Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá và thiết yếu cho sự phát triển của xã hội, đóng vai trò quan trọng trong sản xuất và tạo ra của cải vật chất Tuy nhiên, với tính chất có hạn của nguồn tài nguyên này, việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả trở thành mối quan tâm lớn của toàn xã hội, được bảo vệ nghiêm ngặt bởi pháp luật.
Quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng trên toàn quốc, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và gần các thành phố lớn Diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất khu vui chơi giải trí và đất sử dụng cho nhiều mục đích khác đang gia tăng mạnh mẽ Sự đô thị hóa dẫn đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất, làm tăng giá trị của đất đai, đặc biệt là ở vùng ven đô và đất nông nghiệp.
Cần Thơ, một trong bốn tỉnh thành phố thuộc vùng kinh tế trọng điểm Đồng bằng sông Cửu Long, nổi bật với khí hậu, cảnh quan và thổ nhưỡng ưu đãi, đã trở thành điểm đến nổi tiếng ở Đông Nam Á và thế giới Là trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội và an ninh - quốc phòng của khu vực, Cần Thơ hội tụ nhiều tiềm năng phát triển của miền Tây Nam Bộ, thúc đẩy tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và làm gia tăng giá trị đất tại các khu vực đô thị hóa.
Tại Cần Thơ và trên toàn quốc, giá đất khu vực đô thị hóa và ven đô thị thường thấp hơn giá thực tế do chưa xác định được giá trị tăng thêm khi đô thị hóa, dẫn đến sự phát triển không bền vững và minh bạch của thị trường đất đai Hiện tượng này không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế trong quá trình đổi mới và hội nhập toàn cầu mà còn thúc đẩy công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước Hơn nữa, giá đất không phản ánh đúng giá thị trường còn làm gia tăng tình trạng khiếu kiện về đất đai, ảnh hưởng đến đời sống và an ninh xã hội Nhằm giải quyết vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định Quy định khung giá đất năm 2015 cho nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.
Việc xác định giá trị tăng thêm của đất đai trong bối cảnh đô thị hóa là rất quan trọng để phát triển thị trường bất động sản một cách ổn định, bền vững, minh bạch và công khai Luận văn “Đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ” của tác giả tập trung vào việc khảo sát thị trường, xác định và thẩm định giá đất, cũng như tìm ra những nguyên nhân ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất đai trong quá trình đô thị hóa Nghiên cứu này hy vọng sẽ cung cấp cơ sở khoa học đáng tin cậy cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc quy định khung giá đất phù hợp với giá thị trường và hoạch định chính sách quy hoạch hiệu quả Đồng thời, nó cũng mang lại cái nhìn tổng quan về giá trị thực của bất động sản cho các nhà đầu tư, giúp họ có giải pháp đầu tư và kinh doanh hiệu quả.
Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:
Thứ nhất, cung cấp thông tin thực tế về giá đất đai trong phạm vi nghiên cứu của đề tài;
Thứ hai, phân tích thực trạng giá đất của các quận, huyện trên địa bàn thành phố Cần Thơ;
Xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị gia tăng của đất đai do đô thị hóa là cần thiết để thẩm định giá trị đất đai một cách chính xác Điều này sẽ hỗ trợ chính quyền địa phương trong việc định giá đất hợp lý, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý thị trường đất đai bằng cách phát huy các yếu tố tích cực và giảm thiểu các yếu tố tiêu cực.
Kết quả nghiên cứu sẽ hỗ trợ dự báo trong quá trình đô thị hóa, đồng thời giúp quy hoạch sử dụng đất và quản lý thị trường bất động sản phát triển bền vững Điều này sẽ hướng tới việc Nhà nước nắm vai trò điều tiết cơ cấu bất động sản và đất đai theo quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế xã hội Để đạt được mục tiêu này, luận văn sẽ trả lời các câu hỏi nghiên cứu cụ thể.
Phương pháp thẩm định giá đất đai như thế nào là phù hợp để đưa ra mức giá tương đương với thực tế hiện nay tại Cần Thơ?
Thời gian gần đây, giá đất tại các quận, huyện của thành phố Cần Thơ đã có nhiều biến động đáng chú ý Sự khác biệt lớn nhất hiện nay giữa khung giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường chính là mức chênh lệch đáng kể, phản ánh tình hình cung cầu và nhu cầu đầu tư tại khu vực.
Trong quá trình đô thị hóa, giá trị tăng thêm của đất đai chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm vị trí địa lý, hạ tầng giao thông, chính sách quy hoạch và phát triển kinh tế Trong số các yếu tố này, vị trí địa lý thường được xem là yếu tố quan trọng nhất, bởi nó quyết định khả năng tiếp cận và tiềm năng phát triển của khu vực Để điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai, cần áp dụng các giải pháp như cải thiện hạ tầng, quy hoạch hợp lý và thực hiện các chính sách thuế đất hợp lý nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững.
Các công trình nghiên cứu có liên quan
Mặc dù đã có nhiều nghiên cứu về đô thị hóa và giá đất đai trong những năm qua, nhưng chủ đề tác động của đô thị hóa đến giá trị tăng thêm của đất đai vẫn còn mới mẻ tại Việt Nam Đến thời điểm hiện tại, tác giả chưa tìm thấy công trình nào nghiên cứu vấn đề này Quá trình thu thập số liệu cho luận văn gặp nhiều khó khăn, do đó có thể dẫn đến một số hạn chế trong nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu
Sử dụng khung giá đất do nhà nước qui định làm tiêu chí phân tích
Khung giá đất tại thành phố Cần Thơ được quy định theo quyết định số 32/2013/QĐ-UBND, ban hành ngày 26 tháng 12 năm 2013 Quyết định này có mục đích công bố Bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ cho năm 2014.
Xác định giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa
Nghiên cứu nhằm xác định các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai đã sử dụng phương pháp chọn khung giá đất điều tra theo các nhóm đất khác nhau, bao gồm: đất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đất thương mại và dịch vụ tại nông thôn, đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp không phải thương mại tại nông thôn, đất ở đô thị, cùng với đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.
