Huy động vốn cho các dự án bất động sản của Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn

Tuy nhiên, năm 2008 nước ta đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn do hậu quả của một số sai lầm trong chính sách vĩ mô những năm trước đây, dẫn đến lạm phát tăng cao, tăng trưởng chậm

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

-

TRẦN KHẮC TRUNG

HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN

LUẬN VĂN THẠC SỸ Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

Mã ngành:60520320

TP HCM, tháng 12 năm 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

-

TRẦN KHẮC TRUNG

HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN

LUẬN VĂN THẠC SỸ Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

Mã ngành:60340102

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

TP HCM, tháng 12 năm 2013

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Nguyên

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày … tháng … năm …

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

1

2

3

4

5

Xác nhận của chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được chỉnh sửa (nếu có)

Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TP HCM, ngày tháng năm 20

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: Trần Khắc Trung Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 02/12/1981 Nơi sinh: Nam Định

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh MSHV: 1241820164

Tên đề tài: Huy động vốn cho các dự án Bất Động Sản của Công ty Cổ phần Trùng Dương

– Thái Sơn

I Nhiệm vụ và nội dung

Luận văn này được thực hiện nhằm mục tiêu nghiên cứu ảnh hưởng huy động vốn cho

các dự án bất động sản Nội dung chính của luận văn gồm 4 phần:

Phần 1 - Cơ sở lý luận: Lý luận về vốn, huy động vốn và hoạt động kinh doanh bất

II Ngày giao nhiệm vụ: 30/05/2013

III Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 02/12/2013

IV Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS Phan Đình Nguyên

LỜI CAM ĐOAN

Để thực hiện luận văn “Huy động vốn cho các dự án Bất Động Sản của Công

ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn”, tôi đã tìm hiểu và nghiên cứu vấn đề, vận dụng kiến thức đã học và trao đổi với giảng viên hướng dẫn, đồng nghiệp, và bạn bè…

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu và kết quả trong luận văn này là trung thực Các thông tin trích dẫn đã được chỉ rõ nguồn gốc

Học viên thực hiện luận văn

Trần Khắc Trung

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy/Cô giảng viên giảng dạy lớp cao học 12SQT14 đã truyền đạt những kiến thức quý báu, làm nền tảng tốt giúp cho tôi có phương pháp và tư duy khoa học Đồng thời tôi cũng gửi lời cảm ơn tới các bạn đồng nghiệp đã giúp tôi rất nhiều trong quá trình tìm hiểu thực tế, thu thập dữ liệu

để thực hiện luận văn

Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Phan Đình Nguyên đã hướng dẫn tận tình, nghiêm túc, có bài bản khoa học giúp tôi có thể hoàn thành được luận văn thạc sỹ này

Xin chân thành cảm ơn

TP Hồ Chí Minh, ngày 02 tháng 12 năm 2013

Người thực hiện luận văn

Trần Khắc Trung

Luận văn bao gồm ba vấn đề cốt lõi Thứ nhất, đề tài nghiên cứu sử dụng những kiến thức cơ bản của huy động vốn và bất động sản Thứ hai, tìm hiểu và phân tích thực trạng vốn và huy động vốn của Công ty Trùng Dương - Thái Sơn Thứ ba, sau khi tìm hiểu về lý thuyết, về thực trạng thì đã đưa ra được các giải pháp nhằm cải thiện hoạt động huy động vốn tại Công ty Trùng Dương – Thái Sơn

Các giải pháp trong luận văn đưa ra như sau: Một là, Huy động vốn từ khách hàng của công ty cho hai dự án Khu Biệt Thự The Regal và khu nhà ở The Gardens bằng cách ứng trước tiền theo từng giai đoạn của dự án; hai là, huy động vốn từ chủ

sở hữu bằng cách phát hành thêm cổ phiếu; ba là, huy động vốn ngắn hạn từ tín dụng Ngân hàng; bốn là, huy động vốn từ tín dụng thương mại bằng cách chiếm dụng vốn của các đối tác trong xây dựng và cung cấp vật liệu xây dựng; năm là, phát hành trái phiếu ra thị trường với một thời gian trung hạn dưới 3 năm và với lãi suất phù hợp; sáu là, niêm yết trên thị trường chứng khoán tại Sở Giao Dịch Chứng Khoán Tp Hồ Chí Minh

There are three core issues of Thesis First, research the use of basic knowledge of raising capital and real estate Second, understand and analyze the status of capital Third, improve solutions raising capital of Trung Duong – Thai Son joint – stock company

Have six solutions of thesis: First, raising capital from customers for two projects The Regal Villas and cottages in The Gardens; second, raising capital from owners by issuing more shares, third, to mobilize short -term credit from banks, fourth, mobilizing capital from commercial credit; fifth, issuing bonds on the market with a medium-term period of less than 3 years and sixth, listed on the stock market at the Department of City Stock Exchange Ho Chi Minh City

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

ABSTRACT iv

MỤC LỤC v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT xi

DANH MỤC CÁC BẢNG xi

DANH MỤC HÌNH xiv

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN 4

1.1.1 Vốn của doanh nghiệp 4

1.1.2 Các nguyên tắc huy động vốn 7

1.1.2.1 Nguyên tắc kịp thời 7

1.1.2.2 Nguyên tắc hiệu quả 8

1.1.2.3 Nguyên tắc số lượng và thời gian 8

1.1.2.4 Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch 8

1.2 CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐANG ĐƯỢC SỬ DỤNG PHỔ BIẾN 9

1.2.1 Huy động vốn Nợ phải trả 11

1.2.1.1 Nguồn tài trợ ngắn hạn 11

1.2.1.2 Nguồn tài trợ dài hạn 15

1.2.2 Huy động vốn chủ sở hữu 19

1.2.2.1 Tăng vốn điều lệ 19

1.2.2.2 Quỹ khấu hao 20

1.2.2.3 Các quỹ 21

1.3 CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN 21 1.3.1 Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp 21

1.3.1.1 Kinh tế hội nhập quốc tê 21

1.3.1.2 Hệ thống Chính sách, luật pháp 21

1.3.1.3 Tình hình kinh tế 21

1.3.1.4 Sự phát triển của thị trường tài chính trong nước 22

1.3.2 Các yếu tố bên trong doanh nghiệp 22

1.3.2.1 Tình hình hoạt đông kinh doanh của doanh nghiệp 22

1.3.2.2 Phương thức huy động vốn của doanh nghiệp 22

1.3.2.3 Uy tín của doanh nghiệp 23

1.4 CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN 23

1.4.1 Sự tăng trưởng ổn định về số lượng và thời gian 23

1.4.2 Lượng vốn huy động của doanh nghiệp có đáp ứng được hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp 24

1.4.3 Lãi suất huy động 24

1.4.4 Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động 24

1.4.5 Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại 24

1.5 HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 25

1.5.1 Bất động sản - các khái niệm và văn bản pháp lý liên quan 25

1.5.2 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam 27

1.5.2.1 Đặc điểm ngành Bất Động Sản Việt Nam: 27

1.5.2.2 Triển vọng kinh tế Việt Nam và Ngành Bất Động Sản: 28

1.5.2.3 Thực trạng ngành Bất Động Sản tại Việt Nam: 32

1.5.2.4 Đánh giá thị trường năm 2013 39

1.5.2.5 Xu hướng năm 2014 39

CHƯƠNG 2 TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN CỦA CÔNG

TY CỔ PHẦN TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN 42

2.1 GIỚI THIỆU CÔNG TY 42

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 42

2.1.2 Sơ đồ tổ chức Công ty 42

2.1.3 Chức năng nhiệm vụ của Công ty 44

2.1.4 Các Dự án bất động sản tiêu biểu 44

2.1.5.1 Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở The Gardens 45

2.1.5.2 Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự The Regal 45

2.1.5.3 Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte 46

2.1.5 Một số đặc điểm về Tổ chức - Kinh tế - Kỹ thuật 46

2.1.6.1 Công tác tổ chức, nhân sự 46

2.1.6.2 Chính sách mua hàng 48

2.2 CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN CÔNG TY ĐANG SỬ DỤNG 49

2.2.1 Huy động vốn chủ sở hữu 49

2.2.1.1 Vốn điều lệ 50

2.2.1.2 Các nguồn vốn chủ sở hữu khác 51

2.2.2 Huy động vốn từ nợ phải trả 51

2.2.2.1 Tín dụng ngân hàng 52

2.2.2.2 Tín dụng thương mại 53

2.2.2.3 Các nguồn nợ phải trả khác 54

2.3 PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN CỦA CÔNG TY TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN 55

