Các vấn đề chung về tổ chức kinh tế SDĐ kinh doanh BĐS
Khái niệm chế độ pháp lý về SDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS
Chế độ pháp lý đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản bao gồm các quy định pháp luật do Nhà nước thiết lập, nhằm điều chỉnh các quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình sử dụng đất để kinh doanh bất động sản.
Chế định hoạt động sử dụng đất (SDĐ) của tổ chức kinh tế là một phần quan trọng trong pháp luật đất đai, với các quy phạm pháp luật về đất đai là nguồn chính điều chỉnh các quan hệ phát sinh Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất (QSDĐ) không chỉ liên quan đến pháp luật đất đai mà còn gắn liền với nhiều lĩnh vực khác như đầu tư, xây dựng, do đó, cần xem xét các quy phạm từ pháp luật dân sự, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật đầu tư và xây dựng để có cái nhìn toàn diện về vấn đề này.
Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn sẽ điều chỉnh các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) của tổ chức kinh tế, bao gồm việc xác lập QSDĐ qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất và nhận QSDĐ hợp pháp từ chủ thể khác Ngoài ra, luật cũng quy định về các hình thức sử dụng đất mà tổ chức kinh tế có thể áp dụng trong kinh doanh bất động sản (BĐS), cùng với các vấn đề pháp lý liên quan đến điều kiện, phạm vi và thủ tục thực hiện các quyền giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn và thế chấp QSDĐ Hơn nữa, pháp luật đất đai còn điều chỉnh các quan hệ liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và nghĩa vụ tài chính mà tổ chức kinh tế phải thực hiện với Nhà nước Nội dung chi tiết sẽ được phân tích trong chương 2, tuy nhiên, mục này sẽ tóm tắt điều kiện và hình thức đầu tư, kinh doanh mà tổ chức kinh tế có thể thực hiện theo quy định pháp luật về BĐS.
Theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, tổ chức kinh tế phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có vốn pháp định và thực hiện đăng ký kinh doanh bất động sản Để tham gia thị trường, tổ chức cần hoàn tất thủ tục đăng ký kinh doanh, tuy nhiên, quy trình này thường phức tạp và tốn kém, tạo rào cản cho doanh nghiệp Vốn pháp định hiện tại là 6 tỷ đồng, theo Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP, tổ chức có thể chứng minh nguồn vốn qua các hồ sơ như biên bản góp vốn và xác nhận của ngân hàng Để thực hiện quyền kinh doanh quyền sử dụng đất, tổ chức phải đáp ứng hai điều kiện: quyền sử dụng đất phải hợp pháp, không tranh chấp và còn thời hạn sử dụng, đồng thời phải sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất có tài sản trên đó.
8Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
9Khoản 2 Điều 7, Điều 38, Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006.
Theo quy định pháp luật, tổ chức kinh tế có thể đầu tư vào quỹ đất có hạ tầng thông qua việc cải tạo đất, xây dựng công trình hạ tầng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ đã có hạ tầng Ngoài ra, tổ chức cũng có thể thuê đất và đầu tư hạ tầng để cho thuê Các tổ chức kinh tế có quyền đề xuất dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp với cơ quan nhà nước, tham gia đấu giá QSDĐ và đấu thầu thực hiện các dự án hạ tầng Việc đầu tư vào quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê cần tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và các quy định pháp luật liên quan.
Về hình thức kinh doanh, tổ chức có thể thực hiện chuyển nhƣợng hoặc cho thuê QSDĐ theo thỏa thuận giữa các bên hoặc đấu giá QSDĐ.
Các giao dịch bất động sản thường dễ kiểm soát hơn, do đó, các quy định pháp lý về điều kiện tham gia thị trường cho các chủ thể kinh tế cũng đơn giản hơn so với thị trường tài chính Các bên tham gia chỉ cần đảm bảo có hàng hóa và khả năng thanh toán để tham gia vào thị trường.
1 3 Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của các qui định về SDĐ kinh doanh BĐS của tổ chức kinh tế
Pháp luật đất đai và các quy định về sử dụng đất của tổ chức cần được cải thiện để đáp ứng tốt hơn yêu cầu thực tiễn Việc nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển của các quy định pháp luật sẽ giúp xác định những bước đi phù hợp trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật này.
