Một số vấn đề lý luận về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất
Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ đối với việc thực hiện quản lý về đất đai và quyền sở hữu của nhà nước
1.1.1 Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ đối với việc thực hiện quản lý nhà nước về đất đai Ở Việt Nam, nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Để xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với người sử dụng đất, nhà nước cấp GCNQSDĐ cho người sủ dụng đất Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Hoạt động cấp GCNQSDĐ đã được quy định từ Luật đất đai 1987, tiếp theo đó Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất đã quy định một cách cụ thể hơn về việc cấp GCNQSDĐ (bao gồm các vấn đề như: khái niệm, mẫu giấy chứng nhận; đối tượng và điều kiện được cấp giấy; thẩm quyền cấp giấy,v.v) Sau đó là Luật đất đai 1993 và hiện nay là Luật đất đai 2003.
Theo Điều 4, khoản 20 của Luật Đất đai 2003, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là tài liệu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Việc cấp GCNQSDĐ hướng tới mục tiêu cơ bản đó là:
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) giúp cơ quan nhà nước xác định chính xác thực trạng sử dụng đất, bao gồm thông tin về diện tích, loại đất, hình thức và người sử dụng cho từng thửa đất Điều này tạo cơ sở cho nhà nước quản lý đất đai một cách thống nhất theo quy hoạch và kế hoạch chung, đảm bảo mỗi thửa đất được sử dụng hợp pháp và hiệu quả.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) không chỉ xác định thực trạng sử dụng đất mà còn giúp nhà nước xây dựng hệ thống hồ sơ tài nguyên đất đai đầy đủ, từ đó thực hiện các biện pháp quản lý hiệu quả Hoạt động này, kết hợp với đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập quy hoạch sử dụng đất, mang tính pháp lý và nghiệp vụ, góp phần đưa công tác quản lý đất đai vào trật tự pháp luật.
Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) là công cụ quan trọng giúp nhà nước quản lý hiệu quả việc sử dụng đất Theo quy định pháp luật, người sử dụng đất cần có GCNQSDĐ để thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp hay tặng cho quyền sử dụng đất GCNQSDĐ không chỉ giúp xác định tình hình sử dụng đất trước đó mà còn theo dõi các thay đổi hiện tại, từ đó cập nhật thông tin và dữ liệu liên quan, góp phần nâng cao quản lý tài nguyên đất đai.
Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong quản lý đất đai của nhà nước Chính vì vậy, nhà nước luôn chú trọng đến hoạt động cấp GCNQSDĐ để đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của người sử dụng đất.
1.1.2 Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ đối với việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Điều 17 của Hiến pháp năm 1992 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước,tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài tài sản do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình và các ngành thuộc lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kinh tế, ngoại giao, quốc phòng, an ninh, cùng các tài Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, có nghĩa là đất đai thuộc sở hữu của toàn thể nhân dân. Tuy nhiên, chủ sở hữu toàn dân là một khái niệm trừu tượng Do vậy, để thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai thì phải có chủ thể thay mặt toàn dân thực hiện Và chủ thể đó không thể là ai khác ngoài nhà nước.
Nhà nước ta, với vai trò là đại diện cho dân, nắm giữ quyền sở hữu đất đai, bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Quyền lực này được thực hiện thông qua các hoạt động như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và quyết định mục đích sử dụng đất, cũng như việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
Theo Bộ Luật Dân Sự 2005, quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự quản lý tài sản của mình Chủ thể sở hữu tài sản có quyền kiểm soát, tuy nhiên, quyền chiếm hữu đất đai của nhà nước khác với quyền chiếm hữu tài sản khác Đất đai không phải là hàng hóa thông thường mà là tài sản đặc biệt, luôn nằm dưới sự quản lý của nhà nước Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, có quyền chiếm hữu thông qua việc nắm bắt thông tin về đất đai, bao gồm số lượng, chất lượng và mục đích sử dụng Thông qua các hoạt động quản lý nhà nước như cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ), nhà nước đảm bảo quyền chiếm hữu đất đai của mình.
Quyền sử dụng đất đai cho phép khai thác các giá trị từ đất nhằm phục vụ phát triển kinh tế và đời sống xã hội Nhà nước thực hiện quyền này gián tiếp thông qua việc giao đất, cho thuê đất và đánh thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là cách Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng, tuy nhiên, họ không sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng.
Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng không có quyền định đoạt đất đai như chủ sở hữu, mà chỉ có quyền định đoạt quyền sử dụng đất dựa trên Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) Quyền định đoạt đất đai thuộc về nhà nước, là quyền năng tuyệt đối để quyết định số phận pháp lý của đất Nhà nước khẳng định quyền sở hữu của mình bằng cách chỉ cấp GCNQSDĐ cho những đối tượng đáp ứng các điều kiện quy định, trong khi những đối tượng không đáp ứng sẽ không được cấp Do đó, người sử dụng đất chỉ có thể sử dụng đất khi được nhà nước cho phép.
Công tác cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong quản lý đất đai và thực hiện quyền sở hữu của nhà nước Để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, nhà nước cần xây dựng và thực thi các quy định pháp luật liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ một cách hợp lý và chính xác, bên cạnh việc chú trọng đến các hoạt động khác.
Sự cần thiết đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong công tác cấp GCNQSDĐ
Để khai thác và phát huy tiềm năng kinh tế của đất đai, Nhà nước cần quản lý chặt chẽ tài nguyên này đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất Đất đai không chỉ là tài sản của Nhà nước và cộng đồng mà còn là tư liệu sản xuất quan trọng của cá nhân Do đó, Nhà nước cần định hướng hoạt động khai thác đất thông qua quy hoạch và xây dựng hệ thống pháp luật đất đai phù hợp, tạo điều kiện cho người sử dụng đất có quyền sử dụng ổn định lâu dài Hơn nữa, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là cần thiết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Nhà nước Việt Nam là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai, nhưng không trực tiếp khai thác mà trao quyền sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là văn bản pháp quy quan trọng mà người sử dụng đất cần có để đảm bảo quyền lợi của mình, cũng như được Nhà nước thừa nhận và bảo vệ Việc cấp GCNQSDĐ không chỉ xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp mà còn giúp người sử dụng yên tâm khai thác và sử dụng đất hiệu quả.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đóng vai trò quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất, với thông tin như tên người sử dụng, diện tích và mục đích sử dụng Đối với người sử dụng đất, GCNQSDĐ là cơ sở để thực hiện các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất Để thực hiện các giao dịch này, việc có GCNQSDĐ là điều kiện bắt buộc đối với tất cả chủ thể sử dụng đất.
Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, bao gồm quyền hưởng lợi từ các công trình công cộng, nhận hỗ trợ từ nhà nước trong cải tạo đất, yêu cầu bảo vệ quyền sử dụng khi bị xâm phạm, và được bồi thường thiệt hại khi đất bị thu hồi GCNQSDĐ cũng giúp người sử dụng đất có thể khiếu nại về các hành vi vi phạm quyền sử dụng đất và các vi phạm pháp luật liên quan Ngoài ra, trong quá trình cấp GCNQSDĐ, cơ quan nhà nước có trách nhiệm phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm và khiếu nại, nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất một cách hiệu quả.
Việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất Để đảm bảo quyền và tài sản của công dân, chính quyền cần chú trọng vào quy trình cấp GCNQSDĐ, vì đây là hoạt động liên quan trực tiếp đến quyền lợi của họ Do đó, nhà nước và các cấp chính quyền địa phương luôn nỗ lực bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trong công tác này.
Công tác cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) hiện nay mặc dù có những cải tiến nhưng vẫn gặp nhiều khó khăn, khiến quyền lợi của người sử dụng đất không được đảm bảo tại nhiều địa phương Theo Luật Đất Đai 2003, việc cấp GCNQSDĐ là quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất hợp pháp và là trách nhiệm của nhà nước Tuy nhiên, nhiều người dân vẫn phải đối mặt với thủ tục hành chính phức tạp và sự chậm trễ trong việc cấp GCNQSDĐ, ảnh hưởng đến quyền lợi và các giao dịch liên quan đến đất đai Do đó, việc đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong công tác cấp GCNQSDĐ là vô cùng cần thiết, đặc biệt khi GCNQSDĐ trở thành điều kiện bắt buộc cho các giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
Những yêu cầu đối với công tác cấp GCNQSDĐ để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất
1.3.1 Yêu cầu đối với pháp luật về công tác cấp GCNQSDĐ.
Theo từ điển tiếng Việt, "khả thi" có nghĩa là khả năng thực hiện Do đó, các quy định pháp luật được coi là khả thi khi chúng có thể được áp dụng trong thực tế và không chỉ tồn tại trên giấy tờ Đảm bảo tính khả thi của các quy định pháp luật là một yêu cầu quan trọng trong suốt quá trình xây dựng chúng.