2.3.1 Phân tích các yếu tố tác động đến huy động vốn của doanh nghiệp 55

2.3.1.1 Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp 55

2.3.1.2 Các yếu tố bên trong doanh nghiệp 56

2.3.2 Đánh giá hiệu quả huy động vốn của doanh nghiệp 57

2.3.2.1 Lượng vốn huy động tăng trưởng ổn định số lượng và thời gian 57

2.3.2.2 Vốn huy động có đáp ứng được hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp 58

2.3.2.3 Chi phí vốn huy động 59

2.3.2.4 Độ rủi ro của nguồn vốn huy động 62

2.3.2.5 Lợi ích của nguồn vốn huy động mang lại 65

2.4 NHẬN XÉT CHUNG VỀ SỰ HUY ĐỘNG VỐN VÀ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG VỐN HUY ĐỘNG 69

2.4.1 Điểm mạnh 69

2.4.1.1 Khả năng huy động Tín dụng thương mại tốt 69

2.4.1.2 Khả năng huy động vốn chủ sở hữu 70

2.4.1.3 Rủi ro tín dụng thấp 70

2.4.2 Điểm yếu và nguyên nhân 70

2.4.2.1 Điểm yếu 70

2.4.2.2 Nguyên nhân 71

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 74

3.1 XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN ĐẦU TƯ CHO BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY 74

3.1.1 Tổng mức đầu tư của các dự án bất động sản 74

3.1.1.1 Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự The Regal 74

3.1.1.2 Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở The Gardens 75

3.1.1.3 Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte 76

3.1.2 Kế hoạch giải ngân 77

3.1.2.1 Tiến độ giải ngân theo dự án 78

3.1.2.2 Kế hoạch giải ngân từng năm 80

3.2 GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN 81

3.2.1 Kế hoạch doanh thu từ bất động sản giai đoạn 2013 - 2015 81

3.2.1.1 Dự án Biệt thự The Regal 81

3.2.1.2 Dự án Khu nhà ở The Gardens 82

3.2.1.3 Tổng hợp doanh thu 82

3.2.2 Giải pháp lựa chọn Phương thức huy động vốn 83

3.2.2.1 Giải pháp huy động bằng vốn chủ sở hữu 84

3.2.2.2 Giải pháp huy động vốn từ khách hàng 85

3.2.2.3 Giải pháp huy động tín dụng ngân hàng 88

3.2.2.4 Giải pháp huy động tín dụng thương mại 89

3.2.2.5 Giải pháp huy động bằng cách phát hành trái phiếu dự án 90

3.2.2.6 Giải pháp huy động vốn trên thị trường chứng khoán 90

KẾT LUẬN 91

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS: Bất động sản

GS.TS: Giáo sư tiến sĩ

PGS.TS: Phó giáo sư tiến sĩ

BHXH: Bảo hiểm xã hội

BHYT: Bảo hiểm y tế

DN: Doanh nghiệp

CBCNV: Cán bộ công nhân viên

IPO: Phát hành cổ phiếu ra công chúng lần đầu ((Initial Public Offering)

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Những đặc điểm của Nợ phải trả và Vốn cổ phần 10

Bảng 1.2: Những điểm khác biệt chủ yếu giữa Nợ ngắn hạn và dài hạn 11

Bảng 1.3: Lãi suất bình quân liên ngân hàng tháng 10/2011 34

Bảng 2.1: Số lượng CBCNV trong những năm 2010-2012 47

Bảng 2.2: Thu nhập bình quân của CBCNV Công ty 48

Bảng 2.3: Vốn chủ sở hữu 50

Bảng 2.4: Vốn điều lệ 50

Bảng 2.5: Nguồn vốn khác của chủ sở hữu 51

Bảng 2.6: Vốn từ nợ phải trả 52

Bảng 2.7: Lượng vốn vay ngân hàng trong mấy năm qua 53

Bảng 2.8: Tín dụng thương mại 54

Bảng 2.9: Các khoản nợ khác 54

Bảng 2.10: Lạm phát Việt Nam từ năm 2009-2012 55

Bảng 2.11: Tổng vốn của Công ty 57

Bảng 2.12: Cơ cấu vốn chủ sở hữu 59

Bảng 2.13: Cơ cấu nợ phải trả 61

Bảng 2.14: Khả năng thanh toán ngắn hạn 62

Bảng 2.15: Khả năng thanh toán nhanh 63

Bảng 2.16: Hệ số nợ 64

Bảng 2.17: Hệ số thu nhập trên tài sản 65

Bảng 2.18: Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm 66

Bảng 2.19: Hiệu suất sử dụng tài sản của doanh nghiệp 67

Bảng 2.20: Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu 68

Bảng 2.21: Số nhân vốn 69

Bảng 2.22: Doanh thu lợi nhuận từ chế biến yến sào 73

Bảng 3.1: Tổng mức đầu tư dự án The Regal 75

Bảng 3.2: Tổng mức đầu tư dự án khu nhà ở The Gardens 76

Bảng 3.3: Tổng mức đầu tư dự án trung tâm thương mại Lotte 77

Bảng 3.4: Tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn dự án The Regal 78

Bảng 3.5: Tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn dự án The Gardens 79

Bảng 3.6: Tiến độ góp vốn vào Công ty TNHH Trùng Dương – Lotte 80

Bảng 3.7: Lượng vốn cần thu xếp từng năm 80

Bảng 3.8: Kế hoạch doanh thu dự án Biệt thự The Regal 81

Bảng 3.9: Kế hoạch doanh thu dự án khu nhà ở The Gardens 82

Bảng 3.10: Tổng hợp doanh thu 83

Bảng 3.11: Tiến độ thu tiền và doanh thu từ các dự án nhà ở để bán 88

Bảng 3.12: Giá trị vay tín dụng ngân hàng các dự ánnhà ở để bán 89

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

Hình 1.1: Sơ đồ nguồn vốn 9

Hình 1.2: Những đặc điểm căn bản của thỏa thuận thuê mua 16

Hình 1.3: Đồ thị Tỷ lệ đô thị hóa 28

Hình 1.4: Tỷ lệ vốn đầu tư/GDP (%) 29

Hình 1.5: GDP năm 2007 – 2011 30

Hình 1.6: Dòng vốn đầu tư 31

Hình 1.7: Tăng trưởng tín dụng 33

Hình 1.8: CPI cả nước qua các tháng 34

Hình 1.9:Lượng căn hộ tồn kho 35

Hình 1.10: Dư nợ BĐS và nợ xấu BĐS 36

Hình 1.11: Giá thị trường thứ cấp 37

Hình 1.12: Cơ cấu thị trường M&A quý 1/2013 38

Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức của Công ty Trùng Dương – Thái Sơn 43

Hình 2.2: Những rào cản doanh nghiệp tiếp cận vốn năm 2012 56

Hình 2.3: Cơ cấu giữa Vốn chủ sở hữu và Nợ 58

LỜI MỞ ĐẦU

Trong quá trình hoạt động kinh doanh, vốn trở thành nguồn lực rất cần thiết cho các doanh nghiệp ở mọi lĩnh vực, việc huy động và sử dụng hiệu quả nguồn lực này là yếu tố quyết định cho sự hưng thịnh hay suy vong của doanh nghiệp

