(Luận văn thạc sĩ) đánh giá tình hình cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố sơn la giai đoạn 2016 2019​

Theo Khoản 4, Điều 95, Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a Người sử dụng đất, chủ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

PHẠM VĂN CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP ĐỔI, CẤP LẠI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ

SƠN LA GIAI ĐOẠN 2016 - 2019

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN BÁ LONG

Hà Nội, 2020

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi bị trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Hà Nội, ngày 06 tháng 11 năm 2020

Người cam đoan

Phạm Văn Cường

LỜI CẢM ƠN

Trong suất quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Bá Long đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập

và thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Đào tạo Sau đại học, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp

đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài

Xin cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Sơn La, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đaithành phố Sơn La

đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn

Hà Nội, ngày 06 tháng 11 năm 2020

Tác giả luận văn

Phạm Văn Cường

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

Phần 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai 4

1.1.1 Một số vấn đề cơ bản về đất đai và vai trò của đất đai 4

1.1.2 Quản lý nhà nước về đất đai 6

1.1.3 Đăng ký biến động đất đai 6

1.2 Đăng ký biến động đất đai tại một số nước trên thế giới 24

1.2.1 Tại Trung Quốc 24

1.2.2 Tại Malayxia 25

1.2.3 Tại Thụy Điển 27

1.2.4 Tại Anh 28

1.3 Bài học kinh nghiệm đăng ký biến động của các nước cho Việt Nam 29 Phần 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Địa điểm nghiên cứu 31

2.2 Thời gian nghiên cứu 31

2.3 Đối tượng nghiên cứu 31

2.4 Nội dung nghiên cứu 31

2.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Sơn La 31

2.4.2 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Sơn La 31

2.4.3 Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai về câp đổi cấp lại GCNQSD đất trên địa bàn thành phố Sơn La 32

2.4.4 Đề xuất một số giải pháp tăng cường hoạt động đăng ký và quản lý biến

động đất đai tại thành phố Sơn La 32

2.5 Phương pháp nghiên cứu 32

2.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 32

2.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 33

2.5.3 Phương phápnghiên cứ thực hiện thu thập số liệu sơ cấp 33

2.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 34

2.5.5 Phương pháp so sánh, phân tích 35

2.5.6 Phương pháp đánh giá biến động 35

Phần 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La 36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40

3.1.3 Dân số, lao động, việc làm, giảm nghèo và an sinh xã hội 40

3.1.4 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật 41

3.1.5 Thực trạng của hệ thống hạ tầng xã hội 42

3.1.6 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 43

3.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Sơn La năm 2019 45

3.2.1 Khái quát về hiện trạng sử dụng các loại đất 45

3.2.2 Đánh giá những tồn tại trong sử dụng đất năm 2019 50

3.2.3 Đánh giá nguyên nhân của những tồn tại trong thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2019 57

3.3 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Sơn La giai đoạn 2016 - 2019 58

3.3.1 Tình hình đăng ký biến động đất đai thành phố Sơn La 58

3.3.2 Kết quả đăng ký biến động do chuyển quyền sử dụng đất 61

3.3.3 Kết quả đăng ký biến động do chuyển mục đích sử dụng đất 64

3.3.4 Kết quả đăng ký biến động do thu hồi đất 65

3.3.5 Kết quả đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 66 3.3.6 Kết quả xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 67 3.3.7 Các trường hợp không được chấp nhận khi đăng ký biến động đất đai tại thành phố Sơn La 68 3.3.8 Kết quả chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 69

3.4 Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Sơn La giai đoạn 2016 - 2019 70

3.4.1 Về thực hiện đăng ký biến động 70 3.4.2 Về cập nhật, chỉnh lý biến động 78 3.4.3 Đánh giá chung về công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 82

3.5 Đề xuất giải pháp quản lý công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Sơn La 84

3.5.1 Hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai 84 3.5.2 Hiện đại hóa và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 84 3.5.3 Giải pháp cải cách thủ tục hành chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai 85 3.5.4 Đào tạo, tập huấn nâng cao chất lượng tổ chức cán bộ, viên chức 85

