử lý tài sản bảo đảm này nếu trong trường hợp hai bên

Đối tượng của cầm cố tài sản chỉ có thể là tài sản

Bản chất của cầm cố là việc bên cầm cố phải giao tài sản cho bên nhận cầm

cố nên tài sản cầm cố chỉ có thể là vật có sẵn vào thời điểm giao dịch cầm cố được xác lập

Giấy tờ có giá chỉ có thể là tài sản cầm cố nếu bản thân giấy tờ đó là một loại tài sản

Vật cầm cố có thể là động sản hoặc bất động sản (nếu pháp luật có quy định) nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, vật cầm cố phải thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố (Điều 309) Thứ hai, vật cầm cố phải là vật được phép chuyển giao

Thứ ba: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản của người thứ ba

Đây bản chất là biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh, người thứ ba sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho khoản vay của người khác Quan hệ này

là quan hệ ba bên, trong đó bên thứ ba có nghĩa vụ dùng tài sản của minh để bảo đảm cho nghĩa vụ của bên kia

Thứ tư: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành trong tương lai

BLDS số 91/2015/QH13 được Quốc hội khóa XIII thông qua tại kỳ họp thứ

10 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 (BLDS 2015) có nhiều sửa đổi, bổ sung trong đó có quy định về tài sản hình thành trong tương lai

So với BLDS 2005, BLDS 2015 có sự kế thừa và sửa đổi, bổ sung: Ngay trong quy định về tài sản tại Điều 105 BLDS 2015, cụ thể như sau: Điều 105 Tài sản 1 Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản 2 Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”

Với quy định trên, quy định về tài sản đã được BLDS 2015 tiếp cận theo hướng bảo đảm bao quát về các tài sản giao lưu trong dân sự bao gồm cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai

– Bổ sung thêm điều luật mới về tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai BLDS 2015 đã sử dụng thuật ngữ “tài sản hình thành trong tương lai” và thay vì đưa ra khái niệm tài sản hình thành trong tương lai, BLDS 2015 quy định theo hướng liệt kê Cụ thể, tại điều 108 BLDS 2015 quy định:

“Điều 108 Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai

1 Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch

2 Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

doanh bất động sản, Luật Nhà ở) Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai gồm: (1) Tài sản chưa hình thành; (2) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền

sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch

Khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai (HTTTL) được hiểu trên

cơ sở quy định trong Bộ luật Dân sự (BLDS năm 2015) về tài sản hình thành trong tương lai Phạm vi các loại tài sản thuộc bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất(QSDĐ), nhà ở, các công trình xây dựng khác và các tài sản khác gắn liền với các tài sản này

Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”

Từ quy định trên, chúng ta có thể rút ra nhận xét: có hai yếu tố xác định tài sản HTTTL, gồm: 1) Yếu tố vật chất: đó là tài sản chưa hình thành theo đúng tính chất, tính năng, công dụng của loại tài sản đó; 2) Yếu tố pháp lý: ngay cả khi tài sản

đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể vào thời điểm xác lập giao dịch Có thể nói đây là 2 yếu tố cần và đủ để xác định đó là tài sản hiện có hay tài sản HTTTL Tuy nhiên, nếu so sánh khái niệm này với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 thì có sự khác biệt sau:

- Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”

- Khoản 4 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”

Như vậy, tài sản HTTTL quy định của theo Luật Nhà ở năm 2014 và Luật KDBĐS năm 2014 chỉ tương ứng với loại tài sản HTTTL được quy định tại điểm a

khoản 2 mà bỏ sót loại tài sản HTTTL được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 Nói cách khác, Luật Nhà ở và Luật KDBĐS định nghĩa loại nhà

ở và bất động sản HTTTL dựa trên yếu tố vật chất, vật lý của tài sản, mà bỏ qua yếu tố pháp lý của tài sản

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai

Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp

Với quy định này cho thấy nếu như trong biện pháp cầm cố tài sản, bên cầm

cố có nghĩa vụ phải giao tài sản cho bên nhận cầm cố thì trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp chỉ dùng tài sản để bảo đảm mà không phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Có thể nói bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng biện pháp thế chấp tài sản có nhiều ưu điểm và thuận lợi hơn cho các bên trong giao dịch dân sự Bởi lẽ với biện pháp bảo đảm này mục đích của giao dịch cũng như lợi ích của các chủ thể tham gia giao dịch đều đạt được

Vậy, biện pháp thế chấp tài sản được hiểu là sự thỏa thuận của các bên, theo

đó, bên thế chấp sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không phải chuyển giao tài sản đó thay vì việc chuyển giao các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp

