Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án nghĩa trang an lạc viên (INDEV CO) thành phố thái nguyên giai đoạn 2016​

LÊ QUANG TÙNGĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN NGHĨA TRANG AN LẠC VIÊN INDEVCO THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016-2017 TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN Ngành: Quản lý đất đai Mã n

LÊ QUANG TÙNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN NGHĨA TRANG AN LẠC VIÊN (INDEVCO) THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016-2017 TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020

LÊ QUANG TÙNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN NGHĨA TRANG AN LẠC VIÊN (INDEVCO) THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016-2017

TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN

Ngành: Quản lý đất đai

Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Dư Ngọc Thành

Thái Nguyên - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện.Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưađược ai công bố trong bất cứ công trình nào khác

Tác giả

Lê Quang Tùng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bảnthân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn

bè, đồng nghiệp và người thân

Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Dư Ngọc Thành giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên người đã luôn

theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luậnvăn Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo đã luôn giúp đỡ tạomọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND thành phố Thái Nguyên,cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất thànhphố Thái Nguyên cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọiđiều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đềtài này

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !

Thái Nguyên, tháng năm 2020

Tác giả

Lê Quang Tùng

Ủy ban nhân dânHội đồng nhân dânGiải phóng mặt bằngNgân hàng Thế giớiNgân hàng phát triển Châu ÁThông tư liên bộ

Hội đồng bồi thường

Bộ Tài chínhTốc độ tăng trưởng kinh tếGiá trị sản xuất

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC BẢNGDANH MỤC CÁC HÌNH vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học và thực hiện 4

1.1.1 Cơ sở khoa học 4

1.1.2 Cơ sở thực tiễn 8

1.1.3 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 9

1.2 Thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 14

1.2.1 Các văn bản của Nhà nước 14

1.2.2 Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên 15

1.3 Công tác bồi thường GPMB trên thế giới và Việt Nam 17

1.3.1 Trên Thế giới 17

1.3.2 Tại Việt Nam 21

1.3.3 Công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .22

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 24

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24

2.2 Nội dung nghiên cứu 24

2.3 Phương pháp nghiên cứu 25

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu thứ cấp 25

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 25

2.3.3 Phương pháp tổng hợp phân tích và xử lý số liệu 25

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26

3.1 Khái quát về dự án nghiên cứu 26

3.2 Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 tại thành phố Thái Nguyên 30

3.2.1 Loại đất thu hồi và xác định đối tượng được bồi thường trong vùng dự án 30

3.2.2 Kết quả bồi thường tại dự án nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 tại thành phố Thái Nguyên 30

3.3 Đánh giá tác động của việc giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến đời sống của người dân bị thu hồi đất trong dự án nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 tại thành phố Thái Nguyên 38

3.3.1 Ý kiến của người dân trong việc thực hiện bồi thường và các chính sách hỗ trợ tại dự án nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 tại thành phố Thái Nguyên 39

3.3.2 Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong việc tác động của dự án tới thu nhập của người bị thu hồi đất 40

3.3.5 Ý kiến của cán bộ chuyên môn trong việc thực hiện bồi thường và các chính sách hỗ trợ tại dự án nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 tại thành phố Thái Nguyên 42

3.3.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường và hỗ trợ tiền khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại dự án dự án nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 tại thành phố Thái Nguyên .42

3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường GPMB dự án nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 tại thành phố Thái Nguyên 47

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 49

1 Kết luận 49

2 Kiến nghị 50

TÀI LIỆU THAM KHẢO 51

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Các hạng mục của dự án Nghĩa trang An Lạc viên

INDEVCO Thái Nguyên .Bảng 3.2: Diện tích các loại đất đã thu hồi của người dân tại dự án nghĩa

trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 Bảng 3.3: Đơn giá bồi thường đất tại dự án nghĩa trang An Lạc viên

INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 Bảng 3.4: Tổng hợp giá trị bồi thường về đất tại dự án nghĩa trang An

Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 Bảng 3.5: Chênh lệch giữa giá, tiền bồi thường đất ở của Dự án so với

chuyển nhượng QSD đất trên thị trường Bảng 3.6: Đơn giá bồi thường một số tài sản trên đất bị thu hồi tại dự

án nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai

đoạn 2016-2017 Bảng 3.7: Đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu tại dự án nghĩa trang

An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 Bảng 3.8: Kết quả bồi thường đợt 1 về tài sản, cây trồng tại dự án nghĩa trang

An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 Bảng 3.9: Tổng hợp kinh phí và số hộ gia đình được hỗ trợ của dự án nghĩa

trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 Bảng 3.10 Tổng hợp kết quả kinh phí bồi thường và hỗ trợ trong dự án

nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn

2016-2017 Bảng 3.11 Khái quát chung về thông tin của các hộ gia đình điều tra Bảng 3.12: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Bảng 3.13: Tình hình trật tự an ninh, xã hội của người dân sau khi thu

hồi đất tại dự án nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái

Nguyên giai đoạn 2016-2017 Bảng 3.14 Tình hình môi trường khu vực sau khi thu hồi đất tại dự án

nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn

2016-2017

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ trích lục – chỉnh lí xã Thịnh Đức, phường Thịnh Đán

phục vụ công tác giải phóng mặt bằng dự án Nghĩa trang An

Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn (2016-2017) 26Hình 3.2 Ảnh hiện trạng nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên

giai đoạn (2016-2017) 27Hình 3.3 Sơ đồ quy hoạch dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO

Thái Nguyên giai đoạn (2018-2020) 27

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đấtnước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, các nhà máy, các khu đô thị mới,các khu dân cư đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ Để thựchiện được các nhiệm vụ trên và mang tính khả thi thì mặt bằng đất đai là mộttrong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả trong công tácđầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước cũng như ảnh hưởng đến cảtiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước

Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm gầnđây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá, giáodục, khoa học, xã hội ngày càng được cải thiện Sự phát triển chung của hệthống KT - XH cũng như của đất nước trước hết đặt ra phải xây dựng hệ thốngkết cấu hạ tầng kỹ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệthống lưới điện quốc gia đây chính là điều kiện rất cơ bản để phát triển nôngnghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch Để xây dựng các công trìnhkết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây dựng,thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế Nhà nước phải thu hồi đất của người sửdụng đất và phải bồi thường cho người bị thu hồi Việc thực hiện bồi thường giữ

vị trí hết sức quan trọng, là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá trình thựchiện dự án Trong những năm vừa qua công tác BT & GPMB gặp rất nhiều khókhăn, vướng mắc trong quá trình triển khai và thực hiện (Giá đất biến động, tiêucực, ý thức của người dân chưa cao, ) Một trong những nguyên nhân chủ yếudẫn đến việc các dự án được triển khai chậm là do công tác bồi thường giảiphóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc Các chính sách đền bù thiệthại giải phóng mặt bằng, các văn bản hướng dẫn thực hiện của Nhà nước cònchưa đầy đủ, cụ thể, chưa đồng bộ,

hay thay đổi do đó gây nhiều khó khăn cho việc xác định và phân loại mứcbồi thường, giá bồi thường Việc tuyên truyền phổ biến các chính sách có liênquan đến công việc này chưa thực hiện tốt Chưa có biện pháp hỗ trợ chuyểnđổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc làm mới cho người dân vùng di dời mộtcách cụ thể Do đó đòi hỏi phải có các phương án bồi thường thật hợp lý, côngbằng đảm bảo mọi người dân đều thấy thỏa đáng và phấn khởi thực hiện.

Sau nhiều năm thực hiện theo các quy định của Chính phủ, việc bồithường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất có tiến bộ hơn, đáp ứng được yêucầu của Nhà nước và phù hợp với nguyện vọng của đại đa số nhân dân, khắcphục được nhiều tồn tại, vướng mắc trước đây Tuy nhiên, việc triển khaicũng còn không ít khó khăn, vướng mắc do rất nhiều nguyên nhân khác nhau

Vì vậy việc điều tra, khảo sát thực tế, phân tích, đánh giá có cơ sở khoahọc, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp tăng cường hiệu quả của công tác giảiphóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, nhằm đảm bảo lợi ích hợp phápcủa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự,

kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồithường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết Với ý nghĩa

thực tiễn đó tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường,

giải phóng mặt bằng dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 tại thành phố Thái Nguyên”.

2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá được công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017

- Đánh giá được sự tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường,giải phóng mặt bằng tại dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO TháiNguyên giai đoạn 2016-2017 đến đời sống của người dân bị thu hồi đất

- Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải

phóng mặt bằng tại dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyêngiai đoạn 2016-2017

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi

thường, giải phóng mặt bằng tại địa phương

3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Bổ sung những kiến thức đã học

trên lớp; học hỏi, tiếp cận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế nhằm hiểu rõhơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra

được những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặtbằng của một số dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

để từ đó rút ra những giải pháp khắc phục, góp phần đẩy nhanh thực hiện tốtcông tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở địa phương

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học và thực hiện

1.1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1.1 Khái niệm đất đai

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặcbiệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh vàquốc phòng của quốc gia (Luật đất đai, 2013)

1.1.1.2 Đặc điểm của đất đai

Đất đai có vị trí cố định không thể di chuyển được, với một số lượng lớn

có hạn trên phạm vi toàn cầu, quốc gia và khu vực Tính cố định không dichuyển từ vị trí này sang vị trí khác của đất đai đồng thời quy định tính giớihạn về quy mô và không gian gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chiphối (nguồn gốc hình thành, sinh thái với những tác động khác của thiênnhiên) Vị trí của đất đai có ý nghĩa rất lớn về mặt kinh tế trong quá trình khaithác và sử dụng đất đai

Khả năng phục hồi và tái tạo của đất đai chính là khả năng phục hồi vàtái tạo độ phì thông qua tự nhiên hoặc do tác động của con người

