PHẦN MỞ ĐẦU
TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU
Thành phố Hồ Chí Minh (TP HCM) là trung tâm kinh tế, văn hóa và giáo dục quan trọng của Việt Nam, với số lượng doanh nghiệp lớn hoạt động Sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ đã dẫn đến nhu cầu gia tăng về diện tích văn phòng cho thuê, cùng với sự phát triển đầu tư vào cao ốc văn phòng Tuy nhiên, thông tin về thị trường văn phòng cho thuê còn thiếu minh bạch, đặc biệt là trong việc xác định giá thuê, gây khó khăn cho cả người thuê và cho thuê Điều này dẫn đến sự phát triển không bền vững của thị trường văn phòng cho thuê Hơn nữa, nghiên cứu về thị trường văn phòng cho thuê tại TP HCM còn hạn chế Do đó, việc phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM là cần thiết để nâng cao nhận thức và phát triển thị trường cho thuê văn phòng.
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Bài luận văn này nhằm đánh giá tác động của các yếu tố đến giá thuê văn phòng tại trung tâm TP HCM, từ đó đưa ra các khuyến nghị nhằm phát triển thị trường văn phòng cho thuê tại khu vực này.
- Tổng hợp cơ sở lý luận về sự tác động của các yếu tố lên giá thuê văn phòng
- Xây dựng mô hình nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM
- Phân tích mức độ tác động của các yếu tố lên giá văn phòng cho thuê.
CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, bao gồm vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, nhu cầu thị trường và tình hình kinh tế Vị trí đắc địa thường có giá cao hơn do sự thuận tiện trong giao thông và tiếp cận dịch vụ Cơ sở hạ tầng phát triển cũng góp phần tăng giá trị cho các văn phòng cho thuê Bên cạnh đó, nhu cầu tăng cao từ các doanh nghiệp và tình hình kinh tế ổn định sẽ đẩy giá lên, trong khi các yếu tố như khủng hoảng kinh tế có thể làm giảm giá thuê.
- Mức độ tác động của các yếu tố lên giá văn phòng cho thuê?
- Những khuyến nghị nào cần thiết cho mục tiêu phát triển thị trường văn phòng cho thuê ở TP HCM?
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trong luận văn tác giả đã thực hiện các phương pháp để phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê như sau:
Phương pháp phân tích tổng hợp là cách hiệu quả để thu thập dữ liệu thứ cấp từ các tài liệu như báo cáo, số liệu thống kê và nghiên cứu khoa học đã công bố Phương pháp này giúp làm rõ mục tiêu nghiên cứu, lựa chọn phương pháp nghiên cứu và khung phân tích phù hợp, từ đó đảm bảo đạt được các mục tiêu đã đề ra trong nghiên cứu.
Phương pháp thống kê mô tả là công cụ quan trọng để trình bày các kết quả thống kê sơ bộ từ các mẫu khảo sát, giúp làm rõ nội dung nghiên cứu.
Phương pháp phân tích định lượng được áp dụng để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng Quá trình này bao gồm việc xác định các biến liên quan, xây dựng hàm số và thực hiện hồi quy, sau đó kiểm định mô hình để xác định mức độ tác động của từng yếu tố đến giá thuê.
NGUỒN SỐ LIỆU DÙNG TRONG NGHIÊN CỨU
Luận văn sử dụng nguồn số liệu sơ cấp và nguồn số liệu thứ cấp
- Số liệu sơ cấp do tác giả tự điều tra khảo sát tại khu vực trung tâm thành phố
Hồ Chí Minh, với cở mẫu 200, thời gian khảo sát: quý I năm 2015
Số liệu thứ cấp được thu thập từ các tài liệu nghiên cứu, niên giám thống kê của thành phố Hồ Chí Minh, cùng với các bài viết trên các tạp chí khoa học có liên quan đến chủ đề này.
CÁC GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng tại khu vực trung tâm TP HCM, đặc biệt là ở phường Bến Thành và phường Nguyễn Thái Bình thuộc quận 1, cùng với phường 4 và phường 7 của quận 3.
9, phường 12 quận 4 và phường 25, phường 26 quận Bình Thạnh TP HCM
Luận văn này giới hạn nghiên cứu vào việc đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng tại khu vực trung tâm TP HCM, với phạm vi thời gian từ tháng 09/2014 đến tháng 03/2015.
Nghiên cứu này chỉ thực hiện trên đối tượng khảo sát: cao ốc văn phòng cho thuê loại B
1.6.2 Đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát
- Đối tượng khảo sát: Luận văn chỉ khảo sát cao ốc văn phòng cho thuê hạng B tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh
Nghiên cứu này tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng tại khu vực trung tâm TP HCM, bao gồm vị trí, an ninh, môi trường, diện tích sàn xây dựng, cảnh quan và tiện ích Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định mức giá thuê, từ đó ảnh hưởng đến quyết định của các doanh nghiệp khi lựa chọn không gian làm việc.
Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu này cung cấp thông tin quý giá cho các nhà quản lý và người tham gia thị trường bất động sản tại TP HCM, giúp họ hiểu rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng loại B Điều này không chỉ hỗ trợ trong việc ra quyết định chính xác hơn về quản lý, cho thuê hay thuê mà còn bổ sung vào hệ thống dữ liệu cho các công ty thẩm định giá và nghiên cứu thị trường bất động sản.
Đề tài này cung cấp tài liệu tham khảo quan trọng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng tại TP HCM, hỗ trợ cho các nghiên cứu mở rộng và chuyên sâu trong lĩnh vực này.
KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Luận văn được cấu trúc bao gồm 5 chương, kèm theo phần mục lục, tóm tắt nghiên cứu, danh mục bảng, sơ đồ, từ viết tắt và các phụ lục.
Chương II Cơ sở lý luận
Chương III Phương pháp nghiên cứu
Chương IV Kết quả nghiên cứu
Chương V Kết luận và gợi ý chính sách
Chương này tập trung vào lý do chọn đề tài và tóm lược phương pháp nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê Luận văn xác định mục tiêu nghiên cứu qua ba câu hỏi cụ thể, với nguồn số liệu sơ cấp và thứ cấp Tác giả cũng nêu rõ ý nghĩa thực tiễn của đề tài và cấu trúc chính của luận văn Để thực hiện nghiên cứu, tác giả áp dụng lý thuyết về các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại trung tâm TP HCM, sẽ được trình bày chi tiết trong chương II.
CƠ SỞ LÝ LUẬN
Các khái niệm có liên quan đến chủ đề nghiên cứu
2.1.1 Khái niệm và phân loại văn phòng cho thuê
Văn phòng cho thuê là không gian làm việc dành cho cá nhân và tổ chức có nhu cầu thuê để thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch vụ Những văn phòng này thường được đặt tại các khu vực trung tâm để thuận tiện cho việc giao dịch và phát triển hoạt động kinh doanh.
Văn phòng cho thuê là công trình xây dựng có mái và tường bao quanh, được cho thuê bởi cá nhân hoặc tổ chức nhằm phục vụ cho các hoạt động giao dịch, sinh hoạt văn hóa - xã hội hoặc lưu trữ vật chất.
2.1.1.2 Phân loại văn phòng cho thuê
Mỗi quốc gia có tiêu chuẩn riêng trong việc phân loại văn phòng cho thuê, ví dụ như Australia chú trọng đến môi trường, trong khi Nhật Bản tập trung vào các chỉ số an toàn như động đất và núi lửa Hiện tại, Việt Nam vẫn chưa có tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng chính thống.
Văn phòng được phân loại dựa trên nhiều yếu tố như mức thuê, vị trí, tuổi thọ của tòa nhà và trang thiết bị Theo những tiêu chí này, có thể chia văn phòng thành ba loại chính.
- Tổng diện tích từ 20.000m 2 trở lên, độ cao của trần là 2,65m, ốp đá
- Diện tích sàn mỗi văn phòng hợp lý từ 1.000m 2 trở lên
Vị trí đắc địa tại trung tâm kinh doanh, với tầm nhìn tuyệt đẹp và dễ dàng tiếp cận Tiền sảnh sang trọng được trang bị điều hòa, cùng với tầng hầm đỗ xe luôn được bảo trì tốt, mang đến sự tiện nghi cho khách hàng.
Hệ thống lò sưởi, thông gió và điều hòa có tổng diện tích khoảng 70m², với công suất 25 watt/m² cho thiết bị, đi kèm hệ thống làm lạnh bổ sung và chức năng ngưng hơi nước tự động Thang máy được thiết kế với thời gian chờ không quá 25 giây, có công suất lớn hơn 15%, đảm bảo chất lượng cao và độ ồn thấp Ngoài ra, ít nhất một thang máy riêng được trang bị để vận chuyển hàng hóa.
+ Điện tối thiểu 25 watt/m 2 , hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và luôn luôn được bảo trì
+ Ánh sáng có chất lượng tốt nhất, từ 400 lu-xơ trở lên
+ Hệ thống thông minh của tòa nhà: hệ thống tự động chất lượng cao, có hệ thống quản lý điện và năng lượng dự phòng, phòng điều khiển
+ Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu và hệ thống thông gió, 50% cho thắp sáng và thang máy
- Internet kết nối băng thông rộng và có nhiều băng thông rộng cho khách thuê lưa chọn
- Kiến trúc - đơn vị xây dựng - đơn vị phát triển - đơn vị quản lý: được quốc tế hoặc Viện nghiên cứu địa chất công nhận
- Vị trí có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận, tiền sảnh sang trọng trang bị điều hòa, có tầng hầm đỗ xe, đường vào tốt
- Kiến trúc - đơn vị xây dựng - đơn vị phát triển - đơn vị quản lý: được quốc tế hoặc địa phương công nhận
Thiết kế không gian với độ cao trần 2,5 m và diện tích trung bình từ 500 đến 1000 m² mỗi phòng, đảm bảo khả năng chịu lực lên đến 300 kg/m² Hành lang rộng tối thiểu 1,8 m, tạo sự thuận tiện trong di chuyển Mức độ ánh sáng đạt 400 lux, mang lại không gian sáng sủa và thoải mái cho người sử dụng.
Tiền sảnh và phòng ngoài được thiết kế thuận tiện với độ rộng gần 3m và đồng nhất về ký hiệu Nội thất văn phòng được lắp đặt theo quy định cụ thể, bố trí hợp lý để tối ưu hóa diện tích làm việc Cửa ra vào có chiều rộng tối thiểu 900mm, nền nhà và tầng hầm được láng kim loại, tường sử dụng thạch cao, trang bị đường dây điện thoại IDD và Internet băng thông rộng Nhà vệ sinh đạt tiêu chuẩn 4 sao.
