PHẦN MỞ ĐẦU
Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu
Thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp, đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của Việt Nam và các quốc gia khác Mô hình chung cư cao cấp đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập cao, đồng thời góp phần vào chiến lược phát triển hạ tầng xã hội, nâng cao an sinh xã hội Đầu tư vào chung cư cao cấp không chỉ đảm bảo nguồn cung nhà ở mà còn thu hút nhiều nguồn lực xã hội, thúc đẩy sự phát triển kinh tế Xu hướng đầu tư vào phân khúc này ngày càng gia tăng, với nhiều dự án chung cư cao cấp được khởi công tại các đô thị lớn, đáp ứng nhu cầu của nhóm người có thu nhập khá giả và chất lượng sống cao.
Tỷ trọng khách hàng giàu có ngày càng tăng thúc đẩy nhu cầu sống chất lượng cao và đa dạng Sự phát triển nhanh chóng của dân số, cùng với xu hướng di cư từ ngoại thành về các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, đã tạo ra áp lực lớn lên quỹ đất nội đô Thế hệ trẻ ngày càng có xu hướng sống độc lập và tách biệt, dẫn đến nhu cầu về nhà ở gia tăng Việt Nam cũng thu hút sự quan tâm từ các tổ chức quốc tế và doanh nghiệp nước ngoài, với nhiều dự án bất động sản được đầu tư Kiều bào và doanh nhân cũng có xu hướng quay về Việt Nam để phát triển sự nghiệp gần gũi với gia đình Quy mô hộ gia đình đang thu nhỏ, phản ánh nhu cầu sống riêng tư và độc lập của giới trẻ, trong khi các đô thị mới phát triển theo chiều cao nhằm tiết kiệm tài nguyên đất và nâng cao cơ sở hạ tầng xã hội.
Nhà ở không chỉ là nơi cư trú mà còn là không gian thiêng liêng ảnh hưởng đến tâm thức và chất lượng cuộc sống của con người Chất lượng cuộc sống thường phụ thuộc vào điều kiện kinh tế và thu nhập cá nhân Nhà nước đã dành quỹ đất cho phát triển nhà ở tập trung, cung cấp tiện nghi cần thiết, từ đó cải thiện môi trường sống Nhiều người dành cả đời để tìm kiếm nơi ở ổn định với chất lượng cao, ưu tiên lựa chọn những khu vực có môi trường thiên nhiên trong lành, cơ sở hạ tầng xã hội phát triển và dịch vụ y tế - giáo dục tốt, nhằm mang lại sự hài lòng và dễ chịu cho cuộc sống hàng ngày của gia đình.
Trong thập kỷ qua, thu nhập và nhu cầu về nhà ở đã tăng nhanh chóng, dẫn đến sự bùng nổ về số lượng và quy mô căn hộ chung cư tại nội đô và các khu đô thị mới Các tòa nhà được quy hoạch và thiết kế hợp lý, với cảnh quan môi trường đẹp và cơ sở hạ tầng đồng bộ Ngoài ra, các chung cư cao tầng còn tích hợp nhiều tiện ích công cộng và kết nối thuận tiện với hệ thống giao thông.
Các chung cư cao cấp hiện nay đáp ứng đa dạng nhu cầu của khách hàng có thu nhập cao bằng cách tích hợp các yếu tố vật chất và tinh thần Tòa nhà được thiết kế với nhiều chức năng sử dụng khác nhau, kết hợp giữa mục đích ở, kinh doanh và văn phòng, đảm bảo mật độ sử dụng cao Quy hoạch xây dựng có giới hạn về chiều cao và mật độ, tạo ra không gian thoáng đãng cho cộng đồng Hệ thống giao thông xung quanh các dự án chung cư được mở rộng và cải thiện, với nhiều cầu vượt, hầm chui và các tuyến đường đi bộ, cùng với việc nâng cao chất lượng thẩm mỹ của các công viên và kiến trúc ngoại thất, tạo ra môi trường sống và làm việc tiện nghi và hấp dẫn.
Chung cư cao cấp kết hợp giữa quy hoạch kiến trúc, yếu tố kỹ thuật, tài chính và chất lượng quản lý, mang đến cho cư dân cảm giác an toàn và văn minh Mỗi căn hộ là tài sản riêng biệt, kết nối giao thông với không gian chung và cung cấp nhiều dịch vụ miễn phí Thị trường bất động sản đã chứng kiến sự thay đổi về quy mô dự án, cơ cấu căn hộ và chiến lược bán hàng, nhưng vẫn gặp phải vấn đề thiếu thông tin minh bạch và chậm trễ trong chính sách Nhu cầu vượt quá khả năng cung cấp, dẫn đến tình trạng sốt giá và hoang mang cho người mua về chất lượng và pháp lý Xu hướng giá chung cư trung bình tăng trong khi giá chung cư cao cấp giảm, tạo ra hàng tồn kho lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế của nhà đầu tư và gây bất ổn xã hội.