Muốn thành công trong kinh doanh, trước hết Doanh nghiệp phải dám đương đầu với một thử thách huy động nguồn vốn cơ bản cho Công ty Huy động vốn và

sử dụng nguồn vốn huy động sao cho hiệu quả là một bài toán mà các doanh nghiệp phải luôn luôn tìm cách giải quyết Doanh nghiệp muốn phồn thịch và phát triển thì phải có những phương pháp huy động vốn hết sức hiệu quả

Những năm qua, BĐS đang là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn, thu hút được nhiều vốn đầu tư của doanh nghiệp trong và ngoài nước Tuy nhiên, năm 2008 nước

ta đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn do hậu quả của một số sai lầm trong chính sách vĩ mô những năm trước đây, dẫn đến lạm phát tăng cao, tăng trưởng chậm lại, tín dụng thắt chặt, thị trường chứng khoán suy thoái, thị trường bất động sản trầm lắng… điều đó tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt là các doanh nghiệp trong nước yếu vốn

Vậy tìm đâu ra nguồn vốn và làm thế nào để giải bài toán về vốn một cách hiệu quả nhất? Câu hỏi đó luôn luôn làm đau đầu cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS Trùng Dương – Thái Sơn cũng là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS, vì thế những nhà quản trị mà đặc biệt là quản trị tài chính của doanh nghiệp cũng rất đau đầu với những dự án lớn mới cần nguồn vốn lớn để hoạt động

1 Ý nghĩa và tính cấp thiết của đề tài

Với đề tài “Huy động vốn cho những dự án BĐS của công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn” mang một ý nghĩa quan trọng đối với công ty Đề tài này sẽ cho thấy những giải pháp hiệu quả để huy động vốn và sử dụng vốn cho công ty này

Hiện nay, công ty đã có 3 dự án BĐS lớn tại Tp Vũng Tàu, công ty đang cần một nguồn vốn lớn để đáp ứng nhu cầu vốn cho 3 dự án trên Chính vì thế đề tài thực hiện trong thời điểm này sẽ giúp doanh nghiệp có những giải pháp hoàn thiện nhanh chóng để huy động vốn cho Trùng Dương – Thái Sơn

Hiện nay vốn là nhu cầu rất cần thiết cho những dự án BĐS của Trùng Dương – Thái Sơn

2 Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu:

Đề tài “Huy động vốn cho các dự án Bất Động Sản của Công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn” nhằm các mục đích nâng cao khả năng huy động vốn và

sử dụng nguồn vốn huy động như thế nào cho hiêu quả trong những hoạt động BĐS của Công ty Trùng Dương – Thái Sơn

Như vậy để đạt được mục tiêu trên thì nhiệm vụ nghiên cứu phải làm như sau:

Thứ nhất, tìm hiểu phương thức huy động vốn;

Thứ hai, nhận xét và đánh giá thực trạnh huy động vốn của công ty;

Thứ ba, đánh giá và đưa ra những giải pháp hiệu quả giúp công ty huy động

và sử dựng nguồn vốn hiệu quả

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu chỉ nghiên cứu các phương thức huy động vốn và cách sử dụng nguồn vốn sao cho hiệu quả

Phạm vi nghiên cứu của đề tài: trước tiên phải nghiên cứu các báo cáo tài chính, các dự án BĐS của Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn đang tham gia đầu tư; thị trường vốn để Trùng Dương – Thái Sơn tiếp cận Thời gian nghiên cứu

là dữ liệu trong quá khứ cho đến năm 2012

4 Tổng quan và điểm mới của luận văn

Trên thế giới và Việt Nam có nhiều đề tài nghiên cứu về cách thức huy động vốn cho doanh nghiệp Những đề tài như “Giải pháp huy động vốn và sử dụng vốn đối với doanh nghiệp nhà nước hoạt động kinh doanh ở Việt Nam” Nguyễn Văn Tạo (2002); “Giải pháp huy động vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội” – Ngô Thị Năm (2002), “Thực trạng công tác huy động vốn tại chi nhánh Nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Vụ Bản từ năm 2002 – 2003” – Triệu Ngọc Nguyên (2004) những công trình này đã đưa ra giải pháp huy động vốn cho công ty nói chung Đề tài “Giải pháp huy động vốn của công ty cổ phần

Tập đoàn hòa phát trên thị trường chứng khoán Việt Nam” – Lê Tấn Dũng (2012)

đã chỉ ra được các yếu tố tác động đến Huy động vốn của công ty này Nhưng đối với lĩnh vực BĐS thì chư thấy đề tài nghiên cứu về lĩnh vực này, với đề tài “Huy động vốn cho các dự án BĐS của Công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn” nhằm tìm ra những giải pháp chung cho những công ty BĐS và riêng cho hoạt động huy động vốn các dự án BĐS của công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn

5 Khung nghiên cứu

Bố cụ nghiên cứu của đề tài gồm:

Lời mở đầu, gồm: Ý nghĩa và tính cấp thiết của đề tài, mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, tổng quan và quan điểm mới của luận văn, khung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu

Chương 1 Cơ sở lý luận về huy động vốn cho dự án BĐS, chương này sẽ đưa ra những lý thuyết cơ bản làm cơ sở cho việc huy động vốn của chương 2 và giải pháp ở chương 3 Chương 1 nên lên cơ cấu vốn, hình thức huy động vốn, các yếu tố tác động đến hiệu quả huy động vốn và chi phí vốn,…

Chương 2 Thực trạng về huy động vốn các dự án BĐS của công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn, chương này tìm hiểu những phương thức huy động vốn của công ty cho dự án BĐS, hiệu quả sử dụng và đánh giá

Chương 3 Giải pháp huy động vốn cho các dự án BĐS của công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn, với cơ sở lý thuyết chương 1 và thực trạng chương 2 trong chương 3 tác giả sẽ đưa ra những giải pháp cho Doanh nghiệp và nêu một vài kiến nghị

6 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu cho đề tài chủ yếu là phương pháp định tính bằng cách nghiên cứu kỹ lý thuyết có ảnh hưởng, và định lượng dựa vào phân tích số liệu thứ cấp như phân tích các báo cáo tài chính

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN

1.1.1 Vốn của doanh nghiệp

Trong cuốn sách có tựa đề: “Sử dụng có hiệu quả các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp công nghiệp trong nền kinh tế thị trường” của hai tác giả GS.TS Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS Ngô Thị Hoài Lam, NXB chính trị quốc gia

2001, thì vốn của doanh nghiệp được viết như sau:

Bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần có một nguồn lực tài chính nhất định

để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh Nguồn lực tài chính được thể hiện

và sử dụng dưới các dạng khác nhau nhằm mục đích thu được lợi ích lớn hơn trong tương lai được coi là vốn của doanh nghiệp

Trong cuốn Từ điển Longman rút gọn về tiếng Anh kinh doanh, vốn được định nghĩa:

“Vốn là tài sản tích luỹ được sử dụng vào sản xuất nhằm tạo ra lợi ích lớn hơn; đó là một trong các yếu tố của quá trình sản xuất (các yếu tố khác là đất đai và lao động) Trong kinh doanh, vốn được coi là giá trị của tài sản hữu hình được tính bằng tiền, nghĩa là tài sản dưới dạng không phải bằng tiền như nhà xưởng, máy móc thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu”

Các quan niệm đã nêu về vốn đều phản ánh được khía cạnh nào đó liên quan đến nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, tuy nhiên, các khái niệm đó được trình bày dưới các góc nhìn khác nhau và mục tiêu nghiên cứu khác nhau, vì vậy chưa thể hiện một cách nhìn tổng thể về vốn của doanh nghiệp