Pháp luật về công tác cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) cần có tính khả thi để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất Khi các quy định về cấp GCNQSDĐ, bao gồm điều kiện cấp, trình tự thủ tục và nghĩa vụ tài chính, không phù hợp với thực tế và không thể thực hiện, quyền lợi của người sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng Điều này có thể dẫn đến khó khăn trong việc xin cấp GCNQSDĐ hoặc thậm chí không được cấp, làm tổn hại đến quyền sử dụng đất của họ Do đó, để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, pháp luật về cấp GCNQSDĐ cần phải được xây dựng trên cơ sở khả thi và thực tiễn.
Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cần phản ánh đúng thực tế khách quan và không được thấp hơn hoặc cao hơn trình độ kinh tế, xã hội tại từng thời kỳ Điều này có nghĩa là quy định phải phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường hiện tại và trình độ nhận thức pháp luật của người sử dụng đất Chỉ khi đó, các quy định pháp luật về cấp GCNQSDĐ mới được xã hội chấp nhận và người sử dụng đất sẽ tuân thủ thực hiện.
Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, giao dịch mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động, yêu cầu người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Do đó, quy định cấp GCNQSDĐ cần phải phù hợp với thực tế về điều kiện và thủ tục, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Nghĩa vụ tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định khả năng cấp GCNQSDĐ Trong nền kinh tế thị trường, giá cả thường xuyên biến động, vì vậy giá do Nhà nước quy định cần phải gần gũi với giá thị trường để tránh thiệt thòi cho người sử dụng đất và giảm thiểu tình trạng khiếu kiện cũng như tham nhũng Chính phủ cần thiết lập nguyên tắc và khung giá để địa phương có thể định giá linh hoạt, công bố định kỳ hàng năm nhằm điều tiết biến động qua thuế Thực hiện tốt các quy định này sẽ giúp người sử dụng đất không bị rào cản tài chính trong việc đăng ký và nhận GCNQSDĐ, từ đó bảo vệ quyền lợi của họ tốt hơn.
Để đảm bảo tính khả thi và quyền lợi của người sử dụng đất, quy định pháp luật về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cần phù hợp với thực tế.
Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cần được thi hành ngay mà không phụ thuộc vào nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết Các quy định chung chung thường dẫn đến sự chậm trễ trong thực tiễn, do sự chồng chéo và mâu thuẫn giữa các văn bản pháp lý Để đảm bảo tính rõ ràng, các quy định pháp luật cần được trình bày một cách chặt chẽ, với ngôn ngữ rõ ràng và chính xác Điều này không chỉ giúp cơ quan có thẩm quyền dễ dàng áp dụng mà còn tạo thuận lợi cho người sử dụng đất trong quá trình đăng ký cấp GCNQSDĐ Việc tránh tình trạng hiểu khác nhau về một quy định sẽ giúp cơ quan công quyền hoạt động hiệu quả hơn và người sử dụng đất nắm rõ quyền lợi của mình.
Các quy định pháp luật về cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) cần xác định rõ bộ máy thực hiện, tổ chức thực hiện và kiểm tra giám sát, cùng với việc xử lý vi phạm Đồng thời, cần quy định cụ thể về nguồn ngân sách và kinh phí cho công tác này Việc xác định trách nhiệm của cơ quan, tổ chức và cá nhân liên quan sẽ giúp hạn chế tình trạng nhũng nhiễu và quan liêu từ phía cơ quan nhà nước Những quy định này không chỉ quy rõ trách nhiệm mà còn hướng dẫn xử lý vi phạm, từ đó bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất.