Nguồn số liệu
Sử dụng bộ số liệu điều tra khảo sát giá đất thị trường trong giai đoạn 2012 -
Để nghiên cứu các hộ dân tại 09 quận, huyện và 64 thị trấn, phường, xã với phạm vi phân bổ rộng, tác giả đã áp dụng phương pháp chọn mẫu phi xác suất, cụ thể là phương pháp chọn mẫu thuận tiện Kích thước mẫu được xác định rõ ràng.
Quận, huyện Thị trấn, Phường, Xã Số mẫu Ghi chú
An Bình, An Hòa, An Khánh, Xuân Khánh, Cái Khế, An Nghiệp, An Phú,
An Lạc, Hưng Lợi, An Cư, Tân An
Bình Thủy An Thới, Bình Thủy, Trà Nóc, Long
Hòa, Long Tuyền, Thới An Đông 70 Quận ven trung tâm
Cái Răng Lê Bình, Ba Láng, Thường Thạnh, Hưng
Thạnh, Phú Thứ 119 Quận ven trung tâm Ô Môn Châu Văn Liêm, Trường Lạc, Long
Hưng, Phước Thới, Thới An 31 Quận ven đô
Thốt Nốt Tân Hưng, Tân Lộc, Thuận Hưng, Thốt
Nốt, Thới Thuận, Trung Kiên, Trung Nhứt
Phong Điền Phong Điền, Mỹ Khánh, Nhơn Nghĩa,
Trường Long, Giai Xuân 32 Huyện ven đô Thới Lai
Thới Lai, Trường Xuân, Trường Thạnh, Trường Thắng, Thới Thạnh, Tân Thạnh, Đinh Môn, Đông Bình, Đông Thuận, Trường Xuân B
Cờ Đỏ Cờ Đỏ, Đông Hiệp, Thới Đông, Thạnh
Phú, Trung Hưng, Trung An, Trung Thành,
Vĩnh Thạnh Thạnh Thắng, Vĩnh Bình, Vĩnh Thạnh,
Thạnh An, Vĩnh Trinh, Thạnh Lộc, Thạnh Quới, Thạnh Tiến
Nguồn: nghiên cứu của tác giả
Phương pháp trích dữ liệu
Khung giá đất do nhà nước quy định được sử dụng để so sánh với giá thị trường của các loại đất như đất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đất thương mại và dịch vụ tại nông thôn, cùng với các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Đối với đô thị, khung giá cũng áp dụng cho đất ở, đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp Sau khi xác định giá đất theo thị trường, cần tiến hành thẩm định giá trị thực để so sánh với các yếu tố tác động từ quá trình đô thị hóa, nhằm đánh giá sự gia tăng giá trị của đất đai.
Phương pháp phân tích
Sau khi hoàn tất quá trình mã hóa và làm sạch dữ liệu, các số liệu sẽ được áp dụng cho các phương pháp phân tích như thống kê mô tả, phân tích tương quan giữa các biến trong mô hình và phân tích hồi quy bội.
Thống kê mô tả là phương pháp dùng để phân tích các giá trị quan trọng như số trung bình, trung vị, giá trị lớn nhất, giá trị nhỏ nhất và độ lệch chuẩn của biến phụ thuộc cùng với các biến độc lập.
Phương pháp Bình phương bé nhất (Ordinary Least Squares - OLS) được sử dụng để ước lượng các tham số hồi quy trong mô hình hồi quy Để đảm bảo độ tin cậy cao cho các kết luận từ mô hình, tác giả thực hiện các kiểm định cần thiết sau khi hồi quy, bao gồm kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến, kiểm định hiện tượng tự tương quan và kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi.
Kiểm định White (White Heteroskedasticity Test): dùng để phát hiện hiện tượng phương sai sai số thay đổi
Kiểm định Breusch - Godfrey (BG) (Breusch - Godfrey Serial Correlation
LM Test): dùng để phát hiện hiện tượng tự tương quan trong mô hình hồi quy
Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến được thực hiện thông qua hệ số phóng đại phương sai VIF.
Kết cấu của luận văn
Luận văn được chia thành năm phần, trong đó phần mở đầu nêu bật tác động của đô thị hóa đến giá trị đất đai tại thành phố Cần Thơ và sự cần thiết của nghiên cứu này Tác giả hy vọng rằng kết quả nghiên cứu sẽ là cơ sở khoa học đáng tin cậy cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc xây dựng khung giá đất phù hợp với giá thị trường Chương 1 trình bày lý thuyết về đô thị hóa, đất đai, giá trị đất đai, các phương pháp xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất Chương 2 phân tích thực trạng đô thị hóa và thị trường đất đai, cùng với kết quả nghiên cứu thực nghiệm tại Cần Thơ Chương 3 đề xuất giải pháp xây dựng khung giá đất trong bối cảnh đô thị hóa và các chính sách điều tiết giá trị tăng thêm Kết luận của tác giả nhấn mạnh mong muốn cải thiện quy trình thẩm định giá trị đất đai, hỗ trợ chính quyền địa phương trong việc quản lý thị trường đất đai hiệu quả hơn sau quá trình đô thị hóa.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐÔ THỊ HÓA, ĐẤT ĐAI, CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI
Lý luận chung về đô thị hóa và đất đai
1.1.1 Khái niệm về đô thị hóa Ở Việt Nam, đô thị hóa đang diễn ra với tốc độ cao, đặc biệt ở thành phố trực thuộc trung ương và thủ đô Hà Nội Quá trình này vốn đã có từ lâu trong lịch sử nhưng thật sự tăng tốc từ những năm đổi mới, 1986 đến nay Tốc độ đô thị hóa càng về sau càng lớn Tuy vậy, việc nghiên cứu về đô thị hóa chưa thực sự quan tâm đúng mức Trong những công trình đã có, thường ít nghiên cứu lý thuyết mà đa số mô tả, tổng kết thực trạng đô thị hóa ở một số thành phố
Theo Đàm Trung Phường (1995), đô thị hóa là quá trình chuyển dịch từ hoạt động nông nghiệp phân tán sang hoạt động phi nông nghiệp tập trung tại những khu vực phù hợp Đồng thời, đô thị hóa cũng bao gồm quá trình di cư từ nông thôn ra thành phố, dẫn đến sự tập trung dân cư ngày càng tăng trong các vùng lãnh thổ hạn chế, được gọi là đô thị.