Trong khi đó, nguồn cung đất đai có giới hạn, đặc biệt ở các thành phố lớn như
Hà Nội đang chứng kiến sự gia tăng đáng kể trong việc xây dựng các chung cư và toà nhà cao tầng, phản ánh sự ưa chuộng ngày càng cao của người dân đối với loại hình nhà ở này.
Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, và các nhà phát triển luôn tìm hiểu để xác định những yếu tố nào tác động đến giá cả Theo Korosec (2008), các yếu tố này có thể được phân chia thành tác nhân bên ngoài và bên trong Nguyên lý hình thành giá bất động sản cho thấy rằng cả hai loại nhân tố này đều ảnh hưởng đến giá giao dịch, phản ánh giá trị của sản phẩm nhà ở hoàn hảo thông qua mối quan hệ cung cầu và các yếu tố môi trường vĩ mô.
Các khảo sát đã chỉ ra rằng "Yếu tố bên ngoài" như vị trí bất động sản và môi trường sống xung quanh có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản, đặc biệt khi các dự án này thuộc sở hữu của doanh nghiệp tư nhân Doanh nghiệp quản lý chi phí đầu tư chặt chẽ, giảm lãng phí và tận dụng nguồn lực địa phương, dẫn đến chất lượng sản phẩm nhà ở của khu vực tư nhân thường cao hơn khu vực nhà nước Lợi nhuận kỳ vọng từ việc tuyển chọn nhân lực chất lượng cao có thể thúc đẩy phát triển kinh tế và gia tăng giá trị tài sản Hơn nữa, việc tích hợp nhiều tài sản nhỏ có thể nâng cao giá trị tổng hợp, trong khi sự tập hợp nhân lực cao trong doanh nghiệp giúp đạt được hiệu quả đầu tư bất động sản tốt hơn Nghiên cứu cũng cho thấy rằng sự tương tác tích cực giữa các yếu tố này có thể gia tăng giá trị tài sản nhờ uy tín của nhà đầu tư.
Thị trường Bất động sản đang đối mặt với nhiều biến động, yêu cầu các nhà đầu tư và sàn giao dịch nâng cao khả năng nắm bắt tín hiệu qua mức độ hấp thụ sản phẩm nhà ở Cạnh tranh giữa các chủ đầu tư và áp lực từ người mua khiến các nhà phát triển phải tìm kiếm lợi thế cạnh tranh thông qua quản lý chi phí và áp dụng sáng chế trong xây dựng Việc hiểu và đo lường cảm nhận của khách hàng về giá bán căn hộ cao cấp trở nên cực kỳ quan trọng Nghiên cứu các yếu tố hình thành giá bán chung cư cao cấp là cần thiết, và được kỳ vọng sẽ tạo ra sự khác biệt trong lĩnh vực này Luận án này sẽ tập trung nghiên cứu chuyên sâu cảm nhận của khách hàng về giá chào bán căn hộ chung cư cao cấp tại Hà Nội.
Chính vì vậy, chủ đề :
"Các nhân t ố ả nh h ướ ng đế n giá bán c ă n h ộ chung c ư cao c ấ p - Nghiên c ứ u trên đị a bàn Hà N ộ i" được chọn làm đề tài luận án tiến sĩ.
Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
Nghiên cứu này nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC tại thành phố Hà Nội, với mục tiêu đáp ứng các yêu cầu nghiên cứu cụ thể.
- Hệ thống tổng quát hóa những lý luận nổi trội và các nhân tố đặc thù tác động tới giá bán căn hộ CCCC
Để xác định và lựa chọn các yếu tố đặc thù ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC, cần nhận diện các giả thuyết và xây dựng mô hình nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội.
Đo lường và đánh giá tác động của các yếu tố độc lập đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp là một phần quan trọng trong nghiên cứu Việc xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố giúp hiểu rõ hơn về giá trị thị trường của căn hộ.
- Xác định mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC tại Hà Nội
- Làm rõ mức độ tác động khác biệt của các nhân tố theo đặc điểm nhân khẩu của người mua
Để điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán chung cư cao cấp một cách khoa học và hiệu quả, các bên liên quan trong thị trường bất động sản như chủ đầu tư, nhà môi giới, sàn phân phối và đơn vị truyền thông cần đề xuất các giải pháp quản lý và quản trị phù hợp với tình hình thực tế Những giải pháp này không chỉ giúp tối ưu hóa giá bán mà còn hỗ trợ thực hiện các mục tiêu kinh doanh bền vững.