1.3.1 Giai đoạn Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực đến trước ngày 15/10/1993
Năm 1945, Cách mạng tháng Tám thành công đã dẫn đến sự ra đời của nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, đặt nền móng cho chính sách ruộng đất hiện nay, với Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 là một bước ngoặt quan trọng Luật này thiết lập chế độ sở hữu tập thể về ruộng đất, dẫn đến việc tập thể hóa ruộng đất một cách triệt để và quản lý một cách thống nhất Đồng thời, hoạt động điều phối đất đai của Nhà nước cũng được hình thành thông qua việc giao đất, giao rừng cho nông dân và Hợp tác xã để tổ chức kinh doanh theo phương thức nông lâm kết hợp Cơ sở pháp lý vững chắc cho quan hệ đất đai thời kỳ đầu sau thống nhất chính là Luật Đất đai năm 1987.
Hiến pháp năm 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý, dẫn đến việc pháp luật thời kỳ này quy định việc cấp đất miễn phí cho người dân và thu hồi khi không còn nhu cầu Nhà nước đã thực hiện "giao đất" cho nông trường, lâm trường, hợp tác xã, và cá nhân để sử dụng ổn định hoặc tạm thời Tuy nhiên, thuật ngữ “tổ chức kinh tế” chưa xuất hiện trong luật, do đó chưa có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 Đáng chú ý, trong hoạt động điều phối đất đai, pháp luật chỉ quy định hình thức giao đất mà không đề cập đến hình thức thuê đất.
Do ảnh hưởng từ quan điểm không công nhận nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần của Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1987 đã không xem đất đai là hàng hóa mà chỉ coi là tài nguyên quan trọng và tư liệu sản xuất đặc biệt Kết quả là các giao dịch liên quan đến đất đai, bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã bị pháp luật hạn chế nghiêm ngặt, cấm mua bán, lấn chiếm đất đai dưới mọi hình thức Trước Luật Đất đai năm 1993, quan hệ đất đai vẫn hoàn toàn dựa trên cơ sở hiện vật Tuy nhiên, luật cũng cho phép trong một số trường hợp đặc biệt, người được giao đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng chỉ áp dụng cho cá nhân, hộ nông dân và hợp tác xã, trong khi tổ chức kinh tế không có quyền này.
Luật Đất đai năm 1987 quy định rằng người sử dụng đất có quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, bao gồm quyền chuyển nhượng và bán thành quả lao động cũng như kết quả đầu tư Tuy nhiên, các quyền này chủ yếu tập trung vào việc hưởng lợi từ đầu tư và cải tạo đất, trong khi các quyền giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất lại bị hạn chế tối đa theo quy định của pháp luật.
Theo quy định pháp luật hiện hành, người sử dụng đất chỉ có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, mà không bị ràng buộc bởi các nghĩa vụ tài chính khác như tiền thuê đất Điều này có thể hiểu là Nhà nước không yêu cầu người sử dụng đất phải thanh toán tiền thuê đất, do Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai thông qua hình thức giao đất.
10 Điều 1 Luật Đất đai năm 1987.
11 Điều 5 Luật Đất đai năm 1987.
12 Điều 16 Luật Đất đai năm 1987.
13 Điều 3 Luật Đất đai năm 1987.
14 Điều 4 Luật Đất đai năm 1987.
Việc thu tiền sử dụng đất không được phép, trong khi thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được điều tiết Nhà nước nghiêm cấm mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức.
Trong thời kỳ này, nền kinh tế được quản lý theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, với sự can thiệp trực tiếp của nhà nước vào mọi hoạt động sản xuất và phân phối Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh hay xây dựng kế hoạch, dẫn đến nhiều tiêu cực như độc đoán và vi phạm nguyên tắc dân chủ Kết quả là, người sử dụng đất không chú trọng đến hiệu quả sử dụng, gây ra tình trạng sản xuất trì trệ và khiến nền kinh tế đất nước gặp nhiều khó khăn.