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐĐC

BĐ

Bản đồ địa chính Biến động

CP

ĐC

Chính phủ Địa chính ĐKBĐ

CĐCL

CĐCL GCNQSDĐ

Đăng ký biến động Cấp đổi cấp lại Cấp đổi cấp lại giấy chứng nhận quyền GCN

SMK

ND

Giấy chứng nhận

Sổ mục kê Nội dung

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Xác định số lượng phiếu điều tra 34 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 thành phố Sơn La 45 Bảng 3.2 Biến động diện tích đất đai theo loại đấtgiai đoạn 2016 – 2019 47 Bảng 3.3 Danh sách các công trình dự án đã thực hiện xong trong kế hoạch

sử dụng đất năm 2016 đến năm 2019 50 Bảng 3.4 Danh sách các công trình dự án chưa thực hiện xong trong năm

2018, đề xuất chuyển tiếp sang năm kế hoạch sử dụng đất năm 2019 53 Bảng 3.5 Số liệu thống kê thửa đất tại TP.Sơn La giai đoạn 2016 – 2019 58 Bảng 3.6 Kết quả phân loại tình trạng thửa đất trong công tác cấp giấy chứng nhận tại thành phố Sơn La từ năm 2016 đến 2019 59 Bảng 3.7 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại thành phố Sơn Lagiai đoạn 2016-2019 60 Bảng 3.8 Kết quả đăng ký biến động về chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Sơn Lagiai đoạn 2016-2019 61 Bảng 3.9 Kết quả đăng ký biến động về tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 63 Bảng 3.10 Kết quả đăng ký biến động do chuyển mục đích sử dụng đất tại thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 64 Bảng 3.11 Kết quả đăng ký biến động do thu hồi đất tại thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 65 Bảng 3.12 Kết quả đăng ký biến động đất đai do thế chấp tại thành phố Sơn

La giai đoạn 2016-2019 66 Bảng 3.13 Kết quả xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 68 Bảng 3.14 Tình hình chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn thành phố Sơn

La giai đoạn 2016-2019 69

Bảng 3.15 Kết quả điều tra người sử dụng đất về việc đăng ký biến động, hiểu biết về thủ tục đăng ký biến động trên địa bàn thành phố Sơn Lagiai đoạn 2016-2019 71 Bảng 3.16 Tổng hợp kết quả đăng ký biến động đất đai tạithành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 74 Bảng 3.17 Hệ số biến động đất đai tại thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 76 Bảng 3.18 Kết quả điều tra người sử dụng đất về khó khăn trong ĐKBĐ và quan điểm về ĐKBĐ trên địa bàn thành phố Sơn Lagiai đoạn 2016-2019 77 Bảng 3.19 Tổng hợp kết quả điều tra cán bộ địa chính xã về công tác quản lý biến động đất đai tại thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 79 Bảng 3.20 Tổng hợp kết quả điều cán bộ văn phòng đăng ký đất đai về quản

lý biến động đất đai tại thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 80

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Sơn La 36Hình 3.2 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu về đất đai năm 2019 49Hình 3.3 Cơ cấu biến động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bànthành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 62Hình 3.4 Thống kê kết quả đăng ký biến động đất đaitrên địa bàn thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 72Hình 3.5 Phân loại mức độ đăng ký biến động đất đai trên địa bàn Thành phố Sơn La giai đoạn 2016-2019 75

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là một trong những nguồn lực quan trọng trong chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung Vai trò của đất đai ngày càng lớn khi dân số ngày càng gia tăng, nhu cầu sử dụng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất, ngày càng tăng Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất Do đó, các quan hệ đất đai luôn là vấn đề được quan tâm đặc biệt, vì nó liên quan đến các quá trình phát triển kinh tế -

xã hội của đất nước, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích của mỗi cá nhân

và toàn xã hội

Trong những năm qua ở Việt Nam, thể chế, chính sách và pháp luật về quản lý đất đai liên tục được hoàn thiện nhằm quản lý chặt chẽ và và khai thác hiệu quả tiềm lực từ quỹ đất, đặc biệt là các biến động đất đai phát sinh trong thực tế phù hợp với quy hoạch, kế hoạch và các quy định của Nhà nước Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng với sự đô thị hóa đất đai được khai thác vào nhiều mục đích để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho phát triển Vì thế, các hình thức biến động sử dụng đất có chiều hướng tăng, biến động đất đai diễn ra liên tục, đa dạng và phức tạp như chuyển quyền sử dụng đất, chia tách, gộp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất,…

