Luận án tiến sĩ đánh giá giải pháp cải thiện tình hình giải phóng mặt bằng ở thành phố hà nội

91 Hình 3.3 Đồ thị biểu diễn đường Y3 điều chỉnh CSGPMB khi nhà nước thu hồi đất NN ở Thành phố Hà Nội trong thời gian tới 92 Hình 3.4 Đồ thị biểu diễn đường Y2 định hướng điều chỉnh q

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS Đỗ Văn Phức

Hà Nội - 2012

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI

Lời cuối cùng, tác giả xin bày tỏ sự biết ơn tới gia đình, bạn bè đã khuyến khích, động viên, chia sẻ trong suốt thời gian qua

Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Trần Đông Dực

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, tất cả các số liệu, kết quả nghiên cứu của luận án này là trung thực và chưa ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

T ác gi ả

Trần Đông Dực

1.4 Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng trong nước và nước ngoài 2 3

2.2 Đánh giá thực trạng tình hình giải phóng mặt bằng ở Thành phố Hà Nội

theo phương pháp đánh giá chung kết định lượng

2.2.3 Chuẩn so sánh dùng để đánh giá tình hình giải phóng mặt bằng ở

2.3.2 Đánh giá thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giải phóng mặt

bằng ở Thành phố Hà Nội theo kết quả điều tra khảo sát

7 5

3.1 Chủ trương đô thị hoá, phát triển kinh tế - xã hội và dự báo công tác giải

phóng mặt bằng ở Thành phố Hà Nội trong thời gian tới

3.2 Nguyên tắc và định hướng cải thiện tình hình giải phóng mặt bằng ở

Thành phố Hà Nội trong thời gian tới

3.3 Một số giải pháp cơ bản nhằm cải thiện tình hình giải phóng mặt bằng ở

Thành phố Hà Nội trong thời gian tới

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 11 4

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

BĐS B ấ t đ ộ n g s ả n

C G / C B C C C h u yê n g i a / C á n b ộ , c ô n g c h ứ c

C N H C ông nghi ệp hoá

CSGPMB Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (gọi tắt là Chính sách giải

phóng mặt bằng) DN/TC Doanh nghiệp/Tổ chức

NĐ 188/CP Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương

pháp xác định giá đất, khung gía các loại đất;

NĐ 123/CP Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ Về Sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

NĐ 197/CP Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ Về bồi

thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

NĐ 84/CP Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Về bồi

thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

NĐ 69/CP Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Về bồi

thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Trang

Biểu 1.1 Cơ cấu điểm và tiêu chí đánh giá tình hình GPMB 13

Biểu 2.1 Thống kê diện tích, dân số các đơn vị hành chính thuộc Thành phố

Biểu 2.7 Tổng hợp kết quả số lượng dự án hoàn thành dứt điểm GPMB để

triển khai thi công trên địa bàn thành phố (2001 – 2009)

Biểu 2.12 Tổng hợp kết quả điều tra đối với HGĐ & CN bị thu hồi đất ở về

CSGPMB ở Hà Nội hiện nay

61

Biểu 2.13 Mô tả mối quan hệ giữa các biến về tính phù hợp của CSGPMB

dưới góc độ HGĐ & CN bị thu hồi đất ở

62

Biểu 2.14 Tổng hợp kết quả điều tra đối với HGĐ & CN bị thu hồi đất ở về

quỹ TĐC phục vụ GPMB

62

Biểu 2.15 Mô tả mối quan hệ giữa các biến đánh giá quỹ TĐC phục vụ công

tác GPMB dưới góc độ HGĐ & CN bị thu hồi đất ở

63

Biểu 2.16 Tổng hợp kết quả điều tra đối với HGĐ & CN bị thu hồi đất NN về

CSGPMB ở Hà Nội hiện nay

64

Biểu 2.17 Mô tả quan hệ giữa các biến đánh giá sự phù hợp của CSGPMB

dưới góc độ HGĐ, CN bị thu hồi đất nông nghiệp

64

Biểu 2.18 Tổng hợp kết quả điều tra đối với DN/TC về biện pháp tổ chức thực

thi CSGPMB ở Hà Nội hiện nay

65

Biểu 2.19 Mô tả quan hệ giữa các biến đánh giá biện pháp tổ chức thực thi

CSGPMB dưới góc độ DN/TC được Nhà nước giao đất để thực hiện

66

dự án hoặc thực hiện GPMB

Biểu 2.20 Tổng hợp kết quả điều tra đối với Doanh nghiệp/ Tổ chức về Công

tác QLNN về đất đai ở Hà Nội hiện nay

66

Biểu 2.21 Mô tả mối quan hệ giữa các biến về công tác QLNN về đất đai của

chính quyền địa phương dưới góc độ DN/TC

67

Biểu 2.22 Tổng hợp kết quả điều tra đối với Chuyên gia/CBCC về công tác

QLNN về QHSDĐ ở Thành phố Hà Nội

68

Biểu 2.23 Mô tả quan hệ giữa các biến về công tác QLNN về QHSDĐ ở Thành

phố Hà Nội dưới góc độ của Chuyên gia/CBCC

69

Biểu 2.24 Tổng hợp kết quả điều tra đối với Chuyên gia/CBCC về trình độ

phát triển, ổn định thị trường BĐS ở Hà Nội hiện nay

69

Biểu 2.25 Mô tả mối quan hệ giữa các biến về Trình độ phát triển, ổn định thị

trường BĐS ở Thành phố dưới góc độ CG/CBCC

69

Biểu 3.1 Các chỉ tiêu quy hoạch về quy mô dân số và đất đai khu vực đô thị

trung tâm đến năm 2020 và đến năm 2030

76

Biểu 3.2 Các chỉ tiêu quy hoạch về quy mô dân số và đất đai của 5 đô thị vệ

tinh Hà Nội đến năm 2020 và đến năm 2030

79

Biểu 3.3 Các chỉ tiêu quy hoạch về quy mô dân số và đất đai các thị trấn

huyện lỵ hiện hữu đến năm 2020 và đến năm 2030

79

Biểu 3.4 Các chỉ tiêu quy hoạch về quy mô dân số và đất đai các thị trấn

huyện lỵ hiện hữu đến năm 2020 và đến năm 2030

85

Biểu 3.5 Định hướng điều chỉnh CSGPMB (khi nhà nước thu hồi đất ở) ở

Thành phố Hà Nội trong thời gian tới

91

Biểu 3.6 Định hướng điều chỉnh CSGPMB (khi nhà nước thu hồi đất NN) ở

Thành phố Hà Nội trong thời gian tới

92

Biểu 3.7 Định hướng điều chỉnh quỹ TĐC phục vụ công tác GPMB ở Thành

phố Hà Nội trong thời gian tới

93

Biểu 3.8 Định hướng điều chỉnh biện pháp tổ chức thực thi CSGPMB ở

Thành phố Hà Nội trong thời gian tới

94

Biểu 3.9 Định hướng điều chỉnh công tác QLNN về đất đai ở Thành phố Hà

Nội trong thời gian tới

95

Biểu 3.10 Định hướng điều chỉnh công tác QLNN về QHSDĐ ở Thành phố Hà

Nội trong thời gian tới

96

Biểu 3.11 Định hướng điều chỉnh về trình độ phát triển, ổn định thị trường

Biểu 3.12 Một số đề xuất, điều chỉnh cụ thể một số nội dung cơ bản về

CSGPMB ở Thành phố Hà Nội trong thời gian tới

102

Hình 2.5 Mức độ số lượng dự án hoàn thành dứt điểm GPMB để triển khai thi

công trên địa bàn Thành phố Hà Nội (2001–2009)

Hình 2.9 Quy trình điều tra phỏng vấn bằng phiếu hỏi 60

Hình 3.1 Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm

nhìn đến năm 2050 77

Hình 3.2 Đồ thị biểu diễn đường Y1 (định hướng điều chỉnh CSGPMB khi nhà

nước thu hồi đất ở trong thời gian tới

91

Hình 3.3 Đồ thị biểu diễn đường Y3 (điều chỉnh CSGPMB khi nhà nước thu

hồi đất NN ở Thành phố Hà Nội trong thời gian tới

92

Hình 3.4 Đồ thị biểu diễn đường Y2 (định hướng điều chỉnh quỹ TĐC phục vụ

công tác GPMB ở Hà Nội trong thời gian tới)

93

Hình 3.5 Đồ thị biểu diễn đường Y4 (định hướng điều chỉnh biện pháp tổ chức

thực thi CSGPMB ở Hà Nội trong thời gian tới)

94

Hình 3.6 Đồ thị biểu diễn đường Y5 (định hướng điều chỉnh công tác QLNN về

đất đai ở Hà Nội trong thời gian tới)

95

Hình 3.7 Đồ thị biểu diễn đường Y6 (định hướng điều chỉnh công tác lập quy

hoạch, KHSDĐ ở Hà Nội trong thời gian tới)

96

.Hình 3.8 Đồ thị biểu diễn đường Y7 (định hướng điều chỉnh trình độ phát

triển, ổn định thị trường BĐS ở Hà Nội trong thời gian tới)

97

Hình 3.9 Quy trình ban hành CSGPMB của Thành phố Hà Nội trong thời gian

tới

104

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Công tác GPMB khi nhà nước thu hồi đất để triển khai các dự án đầu tư phục vụ quá trình ĐTH, phát triển KT - XH trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước là một tất yếu khách quan đối với mọi quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam không phải là ngoại

lệ Trong điều kiện quỹ đất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền KTTT ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh tế của NSDĐ bị thu hồi trong công tác GPMB ngày càng được quan tâm hơn và đang là một vấn đề mang tính thời sự và phức tạp hiện nay

Việc bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ thể hiện ở bản chất kinh

tế của các mối quan hệ về đất đai (giữa Nhà nước với NSDĐ; giữa các tổ chức kinh tế này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau), mà còn thể hiện các mối quan hệ

về chính trị, xã hội, môi trường, Vì vậy, việc tổ chức thực hiện tốt công tác GPMB sẽ góp phần giữ vững ổn định tình hình chính trị, trật tự xã hội, tạo thuận lợi cho môi trường đầu tư phát triển, góp phần phát triển KT - XH của đất nước nói chung và mỗi địa phương nói riêng

Hà Nội - Thủ đô, trái tim của cả nước, là trung tâm đầu não chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hoá, khoa học giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước, là nơi đặt trụ sở của các cơ quan Trung ương của Đảng, Nhà nước, các cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế, Chính vì vậy, GPMB và quá trình ĐTH ở Thành phố Hà Nội là một chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước ta, nó không chỉ có ý nghĩa về mặt phát triển kinh tế, mà còn là mục tiêu, động lực để xây dựng và phát triển thành phố Hà Nội theo hướng văn minh, hiện đại xứng tầm với các nước trong khu vực và trên thế giới Theo quy hoạch, KHSDĐ của Thành phố Hà Nội trong những năm gần đây (đối với

14 quận, huyện của Thành phố Hà Nội cũ) đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Hàng năm trên địa bàn Thành phố có trên 350 dự án liên quan đến công tác GPMB, với diện tích đất phải thu hồi hơn 1.500 ha, liên quan đến gần 45.000 tổ chức, HGĐ, CN, trong đó có khoảng 14.000 hộ phải bố trí TĐC Với khối lượng diện tích đất phải thu hồi lớn như trên (chưa kể khối lượng đang và sẽ GPMB các dự án trên địa bàn của các tỉnh sáp nhập vào Thành phố Hà Nội mở rộng từ ngày 01/8/2008) thì công tác GPMB có quy mô to lớn, vô cùng khó khăn, phức tạp Trong thực tế, công tác GPMB ở Thành phố Hà Nội tiến hành thường bị chậm tiến độ, gây nhiều khiếu kiện và bức xúc trong xã hội, nảy sinh các vấn đề

lao động việc làm, xã hội, đô thị và môi trường Thành phố Hà Nội đã xác định công tác

GPMB là nhiệm vụ trọng tâm và thường xuyên Vì vậy, việc đánh giá và đưa ra giải pháp cải thiện tình hình GPMB ở thành phố Hà Nội là việc làm rất cần thiết, đáp ứng yêu cấp

cầu cấp bách của quá trình ĐTH và phát triển KT – XH hiện nay Đây cũng chính là mục tiêu và tính cấp thiết của đề tài luận án

2 Giới thiệu tổng quát về các kết quả nghiên cứu trong và ngoài nước đã có đến nay về vấn đề khoa học mà đề tài đề cập đến, những tồn tại mà tác giả phát hiện cần tiếp tục nghiên cứu

Liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu của đề tài gồm các công trình sau:

- Các tác giả tập trung nghiên cứu các vấn đề liên quan đến QLNN về đất đai của chính quyền địa phương; vai trò QLNN đối với đất đai trong quá trình ĐTH; , gồm các

công trình: Hoàn thiện QLNN về đất đai của chính quyền quận Tây Hồ (Nguyễn Thế Vinh,

Luận án Tiến sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế quốc dân, 2008); Tăng cường vai trò QLNN đối

với đất đai trong quá trình ĐTH ở Thành phố Hà Nội (Trần Tú Cường, Luận án Tiến sĩ

kinh tế, Đại học Kinh tế quốc dân, 2007)

- Các tác giả tập trung nghiên cứu các vấn đề liên quan đến ảnh hưởng của ĐTH tới phát triển KT – XH; đánh giá mức độ ĐTH nhằm xây dựng các quan điểm phát triển đô

thị; , gồm các công trình: Ảnh hưởng của ĐTH đến nông thôn ngoại thành Hà Nội - Thực

trạng và giải pháp (GS TS Lê Du Phong, Nguyễn Văn áng, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà

Nội 2002); Vận dụng phương pháp phân tích đa tiêu chí đánh giá mức độ ĐTH nhằm góp

phần xây dựng các quan điểm phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020, lấy Hà Nội làm ví

dụ (Nguyễn Hữu Đoàn, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, 2009)

