Sự cần thiết của đề tài
Thị trường bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc gia, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế và đời sống xã hội Ngoài ra, thị trường này còn có mối liên hệ chặt chẽ với các thị trường tài chính và tiền tệ, tác động đến mọi tầng lớp dân cư.
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội, thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư và thúc đẩy sự phát triển đô thị Ngoài ra, thị trường này còn góp phần kích cầu và cải thiện nhu cầu nhà ở cho người dân.
Ngành bất động sản, đặc biệt là thị trường căn hộ chung cư, đang chịu ảnh hưởng nặng nề từ suy thoái kinh tế, với sự suy giảm của thị trường chứng khoán, thị trường tài chính, và lãi suất ngân hàng tăng cao Giá nguyên vật liệu xây dựng cũng gia tăng, làm cho tình hình càng trở nên khó khăn Những biến động này đang tác động trực tiếp đến độ thanh khoản của thị trường tài chính, khiến các ngân hàng phải đối mặt với áp lực lớn từ các khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản.
Ngành kinh doanh bất động sản (BĐS) tại Việt Nam cần tư duy lớn, khung pháp lý ổn định và khả năng quản trị mạnh mẽ Tuy nhiên, những vấn đề như trình độ quy hoạch, tiến độ thi công, chất lượng công trình và năng lực quản lý dự án đang yếu kém, làm trầm trọng thêm khó khăn trên thị trường BĐS Hơn nữa, các xu hướng xã hội như di dân, nhập cư, pha trộn văn hóa, cấu trúc đô thị và tâm lý xã hội cũng liên tục ảnh hưởng đến quá trình đầu tư và phát triển của ngành này.
Thị trường căn hộ chung cư hiện đang phát triển mạnh mẽ nhưng cũng đối mặt với nhiều thách thức, như sự mất cân đối giữa cung và cầu Tình trạng đầu cơ và kích cầu "ảo" đã làm tăng giá căn hộ, dẫn đến sự biến động khó lường trong thị trường Nhiều doanh nghiệp kinh doanh căn hộ gặp khó khăn, trong khi ngân hàng thương mại phải đối mặt với tỷ lệ nợ xấu cao do cho vay trong lĩnh vực này Nhu cầu nhà ở của đại bộ phận dân cư, đặc biệt là lao động có thu nhập thấp và trung bình, vẫn chưa được đáp ứng, ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế - xã hội Do đó, việc nghiên cứu sâu về nhu cầu của người tiêu dùng căn hộ chung cư là rất cần thiết.
Để phát triển thị trường căn hộ chung cư lành mạnh tại TP HCM, cần hoàn thiện các chính sách vĩ mô nhằm tạo môi trường thuận lợi cho sự phát triển này Bài viết “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP HCM” sẽ nghiên cứu thực trạng phát triển thị trường căn hộ chung cư và các yếu tố tác động đến hành vi mua của người tiêu dùng Từ đó, đề xuất các giải pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường chung cư không chỉ ở TP HCM mà còn có thể áp dụng cho toàn quốc.
Mục tiêu, đối t ượng, và phạm vi nghi ên cứu của đề tài
Mục tiêu nghiên cứu là nắm bắt nhu cầu và thị hiếu của thị trường căn hộ chung cư, từ đó xây dựng chiến lược giúp công ty tiêu thụ sản phẩm hiệu quả hơn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường Đối tượng nghiên cứu tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng, thông qua khảo sát dữ liệu sơ cấp từ cả người đã mua và người có ý định mua căn hộ Phân tích thống kê sẽ được thực hiện để xác định các yếu tố tác động đến hành vi tiêu dùng.
Phạm vi thời gian nghiên cứu: Phân tích thực trạng trong giai đoạn từ 2006 đến
2012 Thời gian thực hiện khảo sát vào tháng 6-7 năm 2013.
Phạm vi về không gian: Nghiên cứu hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng chỉ trên địa bàn TP HCM.
Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích thực trạng mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng, đồng thời tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua sắm của họ Qua đó, bài viết sẽ chỉ ra những yếu tố chính tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư, giúp hiểu rõ hơn về xu hướng và nhu cầu của thị trường.
Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu
Luận án vận dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện tùy từng nội dung của đề tài, cụ thể là:
Phương pháp thống kê mô tả được áp dụng để thu thập và phân tích dữ liệu, với việc sử dụng phần mềm SPSS nhằm đánh giá và lượng hóa ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng Qua đó, nghiên cứu xây dựng mô hình hồi quy để làm rõ mối quan hệ giữa các yếu tố này.
Phương pháp phân tích nhân tố (EFA) để đánh giá mức độ tác động của từng yếu tố thông qua các bước:
Bước 1: Thống kê sơ bộ các biến khảo sát của 04 thành phần nhân tố trong khung phân tích mô hình
Bước 2: Xác định hệ số tin cậy Cronbach Alpha
Kiểm định ANOVA để so sánh niềm tin và thái độ người tiêu dùng của các đối tượng khách hàng khác nhau.
Phương pháp phân tích hồi quy được sử dụng để đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố đã được xác định qua phân tích EFA đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng.
Trong nghiên cứu này, bốn thành phần chính được đưa vào phân tích hồi quy nhằm xác định trọng số ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng Giá trị của các yếu tố được sử dụng là trung bình của các biến quan sát đã qua kiểm định Phân tích hồi quy được thực hiện bằng phương pháp hồi quy đa biến để đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy của kết quả.
Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các cơ quan nhà nước như Bộ Xây Dựng và Tổng cục Thống kê, cũng như từ các tổ chức quốc tế như WB và IMF, cùng với các công ty nghiên cứu thị trường trong và ngoài nước Những dữ liệu này đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích thống kê, đánh giá và so sánh trong các luận án.
Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua điều tra và phỏng vấn trực tiếp nhằm đánh giá tác động của các yếu tố đến quyết định mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng Thông tin được thu thập bằng cách gửi bảng câu hỏi khảo sát đến hai nhóm đối tượng: (1) những người đã mua căn hộ trong 5 năm qua, và (2) những người có ý định mua hoặc đang tìm kiếm căn hộ chung cư.
Vì kinh phí và thời gian có hạn nên kích thước mẫu được điều tra khoảng 250-
Nội dung nghi ên cứu
Các câu hỏi nghiên cứu chính:
- Các yếu tốnàoảnh hưởng đến hành vi muacăn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP HCM?
- Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là như thếnào?
- Các yếu tốnào có ý nghĩa quyết định?
Nội dung nghiên cứu chính của luận án:
Nghiên cứu lý thuyết về thị trường căn hộ chung cư là rất quan trọng, vì nó giúp hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ của người tiêu dùng Những yếu tố này bao gồm nhu cầu thị trường, xu hướng giá cả, và tâm lý người mua, từ đó cung cấp cái nhìn sâu sắc để tối ưu hóa chiến lược tiếp thị và bán hàng.
- Thứ hai, phân tích thực trạng thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM giai đoạn 2006-2012;
- Thứ ba, phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP.HCM;
- Thứ tư, nêu giải pháp nhằm phát triển thị trường căn hộ chung cư.
Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
1.5.1 Giới thiệu tổng quan về BĐS và căn hộ chung cư
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rộng lớn và đa dạng, được quy định bởi pháp luật của từng quốc gia với những đặc điểm riêng biệt trong cách phân loại và tiêu chí phân loại Tuy nhiên, tất cả đều thống nhất rằng BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai.
Tại Việt Nam, theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11,
Trong kỳ họp thứ 7 của Quốc hội khóa XI, bất động sản (BĐS) được định nghĩa là các tài sản bao gồm đất đai, nhà cửa và công trình xây dựng gắn liền với đất, cũng như các tài sản gắn liền với nhà hoặc công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
Căn hộ chung cư theo nghĩa trên bao gồm nhà cửa, công trình xây dựng nhằm mục đích ở của người dân.
1.5.2 Giới thiệu tổng quan về thị trường BĐS và căn hộ chung cư
Thị trường bất động sản (BĐS) là nơi diễn ra các giao dịch mua bán và trao đổi giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá Khác với các loại hàng hóa khác, BĐS không chỉ được mua bán mà còn liên quan đến nhiều hình thức giao dịch khác như cho thuê, thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng.
Thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản chung cư, không chỉ đơn thuần là mối quan hệ giữa người mua và người bán mà còn bao gồm các giao dịch như cho thuê, thế chấp và bảo hiểm Tóm lại, thị trường bất động sản căn hộ chung cư là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cơ chế giá, diễn ra trong một không gian và thời gian cụ thể.