- Thang máy có sức chứa 12 - 16 người; tốc độ nhanh, thời gian chờ ngắn, tối thiếu 1 thang máy/4 tầng, là sản phẩm nổi tiếng
Văn phòng hạng C có tiêu chuẩn thấp hơn so với hạng A và B, với kiến trúc và xây dựng được công nhận bởi địa phương Quá trình phát triển và quản lý văn phòng hạng C được thực hiện bởi các công ty trong nước.
Văn phòng hạng C có thể được chuyển đổi mục đích từ các loại hình khác như nhà để ở, kinh doanh,…
2.1.2 Khái niệm về giá cho thuê văn phòng
Giá cả được định nghĩa là số tiền mà người mua và người bán thỏa thuận để trao đổi hàng hóa và dịch vụ trong điều kiện giao dịch bình thường.
Giá cho thuê văn phòng là khoản tiền mà người thuê và người cho thuê thỏa thuận để có quyền chiếm hữu và sử dụng bất động sản văn phòng Qua đó, người cho thuê nhận được thu nhập từ việc cho thuê tài sản của mình.
MỘT SỐ LÝ THUYẾT LIÊN QUAN ĐẾN CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.2.1 Lý thuyết Vị thế, Chất lượng
Lý thuyết Vị thế, Chất lượng, do Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely phát triển và công bố vào năm 2000 tại Vương quốc Anh trên tạp chí Đô thị học, đã giới thiệu một khái niệm mới về vị trí dân cư đô thị Bài viết mang tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị” đã được dịch sang tiếng Việt và được phổ biến rộng rãi trên các tạp chí Xã hội học và Kiến trúc tại Việt Nam trong những năm gần đây.
Lý thuyết mô tả động học dân cư đô thị tập trung vào sự lựa chọn nơi ở của người dân trong không gian đô thị, khác biệt với các lý thuyết phổ biến hiện nay do William Alonso (1964) phát triển, dựa trên ý tưởng của Von Thunen (1826) Lý thuyết này giải thích động học dân cư đô thị thông qua sự cân nhắc giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở.
Theo lý thuyết Vị thế, chất lượng sống tại các khu dân cư đô thị có thể được hiểu là sự chuyển dịch đồng thời giữa hai yếu tố: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở.
Vị thế nơi ở phản ánh sự mong muốn xã hội liên quan đến nhà ở tại một địa điểm cụ thể, thể hiện các yếu tố như của cải, văn hóa, giáo dục và chất lượng môi trường Điều này phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện hành của từng xã hội.
Định lượng vị thế có thể thực hiện thông qua việc ước tính một biến số đại diện, sử dụng các nhóm trọng điểm hoặc ước lượng giá cả suy ra của các thuộc tính liên quan Điều này có thể được thực hiện bằng nhiều kỹ thuật hồi quy khác nhau, chẳng hạn như phương pháp hedonic.
Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số tầng cao, số lượng phòng,…
Lý thuyết vị thế, chất lượng có các hệ quả ứng dụng trong nghiên cứu và phát triển thị trường BĐS cụ thể như sau:
Khái niệm “vị thế” trong bất động sản thay thế cho “vị trí”, thể hiện nội dung văn hóa - xã hội và kinh tế ẩn chứa, từ đó làm cho “vị trí” trở thành yếu tố quyết định trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư phát triển BĐS.
Quy luật “đường ngưỡng” phản ánh mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế, thể hiện hành vi hợp trội trong các hệ thống kinh tế - xã hội Các hành vi theo “đường ngưỡng” là duy lý, khác biệt với những hành vi phi duy lý mang tính “cường điệu thái quá mức chất lượng công trình” Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) phụ thuộc vào các hành vi lựa chọn vị thế và chất lượng BĐS, được xác định dựa trên cả yếu tố duy lý và phi duy lý.
Lý thuyết này giới thiệu một phương pháp định giá bất động sản mới, sử dụng hàm hồi quy với các biến số cơ bản Các biến định lượng phản ánh chất lượng của bất động sản, trong khi các biến định tính thể hiện vị thế của nó.
2.2.2 Lý thuyết định giá nhân tố thụ hưởng - Mô hình hedonic
Theo Goodman (1998), thuật ngữ "hedonic" mô tả tỷ trọng tương đối của các thành phần khác nhau trong việc tạo ra chỉ số về hiệu dụng và sự mong muốn Rosen (1974) định nghĩa giá thụ hưởng là giá ẩn của các thuộc tính và các tác nhân kinh tế, có thể xác định thông qua việc quan sát giá của các sản phẩm dị biệt và các đặc điểm đi kèm Ông đã đặt nền tảng lý thuyết cho việc xác định giá mua, hay giá ẩn của các thuộc tính hàng hóa cho nhiều đối tượng người tiêu dùng khác nhau Giá mua được xác định là số tiền tối đa mà người tiêu dùng sẵn sàng chi trả để duy trì mức độ thỏa mãn nhất định Lý thuyết về các hàm đo lường độ thỏa dụng cung cấp cơ sở để phân tích các hàng hóa đặc biệt, chẳng hạn như các đơn vị nhà ở, nơi mà các thuộc tính riêng lẻ không có mức giá rõ ràng.