- Các tác giả tập trung nghiên cứu các vấn đề liên quan đến công tác đền bù, TĐC, GPMB; công tác tuyên truyền, vận động và tư tưởng khi Nhà nước thu hồi đất để triển khai

các dự án đầu tư, , gồm các công trình: Kỷ yếu hội thảo đền bù và GPMB các dự án xây

dựng ở Việt Nam (Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng Việt Nam, Hà Nội 2002); Công tác tư tưởng trong GPMB – Kinh nghiệm từ Hà Nội (PGS TS Nguyễn Chí Mỳ, TS Hoàng Ngọc

Bắc, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 2007); Báo cáo kết quả thực hiện công tác GPMB

hàng năm của Ban Chỉ đạo GPMB Thành phố Hà Nội (2001 – 2009) và các tỉnh, thành

phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Vĩnh Phúc;

- Các tác giả tập trung nghiên cứu các vấn đề liên quan đến việc Nhà nước thu hồi đất, đặc biệt là đất nông nghiệp làm ảnh hưởng đến thu nhập, đời sống, chuyển đổi nghề và việc làm của người có đất bị thu hồi; ảnh hưởng đến vệ sinh, môi trường; , gồm các công

trình: Thu nhập, đời sống, việc làm của người có đất bị thu hồi để xây dựng các khu công

nghiệp, khu đô thị kết cấu hạ tầng KT - XH các công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia (GS, TS Lê Du Phong, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 2007); Vấn đề hậu GPMB ở

Hà Nội - Thực trạng và Giải pháp (Báo cáo khoa học đề tài cấp Thành phố, Viện Nghiên

cứu phát triển KT-XH Hà Nội, 2010); Thực trạng và giải pháp giải quyết nhà ở cho người

thu nhập thấp ở Hà Nội (TS Hoàng Xuân Nghĩa, Báo cáo khoa học đề tài trọng điểm cấp

Thành phố, Hà Nội 2007);

Các công trình nghiên cứu của các tác giả nêu trên cũng đã đề cập đến những vấn đề

có liên quan đến công tác GPMB, vấn đề hậu GPMB, đặc biệt là các báo cáo đánh giá kết quả thực hiện công tác GPMB hàng năm của các địa phương còn sơ sài, hành chính vắn tắt, số liệu rời rạc và đôi khi còn mang tính hình thức, … Tuy nhiên, chưa có một công trình nào nghiên cứu đầy đủ bức tranh tổng thể về tình hình GPMB cũng như phương pháp đánh giá tình hình GPMB, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB, từ đó đưa

ra các giải pháp chủ yếu nhằm cải thiện tình hình GPMB, đặc biệt đối với tình hình GPMB

ở Thành phố Hà Nội hiện nay

3 Mục đích nghiên cứu của luận án

- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận và thực tiễn về GPMB và phương pháp đánh giá tình hình GPMB

- Đánh giá tình hình GPMB và phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB ở Thành phố Hà Nội (2001 – 2010)

- Trên cơ sở những đánh giá, Luận án vận dụng đường lối, chủ trương, các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành của Nhà nước và kinh nghiệm về GPMB trong và ngoài nước để đề xuất những định hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm cải thiện tình hình GPMB

ở Thành phố Hà Nội trong thời gian tới

4 Đối tượng nghiên cứu của luận án

Tình hình GPMB, các yếu tổ ảnh hưởng và giải pháp cải thiện tình hình GPMB ở Thành phố Hà Nội

5 Nội dung và phạm vi nghiên cứu

Nội dung nghiên cứu: Tình hình GPMB và các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình

GPMB ở Thành phố Hà Nội liên quan đến nhiều vấn đề về QLNN, nhiều cấp, nhiều ngành Tuy nhiên, Luận án chỉ tập trung nghiên cứu khái quát, hệ thống hoá những vấn đề lý luận

và thực tiễn về GPMB và phương pháp đánh giá tình hình GPMB; phân tích, đánh giá tình hình GPMB và các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp, gián tiếp đến tình hình hình GPMB trong quá trình tổ chức thực hiện công tác GPMB để triển khai các dự án đầu tư; đề xuất một số giải pháp cơ bản nhằm cải thiện tình hình GPMB ở Thành phố Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu: Luận án đi sâu phân tích, đánh giá tình hình GPMB và các yếu

tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB ở Thành phố Hà Nội cũ (từ 01/8/2008 Thành phố Hà Nội mở rộng được thành lập gồm: toàn bộ Thành phố Hà Nội cũ, tình Hà Tây, huyện Mê Linh thuộc tỉnh Vĩnh Phúc và 04 xã thuộc huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình); thời gian nghiên cứu từ 2001 đến nay

6 Phương pháp nghiên cứu

Luận án lấy Chủ nghĩa Duy vật biện chứng và Chủ nghĩa Duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lênin làm cơ sở phương pháp luận trong nghiên cứu; đồng thời luận án dựa vào các quan điểm, đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước làm cơ sở phân tích, đánh giá, đề xuất những định hướng, giải pháp và kiến nghị

Để giải quyết những nội dung nghiên cứu, luận án còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu kinh tế chủ yếu sau:

- Phương pháp trừu tượng hoá khoa học và phương pháp phân tích hệ thống: nhằm

tìm ra bản chất của các hiện tượng KT – XH trong GPMB; đồng thời phải nghiên cứu GPMB trong tổng thể các mối quan hệ, trong sự vận động, phát triển theo thời gian, điều kiện của Thủ đô Hà Nội

- Phương pháp quy nạp và diễn dịch: trên cơ sở phân tích tình hình GPMB ở Thành

phố Hà Nội, luận án sử dụng phương pháp quy nạp để đưa ra những đánh giá chung mang tính khái quát về thực trạng công tác GPMB và thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB ở Thành phố Hà Nội (2001-2010) trong bối cảnh chung của đất nước và dưới tác động của nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta hiện nay, đặc biệt từ khi nước ta gia nhập Tổ chức thương mại thế giới (WTO)

- Phương pháp chuyên khảo, đối chiếu so sánh: Luận án tiến hành phân tích, đánh

giá tình hình GPMB ở thành phố Hà Nội trên cơ sở so sánh, đối chiếu với tình hình GPMB

ở một số tỉnh, thành phố trong nước và nước ngoài, nhằm rút ra bài học kinh nghiệm cho Thành phố Hà Nội

- Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp: nhằm thu thập, phân loại, đánh giá và

khái quát hoá các nguồn tư liệu, số liệu Luận án sử dụng hai nguồn số liệu: (1) thứ cấp từ các báo cáo của các cơ quan nhà nước có liên quan đến vấn đề nghiên cứu và thông qua sách báo, internet, ; (2) sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra khảo sát

- Phương pháp đánh giá chung kết định lượng tình hình GPMB: Luận án vận dụng

Lý luận về phương pháp đánh giá tình hình (nguồn [12; tr.52-53]) để đưa ra phương pháp

đánh giá chung kết định lượng tình hình GPMB: “xây dựng bộ tiêu chí phản ánh tình hình

GPMB; bộ dữ liệu dùng để tính toán các tiêu chí; chuẩn so sánh dùng để đánh giá các tiêu chí; cách định lượng, đánh giá chung kết tình hình GPMB”

- Phương pháp điều tra khảo sát: Luận án vận dụng các phương pháp phát phiếu

điều tra, phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm nhằm thu thập số liệu để phân tích, đánh các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB

- Hỗ trợ xử lý số liệu thu thập: bằng chương trình SPSS để nhận định, đánh giá các

yếu tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB

Ngoài việc thu thập những tài liệu, số liệu thống kê chính thức của các cơ quan QLNN ở thành phố Hà Nội và một số địa phương khác, với tư cách là cán bộ công tác tại Ban Chỉ đạo GPMB Thành phố Hà Nội, tác giả đã tự điều tra, thu thập số liệu, tài liệu không chính thức có liên quan đến công tác GPMB ở Hà Nội và một số địa phương khác thông qua các đồng nghiệp để phục vụ cho công tác nghiên cứu

7 Những đóng góp mới của luận án

Về mặt lý luận: Luận án đã hệ thống hoá những vấn đề lý luận và thực tiễn về GPMB

như: (1) Đưa ra khái niệm về GPMB và CSGPMB; làm rõ đặc điểm, nguyên tắc của công tác GPMB, mối quan hệ giữa ĐTH và GPMB; (2) Đưa ra phương pháp đánh giá chung kết định lượng tình hình GPMB (bao gồm: bộ tiêu chí phản ánh tình hình GPMB; bộ dữ liệu đánh giá các tiêu chí; chuẩn so sánh dùng để đánh giá các tiêu chí và cách định lượng, đánh giá chung kết); (3) Sử dụng phương pháp điều tra khảo sát để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB

Về mặt thực tiễn: (1) Luận án đã phân tích, đánh giá thực trạng tình hình GPMB và

các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB ở Thành phố Hà Nội (2001-2010) theo các phương pháp đánh giá khoa học đã nêu trên; (2) Luận án đã đề xuất một số định hướng cụ thể, giải pháp quan trọng và kiến nghị nhằm cải thiện tình hình GPMB ở Thành phố Hà

Nội trong thời gian tới, góp phần thúc đẩy quá trình ĐTH, phát triển KT – XH Thủ đô

Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài:

- Góp phần làm phong phú thêm những vấn đề lý luận và thực tiễn về GPMB; phương pháp đánh giá tình hình GPMB và các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB

- Đánh giá thực trạng tình hình GPMB, các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB ở Thành phố Hà Nội trong thời gian qua cũng như đề xuất một số định hướng, giải pháp và kiến nghị mang tính khả thi nhằm cải thiện tình hình GPMB ở Thành phố Hà Nội

- Luận án có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo, nghiên cứu, cho công tác thực tiễn của các địa phương

8 Bố cục của Luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận, kiến nghị, danh mục các công trình công bố của tác

giả, tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của Luận án được trình bày trong 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận và thực tiến về GPMB và phương pháp đánh giá

tình hình GPMB

Chương 2: Phân tích tình hình GPMB ở Thành phố Hà Nội (2001 – 2010)

Chương 3: Định hướng và giải pháp cải thiện tình hình GPMB ở Thành phố Hà Nội

trong thời gian tới

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1 Đất đai, GPMB và quá trình ĐTH, phát triển KT - XH

1.1.1 Đất đai

Lời mở đầu của Luật Đất đai năm 1988 đã xác định vị trí, vai trò quan trọng của đất

đai: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì

thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay” [39]

Thật vậy, đất đai tồn tại từ trước khi xuất hiện loài người, qua nhiều thiên niên kỷ, con người sống và tồn tại cùng đất Đất đai có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng, quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, là điều kiện tiên quyết cho sự sống còn của con người và các loài động vật trên trái đất

Đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực vô cùng quý giá, và là yếu tố hàng đầu rất quan trọng không thể thiếu được Đất đai, ngoài vai trò là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp, đất còn giữ vai trò chiến lược trong phát triển kinh tế của mỗi quốc gia và toàn thế giới Nếu không có đất thì con người không có nơi sinh sống

và sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào và không thể có

sự tồn tại của loài người

Trong đời sống xã hội, đất là nơi cư trú của con người, là nơi con người xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình trên mặt đất, trong lòng đất để phục vụ cho cuộc sống của con người (như: xây dựng các công trình sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh; lợi ích công cộng; xây dựng trụ sở cơ quan, tổ chức sự nghiệp để phục vụ mục đích quản lý hành chính; xây dựng các công trình giao thông, đường xá, trạm, bến để phục vụ nhu cầu

đi lại; xây dựng nhà máy, xưởng sản xuất, khu công nghiệp để sử dụng vào sản xuất hàng hoá, cung cấp đồ dùng, vật dụng; xây dựng trung tâm thương mại, chợ, siêu thị để phục vụ hoạt động trao đổi hàng hoá, giao thương; xây dựng công viên, khu vui chơi, giải trí, thể thao để đáp ứng nhu cầu thư giãn, vui chơi, rèn luyện sức khoẻ; đất để xây dựng trường học, bệnh viện, nghĩa trang, … [42]

Ở Việt Nam, đất đai là vấn đề hệ trọng của đất nước Ngay từ khi mới giành được chính quyền từ chế độ thực dân phong kiến, Đảng ta đã coi đất đai là một trong những mục tiêu đấu tranh cách mạng Đánh giá đúng vị trí, vai trò của đất đai nên trong mỗi giai đoạn lịch sử, Đảng và Nhà nước đã có những chính sách đất đai phù hợp, là nguồn lực cơ bản để tiến hành CNH, HĐH nền kinh tế, góp phần quan trọng vào sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước

Trong nền kinh tế thị trường, người ta coi đất đai là hàng hoá đặc biệt Câu nói “

tấc đất, tấc vàng ” nói lên sự quý giá ở tầm mức cao nhất của đất đai thực ra cũng không

đủ Dưới góc độ giá trị lịch sử - xã hội : “ mỗi tấc đất đều nhuốm máu cha ông ”; đất đai là

“giang sơn gấm vóc ” thì sự thiêng liêng, quý giá ấy khó lấy thước đo nào mà định giá

Trước khi trở thành hàng hoá đặc biệt thì từ hàng triệu năm qua đất đai đã là tài nguyên

đặc biệt, trước hết bởi đất đai có nguồn gốc tự nhiên, là tặng vật tự nhiên dành cho con người, cho loài người; tiếp đến mới là thành quả do tác động khai phá của con người

Tính chất vô cùng đặc biệt của đất đai là ở chỗ tính chất tự nhiên và tính chất xã hội đan quyện vào nhau; nếu không có nguồn gốc tự nhiên, thì con người dù có tài giỏi đến đâu cũng không tự mình (dù là sức cá nhân hay tập thể) tạo ra đất đai được Con người có thể làm ra nhà máy, lâu đài, công thự và sản xuất, chế tạo ra muôn nghìn thứ hàng hoá, sản phẩm, nhưng không ai có thể sáng tạo ra đất đai Do đó, quyền sở hữu, định đoạt, sử dụng đất đai, Nhà nước hay người dân cần phải hiểu đặc điểm, đặc thù hết sức đặc biệt ấy Vì thế, sự ứng xử của Nhà nước hay người dân với vấn đề đất đai trong hoạt động quản lý không thể đơn giản hoá cả trong nhận thức cũng như trong hành động [76]