1.5.3 Tổng quan tình hình nghiên cứu
1.5.3.1Tình hình nghiên cứu trên thế giới
Nghiên cứu về hành vi mua căn hộ chung cư ở nước ngoài rất phong phú và đa dạng, với nhiều kỹ thuật tính toán, công cụ hỗ trợ và mô hình nghiên cứu phức tạp, đặc biệt là các mô hình phân tích định lượng có tính thuyết phục cao Tuy nhiên, các nghiên cứu này thường xuất phát từ thực tiễn của các quốc gia đó, nơi có hệ thống dữ liệu đầy đủ, đa dạng và tin cậy, tạo điều kiện thuận lợi cho phân tích Ngược lại, tại Việt Nam, cơ sở dữ liệu liên quan đến thị trường căn hộ chung cư còn mỏng và không đầy đủ, dẫn đến độ tin cậy thấp Do đó, luận văn chỉ đưa ra một số nghiên cứu tiêu biểu từ các quốc gia có điều kiện kinh tế tương đồng với Việt Nam, cùng với một vài nghiên cứu điển hình từ các nước tiên tiến, nhằm cung cấp cái nhìn và ứng dụng cho thị trường căn hộ chung cư tại Việt Nam trong tương lai.
1.5.3.2Tình hình nghiên cứu trong nước
Trong gần 20 năm phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam đã có nhiều nghiên cứu về chính sách, nhưng chưa có nghiên cứu nào về hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng Do đó, cần thiết phải tiến hành một nghiên cứu chuyên sâu để hiểu rõ hơn về hành vi này, từ đó góp phần xây dựng hệ thống chính sách hỗ trợ phát triển thị trường căn hộ chung cư một cách ổn định và bền vững.
Thực trạng thị trường CHCC tại TP.HCM giai đoạn 2001 - 2012
Từ năm 2001-2003, thị trường nhà đất TP.HCM ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ nhờ vào số lượng giao dịch BĐS tăng cao, đặc biệt tại các khu quy hoạch mới ở quận 2, quận 7, quận 9, quận Tân Bình và huyện Bình Chánh Thời điểm này, giao dịch chủ yếu là chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các khu dân cư đã được phê duyệt, trong khi nguồn cung nhà ở mới còn hạn chế Giai đoạn này cũng chứng kiến sự gia tăng giá đất do hoạt động đầu cơ của các nhà đầu tư Tuy nhiên, từ đầu năm 2004, Luật Đất đai 2003 đã nghiêm cấm việc chuyển nhượng các lô đất đã quy hoạch, dẫn đến sự phát triển mạnh mẽ của thị trường với nhiều dự án căn hộ cao tầng đang được triển khai ở hầu hết các quận.
Cuối năm 2004, Nghị định 181 được ban hành đã khiến thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào trạng thái "đóng băng", đặc biệt là tại các quận ngoại ô như quận 2, quận 9, quận 12, Bình Chánh và Nhà Bè, nơi đang diễn ra quá trình đô thị hóa Tình trạng này đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến các lô đất đã được quy hoạch, do các quy định của Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181.
Thị trường nhà ở tại Tp.HCM đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ từ cuối năm 2004 đến đầu năm 2005, với nhiều dự án mới được khởi công Các dự án này bao gồm khu căn hộ cao cấp tại trung tâm thành phố có giá từ 2.000 đến 2.500 USD/m², cùng với các khu căn hộ bình dân ở các quận Tân Phú, Tân Bình và Bình Chánh với mức giá từ 400 đến 800 USD/m².
Cuối năm 2006 đến đầu năm 2008, thị trường căn hộ cao cấp và nền đất ở các quận ngoại thành trải qua một đợt sốt nóng sau thời gian đóng băng từ năm 2004 Giá căn hộ cao cấp và nền đất tăng từ 200-300%, khiến người dân phải xếp hàng từ sáng sớm và đặt cọc một khoản tiền lớn để có cơ hội mua căn hộ.
Các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán không chỉ tìm kiếm lợi nhuận mà còn nhằm đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình Nhiều công ty sử dụng lợi nhuận từ chứng khoán để đầu tư vào dự án địa ốc Đặc biệt, các doanh nghiệp trong nước thường ưu tiên đầu tư vào căn hộ để bán thay vì cho thuê, do khả năng tài chính hạn chế khiến họ không thể kéo dài thời gian thu hồi vốn.