Đô thị hóa là quá trình chuyển đổi hình thức cư trú của con người từ nông thôn sang thành thị, thúc đẩy bởi công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thương mại, dịch vụ và giao lưu quốc tế Quá trình này diễn ra thông qua việc mở rộng các đô thị cũ hoặc xây dựng các đô thị mới.
Bên cạnh đó, theo báo cáo của Viện nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội
Hà Nội đang trải qua quá trình đô thị hóa, được nhìn nhận từ hai khía cạnh chính Thứ nhất, đô thị hóa thể hiện qua sự hình thành và phát triển các khu dân cư, nơi mà lối sống thành thị được phổ biến cùng với các hoạt động hỗ trợ sự tồn tại và phát triển của cộng đồng Thứ hai, đô thị hóa cũng đồng nghĩa với việc mở rộng biên giới lãnh thổ đô thị, đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa, thương mại, dịch vụ và giao lưu quốc tế, dẫn đến sự gia tăng không gian đô thị do sự phát triển dân số và sản xuất.
Dựa trên các nghiên cứu trong và ngoài nước, khái niệm đô thị hóa có thể có sự khác biệt, nhưng đều thống nhất ở hai yếu tố chính luôn được nhắc đến.
Đô thị hóa là quá trình gia tăng số lượng cư dân sống tại đô thị, diễn ra qua ba dòng chính: tăng dân số tự nhiên, di cư từ nông thôn ra thành phố và điều chỉnh biên giới lãnh thổ hành chính Mỗi dòng này đóng vai trò và có vị trí khác nhau tùy thuộc vào từng giai đoạn lịch sử cụ thể.
Đô thị hóa dẫn đến việc mở rộng không gian đô thị và kiến trúc, điều này là một xu hướng tất yếu trên toàn cầu Sự mở rộng này có thể diễn ra qua việc sát nhập các đô thị hoặc phát triển ra các vùng ngoại thành Mở rộng không gian đô thị còn phản ánh tính lịch sử và quan niệm riêng của từng quốc gia về phát triển đô thị.
Đô thị hóa là quá trình chuyển đổi một khu vực từ chưa đô thị thành đô thị, bao gồm các vùng ven đô thị, ngoại thành, thị trấn và thị tứ Quá trình này không chỉ mở rộng không gian và diện tích đô thị mà còn thu hút luồng di cư từ các khu vực khác, đặc biệt là từ nông thôn trên toàn quốc.
Đô thị hóa thể hiện rõ qua sự mở rộng không gian đô thị và kiến trúc, cùng với sự gia tăng dân cư nhập cư từ nhiều nguồn khác nhau, dẫn đến sự tập trung dân số lớn trong một khoảng thời gian nhất định Dân cư trong khu vực đô thị hóa chủ yếu bao gồm cư dân từ vùng đô thị hóa và những người di chuyển từ nội thành ra vùng ven do áp lực quá tải hoặc để lập nghiệp và phát triển kinh tế.
Đô thị hóa là một quá trình phức tạp, diễn ra khi một luồng dân cư lớn từ nông thôn di chuyển vào các đô thị trên toàn quốc, dẫn đến sự tái bố trí và sắp xếp lại lực lượng lao động Sự đô thị hóa nhanh chóng không chỉ giúp các đô thị trở nên ổn định mà còn yêu cầu mở rộng không gian ra các vùng ven Đây là một quá trình liên tục, chỉ kết thúc khi đô thị đạt được sự ổn định.
1.1.2 Khái niệm về đất đai Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng
Theo Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janeiro, Brazil, 1993, đất đai được định nghĩa là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các yếu tố của môi trường sinh thái trên và dưới bề mặt như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, và khoáng sản Đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn cả tài nguyên trong lòng đất và mọi sự sống không do con người tạo ra, như nước, thực vật và động vật Theo nghĩa rộng, đất đai bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng, đầm lầy và bãi đá Trong nghĩa hẹp, đất đai thể hiện quyền lợi và tài sản mà một người có thể chiếm hữu, bao gồm cả lợi ích pháp lý và quyền theo tập quán.
1.1.3 Khái niệm đất đô thị Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác
"Đất nông thôn" và "đất đô thị" liên quan đến phương thức cư trú và lao động, trong khi "đất nông nghiệp" và "đất phi nông nghiệp" liên quan đến mục đích sử dụng Việc nhầm lẫn giữa hai cặp phạm trù này có thể dẫn đến sai lầm nghiêm trọng trong quản lý.
1.1.4 Phân loại đất đô thị
Đất đô thị được phân chia thành nhiều loại dựa trên mục đích sử dụng, bao gồm: đất dành cho công trình công cộng như đường giao thông, nhà ga và các hệ thống cấp thoát nước; đất phục vụ an ninh quốc phòng và các cơ quan ngoại giao; đất ở dân cư cho xây dựng nhà ở và các công trình sinh hoạt; đất chuyên dùng cho trường học, bệnh viện và các cơ sở thương mại; đất nông lâm, ngư nghiệp đô thị với hồ nuôi trồng thủy sản và khu vực cây xanh; và cuối cùng là đất chưa sử dụng, quy hoạch cho phát triển đô thị nhưng chưa được khai thác.
Cơ sở lý luận về giá trị của đất đai
Trong cuộc sống hàng ngày, giá trị được thể hiện qua nhiều khía cạnh như giá trị thị trường, giá trị hợp đồng, giá trị bảo hiểm, và giá trị đầu tư Tất cả các khái niệm này đều liên quan đến giá trị thực tại của những lợi ích trong tương lai cho người sử dụng và nhà đầu tư Mặc dù vậy, mỗi khái niệm có ý nghĩa chuyên môn riêng biệt và cần được sử dụng cẩn thận do thuật ngữ giá trị chưa được chuẩn hóa Một số thuật ngữ như giá trị sổ sách hay giá trị dài hạn không liên quan trực tiếp đến lĩnh vực giá trị đất đai, trong khi giá trị thị trường là thuật ngữ phổ biến nhất trong lĩnh vực này.