- Trong thời hạn hợp đồng thế chấp có hiệu lực, tài sản thế chấp chỉ có tính

ổn định tương đối Điều đó có nghĩa là nó vẫn có khả năng bị thay đổi trong khoảng thời gian này do nhiều nguyên nhân khác nhau như thay đổi về giá trị của tài sản thế chấp, thay đổi về trạng thái của tài sản thế chấp (đối với tài sản thế chấp

là tài sản hình thành trong tương lai), thay đổi về chủ thể gây ra những khó khăn, phức tạp cho bên nhận thế chấp

Song, bất cứ một biện pháp bảo đảm nào cũng có tính 2 mặt, có ưu điểm và cũng có những nhược điểm nhất định Biện pháp thế chấp tài sản nhanh chóng, thuận tiện, khá đơn giản cho các bên trong quan hệ thế chấp nhưng mức độ rủi ro lại tương đối cao đặt ra cho bên nhận thế chấp Lý do là xuất phát từ đặc trưng của

quan hệ thế chấp là không chuyển giao tài sản mà chỉ chuyển giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản Như vậy, tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của bên thế chấp, dẫn đến tình trạng bên thế chấp có thể bán hoặc cho thuê tài sản đó làm giảm giá trị của tài sản thế chấp Thêm vào đó, việc xác định tính xác thực của các loại giấy tờ đó lại không đơn giản vì công nghệ, kỹ thuật để làm giả các loại giấy tờ hiện nay rất tinh vi mà không phải cá nhân, cơ quan, tổ chức nào cũng có thể phát hiện được Do đó, quyền của bên nhận thế chấp rất dễ rơi vào thế bị động

Đối tượng của thế chấp chỉ có thể là tài sản Mà tài sản trong luật dân sự được hiểu theo nghĩa rộng, không chỉ là những vật có thực mà còn bao gồm cả tiền, các giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản Do vậy, đối tượng của thế chấp bao gồm:

Một là, động sản, bất động sản

Động sản hay bất động sản đều có thể trở thành đối tượng của thế chấp nhưng ngoài việc đáp ứng các điều kiện của đối tượng nghĩa vụ dân sự nói chung, động sản hay bất động sản là đối tượng của thế chấp còn phải thuộc sở hữu của bên thế chấp Yêu cầu này có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với bên nhận thế chấp Bởi

lẽ khi xảy ra trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp sẽ tiến hành xử lý tài sản thế chấp để bù đắp quyền lợi của mình Và chỉ có thể tiến hành việc xử lý tài sản thế chấp khi tài sản đó thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp

Do vậy, bên thế chấp không thể dùng tài sản thuộc sở hữu của người khác để thế chấp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của chính mình

- Nếu bên thế chấp thế chấp toàn bộ bất động sản hoặc động sản có vật phụ, thì vật phụ của bất động sản, động sản đó đương nhiên phải thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp này các bên không thể có thỏa thuận khác

- Nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản hoặc động sản có vật phụ, thì nếu bên thế chấp không muốn vật phụ thuộc tài sản thế chấp thì phải thỏa thuận rõ với bên nhận thế chấp về việc xác định vật phụ của bất động sản, động sản đó không thuộc tài sản thế chấp

Hai là, quyền sử dụng đất

Pháp luật đất đai của nước ta có quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Khi đối tượng có nhu cầu sử dụng đất, Nhà nước sẽ tiến hành việc giao đất (hay trao quyền sử dụng đất) cho đối tượng đó thông qua một quyết định hành chính Cá nhân được trao quyền sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất này để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của mình trong giao dịch dân sự thông qua hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Theo đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân

sự với bên nhận thế chấp Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp

Ba là, tài sản được hình thành trong tương lai

Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: tài sản hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật Như vậy, ngoài việc sử dụng tài sản hiện có thuộc quyền sở hữu của mình để thế chấp, tài sản hình thành trong tương lai cũng trở thành đối tượng của thế chấp