Vốn có thể có nhiều dạng khác nhau được phân nhóm thành hai loại: Vốn bằng hiện vật và vốn bằng tiền Vốn bằng tiền được coi là nguồn tài chính của doanh nghiệp Nguồn tài chính này là cơ sở để có được các điều kiện sản xuất, tức

là các yếu tố đầu vào như nhà xưởng, địa điểm sản xuất kinh doanh, thiết bị, nguyên vật liệu và các điều kiện khác

Vốn của doanh nghiệp còn có thể được hiểu theo nghĩa hẹp là số tiền và tài sản hữu hình khác, doanh nghiệp có được nguồn tài chính của chính mình, tức là không tính đến nguồn tài chính doanh nghiệp có được nhờ đi vay Tuy nhiên, trên thực tế, người ta thường dùng vốn theo nghĩa rộng để chỉ toàn bộ nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, không phân biệt nguồn huy động

Từ những phân tích đã nêu, thì vốn của doanh nghiệp (theo cách hiểu vốn tài chính) có thể coi là giá trị bằng tiền của tất cả các nguồn lực có thể chuyển thành tiền được doanh nghiệp nắm giữ và sử dụng nhằm mục đích thu được lợi ích lớn hơn trong tương lai, không phân biệt nguồn gốc hình thành và không phân biệt hình thái biểu hiện

Thông thường, giá trị doanh nghiệp bao gồm cả giá trị hữu hình và giá trị vô hình của doanh nghiệp Tuy vậy, trên thực tế, khi đánh giá vốn của doanh nghiệp người ta chỉ tính đến các giá trị hữu hình, chính vì vậy, vốn cũng có thể hiểu khác với phạm trù “giá trị doanh nghiệp”

Vốn của doanh nghiệp được hình thành từ khi thành lập doanh nghiệp và biến đổi theo thời gian Với những doanh nghiệp kinh doanh thành công, vốn của doanh nghiệp có chiều hướng tăng trưởng, vì sau mỗi chu kỳ kinh doanh, vốn ban đầu lại được bổ sung bằng một phần lợi nhuận thu được ( lợi nhuận dùng để tái đầu

tư ) Phần bổ sung này nhiều hay ít phụ thuộc vào mức độ sinh lợi trong kinh doanh

và chính sách tăng trưởng của doanh nghiệp Những doanh nghiệp có chiến lược phát triển dài hạn thường rất chú ý dùng lợi nhuận để tái đầu tư, vì nếu không tăng cường tái đầu tư thì sớm hay muộn, doanh nghiệp đó sẽ thất bại Ngoài ra, do nhu cầu của đầu tư, của quá trình sản xuất kinh doanh, vốn có thể được huy động bổ sung từ các nguồn khác nhau, do đó làm tăng vốn của doanh nghiệp

Tuy vậy, với những doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ thì nguồn vốn ban đầu

sẽ bị giảm dần Tình trạng này đã xảy ra với nhiều doanh nghiệp nhà nước, có thể

do cả hai loại nguyên nhân: kinh doanh thua lỗ (không thực hiện tái đầu tư mở

rộng) và không thực hiện đủ khấu hao tài sản cố định (không đảm bảo tái đầu tư giản đơn)

Như vậy, vốn ban đầu của doanh nghiệp có thể tăng lên hoặc giảm đi do hai nhóm yếu tố khách quan và chủ quan, phụ thuộc vào mức độ hiệu quả và chính sách đầu tư và phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Vốn của doanh nghiệp tại mỗi thời điểm bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn tích luỹ từ lợi nhuận và vốn huy động bổ sung trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp

1.1.2 Cơ cấu vốn và chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp

1.1.2.1 Cơ cấu vốn

Cơ cấu vốn là tỷ lệ vốn trong một doanh nghiệp, cơ cấu vốn cũng có tác động nhiều đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Thông thường doanh nghiệp được hình thành từ hai nguồn vốn chính từ vốn chủ sở hữu và vốn vay Vốn chủ sở hữu được chia ra hai loại vốn là vốn cổ phần phổ thông và vốn cổ phần

ưu đãi Vốn vay thì doanh nghiệp thường vay ngân hàng và vay bằng cách phát hành trái phiếu ra thị trường rồi thu về nguồn tiền bán

Như vậy khi huy động vốn thì doanh nghiệp phải huy động nguồn vốn the tỷ

lệ cho phù hợp Nếu doanh nghiệp sử dụng quá nhiều từ vốn chủ sở hữu thì mức độ rủi ro thấp nhưng lợi nhuận mang lại không cao Ngược lại nếu doanh nghiệp sử dụng quá nhiều vốn vay thì rủi ro cao cho doanh nghiệp nhưng lợi nhuận sec cao hơn so với vốn chủ sở hữu

WACC = rd*.Wd + re.We + rps.Wps

Trong đó:

r d*: chi phí vốn vay sau thuế

re: Chi phí vốn cổ phần phổ thông

rps: Chi phí vốn cổ phần ưu đãi

Wd, We, Wps : lần lượt là tỷ lệ vốn vay, vốn cổ phần phổ thông và cổ phần thường WACC: Là chi phí vốn trung bình

Công thức trên là công thức sử dụng mô hình Gardon, ngoài ra người ta còn dùng phương pháp CAMP, và mô hình điều chỉnh của CAMP để tính chi phí vốn trung bình Với mô hình CAMP thì không phù hợp tại thị trường tài chính Việt Nam Vì thị trường tài chính Việt Nam chưa hoàn thiện nên hệ số beta khó tính Nhưng để cải thiện điều đó thì người ta dùng mô hình CAMP điều chỉnh bằng công thức :WACC = rf + phần bù rủi ro Trong công thức này thì phần bù rủi ro là một đại lượng dự đoán, rf là chi phí phi rủi ro (thường lấy chi phí vốn của trái phiếu chính phủ)

1.1.2 Các nguyên tắc huy động vốn

1.1.2.1 Nguyên tắc kịp thời

Việc huy động vốn phải đảm bảo tính kịp thời Thông thường, khi có nhu cầu

về vốn bổ sung, doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn để giải quyết nhu cầu đó, tuy nhiên, nếu việc cung ứng vốn không đúng thời điểm, thời cơ đầu tư thì nguồn vốn

đó sẽ mất ý nghĩa, hoặc làm giảm khả năng thu lợi ích từ các hoạt động đầu tư kinh doanh Vì vậy, cải tiến các thủ tục hành chính phức tạp trong các quy trình giao dịch

về vốn là mong muốn của các doanh nghiệp Nhiều khi, một số doanh nghiệp phải chấp nhận một tỷ lệ lãi suất cao hơn rất nhiều trên thị trường tại chính phi chính thức để có được nguồn vốn kịp thời vì nếu không vay kịp vốn thì nguồn vốn rẻ trên trở nên đắt, có thể làm cho các kết quả dự tính trong các phương án kinh doanh giảm đi và doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc trả nợ

1.1.2.2 Nguyên tắc hiệu quả

Cần lựa chọn bảo đảm hiệu quả huy động vốn cao nhất trong những điều kiện nhất định Như trên đã trình bày, trong điều kiện thị trường tài chính càng phát triển thì doanh nghiệp càng có nhiều cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn khác nhau

để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, do đó cần lựa chọn nguồn vốn thích hợp nhằm mang lại hiệu quả cao nhất trong việc huy động vốn Hiệu quả của việc sử dụng các hình thức huy động vốn không chỉ thể hiện ở hiệu quả đầu tư mà nguồn vốn mang lại, mà còn thể hiện ở khả năng dễ dàng tiếp cận và huy động các nguồn vốn, ở lợi ích của chủ doanh nghiệp khi sử dụng nguồn vốn đó, như khả năng làm tăng lợi nhuận ròng của doanh nghiệp và lợi nhuận tích luỹ