1.2.2 Giá trị của đất đai
Giá cả thị trường của đất đai được hình thành dựa trên quan hệ cung-cầu, tương tự như các hàng hóa thông thường khác Đất đai không có giá thành sản xuất; giá trị của nó được tạo ra từ yếu tố tự nhiên và sự khai thác của con người, được gọi là “giá trị đất đai” Lợi ích từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai có thể được mua bán và chuyển nhượng, dẫn đến việc hình thành “giá trị trao đổi” Giá trị của đất đai thường được thể hiện dưới dạng tiền tệ.
Giá cả của đất đai, hay còn gọi là giá đất, có những đặc điểm riêng biệt do tính chất đặc thù của loại hàng hóa này Giá đất phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, độ khan hiếm tương đối và nhu cầu của người mua.
Giá cả đất đai có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại thông dụng sau đây:
Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự thoả thuận giữa người mua và người bán
Giá thuê: là giá cho thuê đất đai theo thời hạn
Giá đất do Nhà nước quy định là hệ thống giá được UBND các tỉnh, thành phố ban hành dựa trên khung giá của Nhà nước và điều kiện thực tế địa phương Hệ thống này được sử dụng để tính thuế đất, tiền sử dụng đất, và tiền thuê đất trong các giao dịch không qua đấu giá Nó cũng xác định giá trị quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp nhà nước trong quá trình cổ phần hóa, cũng như để thu lệ phí trước bạ và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế.
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất được xác định qua sự thỏa thuận giữa người bán và người mua trong một môi trường chịu tác động của quy luật giá trị, cung cầu và cạnh tranh Giá này được biểu hiện bằng tiền và phản ánh số tiền trên một đơn vị diện tích đất, hình thành từ các giao dịch thực tế giữa các bên mà không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như đầu cơ, thay đổi quy hoạch hay tình trạng chuyển nhượng bị ép buộc.
Hệ thống giá do Nhà nước quy định thường tĩnh và thấp, trong khi giá thị trường lại động và cao hơn, dẫn đến sự chênh lệch giữa hai hệ thống này gây ra bất lợi trong việc cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất Sự tồn tại của hai hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường hiện nay là điều khó tránh khỏi, phục vụ cho cả lưu thông quyền sử dụng đất theo chiều dọc và chiều ngang Tuy nhiên, cần nỗ lực thu hẹp sự chênh lệch giữa hai hệ thống giá này để đảm bảo tính công bằng và hợp lý.
Ngoài các loại giá trị đất cơ bản, còn có nhiều loại giá trị khác như giá thị trường cho giao dịch mua bán, giá thuê cho giao dịch cho thuê, giá thế chấp khi vay tiền, giá đền bù trong giải phóng mặt bằng, giá khởi điểm đấu giá, giá dùng cho mục đích đầu tư, giá sử dụng hiện thời và giá tính thuế (Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây Dựng)
Các phương pháp xác định giá đất
Hệ thống giá do nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi giá thị trường lại động và cao hơn Sự chênh lệch lớn giữa hai hệ thống giá này gây ra bất lợi và hạn chế trong việc cân bằng lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất Hiện nay, sự tồn tại của hai hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường là không thể tránh khỏi, phản ánh hai hướng lưu thông quyền sử dụng đất Do đó, việc thẩm định giá trị đất đai là cần thiết để thu hẹp sự chênh lệch giữa hai hệ thống giá này.
Tại các quốc gia phát triển, thẩm định giá đất đai được thực hiện bằng các phương pháp:
- Phương pháp so sánh giá bán;
- Phương pháp vốn hóa thu nhập từ đất;
- Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất;
Bên cạnh 6 phương pháp truyền thống kể trên thì phương pháp hồi quy cũng được sử dụng để định giá đất hàng loạt (Hay Sinh và cộng sự, 2013)
Trong nghiên cứu này, tác giả áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập và phương pháp chiết trừ để thực hiện thẩm định giá đất tại các tuyến đường của 09 quận huyện tại thành phố Cần Thơ.
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là cách định giá đất dựa trên việc phân tích giá của các thửa đất tương tự về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng, diện tích, hình thể và tính pháp lý Phương pháp này sử dụng các thửa đất đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp được tiến hành theo các bước sau đây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
Để thu thập thông tin chính xác, cần xác định vị trí của thửa đất hoặc khu đất trống (chưa có công trình xây dựng) và so sánh với thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
Để định giá mỗi loại đất, cần lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất hoặc khu đất trống liền kề đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường Những thửa đất này phải có đặc điểm tương tự với khu đất cần định giá về loại đất, vị trí, quy mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng.
- Thời gian thu thập thông tin:
Để xác định giá trị của thửa đất hoặc khu đất cần định giá, việc thu thập thông tin phải được thực hiện trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát.
Nếu không thu thập được thông tin gần đây, có thể lấy thông tin về các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong vòng 01 năm trước thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
Hiện trạng sử dụng đất bao gồm các yếu tố như loại đất, quy mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, cũng như mục đích sử dụng đất hiện tại và theo quy hoạch.
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
Môi trường bao gồm cả môi trường tự nhiên, như cảnh quan, nguồn nước, không khí và tiếng ồn, cũng như môi trường xã hội, bao gồm trật tự, an ninh xã hội và trình độ dân trí.
Các đặc điểm pháp lý liên quan đến đất đai bao gồm quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tại khu vực có thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cùng với mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán
- Điều kiện của thông tin:
Thông tin trên cần được thu thập từ kết quả của các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, theo quy định của Luật đất đai.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Dựa trên thông tin đã khảo sát ở Bước 1, tiến hành tổng hợp và phân tích để so sánh các tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa đất Từ đó, xác định các yếu tố giá cả tương đồng và khác biệt nhằm tính toán giá trị cho thửa đất cần định giá.
Để xác định giá cho thửa đất cần định giá, bước 3 là điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất và khu đất so sánh.