Do nhu cầu của các chủ sử dụng đất, yêu cầu cho phát triển kinh tế -

xã hội dẫn đến sự biến động về đất đai, về tài sản gắn liền với đất Sự biến động này ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau đòi hỏi tăng cường hơn nữa hoạt động quản lý trong sử dụng đất Song công tác quản lý đất đai nói chung và quản lý biến động đất đai nói riêng vẫn chưa thực sự

hiệu quả, còn nhiều bất cập do nhiều nguyên nhân khác nhau như hệ thống

kê khai đăng ký chưa hoàn thiện, năng lực của đội ngũ chuyên môn, các công cụ kiểm soát biến động đất đai chưa hiệu quả Vì vậy, nhằm quản lý

có hiệu quả quỹ đất Nhà nước cũng như đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì công tác cập nhật, quản lý cơ sở dữ liệu địa chính và chỉnh lý biến động đất đai cần được chú trọng và nâng cao hiệu quả, thực hiện đúng phương châm quản lý chặt chẽ đến từng thửa đất Để thực hiện tốt nhiệm vụ này cần có sự hợp tác nhịp nhàng giữa người sử dụng đất và cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, nhất

là cơ quan đăng ký đất đai

Thành phố Sơn La là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, giáo dục, y

tế của tỉnh Sơn Lanằm ở cách Thủ đô Hà Nội 320km Thành phố Sơn La có tổng diện tích tự nhiên 32.351,45 ha; Thành phố Sơn La có 12 đơn vị hành chính cấp xã (gồm 7 phường, 5 xã) Thành phố Sơn La những năm gần đây có những chuyển biến tích cực về nhiều mặt, đạt được một số thành tựu về kinh

tế - xã hội – an ninh quốc phòng Song song với đó là các biến động về đất đai diễn ra nhiều hơn cả về số lượng và hình thức biến động Tuy nhiên, công tác quản lý biến động đất đai vẫn còn nhiều bất cập chưa thực sự hiệu quả Nhiều biến động đất đai chưa được cập nhật, chỉnh lý kịp thời; hệ thống hồ sơ địa chính chưa được chỉnh lý đồng bộ Một phần là do các biến động diễn ra ngày càng nhiều trong khi cơ sở vật chất, nhân lực, công nghệ chưa đủ điều kiện để đáp ứng kịp thời việc cập nhật, kiểm soát Đồng thời, về phía người sử dụng đất chưa tự giác và tích cực thực hiện đúng quy định về kê khai đăng ký biến động với cơ quan quản lý có thẩm quyền

Xuất phát từ thực tiễn và vấn đề nêu trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài:

“Đánh giá tình hình cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La giai đoạn 2016-2019”

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác đăng ký biến động đất đai “cấp đổi cấp lại GCNQSDĐ”

- Tiến hành nghiên cứu trong phạm vi thời gian: từ 01/01/2016 đến 31/12/2019

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

* Ý nghĩa khoa học: Hoàn thiện cơ sở lý luận và pháp lý trong công tác

kê khai đăng ký và quản lý biến động đất đai trong cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần hoàn thiện

hệ thống đăng ký đất đai tại địa phương, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước

về đất đai

Phần 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận về đăng kýđất đai

1.1.1 Một số vấn đề cơ bản về đất đai và vai trò của đất đai

Đất đai là một vùng đất có ranh giới với khoảng không gian ở trên và bên dưới đất Những thứ ở trên phần đất đai đó đều thuộc quyền sở hữu của người có đất đó Nó thể hiện quyền lợi khác nhau quyết định những gì có thể thực hiện được với đất

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động Đất đai đóng vai trò quyết định cho tồn tại và phát triển của xã hội loài người Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại

và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Các Mác viết:

“Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống, văn hóa, kinh

tế, xã hội Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi và các công trình thủy lợi khác Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi măng, gốm sứ

Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất Tất cả những tác động đó của con

người biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất

có liên quan đến các quan hệ kinh tế - xã hội Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế - xã hội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa nhà

tư bản với công nhân

Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá

và là một hàng hoá đặc biệt Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư

Đất đai có vai trò quan trọng đối với đời sống của con người và các hoạt động xã hội, mang tính tổng hợp rất cao, đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế - xã hội như: Khoa học tự nhiên, khoa học xã hội dân số và đất đai, sản xuất công nông nghiệp, môi trường sinh thái Tuy vậy, đối với từng ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau Trong công nghiệp và các ngành khác (trừ ngành nông nghiệp, công nghiệp khai khoáng) đất đai nói chung làm nền móng, làm địa điểm Trong nông nghiệp đất đai vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động

“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu

bề mặt, thổ nhưỡng, trong lòng đất, hệ sinh thái động thực vật, trạng thái định

cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa )” (Hội nghị quốc tế về Môi trường tại Rio de Janerio, Brazil, 1930)

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay (Luật Đất đai, 1993)

1.1.2 Quản lý nhà nước về đất đai

1.1.2.1 Khái niệm và mục đích của quản lý nhà nước về đất đai

Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), thì quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai Đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất

1.1.2.2 Mục đích của quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý Nhà nước về đất đai nhằm mục đích:

- Bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất;

- Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của Nhà nước;

- Tăng cường hiệu quả sử dụng đất;

- Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường;

Yêu cầu của công tác quản lý đất đai là phải đăng ký, thống kê đất đầy

đủ theo đúng quy định của pháp Luật Đất đai ở từng địa phương theo cấp hành chính (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

1.1.3 Đăng ký biến động đất đai

1.1.3.1 Khái niệm

Biến động đất đai là sự thay đổi thông tin không gian và thuộc tính của thửa đất sau khi được xét duyệt cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính ban đầu Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp đổi cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã

đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật (Khoản 3, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT)

Đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hay một số thông tin trong quá trình quản lý và sử dụng đất đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật

Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi thông tin về địa lý của thửa đất (diện tích đất; hình dạng, kích thước…) hoặc thay đổi về tình trạng pháp lý của thửa đất (mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất; thay đổi quyền sử dụng đất, chia, tách…)

Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều, theo dõi, cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai Chính vì vậy, việc thể hiện những nội dung thay đổi về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thông qua đăng ký biến động trên hồ sơ địa chính đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý biến động đất đai Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó

Thông qua hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai, các nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh

tế xã hội của từng cấp mà nhà quản lý hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp

Quản lý tốt các biến động về quyền sử dụng đất sẽ trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất được chính xác hơn Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy cao

Công tác đăng ký biến động về quyền sử dụng đất còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và người sử dụng

Do đất đai là tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Vì vậy việc quản lý biến động đất đai giúp cơ quan quản lý nắm được các thay đổi liên quan đến đất đai góp phần quản lý tốt quỹ đất của Nhà nước Từ đó, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước cũng như các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong quan hệ pháp luật về đất đai

Theo Khoản 4, Điều 95, Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký

mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

- Quản lý biến động đất đai là hoạt động xác nhận, cập nhật, lưu trữ và chỉnh lý những thay đổi về đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính

- Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạclập bản đồ địa chính, đăng ký đất ban đầu và đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận nhằm phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất, việc quản lý tài sản gắn liền với đất

1.1.3.2 Các hình thức biến động đất đai “cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ”

Biến động đất đai bao gồm tất cả những thay đổi về thửa đất, tài sản gắn liền với đất; chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; những thay đổi về quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:

- Biến động về quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Biến động do thay đổi mục đích sử dụng đất: do người sử dụng đất có nhu cầu, do quy hoạch;

- Biến động do thiên tai;

- Biến động do sai sót, nhầm lẫn về nội dung thông tin ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do người sử dụng đất đổi tên theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

- Biến động di nhận quyền sử dụng đất theo văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật, theo bản án, quyết định của Tòa án Nhân dân hoặc theo quyết định của cơ quan thi hành án;