1.1.2.3 Nguyên tắc số lượng và thời gian

Việc huy động vốn cần bảo đảm đáp ứng nhu cầu về số lượng và thời gian: một ý đồ đầu tư, kinh doanh sẽ không thể thực hiện được nếu không có đủ một lượng vốn nhất định theo nhu cầu được tính toán, do đó, khi huy động phải bảo đảm

đủ về số lượng và tính tương thích về thời gian Thực tế, hiện nay một số doanh nghiệp thường phải nâng mức nhu cầu ghi trong các yêu cầu huy động vốn để có thể có đủ số vốn cần thiết khi dự án được phê chuẩn, điều đó làm cho các dự án không còn chặt chẽ Ngoài ra, rất nhiều trường hợp cách tính toán thời gian cho vay của các ngân hàng thường quá cứng nhắc nên các doanh nghiệp không bảo đảm hạn trả tiền, phải chịu lãi suất quá hạn, chi phí cao

1.1.2.4 Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch

Huy động vốn cần bảo đảm giảm thiểu chi phí giao dịch: Một nguồn vốn với lãi suất thấp đôi khi có thể trở nên quá đắt do chi phí liên quan đến giao dịch về vốn quá cao Nguyên nhân chi phí giao dịch cao có thể là: thủ tục hành chính phức tạp, quy trình giải ngân phiền toái, chi phí tư vấn cao hoặc đôi khi do quy mô không thích hợp Vì vậy, các doanh nghiệp cần tùy theo lượng vốn cần vay để chọn nguồn vốn phù hợp, vì những nguồn vốn phức tạp sẽ làm cho chi phí giao dịch trên một đồng vốn huy động cao hơn nếu lượng vốn huy động nhỏ Ngược lại, những dự án

lớn có thể có lợi về chi phí cho vốn nếu tìm đến những nguồn vốn có thủ tục phức tạp hơn nhưng lại phải chịu lãi suất thấp hơn

1.2 CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐANG ĐƯỢC SỬ DỤNG PHỔ BIẾN

Doanh nghiệp có thể huy động vốn từ nhiều nguồn để tài trợ cho dự án Có thể phân thành: Nguồn vốn chủ sở hữu và Nguồn vốn nợ phải trả Nguồn vốn tự có được huy động từ các nguồn: quỹ khấu hao cơ bản, quỹ tích lũy đầu tư hoặc điều chỉnh cơ cấu tài sản nợ Nguồn vốn từ bên ngoài được huy động từ nguồn ngắn hạn hoặc dài hạn

Hình 1.1 Sơ đồ nguồn vốn

Những khác biệt chủ yếu giữa Nợ phải trả và Nguồn vốn chủ sở hữu (trong

đó chủ yếu là vốn cổ phần) được trình bày ở bảng dưới đây:

Bảng 1.1 Những đặc điểm của Nợ phải trả và Vốn cổ phần

3- Mức lãi suất phải trả cho các khoản

nợ vay thường theo một mức ổn định

được thỏa thuận khi vay

3- Lợi tức cổ phần chia cho các cổ đông tuỳ thuộc vào quyết định của Đại hội đồng cổ đông và nó thay đổi theo mức lợi nhuận mà Công ty thu được

4- Doanh nghiệp phải hoàn trả nợ vay

cho chủ nợ vào một thời điểm nào đó

trong tương lai ngoại trừ trường hợp

nguồn huy động là trái phiếu tuần hoàn

4- Doanh nghiệp không phải trả những khoản tiền vốn đã nhận được cho chủ sở hữu trừ khi doanh nghiệp đóng cửa và các loại tài sản được chia cho chủ sở hữu Trường hợp này không áp dụng đối với cổ phần ưu đãi có thời hạn đáo hạn

cố định 5- Công ty có thể phải thế chấp bằng các

loại tài sản như hàng hóa các loại tài sản

cố định, quyền sở hữu tài sản, cổ phiếu

hay sử dụng biện pháp bảo lãnh để được

Các nguồn vốn nợ phải trả được chia thành nguồn Nợ ngắn hạn và nguồn Nợ dài hạn Bảng 1.2 nêu lên đặc điểm của nguồn tín dụng này

Bảng 1.2 Những khác biệt chủ yếu giữa nguồn Nợ ngắn hạn và dài hạn

1- Thời hạn trả chúng trong vòng 1 năm 1- Thời gian đáo hạn dài hơn 1 năm

2- Không phải trả lãi cho những nguồn

tài trợ ngắn được các nhà cung cấp tài

trợ bằng hình thức tín dụng thương mại

2- Phải trả lãi cho tất cả các loại tài trợ dài hạn mà doanh nghiệp nhận được

3- Lãi suất của các nguồn tài trợ ngắn

hạn thường thấp hơn nợ vay dài hạn

3- Lãi suất tài trợ dài hạn thường cao hơn so với lãi suất của nguồn tài trợ ngắn hạn

1.2.1 Huy động vốn Nợ phải trả

1.2.1.1 Nguồn tài trợ ngắn hạn

Nguồn tài trợ ngắn hạn là những khoản tiền mà Công ty phải hoàn trả trong vòng một năm kể từ ngày nhận được chúng Nguồn tài trợ này bao gồm các khoản Tín dụng thương mại mà Công ty nhận được từ các nhà cung cấp khi mua các loại hàng hóa dưới hình thức mua chịu, mua bằng tiền quỹ (deposits) Ngoài ra, nó còn bảo gồm tiền đặt cọc của khách hàng để mua hàng hóa hay dịch vụ theo hợp đồng

và những khoản tiền vay ngắn hạn do các ngân hàng, Công ty tài chính, Công ty mua nợ, Công ty bảo hiểm tài trợ Đồng thời, nó cũng bao gồm các khoản nợ tích lũy gồm có nợ các loại tiền lương của công nhân mà Công ty chưa trả, nợ tiền thuế những chưa trả cho Chính phủ, và lợi tức của phần theo sổ sách mà chưa phải trả cho cổ đông Các ngồn tài chính ngắn hạn có thể được phân thành 3 nhóm chính: nguồn tài trợ ngắn hạn không cho vay mượn, nguồn tài trợ ngắn hạn không có đảm bảo và nguồn tài trợ ngắn hạn có đảm bảo

 Tín dụng thương mại

Một Công ty có thể dựa vào nguồn tín dụng mở rộng do mua hàng hóa của các nhà cung cấp dựa trên “tài khoản mở” như là một nguồn tài trợ ngắn hạn Hình thức tín dụng này được gọi là hình thức “tín dụng thương mại” và hoàn toàn khác so với các hình thức tín dụng ngắn hạn khác vì nó không phải do các định chế tài chính tài trợ

Tín dụng thương mại thường luôn sẵn sàng để phục vụ các Công ty vì nó không do các định chế tài chính tài trợ, do đó có thể nói nó là nguồn tài trợ không

do vay mượn Tổng giá trị khoản tiền nợ do mua hàng hóa của nhà cung cấp được đưa vào tài khoản “nợ phải trả” (Accounts Payable) của Công ty

 Nguồn tài trợ ngắn hạn không có bảo đảm

Bên cạnh nguồn tài trợ ngắn hạn của các nhà cung cấp, Công ty còn có thể dựa vào các định chế tài chính để nhận được những khoản tiền vay ngắn hạn không bảo đảm Những khoản cho vay này là những khoản vay do các ngân hàng tài trợ cho Công ty mà không đòi hỏi bất cứ sự bảo đảm nào Các hình thức cho vay ngắn hạn không có bảo đảm chủ yếu là: Hạn mức tín dụng hay Thấu chi, Hợp đồng tín dụng tuần hoàn, Tín dụng thư, Cho vay theo hợp đồng