Giá trị ước tính của thửa đất được xác định bằng cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất, khu đất so sánh.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh ±
Mức tiền điều chỉnh giá đất được xác định dựa trên những yếu tố khác biệt giữa các thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá, bao gồm vị trí, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mức độ ô nhiễm môi trường Việc điều chỉnh giá có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Quy trình này được thực hiện bởi các tổ chức tư vấn hoặc chuyên viên có nhiệm vụ xác định giá đất, nhằm hỗ trợ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể dựa trên các chứng cứ thị trường.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị
Nhân tố nhân khẩu học là các yếu tố liên quan đến con người và trạng thái nhân khẩu, đóng vai trò quan trọng trong kinh tế và xã hội Mật độ dân cư tăng cao dẫn đến nhu cầu đất tăng, làm tăng giá đất Tố chất nhân khẩu có mối tương quan với trình độ giáo dục và văn hóa, tạo ra những khu vực sống ổn định và ấn tượng tốt, từ đó thúc đẩy nhu cầu và giá đất Sự chuyển đổi từ gia đình lớn sang gia đình hạt nhân cũng làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất.
Nhân tố xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất, với sự phát triển và ổn định của xã hội có ảnh hưởng lớn Khi xã hội phát triển, tình hình chính trị ổn định và an ninh xã hội được cải thiện, cùng với quá trình đô thị hóa gia tăng, giá đất có xu hướng tăng theo.
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời khỏi ảnh hưởng của các nhân tố quốc tế Khi kinh tế toàn cầu tăng trưởng và tình hình chính trị giữa các quốc gia ổn định, giá đất sẽ có xu hướng tăng lên, tạo ra những tác động tích cực cho thị trường bất động sản.
Nhân tố kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc tác động đến đời sống dân sinh và vị thế quốc tế của mỗi quốc gia Chính phủ theo đuổi tăng trưởng và ổn định kinh tế, từ đó ảnh hưởng đến tất cả các vật tư dân dụng Các yếu tố kinh tế trực tiếp tác động đến giá đất bao gồm tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, tình hình chi tiêu tài chính và tiền tệ, thu nhập và tiêu dùng của cư dân, biến động vật giá, cùng với mức lãi suất.
Nhân tố khu vực bao gồm các điều kiện tự nhiên và xã hội kinh tế của khu vực đất, với những đặc tính địa phương được hình thành từ vị trí, cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường và quy hoạch Những yếu tố này có ảnh hưởng quyết định đến giá cả đất đai trong khu vực.
Nhân tố cá biệt là những đặc điểm riêng của thửa đất, bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc và các hạn chế từ quy hoạch đô thị Những yếu tố này có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, quyết định giá trị của từng thửa đất cụ thể.
Giá trị tăng thêm của đất đai
Giá trị tăng thêm là giá trị mới được tạo ra từ hàng hóa và dịch vụ trong các ngành kinh tế trong một khoảng thời gian nhất định Nó là một phần của giá trị sản xuất, được xác định bằng chênh lệch giữa giá trị sản xuất và chi phí trung gian Giá trị tăng thêm được tính dựa trên giá thực tế và giá so sánh.
Giá trị gia tăng của đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm đầu tư từ nhà nước, sự sử dụng của người dân và ảnh hưởng từ các khu vực lân cận Bên cạnh đó, sự khan hiếm đất đai do dân số ngày càng tăng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị này.
Giá trị tăng thêm của đất đai là phần giá trị gia tăng xuất phát từ việc nhà nước đầu tư vào cơ sở hạ tầng hoặc thực hiện chỉnh trang đô thị, cũng như từ các dự án khu dân cư và khu vui chơi giải trí của nhà đầu tư, làm cho giá đất tăng lên mà không liên quan đến hiệu quả khai thác từ thửa đất đó.
Cơ sở lý luận về các nhân tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai trong quá trình đô thị hóa
1.6.1 Vị trí tự nhiên Đây là yếu tố thuộc vị trí địa lý, chẳng hạn như mảnh đất có vị trí gần trung tâm thành phố, gần các trục đường chính sẽ có giá trị cao hơn mãnh đất ở vị trí xa trung tâm thành phố, xa các trục đường chính Điều kiện tự nhiên cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá đất do địa chất, địa hình Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí địa lý mang lại càng cao thì giá trị của khu đất càng lớn Mỗi khu đất luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất đai Những miếng đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những miếng đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những miếng đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những miếng nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí đất đai là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất Đây là yếu tố tăng giá mà lợi ích mang lại chủ yếu do chủ sở hữu quyền sử dụng đất được hưởng, chỉ đóng thuế/phí theo khung giá đất được công bố hàng năm;
Kích thước và hình thể của thửa đất là yếu tố quan trọng, với diện tích tối ưu cần đáp ứng nhu cầu của đa số cư dân trong khu vực.
Loại hình thửa đất và địa hình nơi thửa đất tọa lạc có ảnh hưởng lớn đến giá trị của đất đai Những khu vực thấp, dễ bị ngập nước vào mùa mưa hoặc triều cường, thường có giá trị thấp hơn Ngược lại, thửa đất nằm ở vị trí cao sẽ có giá trị cao hơn Đặc điểm như độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng và tính chất vật lý cũng ảnh hưởng đến giá trị đất, tùy thuộc vào mục đích sử dụng Chẳng hạn, độ màu mỡ của đất rất quan trọng cho mục đích nông nghiệp nhưng lại không đáng kể đối với mục đích xây dựng.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của đất đai;
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai, lũ lụt, hỏa hoạn Cũng ảnh hưởng đến giá trị của đất đai
1.6.2 Quy hoạch sử dụng đất
Khi Nhà nước công bố quy hoạch một khu vực, như hình thành các quận mới, giá đất thường tăng ở những khu vực được quy hoạch thành đô thị, trong khi có thể giảm ở những nơi trở thành công viên cây xanh Sự tăng giá này không phải do người sử dụng đất đầu tư mà chủ yếu do thông tin quy hoạch Mặc dù Nhà nước đã điều tiết mức độ tăng giảm giá thông qua khung giá đất hàng năm, nhưng vẫn chưa đáp ứng kịp thời và hợp lý nhu cầu thị trường.
Theo quy định hiện hành về quy hoạch xây dựng và đầu tư xây dựng, sau khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt, các trung tâm phát triển quỹ đất thuộc ngành tài nguyên môi trường sẽ thực hiện thu hồi đất và giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng Tuy nhiên, luật pháp về quy hoạch xây dựng không tiếp tục điều chỉnh các giá trị tăng thêm từ đất đối với các dự án đầu tư phát triển bất động sản đô thị.