Như vậy, Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của

mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao

tài sản đó cho bên nhận thể chấp Thế chấp tài sản được quy định từ Điều 317 đến

Điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015

1.2 Khái niệm, đặc điểm tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở, quan

hệ pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở

1.2.1 Khái niệm

1.2.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, khái niệm “quyền sử dụng đất” chưa được sử dụng để chỉ những quyền năng của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đối với đất đai mà là khái niệm “quyền sở hữu” được sử dụng Ngày 18/12/1980, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khoá VI đã thông qua Hiến pháp năm 1980 Một chế độ sở hữu duy nhất đối với đất đai ở nước ta đã được xác lập, đó là chế độ công hữu dưới tên gọi “sở hữu toàn dân” Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1987 được ban hành và khái niệm “quyền sử dụng đất” chính thức được sử dụng Từ đó cho đến nay, trải qua nhiều lần thay thế Hiến pháp và Luật Đất đai, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tiếp tục được duy trì và khái niệm “quyền sử dụng đất” vẫn được sử dụng Được ra đời trong bối cảnh như vậy nên “quyền sử dụng đất” là một sự sáng tạo pháp lý nhằm thực hiện sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta và cũng như là một công cụ pháp lý để giúp Nhà nước thực hiện được quyền năng chủ sở hữu của mình

Coi quyền sử dụng đất là một quyền được tách ra từ quyền sở hữu toàn dân

về đất đai, đây là quan niệm nhìn nhận về quyền sử dụng đất đơn giản dựa trên khái niệm “quyền sử dụng” được quy định trong Bộ luật Dân sự (Điều 189 Bộ luật Dân

sự năm 2015) Về cơ bản, quan niệm này là phiến diện, thiếu khoa học bởi khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể thì không chỉ trao mỗi quyền sử dụng được mà còn cả quyền chiếm hữu đối với đất, nếu không có sự chiếm hữu thì không thể thực hiện khai thác, sử dụng đất Ngoài ra, các chủ thể còn được phép định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch (chuyển nhượng, thừa kế, góp

vốn, tặng cho quyền sử dụng đất) hoặc từ bỏ quyền sử dụng đất (trả lại đất cho Nhà nước) Đồng thời, sẽ không đảm bảo được địa vị của các chủ thể trong mối quan hệ với Nhà nước vốn được luật định là đại diện chủ sở hữu toàn dân Các chủ thể luôn

ở vào vị thế bất bình đẳng vì chỉ có một trong ba quyền năng của quyền sở hữu toàn dân về đất đai, khi đó Nhà nước dễ dàng can thiệp bằng các quyết định hành chính vào quyền sử dụng đất của các chủ thể

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản cũng là quan điểm của nhiều học giả ở nước ta hiện nay Về cơ bản, quan điểm này là đúng, tuy nhiên, khái niệm quyền tài sản với tiêu chí quyền trị giá được bằng tiền dùng để chỉ những tài sản như quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ… đứng độc lập bên cạnh với những tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá trong Bộ luật Dân sự nước ta là không phù hợp, bởi vì: “Tài sản được hiểu là khách thể của quyền, nhưng tài sản lại bao gồm cả quyền thì làm tôi thắc mắc” Đồng thời, về bản chất thì vật hoặc tiền, giấy tờ có giá với quyền tài sản

là một “quyền mới là cái giá trị tạo ra giá trị kinh tế, nghĩa là giá trị tiền tệ của vật, chứ bản thân vật với chất liệu hoặc những khái niệm cấu thành, không có được giá

trị đó”, sự khác biệt đơn thuần chỉ là hai phương diện tiếp cận khác nhau về tài sản,

cụ thể: “… khái niệm vật để chỉ phương diện vật chất, thì khái niệm quyền được dùng để chỉ tài sản về phương diện pháp lý” Như vậy, khái niệm quyền tài sản có nội hàm rất rộng, đúng với mọi loại tài sản mà không chỉ là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ… Do đó, nếu chỉ dừng lại ở việc thừa nhận quyền sử dụng đất

là quyền tài sản là chưa đầy đủ và sẽ dẫn đến nhiều bất cập, hạn chế như:

Một là, việc chỉ thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản đơn

thuần không cho phép làm rõ mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất với quyền sở hữu toàn dân về đất đai Quyền sử dụng đất là một loại quyền phái sinh, tức là được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai Không có sở hữu toàn dân

về đất đai thì sẽ không có quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một công cụ pháp lý được Nhà nước sáng tạo ra để qua đó thực hiện được trên thực tế quyền sở

hữu toàn dân mà mình giữ vai trò là đại diện chủ sở hữu Vì vậy, sẽ không thể hiện được tính phái sinh của quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với sở hữu toàn dân

về đất đai Ngoài ra, cũng sẽ không thể hiện được tính độc lập của quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với quyền sở hữu toàn dân về đất đai, vì tuy là phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai nhưng sau khi đã được trao cho các chủ thể thì quyền sử dụng đất mang tính độc lập tương đối với quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Hai là, hạn chế trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể có