- Tại sao cần phải nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC ?
Giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố quan trọng, bao gồm vị trí địa lý, hạ tầng giao thông, và tình hình kinh tế Vị trí địa lý quyết định sự thuận tiện trong di chuyển và tiếp cận dịch vụ, trong khi hạ tầng giao thông ảnh hưởng đến khả năng kết nối với các khu vực lân cận Tình hình kinh tế, bao gồm thu nhập của người dân và nhu cầu thị trường, cũng là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến giá cả Từng nhân tố này đều có vai trò quan trọng trong việc định hình giá bán căn hộ CCCC, tạo ra sự biến động trong thị trường bất động sản Hà Nội.
Mức độ và chiều ảnh hưởng của các yếu tố đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên thị trường bất động sản Hà Nội rất đa dạng Các nhân tố như vị trí địa lý, tiện ích xung quanh, chất lượng xây dựng và thương hiệu chủ đầu tư đều đóng vai trò quan trọng trong việc định giá Ngoài ra, xu hướng thị trường và nhu cầu của người mua cũng tác động mạnh mẽ đến giá cả Sự biến động của các yếu tố này có thể dẫn đến sự thay đổi lớn trong giá bán căn hộ, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư của khách hàng.
- Các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược giá bán căn hộ CCCC như thế nào ?
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Luận án này nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá bán các công trình xây dựng công cộng (CCCC) tại Hà Nội, trong đó giá bán CCCC được xác định dựa trên khảo sát theo thang đo, không phải là giá thực tế.
Nội dung nghiên cứu tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp (CCCC) Mặc dù chủ đầu tư bất động sản thường xác định mức giá hợp lý, luận án này áp dụng phương pháp điều tra để thu thập dữ liệu, do đó giá bán CCCC được xem là sự cảm nhận của các đối tượng khảo sát về giá trị thực tế của sản phẩm.
Về lý thuyết, giá BĐS chịu tác động đồng thời của 3 nhóm nhân tố:
(i) Nhân tố môi trường khách quan tầm vĩ mô (lãi suất, lạm phát, chính sách về nhà ở, tăng trưởng kinh tế….);
(ii) Môi trường ngành là quan hệ cung cầu và
(iii) Nhân tố gắn liền với BĐS và giá trị BĐS
Trong luận án này chỉ nghiên cứu những nhân tố gắn liền với những yếu tố tạo nên giá trị căn hộ CCCC, bao gồm:
(a) Đặc điểm của căn hộ CCCC (gắn liền với biến số vật lý của căn hộ CCCC),
(b) Vị thế của tòa nhà và vị trí của căn hộ CCCC,
(d) Chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà; và
(đ) Năng lực và thương hiệu của chủ đầu tư
Giá bán căn hộ chung cư cao cấp (CCCC) chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố quan trọng mà các nhà đầu tư bất động sản luôn chú ý Bài viết này không đề cập đến các yếu tố môi trường vĩ mô và mối quan hệ cung cầu, vì lý do rằng (i) lý thuyết và thực tiễn đã công nhận điều này và (ii) các nhà đầu tư không thể tác động đến môi trường vĩ mô, trong khi ảnh hưởng đến mối quan hệ cung cầu là rất khác nhau hoặc không đáng kể.
- Phạm vi về không gian: Chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội
- Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Các số liệu thứ cấp được tham khảo từ năm
2010 đến 2019; Các số liệu sơ cấp sẽ lấy trong năm 2019 và giải pháp đến 2025.
Tiếp cận và quy trình nghiên cứu
Luận án được xây dựng dựa trên phương pháp nghiên cứu logic, bắt đầu từ việc phân tích thị trường và thu thập dữ liệu thông qua tài liệu, sách báo cũng như khảo sát thực tế tại các công ty đầu tư bất động sản Mục tiêu là để phát triển và kiểm định các mô hình nghiên cứu cùng với các giả thuyết liên quan.
Luận án nghiên cứu xu hướng tiêu dùng chất lượng cuộc sống cao, phân tích nguồn thu nhập và giá thành đầu tư để xây dựng cơ chế giá bán căn hộ chung cư cao cấp (CCCC) từ góc độ chủ đầu tư Nghiên cứu tập trung vào cách mà các chủ đầu tư bất động sản tại Hà Nội đã xác định và xây dựng giá bán cho các căn hộ CCCC.