 Tài trợ ngắn hạn có bảo đảm

Một Công ty không dễ dàng gì nhận được nguồn tài trợ ngắn hạn của một ngân hàng hay các nguồn khác khi không có bảo đảm, vì các hình thức tài trợ đó đem lại rất nhiều rủi ro cho người cho vay Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp cung cấp

đủ sự bảo đảm đối với khoản tiền vay theo yêu cầu, thì họ sẽ dễ dàng nhận được khoản tín dụng cần thiết từ một nhà tài trợ nào đó

Việc bảo đảm an toàn nhằm đảm bảo thanh toán cả tiền vốn gốc và lãi của khoản cho vay là hình thức “thế chấp” (collateral) Tài sản thế chấp để bảo đảm cho các hình thức vay ngắn hạn thường bao gồm khỏan phải thu, giấy hẹn nợ, các loại hàng hóa, các loại chứng khoán Chúng có thể là các loại cổ phần, những giấy tờ có giá có khả năng chuyển đổi nhanh, những khoản ký quỹ đình kỳ, quyền sở hữu máy móc, thiết bị, hoặc chỉ là sự bảo lãnh của cá nhân cá cổ đông chính của doanh nghiệp

Những khoản vay ngắn hạn được thế chấp bằng những khoản phải thu như các loại thương phiếu, hối phiếu được gọi là vay có thể chấp bằng khoản phải thu Đồng thời Công ty cũng có thể đem bán lại các chứng từ này thay vì đem chúng đi thế chấp để vay tiền

Việc bán những khoản phải thu này cho một ngân hàng, một Công ty tài chính hay Công ty mua nợ để gia tăng nguồn vốn ngắn hạn được gọi là “Mua nợ” (factoring) Còn các khoản nợ vay được do bảo đảm bằng hàng hóa, tài sản được gọi là “vay có thế chấp bằng hàng hóa” (invertory financing)

Vay có thế chấp bằng khoản phải thu

Một Công ty muốn nhận được một khoản vay ngắn hạn có thể tiếp xúc với ngân hàng hay Công ty tài chính và đề nghị sử dụng các hóa đơn thu tiền làm vật bảo đảm cho khoản vay Nếu ngân hàng quan tâm và đồng ý tài trợ cho Công ty, họ

sẽ đánh giá chất lượng của các loại hóa đơn thu tiền được dùng làm vật thế chấp và sau đó, xác định giá trị khoản cho vay tương xứng với giá trị của khoản phải thu Giá trị của khoản cho vay tùy thuộc vào mức độ rủi ro và có thể giao động trong khoảng 20% đến 90% giá trị danh nghĩa của khoản phải thu

Mua nợ

Các định chế tài chính có thể phải mua những khoản phải thu để gia tăng nguồn tín dụng ngắn hạn của doanh nghiệp Các tổ chức mua nợ thường là một ngân hàng, một Công ty tài chính hay Công ty mua nợ Sau khi việc mua bán hoàn tất bên mua nợ có trách nhiệm thu hồi các khoản nợ theo các chứng từ đã mua và chịu mọi rủi ro khi gặp những món nợ khó đòi (mua nợ được áp dụng cho cả bán hàng trong nước và xuất khẩu)

Vay thế chấp bằng hàng hóa

Bên cạnh các chứng từ bán hàng, các loại hàng hóa, tài sản cũng thường được sử dụng để thế chấp cho các khoản vay ngắn hạn, Trị giá của khoản vay thuộc loại thế chấp này tùy thuộc vào mức độ rủi ro, khả năng chuyển đổi nhanh, và tính

ổn định về giá cả của các loại hàng hóa thế chấp Nếu những hàng hóa, tài sản này không có rủi ro, có thể bán nhanh trên thị trường và có giá cả ổn định thì khoản tiền vay mượn sẽ chiếm một tỷ lệ khá cao so với giá trị ghi trên chứng từ

Những Công ty có hàng hóa, tài sản mà cần một số vốn ngắn hạn có thể dựa vào nguồn tài trợ này Vay thế chấp bằng hàng hóa gồm có các hình thức sau: Vay

ký thác, vay thế chấp bằng ký hóa phiếu hàng di chuyển được, vay thế chấp bằng ký hóa phiếu hàng hóa cồng kềnh, để đương

Vay ký thác bằng hàng hóa (Trust Receipt Loan)

Vay ký thác là khoản vay do ngân hàng tài trợ trên cơ sở những hàng hóa đặc biệt đang thuộc quyền sở hữu của Công ty nó còn được gọi là vay bắc cầu (Brirging Loan) Hay tiền cho vay trên hàng hóa đặc trưng của vay ký thác là nó chỉ được chấp nhận khi Công ty đi vay có những hàng hóa thuộc loại có thể dẽ dàng nhận diện và mỗi món hàng này phải có giá trị lớn trên thị trường Ví dụ như xe hơi các loại, máy truyền hình, và các thiết bị âm thanh nổi

Theo thỏa thuận cho vay ký thác, người đi vay phải ký nộ văn bản ủy thác chỉ rõ những hàng hóa đang thuộc quyền sở hữ của họ được giao cho ngân hàng quản lý Đổi lại, Công ty nhận được một hối phiếu có thời hạn để được rút tiền trong một khoảng thời gian nhất định nhằm trang trải cho toàn bộ chi phí của giao dịch cho hàng hóa Sau đó cũng theo thỏa thuận này, ngân hàng ký phát những chứng từ thích hợp cho phép Công ty nhận lại quyền sở hữu hàng hóa và kết toán tài khoản khi chúng được bán xong

Vay thế chấp bằng ký hóa phiếu hàng di chuyển được

Đối với những loại hàng hóa dễ dàng vận chuyển như xi măng hay bột mỳ chẳng hạn thì thỏa thuận cho vay đem lại nhiều rủi ro cho ngân hàng, bởi những hàng hóa đó có thể bị Công ty vay tiền đem bán xong mà ngân hàng không hay biết cho tới khi đã quá trễ Do đó ngân hàng cho vay có thể yêu cầu Công ty chuyển những hàng hóa của họ gửi vào một kho chứa hàng công cộng trước khi chấp nhận cho vay

Vay ký thác bằng chứng từ lưu kho hàng cồng kềnh

Loại thỏa thuận này tương tự như thỏa thuận vay có thế chấp bằng ký hóa phiếu hàng di chuyển được, chỉ khác là những tài sản trên Công ty vay tiền được thay thế bằng một hóa đơn lưu kho nội bộ của Công ty Thông thường ngân hàng chỉ chấp thuận loại cho vay này đối với những hàng hóa quá cồng kềnh, không

thuận tiện khi chuyển vào kho công cộng Những loại hàng hóa này có thể là gỗ chưa xẻ, ván ép, hay sắt thép vv

1.2.1.2 Nguồn tài trợ dài hạn

Nguồn ngân quỹ dài hạn là những khoản tiền có thời hạn sử dụng dài hơn một năm kể từ ngày đầu tiên khi nhận chúng Nguồn ngân quỹ này thường được Công ty sử dụng để tài trợ cho việc mua máy móc, thiết bị hay xây dựng nhà xưởng

và một phần nguyên vật liệu v.v

Công ty có thể huy động tín dụng dài hạn từ nhiều nguồn khác nhau Các nguồn này bao gồm : Thuê mua trả góp, tín dụng thuê mua; Vay dài hạn định kỳ hay vay có kỳ hạn, phát hành trái phiếu và ký phiếu

 Thuê mua trả góp (Hire - Purehase Financing)