Luật Đất đai năm 1987 chỉ quy định hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất đai, cho thấy sự ảnh hưởng nặng nề của tư tưởng bảo thủ trong pháp luật thời kỳ này Các nhà làm luật không dự đoán được xu hướng phát triển của nền kinh tế hàng hóa do thiếu chú trọng đến các yếu tố kinh tế hiện đại, dẫn đến việc cản trở sự vận động và chuyển dịch quyền sử dụng đất trên thị trường, đồng thời kìm hãm chính sách mở cửa và đổi mới kinh tế của đất nước.
1.3.2 Giai đoạn LĐĐ 1993 có hiệu lực đến trước ngày 01/07/2004
Thực trạng pháp luật về sử dụng đất kinh doanh bất động sản của tổ chức
Xác lập QSDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS
Tổ chức kinh tế muốn thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải có quyền sử dụng đất (QSDĐ) Cách thức để có QSDĐ phụ thuộc vào tư cách chủ thể của tổ chức Các tổ chức có thể nhận QSDĐ từ Nhà nước qua giao đất, cho thuê đất, hoặc từ cá nhân khác thông qua tặng cho, thừa kế, hoặc chuyển nhượng Đối với các pháp nhân mới hình thành, việc góp vốn bằng QSDĐ cũng có thể dẫn đến việc nhận QSDĐ từ các thành viên góp vốn Ngoài ra, tổ chức còn có thể có QSDĐ qua hòa giải tranh chấp đất đai, thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hoặc kết quả đấu giá QSDĐ hợp pháp Bài viết này sẽ tập trung vào các trường hợp xác lập QSDĐ phổ biến, chia thành hai nhóm: xác lập từ Nhà nước và xác lập từ cá nhân khác.
2.1.1 Nhận QSDĐ từ nhà nước
Mặc dù việc xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) mang tính hành chính và yêu cầu nghiêm ngặt về điều kiện, quy trình và thủ tục, nhưng đối với các tổ chức kinh tế, đây lại là phương thức phổ biến hơn so với các kênh khác Theo quy định của pháp luật đất đai, Nhà nước cấp QSDĐ cho tổ chức kinh tế thông qua hai hình thức chính: giao đất và cho thuê đất.
26 Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) và đấu thầu dự án có sử dụng đất là hai phương thức quan trọng mà Nhà nước Việt Nam đang áp dụng để thực hiện giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất Do đó, bài viết sẽ được chia thành hai phần chính: một là quy trình Nhà nước giao đất và cho thuê đất, hai là quy trình đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có sử dụng đất.
2.1.1 1 Được nhà nước giao đất, cho thuê đất
Giao đất là quá trình Nhà nước cấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho cá nhân hoặc tổ chức thông qua quyết định hành chính, trong khi cho thuê đất là việc cấp QSDĐ thông qua hợp đồng Mặc dù hai hình thức này khác nhau, nhưng chúng có nhiều điểm tương đồng về căn cứ pháp lý, thẩm quyền và quy trình thực hiện.
Nhà nước, với vai trò là chủ sở hữu đất đai, thực hiện việc giao và cho thuê đất cho tổ chức thông qua các quyết định hành chính nhằm phát triển các dự án kinh tế - xã hội Công tác này đã đạt được nhiều kết quả tích cực, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu quả trong việc phân bổ và sử dụng nguồn lực đất đai Mặc dù đã chấm dứt tình trạng giao đất và cho thuê đất ngoài quy hoạch, nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế và vướng mắc trong việc thực hiện tại một số địa phương cần được giải quyết.
Cơ chế và chính sách lập, phê duyệt đề án đầu tư hiện đang phức tạp và chồng chéo, dẫn đến việc kéo dài thủ tục giao đất và cho thuê đất Chất lượng quy hoạch đất đai còn thấp, thiếu tính thực tế và không đồng nhất với các quy hoạch khác, gây khó khăn cho tính khả thi Theo báo cáo của IFC, quy hoạch sử dụng đất hiện là vấn đề nóng, với nhiều ý kiến cho rằng đây là khâu yếu nhất trong chính sách sử dụng đất Tình trạng quy hoạch "treo" và vướng mắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng gây bức xúc trong xã hội, ảnh hưởng đến sản xuất và làm chậm tiến độ nhiều dự án đầu tư Nguyên nhân chủ yếu là quy hoạch chưa phản ánh đúng nhu cầu thực tế của doanh nghiệp, trong khi doanh nghiệp lại thiếu thông tin và cơ chế tham gia vào quy hoạch.