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển của mỗi quốc gia Xã hội ngày càng phát triển thì giá trị của đất đai sẽ càng cao và yêu cầu về sử dụng đất ngày càng phải tốt hơn, với hiệu quả kinh tế và xã hội cao hơn Vì vậy, việc sử dụng có hiệu quả đất đai không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước, mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị, CNH, ĐTH và phát triển KT – XH đất nước

Nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả trong thời kỳ phát triển đất nước theo KTTT định

hướng XHCN, Nhà nước đã ban hành Luật Đất đai năm 2003, trong đó qui định: “Đất đai

thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, đồng thời “Nhà nước trao QSDĐ cho NSDĐ thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang SDĐ ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của NSDĐ”

[39]

Như vậy bằng quy định của pháp luật, Nhà nước có các quyền: (1) định đoạt đối với đất đai (Quyết định mục đích SDĐ; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; Định giá đất); (2) điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai (Thu tiền SDĐ, tiền thuê đất; Thu thuế SDĐ; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu

tư của NSDĐ mang lại) NSDĐ có các quyền và nghĩa vụ sau: (1) Về Quyền được: Chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng, cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng

QSDĐ; Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; Cấp GCNQSDĐ; Hưởng thành quả lao

động, đầu tư trên đất; ; (2) Về nghĩa vụ được: SDĐ đúng mục đích, đúng ranh giới thửa

đất; Giao lại đất khi Nhà nước thu hồi hoặc hết thời hạn SDĐ; [39]

Từ việc Nhà nước quy định về giao đất sử dụng ổn định lâu dài đến việc mở rộng các quyền của NSDĐ đã giúp họ yên tâm, khuyến khích họ đầu tư, bảo vệ, khai thác và SDĐ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả

1.1.2 Giải phóng mặt bằng (GPMB)

1.1.2.1 Khái niệm về GPMB

Như đã trình bày ở trên, đất đai là nguồn lực và là điều kiện cơ bản cho sản xuất cũng như phát triển KT-XH Trong quá trình này, nhằm phục vụ triển khai các dự án, công trình phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì một bộ phận quỹ đất được chuyển đổi công năng và mục đích sử dụng, do

đó phải tổ chức thu hồi đất, GPMB

Thực tế cho thấy, trong mọi giai đoạn phát triển lịch sử và trong các hình thái xã hội khác nhau, việc lấy đất hay thu hồi đất, GPMB để sử dụng vào một mục đích nào đó của nhà nước luôn tồn tại như một tất yếu Khi KT-XH càng phát triển, nhất là giai đoạn ĐTH

và CNH với tốc độ cao, thì đặt ra nhiệm vụ thu hồi đất, GPMB rất to lớn, nặng nề GPMB chỉ khác nhau ở cách tiếp cận, hình thức tổ chức thực hiện dựa trên cơ sở các quy định chế

độ sở hữu về đất đai của Nhà nước

Ví dụ, ở giai đoạn xã hội nguyên thủy do đất đai là sở hữu chung thì việc lấy đất sử dụng chung cho cộng đồng thì cộng đồng quyết định Trong xã hội phong kiến, dựa trên chế độ sở hữu địa chủ phong kiến về đất đai nên việc lấy đất hay thu hồi đất là độc quyền của Vua Chúa Trong xã hội KTTT dựa trên sở hữu tư nhân về đất đai, nhà nước và các tổ chức thực hiện thu hồi đất đai, GPMB có tính tới lợi ích của các bên liên quan và đền bù theo giá thị trường Hiến pháp Nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, cũng như Luật Đất đai năm 1988, 1993 và năm 2003 đều đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; nhà nước trao QSDĐ cho tổ chức, HGĐ, CN (NSDĐ) thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, cho, tặng, góp vốn, khi nhà nước thu hồi đất, GPMB thì NSDĐ sẽ được hưởng các quyền lợi theo quy định của pháp luật Việc thực hiện Hiến pháp và Pháp luật về đất đai trong GPMB, một mặt, là thuộc chức năng vai trò sở hữu và quản lý tối cao của nhà nước về đất đai; đồng thời thông qua đó chuyển đất đai thành nguồn lực phục vụ cho phát triển vì lợi ích xã hội, cộng đồng và người dân

Phạm trù GPMB khá rộng, có nhiều cách tiếp cận khác nhau, nhưng nhìn chung các nhà nghiên cứu tiếp cận GPMB dưới giác độ có liên quan đến việc phải thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC, giải toả mặt bằng để triển khai dự án Có hai cách tiếp cận chủ yếu:

Thứ nhất, tiếp cận GPMB là quá trình đền bù trước khi thu hồi đất: “Muốn có mặt

bằng „sạch” để thực hiện dự án, cần phải tiến hành việc đền bù và các công việc khác nhằm thu hồi đất và di chuyển ra khỏi vùng dự án” [31; tr 340]

Thứ hai, tiếp cận GPMB toàn diện, bao gồm cả công tác chuẩn bị thu hồi đất và sau

thu hồi đất: “GPMB được hiểu là công tác tổ chức thu hồi đất (gồm đất ở, đất nông nghiệp

và các loại đất khác) trong vùng quy hoạch, nhằm tạo ra mặt bằng hay “quỹ đất sạch” cho các dự án phát triển hạ tầng, đô thị và công nghiệp - thương mại - dịch vụ Từ đó, phải thực hiện đền bù giải tỏa, di dời nhiều hộ gia đình cùng với nhà cửa, tài sản và các phương tiện sinh hoạt của các hộ dân ra khỏi vùng dự án, chuyển họ sang định cư tại nơi ở mới (nếu là thu hồi GPMB đất ở); hoặc phải bố trí đào tạo nghề, giải quyết việc làm, ổn định đời sống thu nhập cho các hộ dân (nếu là thu hồi GPMB đất nông nghiệp)” [73; tr

15]

Từ các cách tiếp cận GPMB nêu trên, căn cứ Luật Đất đai năm 2003, các văn bản

quy phạm pháp luật hiện hành, Tác giả đưa ra khái niệm về GPMB như sau: “GPMB là

quá trình tổ chức thực hiện thu hồi đất (gồm có đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng); bồi thường, hỗ trợ và TĐC cho người có đất bị thu hồi trong vùng quy hoạch; giải toả tài sản, công trình trên đất nhằm tạo ra mặt bằng hay “quỹ đất sạch” để triển khai các dự án phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế” Như vậy, khái niệm GPMB có nội hàm rất phong

phú, trong đó bao gồm các vấn đề cơ bản sau:

- Thu hồi đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành Quyết định hành

chính thu hồi đất đối với NSDĐ trong vùng quy hoạch theo quy định của Pháp luật Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định cụ thể những trường hợp mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải ban hành Quyết định thu hồi đất (các dự án SDĐ vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế; ); đồng thời pháp

luật cũng quy định những loại dự án không nhất thiết thực hiện các thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC theo quy định (như các dự án SXKD phù hợp với QHSDĐ đã được xét duyệt thì nhà đầu tư tự thỏa thuận với NSDĐ để có được QSDĐ) [39], [ 4]

- Bồi thường, hỗ trợ cho NSDĐ bị thu hồi là việc Nhà nước: (1) Bồi thường hoặc hỗ

trợ đối với toàn bộ diện tích đất thu hồi (đất đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của pháp luật thì được bồi thường, đất không đủ điều kiện được bồi thường thì tuỳ theo từng trường hợp SDĐ cụ thể được xem xét hỗ trợ); (2) Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi (tài sản được bồi thường hay hỗ trợ thuỳ thuộc vào đất đủ điều kiện được bồi thường hay hỗ trợ); (3) Hỗ trợ

di chuyển; hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống tại khu TĐC cho NSDĐ bị thu hồi đất ở; (4)

Hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống; hỗ trợ chuyển đổi nghề và giải quyết việc làm cho NSDĐ trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất nông nghiệp); (5) Hỗ trợ di chuyển mồ

mả, [4]

- Tái định cư là việc Nhà nước bố trí nơi ở mới cho NSDĐ bị thu hồi đất ở buộc phải

di chuyển chỗ ở bằng một trong các hình thức sau: cấp nhà ở chung cư; giao đất ở mới hoặc bồi thường bằng tiền để NSDĐ tự lo chỗ ở mới [4]

1.1.2.2 Đặc điểm của công tác GPMB

Công tác GPMB luôn gắn với các dự án đầu tư xây dựng phải thực hiện quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, liên quan đến các lợi ích trong xã hội (Nhà nước – NSDĐ – Chủ đầu tư) và tác động đến nhiều đối tượng, nhiều lĩnh vực trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội

GPMB là công việc khó khăn, phức tạp và nhạy cảm do: (1) Bị chi phối bởi nhiều yếu tố trong quá trình thực hiện như: liên quan đến nhiều bộ Luật và các Nghị định của Chính phủ, các Thông tư hướng dẫn của các Bộ, ngành (Luật Đất đai; Luật Xây dựng; Luật Nhà ở; Luật Quy hoạch đô thị; Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Cư trú; Luật Dân sự; Luật Khiếu nại, tố cáo; ); (2) Quy mô diện tích thu hồi lớn; đòi hỏi một lượng vốn lớn (chủ yếu nguồn vốn Ngân sách Nhà nước và nguồn vốn của các Nhà đầu tư); (3) Phải chuẩn bị một khối lượng về quỹ đất, quỹ nhà TĐC phục vụ cho công tác di dời các tổ chức,

hộ gia đình và cá nhân nằm trong chỉ giới GPMB; (4) Thời gian triển khai GPMB thường kéo dài gây khó khăn, tính công bằng trong việc áp dụng cơ chế chính sách (vì cơ chế chính sách GPMB thường xuyên thay đổi, giá đất các địa phương thay đổi hàng năm, ); (5) GPMB thường có địa bàn rộng, không gian rộng;

1.1.2.3 Nguyên tắc của công tác GPMB

Khi triển khai công tác GPMB cần phải thực hiện các nguyên tắc cơ bản sau: (1) Phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện trước khi triển khai công tác GPMB (quỹ đất, nhà TĐC,

hồ sơ có liên quan, nguồn vốn, ); (2) Phải tuân thủ theo các quy định pháp luật hiện hành của Nhà nước và của Thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và TĐC; (3) Phải có biện pháp tổ chức, thực hiện tốt công tác GPMB trên cơ sở thực hiện dân chủ - công khai - công bằng đúng quy định của pháp luật; (4) Đảm bảo giải quyết hài hoà các lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, để người dân có đời sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ; (5) Phải đảm bảo tiến độ, ổn định trật tự an ninh xã hội, phát triển kinh tế, cải thiện đời sống nhân dân

Điều 42, Luật đất đai năm 2003 quy định về bồi thường, TĐC cho người có đất bị

thu hồi: “Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có

cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị

quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án TĐC trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà

ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở; khu TĐC được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; trường hợp không có khu TĐC thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, ” [39]

1.1.2.4 Ý nghĩa của công tác GPMB

- GPMB góp phần thực hiện các quy hoạch, KHSDĐ, chiến lược, chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước ta về phát triển KT-XH, CNH – HĐH

- GPMB thúc đẩy cơ cấu lại toàn diện kết cấu xã hội và dân cư, nhằm mục đích chuyển xã hội nông nghiệp sang xã hội công nghiệp và đô thị; hiện đại hóa cơ sở hạ tầng

đô thị theo hướng văn minh hiện đại và hội nhập quốc tế

- GPMB thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp, xây dựng và dịch vụ, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp; thu hút đầu tư từ các nguồn lực trong nước và nước ngoài, đóng góp tăng trưởng kinh tế quốc gia

- GPMB cải thiện các mặt văn hoá, xã hội, đô thị, môi trường và nâng cao đời sống nhân dân; đảm bảo ổn định chính trị - xã hội và phát triển bền vững

1.1.3 Quá trình ĐTH, phát triển KT – XH và công tác GPMB

1.1.3.1 Đô thị hoá (ĐTH)

Theo quan niệm QLNN về đô thị, ĐTH là một quá trình phát triển về dân số đô thị,

số lượng và qui mô của các đô thị cũng như về điều kiện sống đô thị hoặc theo kiểu đô thị Trong quá trình phát triển của đô thị đều có sự phát triển về lượng và về chất của các đô thị, kể cả tác động ĐTH đối với các điểm dân cư nông thôn (cơ cấu kinh tế, cơ cấu sản xuất, cơ cấu dân cư và nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức xã hội và không gian quy hoạch - kiến

trúc, ) ĐTH phát triển trên cơ sở phát triển của CNH, khoa học - kỹ thuật, dịch vụ, sự

tiến bộ xã hội; trong đó, CNH, khoa học - kỹ thuật là những cơ sở tiên quyết Chính vì thế,

sự phát triển của ĐTH diễn ra khác nhau về thời điểm, tốc độ và quy mô giữa các nước trên thế giới [23; tr.20]

Việt Nam là một trong những nước đang phát triển, nên quá trình ĐTH diễn ra

không đồng đều giữa các tỉnh, Thành phố; cơ cấu của hệ thống đô thị mất cân đối, cân bằng và ổn định, sự tăng trưởng dân số đô thị không hẳn dựa trên nhu cầu phát triển lao động và việc làm trong các đô thị, Như vậy, ĐTH ở nước ta đã chứa đựng những đặc trưng của ĐTH quá tải và thiếu bền vững ở các nước đang phát triển

Theo cách tiếp cận về GPMB trong quá trình ĐTH, để quá trình ĐTH thành công,

hay nói rộng hơn là để đô thị phát triển bền vững, chính quyền nhà nước cần tổ chức thực hiện tốt quá trình này, trên cơ sở huy động sự tham gia của các tổ chức và người dân vào các lĩnh vực của đời sống đô thị, nhất là trong quản lý, quy hoạch, GPMB, TĐC, bố trí lao động việc làm cho nhân dân [71; tr.12]