Theo Điều 19 Luật Đất đai 2013, Nhà nước quyết định chính sách tài chính liên quan đến đất đai, điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đầu tư thông qua thuế, tiền sử dụng đất và các chính sách hỗ trợ Tuy nhiên, việc thực thi còn thiếu hướng dẫn cụ thể, dẫn đến giá trị tăng thêm từ đất sau quy hoạch xây dựng một phần được điều tiết qua đấu giá quyền sử dụng đất Thực tế cho thấy, nhiều bất động sản đã tăng giá mạnh mẽ mà không có sự đầu tư tương xứng, khiến một số chủ sở hữu bất động sản được hưởng lợi lớn từ giá trị đất tăng lên.
Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay còn nhiều bất cập và thiếu công bằng, gây bức xúc cho những người bị thu hồi đất Việc bồi thường chủ yếu dựa vào giá trị đất trên thị trường, mà chưa chú trọng đến giá trị gia tăng từ quy hoạch xây dựng Theo Luật đất đai 2013, cơ quan chức năng chỉ được phép thuê tư vấn để xác định giá đất, trong khi Hội đồng thẩm định giá đất do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch có nhiệm vụ tư vấn xác định giá Mục tiêu là tạo ra sự công bằng và minh bạch trong quá trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng.
Sau khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt, chủ đầu tư dự án BĐS đô thị phải đối mặt với nhiều loại chi phí như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển nhượng BĐS và lệ phí trước bạ Để giải quyết chênh lệch địa tô từ quy hoạch, pháp luật yêu cầu đấu giá quyền sử dụng đất, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt Mặc dù biện pháp này có thể hỗ trợ tài chính, nhưng cần có sự ràng buộc chặt chẽ hơn giữa cơ quan quy hoạch và nhà đầu tư để tối ưu hóa nguồn lực cho phát triển cơ sở hạ tầng và tận dụng lợi ích từ quy hoạch.
1.6.3 Đầu tư cơ sở hạ tầng
Khi Nhà nước đầu tư vào các công trình hạ tầng như đại lộ Võ Văn Kiệt và cầu Cần Thơ, giá đất trong khu vực liên quan có xu hướng tăng mạnh Sự gia tăng giá trị đất cũng có thể xuất phát từ các dự án phát triển đô thị do nhà đầu tư thực hiện ở khu vực lân cận Kết quả là, giá trị đất tại nhiều vị trí đều đồng loạt tăng Tuy nhiên, sự gia tăng này chủ yếu là do đầu tư hạ tầng từ Nhà nước và các nhà đầu tư, chứ không phải do người sử dụng đất tự khai thác hiệu quả.
1.6.4 Do yếu tố thị trường
Một số yếu tố ngoại tác đang làm tăng giá đất đai, bao gồm chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài, tác động từ nền kinh tế toàn cầu, lạm phát, và thu nhập tăng Đặc biệt, đầu cơ giữ đất chờ tăng giá là nguyên nhân chính khiến giá đất gia tăng mạnh mẽ Hiện nay, Nhà nước đang nghiên cứu ban hành các chính sách điều tiết đối với hoạt động đầu cơ mua bán nhà đất thông qua thuế bất động sản và thuế thu nhập.
1.6.5 Người sử dụng đất trực tiếp đầu tư xây dựng dự án
Người sử dụng đất, với vai trò là chủ đầu tư dự án khu dân cư, đã đầu tư vốn vào việc khai thác khu đất, từ đó làm tăng giá trị khu đất nhờ vào hiệu quả kinh tế cao hơn so với trước khi đầu tư Sự gia tăng giá trị này chủ yếu tập trung tại vị trí của dự án, do chính người sử dụng đất đầu tư vào hạ tầng Mặc dù Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc điều tiết nguồn thu từ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, nhưng mức thu này đôi khi chưa hợp lý, cần được xem xét lại Theo lý thuyết, sau khi nhà đầu tư đầu tư hạ tầng và làm tăng giá trị đất, cần có sự điều tiết lại cho Nhà nước theo một tỷ lệ nhất định, đặc biệt trong quá trình chuyển đổi đất nông thôn thành đất đô thị tại các quận mới.
Mô hình nghiên cứu thực nghiệm phân tích ảnh hưởng các yếu tố đến giá trị
Luận văn sử dụng mô hình “lực hấp dẫn” xây dựng bởi Shi và cộng sự
Mô hình năm 1997 đã được áp dụng rộng rãi trong nhiều nghiên cứu về giá đất dưới tác động của đô thị hóa, như trong các nghiên cứu của Capozza và Helsey (1989) cũng như Bernirschka và Binkley.
Mô hình nghiên cứu về đô thị hóa được phát triển bởi Plantinga và Miller (2001), Cavaihes và Wavresky (2003) chủ yếu tập trung vào các yếu tố "lực hấp dẫn" như hệ thống giao thông, tiện ích công cộng, trung tâm thương mại và khu công nghiệp, góp phần làm tăng nhu cầu và giá trị đất đai tại các vị trí này Tuy nhiên, để phản ánh đầy đủ giá đất, cần bổ sung thêm các biến số liên quan khác vào mô hình.
Trong mô hình này, biến phụ thuộc (GIADATTANG) phản ánh giá trị gia tăng của đất đai sau khi được đầu tư vào cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị Điều này thể hiện sự chênh lệch giá đất đai trước và sau quá trình đô thị hóa.
Các biến độc lập trong mô hình bao gồm các biến số đo lường “lực hấp dẫn” của đô thị hóa:
Biến số KCTTDOTHI phản ánh khoảng cách (tính bằng 100 mét) đến trung tâm đô thị; khoảng cách càng xa thì giá đất càng thấp Điều này xảy ra vì cư dân phải di chuyển xa hơn để tiếp cận các dịch vụ công và dịch vụ chất lượng cao, thường tập trung ở khu trung tâm Do đó, kỳ vọng giá trị của β1 là âm.
Biến số KCTMAI thể hiện khoảng cách 100 mét đến các tiện ích như trung tâm thương mại, chợ và siêu thị Gần các tiện ích này giúp người sử dụng đất tiết kiệm thời gian mua sắm hàng hóa cho bản thân và gia đình Điều này đặc biệt quan trọng trong cuộc sống hiện đại, khi mà người dân cần nhiều thời gian để nghỉ ngơi, thư giãn và chăm sóc gia đình Vì vậy, hệ số β2 được kỳ vọng sẽ có giá trị âm.