Năm 2008, chính sách Nhà nước tập trung vào việc giảm lạm phát và ổn định nền kinh tế đã dẫn đến việc thắt chặt thị trường tài chính Điều này làm cho các khoản cho vay đầu tư bất động sản bị siết chặt, lãi suất tăng cao, khiến thị trường bất động sản trở nên ảm đạm Giá căn hộ và đất nền đã giảm từ 30% đến 50% so với thời điểm cao nhất, nhiều nhà đầu tư buộc phải chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn và trả nợ.
Thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM đang phát triển mạnh mẽ nhờ vào sự hỗ trợ tài chính từ ngân hàng, cho phép người mua vay trả góp trong vòng 10-15 năm với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn hộ Sự quan tâm của người mua và sự hỗ trợ từ các ngân hàng sẽ thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng và tăng cường tính cạnh tranh của thị trường này.
Sốliệu nghiên cứu mới đây của công ty CBRE về lượng căn hộ chào bán trên thị trường sơ cấp qua các năm như sau :
Bảng 1.1 Số lượng căn hộchào bán Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Dựbáo 2011
Hạng sang và cao cấp 4,000 2,242 4,884 13,847
Bảng 3.1 cho thấy sự gia tăng nhanh chóng số lượng căn hộ chào bán qua các năm, với hơn 55 dự án mới được giới thiệu trong năm 2010 Đặc biệt, loại căn hộ bình dân đang gia tăng để đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ hiện nay vượt quá khả năng sở hữu của người dân, mặc dù nhu cầu về căn hộ vẫn rất lớn.
Hiện nay, thị trường bất động sản không còn dễ dàng cho việc bán hàng, vì người mua nhà đã trở nên thận trọng hơn và không còn vội vã Họ có nhiều sự lựa chọn và chú trọng đến thương hiệu của chủ đầu tư, vị trí dự án, phương thức thanh toán, thiết kế tòa nhà, các tiện ích, chi phí quản lý và đặc biệt là giá cả Giá bán căn hộ cao cấp dao động từ 1.800 - 2.200 USD/m², căn hộ trung bình từ 1.400 - 1.700 USD/m², và căn hộ bình dân từ 700 - 810 USD/m².
Mặc dù nguồn cung căn hộ dồi dào, thị trường giao dịch lại rất trầm lắng, với tỷ lệ giao dịch thành công chỉ đạt 14% cho căn hộ cao cấp, 17% cho căn hộ tầm trung, và 20% cho căn hộ bình dân Nguyên nhân chính là giá căn hộ hiện tại vẫn vượt quá khả năng chi trả của người mua, cùng với việc vay tiền mua nhà gặp khó khăn do lãi suất cao và thủ tục phức tạp Thị trường nhà đất hiện nay chủ yếu dành cho những người mua nhà để ở, trong khi giới đầu cơ lướt sóng không còn nhiều cơ hội kiếm lời.
1.6.2 Một số đặc điểm của thị trường CHCC tại TP HCM 2006 -2012
Trong giai đoạn 2006 - 2012, thành phố đã phát triển 119,34 triệu m² sàn nhà ở, với nhiều chương trình phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội cho cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan và quân nhân chuyên nghiệp Các chương trình này cũng bao gồm nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp, và ký túc xá cho học sinh, sinh viên Sự chuyển biến tích cực trong các chương trình nhà ở đã góp phần quan trọng vào việc thực hiện thành công các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
Mặc dù đã đạt được một số kết quả tích cực, nhưng việc phát triển nhà ở tại địa phương vẫn gặp nhiều vấn đề và hạn chế cần được khắc phục.
- Nhàở phát triển mất cân đối cung –cầu, dẫn đến tồn kho nhà gia tăng.
Nhà đất chủ yếu được giao dịch nhằm mục đích kiếm lời, chưa thực sự phát huy hiệu quả trong việc phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao chất lượng cuộc sống xã hội.
- Giá nhàở tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân và so với mặt bằng chung của thế giới.