Phương pháp định giá hedonic, phát triển bởi Theo Triplett (1986), đã trở thành công cụ quan trọng trong việc xác định chỉ số giá Malpezzi (2002) ghi nhận Court (1939) là người đầu tiên áp dụng hồi quy hedonic, khi ông làm việc cho Hiệp hội các nhà sản xuất xe ô tô vào những năm 1930 - 1940 Court đã đặt ra thuật ngữ “mô hình định giá thụ hưởng hedonic” để phát triển phương pháp cho sản phẩm xe, cho rằng sự thay đổi giá không nhất thiết làm tăng lợi ích và sự hài lòng của khách hàng so với sự tiến bộ công nghệ Phương pháp của ông liên kết giá xe ô tô với các đặc điểm như sức mạnh động cơ, tốc độ và trang trí nội thất, dựa trên lý thuyết người tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô hình giá ẩn của Rosen (1974), nhằm tính toán giá trị và số lượng thuộc tính của các sản phẩm quan sát.
Mô hình định giá hedonic được hình thành từ sự không đồng nhất về các yếu tố ảnh hưởng và sở thích của người tiêu dùng, với lý thuyết của Lancaster cho rằng sự thoả dụng đến từ các đặc tính của sản phẩm thay vì từ chính sản phẩm Mỗi đặc tính tạo ra tiện ích riêng, ảnh hưởng đến quyết định mua sắm của người tiêu dùng Nghiên cứu của Lancaster chỉ ra rằng đặc tính hàng hóa tác động đến mức độ thỏa dụng, trong khi mức độ thỏa dụng lại bị giới hạn bởi ngân sách Rosen, vào năm 1974, đã phát triển mô hình hedonic phi tuyến tính, nhấn mạnh rằng giá hàng hóa được xác định dựa trên giá ẩn của các thuộc tính, chịu tác động từ cung và cầu trên thị trường Mô hình của ông bao gồm hai giai đoạn: đầu tiên là phân tích mối quan hệ giữa giá và các đặc tính qua hồi quy, sau đó là xác định mối quan hệ nghịch chiều giữa cầu và giá Ông khẳng định rằng khi thu nhập tăng, người tiêu dùng sẵn sàng chi trả nhiều hơn cho các thuộc tính hàng hóa, và trong trạng thái thị trường cân bằng, hành vi của người mua và người bán sẽ tối đa hóa lợi ích của họ, dẫn đến mức giá cân bằng theo phương pháp hedonic.
Hiện nay, phương pháp định giá hedonic được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia phát triển Theo Brent R Moulton (2001), vào năm 1968, Cục điều tra dân số Hoa
Kỳ là cơ quan chính phủ đầu tiên áp dụng phương pháp hedonic để tính giá nhà ở, dựa trên các đặc điểm như diện tích sàn, số phòng tắm, vị trí và máy điều hòa Năm 1974, chỉ số giá nhà tính theo phương pháp này đã được đưa vào hệ thống tài khoản quốc gia Hoa Kỳ Mặc dù có nhiều nghiên cứu thực tiễn về mô hình, đến năm 1987, Cục thống kê lao động Hoa Kỳ mới chính thức áp dụng phương pháp hedonic để tính chỉ số giá nhà cho thuê Phương pháp định giá này cũng được sử dụng rộng rãi trong hệ thống thống kê của nhiều quốc gia.
Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế, đặc biệt là trong thị trường hàng hóa công nghệ cao và thị trường nhà ở.
CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM CÓ LIÊN QUAN
Trong bài viết "The Determinants of Residential Property Values with Special References to Air Pollution" của Ronald G Ridker và John A Henning (1967), nghiên cứu đầu tiên ứng dụng mô hình hedonic để xác định giá trị nhà ở tại St Louis, đã chỉ ra rằng ô nhiễm không khí có ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị bất động sản Tác giả phân tích ba nhóm yếu tố chính: đặc điểm kết cấu nhà ở (như diện tích và số phòng), đặc điểm khu dân cư (khoảng cách đến nơi làm việc và chất lượng trường học), và môi trường đặc trưng (chất lượng không khí và tiếng ồn) Kết quả nghiên cứu cho thấy phương pháp định giá hedonic có thể ước tính giá trị các vấn đề môi trường và các yếu tố liên quan đến nhà ở, từ đó ảnh hưởng đến giá trị của nhà ở.
Mô hình hedonic cơ bản ban đầu được Ridker (1967) trình bày dưới dạng tổng quát:
S: Đặc điểm kết cấu nhà ở (1…k), như diện tích nhà, số lượng nhà, loại hình xây dựng và một số nhân tố khác
N: Đặc điểm khu dân cư (1…m), như khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng của trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương và các nhân tố khác
Z: Môi trường đặc trưng (1…n), như chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn và các yếu tố khác Mô hình chi tiết hơn có dạng:
Hough D E., Kratz C G (1983) “Can “Good” Architecture Meet the Market
Nghiên cứu sử dụng mô hình hedonic logarit để đánh giá tác động của chất lượng kiến trúc đến giá thuê văn phòng, với dữ liệu thu thập từ 139 tòa nhà văn phòng tại trung tâm Chicago Các biến giải thích giá thuê được chia thành ba nhóm: (i) đặc điểm vị trí, (ii) đặc điểm xây dựng, và (iii) đặc điểm chất lượng thiết kế Kết quả phân tích cho thấy đặc điểm xây dựng, đặc biệt là tuổi của công trình, có ảnh hưởng quan trọng đến giá thuê, với hệ số âm cho tuổi công trình và hệ số dương cho số bãi đỗ xe, diện tích cho thuê trung bình, số tầng và sự hiện diện của phòng hội nghị Mặc dù chất lượng kiến trúc thường bị xem là không ảnh hưởng đến tiền thuê, nhưng các biến liên quan đến biểu tượng quốc gia và giải thưởng kiến trúc đều có ý nghĩa trong mô hình, cho thấy chất lượng kiến trúc cũng ảnh hưởng đến giá thuê như các yếu tố khác.