1.1.3.2 Mối quan hệ giữa GPMB và quá trình ĐTH, phát triển KT - XH

Thực tế cho thấy, đối với các quốc gia đang phát triển, trong đó có Việt Nam muốn phát triển đi lên đều phải trải qua giai đoạn CNH, ĐTH và phát triển KT - XH đất nước Để thực hiện CNH, ĐTH và phát triển KT - XH đất nước, thì công tác GPMB luôn có vị trí,

vai trò quan trọng đảm bảo cho quá trình đó thành công, vì GPMB – là khâu đầu tiên để triển khai dự án đầu tư phục vụ quá trình CNH, ĐTH và phát triển KT - XH Quá trình ĐTH có mặt tích cực là thúc đẩy KT - XH phát triển như: cơ cấu kinh tế được chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp – xây dựng, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp; thực hiện quy hoạch ngành, lĩnh vực và góp phần sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả hơn; diện mạo đô thị ngày càng khang trang, hiện đại, cuộc sống của người dân từng bước được cải thiện theo hướng tốt hơn,

Tuy nhiên, mặt trái của quá trình ĐTH có thể quan sát thấy: một mặt, do tốc độ ĐTH quá nhanh gây áp lực lớn về quy mô, khối lượng và tiến độ thực hiện công tác GPMB cho các dự án đầu tư; Mặt khác, khiến cho đất nông nghiệp tại các vùng ven đô bị thu hẹp dần, diện tích ao hồ trong nội thành cũng như các vùng ngoại thành bị san lấp do GPMB và tốc

độ ĐTH nhanh trong những năm gần đây Tại những khu vực có dự án GPMB, lợi dụng công tác quản lý đất đai của chính quyền địa phương còn lỏng lẻo và sự quản lý, điều tiết thị trường BĐS của Nhà nước còn yếu kém, dẫn đến việc đầu cơ đất đai diễn ra khá phổ biến đã đẩy giá đất lên cao Do đó, một số nhóm người thì giàu lên nhanh chóng nhờ giá cả của các mảnh đất gần nơi GPMB tăng cao, và ngược lại những người không có điều kiện tiếp cận với nhà, đất thì trở lên nghèo khó Tình trạng tiêu cực, tham nhũng về đất đai ở một bộ phận cán bộ, đảng viên có chức quyền gia tăng, Mặt khác, quá trình ĐTH đã dẫn đến thu hẹp đất nông nghiệp và dòng người di cư từ các vùng lân cận tập trung vào thành phố để làm ăn, sinh sống, vì vậy dân số và mật độ dân số ở các khu đô thị gia tăng xét cả

về mặt dân số tự nhiên và cơ học Điều đó làm nảy sinh các nhu cầu bức xúc về việc làm, nhà ở, điều kiện sinh hoạt, an ninh trật tự, tệ nạn xã hội, vệ sinh môi trường, tại đô thị Quá trình ĐTH và GPMB là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất do thu hẹp diện tích đất sản xuất nông nghiệp, tăng diện tích đất đô thị, công nghiệp và dịch vụ Như vậy, vấn đề chuyển đổi nghề và giải quyết việc làm cho lao động sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất nông nghiệp là vấn đề bức xúc Nếu ĐTH được tổ chức và quy hoạch tốt, các ngành nghề dịch vụ phát triển tương xứng, sẽ góp phần thu hút giải quyết việc làm và đời sống ổn định cho NSDĐ bị bị thu hồi đất và di dời trong GPMB

tình hình GPMB

Khắc phục những hạn chế trên, việc đánh giá tình hình GPMB cần phải tiến hành thường xuyên và khoa học, toàn diện nhằm xác định được thực trạng, nguyên nhân, thuận lợi và khó khăn của công tác GPMB Đánh giá tình hình GPMB nhằm trả lời các câu hỏi: tình hình GPMB ở địa phương mình tốt hay xấu và đang ở mức độ nào so với tình hình GPMB ở các địa phương khác? Nguyên nhân của tình hình là ở đâu? Đánh giá tình hình GPMB giúp cho sự can thiệp của các cấp chính quyền trở nên hiệu quả và kịp thời, từ đó

có thể nâng cao năng lực quản lý, điều hành của chính quyền các cấp Đồng thời, đánh giá thực trạng tình hình GPMB nhằm làm rõ bản chất nguyên nhân của tình hình GPMB để từ

đó đề xuất định hướng, giải pháp cải thiện tình hình GPMB tốt lên, phục vụ cho quá trình ĐTH và phát triển KT - XH của địa phương

1.2.1.2 Ý nghĩa của việc đánh giá tình hình GPMB

- Đánh giá đúng tình hình GPMB tốt hay xấu để có thể điều chỉnh chính sách và đưa

ra giải pháp kịp thời nhằm hoàn thiện công tác GPMB và thực hiện GPMB hiệu quả

- Điều này có ý nghĩa quan trọng đến việc triển khai các dự án phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế - xã hội

- Nó không chỉ thể hiện ở bản chất kinh tế của các mối quan hệ về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất, mà còn thể hiện các mối quan hệ đảm bảo lợi ích giữa Nhà nước – NSDĐ – Nhà đầu tư cũng như các vấn đề về chính trị, xã hội, môi trường,

- Tình hình GPMB tốt sẽ góp phần giữ vững ổn định chính trị, trật tự xã hội, tạo thuận lợi cho môi trường đầu tư phát triển, đồng thời góp phần đẩy mạnh quá trình ĐTH, CNH, phát triển KT - XH của địa phương, thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, làm cho diện mạo

đô thị ngày càng hiện đại, đời sống của nhân dân ngày càng được cải thiện, nâng cao

1.2.2 Phương pháp đánh giá chung kết định lượng tình hình GPMB

Luận án vận dụng Lý luận về phương pháp đánh giá tình hình (nguồn [12; tr.52-53]

để đề xuất phương pháp đánh giá chung kết định lượng tình hình GPMB, bao gồm các nội

dung cơ bản: (1) Xây dựng bộ tiêu chí phản ánh tình hình GPMB; (2) Bộ dữ liệu dùng để

tính toán các tiêu chí; (3) Chuẩn so sánh dùng để đánh giá tình hình GPMB; (4) Cách định lượng, đánh giá chung kết tình hình GPMB Nội dung của phương pháp được tóm lược

lược như sau:

1.2.2.1 Bộ tiêu chí phản ánh tình hình GPMB

Mỗi tiêu chí phản ánh rời rạc và sau khi tính toán từ các số liệu báo cáo, thống kê chỉ phản ánh một mặt của tình hình GPMB Vì vậy, cần có bộ tiêu chí vừa đủ bao quát được tình hình GPMB Việc xây dựng bộ tiêu chí và xác định tầm quan trọng của mỗi tiêu chí trong bộ tiêu chí có vai trò rất quan trọng đến việc đánh giá tình hình GPMB, vì không phải tiêu chí nào cũng có mức độ quan trọng như nhau, nên sự phân biệt là cần thiết; các tiêu chí trong bộ tiêu chí có mối liên hệ mật thiết với nhau tạo thành hệ thống có thể phản ánh toàn diện tình hình GPMB, nếu một trong các tiêu chí thực hiện không tốt sẽ ảnh hưởng đến tình hình GPMB

Luận án xây dựng bộ tiêu chí để đánh giá tình hình GPMB gồm 5 tiêu chí cơ bản:(1) Mức độ hoàn thành về diện tích đất thu hồi đúng hạn; (2) Mức độ hoàn thành về bố trí TĐC; (3) Mức độ hoàn thành chi trả tiền GPMB; (4) Mức độ số lượng dự án hoàn thành dứt điểm GPMB để triển khai thi công; (5) Mức độ giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến GPMB; trong đó tiêu chí mức độ hoàn thành về diện tích đất thu hồi đúng hạn là quan trọng nhất, cụ thể như sau:

- Mức độ hoàn thành về diện tích đất thu hồi đúng hạn: là tiêu chí quan trọng nhất trong số các tiêu chí, phản ánh mức độ hoàn thành công tác GPMB của các dự án và chính

là mục tiêu của các dự án liên quan đến GPMB

- Mức độ hoàn thành về bố trí TĐC: Phản ánh mức độ đáp ứng nhu cầu quỹ đất, nhà TĐC để bố trí TĐC trong quá trình di dời các tổ chức, HGĐ, CN bị thu hồi đất ở nằm trong chỉ giới GPMB Tiêu chí này có ảnh hưởng lớn đến tiến độ GPMB của các dự án

- Mức độ hoàn thành chi trả tiền GPMB: phản ánh mức độ đáp ứng nhu cầu về nguồn vốn của chủ đầu tư và sự hợp tác của NSDĐ bị thu hồi trong quá trình thực hiện GPMB Tiêu chí này cũng có ảnh hưởng đến tiến độ GPMB của các dự án nói chung, nhưng mặt khác nó còn phản ánh đến mức độ tăng chi phí GPMB trong tổng mức đầu tư của dự án

- Mức độ số lượng dự án hoàn thành dứt điểm GPMB để triển khai thi công: Phản ánh mức độ giải quyết dứt điểm mặt bằng của dự án để triển khai thi công theo kế hoạch đề

ra Trên thực tế, tuy dự án đã cơ bản hoàn thành GPMB, nhưng chỉ còn một phần diện tích nhỏ chưa được GPMB hay còn 01 HGĐ, CN chưa di chuyển do có đơn kiến nghị, khiếu nại, thì dự án vẫn vướng mặt bằng không triển khai thi công được

- Mức độ giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến GPMB: Phản ánh mức

độ phù hợp của CSGPMB và năng lực tổ chức thực hiện công tác GPMB của chủ đầu tư và chính quyền địa phương trong thực tiễn

1.2.2.2 Bộ dữ liệu dùng để tính toán các tiêu chí phản ánh tình hình GPMB

Luận án sử dụng số liệu báo cáo thống kê về kết quả thực hiện công tác GPMB hàng năm (từ 2001-2009) từ các cơ quan có liên quan của Hà Nội và một số tỉnh, thành phố trong nước để tính toán các tiêu chí phản ánh tình hình GPMB

1.2.2.3 Chuẩn so sánh dùng để đánh giá tình hình GPMB

Nếu không so sánh với một chuẩn chấp nhận được thì không thể đánh giá một cách khách quan được tình hình GPMB Mỗi tiêu chí phản ánh tình hình GPMB sau khi tính toán cần so sánh với chuẩn chấp nhận được Chuẩn so sánh dùng để đánh giá tình hình GPMB, luận án lấy giá trị trung bình kết quả thực hiện GPMB của nhóm các địa phương

có tốc độ ĐTH, phát triển KT – XH nhanh trong những năm gần đây và được dư luận xã hội đánh giá làm tốt công tác GPMB

1.2.2.4 Cách định lượng, đánh giá chung kết tình hình GPMB

Trong thực tế luôn có nhu cầu nhận biết về thực trạng tình hình GPMB của mỗi địa phương tốt hay xấu và ở mức độ nào so với địa phương khác, Nếu đánh giá rời rạc theo từng tiêu chí thì sẽ không thoả mãn được nhu cầu đó Để có thể đánh giá bức tranh tổng thể tình hình GPMB, tác giả đã sử dụng phương pháp điều tra khảo sát bằng phương pháp phỏng vấn lấy ý kiến của các nhà khoa học, chuyên gia am hiểu về các lĩnh vực: GPMB, quản lý đất đai, quy hoạch, xây dựng, BĐS, quản lý hành chính công, thông qua các buổi toạ đàm, hội thảo chuyên đề, hội nghị tổng kết đánh giá công tác GPMB của Thành phố Hà Nội hàng quý, năm do Ban Chỉ đạo GPMB Thành phố Hà Nội chủ trì, cùng với quá trình nghiên cứu thực tiễn, công tác nhiều năm của tác giả ở lĩnh vực GPMB để đề xuất cơ cấu điểm (trọng số) các tiêu chí phản ánh tình hình GPMB, làm cơ sở để đánh giá thực trạng tình hình GPMB ở Thành phố Hà Nội (chi tiết tại Phụ lục 2)

Trên cơ sở tầm quan trọng của mỗi tiêu chí trong bộ tiêu chí (như trình bày tại mục 1.2.2.1), ta cần phải xác định trọng số (điểm tối đa) của mỗi tiêu chí Trước hết, ta coi mỗi tiêu chí là một phần giá trị trong tổng giá trị của các tiêu chí Ta coi tổng giá trị của các tiêu chí là 100%, thì mỗi tiêu chí sẽ nhận một giá trị phù hợp với tầm quan trọng của nó trong khoảng từ 0 – 100% Tổng các trọng số của các tiêu chí là 100 Tổng giá trị điểm thực tế đạt được của các tiêu chí được xác định bằng cách nhân trọng số từng tiêu chí với

số điểm thực tế đạt được của từng tiêu chí rồi cộng các kết quả lại Tổng hợp kết quả lấy ý kiến chuyên gia về cơ cấu điểm các tiêu chí phản ánh tình hình GPMB tại Biểu 1.1

Tổng giá trị điểm thực tế đạt được của các tiêu chí so với tổng trọng số của các tiêu

chí là kết quả đánh giá chung kết định lượng tình hình GPMB theo các mức: Tốt, khá,

trung bình, xấu (chưa tốt), cụ thể là:

- Tình hình GPMB tốt : Đạt trên 80 điểm

- Tình hình GPMB khá : Đạt từ 65 – 79 điểm

- Tình hình GPMB trung bình : Đạt từ 50 – 64 điểm

- Tình hình GPMB xấu (chưa tốt) : Đạt dưới 50 điểm

Biểu 1.1 Cơ cấu điểm các tiêu chí phản ánh tình hình GPMB

(nguồn: [Tác giả])

TT Tiêu chí đánh giá

Cách xác định

Chuẩn so sánh tối đa Điểm

1

Mức độ hoàn thành về mặt diện tích đất thu hồi đúng hạn

Giá trị trung bình của nhóm địa phương làm tốt công tác GPMB

3 Mức độ hoàn thành chi trả tiền

GPMB (%)

Chi phí GPMB thực tế chi trả

= x 100% Tổng dự toán chi phí GPMB

5 Mức độ giải quyết đơn thư khiếu

nại, tố cáo liên quan đến GPMB (%)

Số trường hợp đã giải quyết

= x 100%

Tổng số trường hợp 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB

tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB được mô tả tại (Hình 1.1)