quyền sử dụng đất Có thể lấy ví dụ trong trường hợp một cá nhân được Nhà nước trao quyền sử dụng đất đất ở và cá nhân này đã cho người khác thuê đất trong thời hạn 20 năm, trong thời hạn cho thuê xuất hiện người thứ ba có hành vi chiếm đất Trong trường hợp này, cá nhân được Nhà nước trao cho quyền sử dụng đất là có quyền tài sản và đồng thời người thuê đất cũng có quyền tài sản với đất mà mình đã thuê Khi đất bị chiếm thì ai trong hai người đều có quyền tài sản này là người có quyền khởi kiện đòi lại đất? Rõ ràng quy định quyền sử dụng đất là quyền tài sản trong trường hợp này đã không làm rõ được địa vị pháp lý của các chủ thể, thể hiện

sự hạn chế trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể có quyền sử dụng đất

Ba là, việc quan niệm quyền sử dụng đất chỉ đơn thuần là một quyền tài sản

gây ra rất nhiều bất cập, lúng túng trong việc xây dựng và thực thi pháp luật Pháp luật đất đai hiện hành của nước ta có nhiều quy định liên quan đến quyền sử dụng đất như: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cho thuê quyền sử dụng đất; giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Những khái niệm này là không khoa học, rất khó hiểu và mâu thuẫn lẫn nhau Ví dụ: Khi nói về định giá quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế thì chúng ta lại định giá từng thửa đất cụ thể với mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước…, khi quy định là “chuyển nhượng

quyền sử dụng đất” nhưng trên thực tế lại là việc chuyển nhượng từng thửa đất cụ thể…

Để có thể khẳng định một cách chắc chắn quyền sử dụng đất có thật sự là một vật quyền hạn chế hay không trước hết cần phải làm rõ các nội dung liên quan đến vật quyền hạn chế

Về khái niệm vật quyền, vật quyền hay còn gọi là quyền đối vật là khái niệm pháp lý có nguồn gốc từ Luật La Mã cổ đại Trải qua quá trình phát triển lâu dài, vật quyền đã chứng minh được vai trò đặc biệt quan trọng trong hệ thống pháp luật của nhiều quốc gia phát triển hiện nay Vật quyền theo nghĩa hẹp là quyền dân sự của một chủ thể, cho phép chủ thể này được thực hiện các hành vi một cách trực tiếp và ngay tức khắc lên vật Vật quyền được vận hành mà không cần phải phụ thuộc vào chủ thể khác, do đó, vật quyền gồm hai yếu tố là chủ thể của quyền (cá nhân, tổ chức) và đối tượng của quyền[9] Ở phạm vi rộng hơn, vật quyền là một chế định pháp luật bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật quy định về vật với tư cách là đối tượng của vật quyền, nội dung của các loại vật quyền, căn cứ phát sinh, chấm dứt các loại vật quyền, nguyên tắc thực hiện, bảo vệ vật quyền, các hạn chế

mà người có vật quyền phải tuân thủ khi thực hiện các quyền năng của mình… Đối lập với vật quyền là trái quyền hay còn gọi là quyền đối nhân là quyền dân sự của một chủ thể, cho phép chủ thể có quyền yêu cầu (trái chủ) một chủ thể có nghĩa vụ (thụ trái) phải thực hiện hành vi nhất định để đạt được lợi ích của mình Vật quyền

và trái quyền tuy có sự khác nhau nhưng đều là quyền được trị giá bằng tiền hay nói cách khác đều là quyền tài sản So với trái quyền, vật quyền có những tính chất đặc trưng sau: (i) Vật quyền mang tính chất tuyệt đối; (ii) Chủ thể có vật quyền có quyền truy đòi (còn được gọi là quyền truy tùy hoặc quyền theo đuổi) và quyền ưu tiên đối với tài sản; (iii) Vật quyền mang tính công khai; (iv) Vật quyền do pháp

luật quy định

Từ sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về QSDĐ như sau: “QSDĐ là

quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho QSDĐ; quyền được khai thác các thuộc tính, công dụng của đất, quyền được hưởng những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật”

1.2.1.2 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993 Sau đó, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự Các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS đề cập tại Phần năm- Chương V (từ điều 727 đến điều 737) Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc "giải ngân" cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điền kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này

và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp

Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự

Thế chấp quyền sử dụng đất ra đời khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng các loại đất này tại các ngân

hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất; hoặc do nhu cầu sẵn xuất và đời sống được thế chấp quyền

sử dụng đất ở với các tổ chức kinh tế, cá nhân Viật Nam ở trong nước (Điều 77)