- Biến động do hợp thửa, tách thửa

Tất cả các trường hợp thay đổi trên đều phải đăng ký biến động với cơ quan quản lý Sau khi đăng ký biến động, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và hồ sơ địa chính sẽ được điều chỉnh, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp mới theo sự thay đổi đó

Căn cứ vào tính chất của từng trường hợp người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động, người ta có thể phân chia thành 3 nhóm biến động chính, gồm: biến động hợp pháp, biến động không hợp pháp và biến động chưa hợp pháp

- Biến động hợp pháp: người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai

và đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận theo đúng pháp luật

- Biến động không hợp pháp: người sử dụng đất không khai báo khi có biến động hoặc khai báo không đúng quy định của pháp luật

- Biến động chưa hợp pháp: người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

1.1.3.3 Người thực hiện đăng ký biến động đất đai “cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ”

Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp giấy chứng nhận mà có thay đổi về việc sử dụng, tài sản gắn liền với đất

Người chịu trách nhiệm đăng ký được ủy quyền cho người khác đăng

ký theo quy định của Pháp luật về dân sự và phải chịu trách nhiệm trước Pháp luật về thông tin đăng ký đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có

1.1.3.4 Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận đăng ký biến động đất đai

- Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu

tư tại Việt Nam; là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tai Việt Nam, cộng đồng dân cư tại phường

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất, tài sản gắn liền với đất tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, phường, thị trấn

1.1.3.5 Nguyên tắc trong đăng ký và quản lý biến động đất đai

- Theo Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì thủ tục đăng ký

biến động đất đai được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

- Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính;

- Thủ tục đăng ký biến động chỉ thực hiện đối với những người sử dụng đất đã được cấp GCN theo quy định của pháp luật;

- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý;

- Những trường hợp đã biến động kể từ sau khi được cấp GCN lần đầu đến nay chưa đăng ký biến động đều phải làm đầy đủ các thủ tục đăng ký biến động theo quy định;

- Người có nhu cầu đăng ký biến động quyền sử dụng đất đến UBND

xã, phường, thị trấn, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để liên hệ mua mẫu hồ sơ và được hướng dẫn thực hiện kê khai làm các thủ tục cần thiết theo từng hình thức biến động;

- Trường hợp có biến động hình thể, kích thước, các đường ranh giới thửa đất thì chủ sử dụng đất phải lập sơ đồ thửa đất biến động, riêng trường hợp bị thu hồi đất hoặc mất đất do thiên tai gây nên thì việc lập hồ sơ thửa đất biến động do cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm thực hiện Nơi đã có bản

đồ địa chính thì sử dụng trích lục bản đồ để thể hiện sơ đồ khu vực biến động tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường các cấp;

- Hồ sơ đăng ký biến động các loại đất được lưu trữ ở cơ quan có thẩm quyền, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Trung tâm lưu trữ Tài nguyên

và Môi trường

1.1.3.6 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai

a Thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do

thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (đổi tên hoặc giấy tờ pháp nhân, giấy tờ nhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi do xác định lại diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

Thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (đổi tên hoặc giấy tờ pháp nhân, giấy tờ nhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi do xác định lại diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn

liền với nhà ở; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

Cơ sở pháp lý: Luật Đất đai 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013; Thông tư số 24/2014/TT-BTNT quy định hồ

sơ địa chính; Thông tư số 02/2015/TT-BTNT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

1 Hồ sơ thủ tục:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

+ Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ

hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội

và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;

+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp

xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;

+ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;

+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

+ Bản sao một trong các giấy tờ: chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm, thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận

- Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

Bước 3:

- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình

cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp

xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã; trả Giấy chứng nhận đã xác nhận cho người nộp hồ sơ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng ký biến động về các nội dung theo quy định tại Điều này thì thực hiện thêm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