Mô hình tổng quát của nghiên cứu:
R: Giá cho thuê văn phòng trong toà nhà
Z1, Z2,… , Zn: Là các biến độc lập được mô tả ở trên
Nghiên cứu của Brennan T P., Cannaday R E., và Colwell P F (1984) đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng tại trung tâm thành phố Chicago trong giai đoạn 1980-1983, sử dụng dữ liệu giá thuê thực tế của từng đơn vị văn phòng Mô hình tuyến tính hedonic logarit được áp dụng với năm nhóm biến độc lập, bao gồm đặc điểm hợp đồng cho thuê, tỷ lệ cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng, thuộc tính vật lý của tòa nhà, thuộc tính của từng giao dịch và vị trí văn phòng Kết quả cho thấy đặc điểm hợp đồng, thuộc tính giao dịch và vị trí tòa nhà là những yếu tố quyết định giá thuê với độ tin cậy trên 90% Một số biến mới như số tiền phải trả thêm hàng năm và diện tích không sử dụng cũng có ý nghĩa trong mô hình, với số tiền phải trả thêm tỷ lệ thuận và diện tích không sử dụng tỷ lệ nghịch với giá thuê văn phòng Nghiên cứu đã thành công trong việc đưa vào các biến mới, mặc dù kích thước mẫu còn nhỏ và chưa đại diện cho tổng thể.
Mô hình tổng quát của nghiên cứu:
RENT/SF: là giá thuê văn phòng
X1, X2,……., Xm: là biến giải thích được mô tả ở trên
Nghiên cứu của Frew và Jud (1988) nhằm xác định ảnh hưởng của tỷ lệ bỏ không đến giá văn phòng cho thuê tại Greensboro Mô hình phân tích bao gồm các biến độc lập như tỷ lệ bỏ không, khoảng cách từ trung tâm thành phố, tuổi thọ của tòa nhà, số tầng, tỷ lệ diện tích chung và vị trí gần đường cao tốc Kết quả cho thấy tỷ lệ bỏ không và số tầng có tác động tích cực đến giá thuê, trong khi tuổi thọ tòa nhà và vị trí gần đường cao tốc lại làm giảm giá trị cho thuê Nghiên cứu khẳng định rằng tỷ lệ bỏ không là yếu tố quan trọng trong việc xác định giá bất động sản cho thuê.
Di: Khoảng cách từ trung tâm thành phố
Ai: Tuổi thọ của tòa nhà
F i : Số tầng trong tòa nhà
Ci: Tỷ lệ tổng diện tích dành cho khu vực chung
H i : Vị trí tiếp giáp với đường cao tốc chính
Glasscock J L., Johanian S., Sirmans C F (1990) “An Analysis of Office Market Rents: Some Empirial Evidences” Nghiên cứu cũng được thực hiện tại
Greensboro đã tiến hành nghiên cứu về sự biến động giá thuê nhà và cơ chế điều chỉnh giá thuê tại Baton Rouge, Louisiana trong giai đoạn 1984-1988 Mô hình nghiên cứu bao gồm bốn nhóm yếu tố chính: đặc điểm vị trí tòa nhà, đặc tính vật lý của tòa nhà (như diện tích và cấp bậc), biến động trên thị trường (tỷ lệ bỏ trống và tỷ lệ tăng trưởng việc làm), và các dịch vụ kèm theo trong hợp đồng thuê Kết quả từ mô hình hedonic dạng logarit cho thấy tất cả các biến đều có ý nghĩa và phù hợp với kỳ vọng ban đầu, đặc biệt nhấn mạnh rằng tỷ lệ bỏ không có tác động tích cực đến giá thuê nhà trên thị trường.
R jt = f (LOC j , PHYCHAR j , MKT j , SERVE jt )
Rjt: Giá thuê trung bình thực tế
LOCj: Đặc điểm về vị trí
PHYCHAR j : Đặc tính vật lý
MKTj: Những thay đổi trong thị trường
SERVE jt : Các loại dịch vụ kèm theo trong hợp đồng thuê nhà
Eda Ustaoğlu (2003) “Hedonic Price Analysis Of Office Rents: A Case Study
Nghiên cứu "Thị Trường Văn Phòng Tại Ankara" của Đại học Kỹ thuật Trung Đông phân tích các yếu tố quyết định giá thuê văn phòng Nghiên cứu được thực hiện tại Ankara từ tháng 2 đến tháng 10 năm 2002, sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính hedonic dạng logarit với 20 biến, phân loại thành ba nhóm: đặc điểm vị trí, đặc điểm hợp đồng và đặc điểm cấu trúc tòa nhà Kết quả cho thấy các yếu tố ảnh hưởng mạnh đến giá thuê bao gồm vị trí tòa nhà, loại hình xây dựng, dịch vụ kèm theo, kích thước và diện tích văn phòng cho thuê, cùng với biến giả về người thuê mới.