Quyền lợi của người sử dụng đất sẽ được bảo đảm tốt hơn khi quy định pháp luật về cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) có tính khả thi cao Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi này, cần có các quy định liên quan cũng phải khả thi Đặc biệt, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hiện tại chưa phù hợp với thực tế, dẫn đến tính khả thi thấp Hơn nữa, các văn bản pháp luật liên quan đến cấp GCNQSDĐ còn thiếu rõ ràng và thống nhất, gây ra tình trạng người sử dụng đất không được cấp hoặc bị chậm trễ cấp GCNQSDĐ do quy hoạch treo Do đó, cần chấn chỉnh công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là ở đô thị, và pháp luật về cấp GCNQSDĐ cần phải được làm rõ và cụ thể để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
Để quy định về cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) tồn tại và phát huy hiệu quả, điều kiện tiên quyết là tính khả thi của nó Quy định càng phù hợp với nhu cầu và điều kiện kinh tế của người sử dụng đất, càng đảm bảo quyền lợi cho họ Bên cạnh đó, sự rõ ràng và minh bạch trong các quy định cùng với cơ chế thực hiện từ phía cơ quan nhà nước là rất quan trọng Tất cả những yếu tố này kết hợp lại sẽ nâng cao quyền lợi của người sử dụng đất trong quá trình cấp GCNQSDĐ.
1.3.1.2 Tính đơn giản: Ở nước ta, đất đai là một tư liệu sản xuất không thể thiếu của bất kì người dân nào Vì vậy, cấp GCNQSDĐ là một hoạt động rất phổ biến ở tất cả các địa phương Chính vì tính phổ cập của hoạt động này nên những quy định về hoạt động cấp GCNQSDĐ phải đơn giản, nhanh gọn để tạo điều kiện cho đại đa số người sử dụng đất có thể có được GCNQSDĐ để thực hiện các quyền của mình, đồng thời ổn định cuộc sống, sản xuất kinh tế Sự đơn giản của pháp luật làm cho người sử dụng đất dễ dàng tiếp cận, và đặc biệt là không né tránh việc đăng kí xin cấp GCNQSDĐ do thủ tục quá phức tạp Đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì quy định đơn giản giúp họ áp dụng dễ dàng và nhanh chóng.
Người sử dụng sẽ dễ dàng hơn trong việc xin cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ), từ đó đảm bảo quyền lợi của họ trong quá trình này.
Quy định về cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) cần phải đơn giản, nhanh gọn và dễ hiểu để người sử dụng đất có thể thực hiện dễ dàng Việc loại bỏ các bước không cần thiết trong quy trình cấp GCNQSDĐ sẽ giúp đảm bảo tính chặt chẽ và ổn định của pháp luật hiện hành Một quy trình phức tạp sẽ gây khó khăn và e ngại cho người dân khi xin cấp GCNQSDĐ, đồng thời tạo điều kiện cho sự phiền hà từ cơ quan nhà nước Do đó, việc đơn giản hóa quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ là rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
Tính thống nhất của pháp luật là yếu tố quan trọng đảm bảo sự nhất quán trong hệ thống văn bản pháp lý trên tất cả các lĩnh vực, không chỉ giữa các lĩnh vực mà còn trong từng quy định cụ thể Điều này phản ánh sự thống nhất của hệ thống pháp luật quốc gia và các đối tượng mà nó điều chỉnh, đồng thời thể hiện sự đồng bộ của thị trường và quốc gia Để đạt được tính thống nhất, hệ thống pháp luật cần được coi như một cơ thể sống với các mối quan hệ lôgích nội tại, không mâu thuẫn hay chồng chéo, đảm bảo không thừa, không thiếu Sự nhất quán này chính là nền tảng tạo nên sức mạnh cho hệ thống pháp luật và từng quy phạm pháp luật cụ thể.
Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cần phải nhất quán với các văn bản pháp luật khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam Đồng thời, nội dung các quy định về cấp GCNQSDĐ cũng phải thống nhất để đảm bảo sự đồng bộ và nhất quán trong hệ thống pháp luật nói chung.
Sự thống nhất trong quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là yếu tố then chốt để bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất Khi các quy định này đồng bộ và không mâu thuẫn, quyền lợi của người dân sẽ được bảo vệ công bằng giữa các vùng miền Điều này cũng giúp loại bỏ tình trạng xử lý khác nhau cho cùng một trường hợp, từ đó giảm thiểu sự lúng túng của cơ quan chức năng trong việc áp dụng quy định, tránh tình trạng hồ sơ bị "ngâm" lâu, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất Để đạt được sự thống nhất này, việc soạn thảo quy định pháp luật về cấp GCNQSDĐ cần phải được thực hiện một cách cẩn thận và chặt chẽ, đặc biệt là trong khuôn khổ của Luật đất đai.
Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ trong việc đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất
2.1.1 Đối tƣợng, phạm vi đƣợc cấp GCNQSDĐ:
Theo pháp luật đất đai hiện hành, các đối tượng được công nhận là chủ thể sử dụng đất và có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) bao gồm: tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức và cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, hộ gia đình, cá nhân, cũng như cộng đồng dân cư.
Phạm vi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đã được mở rộng, bao gồm cả cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư, thể hiện sự quan tâm của pháp luật đối với quyền lợi của người sử dụng đất GCNQSDĐ sẽ ghi tên cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư, nhưng giấy chứng nhận sẽ được trao cho người đại diện hợp pháp của các tổ chức này.
Việc cấp giấy sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo gặp khó khăn do sự thay đổi liên tục của người đại diện theo nhiệm kỳ, dẫn đến việc các cơ sở này chưa chủ động rà soát và kê khai đăng ký Hầu hết các cơ sở tôn giáo chỉ thực hiện kê khai khi có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa công trình.
Chính vì vậy, để quyền lợi cuả mình được đảm bảo cơ sở tôn giáo phải chủ động thực hiện kê khai, đăng kí, xin cấp GCNQSDĐ.
Hiện nay, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) được cấp theo từng thửa đất, thay vì một giấy chứng nhận cho nhiều thửa như trước Điều này cho phép người sử dụng đất có thể sử dụng nhiều giấy chứng nhận khác nhau để vay vốn từ các ngân hàng thương mại khác nhau, với các khoản nợ hoàn toàn độc lập Nhờ đó, quyền lợi của người sử dụng đất được bảo vệ tốt hơn sau khi nhận GCNQSDĐ.
Diện tích đất bình quân trên đầu người ở Việt Nam hiện rất thấp và phân chia không đồng đều giữa các vùng miền, với mỗi hộ gia đình sở hữu từ 4-5 thửa đất Việc cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho nhiều thửa liền kề sẽ giúp giảm thiểu chi phí xã hội và đơn giản hóa quy trình đăng ký Nghị định 88/2009/NĐ-CP đã quy định rằng người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng một xã có thể được cấp một giấy chứng nhận chung, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đăng ký và bảo vệ quyền lợi của họ Tuy nhiên, theo Điều 3 Nghị định 88/2009 và Điều 9 Thông tư 17/2009, nếu người sử dụng có nhu cầu cấp GCN cho nhiều thửa, sơ đồ thửa đất không cần thể hiện, điều này có thể gây khó khăn trong việc chuyển quyền Đối với các thửa đất có nhiều chủ sở hữu, giấy chứng nhận sẽ được cấp cho từng người, giúp đảm bảo quyền lợi chung và thuận lợi cho quản lý nhà nước.
2.1.3 Điều kiện để đƣợc cấp GCNQSDĐ. Đối với hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất thì điều kiện để được cấp GCNQSDĐ 1 là:
Để đảm bảo cuộc sống ổn định cho người sử dụng đất, pháp luật đất đai quy định rằng hộ gia đình, cá nhân có đất đang sử dụng ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp và có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo Khoản 1, Điều 50 Luật đất đai 2003, sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mà không phải nộp tiền sử dụng đất Quy định này bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất qua các thời kỳ lịch sử, góp phần tạo ra sự ổn định lâu dài cho cuộc sống của người dân.
Để giảm thiểu khiếu kiện sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), pháp luật yêu cầu việc đăng ký và xét cấp GCNQSDĐ phải được công khai và niêm yết tại địa phương trong vòng mười lăm ngày, theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Trong trường hợp có khiếu nại hoặc tranh chấp, cơ quan chức năng cần xem xét đơn khiếu nại để xác định tính hợp lệ và lập biên bản kết thúc niêm yết công khai Đây là căn cứ quan trọng để xác định tình trạng tranh chấp của đất đai theo quy định pháp luật.