Tiếp đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 bổ sung các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất

và tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Hơn nữa, đối tượng nhận thế chấp được mở rộng: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không chỉ được phép thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập; các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam

ở trong nước mà còn thế chấp tại các tổ chức tín dụng khác được phép hoạt động tại Việt Nam

Luật đất đai năm 2013 ra đời tiếp tục mở rộng đối tượng được thế chấp quyền sử dụng đất: không chỉ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mới được thế chấp quyền sử dụng đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất cũng được hưởng quyền này Cụ thể:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất được thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nan để vay vốn theo quy định của pháp luật;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nan: được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất (điểm d khoản 3 Điều 119);

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kính tế có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm; 6) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được quyền thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

Nhìn một cách tổng thể quan hệ thế chấp QSDĐ ở cả phương diện pháp lý và thực tế, có thể hiểu khái niệm thế chấp QSDĐ như sau:

Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ (gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp

1.2.2 Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như thế chấp những tài sản khác phải có đặc điểm giống với thế chấp, sau đó là đặc điểm riêng có của nó

Trong khoa học pháp lý cũng như trong pháp luật thực định ở Việt Nam, giao dịch bảo đảm được định nghĩa là hợp đồng mà theo đó một bên (gọi là bên bảo đảm) cam kết với bên có quyền (gọi là bên nhận bảo đảm) về việc sẽ thực hiện một

hoặc nhiều nghĩa vụ cụ thể đối với bên có quyền, nếu đến hạn mà nghĩa vụ hoặc các nghĩa vụ đó không được người có nghĩa vụ thực hiện Giao dịch bảo đảm có nhiều loại khác nhau nhưng phổ biến nhất vẫn là giao dịch bảo lãnh, giao dịch cầm

cố và giao dịch thế chấp Đây cũng là những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ được áp dụng phổ biến nhất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

Với tư cách là một giao dịch bảo đảm, giao dịch thế chấp (hay hợp đồng thế chấp) là thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp, theo đó bên thế chấp cam kết sẽ đem các tài sản của mình để bảo đảm thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ của chính mình hoặc của người thứ ba (bên có nghĩa vụ) đối với bên nhận thế chấp

mà không cần phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp

Xét về phương diện học thuật, ngoài những đặc điểm mang tính bản chất của hợp đồng thế chấp nói chung, hợp đồng thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng còn có những đặc trưng pháp lý sau đây:

Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay luôn có

một bên là tổ chức tín dụng - với tư cách là bên nhận thế chấp (bên có quyền đòi nợ theo hợp đồng tín dụng) Ngoài ra, chủ thể thứ hai là bên thế chấp và chủ thể này có thể chính là bên vay hoặc người thứ ba có tài sản thế chấp cho tổ chức tín dụng

Do chủ thể nhận thế chấp là tổ chức tín dụng nên việc phòng tránh rủi ro tín dụng cho chủ thể này là vấn đề hết sức quan trọng, được pháp luật quan tâm đặc biệt vì mục tiêu giữ vững an toàn của hệ thống ngân hàng và đảm bảo lợi ích quốc gia

Thứ hai, nghĩa vụ được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp thường là nghĩa vụ

hoàn trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách hàng vay vốn Nghĩa vụ này phát sinh từ hợp đồng tín dụng, bao gồm nợ gốc, nợ lãi, các khoản phí, tiền phạt và tiền bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác

Thực tế cho thấy, do nghĩa vụ hoàn trả tiền vay trong hợp đồng tín dụng thường có giá trị lớn và có tính rủi ro cao nên hầu hết các tổ chức tín dụng khi cho vay đều mong muốn sử dụng biện pháp bảo đảm tiền vay để phòng tránh rủi ro cho các khoản tín dụng đã cung cấp Chính vì vậy, các hợp đồng thế chấp hiện nay được giao kết chủ yếu là nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay phát sinh từ các hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách hàng Thực tế đó, càng chứng tỏ vai trò của các biện pháp bảo đảm tiền vay nói chung và biện pháp thế chấp tài sản nói riêng đối với yêu cầu bảo đảm quyền chủ nợ cho các tổ chức tín dụng trong điều kiện nền kinh tế thị trường

Thứ ba, trong quan hệ cho vay giữa tổ chức tín dụng với khách hàng, do tổ

chức tín dụng rất coi trọng vai trò tác dụng của các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả

nợ tiền vay nên hợp đồng bảo đảm nói chung và hợp đồng thế chấp nói riêng thường được các bên (tổ chức tín dụng và bên bảo đảm) giao kết thành một hợp đồng riêng, tách khỏi hợp đồng tín dụng, với nhiều điều khoản chi tiết và rất cụ thể Điều này là cần thiết, vì việc giao kết một hợp đồng thế chấp riêng rẽ với hợp đồng tín dụng sẽ tạo điều kiện cho các bên có cơ hội thỏa thuận chi tiết, cụ thể và đầy đủ hơn về các điều khoản của hợp đồng bảo đảm tiền vay