Nghiên cứu của Wheaton W C và Torto R G (1994) về "Chỉ số giá thuê văn phòng và sự biến động theo thời gian" tập trung vào ảnh hưởng của giá trị hợp đồng cho thuê đến giá thuê thực tại 5 khu vực nội ô thành phố trong giai đoạn 1979 - 1991 Nhóm tác giả đã áp dụng mô hình tuyến tính hedonic để phân tích các yếu tố như diện tích cho thuê, thời hạn thuê, độ cao của tòa nhà, và các biến liên quan đến người thuê mới, tiền thuê thực, năm ký hợp đồng, và khu vực cho thuê Kết quả cho thấy, tòa nhà mới xây dựng có tác động tích cực đến giá thuê, với giá thuê cao hơn được đề xuất cho các tòa nhà này Ngoài ra, diện tích cho thuê, thời hạn thuê, cùng với các biến giá theo năm và khu vực cũng có ảnh hưởng tích cực đến giá văn phòng cho thuê.
Sivitanidou R (1995) “Urban Spatial Variations in Office-Commercial Rents:
Nghiên cứu "Vai trò của Tiện nghi Không gian và Quy hoạch Thương mại" phân tích sự biến động giá thuê văn phòng tại Los Angeles vào năm 1990 thông qua mô hình hedonic Mô hình bao gồm các biến không thuộc về vị trí như tuổi và kích thước tòa nhà, các đặc trưng khu vực thương mại, tiện nghi văn phòng, và đặc điểm người lao động Các yếu tố như mật độ hạn chế cung nhà cho thuê và quy hoạch đất phát triển văn phòng được phân loại là yếu tố bên cung Kết quả cho thấy tất cả các biến đều có ý nghĩa thống kê và tác động thuận chiều đến giá thuê nhà, với diện tích thuê, tiện nghi văn phòng và chất lượng giáo dục có ảnh hưởng tích cực Ngược lại, tỷ lệ tội phạm có tác động tiêu cực Khoảng cách từ sân bay ảnh hưởng ngược chiều với giá thuê, trong khi tỷ lệ đất quy hoạch để xây dựng văn phòng thương mại cũng có mối quan hệ tỷ lệ nghịch với giá thuê.
Mô hình tổng quát của nghiên cứu là:
R ij : Giá cho thuê của các thuộc tính văn phòng - thương mại
Mij: Các biến không thuộc về đặc điểm vị trí
D i : Các biến giả về đặc trưng khu vực thương mại
Xi: Tiện nghi của văn phòng
Ai: Đặc điểm của người lao động
Z: Tỷ lệ đất được quy hoạch phát triển văn phòng thương mại
Ii: Hạn chế về không gian thương mại
Nghiên cứu của Webb R B và Fisher J.D (1996) nhằm ước tính giá thuê văn phòng tại trung tâm thành phố Chicago từ năm 1985 đến 1991, sử dụng mô hình hedonic dạng logarit Các yếu tố trong mô hình bao gồm đặc điểm hợp đồng thuê, chất lượng và vị trí của tòa nhà, cũng như các biến giả về thời gian Kết quả cho thấy giá thuê cao hơn đối với người thuê mới và thấp hơn cho người thuê sử dụng dịch vụ môi giới Hơn nữa, hợp đồng thuê có điều khoản liên quan đến chỉ số tiêu dùng giúp giảm rủi ro lạm phát cũng dẫn đến giá thuê thấp hơn Chất lượng tòa nhà có mối liên hệ tỷ lệ thuận với giá thuê, trong khi giá thuê giảm đến 50% trong giai đoạn 1985-1988, tăng nhẹ từ 1988-1990 và tiếp tục giảm trong năm tiếp theo.
1991 Cuối cùng, tỷ lệ bỏ không tỷ lệ nghịch với giá cho thuê, cụ thể như giai đoạn
1988-1991, tỷ lệ bỏ không giảm trong khi giá nhà cho thuê tăng Mô hình nghiên cứu hedonic dạng logarit:
Effrent i,t = f (Building i , Tenant i , Space i , Terms i , Time i,t )
Effrenti,t: Giá thuê văn phòng
Building i : Vector của các biến giả cho mỗi tòa nhà
Tenanti: Đặc điểm của hợp đồng cho thuê
Space i : Đặc điểm về chất lượng và vị trí của tòa nhà
Termsi: Đặc điểm hợp đồng đối với người thuê
Timei,t: Các biến giả về thời gian
Nghiên cứu của Dunse N và Jones C (1998) về "Mô hình giá thuê văn phòng Hedonic" tại Glasgow đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng, bao gồm khả năng tiếp cận, đặc điểm cấu trúc và tiện nghi bên trong tòa nhà Mặc dù có nhiều biến được đưa vào mô hình, hiện tượng đa cộng tuyến đã dẫn đến việc loại bỏ một số biến như năm xây dựng và hệ thống bảo mật thông qua phân tích STEPWISE Kết quả cho thấy, các đặc điểm bên trong tòa nhà có hệ số dương, nghĩa là văn phòng được trang bị tiện nghi sẽ có giá thuê cao hơn Nghiên cứu khẳng định rằng tuổi, kích thước và vị trí của tòa nhà là những yếu tố quyết định chính đến giá thuê, trong đó tuổi có mối quan hệ tỷ lệ nghịch và kích thước có mối quan hệ tỷ lệ thuận với giá thuê.
X 1i , X 2i ,………, X ni là các biến độc lập được mô tả ở trên
2.3.2 Các nghiên cứu thực nghiệm ở Việt Nam
Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) đã nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại TP HCM Kết quả cho thấy các yếu tố chính tác động đến giá bao gồm diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách đến trung tâm thành phố và khoảng cách đến mặt tiền đường, trong đó vị trí tọa lạc của bất động sản có ảnh hưởng mạnh nhất.