27 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003.
28 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003.
Cần sớm rà soát các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch sử dụng đất (SDĐ) và quy hoạch xây dựng để làm rõ phạm vi và mối quan hệ giữa các loại quy hoạch, khắc phục sự chồng chéo và thiếu thống nhất Cần luật hóa các biện pháp tham vấn để tiếp thu ý kiến từ doanh nghiệp, chuyên gia và nhà khoa học trong xây dựng quy hoạch, đồng thời cải thiện thông tin về đất đai Để tránh khó khăn trong áp dụng Điều 31 Luật Đất đai năm 2003, cần xác định rõ việc giao đất và cho thuê đất chỉ dựa vào quy hoạch SDĐ, các quy hoạch khác chỉ xem xét khi không có quy hoạch SDĐ.
Việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất (SDĐ) cho các dự án hiện nay chưa được thực hiện một cách kỹ lưỡng, dẫn đến nhiều dự án thi công chậm tiến độ hoặc không triển khai, gây lãng phí tài nguyên đất và bất bình trong dư luận Cần thiết phải bổ sung quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất phù hợp với năng lực của nhà đầu tư, đồng thời rà soát và xử lý quyết liệt các dự án không khả thi Đặc biệt, công tác giao đất cần được chấn chỉnh, xem xét kỹ lưỡng nhu cầu SDĐ và khả năng thực hiện của nhà đầu tư trước khi quyết định Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc, tuy nhiên, quy định hiện tại còn nhiều mâu thuẫn giữa các luật khác nhau, làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư bất động sản Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung các quy định chồng chéo và tập trung quyền đăng ký vào một hệ thống cơ quan nhất định để đảm bảo tính thống nhất của pháp luật.
29 Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003.
Trong công tác giao đất và cho thuê đất, theo Điều 122 LĐĐ năm 2003, hồ sơ xin giao đất của nhà đầu tư phải bao gồm đơn xin giao đất và dự án đầu tư đã được phê duyệt Tuy nhiên, theo Điều 37 Luật Xây dựng, nhà đầu tư cần cung cấp các văn bản giải trình về dự án, bao gồm tác động kinh tế, xã hội và môi trường, cùng với thiết kế cơ bản cho các công trình, dẫn đến việc không thể xin phê duyệt và cấp phép đầu tư nếu chưa có đất cho dự án Thêm vào đó, quy trình xin giao đất và thuê đất từ nhà nước thường liên quan đến một dự án đầu tư cụ thể, khiến thủ tục xin cấp đất trở nên phức tạp và liên kết với nhiều quy định pháp luật khác Doanh nghiệp thường phải trải qua một quá trình kéo dài từ 2 đến 3 năm để hoàn tất mọi thủ tục, đồng thời đối mặt với những mâu thuẫn và chồng chéo giữa các quy định pháp luật khác nhau Vì vậy, LĐĐ cần xác định rõ mối quan hệ giữa thủ tục tiếp cận đất đai và các quy trình pháp lý liên quan.
Theo quy định của Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất (SDĐ) do Nhà nước giao hoặc cho thuê đối với tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư không quá 50 năm, có thể kéo dài đến 70 năm trong một số trường hợp đặc biệt Tuy nhiên, quy định hiện hành dường như không đạt được hiệu quả điều chỉnh mong muốn Nhiều tổ chức SDĐ thường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trước khi hết thời hạn, và rất ít trường hợp xin gia hạn khi thời hạn SDĐ đã kết thúc Hơn nữa, Nhà nước vẫn có quyền thu hồi đất khi cần thiết Do đó, cần xem xét việc bỏ thời hạn SDĐ khi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, chỉ quy định hai hình thức giao đất ổn định và cho thuê đất theo thỏa thuận, nhằm tạo sự an tâm cho người SDĐ và giảm chi phí cho Nhà nước cũng như người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận mới.