Tiến độ triển khai các dự án tại thành phố đang chậm chạp, nhiều dự án vẫn còn để hoang và chưa được xây dựng do hạn chế về tiềm lực tài chính của phần lớn nhà đầu tư Việc thiếu vốn đã dẫn đến tình trạng nhiều công trình bị dở dang, gây lãng phí và sử dụng không hiệu quả quỹ đất ngày càng hạn hẹp, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng gia tăng.
Năm 2012, Ủy ban nhân dân thành phố đã thành lập 4 đoàn khảo sát để đánh giá tình hình thực hiện các dự án nhà ở, làm việc trực tiếp với UBND các quận huyện và các chủ đầu tư Mục tiêu là hỗ trợ doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà ở, khơi thông nguồn vốn và tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu mua nhà trả góp hoặc thuê nhà Kết quả khảo sát cho thấy nhiều dự án bị tạm dừng hoặc chậm triển khai, với hàng tồn kho tăng cao Đặc biệt, có 10.039 căn hộ diện tích 60-90 m² (chiếm 69,3%) và 3.406 căn hộ trên 90 m² (chiếm 23,5%) không phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân.
Hình 1.1: Giá chào thuê văn phòng tại TP HCM
Hình 1.2: Tỷ lệ lấp đầy tòa nhà tại TP HCM
Kết cấu của đề t ài
Đề tài được chia thành năm chương với nội dung cụ thể như sau:
- Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu
- Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu
- Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ
2.1.1 Tổng quan về căn hộ chung cư
2.1.1.1 Khái ni ệm căn hộ chung cư:
Trong tiếng Anh hiện đại, "condominium" (viết tắt là "condo") được sử dụng phổ biến để chỉ công trình chung cư, thay thế cho từ "apartment" Khái niệm "chung cư" có nguồn gốc từ thời La Mã cổ đại, với "con" nghĩa là "của chung" và "dominium" là "quyền sở hữu" Ngày nay, condominium đại diện cho một hình thức quyền sở hữu, không phải tài sản nguyên vẹn, được tạo ra dưới khế ước quyền sở hữu với khuôn viên đất và mặt bằng công trình Chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền sở hữu không gian bên trong căn hộ và quyền sử dụng chung các khu vực chung của dự án Từ "condominium" thường được dùng để chỉ toàn bộ dự án chung cư, trong khi "apartment" hay "unit" chỉ các căn hộ đơn lẻ Condominium có nhiều hình dáng và kích cỡ, từ tháp cao cấp đến nhà chung cư cải tạo cũ.
Tại Singapore, "chung cư" được hiểu như một khái niệm quy hoạch, không chỉ đơn thuần là khái niệm pháp lý, mà còn để mô tả sự phát triển của các nhà ở, căn hộ và buồng ở nhằm tối ưu hóa quỹ đất Điều này được quy định theo Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban ban hành.
Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng condominium.
Chung cư dạng Flat là loại hình nhà ở không sở hữu đất, với mỗi căn hộ được thiết kế riêng cho mục đích cư trú và có lối vào tách biệt từ không gian chung Tại Singapore, chung cư flat thường có từ 4 đến trên 30 tầng, tạo nên quỹ nhà ở với mật độ trung bình và cao Các khu nhà này được tổ chức với không gian mở cộng đồng tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cư dân Không có quy định về quy mô diện tích tối thiểu cho dự án flat, miễn là đáp ứng các tiêu chuẩn về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng.
Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất.
Chung cư dạng Condominium tại Singapore yêu cầu diện tích đất lớn hơn so với dạng flat, tạo ra quỹ nhà ở với mật độ xây dựng trung bình và cao Các dự án condominium phải bao gồm tiện ích công cộng và giải trí cho cư dân, với các tiện ích này thuộc quyền sở hữu chung Dự án có thể có các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (trên 30 tầng), với diện tích tối thiểu là 4.000 m2 và mật độ xây dựng tối đa là 40%, bao gồm cả bãi đậu xe Tuy nhiên, không bắt buộc phải có không gian mở công cộng trong khuôn viên dự án.
(Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005).
Theo Điều 70 của Luật Nhàở 2005:
Nhà chung cư là loại hình nhà ở từ hai tầng trở lên, được thiết kế với lối đi, cầu thang và hệ thống hạ tầng chung cho nhiều hộ gia đình Mỗi hộ gia đình có phần sở hữu riêng, bên cạnh phần sở hữu chung được chia sẻ giữa các cư dân trong tòa nhà.