Hình 1.1 Các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến tình hình GPMB (nguồn: [Tác giả])

1.3.1.1 Chính sách GPMB

CSGPMB cũng như chính sách KT - XH khác thuộc loại chính sách quản lý Nhà nước hay còn gọi là chính sách công Quan niệm về chính sách công: Nhà nước là chủ thể đại diện cho quyền lực của nhân dân, ban hành chính sách công để mưu cầu lợi ích cho xã hội Hoạt động của Nhà nước không chỉ tác động đến một khu vực, một bộ phận dân cư

Ảnh hưởng đến

nhất định mà tác động rộng khắp đến mọi đối tượng trên phạm vi quốc gia Tác động của Nhà nước đến các đối tượng có thể mang tính chính trị, hành chính, kinh tế hay kỹ thuật được lồng ghép vào các cơ chế quản lý điều hành thống nhất

Từ đây, có thể nêu khái niệm về chính sách công như sau: “Chính sách công là những hành động ứng xử của Nhà nước với các vấn đề phát sinh trong đời sống cộng đồng, được thể hiện bằng nhiều hình thức khác nhau nhằm thúc đấy xã hội phát triển” [19; tr 14] Như vậy, chính sách công là loại công cụ mang tính chính trị do Nhà nước tạo dựng

để tác động đến các đối tượng quản lý trong xã hội một cách ổn định

Từ khái niệm về chính sách công, Luận án đề xuất khái niệm về CSGPMB như sau:

“CSGPMB là các quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế theo Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành của Nhà nước do các cấp có thẩm quyền ban hành để tác động lên các đối tượng có liên quan nhằm giải quyết những mục tiêu đề ra trong quá trình thực hiện công tác GPMB”

Như vậy, khái niệm của CSGPMB chứa đựng một nội dung rất phong phú, trong đó

ít nhất nội hàm của nó bao gồm các nội dung cơ bản: (1) CSGPMB phải tuân thủ đúng theo các quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC cho NSDĐ bị thu hồi để triển khai thực hiện các dự án cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế, ; (2) CSGPMB phải giải quyết cho được những mục tiêu đề ra trong quá trình thực hiện công tác GPMB như là: Đảm bảo quy mô, tiến độ thu hồi đất GPMB phục vụ triển khai các dự án; giải quyết hài hoà lợi ích giữa Nhà nước - Người có đất bị thu hồi – Nhà đầu tư; ổn định tình hình chính trị, xã hội, phát triển kinh tế và cải thiện đời sống nhân dân

Thực tiễn cho thấy, để CSGPMB đi vào cuộc sống, đảm bảo cho phát triển bền vững,

ổn định thì Nhà nước cần có những cơ chế, quy định đảm bảo lợi ích thoả đáng giữa các đối tượng có liên quan khi Nhà nước thu hồi đất Luận án có thể khái quát lại thành những quan hệ lợi ích như: Nhà nước (đại diện quyền sở hữu đất đai) - Người bị thu hồi đất (là tổ chức, HGĐ, CN đã được Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai) - Nhà đầu tư (người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư)

Thu hồi đất GPMB sẽ thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động theo hướng phát triển và nâng tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ trong GDP; đẩy mạnh quá trình CNH, HĐH và ĐTH Nhờ đó, phát triển KT-XH tốt hơn, tăng trưởng kinh tế cao hơn, đưa đất nước tiến nhanh trên con đường dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ

và văn minh [27; tr 220]

Tuy nhiên, vấn đề giá cả đền bù khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề rất phức tạp Thực tiễn cho thấy, nếu giá cả đền bù hợp lý thì cả Nhà nước, các doanh nghiệp và người dân đều có lợi, quá trình thu hồi đất diễn ra nhanh chóng và ngược lại [26; tr 60] Theo tác giả, để đạt được những mục tiêu trên, Nhà nước với tư cách đại diện QSH đất đai, thực hiện các quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và ban hành cơ chế, chính sách phù hợp với các quy định của pháp luật, nhưng cũng phải đáp ứng được các yêu cầu thực tiễn Có các vấn đề cơ bản cần được chú ý sau:

√ Chính sách đền bù thu hồi đất, GPMB

- Trước tiên, cần phân định giữa QSHĐ và QSDĐ trong việc định giá đất đền bù, đặc biệt là một số loại đất được nhà nước giao ổn định lâu dài, không quy định thời hạn sử dụng (như đất ở) hoặc đất được giao theo hình thức đấu thầu dự án hay đấu giá QSDĐ (là

đất hợp pháp, được cấp GCN QSDĐ) Với trường hợp này thì quyền của NSDĐ có thể coi

là QSHĐ có điều kiện Tức họ có các quyền định đoạt về đất đai theo quy định của pháp luật như quyền chuyển nhượng, thế chấp, giao dịch, góp vốn Khi nhà nước thu hồi đất thì phải trao đổi thoả thuận với NSDĐ về giả cả đền bù theo cơ chế thị trường, đảm bảo quyền lợi chính đáng của các bên giữa Nhà nước, nhà đầu tư và nhất là người dân Đối với các loại đất khác, có đất nông nghiệp, đất dịch vụ, khi thu hồi đất thì Nhà nước cũng phải có chính sách đền bù, hỗ trợ về đất, ổn định nơi ăn ở TĐC, đào tạo nghề và giải quyết việc làm thoả đáng cho người có đất bị thu hồi

- Đất đai là hàng hoá đặc biệt, vận động theo quy luật thị trường Pháp luật và các chính sách về đất đai cũng quy định QSDĐ có giá trị, được đem ra trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường Chính sách giá đền bù GPMB phải mang tính khách quan, phù hợp với các quy luật hình thành giá cả của thị trường

- Cần phát triển các tổ chức định giá và thẩm định giá đất độc lập, chuyên nghiệp

làm cơ sở cho chính quyền ra quyết định đền bù, thu hồi đất GPMB; phát triển thị trường QSDĐ ổn định, lành mạnh, minh bạch, không bị chi phối bởi nạn đầu cơ tham nhũng; hoàn thiện đồng bộ các định chế như sàn giao dịch đất đai, tòa án xử lý các tranh chấp về đất đai Chỉ khi có đủ các yếu tố trên, mới đảm bảo định giá đất khách quan, việc hình thành giá cả thị trường đất đai theo đúng quy luật và ổn định; đảm bảo hài hòa quyền lợi của các bên người dân, Doanh nghiệp và Nhà nước; trong trường hợp này người dân cũng

sẽ bớt khiếu kiện thắc mắc, gây các bức xúc xã hội về đất đai [37]

- Mặt khác, tôn trọng quy luật khách quan không có nghĩa là phó mặc cho thị trường

tự phát, Nhà nước cần tăng cường vai trò chủ sở hữu và quản lý thống nhất về đất đai Điều này đòi hỏi trước tiên Nhà nước phải vận hành thị trường đất đai ổn định, lành mạnh và trong tầm kiểm soát Đồng thời thông qua công tác quy hoạch, kế hoạch giao đất, cho thuê đất và thẩm định, phê duyệt dự án, Nhà nước sẽ kiểm soát sự vận động và sử dụng đất đai hiệu quả, đúng mục đích, theo quy hoạch Điều chủ yếu, Nhà nước thực hiện quyền chủ sở hữu thông qua thu tiền thuê đất, giao đất, đấu giá QSDĐ; phân phối lại địa tô giữa NSDĐ, nhà đầu tư và nhà nước, nhằm hạn chế thất thoát các nguồn lợi đất đai và thu về cho ngân sách

Tình trạng hiện nay là nhà nước buông lỏng quản lý đất đai và thị trường, không thu lại được địa tô chênh lệch, trong khi phải bỏ ra nhiều tiền của để thực hiện đền bù, GPMB

và đầu tư vào hạ tầng Điều này gây thất thu lớn cho ngân sách, còn nhà đầu tư và một số

cá nhân được hưởng lợi từ các dự án do thay đổi quy hoạch và công năng, mục đích sử

dụng đất Trái lại, những người dân trong diện di dời GPMB phải chịu thiệt thòi vì giá đền

bù thấp, lại phải di dời chỗ ở, thay đổi nghề nghiệp hoặc không có công việc làm, đời sống khó khăn; đồng thời cũng làm tăng tình trạng đầu cơ đất đai kiếm lời, tạo ra cơn sốt chạy

dự án, giá nhà đất tăng cao đối với các vùng đất mới quy hoạch Rõ ràng, giá trị đất đai tăng lên là do quy hoạch và quyết định đầu tư của Nhà nước đem lại, do vậy nó phải được thu về để tái đầu tư cho phát triển [37; tr 364]

√ Chính sách TĐC

Trong thực tiễn, chính sách TĐC cho các hộ dân bị thu hồi đất ở, phải di chuyển đến nơi ở mới, cũng còn nhiều vấn đề bất cập, gây bức xúc trong nhân dân như: điều kiện bố trí TĐC Luật Nhà ở năm 2005 quy định: Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập

nhà ở hợp pháp Nhưng khi Nhà nước thu hồi đất ở của người dân lại ra điều kiện phải là

các hộ thực tế phải di chuyển chỗ ở, không còn nhà ở nào khác tại địa chỉ thu hồi đất mới được bố trí TĐC Quy định giao TĐC và hạn mức giao TĐC bằng đất, bằng căn hộ chung

cư (thu hồi đất ở nhưng bố trí TĐC bằng căn hộ chung cư, thậm chí diện tích căn hộ được

bố trí TĐC còn nhỏ hơn diện tích đất thu hồi) Rồi còn vấn đề chất lượng và quản lý, thu phí dịch vụ các khu nhà TĐC cũng chưa đảm bảo, [4], [39]

√ Chính sách hỗ trợ ổn định sản xuất và ổn định đời sống; hỗ trợ chuyển đổi nghề và giải quyết việc làm cho NSDĐ bị thu hồi

Đối với người dân có đất bị thu hồi, vấn đề đặt ra là phải giải quyết việc làm, thu nhập và đời sống Đây là vấn đề quan trọng đặc biệt mà không đơn giản một khoản tiền bồi thường là xong Thông thường, người dân đang sinh sống trong ngôi nhà của họ, với một công việc ổn định, khi bị thu hồi đất buộc họ không những phải chuyển nơi ở, mà còn phải

chuyển đổi nghề nghiệp Vấn đề việc làm là vấn đề rất nan giải đối với người dân có đất bị

thu hồi, nhất là với nông dân thì chuyển đổi sang một nghề mới phi nông nghiệp là việc vô cùng khó khăn [27; tr 46]

Thực tế, thu hồi đất GPMB ảnh hưởng rất lớn đến đời sống, công ăn việc làm (đối với người dân), do phải di chuyển đến nơi TĐC mới, làm cho việc SXKD bị thay đổi, cuộc sống của người dân bị xáo trộn Đối với tổ chức thì họ phải tạm ngừng các hoạt động SXKD, triển khai xây dựng nơi mới để di chuyển đến, ảnh hưởng đến doanh thu từ việc tạm ngừng SXKD Vì vậy, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, TĐC và chuyển đổi nghề, giải quyết việc làm, thu nhập, ổn định sản xuất và ổn định đời sống đối với người bị thu hồi đất phải được giải quyết đồng bộ, kịp thời

Cũng cần xác định trách nhiệm của Nhà nước và Nhà đầu tư: Nhà đầu tư có thể là Nhà nước (thu hồi đất để đầu tư các công trình kết cấu hạ tầng KT – XH, các công trình công cộng, lợi ích Quốc gia); có thể là chủ các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế (thu hồi đất để đầu tư các công trình với mục đích SXKD), họ phải mua lại QSDĐ của dân (một số trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đấu thầu dự án, ), nhằm phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị, phát triển các doanh nghiệp tiến hành sản xuất – kinh doanh, do đó mà thu được lợi nhuận cao hơn khi chưa vào khu công nghiệp, khu đô thị [26; tr 221] Do đó, Nhà nước và các doanh nghiệp được hưởng lợi từ việc thu hồi đất GPMB, phải có trách nhiệm trong việc giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi đất, đặc biệt là những lao động ở nông thôn bị thu hồi đất nông nghiệp để họ đảm bảo ổn định cuộc sống

Quá trình thu hồi đất GPMB diễn ra thành công hay không phụ thuộc vào việc giải quyết các mối quan hệ lợi ích này có đúng đắn hay không, có hài hoà hay không, trong đó trước hết phải chú ý đến lợi ích của người dân Bởi lẽ, người dân đang sinh sống yên ổn trên mảnh đất của họ, muốn thu hồi đất đai đó để phục vụ lợi ích chung, phải đảm bảo cuộc sống bình thường cho họ, nếu không nói là phải có cuộc sống tốt hơn Vì thế, để thu hồi đất, trước hết phải giải quyết được lợi ích của người dân, coi đó là gốc rễ thắng lợi của chủ trương thu hồi đất để phục vụ CNH, ĐTH [27; tr.221]

Tóm lại, CSGPMB khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho quá trình CNH, ĐTH, phát triển KT-XH đi vào được trong đời sống thì chính sách giá bồi thường về đất phải theo cơ chế thị trường; tổ chức tốt việc TĐC, đào tạo nghề, giải quyết việc làm cho người

có đất bị thu hồi đất, đảm bảo cho họ có cuộc sống tốt hơn Ngoài ra, có những khía cạnh

lý luận và thực tiễn trong quan hệ đất đai cần được xử lý tốt: phải phân định rõ giữa QSHĐ

và QSDĐ, kết hợp giữa quy luật thị trường và vai trò kiểm soát, quản lý tối cao của nhà nước về đất đai; phải thực hiện nguyên tắc Nhà nước phân phối lại địa tô giữa NSDĐ, Nhà đầu tư và Nhà nước, nhằm thu về cho ngân sách để tái đầu tư cho phát triển, đảm bảo công

bằng và hài hoà lợi ích giữa các chủ thể trong quá trình GPMB, góp phần cải thiện tình hình GPMB đang khó khăn phức tạp hiện nay