Ln (PRICE) = β 0 + β 1 AREA + β 2 H_AREA + β 3 CBD + β 4 DIS_ROAD + β 5 LC
+ β 6 SF + β 7 SH + β 8 ST + β 9 TR + β 10 USE + ε i
Ln (PRICE): logarit nêbe của giá bất động sản
CBD: Khoảng cách từ bất động sản tới trung tâm (km)
DIS_ROAD: Khoảng cách từ bất động sản tới mặt tiền đường (m)
SF: Chiều rộng đường hẻm phía trước (m)
SH: Hình dáng bất động sản
USE: Mục đích sử dụng
Nghiên cứu của Lê Khương Ninh (2011) tập trung vào việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở Đồng bằng sông Cửu Long, nhằm hỗ trợ các cơ quan chức năng quản lý thị trường đất đai hiệu quả hơn Sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính theo phương pháp bình phương bé nhất, nghiên cứu đã chỉ ra rằng giá đất thổ cư và giá đất vườn chịu tác động từ các yếu tố phi nông nghiệp, có sự biến động theo loại đô thị và kỳ vọng về giá.
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000) đã nghiên cứu phương pháp định giá bất động sản theo lý thuyết Vị thế và Chất lượng, nhằm xây dựng cơ sở khoa học phù hợp với thể chế kinh tế thị trường Bài nghiên cứu chỉ ra rằng giá bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố chất lượng và vị thế Kết quả hồi quy cho thấy diện tích khuôn viên là yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất đến giá bất động sản, tiếp theo là khoảng cách tới trung tâm thành phố, số tầng xây dựng, và vị trí của nhà đất, bao gồm cả mặt tiền và trong hẻm.
Mô hình giá BĐS có dạng:
X3: Khoảng cách tới trung tâm thành phố
X4: Vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm
Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự (2012) đã ứng dụng mô hình Hedonic để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê tại thành phố Cần Thơ Nghiên cứu chỉ ra rằng các yếu tố như diện tích sàn, số tầng, vị trí, trục chính, chi phí sinh hoạt của người thuê, hình thức và thời hạn cho thuê, cũng như điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng và chi phí tăng thêm đều có ảnh hưởng đến giá cho thuê Đặc biệt, giá cho thuê trước đây được xác định là yếu tố có tác động mạnh nhất đến giá nhà cho thuê hiện tại.
Ln (PRICE) = β0 + β1FAREA + β2FLOOR + β3DESIGN + β4LC + β5MS + β6TERM + β7E + β8ADJ + β9PRV + β10EXE
PRICE: Giá căn hộ chung cư cho thuê
FAREA: Diện tích sàn cho thuê
FLOOR: Số tầng của căn hộ
DESIGN: Hình thức cho thuê
LC: Vị trí tọa lạc
TERM: Thời hạn cho thuê
E: Chi phí sinh hoạt của người thuê nhà
ADJ: Điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng
PRV: Giá cho thuê trong quá khứ
EXE: Chi phí tăng thêm
Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013) trong bài viết “Định giá đất hàng loạt bằng mô hình hồi quy” đăng trên Tạp chí Phát triển kinh tế số 269 đã trình bày việc xây dựng mô hình định giá đất hàng loạt tại thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu chỉ ra rằng các yếu tố như khoảng cách đến trung tâm, hình dáng lô đất, lộ giới và môi trường đều có ý nghĩa thống kê trong mô hình này.
Mô hình nghiên cứu dạng:
Với Y: Đơn giá đất tính trên m 2
CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TỪ CÁC NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM
Nghiên cứu điển hình cho thấy nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê, với các tác giả đã chỉ ra một số nhóm yếu tố cụ thể.
Ronald G Ridker và John A Henning (1967) đã xác định ba nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà, bao gồm đặc điểm kết cấu nhà ở như diện tích và số lượng phòng; đặc điểm khu dân cư như khoảng cách đến nơi làm việc và chất lượng trường học; và môi trường đặc trưng như chất lượng không khí và tiếng ồn Tương tự, Hough D E và Kratz C G (1983) phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng thành ba nhóm: đặc điểm vị trí gần trung tâm thành phố, đặc điểm xây dựng như tuổi và tổng diện tích sàn, cùng với đặc điểm chất lượng thiết kế như sự hiện diện của biểu tượng quốc gia hoặc giải thưởng kiến trúc.
Brennan T P., Cannaday R E., Colwell P F (1984) đã nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê thông qua năm nhóm biến độc lập Đầu tiên, các đặc điểm của hợp đồng cho thuê như ngày ký, diện tích, thời gian thuê, chi phí sửa chữa, và các điều khoản về tỷ lệ leo thang CPI và tiền thuê tăng thêm hàng năm Thứ hai, tỷ lệ cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng Thứ ba, các thuộc tính vật lý của tòa nhà như tổng diện tích cho thuê, số tầng và tuổi của tòa nhà Thứ tư, các thuộc tính vật lý của từng giao dịch như diện tích cho thuê, diện tích không sử dụng và vị trí ưu đãi Cuối cùng, vị trí của tòa văn phòng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá cho thuê.
Mô hình nghiên cứu của Frew và Jud (1988) bao gồm các biến độc lập như tỷ lệ bỏ không, khoảng cách từ trung tâm thành phố, tuổi thọ của tòa nhà, số tầng trong tòa nhà, tỷ lệ tổng diện tích dành cho khu vực chung, và vị trí tiếp giáp với đường cao tốc chính.