2.1.1.2 Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất
Theo Điều 58 Luật Đất đai năm 2003, đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) và đấu thầu dự án có sử dụng đất là hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất từ Nhà nước Đấu giá QSDĐ thực chất là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản như một bên trong giao dịch Sự khác biệt cơ bản giữa đấu giá và chuyển nhượng nằm ở sự tham gia của Nhà nước trong quá trình này.
30 Điều 67 Luật Đất đai năm 2003.
Trên thị trường, 26 nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) được thực hiện thông qua cơ chế đấu giá công khai, không qua sự mặc cả Hình thức đấu giá này áp dụng trong các trường hợp như tổ chức xin giao đất hoặc thuê đất để đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê hoặc bán Ngoài ra, đấu giá QSDĐ còn được sử dụng để xử lý hợp đồng thế chấp nhằm thu hồi nợ và tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, tạo ra sự bình đẳng và cạnh tranh lành mạnh giữa các nhà đầu tư, đồng thời loại bỏ các yếu tố tiêu cực của cơ chế xin – cho trước đây Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cơ chế đấu giá QSDĐ đã được quy định rõ ràng, hạn chế tình trạng thu hồi đất và giảm thiểu "dự án ma" cũng như đầu cơ đất đai Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, nguồn thu từ đất đã tăng gấp 5 lần, đạt khoảng 30.000 tỷ đồng mỗi năm, cho thấy đấu giá QSDĐ là kênh huy động vốn hiệu quả cho sự phát triển địa phương.
Mặc dù đã đạt được nhiều thành tựu, nhưng quy định pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án sử dụng đất vẫn gặp phải một số khó khăn trong quá trình áp dụng thực tiễn.
Trong thực tế, nhiều địa phương thường áp dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án và giao trực tiếp cho chủ đầu tư, thay vì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) một cách nghiêm túc Việc chỉ định chủ đầu tư mà không qua quy trình công khai đã dẫn đến tình trạng trục lợi và tham nhũng Một cán bộ khảo sát cho biết, nhiều dự án thu hồi đất do Nhà nước thực hiện thường chỉ định một nhà đầu tư mà không tiến hành đánh giá hay lựa chọn công khai Nguyên nhân chủ yếu là thông tin về dự án và địa điểm đầu tư chưa được công khai đầy đủ Do đó, việc xây dựng Luật Đất đai năm 2003 với mục tiêu công khai hóa thông tin quy hoạch và dự án đầu tư là rất quan trọng, nhằm thu hút nhiều nhà thầu tham gia và tạo điều kiện khách quan cho việc lựa chọn.
31 Điều 58 Luật Đất đai năm 2003.
32 http://land.cafef.vn/20110614015756413CA44/dau-gia-quyen-su-dung-dat-phan-cap-manh-cho-quan-huyen.chn
33 http://www.saigonhouses.com/print_preview.php?rq=cms&cmsID$87 (15h30 phút ngày
Hình thức SDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS
Nhà nước hiện nay chuyển giao quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho người sử dụng đất thông qua hai hình thức chính là giao đất và cho thuê đất Giao đất bao gồm giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền, trong khi thuê đất có thể là thuê trả tiền hàng năm hoặc thuê trả tiền một lần Việc xác định hình thức sử dụng đất phụ thuộc vào tư cách pháp lý và mục đích sử dụng của tổ chức kinh tế Tổ chức kinh tế trong nước có thể sử dụng đất để kinh doanh bất động sản theo các hình thức được pháp luật cho phép Khi nhà nước trao QSDĐ, tổ chức kinh tế sẽ có quyền và nghĩa vụ tương ứng, bao gồm những quyền cơ bản theo Điều 105 và Điều 107 Luật Đất đai năm 2003, cũng như các quyền và nghĩa vụ riêng biệt tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
2.2.1Giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất
Những nội dung liên quan nhƣ căn cứ, thẩm quyền cũng nhƣ trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất xem phần 2.1.1 mục 2 vừa nêu trên.