1.3.1.2 Biện pháp tổ chức thực thi CSGPMB

1) Khái niệm, vị trí và ý nghĩa của tổ chức thực thi chính sách

a) Khái niệm tổ chức thực thi chính sách

Tổ chức thực thi chính sách là tất yếu khách quan để duy trì sự tồn tại của công cụ chính sách theo yêu cầu của QLNN và cũng là để đạt mục tiêu đề ra của chính sách Với cách tiếp cận này thì khái niệm về tổ chức thực thi chính sách nói chung hay CSGPMB nói

riêng như sau: Tổ chức thực thi chính sách là toàn bộ quá trình chuyển ý chí của chủ thể

trong chính sách thành hiện thực với các đối tượng quản lý nhằm đạt mục tiêu định hướng

[19; tr 77]

b) Vị trí của tổ chức thực thi chính sách

Tổ chức thực thi chính sách là một khâu hợp thành chu trình chính sách, nếu thiếu vắng giai đoạn này thì chu trình chính sách không thể tồn tại được, nó có vị trí đặc biệt quan trọng, vì đây là bước hiện thực hoá chính sách trong đời sống xã hội Tổ chức thực thi một chính sách tốt không những mang lại lợi ích to lớn cho các đối tượng có liên quan thụ hưởng, mà còn góp phần làm tăng uy tín của Nhà nước trong quá trình quản lý xã hội

c) Ý nghĩa của tổ chức thực thi chính sách

Từ khái niệm và vị trí, tổ chức thực thi chính sách có những ý nghĩ to lớn sau: (i) Là giai đoạn biến ý đồ chính sách thành hiện thực; (ii) tổ chức thực thi chính sách để từng bước thực hiện các mục tiêu chính sách và mục tiêu chung; (iii) Thực thi chính sách là để khẳng định tính đúng đắn của chính sách; (iv) Qua thực thi chính sách giúp cho chính sách ngày càng hoàn chỉnh

2) Các bước tổ chức thực thi chính sách

Do tầm quan trọng của giai đoạn hiện thực hoá chính sách nên các cơ quan Nhà nước, các cấp chính quyền địa phương cần đặc biệt quan tâm chỉ đạo sát sao công tác tổ chức thực thi chính sách để chính sách mang lại hiệu quả cao Muốn vậy, cần tuân thủ các bước tổ chức thực thi cơ bản sau:

- Xây dựng kế hoạch, chương trình triển khai thực hiện chính sách trước khi đưa chính sách vào đời sống, bao gồm các nội dung: dự kiến về hệ thống các cơ quan chủ trì và phối hợp triển khai thực hiện chính sách; số lượng và chất lượng nhân sự tham gia tổ chức thực thi; cơ chế tác động giữa các cấp thực thi chính sách; dự kiến thời gian tuyên truyền, phổ biến chính sách; kế hoạch kiểm tra, đôn đốc thực thi chính sách;

- Phổ biến, tuyên truyền chính sách: Đây là hoạt động quan trọng, có ý nghĩa lớn với các cơ quan Nhà nước và các đối tượng thực thi chính sách Nếu công tác này làm tốt sẽ giúp cho các đối tượng liên quan chính sách tham gia thực thi sẽ hiểu rõ về mục đích, yêu cầu của chính sách; về tính đúng đắn của chính sách;

- Phân công, phối hợp giữa các cơ quan quản lý Nhà nước, các cấp chính quyền địa phương trong quá trình thực hiện chính sách để luôn duy trì chính sách được ổn định, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả chính sách,

- Duy trì chính sách là làm cho chính sách tồn tại được và phát huy hết tác dụng trong môi trường thực tế Muốn cho chính sách được duy trì, đòi hỏi phải có sự đồng tâm, hợp lực của cả hệ thống chính trị và các đối tượng có liên quan đến chính sách,

- Điều chỉnh chính sách là hoạt động cần thiết diễn ra thường xuyên trong tiến trình

tổ chức thực thi chính sách Để chính sách tiếp tục tồn tại thì việc điều chỉnh các biện pháp,

cơ chế chính sách diễn ra rất năng động, linh hoạt, vì thế cơ quan ban hành chính sách cần chủ động điều chỉnh biện pháp, cơ chế chính sách để thực hiện có hiệu quả chính sách, miễn là không làm thay đổi mục tiêu chính sách

- Theo dõi, kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện chính sách là việc làm rất cần thiết, bởi

vì qua kiểm tra, đôn đốc giúp cho nhà quản lý nắm chắc được tình hình thực thi chính sách, biết được những điểm yếu, điểm mạnh, hạn chế của công tác tổ chức thực thi chính sách để

từ đó kịp thời điều chỉnh, bổ sung, hoàn thiện chính sách vừa chấn chỉnh công tác tổ chức thực thi chính sách, giúp cho việc nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện mục tiêu chính sách

- Đánh giá, tổng kết rút kinh nghiệm là quá trình xem xét, kết luận về chỉ đạo - điều hành của các cơ quan nhà nước và chấp hành chính sách của các đối tượng thực thi chính sách, từ đó sẽ làm cho công tác chỉ đạo - điều hành tổ chức thực thi chính sách được hiệu quả hơn

Tuy nhiên, để thực hiện có hiệu quả các bước tổ chức thực thi chính sách nêu trên thì cần phải có bộ máy tổ chức mạnh, đội ngũ cán bộ chuyên môn sâu, năng động, trách nhiệm,… trong công tác GPMB

Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ đã ban hành trong đó có một

số điểm mới sau:

- Có sự thay đổi lớn trong cải cách thủ tục hành chính, lồng ghép được các thủ tục trong thu hồi, giao đất, cho thuê đất với thủ tục lập, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC với thủ tục phê duyệt dự án đầu tư Do đó đã rút ngắn thời gian khoảng từ 1/3 đến 1/2 thời gian thực hiện thủ tục so với trước đây

- Góp phần sàng lọc nhà đầu tư, loại bỏ những nhà đầu tư kém năng lực “ôm” đất để trục lợi; tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư có năng lực thực sự đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, đặc biệt là đẩy nhanh tiến độ GPMB

- Hướng đến việc tăng cường công tác GPMB tạo quỹ đất sạch để đấu giá đất, tăng nguồn thu cho ngân sách và sử dụng số tiền này để hỗ trợ cho người dân Chính vì vậy, việc tổ chức phát triển quỹ đất, tổ chức đấu giá cần được đẩy mạnh theo hướng khuyến khích xã hội hóa, chuyên nghiệp hóa, tháo gỡ vướng mắc về định giá đang gây bức xúc ở một số địa phương

1.3.1.3 Quỹ TĐC phục vụ công tác GPMB

Một trong các điều kiện để thu hồi đất, GPMB đất ở là phải di chuyển tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sang nơi TĐC đã được chuẩn bị trước Vì vậy, quỹ TĐC phục vụ cho công tác GPMB luôn phải sãn sàng, nếu không chuẩn bị trước quỹ TĐC thì sẽ không di chuyển các hộ ra khỏi chỉ giới GPMB, như vậy làm ảnh hưởng đến tiến độ GPMB của dự án Theo quy định của Chính phủ: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các

dự án TĐC để bảo đảm phục vụ TĐC cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở; khu TĐC phải xây dựng phù hợp với quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng;

khu TĐC phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

Tuy nhiên trên thực tế, việc xây dựng các khu TĐC phục vụ công tác GPMB luôn bị chậm Phần lớn các dự án đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận địa điểm đầu tư hay chủ trương đầu tư, thậm chí có dự án đã có quyết định thu hồi đất đến từng hộ nhưng chưa có khu TĐC hoặc nếu có thì chưa xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng nên dân không chịu di dời nơi ở cũ, làm chậm tiến độ GPMB

1.3.1.4 Công tác QLNN về quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất đai (QHSDĐ) là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng); ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển KT - XH và các hậu quả khó lường

về tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường [41]

Việc lập quy hoạch, KHSDĐ là chức năng vô cùng quan trọng của Nhà nước nói chung và mỗi địa phương nói riêng nhằm định hướng chiến lược phát triển phát triển KT -

XH và đảm bảo an ninh, quốc phòng Đồng thời lập quy hoạch, KHSDĐ vừa là thực hiện chức năng đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, vừa thực hiện chức năng QLNN Lập quy hoạch, KHSDĐ, chính là Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua cơ chế giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và quyết định mục đích sử dụng đất

Lập quy hoạch, KHSDĐ là công việc đầu tiên và rất quan trọng để triển khai công tác GPMB, đặc biệt là công tác GPMB tạo quỹ đất sạch để đấu thầu dự án, kêu gọi đầu tư Trên cơ sở quy hoạch chung của Thành phố Hà Nội đã được Chính phủ phê duyệt, Thành phố Hà Nội chỉ đạo các sở, ngành có liên quan và các quận, huyện tổ chức thực hiện lập quy hoạch, KHSDĐ trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Lập quy hoạch, KHSDĐ là xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các dự án; Giải pháp tổ chức thực hiện QHSDĐ; Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển

đô thị, khu dân cư nông thôn; quốc phòng, an ninh; Kế hoạch chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp; Giải pháp tổ chức thực hiện KHSDĐ (Điều 23 và Điều 29 Luật Đất đai năm 2003)

Lập quy hoạch, KHSDĐ là để công bố trong đó có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB thì NSDĐ được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, KHSDĐ; nếu NSDĐ không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, KHSDĐ Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

Tuy quy định của Luật đất đai năm 2003 quy định là vậy, song trên thực tế công tác lập quy hoạch, KHSDĐ của các địa phương thiếu tính chủ động, một mặt do công tác này

chưa được chính quyền địa phương chú trọng, mặt khác do năng lực của tư vấn lập cũng như năng lực thẩm định của các cơ quan QLNN về chuyên môn tham mưu cho chính quyền địa phương còn yếu kém, nên công tác lập, thẩm đinh, phê duyệt quy hoạch, KHSDĐ của địa phương cũng như cho các dự án còn chậm làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công tác GPMB

Công tác QLNN về đất đai là một nội dung quan trọng của QLNN về kinh tế, do vai trò và vị trí đặc biệt của đất đai với tính chất là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp, là mặt bằng để tổ chức sản xuất của nhiều ngành kinh tế…, đồng thời đất đai còn là hàng hoá đặc biệt có giá trị cao Công tác QLNN về đất đai trong nền KTTT định hướng XHCN ở nước ta hiện nay chính

là chức năng của Nhà nước thực hiện quyền đại diện sở hữu toàn dân, thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất để triển khai các dự án sử dụng vào mục đích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế,… Vai trò của công tác QLNN về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất trong quá trình ĐTH, phát triển

KT – XH đất nước nói chung và mỗi địa phương nói riêng là rất quan trọng Quản lý nhà nước về đất đai bao hàm các nội dung và tác dụng cơ bản sau:

(1) Quản lý đất đai chặt chẽ sẽ giúp cho công tác điều tra, xác nhận nguồn gốc đất phục vụ công tác GPMB nhanh chóng, chính xác làm cơ sở để lập phương án bồi thường, GPMB khi nhà nước thu hồi đất Công tác QLNN về đất đai phải làm tốt các việc: lập và quản lý hồ sơ địa chính như: Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai; Sổ theo dõi biến động đất đai, NSDĐ; Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất; Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan

(2) Cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở cho NSDĐ một mặt giúp cho công tác QLNN của chính quyền địa phương được thuận lợi hơn; phục vụ cho công tác bồi thường, GPMB khi nhà nước thu hồi đất được nhanh hơn; mặt khác sẽ phục vụ cho thị trường BĐS phát triển (điều kiện phải có GCNQSDĐ, QSHN mới tham gia được thị trường BĐS), … (3) Công tác quy hoạch, kế hoạch SDĐ cũng là nội dung và công cụ chủ yếu QLNN

độ GPMB

1.3.1.6 Trình độ phát triển, ổn định của thị trường BĐS

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường,

vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường QSDĐ là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, đồng thời sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách và sẽ đáp ứng được nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn

Các nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận: “Nếu một quốc gia

có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng

kể về vốn để từ đó phát triển KT - XH đạt được những mục tiêu đề ra” [7]

Việc xác định giá BĐS sát với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường; đồng thời với các định chế hiệu quả của Nhà nước sẽ giúp cho các giao dịch như: thu thuế chuyển QSDĐ, thuế SDĐ, thế chấp, góp vốn, áp giá đền bù, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất,… được thực hiện một cách trôi chảy Như vậy, thị trường BĐS sẽ phát triển tốt, lành mạnh và ổn định, bảo đảm cho giá nhà, đất phù hợp với thu nhập của người dân và đó chính là một trong những vai trò quan trọng của QLNN về thị trường BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác GPMB nói riêng và thúc đẩy phát triển KT – XH tại mỗi địa phương nói chung

1.3.2 Đánh giá thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB

Để đánh giá thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB, Luận án đã tham khảo, sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng trong tài liệu Nghiên cứu Marketing và Phương pháp nghiên cứu khoa học trong kinh doanh [11] [32] Nội dung của phương pháp được tóm lược như sau:

• Nghiên cứu định tính và kết quả: Nghiên cứu định tính là một dạng nghiên cứu

khám phá trong đó dữ liệu được thu thập ở dạng định tính Công cụ chính trong thu thập

dữ liệu chính là quan sát, thảo luận giữa nhà nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu (thảo luận trực tiếp cá nhân và thảo luận nhóm) Mẫu chọn để thu thập dữ liệu với một nhóm nhỏ đối tượng nghiên cứu theo mục đích xây dựng lý thuyết Các câu hỏi trong quá trình thảo luận là các câu hỏi mở mang tính chất gợi ý, dẫn hướng cho việc thảo luận, quan sát, phân tích và chúng luôn được gắn liền với các câu hỏi đào sâu tiếp theo Sản phẩm nghiên cứu định tính, dựa vào hệ nhận thức chủ quan, được đánh giá vào tính tin tưởng Mẫu dàn bài hỏi và kết quả thảo luận nhóm được mô tả tại Phụ lục 02