(2) Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
(a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
(b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;
(c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
(3) Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
(a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;
Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực trong nhà chung cư bao gồm các thành phần như khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, cùng với hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ.
(c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
2.1.1.2 Đặc điể m c ủa căn hộ chung cư:
Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:
Diện tích và trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư là tài sản chung của tất cả các chủ sở hữu căn hộ, không thể phân chia.
Chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư đều có quyền và nghĩa vụ như nhau trong việc quản lý và sử dụng các diện tích cũng như thiết bị chung.
Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định pháp luật.
2.1.1.3 Hàng hóa căn hộ chung cư:
Hàng hóa căn hộ chung cư là những căn hộ được giao dịch hợp pháp trên thị trường Chúng bao gồm hai loại chính: đất đai và các công trình kiến trúc đã được xây dựng gắn liền với đất.
Hàng hóa căn hộ chung cư, giống như các loại hàng hóa khác, có hai thuộc tính chính là giá trị và giá trị sử dụng Tuy nhiên, do những đặc điểm riêng biệt, căn hộ chung cư được coi là một loại hàng hóa đặc biệt với những đặc trưng riêng.
Tổng cung đất đai là cố định, và việc cung ứng đất cho từng mục đích bị hạn chế bởi quy hoạch của nhà nước Do đó, giá căn hộ chung cư (CHCC) có xu hướng tăng liên tục, trong khi nguồn cung căn hộ lại không linh hoạt so với sự biến động của giá cả.
Thời gian giao dịch căn hộ chung cư thường kéo dài hơn so với các loại hình bất động sản khác, do quy trình không chỉ liên quan đến việc mua bán căn hộ mà còn bao gồm cả việc xử lý hồ sơ pháp lý liên quan Vì vậy, chi phí giao dịch cho căn hộ chung cư thường ở mức cao.
Tính thanh khoản của căn hộ chung cư thường kém do giá trị cao và thời gian giao dịch kéo dài, dẫn đến khả năng chuyển đổi thành tiền mặt chậm.
Hàng hóa căn hộ chung cư được quản lý nghiêm ngặt bởi nhà nước và chịu tác động từ các yếu tố như tập quán, tâm lý, thị hiếu và tính cộng đồng.
2.1.1.4 Phân lo ại căn hộ chung cư:
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG
CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG
2.2.1 Khái niệm hành vi tiêu dùng
Hành vi người tiêu dùng là quá trình mua sắm và sử dụng sản phẩm, bao gồm cả yếu tố tâm lý và xã hội trước và sau khi thực hiện hành động này Nghiên cứu marketing giúp doanh nghiệp hiểu rõ hơn về các thông tin liên quan đến hành vi mua hàng của người tiêu dùng.
- Người mua hàng là ai? (Who)
- Mua hàng như thế nào? (How)
- Mua hàng khi nào? (When)
- Tại sao mua hàng? (Why)
2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua CHCC của người tiêu dùng
Theo Arnmstrong, quá trình mua hàng của người tiêu dùng chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố không thể kiểm soát bởi các nhà quản trị tiếp thị, bao gồm yếu tố văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý.
Yếu tố văn hóa bao gồm hệ thống giá trị, niềm tin và chuẩn mực được hình thành và phát triển trong xã hội, tôn giáo hay dân tộc, và được truyền từ thế hệ này sang thế hệ khác Văn hóa là yếu tố quyết định đến ước muốn và hành vi tiêu dùng của con người Do đó, các nhà quản trị marketing cần chú ý đến đặc tính văn hóa và sự thay đổi của nó, nhằm xây dựng kế hoạch phù hợp để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng đang thay đổi.
Nền văn hóa là yếu tố quyết định đến mong muốn và hành vi của mỗi cá nhân, và nền văn hóa Việt Nam có ảnh hưởng rõ rệt đến hành vi tiêu dùng của người dân.
Nhánh văn hóa là một phần quan trọng của nền văn hóa, bao gồm các đặc điểm như dân tộc, tôn giáo, nhóm chủng tộc và vùng địa lý Những nhánh văn hóa này tạo ra các phân khúc thị trường khác nhau, và các nhà tiếp thị thường thiết kế sản phẩm cùng chương trình tiếp thị phù hợp với nhu cầu của từng phân khúc đó (Philip Kotler, 2005).