Khi tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cần phân biệt hai trường hợp: nếu tiền sử dụng đất không từ ngân sách nhà nước, tổ chức có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền, thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng để vay vốn, cùng với quyền góp vốn để hợp tác sản xuất, kinh doanh Ngược lại, nếu tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, tổ chức chỉ có quyền và nghĩa vụ như trường hợp giao đất không thu tiền, tức không có quyền giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê từ Nhà nước hoặc thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng có quyền chuyển nhượng, thế chấp, và góp vốn liên doanh, nhưng chỉ trong phạm vi tài sản thuộc sở hữu của họ gắn liền với đất thuê Họ không được phép giao dịch quyền sử dụng đất thuê, nhưng có thể cho thuê lại đất đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng nếu được phép đầu tư tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, hoặc khu kinh tế Đặc biệt, nếu tổ chức đã trả tiền thuê đất trước khi Luật có hiệu lực và còn thời gian thuê ít nhất năm năm, họ vẫn được hưởng quyền và nghĩa vụ như trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất.
36 Điều 110 Luật Đất đai năm 2003.
37 Điều 111 Luật Đất đai năm 2003.
Trong thời hạn 31 năm đã trả tiền thuê đất, tổ chức có quyền sử dụng đất Sau khi hết thời hạn thuê, nếu tổ chức muốn tiếp tục sử dụng đất hoặc có nhu cầu khác, họ có thể chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Theo quy định hiện hành, nhà đầu tư nước ngoài có quyền nộp tiền thuế đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê (50 hoặc 70 năm), trong khi các doanh nghiệp Việt Nam phải nộp tiền thuê đất hàng năm với mức tăng dần, dẫn đến sự phân biệt đối xử giữa các hình thức đầu tư Điều này tạo ra bất lợi cho doanh nghiệp Việt Nam trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khiến họ không thể xác định chính xác giá thành do chi phí thuê đất biến động Nhiều tổ chức kinh tế trong nước mong muốn được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền một lần như nhà đầu tư nước ngoài để ổn định và yên tâm đầu tư, nhưng pháp luật hiện hành chưa cho phép Do đó, cần có sự xem xét và điều chỉnh kịp thời từ Nhà nước để tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp trong nước và đảm bảo sự bình đẳng trên thị trường.
2.2.2 Lựa chọn giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
Tổ chức kinh tế có thể lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất khi xây dựng công trình công cộng phục vụ kinh doanh, đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoặc đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp Đặc biệt, nếu tổ chức kinh tế thuê đất trong khu công nghiệp đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê trước đó, họ có thể chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu Số tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã thanh toán trước sẽ được tính vào số tiền đầu tư hạ tầng khu công nghiệp mà doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước, đồng thời được khấu trừ vào tiền thuê đất và thuê hạ tầng khu công nghiệp theo thỏa thuận giữa các bên.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ để xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung, khu đào tạo và nghiên cứu phát triển, có quyền bán, cho thuê, thế chấp tài sản đầu tư trên đất, nhưng không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người sử dụng đất trong khu công nghiệp phải tuân thủ mục đích sử dụng đã được cấp GCNQSDĐ Theo Nghị định 121/2010, tổ chức được phép lựa chọn giữa hai phương án khi đầu tư dự án mới trên đất Nhà nước: tự thực hiện dự án với hình thức giao đất có thu tiền SDĐ hoặc liên doanh với tổ chức khác, trong đó pháp nhân mới phải thực hiện theo hình thức giao đất có thu tiền SDĐ nếu thuộc đối tượng này Quy định này giúp tổ chức chủ động hơn trong sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách và phát triển thị trường bất động sản.
Trước khi lựa chọn hình thức sử dụng đất (SDĐ), cần cân nhắc kỹ lưỡng quyền và nghĩa vụ tương ứng với từng loại hình Việc xem xét ưu và nhược điểm của từng hình thức SDĐ, khả năng tài chính cá nhân và tính khả thi của dự án đầu tư là rất quan trọng để đưa ra quyết định đúng đắn.
Quyền giao dịch QSDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS
Ở Việt Nam, hình thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Điều này dẫn đến việc chỉ Nhà nước nắm giữ ba quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai Mặc dù Nhà nước là chủ sở hữu, nhưng không trực tiếp khai thác đất mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Các tổ chức sử dụng đất đóng vai trò gián tiếp trong việc khai thác lợi ích từ đất thông qua hoạt động điều phối, và họ chỉ có quyền năng QSDĐ Pháp luật quy định rằng người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền giao dịch liên quan đến QSDĐ mà Nhà nước đã cấp, không phải giao dịch bản thân đất đai.