• Nghiên cứu định lượng và kết quả: Nghiên cứu định lượng nhằm mục đích kiểm

định lý thuyết khoa học dựa vào quy trình suy diễn, bao gồm phương pháp khảo sát và phương pháp thử nghiệm Công cụ thu thập dữ liệu chủ yếu là phương pháp phỏng vấn (phỏng vấn trực tiếp, phỏng vấn qua điện thoại, gửi thư và qua mạng internet) Công cụ phân tích dữ liệu định lượng phổ biến là các phương pháp thống kê Mục tiêu nghiên cứu được trình bày ở dạng câu phát biểu, câu hỏi nghiên cứu là mục tiêu nghiên cứu được trình bày ở dạng câu hỏi, và giả thuyết nghiên cứu là câu trả lời cho câu hỏi nghiên cứu Mẫu nghiên cứu có kích thước lớn theo phương pháp xác suất hoặc chọn lọc để có thể đại diện cho đám đông cần nghiên cứu Công cụ thu thập dữ liệu trong nghiên cứu là bảng câu hỏi chi tiết với các thang đo được xác định rõ ràng

Khảo sát là phương pháp thu thập dữ liệu phổ biến nhất trong nghiên cứu định lượng,

dữ liệu khảo sát là dữ liệu thu thập tại một thời điểm, nên không nói lên mối quan hệ nhân quả giữa các biến cần nghiên cứu Để thu thập dữ liệu nhân quả, chúng ta phải thiết kế các

thử nghiệm Thử nghiệm là dạng nghiên cứu nhân quả nhằm mục đích tìm mối quan hệ

nhân quả giữa các biến trong thị trường Để có mối quan hệ nhân quả thì: (1) Biến nguyên nhân và biến kết quả phải biến thiên đồng hành với nhau; (2) Biến kết quả phải xuất hiện sau hoặc đồng thời với biến nguyên nhân; và (3) Không có những lý giải khác cho biến kết quả trừ biến nguyên nhân đã được xác định [32; tr.190]

Để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB, Luận án sử dụng “mô hình

hồi quy bội biểu diễn mối quan hệ giữa hai hay nhiều biến độc lập với một biến phụ thuộc định lượng” [32; tr 488-489] Hỗ trợ xử lý dữ liệu thu thập được bằng chương trình SPSS

17.0 [75], cho kết quả báo cáo và nhận định, đánh giá Mô hình hồi quy bội được biểu diễn như sau:

- Chỉ số i (i= 1,2, , n) để biểu diễn số quan sát

- Chỉ số k (k= 1,2 , p) để biểu diễn biến độc lập

Để thực hiện cho việc nghiên cứu định tính và định lượng để phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB, Luận án tiến hành thu thập thông tin thứ cấp, thông tin sơ cấp và chuyển các thông tin thu được về trung tâm để xử lý dữ liệu bằng phần mềm SPSS 17.0, sau đó đưa vào mô hình, nhận định và đánh giá [11], [32], [77], cụ thể như sau:

• Thu thập thông tin thứ cấp: Thực hiện quy trình gồm 4 bước: (1) Xác định những

thông tin cần thiết cho cuộc nghiên cứu; (2) Tìm các nguồn tài liệu bên trong và bên ngoài

để phục vụ cho nghiên cứu; (3) Tiến hành thu thập thông tin đã được xác định (bắt đầu thu thập các thông tin mong muốn) Thông tin phải đảm bảo tính xác định về từng nguồn thông tin, những thông tin thu thập được ghi chép một cách hệ thống, khoa học để tiện cho việc

xử lý, phân tích; (4) Đánh giá các dữ liệu đã thu thập được Đây là bước cuối cùng tìm kiếm thông tin thứ cấp Quá trình đánh giá là để nhằm loại trừ ra những thông tin lệch lạc, không chính xác, không có giá trị cho việc nghiên cứu

• Thu thập thông tin sơ cấp: Thông tin sơ cấp được thu thập bằng nhiều phương pháp

khác nhau như: điều tra phỏng vấn, quan sát và thử nghiệm Trong đó, điều tra phỏng vấn được coi là phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp được sử dụng nhiều nhất và thực hiện dưới nhiều hình thức khác nhau như phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn qua thư tín (bưu điện), phỏng vấn trực tiếp cá nhân và phỏng vấn nhóm (được dùng chủ yếu trong nghiên cứu định tính) Phỏng vấn trực tiếp cá nhân là phương pháp thu thập thông tin linh hoạt nhất và điều tra viên phải tiến hành: (1) Thực hiện một chương trình mẫu trên một vùng đã được xác định và tiến hành gặp gỡ những người được lựa chọn để hỏi; (2) Phát phiếu điều tra phỏng vấn và có những chỉ dẫn cần thiết đối với người được hỏi; (3) Ghi chép những

phát biểu của người được hỏi một cách chính xác; (4) Chuyển các thông tin thu được về trung tâm để xử lý dữ liệu bằng phần mềm SPSS 17.0, đưa vào mô hình, nhận định và đánh giá

1.4 Kinh nghiệm GPMB trong nước và nước ngoài

1.4.1 Kinh nghiệm trong nước

1.4.1.1 Thành phố Hồ Chí Minh

Nghị quyết số 18/NQ-TU ngày 08 tháng 8 năm 1998 của Thành ủy Thành phố Hồ Chí Minh về việc xây dựng công tác quy hoạch đô thị, quy hoạch, KHSDĐ, gắn liền với công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC phù hợp với mục tiêu và tình hình phát triển kinh tế-xã hội của thành phố Theo đó, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 4964/QĐ-UB-VX ngày 24 tháng 4 năm 1999 về việc “Thành lập Ban chỉ đạo công tác quy hoạch, đền bù, TĐC ở cấp thành phố và quận - huyện, do đồng chí Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND trực tiếp phụ trách” để lãnh đạo và chỉ đạo công tác quy hoạch, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và tái bố trí dân cư trên địa bàn thành phố và Quyết định số 3455A/QĐ-UB-QLĐT ngày 15/6/1999 ban hành Quy chế về tổ chức và hoạt động của Ban Chỉ đạo quy hoạch, bồi thường và TĐC của thành phố

Nghị quyết 18/NQ-TU của Thành uỷ Thành phố Hồ Chí Minh ra đời đã đáp ứng yêu cầu của xã hội, lãnh đạo và chỉ đạo giải quyết những vấn đề bức bách mà thực tiễn cuộc sống đã đặt ra Nguyên tắc cơ bản của công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC đã được Nghị

quyết chỉ rõ: “Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư là một việc làm cần thiết

nhằm bảo đảm tăng trưởng và phát triển KT - XH, nhưng phải chú ý giải quyết tốt các vấn

đề xã hội và cuộc sống của nhân dân” [46]

Theo Báo cáo của UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2007), Báo cáo tổng kết 08 năm

thực hiện Nghị quyết số 18/NQ-TU ngày 08 tháng 8 năm 1998 của Ban Thường vụ Thành

ủy về công tác quy hoạch, đền bù khi Nhà nước thu hồi đất và tái bố trí dân cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh [66], có thể nhận thấy tình hình thực hiện công tác bồi

thường, GPMB trong những năm qua ở Thành phố Hồ Chí Minh tương đối tốt, tốc độ ĐTH nhanh hơn so với một số địa phương khác, cụ thể thành công ở các mặt sau:

sử dụng cho 7 mục đích, trong đó có mục đích để tính bồi thường cho NSDĐ bị thu hồi Vì vậy, để tránh tác động lớn cho nền kinh tế, việc xây dựng Bảng giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường áp dụng đối với mục đích bồi

thường, Thành phố đã linh hoạt tính hỗ trợ thêm ngoài giá đất đã ban hành hàng năm nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng cho NSDĐ bị thu hồi Việc tính hỗ trợ này thực chất là xác định lại giá đất để tính bồi thường theo hướng có lợi cho NSDĐ bị thu hồi (nội dung này

đã được Chính phủ cụ thể hóa tại Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006)

- Về giá đất nông nghiệp để tính bồi thường, hỗ trợ: Theo quy định thì giá đất nông nghiệp để tính bồi thường được xác định trên cơ sở giá đất theo khả năng sinh lợi của việc

sử dụng theo mục đích sản xuất nông nghiệp Nếu xác định đúng theo nguyên tắc này thì giá đất nông nghiệp để tính bồi thường sẽ rất thấp Do đó, Thành phố đã căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường và khả năng sinh lợi để cân đối và xác định giá đất nông nghiệp để tính bồi thường cao hơn nhiều lần so với khả năng sinh lợi của đất nông nghiệp, cụ thể tính bồi thường theo mức giá từ 50.000 đồng/m2

đến 300.000 đ/m2 tuỳ theo khu vực và loại đất nông nghiệp (1ha bồi thường từ 500.000.000 đồng đến 3.000.000.000 đồng); nếu so với khả năng sinh lợi của đất nông nghiệp thì mức giá bồi thường nêu trên cao hơn (theo tài liệu của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thì khả năng sinh lợi tối

đa của đất nông nghiệp khoảng 50.000.000 đồng/ha/năm)

- Nghị định số 17/CP của Chính phủ, không quy định giá bồi thường đất nông nghiệp theo vị trí Tuy nhiên, căn cứ vào tình hình thực tế thì đất nông nghiệp có vị trí mặt đường

có giá thực tế chuyển nhượng cao hơn vị trí đất không mặt đường, từ đó Thành phố đã quyết định mức hỗ trợ thêm không quá 50% đơn giá bồi thường đất nông nghiệp

- Ngoài phương thức bồi thường bằng tiền, để đảm bảo quyền lợi cho những hộ gia đình có đất nông nghiệp bị thu hồi trong các dự án kinh doanh nhà ở, Thành phố còn áp dụng phương thức bồi thường bằng giao lại nền đất ở đã có hạ tầng kỹ thuật (người bị thu hồi đất nông nghiệp được hoán đổi lại đất ở đã hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tỷ lệ từ 8% đến 10% đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm và từ 10% đến 13,5% đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm bị thu hồi tuỳ theo từng địa bàn quận, huyện) Việc áp dụng phương thức này được NSDĐ bị thu hồi và nhà đầu tư đồng tình cao, hạn chế phát sinh khiếu nại

- Đối với các trường hợp lấn, chiếm sử dụng đất ở không hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng từ các trường hợp lấn, chiếm theo quy định thì không được bồi thường Tuy nhiên, để người dân được ổn định cuộc sống, Thành phố đã hỗ trợ cho các trường hợp này tùy theo thời điểm sử dụng đất với mức không quá 30% đơn giá đất ở để tính bồi thường và được xét bán một căn hộ chung cư theo giá bán TĐC hoặc giá không kinh doanh

để ổn định được cuộc sống và sinh hoạt của NSDĐ bị thu hồi

* Về chính sách TĐC:

- Đối với NSDĐ bị thu hồi: đặc biệt là nông dân khi bị thu hồi đất được tái bố trí vào nơi ở mới tốt hơn Đối với các hộ dân đô thị thuộc các dự án giải tỏa một phần, đã cải tạo, chỉnh trang nhà cửa khang trang hơn trước và phần lớn có đời sống kinh tế khá hơn nhờ tác động của các dự án đầu tư mang lại; một số hộ dân nhập cư tự do, nhà ở lụp xụp và không

đủ điều kiện để TĐC cũng được thành phố xét bán căn hộ chung cư theo giá bảo toàn vốn hoặc giá không kinh doanh và cuộc sống mới của những hộ này có khá hơn nơi ở cũ

- Thành phố đã chủ động tạo quỹ nhà, đất TĐC trước khi tổ chức thực hiện GPMB;

Đa dạng loại nhà TĐC để người bị thu hồi đất lựa chọn như: chung cư cao tầng, nhà liền

kề, nhà vườn hoặc phân lô nền để người dân tự xây dựng nhà theo quy hoạch;

- Có nhiều hình thức TĐC được áp dụng như: nhận tiền để tự lo nơi ở mới; mua nhà

với giá vốn; mua trả góp hoặc thuê nhà; đổi nền nhà v.v… để phù hợp với điều kiện khả năng tài chính của từng đối tượng bị thu hồi đất;

- Thành phố đã đẩy mạnh phát triển quỹ nhà thương mại để phục vụ GPMB và NSDĐ bị thu hồi có thể tự lựa chọn căn hộ phù hợp với nhu cầu và khả năng của mọi đối tượng bị thu hồi đất Việc tạo lập quỹ nhà, đất nói trên theo các biện pháp như: tận dụng, khai thác quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý hiện có giao cho các doanh nghiệp, không phân biệt thành phần kinh tế, đầu tư xây dựng các khu TĐC; chọn khu vực, địa điểm phù hợp quy hoạch, dùng vốn ngân sách để tổ chức bồi thường sau đó đưa ra đấu giá QSDĐ

Số tiền thu được từ đấu giá sẽ hoàn lại các khoản chi phí cho ngân sách, phần chênh lệch

sẽ tiếp tục bồi thường, đầu tư, khai thác tại địa điểm khác

* Chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm cho người bị thu đất là lao động sản xuất nông nghiệp

- Ngoài quy định của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về việc hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển làm nghề khác do bị thu hồi đất và nếu có nhu cầu tuyển dụng lao động mới thì phải ưu tiên tuyển dụng lao động thuộc các đối tượng này, thành phố còn hỗ trợ đào tạo nghề trực tiếp cho địa phương thông qua việc đầu tư xây dựng các trung tâm dạy nghề và cấp kinh phí hoạt động cho các trung tâm hỗ trợ việc làm, trung tâm đào tạo giáo dục thường xuyên

- Để chăm lo tốt hơn cho NSDĐ bị thu hồi sau giải GPMB, UBND Thành phố đã ban hành Quyết định số 156/2006/QĐ-UBND ngày 22/10/2006 về thành lập Quỹ hỗ trợ đào tạo và giải quyết việc làm cho NSDĐ bị thu hồi để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Theo đó, NSDĐ bị thu hồi sẽ được hỗ trợ kinh phí học văn hóa, chi phí học nghề và cho vay vốn để kinh doanh, … Để tạo nguồn vốn cho Quỹ hỗ trợ, Thành phố cũng quy định nhà đầu tư phải hỗ trợ nguồn kinh phí cho Quỹ theo tỷ lệ từ 3 – 5% tổng mức đầu

tư của dự án để hỗ trợ chuyển đổi nghề và việc làm cho NSDĐ bị thu hồi

* Trong quá trình thực hiện, có những vấn đề thực tiễn mới nảy sinh, khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách bồi thường, GPMB, Thành phố thực hiện điều chỉnh ngay cơ chế, chính sách chung trên toàn thành phố hoặc giải quyết điều chỉnh cho từng dự