3 Thời hạn giải quyết:

- Trong thời hạn không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

b Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa

Hồ sơ gồm:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

2 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

3 Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách

hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn,

kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

4 Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ

sơ tại cấp xã

c Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Hồ sơ gồm:

a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của

vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời

là người sử dụng đất

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện

đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

2 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

3 Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý

4 Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã

ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;

b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;

c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;

d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này

1.1.3.7 Chỉnh lý, cập nhật biến động

a Nguyên tắc chỉnh lý biến động

Thực hiện đăng ký biến động và chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận đã cấp cũng như cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính lưu tại các cấp là việc làm hết sức cần thiết đối với công tác quản lý đất đai thường xuyên Tuy nhiên, do thông tin thể hiện trên hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận là cơ sở để Nhà nước xác định chủ sử dụng đất hợp pháp, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nên công tác chỉnh lý biến động cần tuân thủ những nguyên tắc sau:

- Thủ tục đăng ký biến động chỉ thực hiện đối với những người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

- Những trường hợp đã biến động kể từ sau khi được cấp giấy chứng nhận lần đầu đến nay chưa làm thủ tục biến động hoặc chưa đăng ký biến động đều phải làm đầy đủ thủ tục biến động theo quy định

- Người có nhu cầu làm đăng ký biến động đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn hồ sơ thực hiện kê khai làm các thủ tục cần thiết theo từng hình thức biến động

- Trường hợp có biến động hình thể, kích thước, các đường ranh giới thửa đất thì phải lập hồ sơ thửa đất biến động, riêng trường hợp bị thu hồi đất hoặc mất đất do thiên tai thì việc lập hồ sơ thửa đất biến động do cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm thực hiện Nơi đã có bản đồ địa chính thì sử dụng trích lục bản đồ để thể hiện sơ đồ khu vực biến động tại cơ quan tài nguyên môi trường các cấp

- Hồ sơ đăng ký biến động các loại đất được lưu trữ ở cơ quan có thẩm quyền, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, kho lưu trữ tài nguyên môi trường

- Nội dung thay đổi và nội dung mới được sửa chữa, ghi mới theo đúng quy định đối với từng loại tài liệu và phải đảm bảo sự thống nhất về thông tin đối với từng thửa đất

b Chỉnh lý biến động lên giấy chứng nhận đã cấp

Cơ quan quản lý đất đai sẽ thực hiện chỉnh lý biến động lên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà không hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất;

- Giấy chứng nhận đã cấp có nhiều thửa đất mà người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được phép đổi tên; người sử dụng đất đề nghị nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp;

- Thay đổi thông tin về số hiệu thửa, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất, tài sản gắn liền với đất;

- Chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của nhà ở, công trình xây dựng;

- Thay đổi thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu tài sản;

- Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện;

- Thay đổi diên tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà, công trình;

- Thay đổi diện tích, nguồn gốc tạo lập, hồ sơ giao rừng là rừng trồng;

- Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên;

- Đính chính nội dung ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp do sai xót do việc in hoặc viết Giấy chứng nhận

c.Cấp mới giấy chứng nhận

Sau khi được cấp giấy chứng nhận, các trường hợp biến động về quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được cấp mới giấy chứng nhận gồm:

- Hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới; hợp nhiều tài sản gắn liền với đất của nhiều chủ sở hữu thành tài sản của một chủ sở hữu;

- Hình thành thửa đất mới trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, người sử dụng đất đề nghị tách thửa đất thành nhiều thửa mà pháp luật cho phép;

- Người thuê, người thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xấy dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao;

- Những biến động đối với toàn bộ hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp:

+ Giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

+ Chia tách hoặc sáp nhập các tổ chức có sử dụng đất;

+ Thực hiện việc xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; + Thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo; thực hiện bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá, tài sản phù hợp pháp luật;

+ Thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn hình thành pháp nhân mới;

- Thay đổi thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính;

- Giấy chứng nhận đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009

d Chỉnh lý biến động trên hồ sơ địa chính

Khi có biến động đất đai, sau khi chỉnh lý trên giấy chứng nhận, cơ quan quản lý đất đai tiến hành chỉnh lý trên hệ thống hồ sơ địa chính để đảm bảo cập nhật và phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật bản sao hồ sơ địa chính