2.3.1Khái niệm, điều kiện chung về giao dịch QSDĐ
Giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quá trình mà người sử dụng đất thực hiện việc chuyển nhượng hoặc thay đổi quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật Các giao dịch này bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ Đối với tổ chức kinh tế trong nước, họ có quyền thực hiện các giao dịch này, ngoại trừ quyền chuyển đổi QSDĐ Bài viết này sẽ tập trung phân tích các quyền giao dịch QSDĐ phục vụ mục đích kinh doanh của tổ chức kinh tế, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản có thể giao dịch trên thị trường bất động sản, nhưng không phải mọi QSDĐ đều đủ điều kiện tham gia Để được đưa vào thị trường, QSDĐ cần đáp ứng các yêu cầu nhất định Đối với tổ chức kinh tế muốn tham gia thị trường BĐS với đất và tài sản gắn liền, họ phải tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2003.
Tổ chức cần có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) để xác lập mối quan hệ hợp pháp với Nhà nước và được bảo vệ quyền lợi hợp pháp GCNQSDĐ là quyền cơ bản mà mọi người sử dụng đất hợp pháp đều được hưởng, đặc biệt đối với tổ chức kinh tế, vì đây là điều kiện tiên quyết để thực hiện các quyền pháp luật trao cho, bao gồm quyền giao dịch Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, tổ chức sử dụng đất bắt buộc phải có GCNQSDĐ mới được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và góp vốn Thời gian cấp GCNQSDĐ cho tổ chức kinh tế không quá 50 ngày làm việc theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP, nhưng thời gian này có thể gây cản trở cho quá trình cải cách hành chính và hội nhập Việc kéo dài thời gian cấp GCNQSDĐ có thể ảnh hưởng đến tiến độ quản lý đất đai và khả năng thực hiện các quyền của tổ chức kinh tế Do đó, cần giảm bớt thủ tục rườm rà và công khai quy trình cấp GCNQSDĐ để tạo thuận lợi cho người dân.
Để giao dịch đất, tổ chức kinh tế phải đảm bảo rằng đất đai không có tranh chấp Tranh chấp đất đai thực chất liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc tài sản gắn liền với đất, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý Do đó, không ai có quyền tranh giành về đất đai Tuy nhiên, QSDĐ được xem là quyền tài sản có thể giao dịch, dẫn đến việc tranh chấp QSDĐ giữa các bên Tranh chấp này xảy ra khi có mâu thuẫn về quyền sở hữu một thửa đất Việc không có tranh chấp là điều kiện quan trọng thứ hai, chỉ sau việc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Nếu đất còn tranh chấp, không ai có quyền định đoạt hay giao dịch cho đến khi có quyết định giải quyết từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Do đó, tổ chức chỉ có thể tiến hành giao dịch sau khi tranh chấp QSDĐ được giải quyết.
Quy định này đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các chủ thể sử dụng đất, không chỉ riêng tổ chức kinh tế Nó giúp xác định rõ tư cách pháp lý của các chủ thể thực hiện quyền, đảm bảo rằng một người chỉ được giao dịch quyền sử dụng đất trên diện tích mà họ có quyền, từ đó bảo vệ quyền lợi cho bên nhận quyền Đồng thời, quy định này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải quyết tranh chấp đất đai, giảm thiểu rắc rối có thể phát sinh trong tương lai.
Theo Nghị định 164/2004/NĐ-CP, quyền sử dụng đất (QSDĐ) có thể được giao dịch mà không bị kê biên theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, nếu Tòa án quyết định kê biên để đảm bảo thi hành án, QSDĐ sẽ được phép chuyển quyền sử dụng và có thể bị kê biên, đấu giá nếu người phải thi hành án không có tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo thi hành án.
38 Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ… khiếu nại về đất đai
39 Điều 59 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Theo Nghị định 164/2004/NĐ-CP, việc thi hành án liên quan đến 35 trường hợp, trong đó ngoại trừ nhà ở và những người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Đặc biệt, quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã bị kê biên không được phép thực hiện giao dịch.