Một doanh nghiệp cần tiền để mua máy móc, thiết bị có thể sử dụng phương pháp huy động nguồn tín dụng trực tiếp bằng cách mua các loại tài sản đó dưới hình thức thuê mua trả góp Khi mua tài sản theo hình thức này, Công ty tiến hành thiết lập một hợp đồng với chủ tài sản theo hình thức này, Công ty thiết lập một hợp đồng với chủ tài sản hay một định chế tài chính Thoả thuận này cho phép Công ty trả ngay một phần giá trị tài sản và phần còn lại được thanh toán trong nhiều kỳ, vào những thời điểm được ấn định trước và mỗi lần trả một phần giá trị của tài sản cùng tiền lãi, nếu Công ty đồng ý tuân theo những điều khoản và điều kiện của hợp đồng thuê mua trả góp Trong thời gian thi hành hợp đồng, quyền sở hữu tài sản do người bán - người cho thuê vào thời điểm hết hạn hợp đồng nếu người thuê hoàn thành tốt các nghĩa vụ theo quy định

 Tín dụng thuê mua (lease financing)

Thay vì mua tài sản theo hình thức thuê mua trả góp, doanh nghiệp có thể sử dụng hình thức thuê tài chính hay thuê vận hành (finance lease or operating lease)

để thuê tài sản của Công ty thuê mua hay Công ty tài chính Khi Công ty tiến hành thuê một tài sản, thì họ sẽ được quyền sử dụng tài sản đó (như máy photo copy, máy

vi tính, xe ô tô) như thỏa thuận và phải thanh toán tiền thuê theo định kỳ cho người chủ tài sản Hợp đồng được thiết lập giữa Công ty và chủ tài sản có thể quy định

rằng, Công ty không được quyền trả lại tài sản và cũng không được từ chối thanh toán tiền thuê trong thời hạn thuê mướn cơ bản Đồng thời, nó cũng có thể cho phép Công ty được quyền lựa chọn trả lại tài sản sau khi đã thực hiện nghĩa vụ thông báo trước với chủ sở hữu theo quy định trong hợp đồng

Những đặc điểm căn bản của thỏa thuận thuê mua được trình bày trong hình như sau:

Hình 1.2 Những đặc điểm căn bản của thoả thuận thuê mua

Người cho thuê

- Có tài sản, thiết bị sẵn sàng để cho thuê

- Nhận tiền thuê do người thuê trả

- Được hưởng giá trị còn lại của tài sản

Thuê mua thuần

- Thuê mua là một hình thức tăng vốn

mà Công ty có thể sử dụng dễ dàng

- Chi phí thuê mua thường cao hơn chi phí vay vốn để Công ty từ đầu tư, vì Công ty thuê mua thu lợi nhuận của họ trên các giao dịch thuê mua

- Thuê mua cho phép Công ty biến

những nguồn tiền riêng thành tài sản có

tỷ lệ hoàn vốn cao

- Công ty phải chịu tất cả mọi rủi ro liên quan đến hợp đồng và tài sản thuê

- Các khoản tiền thuê làm giảm thuế lợi

tức, do đó đem lại cho Công ty phần lợi

nhuận do hoàn thuế

- Nếu tài sản được chuyển trả người cho thuê ở thời điểm kết thức hợp đồng thuê mua thì Công ty không được hưởng giá trị còn lại của tài sản

- Các khoản tiền khấu hao nhanh làm

giảm thuế lợi tức, do đó nếu thuế suất

của Công ty cao hơn thuế suất của người

cho thuê, thì sẽ thu được lợi nhuận

- Công ty không được những khoản tiền khấu hao trên mức thuế suất của người cho thuê

- Thuê mua giúp Công ty tránh được sự

lạc hậu về công nghệ, vì thông qua nó

Công ty có thể thay thế những thiết bị

lạc hậu bằng những thiết bị hiện đại

Do đó, bằng việc chấp thuận một thỏa thuận thuê tài chính, Công ty có thể có được tài sản để sử dụng mà không phải mua nó Đây là một hình thức tài trợ rất hay được sử dụng để có tài sản, bởi nếu nguồn này không có sẵn, Công ty sẽ phải tìm nguồn tài trợ bằng hình thức khác để mua thiết bị

Ngoài ra, bên cạnh việc Công ty sẵn sàng để sở hữu một thiết bị đắt tiền bằng cách thuê mua một tài sản, thì Công ty còn có thể nhận được nguồn tài trợ bằng

cách bán tài sản của họ cho một định chế tài chính để lấy tiền mặt, để rồi sau đó thuê mua lại chính tài sản đó từ định chế tài chính vừa mua của họ Hình thức tăng vốn này được gọi là hình thức bán và tái thuê và nó là một hình thức huy động vốn trung hạn rất thông dụng

 Các khoản vay có định kỳ hay có kỳ hạn

Một doanh nghiệp có thể tăng ngân sách thông qua hình thức đi vay với thời gian đáo hạn hơn một năm, bằng cách thế chấp một số tài sản của họ như một hình thức bảo đảm cho khoản tiền vay Các ngân hàng thương mại và Công ty tài chính thường chấp nhận những loại tài sản sau là tài sản thế chấp như: quyền sử dụng đất đai, các loại máy móc, các loại bất động sản, những khoản ký quỹ có thời hạn, ngoại tệ các loại, các loại chứng khoán và cổ phiếu của các Công ty cổ phần đại chung, khoản vay này thường được gọi là vay định kỳ hay vay có kỳ hạn

Đặc điểm riêng của vay định kỳ (hay vay có kỳ hạn) là trong mỗi kỳ hạn - hàng tháng, quý hay năm - người vay phải trả cho chủ nợ một khoảng tiền nhất đinh bao gồm một phần vốn gốc và lãi Nó khác với hình thức thấu chi (hay rút vượt overdraft) là thấu chi thường trả cả vốn gốc và lãi vào cuối kỳ, còn nó trả dần thành nhiều đợt Sở dĩ người vay phải làm như vậy là để đảm bảo cho nợ gốc và lãi không vượt quá hạn mức tín dụng đã được dành cho họ và vị thế tín dụng của Công ty không bị ngày càng xấu hơn

 Phát hành trái phiếu và kỳ phiếu

Một doanh nghiệp cũng có thể mượn tiền của công chúng bằng cách phát hành trái phiếu và kỳ phiếu Những công cụ này là giấy hẹn nợ được cấp để chứng minh khoản nợ của Công ty đối với người giữ chúng

Sự khác biệt chủ yếu giữa trái phiếu và kỳ phiếu là ở quyền lưu giữ tài sản

Kỳ phiếu là những khoản vay có bảo đảm bằng quyền lưu giữa đối với một số tài sản của Công ty, còn sau này chúng là những khoản vay không có bảo đảm hay còn gọi là trái phiếu tín dụng thường Tuy nhiên về thực chất, “trái phiếu” và “kỳ phiếu” thường được sử dụng rất tùy tiện để đề cập đến cùng một công cụ nợ

1.2.2 Huy động vốn chủ sở hữu

1.2.2.1 Tăng vốn điều lệ

"Vốn điều lệ" là số vốn do tất cả thành viên góp và được ghi vào Điều lệ Công ty (khoản 6, điều 3 Luật doanh nghiệp) Vốn góp có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác ghi trong Điều lệ Công ty do thành viên góp để tạo thành vốn của Công ty Vốn điều lệ là do các thành viên tự thoả thuận và cam kết góp vốn Trên cơ sở đó doanh nghiệp kê khai và đăng ký với

cơ quan đăng ký kinh doanh

Đối với Công ty cổ phần, khi cần vốn chủ sở hữu để tài trợ cho các dự án đầu

tư, Hội đồng quản trị có thể phát hành thêm cổ phần để tăng vốn, cổ phần có nhiều loại khác nhau, nhưng cơ bản có hai loại chủ yếu có thể giúp Công ty huy động vốn được nhanh đó là Cổ phần ưu đãi và Cổ phần phổ thông