KCTRHOC nằm cách trường học chỉ 100 mét, điều này ảnh hưởng lớn đến tâm lý của người sử dụng đất Hầu hết phụ huynh đều mong muốn con em mình được học hành đầy đủ, nhưng trẻ nhỏ, đặc biệt ở độ tuổi mẫu giáo và cấp một, thường không thể tự đi học mà cần sự đưa đón của cha mẹ Do đó, đất gần trường học có xu hướng tăng giá, vì người mua sẵn lòng chi trả nhiều hơn để tiết kiệm thời gian và chi phí đưa đón, đồng thời đảm bảo an toàn cho con em Vì lý do này, hệ số β3 sẽ có giá trị âm.
Hệ số β 4 của biến số KCDCHINH, đại diện cho khoảng cách 100 mét đến đường giao thông chính, được dự đoán sẽ có giá trị âm, cho thấy rằng giá đất sẽ tăng cao hơn khi gần trục đường chính.
Một trong những biến số đo lường sức hút mạnh mẽ của đô thị hóa là
MATTIEN là biến số xác định giá trị 1 cho đất mặt tiền đường giao thông và 0 cho đất không phải mặt tiền Khi đô thị hóa diễn ra, sự phát triển của đường xá khiến nhiều mảnh đất trở thành đất mặt tiền, dẫn đến sự gia tăng giá trị, thậm chí có thể tăng rất cao trong những trường hợp đặc biệt do khả năng sinh lợi cao từ việc tự kinh doanh hoặc cho thuê Vì vậy, β 5 được kỳ vọng có giá trị dương.
NGUONDIEN và NGUONNUOC là hai biến số quan trọng để đo lường chất lượng nguồn điện và nguồn nước Biến số NGUONDIEN có giá trị từ 1 đến 4, trong đó 1 biểu thị chất lượng nguồn điện tốt, 2 là khá tốt, 3 là kém và 4 là chưa có điện.
Nguồn nước được đánh giá với giá trị 1 nếu chất lượng nước máy tốt, 2 nếu nguồn nước máy khá tốt, 3 nếu nguồn nước máy kém và 4 nếu chưa có nguồn nước máy.
Đô thị hóa có ảnh hưởng rõ rệt đến chất lượng tiện ích và giá đất Khi mức độ đô thị hóa tăng, chất lượng tiện ích thường cải thiện, dẫn đến giá đất cao hơn Do đó, hệ số β6 và β7 được kỳ vọng có giá trị âm, vì chất lượng tiện ích thấp sẽ kéo theo giá đất giảm.
Đô thị hóa không chỉ mang lại nhiều lợi ích mà còn gây ra những tác động tiêu cực đến môi trường sống, dẫn đến sự giảm giá đất Để đánh giá những tác động này, mô hình nghiên cứu sử dụng biến số ONHIEM để đo mức độ ô nhiễm môi trường Biến số này được phân loại từ 1 đến 4, với 1 là môi trường không ô nhiễm, 2 là ô nhiễm nhẹ, 3 là ô nhiễm vừa và 4 là ô nhiễm nặng Do đó, hệ số β8 được kỳ vọng sẽ có giá trị âm.
Thu nhập từ đất sau đô thị hóa đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất, với biến số TNHAPDAT được sử dụng để đo lường thu nhập hàng tháng từ khai thác đất Hệ số β9 của biến này dự kiến có giá trị dương Tuy nhiên, giá đất tại khu vực đô thị ĐBSCL, cũng như nhiều nơi khác, bị ảnh hưởng bởi quy hoạch “treo”, dẫn đến giảm thu nhập cho người sở hữu quyền sử dụng đất Hệ quả là, đất chỉ có thể được giao dịch không chính thức, làm cho giá trị của nó trở nên thấp Mô hình nghiên cứu trong luận văn sử dụng biến số QHOACHTREO để phân tích vấn đề này.
Biến số QHOACHTREO có giá trị 1 nếu đất thuộc khu quy hoạch “treo” và 0 nếu không Theo phân tích, hệ số β 10 của biến số này được kỳ vọng sẽ có giá trị âm, do giá đất ở các khu quy hoạch “treo” thường thấp hơn.
Giá đất chịu ảnh hưởng lớn từ nhu cầu của con người, trong khi nguồn cung gần như cố định Mật độ dân số là một biến số quan trọng để đo lường nhu cầu đất đai, vì vậy mô hình nghiên cứu sẽ bao gồm biến số MATDO để đo mật độ dân số của các đô thị Hệ số β 11 được kỳ vọng là dương, cho thấy rằng khi mật độ dân số đô thị tăng lên, giá đất cũng sẽ tăng theo do nhu cầu về đất tại khu vực đó gia tăng.
Kinh nghiệm của một số nước trong quá trình đô thị hóa
Kể từ năm 1947, luật pháp Anh đã dựa trên quan điểm triết học về quốc hữu hóa quyền phát triển đất đai, với việc giá trị tăng thêm từ đất sau quy hoạch xây dựng thuộc về nhà nước (Ward 1994:108) Luật mới do Công đảng ban hành yêu cầu đánh thuế 100% vào giá trị đất tăng thêm, điều này mâu thuẫn với luật cho phép sở hữu tư nhân và làm giảm tính năng động của khu vực tư (Ward 1994) Tuy nhiên, vào năm 1951, khi đảng Bảo thủ lên nắm quyền, quy định này đã bị bãi bỏ.
Giá trị tăng thêm từ đất đã được nghiên cứu từ cuối thập niên 1960, với đề xuất đánh thuế 40% vào giá trị này, dưới sự kiểm soát của Ủy ban các vấn đề về đất đai Tuy nhiên, vào năm 1970, Chính phủ do Đảng Bảo thủ lãnh đạo đã hủy bỏ Ủy ban này chỉ sau một năm hoạt động Luật thuế phát triển đất năm 1976 cho phép đánh thuế từ 80% đến 100% giá trị đất tăng thêm, nhưng hiệu lực thi hành yếu kém đã dẫn đến sự giảm phát trong lĩnh vực bất động sản giữa những năm 1970, dẫn đến việc luật này bị hủy bỏ lần thứ ba vào năm 1986.