1.2 Đăng ký biến động đất đai tại một số nước trên thế giới

1.2.1 Tại Trung Quốc

Theo Phạm Sỹ Liêm (2016), ở nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa,

có hai hình thức sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu Nhà nước do Quốc vụ viện trực tiếp thay mặt Nhà nước để quản lý và đất đai thuộc sở hữu tập thể nông dân Vấn đề quàn lý Nhà nước về đất đai của Trung Quốc tương đối phức tạp Do Bộ Đất đai và Tài nguyên thành lập sau nên một số loại đất như đất canh tác do Bộ Nông nghiệp quản lý, Bộ xây dựng chịu trách nhiệm quản lý thị trường nhà đất Bộ Tài chính chịu trách nhiệm về chính sách thu chi từ đất đai Đây là điểm khác biệt so với ở Việt Nam, khi việc quản lý Nhà nước về đất đai được giao cho một cơ quan quản lý thống nhất là Bộ tài nguyên và Môi trường

Mô hình hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai của Trung Quốc và Việt Nam có nhiều điểm tương đồng Hệ thống này được thành lập thống nhất từ trung ương đến địa phương Cụ thể:

- Ở Trung ương là Bộ Đất đai và Tài nguyên có một số chức năng cơ bản như: Soạn thảo pháp luật, pháp quy liên quan; tổ chức xây dựng và thực hiện quy hoạch đất đai quốc gia; giám sát, kiểm sát việc chấp hành pháp luật

về đất đai ;

- Ở cấp tỉnh có Sở Đất đai và Tài nguyên;

- Ở cấp huyện có Cục Đất đai và tài nguyên;

- Ở cấp xã, thị trấn có phòng Đất đai và Tài nguyên;

- Ở thôn có cán bộ về quản lý đất đai

Bộ phận quản lý đất đai, tài nguyên ở chính quyền các cấp phụ trách

công tác quản lý đất đai, tài nguyên trong địa hạt hành chính cấp đó(Phạm Sỹ Liêm, 2016)

1.2.2 Tại Malayxia

Theo Trần Phúc Thăng (2014), Bộ Luật đất đai của Malayxia, cá nhân,

tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữ được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan mà không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:

+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn

+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai

+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền, ) trên đất đai của mình

+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà

+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên

đó theo di chúc

- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh Ranh giới thửa đất còn tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT)

có quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:

+ Ranh giới đất còn tạm thời

+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình

Công cụ quản lý cơ bản của nhà nước là các văn bản pháp lý bao gồm: các bộ luật, quy hoạch phát triển của quốc gia, các chính sách về thuế, các nguyên tắc cơ bản của việc xác định giá đền bù cho các hộ dân có phần đất bị thu hồi, giải tỏa Các văn bản này phải đồng bộ, thống nhất và được thực hiện nghiêm túc từ trung ương đến địa phương và đến từng người dân

Cơ sở để xây dựng các văn bản pháp lý, các quy hoạch phát triển là bảo đảm lợi ích quốc gia và lợi ích chính đáng của dân cư, những người sở hữu và

sử dụng đất; kết quả khảo sát, nghiên cứu khoa học; ý kiến tham gia của mọi người dân Vì vậy, các văn bản này phải được xây dựng theo những quy trình xác định và đặc biệt phải được xây dựng công khai, minh bạch

Cơ sở để xây dựng các văn bản pháp lý, các quy hoạch phát triển là bảo đảm lợi ích quốc gia và lợi ích chính đáng của dân cư, những người sở hữu và

sử dụng đất; kết quả khảo sát, nghiên cứu khoa học; ý kiến tham gia của mọi người dân Vì vậy, các văn bản này phải được xây dựng theo những quy

trình xác định và đặc biệt phải được xây dựng công khai, minh bạch (Trần Phúc Thăng, 2014)

1.2.3 Tại Thụy Điển

Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2015), hoạt động đăng ký đất đai tại Thụy Điển có nguồn gốc lâu đời, được điều chỉnh bởi các luật thành văn từ thế kỷ XIII Hệ thống địa chính đã được hình thành vài thế kỷ XVI trên cơ sở các sổ địa chính do nhà vua ban hành từ năm 1530 để thu thuế Kể từ thời điểm đó đất đai bắt đầu được đăng ký quyền sở hữu Việc đăng ký đất đai nhanh chóng trở thành bước bắt buộc trong thủ tục giao dịch bất động sản trên thị trường Trong những năm đầu thế kỷ XX, những dữ liệu đăng ký này đã được sử dụng để thiết lập việc đăng ký chính thức địa chính đất đai, thể hiện

sự tồn tại của những đơn vị đất đai trong mỗi xã với sự phân định rõ ràng diện tích, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc hình thành, bao gồm cả hợp thửa, tách thửa và những thông tin tham khảo khác liên quan đến các giao dịch và bản