Nghiên cứu của Glasscock, Johanian và Sirmans (1990) chỉ ra rằng có bốn nhóm yếu tố chính ảnh hưởng đến sự biến động giá thuê bất động sản Đầu tiên là các đặc điểm vị trí của tòa nhà, tiếp theo là các đặc tính vật lý như diện tích và cấp bậc của tòa nhà Thứ ba là những thay đổi trong thị trường, bao gồm tỷ lệ bỏ trống và tỷ lệ tăng trưởng việc làm Cuối cùng, các loại dịch vụ kèm theo trong hợp đồng thuê cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá thuê.
Theo Eda Ustaoğlu (2003), các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá cho thuê văn phòng bao gồm vị trí của tòa nhà, loại hình xây dựng, dịch vụ đi kèm, kích thước và diện tích văn phòng cho thuê, cùng với đặc điểm của người thuê mới.
Mô hình nghiên cứu của Wheaton và Torto (1994) xem xét các yếu tố như diện tích cho thuê, thời hạn thuê, độ cao của tòa nhà, biến giả về người thuê mới, tiền thuê thực, năm ký hợp đồng và khu vực thuê.
Mô hình nghiên cứu của Sivitanidou R (1995) bao gồm các biến không thuộc về đặc điểm vị trí như tuổi và kích thước của tòa nhà, cùng với các biến giả liên quan đến đặc trưng khu vực thương mại Ngoài ra, các yếu tố như tiện nghi văn phòng, khoảng cách từ trung tâm thành phố, và số lượng đường cao tốc đi qua mỗi khu thương mại cũng được xem xét Mô hình còn chú trọng đến đặc điểm của người lao động, bao gồm mức độ tội phạm và chất lượng giáo dục Cuối cùng, tỷ lệ đất quy hoạch phát triển văn phòng thương mại, mật độ hạn chế cung nhà cho thuê, và các hạn chế về không gian thương mại cũng là những yếu tố quan trọng trong nghiên cứu này.
Mô hình nghiên cứu của Webb và Fisher (1996) bao gồm các biến quan trọng như đặc điểm hợp đồng của người thuê, chất lượng và vị trí của tòa nhà, cũng như các yếu tố liên quan đến hợp đồng cho thuê Ngoài ra, nghiên cứu cũng xem xét các biến giả về thời gian và từng tòa văn phòng cụ thể.
Mô hình nghiên cứu của Dunse và Jones (1998) bao gồm nhiều biến quan trọng, như nhóm khả năng tiếp cận nội bộ với các yếu tố như lối đi riêng, khu vực tiếp tân và số tầng Ngoài ra, nhóm đặc điểm cấu trúc gồm tuổi và diện tích của tòa nhà cũng được xem xét Các đặc điểm bên trong như hệ thống điều hòa, an ninh, chiếu sáng và phòng hội nghị cũng đóng vai trò quan trọng Cuối cùng, các biến liên quan đến bãi đỗ xe, vị trí và ngày thực hiện hợp đồng cũng được đưa vào phân tích.
Theo nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011), giá bất động sản chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố quan trọng, bao gồm diện tích đất và nhà, khoảng cách đến trung tâm thành phố và mặt tiền đường, vị trí tọa lạc, chiều rộng đường hẻm, hình dáng bất động sản, số tầng, sân thượng, và mục đích sử dụng.
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000) đã nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản, bao gồm diện tích khuôn viên, khoảng cách đến trung tâm thành phố, số tầng xây dựng và vị trí của nhà đất, có thể là mặt tiền hoặc trong hẻm.
Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự (2012) đã chỉ ra rằng nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá cho thuê, bao gồm diện tích sàn cho thuê, số tầng của căn hộ, vị trí địa lý, trục chính, chi phí sinh hoạt của người thuê, hình thức cho thuê, thời hạn hợp đồng, điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng, chi phí tăng thêm và giá cho thuê trước đó.
Các nghiên cứu cho thấy, mô hình hồi quy hedonic là phương pháp phân tích phổ biến, với dữ liệu thu thập từ giao dịch thực tế trên thị trường Kết quả phân tích chỉ ra rằng giá văn phòng cho thuê chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm đặc điểm vị trí, cấu trúc nhà, đặc điểm khu vực xung quanh, yếu tố kinh tế và hợp đồng cho thuê Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc lựa chọn biến và áp dụng mô hình phân tích, giúp làm rõ các vấn đề nghiên cứu và đưa ra khuyến nghị phù hợp.
Chương này tổng kết các khái niệm về giá văn phòng cho thuê, bao gồm phân loại và định nghĩa giá cho thuê, phục vụ cho nghiên cứu Luận văn trình bày các lý thuyết như lý thuyết Vị thế - Chất lượng và lý thuyết định giá nhân tố thụ hưởng – Mô hình hedonic Tác giả tổng hợp tài liệu nghiên cứu tại Việt Nam và các nước phát triển về yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê, đồng thời liệt kê các mô hình nghiên cứu thực nghiệm Các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê được hệ thống hóa bao gồm vị trí, cấu trúc nhà, đặc điểm khu vực, yếu tố kinh tế và hợp đồng cho thuê, tạo cơ sở cho việc xây dựng phiếu khảo sát và mô hình hồi quy đa biến.
Cơ sở lý luận trong chương II là nền tảng lý thuyết dành cho việc phân tích trong các chương tiếp theo trong luận văn này.