Tầng lớp xã hội là những bộ phận đồng nhất và bền vững trong xã hội, thể hiện sự phân tầng rõ rệt Các tầng lớp này được sắp xếp theo thứ bậc, bao gồm những thành viên có chung giá trị, mối quan tâm và hành vi (Philip Kotler, 2005).
2.2.2.2 Các y ế u t ố xã h ộ i và cá nhân
Hành vi tiêu dùng của cá nhân bị chi phối bởi các yếu tố xã hội, bao gồm nhóm tham khảo, gia đình và địa vị xã hội, theo nghiên cứu của Philip Kotler (2005).
Nhóm tham khảo là những tập hợp có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến thái độ và hành vi của con người Những nhóm này bao gồm các cá nhân mà người tham gia tương tác và chịu tác động qua lại, tạo ra sự ảnh hưởng lẫn nhau trong hành vi và suy nghĩ.
+ Nhóm cơ sở: tác động mang tính thường xuyên như bạn bè, láng giềng, đồng nghiệp Các tác động này cóảnh hưởng khá cao đến người tiêu dùng.
+ Nhóm thứ cấp: tác động không thường xuyên và mang tính chất hình thức như tổchức xã hội, công đoàn, nghiệp đoàn.
+ Nhóm gián tiếp:là những nhóm mà cá nhân không phải là thành viên.
Các thành viên trong gia đình đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến quyết định của người tiêu dùng Trong cuộc sống của người mua, có hai loại gia đình chính: gia đình định hướng và gia đình trực tiếp, mỗi loại đều có tác động riêng đến hành vi và sự lựa chọn của họ.
Gia đình định hướng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành thói quen tiêu dùng của cá nhân, bao gồm cả bố và mẹ Từ khi còn nhỏ, trẻ em thường bị ảnh hưởng sâu sắc bởi quan niệm sống và cách tiêu dùng của cha mẹ, điều này góp phần định hình hành vi và lựa chọn tiêu dùng trong tương lai của họ.
Gia đình trực tiếp, bao gồm vợ/chồng và con cái, là tổ chức mua hàng tiêu dùng quan trọng nhất trong xã hội Ý kiến và quan niệm tiêu dùng của các thành viên trong gia đình có ảnh hưởng sâu sắc đến quyết định của người tiêu dùng.
Địa vị xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc xác định vị trí của người tiêu dùng trong các nhóm khác nhau như gia đình, câu lạc bộ và tổ chức Vị trí này được xác định dựa trên vai trò và địa vị của từng cá nhân trong nhóm, ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng của họ.
Các y ếu tố cá nhân
Cấu trúc tuổi và chu kỳ sống của gia đình ảnh hưởng đến việc lựa chọn và tiêu dùng các mặt hàng và dịch vụ Sự phát triển về tuổi tác và giai đoạn cuộc đời sẽ dẫn đến sự thay đổi trong nhu cầu và sở thích mua sắm của các thành viên trong gia đình.
Cấu trúc nghề nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhu cầu và hành vi tiêu dùng của người tiêu dùng Sự khác biệt trong tiêu dùng giữa các nhóm nghề nghiệp chủ yếu xuất phát từ chênh lệch về thu nhập và điều kiện làm việc của họ.
Cấu trúc về hoàn cảnh kinh tế: Việc lựa chọn sản phẩm chịu sự tác động rất lớn từ hoàn cảnh kinh tế của người tiêu dùng.
Cấu trúc thu nhập đóng vai trò quan trọng trong việc xác định mức độ thành công và sự lựa chọn hàng hóa của cá nhân Tình trạng kinh tế của một người có thể được đánh giá qua các yếu tố như thu nhập, tài sản tích lũy, khả năng vay mượn, cũng như tỷ lệ chi tiêu so với thu nhập và tích lũy.
MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT
Hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng bị ảnh hưởng bởi ba yếu tố chính: động cơ tiêu dùng, thông tin sản phẩm và cảm nhận chủ quan Yếu tố phụ thuộc thể hiện qua niềm tin và thái độ của người tiêu dùng sau khi thực hiện giao dịch Do đó, có thể giả định rằng hành vi tiêu dùng chịu sự tác động của bốn yếu tố độc lập nêu trên.
Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu ban đầu
Khách hàng lựa chọn sản phẩm căn hộ chung cư dựa trên nhiều yếu tố quan trọng như thiết kế của nhà xây dựng, chủng loại sản phẩm với các tiện ích đi kèm, giá cả, vị trí căn hộ và các chương trình khuyến mãi Họ thường dựa vào quan điểm cá nhân và kinh nghiệm của bản thân để tìm ra sản phẩm phù hợp nhất với nhu cầu tiêu dùng của mình.
Trong giai đoạn đánh giá sau khi mua, niềm tin và thái độ của người tiêu dùng đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định liệu họ có tiếp tục sử dụng sản phẩm hay không, cũng như mức độ hài lòng với sản phẩm đã trải nghiệm.
2.3 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT
Hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng bị ảnh hưởng bởi ba yếu tố chính: động cơ tiêu dùng, thông tin sản phẩm, và cảm nhận chủ quan Yếu tố phụ thuộc thể hiện qua niềm tin và thái độ của người tiêu dùng sau khi thực hiện giao dịch Do đó, nếu giả định hành vi tiêu dùng bị tác động bởi bốn yếu tố độc lập này, mô hình nghiên cứu ban đầu sẽ được thiết lập như sau.
Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu ban đầu
Nguồn gốc của sản phẩm căn hộ chung cư bao gồm các yếu tố quan trọng như thiết kế của nhà xây dựng, chủng loại sản phẩm và tiện ích đi kèm, giá cả, địa điểm và các chương trình khuyến mãi Khách hàng thường dựa vào quan điểm cá nhân và kinh nghiệm của bản thân để chọn lựa sản phẩm phù hợp với nhu cầu tiêu dùng của mình.
Trong giai đoạn đánh giá sau khi mua, niềm tin và thái độ của người tiêu dùng đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định liệu họ có tiếp tục sử dụng sản phẩm hay không Điều này cũng liên quan đến mức độ hài lòng của khách hàng đối với sản phẩm đã trải nghiệm.
2.3 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT
Hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng bị ảnh hưởng bởi ba yếu tố chính: động cơ tiêu dùng, thông tin sản phẩm, và cảm nhận chủ quan Yếu tố phụ thuộc thể hiện qua niềm tin và thái độ của người tiêu dùng sau khi thực hiện giao dịch Do đó, nếu xem xét bốn yếu tố này, mô hình nghiên cứu ban đầu sẽ được xây dựng dựa trên sự tác động của chúng đến hành vi tiêu dùng.
Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu ban đầu
Nguồn: Tác giả thiết kế
Giả thuyết 1 –H1: Có mối quan hệ giữa động cơ tiêu dùng với hành vi muacăn hộ chung cưcủa người tiêu dùng.
Giả thuyết 2 –H2: Có mối quan hệ giữa thông tin sản phẩm và hành vi muacăn hộ chung cưcủa người tiêu dùng.
Giả thuyết 3 – H3: Có mối quan hệ giữa cảm nhận chủ quan và hành vi mua căn hộ chung cưcủa người tiêu dùng.
Giả thuyết 4 –H4: Có mối quan hệ giữa tiện ích của hệ thống với hành vi muacăn hộ chung cưcủa người tiêu dùng.
Chương này cung cấp cái nhìn tổng quan về hệ thống lý thuyết liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ hài lòng của khách hàng đối với căn hộ chung cư (CHCC) Bài viết giúp người đọc hiểu rõ hơn về hoạt động kinh doanh trong thị trường này, đồng thời đề cập đến các mô hình lý thuyết phục vụ cho việc đánh giá mức độ hài lòng trong thị trường bất động sản nói chung và căn hộ chung cư nói riêng.
Mô hình nghiên cứu đề xuất bốn nhân tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng, đồng thời cung cấp cái nhìn rõ ràng về thị trường căn hộ chung cư toàn cầu qua các giai đoạn phát triển và thành tựu của các quốc gia, cũng như những vấn đề mà họ gặp phải Tác giả đã sử dụng những thông tin này làm cơ sở để định hướng và đề xuất giải pháp phù hợp với thực tiễn thị trường Việt Nam, đồng thời đảm bảo tuân thủ các nghị quyết, chỉ thị và thông tư của pháp luật Việt Nam Tiếp theo, tác giả sẽ giới thiệu các nội dung nghiên cứu tiếp theo.