đồ đối với các đơn vị đất đai

Tại Thụy Điển, hệ thống đăng ký đất đai có một quá trình lịch sử phát triển lâu dài Vì vậy, nó có thể kế thừa những thành tựu có sẵn và tiếp tục hoàn thiện mà không gặp trở ngại, cũng như nhanh chóng trở thành một hệ thống đơn giản nhưng hiệu quả Hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển được xây dựng trên cơ sở hoạt động đăng ký quyền sở hữu bất động sản nhằm xác lập một chế độ pháp lý rõ ràng cho từng đơn vị tài sản được đăng ký, trong đó, có sự thống nhất chặt chẽ giữa hoạt động lập bản đồ và hoạt động đo đạc địa chính với vấn đề đăng ký đất đai, cũng như có sự thống nhất giữa nó với các hệ thống thuộc các ngành, lĩnh vực khác Ngoài ra ở Thụy Điển bằng cách sử dụng sự nhận dạng đơn vị đất đai thống nhất, thông tin đất đai đăng

ký có thể dễ dàng kết hợp với những dữ liệu khác về thuế, về dân số, về quy hoạch, xây dựng và giá đất giao dịch Từ đó, một hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai phong phú đã và đang được thiết lập trên cơ sở những đơn vị đất đai

hợp pháp được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2015).

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý

đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai đều được luật hoá Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp Về vấn đề thế chấp, quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: Bước (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng

ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận

đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển Bước (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ

khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2015)

1.2.4 Tại Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại London và 14 Văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt), phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh quốc và Xứ

Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu) Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai, được sửa đổi và ban hành mới vào năm

2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002, Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012) Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng

ký Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống ñăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật Đất đai Về đối tượng đăng ký, theo Luật Đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng

ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu ).Nguồn:

Hội thảo Chia sẻ kinh nghiệm của Vương quốc Anh về đăng ký đất đai và hệ thống thông tin đất đai

1.3 Kết luận và bài học kinh nghiệm đăng ký biến động của các nước cho Việt Nam

Công tác đăng ký biến động đất đai tại Việt Nam còn nhiều bất cập và hạn chế cần rút kinh nghiệm từ một số nước trên thế giới Một số nước đã yêu cầu bắt buộc đối với đăng ký biến động đất đai và quy định sự thống nhất

trong công tác cập nhật, chỉnh lý biến động Như kinh nghiệm của Thụy Điển, đăng ký đất đai trở thành bước bắt buộc trong thủ tục giao dịch bất động sản trên thị trường Đăng ký đất đai tại nước này là một hệ thống đơn giản nhưng hiệu quả Trong đó có sự thống nhất chặt chẽ giữa hoạt động lập bản đồ và hoạt động đo đạc địa chính với vấn đề đăng ký cũng như có sự thống nhất giữa nó với các hệ thống thuộc các ngành, lĩnh vực khác Ngoài ra, có sự kết hợp tốt giữa thông tin đất đai được đăng ký với các dữ liệu của lĩnh vực khác Đây là những điểm mới so với hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam Với những điểm khác biệt này việc quản lý đất đai tại Thụy Điển đạt hiệu quả rất cao, thuận lợi cho cả người dân cũng như cơ quan quản lý

Hay tại Anh, mọi hoạt động đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất Tuy nhiên, hệ thống này không kết nối Internet mà chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu Ngoài ra, người dân

có thể đăng ký tại bất kỳ văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh Bên cạnh

đó cũng có quy định việc đăng ký là bắt buộc - Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đất đai Điều này làm tăng

tỷ lệ đăng ký của các chủ sở hữu, tạo thuận lợi cho công tác quản lý