Vào năm 1983, Chính phủ đã ban hành thông tư hướng dẫn về những giá trị có được sau quy hoạch xây dựng (QHXD), lần đầu tiên định nghĩa rằng "những lợi ích có được sau QHXD là điều kiện áp dụng khi cấp chứng chỉ quy hoạch." Cơ quan quy hoạch địa phương có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư thực hiện một số công việc không nằm trong giấy phép quy hoạch, có thể thông qua việc cung cấp tài chính hoặc trao thêm quyền lợi không liên quan để thực hiện các yêu cầu này.
Năm 1989, Viện quy hoạch Hoàng gia đã bổ sung một số nội dung như sau:
Quy hoạch xây dựng (QHXD) thường mang lại những giá trị dễ gây hiểu nhầm Điều quan trọng là QHXD được thực hiện bởi cơ quan quy hoạch địa phương, yêu cầu các chủ đầu tư tuân thủ kế hoạch phát triển và các chính sách liên quan Điều này có thể bao gồm nhiều hình thức phát triển cơ sở hạ tầng, tạo ra điều kiện cho những lợi ích từ quy hoạch Tuy nhiên, lợi ích này chủ yếu phụ thuộc vào thỏa thuận giữa cơ quan cấp phép quy hoạch và chủ đầu tư để đạt được những lợi ích toàn diện hơn.
Luật quy hoạch và đền bù giải tỏa 1991 đã chuyển đổi từ khái niệm "planning gain" sang "planning obligation", nhấn mạnh trách nhiệm bắt buộc và ràng buộc hơn Luật năm 2009 được xây dựng dựa trên các nguyên tắc này.
Chủ đầu tư cần thiết lập một thỏa thuận quy hoạch với cơ quan quy hoạch địa phương hoặc cam kết chịu trách nhiệm trước cơ quan này.
Các trách nhiệm này giới hạn quyền sử dụng đất do yêu cầu từ các hoạt động đặc thù trong khu vực đất hoặc khu lân cận Đất được sử dụng theo những phương thức đặc biệt và có thể thanh toán cho chính quyền địa phương một lần hoặc theo từng giai đoạn.
Thỏa thuận quy hoạch và trách nhiệm đơn phương của chủ đầu tư được gắn liền với quá trình thực hiện, trong đó cơ quan quy hoạch và cộng đồng xã hội sẽ theo dõi và kiểm tra để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả.
Theo quy định trong giai đoạn 5 năm kể từ ngày ký kết thỏa thuận trách nhiệm quy hoạch, nếu chủ đầu tư có thể chứng minh rằng các trách nhiệm quy hoạch hiện tại không còn mang lại lợi ích, thì có quyền yêu cầu sửa đổi thỏa thuận.
Nhà đầu tư sẽ không được quyền kiến nghị nếu cơ quan quy hoạch phát hiện bằng chứng cho thấy nhà đầu tư đã từ bỏ trách nhiệm theo thỏa thuận quy hoạch.
Ngày nay, có ba hình mẫu cải cách được nghiên cứu, bao gồm phí tác động bởi quy hoạch, biểu thuế quy hoạch và thuế cải tạo, nhằm đảm bảo trách nhiệm của các nhà đầu tư trong việc huy động vốn cho xây dựng cơ sở hạ tầng Những nghĩa vụ này có thể được thỏa thuận qua hệ thống chính thức, thường là các mức thuế dựa trên giá trị đất tăng thêm sau quy hoạch Dù chưa có biểu thuế cụ thể, phí áp dụng sẽ khác nhau tùy theo từng trường hợp Sau hơn 40 năm tranh luận về tác động quy hoạch, mục tiêu vẫn là tìm kiếm nguồn kinh phí lớn cho cơ sở hạ tầng Trách nhiệm từ quy hoạch sẽ được duy trì và áp dụng chặt chẽ thông qua cơ chế pháp lý để kiểm soát tác động khu vực phát triển.
Hàn Quốc là một quốc gia theo thể chế cộng hòa, đảm bảo quyền sở hữu tư nhân về bất động sản Với địa hình chủ yếu là đồi núi, diện tích đất dành cho mục đích ở và phát triển đô thị rất hạn chế Do đó, chính sách quản lý bất động sản đô thị tập trung vào việc tăng cường nguồn cung đất cho mục đích đô thị và hạn chế nhu cầu.
Cuối những năm 1960 đến 1980, giá đất tăng mạnh dẫn đến đầu cơ đất quy mô lớn, buộc chính quyền phải can thiệp mạnh mẽ thông qua gói chính sách “Gong-kae-nyom” Gói chính sách này gồm 3 sắc luật quản lý bất động sản nhằm hạn chế cầu.
Luật về hạn mức trần sở hữu đất ở đô thị, hay còn gọi là "The Urban Residential Land Ceiling act", áp dụng cho các khu vực quy hoạch đô thị Luật này quy định rằng đất ở bao gồm cả những thửa đất lân cận được phép xây dựng nhà ở Đồng thời, các thửa đất đăng ký để xây dựng nhưng không có kết cấu xây dựng, được xem là đất thừa, cũng nằm trong phạm vi điều chỉnh của luật.
Phí phát triển đất, hay "Land Development charge", là khoản phí áp dụng tại các khu vực quy hoạch, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng Khi đất nông nghiệp và lâm nghiệp được chuyển đổi thành đất ở và đất công nghiệp, giá đất tăng nhanh chóng, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư mua đất trước khi các khu vực này được đô thị hóa Sự gia tăng giá trị đất chủ yếu do đầu tư từ các quỹ công vào hạ tầng, nhưng các công ty công ích thường không thu được lợi ích từ sự tăng giá này, mà chủ yếu là các nhà đầu tư tư nhân Phí phát triển đất là một biện pháp nhằm điều chỉnh giá trị bất động sản tại các khu vực quy hoạch, bất kể có giao dịch hay không, và được tính bằng 50% lợi nhuận thu được từ đất sau quy hoạch, áp dụng cho tất cả các dự án trong khu vực quy hoạch.