Có hai phương pháp chính để xác định giá bán bất động sản: thứ nhất, tiếp cận từ chi phí, thường được áp dụng bởi các chủ đầu tư; thứ hai, tiếp cận từ khách hàng, dựa trên cảm nhận của người mua về các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán.
Trong luận án này, tác giả lựa chọn phương pháp xác định giá bán căn hộ CCCC dựa trên cảm nhận của khách hàng Các chủ đầu tư bất động sản sử dụng những yếu tố phi giá để tạo ra giá trị vô hình, khơi gợi cảm xúc mong muốn trong tâm trí khách hàng Do đó, giá trị của căn hộ được cảm nhận qua trải nghiệm của khách hàng, chứ không chỉ dựa trên chi phí.
Phương pháp nghiên cứu được thực hiện theo quy trình như sau:
Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu
Nguồn: Tham khảo và phát triển từ Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang (2009)
Đối tượng khảo sát bao gồm nhiều thành phần kinh tế khác nhau, với sự đa dạng về kinh nghiệm, trình độ học vấn, vị thế xã hội, hoàn cảnh sống và mức thu nhập.
Thang đo chính thức và điều chỉnh mô hình
Kiểm định thang đo nghiên cứu (Cronbach alpha + Tương quan biến tổng)
Alpha Định lượng sơ bộ
Cơ sở lý thuyết Định lượng chính thức
Phân tích khám phá nhân tố (kiểm tra trọng số EFA, Phương sai giải thích, số nhân tố)
Phân tích khẳng định nhân tố (tính thích hợp của mô hình, trọng số CFA, tính đơn hướng,
Phân tích phương trình cấu trúc và phân tích phương sai Định tính
Giải thích sâu các thông tin về mô hình và các giả thuyết nghiên cứu sau kiểm định
Phân tích sâu sau kiểm định lượng Định tính
Kết quả và ý nghĩa của luận án
1.5.1 K ế t qu ả đạ t đượ c và đ i ể m m ớ i c ủ a lu ậ n án
Giá bán căn hộ CCCC chịu ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố quan trọng, bao gồm đặc điểm vật lý của căn hộ, vị trí và vị thế của chung cư, môi trường xung quanh, chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà, cũng như đặc điểm nhân khẩu và phân khúc khách hàng Đặc biệt, nghiên cứu cũng chỉ ra rằng có hai nhân tố mới đang ngày càng tác động mạnh mẽ đến giá bán bất động sản.
- Đánh giá tầm quan trọng và mức độ tác động của từng nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC
Những nhận định về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ cao cấp cho thấy, nếu loại bỏ yếu tố đặc điểm của chủ đầu tư, thì môi trường xung quanh là nhân tố có tác động lớn nhất đến giá bán.
Nghiên cứu này đề xuất các giải pháp liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS) tại Hà Nội, tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán của các nhà đầu tư trong phân khúc căn hộ chung cư cao cấp (CCCC) Đề tài sẽ phân tích sâu sắc từng yếu tố có tác động mạnh nhất đến giá bán căn hộ CCCC, nhằm lấp đầy khoảng trống nghiên cứu trong lĩnh vực này, bởi hiện tại chưa có công trình nào tại Việt Nam công bố đầy đủ về vấn đề này.
Luận án cung cấp thông tin quý giá cho các nhà đầu tư Bất động sản về giá thị trường, đồng thời gợi ý cách xác định mức giá bán căn hộ CCCC để tối đa hóa lợi nhuận và mang lại lợi ích cho khách hàng Nhờ đó, các doanh nghiệp đã hỗ trợ nhà nước trong việc ổn định thị trường BĐS và nâng cao sự hài lòng của người mua nhà về chất lượng sống.
Kết cấu luận án
Luận án được kết cấu gồm 5 chương, cụ thể như sau:
Chương 2: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản
Chương 3: Bối cảnh nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội
Chương 5: Giải pháp và kiến nghị
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
2.1.1 Các công trình khoa h ọ c đ ã công b ố ở n ướ c ngoài
2.1.1.1 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về giá cả và và định giá
Giá cả là yếu tố quyết định sự tồn tại của mọi doanh nghiệp trên thị trường Nó không chỉ giúp thu hồi vốn đầu tư nhanh chóng mà còn giảm chi phí, mua rẻ và bán đắt, với mục tiêu cuối cùng là tối đa hóa lợi nhuận Việc chủ động điều chỉnh giá cả là cách thức cần thiết để doanh nghiệp nhanh chóng thích ứng và duy trì doanh thu, cũng như bảo vệ thị phần của mình.