Đặc điểm pháp lý của hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp tài sản

Trong quá trình thực hiện nghiệp vụ cho vay, tổ chức tín dụng có thể lựa chọn giữa việc cho khách hàng vay vốn với điều kiện có bảo đảm bằng tài sản hoặc cho vay không cần bảo đảm bằng tài sản Nếu ở nhiều nước trên thế giới, các khoản cho vay có bảo đảm của tổ chức tín dụng đối với khách hàng chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ (do tổ chức tín dụng có thể áp dụng các biện pháp khác để quản trị rủi ro tín dụng hiệu quả hơn, ít tốn kém hơn) thì trái lại, ở Việt Nam các tổ chức tín dụng lại chủ yếu cho vay trên cơ sở điều kiện bảo đảm bằng tài sản Điều này cũng dễ hiểu, bởi vì vốn dĩ các tổ chức tín dụng Việt Nam không có khả năng và kinh nghiệm quản trị rủi ro tốt như các tổ chức tín dụng nước ngoài Do đó, nếu muốn an toàn

trong cho vay, chỉ có thể trông chờ vào cái “phao cứu sinh” được coi là hiệu quả nhất, đó là yêu cầu khách hàng phải có sự bảo đảm bằng các tài sản cho nghĩa vụ hoàn trả nợ vay khi đến hạn thanh toán đối với tổ chức tín dụng

Theo ý kiến chúng tôi, ngoài những đặc điểm chung giống như mọi hợp đồng tín dụng thì hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp tài sản còn thể hiện những đặc trưng pháp lý sau đây:

Thứ nhất, trong hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp tài sản, do bên

thế chấp không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng nên việc kiểm soát của bên nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm có phần khó khăn hơn Điều này có ảnh hưởng ít nhiều đến khả năng thu hồi vốn của tổ chức tín dụng khi đến hạn thanh toán nợ, bởi lẽ trên thực tế, các tài sản đem thế chấp cho một hoặc nhiều khoản vay tại tổ chức tín dụng vẫn nằm trong sự “quản thủ” của bên thế chấp hoặc của người thứ ba được chỉ định hay được phép quản lý tài sản thế chấp, trong suốt thời gian thế chấp

Đôi khi, do các quy định khá “thông thoáng” của pháp luật về thế chấp tài sản nên bên thế chấp có thể yêu cầu tổ chức tín dụng cho phép được bán tài sản thế chấp hoặc cho thuê đối với người thứ ba ngay trong quá trình thế chấp Chính sự đặc thù này khiến cho bên chủ nợ là tổ chức tín dụng phải có những giải pháp khác

để hỗ trợ cho quá trình quản lý nợ vay và phòng tránh rủi ro tín dụng khi khách hàng vay không trả được nợ, trong khi tài sản thế chấp lại rất khó kiểm soát

Thứ hai, trong hợp đồng tín dụng có bảo đảm nói chung và bảo đảm bằng thế

chấp tài sản nói riêng, luôn tồn tại mối quan hệ về hiệu lực giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng thế chấp (hợp đồng bảo đảm tiền vay) Mối quan hệ này là khá phức tạp và do đó, đòi hỏi các bên phải có nhận thức đúng đắn để tự vệ và phòng ngừa các rủi ro tổn thất cho mình Chẳng hạn, khi hợp đồng tín dụng bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý đối với hợp đồng thế chấp là như thế nào và ngược lại? Thực tế cho thấy, trong mỗi trường hợp như vậy, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên sẽ có

hệ quả khác nhau và do đó, mỗi bên đều phải nắm vững các quy định của pháp luật

để tự bảo vệ lợi ích cho mình một cách hiệu quả, đúng pháp luật

Đặc điểm riêng của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một tài sản đặc biệt được biểu hiện dưới dạng quyền và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp

Đối với bất động sản là đất đai, để trở thành tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, Luật đất đai năm 2013 quy định khá cụ thể điều kiện của từng chủ thể và từng loại đối tượng được phép tham gia.1 Qua các chế định cụ thể nêu trên cho thấy, đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp là QSDĐ được chỉ định bởi pháp luật chứ không phải bản thân đất đai hay QSDĐ nói chung