Khi Tòa án quyết định kê biên quyền sử dụng đất (QSDĐ) của tổ chức kinh tế, quyền lợi của tổ chức đó đối với QSDĐ sẽ bị hạn chế Tổ chức có QSDĐ bị kê biên cần nộp các giấy tờ liên quan và sau khi vụ việc được giải quyết, QSDĐ sẽ được chuyển giao cho người trúng đấu giá hoặc người nhận QSDĐ để thi hành án Trong thời gian thi hành án, tổ chức sử dụng đất hoặc người được tạm giao không được phép chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn bằng QSDĐ cho bất kỳ bên nào khác.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, đất phải còn trong thời hạn sử dụng để các tổ chức kinh tế thực hiện quyền sử dụng đất (QSDĐ) vào mục đích kinh doanh Thời hạn sử dụng đất được chia thành hai loại: ổn định, lâu dài và có thời hạn, trong đó tổ chức kinh tế chỉ được sử dụng đất trong thời gian tối đa 70 năm Thời hạn sử dụng đất ảnh hưởng lớn đến khả năng thực hiện quyền của chủ thể sử dụng đất, vì các tổ chức cần có QSDĐ trong một khoảng thời gian nhất định và phải gia hạn nếu muốn tiếp tục sử dụng Theo quy định tại phần thứ V Bộ luật Dân sự năm 2005, các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ chỉ được thực hiện khi còn thời hạn sử dụng Nếu hết thời hạn mà không gia hạn, các quyền này sẽ chấm dứt và Nhà nước có quyền thu hồi đất Khi thực hiện quyền thế chấp, chủ thể chỉ được thế chấp trong thời hạn tối đa bằng thời hạn sử dụng đất còn lại.
Các tổ chức kinh tế cần đáp ứng bốn điều kiện chung khi thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ), không chỉ áp dụng cho một loại giao dịch cụ thể nào Ngoài những điều kiện này, Luật Đất đai năm 2003 còn quy định thêm các điều kiện riêng biệt cho từng giao dịch tại các Điều 110, Điều 111 và Điều 112.
2.3.2 Các loại quyền giao dịch QSDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS
Nhà nước đặt mục tiêu xây dựng hệ thống biện pháp bảo vệ đất đai, bao gồm cả pháp luật, nhằm tối ưu hóa việc khai thác và sử dụng đất đai Điều này không chỉ thúc đẩy quá trình tích tụ đất đai mà còn khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.
40 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003.
Việc sử dụng 36 đai một cách hợp lý là rất cần thiết, cho thấy rằng pháp luật cho phép người sử dụng đất, đặc biệt là các tổ chức kinh tế, có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi không còn khả năng sử dụng hoặc có nhu cầu kinh doanh Tuy nhiên, do đất đai là nguồn tài nguyên đang cạn kiệt, các tổ chức kinh tế và chủ thể sử dụng đất cần tuân thủ những điều kiện nghiêm ngặt để thực hiện quyền của mình.
Thời điểm tổ chức sử dụng đất (SDĐ) thực hiện quyền giao dịch về quyền sử dụng đất (QSDĐ) khác nhau tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể Tổ chức sẽ được thực hiện quyền giao dịch khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật, trừ khi có sự cho phép chậm thực hiện nghĩa vụ này Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chậm nghĩa vụ tài chính, tổ chức sẽ được thực hiện quyền giao dịch từ thời điểm có quyết định đó Trong trường hợp được chậm nghĩa vụ tài chính theo quy định, quyền giao dịch sẽ được thực hiện từ khi có quyết định giao đất hoặc ký hợp đồng thuê đất.
Khi tổ chức kinh tế thực hiện quyền giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), họ cần lập hợp đồng chuyển nhượng, thuê, thuê lại, thế chấp hoặc góp vốn bằng QSDĐ, và hợp đồng này phải tuân thủ quy định pháp luật dân sự Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ Để hợp pháp hóa các giao dịch này, hợp đồng hoặc giấy tờ cần có chứng nhận của công chứng nhà nước; nếu có bên tham gia là hộ gia đình hoặc cá nhân, cần có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất Đặc biệt, nếu giao dịch liên quan đến đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, cần có xác nhận của Ban Quản lý khu vực đó.