Theo Andreas Hinterhuber (2008), có năm yếu tố cản trở việc thực hiện chiến lược định giá dựa vào giá trị tài sản, bao gồm: đánh giá giá trị tài sản quá thấp, truyền thông về giá trị không chính xác, thiếu phân đoạn thị trường hiệu quả, quản trị lực lượng bán hàng kém, và thiếu sự hỗ trợ từ quản lý cấp cao.
Theo nghiên cứu của tác giả Nigel và cộng sự (2010), người quản lý cần có tầm nhìn chiến lược toàn diện, không chỉ tập trung vào giá cả và kiểm soát khả năng tăng giá, đặc biệt là trong bối cảnh hậu khủng hoảng.
David và David (2012) đã xác định sáu yếu tố quan trọng trong marketing giá, bao gồm khả năng thanh toán của khách hàng, giá trị thương hiệu, mức độ cạnh tranh, giá cao như rào cản gia nhập, cầu so với cung, và mục tiêu thị phần Nghiên cứu này cung cấp một phân tích hệ thống về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định giá, hỗ trợ lý thuyết marketing về phân biệt giá Bằng cách áp dụng các yếu tố này vào mô hình ra quyết định, các nhà marketing có thể tối ưu hóa chiến lược giá cả của mình.
Stephan & Andreas (2013) đã chỉ ra rằng việc định giá dựa vào giá trị tài sản cố định và khả năng sinh lời của doanh nghiệp có ảnh hưởng lớn đến hoạt động của công ty Nghiên cứu này phát hiện ba xu hướng định giá khác nhau, từ đó liên quan đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Đây là nghiên cứu đầu tiên đề cập đến mối quan hệ giữa giá trị tổng tài sản và kết quả hoạt động thông qua phương pháp định lượng, cung cấp gợi ý cho các công ty ở mọi quy mô, ngành nghề và địa điểm rằng họ đều có thể hưởng lợi từ phương pháp định giá dựa vào giá trị.
Bất động sản là tài sản đặc biệt với giá trị cao, được đầu tư và kinh doanh kèm theo chuỗi dịch vụ đa tiện ích phục vụ con người Các hộ gia đình thường ưu tiên những đặc tính sử dụng hợp lý cho nơi ở, thay vì chỉ chú trọng vào vẻ bề ngoài Vì bất động sản gắn liền với cuộc sống con người và cố định trong không gian, khách hàng thường lựa chọn các yếu tố tích cực liên quan đến môi trường sống và chất lượng dịch vụ tiện ích.
2.1.1.2 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về môi trường vĩ mô có ảnh hưởng đến giá bán bất động sản
Nhà nước trao quyền sử dụng đất và tài sản phải tuân theo các chính sách quản lý, quy định và hạn chế liên quan đến quy hoạch và phát triển thị trường Điều này được thể hiện rõ ở nhiều quốc gia như Trung Quốc, Singapore, Malaysia, Hồng Kông và một số thành phố khác.
Mỹ và Australia có hệ thống đất đai thuộc sở hữu của Nhà Nước, với thị trường chủ yếu là thị trường thuê đất dài hạn Chiến lược phát triển đô thị của chính quyền được thể hiện qua các hợp đồng thuê đất và nhà, được quy định bởi các thỏa thuận pháp lý và thường xuyên được điều chỉnh thông qua quy hoạch đô thị và các yêu cầu pháp lý.
Lãi suất đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, vì nó ảnh hưởng đến lợi nhuận và khả năng quản lý rủi ro của các bên tham gia mà không cần phải mua hoặc bán trực tiếp tài sản Theo Ciurlia và Gheno (2009), thị trường bất động sản đang phát triển nhanh chóng, dẫn đến nhu cầu cấp thiết về một mô hình định giá đơn giản nhưng hiệu quả.
Nghiên cứu của Frappa và Mesonnier (2010) đã chỉ ra rằng lạm phát có tác động tích cực đến tăng trưởng giá nhà đất thực tế, ảnh hưởng đến cả tỷ lệ giá nhà bán và cho thuê.
Lạm phát ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận của các nhà đầu tư bất động sản, vì nó làm giảm tỷ lệ lãi suất thực tế Tuy nhiên, các yếu tố thúc đẩy lạm phát dẫn đến việc tỷ lệ lãi suất danh nghĩa sẽ tăng theo mức độ tăng trưởng, như đã được Eving và Payne chỉ ra.
Lạm phát có tác động tiêu cực đến đầu tư, tăng trưởng kinh tế và năng suất trong tương lai, như được chỉ ra bởi Clark (1993) Huizinga (1993) cũng nhấn mạnh rằng lạm phát làm giảm sự ổn định giá cả, dẫn đến gia tăng bất định trong các khoản đầu tư.