 Cổ phần phổ thông

Nếu tổ chức kinh doanh là một Công ty cổ phần, nó có thể tăng vốn bằng cách phát hành cổ phần phổ thông Cổ phần phổ thông thể hiện quyền sở hữu đối với tài sản, quyền hưởng lợi nhuận trong Công ty và mỗi đơn vị cổ phần phổ thông

do cổ đông nắm giữ Nhưng cổ đông này đại diện cho một phần quyền sở hữu rất nhỏ đối với Công ty và tài sản của nó

Cổ đông phổ thông là sở hữu của Công ty và họ đảm đương phần rủi ro chủ yếu liên quan đến quyền sở hữu Công ty Kể từ thời điểm chủ sở hữu, họ có quyền hưởng toàn bộ và là những người hưởng cuối cùng đối với phần lợi nhuận còn lại của Công ty, sau khi tất cả các trái chủ và các chủ sở hữu khác đã nhận phần lợi nhuận riêng của họ Điều này có nghĩa là nếu Công ty làm ra được ít hay không có lợi nhuận, thì cổ đông phổ thông có thể không nhận ra được gì dưới hình thức cổ tức Tuy nhiên, nếu Công ty làm ra được những khoản lợi nhuận lớn, thì phần thu nhập của họ thường cao hơn thu nhập trên trái phiếu hay cổ phần ưu đãi

Khi một Công ty bán cổ phần phổ thông để tăng vốn, những cổ phần này có thể bán được với giá cao hơn, bằng hoặc thấp hơn so với mệnh giá Giá trị ngang giá là giá trị thực của tài sản hữu hình và vô hình của Công ty

tỉ lệ tổ chức của chúng có thể được chia trong kỳ tùy theo sự quyết định của Hội đồng Quản trị

1.2.2.2 Quỹ khấu hao

Đây là nguồn vốn hình thành bằng tiền trích khấu hao tài sản cố định Quỹ khấu hao gồm hai phần: Quỹ khấu hao cơ bản và Quỹ khấu hao sửa chữa lớn Quỹ khấu hao cơ bản dùng để mua sắm, thay thế những tài sản cố định bị đào thải bằng những tài sản cố định mới (tái sản xuất toàn bộ tài sản cố định) Quỹ khấu hao sửa chữa lớn dùng để sửa chữa, thay thế những bộ phận, chi tiết cơ bản bị hao mòn của tài sản cố định (tái sản xuất từng bộ phận của tài sản cố định)

Khi doanh nghiệp trích khấu hao, lượng tài sản này sẽ được gửi tại ngân hàng hoặc để dưới dạng tiền mặt dùng để mua sắm tài sản cố định mới hoặc sửa chữa lớn Trong quá trình đó lượng tiền trên tạm thời nhàn rỗi, bên cạnh đó với nhiều doanh nghiệp, do quá trình sử dụng giữ gìn máy móc thiết bị tốt, ít phải sửa chữa lớn, máy móc hết khấu hao vẫn còn sử dụng được mà chưa cần thay mới, dó

đó đã dôi ra một lượng vốn khá lớn Tất cả lượng tiền tạm thời nhàn dỗi trên được

bổ sung vào vốn kinh doanh có thể dành để cho các doanh nghiệp khác vay hoặc đầu tư

Một lợi thế rất lớn của Quỹ khấu hao đó là đây là khoản chi phí được tính khi hạch toán thuế thu nhập doanh nghiệp, giúp cho doanh nghiệp vừa tăng được doanh thu, vừa tiết kiệm được tiền thuế

1.2.2.3 Các quỹ

Tất cả các doanh nghiệp sau khi hạch toán được lợi nhuận, thường phải trích lập các quỹ như: Quỹ dự phòng trợ cấp thất nghiệp, Quỹ dự phòng tài chính, Quỹ đầu tư phát triển, lợi nhuận chưa phân phối… đây là một lượng tiền mặt tương đối lớn và thường được các doanh nghiệp bổ sung vào các khoản đầu tư ngắn hạn Tuy nhiên, vì đây là các quỹ dự phòng do đó doanh nghiệp phải hết sức cân nhắc khi sử dụng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cán bộ nhân viên và các cổ đông

1.3 CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN 1.3.1 Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp

1.3.1.1 Kinh tế hội nhập quốc tê

Việc hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam cũng là nhân tố quan trọng để các doanh nghiệp trong nước tiếp cận với nguồn vốn từ nước ngoài Nhưng để dễ dàng tiếp cạn với nguồn vốn này thì Việt Nam phải có một cơ chế chính sách mở và biện pháp phát triển thị trường để hấp dẫn cá nhân và tổ chức nước ngoài đầu tư Trên thực tế từ khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO) thì nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam ngày càng tăng lên

1.3.1.2 Hệ thống Chính sách, luật pháp

Mọi hoạt động của doanh nghiệp đều chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp luật Việt Nam Trong lĩnh vực tài chính thì hệ thống pháp luật còn quy định chặt chẽ hơn, điều này sẽ làm cho công tác huy động vốn của doanh nghiệp chậm trễ và ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn huy động của doanh nghiệp đang khát vốn

Với những chính sách hỗ trợ hay thắt chặt của chính phủ cũng tạo thuận lợi hay gây khó khăn rất lớn đến việc huy động vốn của các doanh nghiệp

1.3.1.3 Tình hình kinh tế

Sự ổn định hay biến động của kinh tế trong nước sẽ ảnh hưởng mạnh đến công tác huy động vốn của doanh nghiệp Trong đó phải kể đến là sự phát triển hay trì hoãn của nền kinh tế, lạm phát, biến động tỷ giá đô, giá vàng hay lãi suất thị

trường Kinh tế phát triển, lạm phát ở mức một con số, giá và giá đô không biến động nhiều, lãi suất ổn định sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp huy động vốn thuận lợi Kinh tế suy thoái, lạm phát tâng cao, lãi suất luôn thay đổi sẽ là yếu tố bất lợi cho doanh nghiệp trong công tác huy động vốn

1.3.1.4 Sự phát triển của thị trường tài chính trong nước

Với một thị trường tài chính hoàn thiện sẽ tạo cơ hội huy động vốn cho các doanh nghiệp Ngược lại, thị trường tài chính chưa hoàn thiện sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp đi huy động vốn Doanh nghiệp cũng có thể gặp rủi ro nếu thị trường tài chính chưa có một hệ thống pháp luật đi kèm Với thị trường tài chính đang ở mức cung nguồn vốn thấp hơn cầu thì doanh nghiệp dễ dàng và nhanh chóng tiếp cận với nguồn vốn muốn huy động Ngược lại, cung thấp hơn cầu thì doanh nghiệp khó khăn tiếp cận nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh

1.3.2 Các yếu tố bên trong doanh nghiệp

1.3.2.1 Tình hình hoạt đông kinh doanh của doanh nghiệp

Tình hình kinh doanh của doanh nghiệp sẽ là cơ hội cho doanh nghiệp nhanh chóng tiếp cận với nguồn vốn muốn huy động hoặc khó khăn để huy động Với tình hình kinh doanh đang phát triển thì doanh nghiệp sẽ huy động nhanh nguồn vốn thông qua các hình thức như phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc vay tín dụng Ngược lại, những nhà đầu tư sẽ không đầu tư vào những doanh nghiệp không ăn nên làm ra Chủ nợ cũng xem xét lại những doanh nghiệp đang kinh doanh thua lỗ rồi mới cho vay Chính vì thế đây cũng là yếu tố tác động trực tiếp đến công tác huy động vốn của doanh nghiệp

1.3.2.2 Phương thức huy động vốn của doanh nghiệp

Doanh nghiệp có thể cùng lúc đưa ra nhiều phương thức huy động vốn khác nhau để tập trung nhanh chóng nguồn vốn muốn huy động Việc doanh nghiệp chỉ huy động bằng một phương thức sẽ hạn chế doanh nghiệp tiếp xúc với những nguồn vấn khác nhau Ví du: Doanh nghiệp chỉ duy nhất huy động vốn từ chur đầu tư sẽ