Luật Đất đai 2003 không quy định rõ ràng các dấu hiệu của tranh chấp, dẫn đến việc chính quyền cơ sở thường coi đơn thư khiếu nại là dấu hiệu tranh chấp và tự động ngưng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Điều này tạo điều kiện cho một số cá nhân lợi dụng để ngăn cản quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Mặc dù có quyết định giải quyết tranh chấp đã có hiệu lực, nhiều cơ quan vẫn ngần ngại cấp GCNQSDĐ do thiếu quy định rõ ràng về việc cấp giấy sau khi giải quyết tranh chấp Các vấn đề như ai phải chứng minh tranh chấp và cách thức thể hiện tranh chấp vẫn đang gây tranh cãi Người sử dụng đất thường bị yêu cầu chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, trong khi một số nhà làm luật cho rằng nhà nước cần chứng minh sự tranh chấp Việc cấp GCNQSDĐ phụ thuộc vào nhận thức của lãnh đạo chính quyền cơ sở, gây ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người sử dụng đất.
Nguyễn Văn Hồng (2007) trong luận văn thạc sĩ tại Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh đã phân tích quy trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam, từ lý luận đến thực tiễn, cung cấp cái nhìn sâu sắc về vấn đề này (tr.51).
Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xác nhận việc sử dụng đất "ổn định, không tranh chấp" theo Điều 50 LĐĐ 2003, điều này phù hợp với thực tế vì cấp xã là cơ sở nắm rõ nguồn gốc đất đai và các vấn đề liên quan đến thửa đất xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc xác nhận này vẫn chưa đủ để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quản lý đất đai.
Thực tiễn cho thấy việc nộp đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tại cấp xã gặp khó khăn do cấp xã từ chối nhận đơn, dẫn đến nhiều trường hợp chỉ có thể nộp tại cấp huyện Pháp luật hiện hành không quy định rõ ràng các căn cứ pháp lý cho việc xác nhận sự ổn định và thời điểm sử dụng đất, trong khi cơ chế xác nhận chủ yếu thông qua cán bộ địa chính và sự ký xác nhận của chủ tịch cấp xã Mặc dù quy trình này giảm bớt thủ tục, nhưng dễ dẫn đến thiếu khách quan, gây thiệt hại lớn cho người sử dụng đất, nhất là trong các trường hợp xác nhận thay đổi mục đích sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 Luật đất đai 2003 đã điều chỉnh cơ chế xác nhận thông qua hội đồng xét cấp GCNQSDĐ, nhưng quyền lợi của người sử dụng đất vẫn dễ bị xâm phạm bởi sự nhũng nhiễu từ cán bộ địa chính cấp xã Nhà nước đã giao quyền định đoạt giá trị thuế lớn cho cá nhân cấp xã, trong khi đội ngũ công chức ngành đất đai tại địa phương thường xuyên bị xử lý vi phạm Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã cụ thể hóa các loại giấy tờ cần thiết để giảm áp lực và hạn chế nhũng nhiễu, nhưng hiệu quả vẫn phụ thuộc vào cách thức làm việc của cán bộ thực thi pháp luật Đối với hộ gia đình và cá nhân không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, họ cần đảm bảo đất đang sử dụng phải phù hợp với quy hoạch.
Theo Nghị Định 181/2004/NĐ-CP, để được cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có các loại giấy tờ theo quy định, một trong những điều kiện quan trọng là đất phải được sử dụng trước thời điểm quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt Nếu đất được sử dụng sau thời điểm quy hoạch, thì việc sử dụng phải phù hợp với quy hoạch đó Thời điểm sử dụng đất sẽ được xác nhận bởi Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Theo quy định, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thửa đất phải phù hợp với quy hoạch Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất đã sử dụng thửa đất với mục đích nhất định trước khi có quy hoạch, thì dù không phù hợp quy hoạch, họ vẫn có thể nhận GCNQSDĐ Trong trường hợp này, Giấy chứng nhận sẽ ghi chú rằng thửa đất không phù hợp quy hoạch, theo quy định tại Quyết Định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006.
Quy định mới trong pháp luật đất đai đã bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đối với những diện tích không phù hợp mà trước đây không được đề cập trong Luật Đất đai 1993 Việc yêu cầu ghi chú “không phù hợp quy hoạch” gửi thông điệp rằng người sử dụng đất cần tuân thủ hiện trạng và không được thay đổi, nhằm giảm thiểu thiệt hại cho cả cá nhân và xã hội trong quá trình giải phóng mặt bằng.