Nghiên cứu của Psunder (2009) cho thấy rằng sự tăng trưởng của thị trường bất động sản thường gắn liền với các tác nhân ảnh hưởng tích cực như thu nhập hộ gia đình, các chỉ số xã hội và nhân khẩu học, chi phí quỹ tài trợ và tác động từ địa phương Tuy nhiên, lạm phát cao có thể gây hại cho ngành xây dựng và làm giảm nhu cầu mua bán bất động sản, từ đó tạo áp lực lên giá nhà.
Mehmood Khan Kakar và M Ali Kakar (2011) đã tiến hành phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến đô thị hóa, bao gồm dòng người tị nạn, sự thiếu hụt đầu tư, chính sách ngoại hối và tiền tệ, cùng với yếu tố nội tại như vị trí và cho thuê.
Sự tăng giá căn hộ chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm "kỳ vọng quá mức" về giá trong tương lai và các yếu tố xã hội (Shiller, 2003), cũng như giá giao dịch kết hợp với lạm phát và tiền tệ ảo giác (Brunnenmeier và Julliard, 2008) Nghiên cứu về tác động của chỉ số chứng khoán lên bất động sản cho thấy quan điểm khác nhau; Ambrose và Bian (2010), Cotter và Devaney (2001) nhận định mối quan hệ giữa chỉ số bất động sản và chứng khoán là yếu, trong khi Lee et al (2012) chỉ ra sự liên kết mạnh mẽ giữa Chỉ số Giao dịch Chứng khoán và bất động sản.
2.1.1.3 Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài về hành vi mua nhà
Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản
2.2.1 Khái ni ệ m v ề b ấ t độ ng s ả n và chung c ư cao c ấ p
2.2.1.1 Định nghĩa về bất động sản
Thuật ngữ bất động sản được sử dụng để phân biệt quyền sở hữu tài sản bất động sản với động sản Theo Hội đồng tiêu chuẩn thẩm định giá, việc hiểu rõ các khái niệm này là rất quan trọng trong lĩnh vực bất động sản.
Theo định nghĩa của IVSC, tài sản bao gồm cả bất động sản và động sản, trong đó bất động sản được hiểu là đất đai tự nhiên và các công trình do con người tạo ra gắn liền với đất Bất động sản bao gồm những vật hữu hình có thể nhìn thấy hoặc chạm vào, nằm trên bề mặt, trong không khí hoặc dưới lòng đất Đây là tài sản được pháp luật cho phép khai thác và sử dụng cho mục đích ở và kinh doanh thương mại, đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống và là nền tảng cho các công trình phục vụ con người.
Theo Bộ luật dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
Bất động sản (BĐS) được định nghĩa theo quy định tại Điều 107, bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, và các tài sản khác liên quan BĐS thường được hiểu là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định lâu dài Để được coi là BĐS, tài sản cần đáp ứng các điều kiện: là yếu tố vật chất có ích cho con người, được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng, có thể đo lường bằng giá trị nhất định, không thể di dời hoặc chỉ di dời hạn chế mà không thay đổi tính chất, công năng, hình thái, và tồn tại lâu dài.
Bất động sản là loại tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với chúng, cũng như các tài sản khác liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
2.2.1.2 Một số định nghĩa về chung cư
Chung cư, hay còn gọi là Apartment, Flat hoặc Unit, là một loại bất động sản dân cư bao gồm nhiều đơn vị nhà ở khép kín, chiếm một phần diện tích trên một tầng của tòa nhà nhiều sàn Thời gian sở hữu và sử dụng các căn hộ này được quy định theo hợp đồng cho thuê giữa chủ nhà tư nhân và người thuê, thường nằm trong giới hạn số năm nhất định.
Chung cư là không gian sống tương tự như căn hộ khép kín, nhưng có thể bán độc lập và được xem là bất động sản Tòa nhà chung cư được chia thành nhiều căn hộ thuộc quyền sở hữu riêng biệt, bao quanh bởi các khu vực sử dụng chung Các chung cư thường được xây dựng như tòa nhà biệt lập, nơi cư dân sở hữu chung các tiện ích như hành lang, lối đi, và hệ thống HVAC Chủ sở hữu căn hộ cũng có quyền sử dụng các khu vực chung như phòng giặt và khu vực vệ sinh Nhiều chung cư còn đi kèm với trung tâm mua sắm, nơi các doanh nghiệp sở hữu không gian riêng và quản lý các khu vực sử dụng chung.