Thứ hai, xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản thì thế chấp QSDĐ không phải là hình thức chuyển QSDĐ

Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền của người sử dụng đất được pháp luật đất đai hiện hành quy định trong nhóm quyền chuyển QSDĐ bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn, tặng cho và thế chấp QSDĐ Tuy nhiên, thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ có điều kiện hoặc đây là hình thức chuyển QSDĐ không trọn vẹn, không đầy đủ

Mục đích của bên thế chấp luôn luôn hướng tới việc có được một nguồn vốn

để đầu tư, khai thác một cách có hiệu quả trên mảnh đất hợp pháp của mình Bên thế chấp mong muốn được khai thác, sử dụng, duy trì và tồn tại tài sản là QSDĐ của mình mãi mãi chứ không hướng tới việc chuyển hẳn QSDĐ của mình để lấy một khoản tiền từ phía bên kia, rồi phải chấm dứt QSDĐ hợp pháp của mình

Thứ ba, trình tự thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác

Do tính chất đặc biệt của tài sản là QSDĐ, các giao dịch về QSDĐ nói chung

và đặc biệt là giao dịch về thế chấp QSDĐ nói riêng được pháp luật quy định khá

chặt chẽ và nghiêm ngặt Các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ có quyền tự do thỏa thuận và định đoạt nhằm thỏa mãn các lợi ích mà các bên hướng tới, miễn sao không ảnh hưởng hay xâm hại đến lợi ích của người khác, của Nhà nước

1.2.3 Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở

Trên thực thế, các quốc gia ra đời cần phải có luật pháp để điều chỉnh các quan hệ xã hội từ đó tạo rõ sự ổn định của các quan hệ này Do đó trong lĩnh vực tài sản thế chấp cũng có thể có các quy định pháp luật có liên quan để điều chỉnh quan hệ này

Trong thực tiễn của nền kinh tế thị trường, quan hệ pháp luật về TCQSDĐ bao gồm các loại quan hệ xã hội sau đây:

Thứ nhất, là các quan hệ xã hội phát sinh giữa cơ quan quản lý Nhà nước về

đất đai với người (cá nhân, tổ chức) có QSDĐ nói chung và người có quyền TCQSDĐ Đối với người có QSDĐ Nhà nước phải cấp GCNQSDĐ cho họ Theo quy định của pháp luật đất đai thì UBND cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ

sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và được ủy quyền cho Sở Tài nguyên và môi trường; UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng, dân cư, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với QSDĐ Bản chất của mối quan hệ pháp luật này là mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất đai (Nhà nước là chủ sở hữu đại diện cho nhân dân) với người có QSDĐ có căn cứ hợp pháp

Thứ hai, là các quan hệ hợp đồng TCQSDĐ Đây là mối quan hệ giữa bên

TCQSDĐ và bên nhận TCQSDĐ Bản chất của quan hệ hợp đồng TCQSDĐ là loại giao dịch dân sự, thuộc một trong số hợp đồng thông dụng và một loại hợp đồng cụ thể hóa trong các hợp đồng về QSDĐ

Thứ ba, là mối quan hệ về giải quyết tranh chấp giữa người TCQSDĐ và bên

nhận TCQSDĐ và các bên có liên quan (người thứ ba nếu có)

Thứ tư, quan hệ pháp luật trong thực hiện các quyết định, bản án đã có hiệu

lực pháp luật của Tòa án và của Trọng tài thương mại Pháp luật điều chỉnh các quan hệ về TCQSDĐ không phải là một ngành luật độc lập, nhưng để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong TCQSDĐ cần có hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội trong lĩnh vực TCQSDĐ Từ sự phân tích

nêu trên có thể hiểu: Pháp luật TCQSDĐ là hệ thống các quy phạm pháp luật do

Nhà nước thừa nhận và ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ hợp đồng TCQSDĐ; các quan hệ xã hội phát sinh giữa cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai với các chủ thể được giao QSDĐ, quan hệ phát sinh trong giải quyết các tranh chấp TCQSDĐ, thực hiện các quyết định, bản án về TCQSDĐ của tòa án và trọng tài thương mại nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ hợp đồng TCQSDĐ

1.3 Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

1.3.1 Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp

Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được tiến hành để thực hiện nghĩa vụ đó

Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa

vụ Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ tiền bán tài sản thế chấp sau khi

đã trừ đi các chi phí cần thiết có liên quan đến tài sản thế chấp

Trong trường hợp một tài sản được dùng để thế chấp bảo đảm nhiều nghĩa vụ khác nhau, khi phải xử lý tài sản thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn Lúc này, thứ tự ưu tiên thanh toán của những người nhận thế chấp được xác định theo thứ tự đăng ký thế chấp