án, nhằm ngày càng hoàn thiện, phù hợp với yêu cầu quản lý của Nhà nước trong từng giai đoạn phát triển

2) Về biện pháp tổ chức thực thi CSGPMB

- Trong quá trình tổ chức thực hiện GPMB, Thành phố đã kết hợp tốt 3 biện pháp, đó là: biện pháp vận động quần chúng, biện pháp kinh tế và biện pháp hành chính (cưỡng chế), trong đó biện pháp vận động quần chúng là quan trọng nhất, biện pháp kinh tế là cơ

bản và biện pháp hành chính (cưỡng chế) Đối với công tác vận động quần chúng, Ủy ban

Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể các cấp đã phối hợp với chính quyền cơ sở hình thành từng tổ vận động, phân công cán bộ có uy tín, nắm vững chủ trương, chính sách của Nhà nước, có kinh nghiệm trong công tác dân vận trực tiếp đến các hộ dân để tuyên truyền, vận động nhân dân chấp hành chủ trương, chính sách bồi thường, giải tỏa theo quy định

- Trong công tác đã thể hiện trách nhiệm cao, thường xuyên tuyên truyền trong đoàn viên, hội viên, nắm bắt nguyện vọng tâm tư tình cảm của người dân, kiên trì thuyết phục, giải thích cho các hộ dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ, chủ trương, chính sách bồi thường,

hỗ trợ và TĐC của Nhà nước và Thành phố

- Thành phố đã tổ chức các lớp tập huấn, hướng dẫn thực hiện các văn bản pháp lý, qua đó đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, GPMB ngày càng được tăng cường, tích lũy kinh nghiệm, nâng cao năng lực để hoàn thành tốt nhiệm vụ

- Phân cấp mạnh, toàn diện cho Chủ tịch UBND cấp huyện chịu trách nhiệm giải quyết công tác GPMB như: phê duyệt chi phí di dời đối với các tổ chức; giá mua, bán nhà, đất TĐC; mức hoán đổi đất do Nhà nước trực tiếp quản lý, nhằm giảm việc giải quyết hồ

sơ sự vụ của các cơ quan cấp thành phố, rút ngắn thời gian thực hiện GPMB cho dự án

- Đối với người bị thu hồi đất không hợp tác với tổ công tác thực hiện việc điều tra, khảo sát, kiểm đếm nhà, đất, tài sản, UBND Thành phố đã ban hành Quyết định số 74/2006/QĐ-UBND ngày 17/5/2006 về thủ tục kiểm kê bắt buộc hiện trạng khuôn viên nhà, đất và tài sản gắn liền trên đất để phục vụ công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất Theo đó, tiến độ điều tra, kiểm đếm trong quá trình GPMB sẽ nhanh hơn nhiều so với quy định nếu như các hộ không hợp tác,

Theo khảo sát của Viện Kinh tế (từ tháng 6 đến tháng 9 năm 2006) về cuộc sống của các hộ dân vào các khu TĐC sau khi giải toả của một số dự án trên địa bàn Thành phố, kết quả như sau:

(1) Việc bố trí TĐC không ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của người dân Số người có thay đổi công ăn việc làm chỉ chiếm 5,3% trên tổng số cá nhân được khảo sát (55/1.040) (2) Về chất lượng nhà TĐC, có 86% số nhà có chất lượng tốt hơn trước khi giải tỏa;

số nhà ở tạm được giảm đi rất nhiều, từ 51,7% xuống còn 12,8%; tỷ lệ nhà hư hỏng dột nát

đã giảm đáng kể, từ 9,9% xuống 1,2%

(3) Về điều kiện sống cũng được cải thiện rõ rệt: hệ thống giao thông, tình trạng vệ sinh môi trường trong khu vực, an ninh trật tự được đánh giá tốt hơn trước Tỷ lệ hộ có đồng hồ điện riêng đã tăng từ 70,6% (trước khi tái định cư) lên 98,8% (sau khi tái định cư)

Tỷ lệ hộ có đồng hồ nước riêng và sử dụng nước sạch cũng tăng lên đáng kể từ 52,3% (trước khi TĐC) lên 91,4% (sau khi TĐC)

(4) Về phương hướng chuyển đổi và tạo công ăn việc làm cho người bị thu đất, qua khảo sát có 38,7% số hộ cho rằng vẫn tiếp tục ổn định công việc cũ; có 19,2% số hộ cần phải tạo việc làm mới; có 14,4% số hộ yêu cầu chuyển đổi công việc mới; số hộ còn lại không có ý kiến [66]

3) Một số vấn đề liên quan khác

- Công tác quản lý Nhà nước về quy hoạch, KHSDĐ: Thành phố rất chú trọng công tác lập quy hoạch và KHSDĐ trên tất cả các quận, huyện, phường, xã, thị trấn để tạo sự gắn kết; nội dung QHSDĐ của các quận, huyện gắn với nội dung điều chỉnh QHSDĐ của thành phố và quy hoạch phát triển của các ngành trên địa bàn thành phố, kết quả trong 2 năm 1998-1999 UBND thành phố đã có các quyết định phê duyệt quy hoạch chung 24 quận, huyện nhằm cụ thể hóa hướng phát triển trên địa bàn từng quận, huyện đến 2020 trong đó đã quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, dân số, quỹ đất v.v… của từng quận, huyện Vì vậy rất thuận lợi cho công tác GPMB các dự án, hạn chế tình trạng GPMB phải chờ quy hoạch

- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai: Thành phố đã đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSDĐ ở trên địa bàn thành phố; quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đầu tư xây dựng đúng quy hoạch, nhằm giảm tình trạng nhà bất hợp pháp và nhà có tính pháp lý phức tạp để khi tiến hành bồi thường, GPMB được thuận lợi, giảm tình hình

khiếu nại, tố cáo

Tuy nhiên, Thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn nhiều vấn đề liên quan đến công tác GPMB cần tiếp tục nghiên cứu Song, những việc Thành phố Hồ Chí Minh làm trong thời gian qua là những kinh nghiệm để các địa phương đáng được tham khảo, vận dụng trong công tác GPMB như:

- Để tránh tác động lớn trong quá trình GPMB, việc xây dựng Bảng giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường áp dụng đối với mục đích bồi thường, Thành phố đã linh hoạt tính hỗ trợ thêm ngoài bảng giá đất đã ban hành nhằm đảm bảo quyền lợi cho NSDĐ bị thu hồi Việc tính hỗ trợ này thực chất là xác định lại giá đất để tính bồi thường theo hướng có lợi cho NSDĐ bị thu hồi

- Để đảm bảo quyền lợi cho những hộ gia đình có đất nông nghiệp bị thu hồi trong các dự án kinh doanh nhà ở, Thành phố còn áp dụng phương thức bồi thường bằng giao lại nền đất ở đã có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (theo tỷ lệ thu hồi đất từ 8% đến 10% đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm và từ 10% đến 13,5% đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm bị thu hồi tuỳ theo từng địa bàn quận, huyện)

- Đa dạng loại nhà TĐC để NSDĐ bị thu hồi lựa chọn như: chung cư cao tầng, nhà liên kế, nhà vườn hoặc phân lô nền để người dân tự xây dựng nhà theo quy hoạch Có nhiều hình thức TĐC được áp dụng như: nhận tiền để tự lo nơi ở mới; mua nhà với giá vốn; mua trả góp hoặc thuê nhà; đổi nền nhà v.v… để phù hợp với điều kiện của từng đối tượng Đẩy mạnh phát triển quỹ nhà thương mại để NSDĐ bị thu hồi có thể tự lựa chọn căn hộ phù hợp với nhu cầu và khả năng của mọi đối tượng bị thu hồi đất

- Đối với NSDĐ bị thu hồi không hợp tác, thì Hội đồng GPMB tiến hành thủ tục kiểm kê bắt buộc để thực hiện GPMB Theo đó, tiến độ GPMB sẽ nhanh hơn nhiều so với quy định nếu như các hộ không hợp tác,…

1.4.1.2 Thành phố Đà Nẵng

1) Về chính sách bồi thường, hỗ trợ về đất

- Một vấn đề đáng chú ý ở Đà Nẵng là tất cả các loại đất không có tranh chấp được

sử dụng trước 15/10/1993 phù hợp với quy hoạch, nếu không chứng minh được nguồn gốc

sử dụng đất thì Thành phố không đền bù Lập luận của Thành phố Đà Nẵng là: đất đó tuy không có tranh chấp với các chủ sử dụng xung quanh, nhưng đang tranh chấp với Nhà nước, bởi lẽ xét về mặt sở hữu đất đai thì đất đó là đất của toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý

- Trường hợp thu hồi một phần diện tích thì áp dụng như sau: (a) Nếu diện tích sử dụng bằng hoặc nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định cho từng địa phương thì bồi thường theo giá đất ở cho diện tích thu hồi theo quy định; (b) Nếu diện tích sử dụng lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì bồi thường theo một trong 2 phương pháp: Trên cơ sở Biên bản tự chọn vị trí kèm theo Giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSDĐ ở đúng quy định

để bồi thường diện tích đất ở và đất khuôn viên; hoặc áp dụng công thức sau để bồi thường theo giá đất ở cho diện tích thu hồi Diện tích thu hồi còn lại bồi thường theo giá đất khuôn viên:

đất ở Tổng diện tích đất đang sử dụng

2) Về chính sách TĐC

- Điều kiện được bố trí TĐC không nhất thiết phải di chuyển chỗ ở hoặc không còn nơi ở nào khác mà theo nguyên tắc các hộ thuộc diện giải toả bị thu hồi hết đất ở, hoặc thu hồi một phần từ 1/4 – 1/2 hạn mức đất ở trở lên và có nhu cầu TĐC thì đều được bố trí TĐC

- Việc bố trí TĐC rất rõ ràng: Trường hợp hộ có diện tích đất ở bị thu hồi từ 1/4 hạn mức công nhận hoặc 1/2 hạn mức giao đến 01 hạn mức (bao gồm cả đất ở và đất khuôn viên) thì bố trí 01 lô; Trường hợp hộ có diện tích đất ở bị thu hồi đất trên 01 hạn mức công nhận hoặc trên 01 hạn mức giao đất ở (bao gồm cả đất ở và đất khuôn viên) thì mỗi hạn mức được bố trí 01 lô nhưng không quá 05 lô; Trường hợp thửa đất bị thu hồi trong hạn mức công nhận hoặc hạn mức giao có nhiều hộ cùng sinh sống hoặc hộ gia đình có từ 08 nhân khẩu trở lên và có đăng ký hộ khẩu thường trú từ trước ngày Luật cư trú ra đời thì Hội đồng xem xét trình UBND thành phố quyết định

Các trường hợp không nằm trong các quy định nêu trên, nếu thực sự có nhu cầu về nhà ở sẽ được xem xét bố trí 01 căn hộ ở chung cư; Ngoài những quy định nêu trên, Hội đồng bồi thường thiệt hại, GPMB đề xuất UBND thành phố xem xét, giải quyết bố trí căn

hộ chung cư cho những trường hợp đặc biệt

- Chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất và cho nợ tiền sử dụng đất Thực hiện giảm 10% tiền sử dụng đất cho tất cả các trường hợp nộp đủ tiền sử dụng đất trong thời gian 60 ngày kể từ ngày nhận đất TĐC thực tế theo thông báo của đơn vị giao đất; Hộ chính hoặc

hộ phụ bị giải toả nhà ở, có giá trị bồi thường, hỗ trợ thiệt hại dưới 200.000.000 đồng thì được nhận toàn bộ giá trị bồi thường thiệt hại để xây dựng nhà ở mới và được nợ 100% tiền sử dụng đất; Hộ chính hoặc hộ phụ bị giải toả nhà ở có giá trị bồi thường, hỗ trợ thiệt hại từ 200.000.000 đồng trở lên thì được giữ lại tối thiểu 200.000.000 đồng để xây dựng nhà ở mới Số tiền còn lại phải nộp tiền sử dụng đất

Trường hợp số tiền còn lại không đủ nộp tiền sử dụng đất thì được Nhà nước cho nợ phần còn thiếu; Trường hợp hộ giải tỏa được bố trí 02 (hai) lô đất TĐC trở lên thì chỉ được

nợ tối đa 02 (hai) lô; lô thứ nhất được nợ tiền sử dụng đất theo các khoản 3 và 4 nêu trên,

lô thứ hai nợ tối đa 50% tiền sử dụng đất (Thời gian nợ tiền sử dụng đất TĐC quy định nêu trên tối đa là 10 năm Chính sách thu nợ áp dụng theo văn bản quy định riêng của UBND thành phố theo từng thời điểm; Ngoài những trường hợp quy định nêu trên, Hội đồng bồi thường thiệt hại, GPMB đề xuất UBND thành phố xem xét, giải quyết việc giảm và cho nợ tiền sử dụng đất đối với những hộ có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn

- Trong chính sách khai thác quỹ đất, giải tỏa đền bù, TĐC, thành phố đã chú trọng giải quyết thỏa đáng nhu cầu về đất ở cho các hộ giải tỏa, nhất là hộ thuộc diện chính sách, cán bộ và các đối tượng nghèo Đây là một trong những nhân tố quan trọng giúp đẩy nhanh tiến độ GPMB và xây dựng các công trình hạ tầng

3) Về tổ chức thực hiện

- Thành phố có cách làm mới, sáng tạo để phát triển hiện đại hóa cơ sở hạ tầng đô thị trên cơ sở khơi dậy và phát huy mọi nguồn lực trong các tầng lớp nhân dân, huy động sức mạnh tổng hợp của cả hệ thống chính trị dưới sự lãnh đạo của các tổ chức Đảng Đà Nẵng chia các công trình chỉnh trang đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng ở thành bốn loại: loại nhỏ