Chung cư là một tòa nhà phức hợp bao gồm nhiều căn hộ thuộc sở hữu cá nhân, kèm theo các khu vực và tiện nghi sử dụng chung Khi sở hữu một căn hộ trong chung cư, cư dân có quyền sử dụng các tiện ích chung, được bảo đảm về mặt pháp lý Điều này có nghĩa là họ chia sẻ quyền sở hữu các khu vực như hành lang, hệ thống sưởi, thang máy và khu vườn.
Theo thông tư 14/2008/TT-BXD, nhà chung cư hạng 1 (chung cư cao cấp) được xác định là loại hình có chất lượng sử dụng rất cao Các tiêu chí đánh giá bao gồm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cũng như chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý Những tiêu chuẩn này đảm bảo rằng chung cư hạng 1 đủ điều kiện để đưa vào khai thác và sử dụng.
Căn hộ chung cư cao cấp (CCCC) là không gian sống khép kín, được trang bị đầy đủ tiện nghi và thiết bị hiện đại, đảm bảo an toàn và tiện lợi cho người sử dụng Với diện tích mặt sàn tối thiểu 90m², căn hộ CCCC mang đến chất lượng sống cao cấp cho cư dân.
Chung cư cao cấp tại Việt Nam thường nằm trong khoảng cách dưới 3,0 km từ các trung tâm đô thị, tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông Các căn hộ khép kín có diện tích từ 60m² trở lên, sở hữu tư nhân với sổ hồng hoặc sổ đỏ, được thiết kế với sự tham gia của ít nhất một kiến trúc sư quốc tịch nước ngoài Chất lượng quy hoạch và thiết kế đạt tiêu chuẩn sang trọng như khách sạn 4 sao trở lên, với đầy đủ tiện ích nội khu và xung quanh Hạ tầng kỹ thuật được đảm bảo phục vụ cho dân số trong vòng 30 năm, với trang thiết bị và vật liệu hoàn thiện nhập khẩu bền đẹp Mật độ xây dựng dưới 45%, mỗi thang máy phục vụ tối đa 40 hộ gia đình, và mỗi hộ có một chỗ đỗ ô tô và xe máy với mức phí được nhà nước phê duyệt Chất lượng âm thanh, ánh sáng, thông gió, kiến trúc cảnh quan và dịch vụ tòa nhà đạt tiêu chuẩn tương đương khách sạn.
Các tòa nhà từ 4 sao trở lên cần có hành lang rộng trên 2,0m, được trang bị điều hòa và đèn chiếu sáng, cùng với hành lang phụ và thang dây thoát hiểm Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) phải đảm bảo tự động chữa cháy cho các tòa nhà cao tầng Giá bán thường bắt đầu từ 33 triệu/m2 trở lên.
2.2.1.3 Định nghĩa về Chung cư cao cấp và căn hộ chung cư cao cấp a- Chung c ư cao c ấ p là tòa nhà hỗn hợp cao tầng dùng để ở và có đầy các dịch vụ và tiện ích, có không gian thoát nạn liền với ban công hay logia, có công cụ cứu hộ và chất lượng sống tương đương với khách sạn từ 5 sao trở lên b- C ă n h ộ chung c ư cao c ấ p là căn hộ khép kín thuộc sở hữu riêng của khách hàng khá giả, có quyền đồng sở hữu các không gian chung thuộc căn hộ chung cư cao cấp
2.2.2 Khái ni ệ m và b ả n ch ấ t c ủ a ph ạ m trù giá c ả
2.2.2.1 Các khái niệm về giá cả
Các nhà kinh điển qua các thế hệ, như A Smith (1776) và D Ricard (1871), đã đưa ra quan niệm về giá cả Họ cho rằng giá trị thực tế, hiện nay được gọi là giá cả, là biểu hiện bằng tiền của giá trị tự nhiên.
Giá trị của hàng hóa được xác định bởi nhiều yếu tố khác nhau Theo D Ricardo, giá trị dựa trên lượng lao động cần thiết để sản xuất hàng hóa, bao gồm cả chi phí phân phối Malthus cho rằng giá trị phản ánh số tiền mà người mua sẵn sàng chi trả để sở hữu hàng hóa Bentham nhấn mạnh rằng đối với người tiêu dùng, giá trị được xác định bởi mong muốn sở hữu, trong khi đối với người bán, giá trị liên quan đến chi phí sản xuất Những yếu tố này tạo nên giá thị trường của hàng hóa.
Theo thuyết giá trị lao động của Marx, toàn bộ quá trình sản xuất được hình thành từ lao động, vì chính lao động tạo ra mọi giá trị trong xã hội Các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác - Lênin, dựa trên những tư tưởng trước đó, đã phát triển khái niệm rằng giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa.
Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu
2.3.1 Lý thuy ế t hành vi có k ế ho ạ ch
Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) của Ajzen (1991) là một sự mở rộng của lý thuyết hành vi hợp lý (TRA) do Ajzen và Fishbein phát triển vào năm 1980 Nhân tố chính trong lý thuyết này là ý định của cá nhân trong việc thực hiện một hành vi cụ thể, với ý định càng mạnh mẽ thì khả năng thực hiện hành vi đó càng cao Điều này cho thấy mức độ nỗ lực mà con người sẵn sàng bỏ ra để thực hiện hành vi Lý thuyết TPB đã được chấp nhận và áp dụng rộng rãi trong các nghiên cứu nhằm dự đoán ý định và hành vi Tác giả mong muốn kiểm định mô hình lý thuyết này tại thị trường căn hộ CCCC Hà Nội, theo hướng nghiên cứu của Ajzen.
Vào năm 1991, tác giả đã mở rộng lý thuyết bằng cách bổ sung các nhân tố mới và thuộc tính thành phần có ảnh hưởng đến ý định hành vi mua của người tiêu dùng đối với giá căn hộ chung cư cao cấp (CCCC) Mục tiêu là đo lường các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ CCCC tại Hà Nội.
2.3.2 Lý thuy ế t hi ệ u ứ ng tài s ả n
Markowitz (1952) và Kapopoulous cùng Siokis (2005) đã áp dụng lý thuyết hiệu ứng tài sản để phân tích thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán Lý thuyết này cho rằng tiêu dùng phụ thuộc vào thu nhập khả dụng và tổng tài sản của cá nhân.
Cả thu nhập và tổng tài sản đều ảnh hưởng tích cực đến mức chi tiêu tiêu dùng, trong đó tổng tài sản bao gồm cổ phiếu, trái phiếu và bất động sản Bất động sản được coi là hàng hóa tiêu dùng và là một hình thức đầu tư, do đó được nhiều người lựa chọn Theo nghiên cứu của Kapopoulous và Siokis (2005), mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản phản ánh hiệu ứng tài sản do sự điều chỉnh danh mục đầu tư Nhiều công ty đã tăng cường tái đầu tư vào bất động sản, dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về nhà ở, từ đó kéo theo sự tăng giá trên thị trường bất động sản Lý thuyết này cũng liên quan đến các yếu tố nhân khẩu học và các thuộc tính thành phần trong mô hình nghiên cứu, ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư.
2.3.3 Lý thuy ế t v ị th ế ch ấ t l ượ ng
Lý thuyết vị thế chất lượng (Hoàng Hữu Phê & Wakely, 2000) cho rằng sự thay đổi trong khu dân cư đô thị diễn ra đồng thời trên hai chiều: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở Vị thế nơi ở phản ánh sự mong muốn xã hội gắn liền với nhà ở tại một địa điểm cụ thể, đại diện cho các yếu tố như của cải, văn hóa, giáo dục và chất lượng môi trường Trong khi đó, chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý như diện tích sàn, số tầng và số lượng phòng Động học dân cư theo lý thuyết này thể hiện sự đánh đổi giữa vị trí và chất lượng nhà ở, đồng thời cho thấy sự tương thích với mô hình lựa chọn giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở Lý thuyết này cũng liên quan đến vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư, ảnh hưởng đến giá bán căn hộ và chất lượng dịch vụ từ nhà quản lý Các giải pháp cho chủ đầu tư và nhà thầu thi công cũng dựa trên lý thuyết này.
Nghiên cứu về sự hình thành giá bất động sản cho thấy giá của mỗi bất động sản cụ thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm các yếu tố nội tại liên quan trực tiếp đến bất động sản và các yếu tố bên ngoài tác động từ môi trường xung quanh.
Các yếu tố nội tại và đặc điểm vật lý của bất động sản bao gồm quy hoạch tổng thể và chi tiết, kiến trúc cảnh quan, thiết kế kỹ thuật, chất liệu xây dựng, chất lượng trang thiết bị điện nước, công năng sử dụng, kết cấu và cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
Các yếu tố bên ngoài như môi trường địa lý, xã hội, hệ thống giao thông, và các công trình phúc lợi có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản Ngoài ra, đặc điểm của khách hàng như văn hóa, quy mô gia đình, thu nhập, nhu cầu sở hữu và mục đích sử dụng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá bán.
Gần đây, tại Việt Nam, các yếu tố liên quan đến đặc điểm của chủ đầu tư bất động sản đang ngày càng tác động mạnh mẽ đến giá bán căn hộ cao cấp Những yếu tố này bao gồm vị thế và uy tín trên thị trường, năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư, cùng với chiến lược marketing và truyền thông hiệu quả.