Quan hệ thế chấp được chấm dứt khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt; quan hệ thế chấp được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; tài sản thế chấp đã được xử lý hoặc biện pháp thế chấp chấm dứt theo thỏa thuận của các bên

Thông thường, bên nhận thế chấp bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp nếu có sự đồng ý của bên thế chấp thông qua việc tự nguyện chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý Nếu không có sự đồng ý của bên thế chấp có thế để xử lý được tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp sẽ phải khởi kiện vụ

việc ra toà án Như vậy có thể hiểu: Xử lý tài sản thế chấp là quá trình bên nhận

thế chấp thực thi quyền của mình thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định

1.3.2 Đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

Quyền xử lý tài sản bảo đảm là quyền của bên nhận bảo đảm được tác động trực tiếp tới vật, tiền, giấy tờ có giá hoặc quyền tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Quyền xử lý tài sản bảo đảm được xác lập thông qua hợp đồng bảo đảm và có hiệu lực ràng buộc giữa các bên kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực Tuy nhiên, bên nhận bảo đảm chỉ có quyền xử lý tài sản trên thực tế khi phát sinh các căn cứ theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận;

Thời điểm có hiệu lực trên thực tế : Theo quy định của pháp luật, nếu các bên không có thỏa thuận, thì quyển xử lý tài sản có hiệu lực thực tế tại thời điểm phát sinh các căn cứ sau đây :

Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận về các trường hợp khác mà quyền xử lý tài sản có hiệu lực trên thực tế hoặc thỏa thuận về các điều kiện chi tiết hơn

Nguyên tắc chung khi xử lý tài sản bảo đảm dựa trên thỏa thuận của các bên tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm hoặc thỏa thuận tại bất kỳ thời điểm nào khác trong quá trình thực hiện giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm Trong trường hợp không có sự thỏa thuận thì xử lý tài sản theo quy định của pháp luật

Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một các khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với quy đinh của pháp luật

Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh

tài sản của bên nhận bảo đảm

Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay dựa trên nguyên tắc: thỏa thuận, công khai, khách quan, kịp thời, tôn trọng và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên Nguyên tắc thoả thuận là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt trong toàn bộ quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay; nguyên tắc đảm bảo công khai, khách quan trong xử lý tài sản bảo đảm vừa bảo vệ lợi ích của bên bảo đảm có tài sản bị đưa ra

xử lý đồng thời bảo đảm sự cân bằng giữa quyền của TCTD và bên bảo đảm; nguyên tắc tôn trọng và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay là mục tiêu mà pháp luật hướng tới Và cuối cùng là nguyên tắc việc xử lý tài sản bảo đảm phải kịp thời, nhanh chóng; đây là nguyên tắc rất cần thiết trong việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, nếu được tuân thủ sẽ hạn chế được thiệt hại trong trường hợp tài sản bảo đảm xuống cấp, mất giá

1.3.3 Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp

Điều 299, Bộ luật dân sự 2015 quy định các trường hợp mà bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm Các trường hợp này bao gồm: (1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo

đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật (3) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định

Như vậy, một mặt, điều luật này đưa ra các nguyên tắc mang tính mặc định về quyền xử lý bảo đảm của ngân hàng (nhất là trong trường hợp các bên không có thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm); mặt khác, nó cũng cho phép các bên thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm của mình về các trường hợp xử lý bảo đảm khác, đồng thời ghi nhận các trường hợp xử lý bảo đảm bắt buộc theo quy định tại một văn bản luật cụ thể

Trường hợp xử lý bảo đảm đầu tiên nêu ở trên là trường hợp thông thường khi có vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm

Trường hợp thứ hai thường xảy ra khi ngân hàng thu hồi nợ trước hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, khi một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ (khoản 3, Điều 296, Bộ luật dân sự 2015) hay trước khi tuyên bố bên có nghĩa vụ phá sản (điểm b, khoản 1, Điều 53, Luật phá sản số 51/2014/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2014)

Cũng căn cứ theo quy định tại Điều 56 về “Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm và Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP bao gồm:

- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Đối với các hợp đồng tín dụng là việc khách hàng vay không trả nợ cho tổ chức tín dụng khi đến thời hạn đã thỏa thuận với tổ chức tín dụng

- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật Trong các hợp đồng tín dụng, căn cứ theo quy định của pháp luật, tổ chức tín dụng và khách hàng vay có thể thỏa thuận việc khách hàng phải trả nợ trước hạn do việc sử dụng tiền