Ngoài tính hai mặt trên, đất đai còn có những đặc điểm như là: Sự chiếmhữu, sở hữu đất đai và tính đa dạng phong phú của đất đai Về sự chiếm hữu và

sở hữu của đất đai ở nước ta đã được quy định rõ trong Luật Đất đai Còn tính đadạng và phong phú của đất đai thể hiện ở chỗ: Trước hết, do đặc tính tự nhiêncủa đất đai và phân bổ cố định từng vùng lãnh thổ nhất định, gắn liền với điềukiện hình thành của của đất đai quyết định Mặt khác, tính đa dạng, phong phúcòn do yêu cầu, đặc điểm và mục đích sử dụng khác nhau Đặc điểm này của đấtđai đòi hỏi con người khi sử dụng đất đai phải biết khai thác triệt để

lợi thế của mỗi loại đất một cách hiệu quả và tiết kiệm trên một vùng lãnh thổ.

Để làm được điều này, phải xây dựng một quy hoạch tổng thể và chi tiết sửdụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng vùng khu vực

1.1.1.3 Khái niệm về thu hồi đất và các trường hợp thu hồi đất.

Thu hồi đất: là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của

người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sửdụng đất vi phạm pháp luật về đất đai

Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai 2013 quy định:

- Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trườnghợp sau đây:

1 Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

2 Xây dựng căn cứ quân sự;

3 Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

4 Xây dựng ga, cảng quân sự;

5 Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

6 Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

7 Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

8 Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;

9 Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

10 Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý

- Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

1 Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

2 Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triểnchính thức (ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chứcchính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năngngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếphạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sựnghiệp công cấp quốc gia;

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông,thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứaxăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

3 Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chứcchính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnhđược xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, côngtrình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giaothông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng

đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồngdân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ;xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giảitrí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnhtrang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến

nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ,rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép,trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, thanbùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai tháctận thu khoáng sản (Luật đất đai, 2013)

1.1.1.4 Một số khái niệm cơ bản liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng.

- Bồi thường: Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra Đền bù là

trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao

Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại

Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất

- Hỗ trợ: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho

người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển

- Tái định cư: Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở

trước đây để sinh sống và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyểnkhông thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiệncác dự án phát triển

Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại vềđất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lạicuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó

Thu hồi đất, Bồi thường giải phóng mặt bằng là giải pháp quan trọngmang tính đột phá nhằm chủ động quỹ đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hútcác nguồn lực cho đầu tư phát triển và triển khai thực hiện các dự án đầu tưxây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội Quá trình thực hiện bồi thườngGPMB phải đảm bảo hài hoà giữa các lợi ích: lợi ích của Nhà nước, lợi íchcủa doanh nghiệp, của cộng đồng dân cư và đặc biệt là lợi ích của người dân(Luật đất đai, 2013)

* Một số khái niệm liên quan khác:

- Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất)

là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất chođối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước chothuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng

có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốcđược Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lầnđầu đối với thửa đất xác định

- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất

- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

- Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chiphí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đếnthời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được

- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nướckhi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Nguyễn Mạnh Hùng, 2019)

1.1.2 Cơ sở thực tiễn

Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng,liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đấtkhác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, khu vực

nông thôn, trình độ dân trí khác nhau mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề

đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó Do

đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, có vai tròquan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Ở khu vựcthành thị, đất đai có giá trị cực lớn Còn đối với khu vực nông thôn, đất đai lại

là tư liệu sản xuất chủ yếu, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuấtnông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sảnxuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đótâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất Người dân có tâm lý, mấtđất coi nhu mất tư liệu sản xuất, mất đi nguồn sống chính Trước tình hình đó

đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rấtkhó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảođời sống dân cư sau này

1.1.3 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.3.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

a Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

Do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước ta trong mấy thập kỷqua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai không ngừng được sửađổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước đã ban hành hơn 200 vănbản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất Sau khi Quốc hội thông quaLuật đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đivào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạmpháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổchức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan

hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng

được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và đôthị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn vớiyêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.

Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn đượcChính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắctrong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Vớinhững đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạtnhững kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằngcho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổnđịnh, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồithường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai chothấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đấtđai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định

cư Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là sốlượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệthống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trongthực thi pháp luật

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triểncủa nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đấtđai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính

ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế (Nguyễn Mạnh Hùng, 2019)

b Tổ chức thực hiện các văn bản đó:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôngiáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năngngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ởcủa người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thuhồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sởhữu nhà ở tại Việt Nam

Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng của Ủy ban nhândân cấp tỉnh và cấp huyện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đấthoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất

1.1.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổchức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng màNhà nước đóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thườngGPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạtđược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đaitrên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnhhưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đấttính bồi thường

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp cơ sởkhoa học kỹ thuật, khoa hoc xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụngnhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất Đối với công tác đền bù, giảiphóng mặt bằng và tái định cư, nó chi phối từ khâu hình thành dự án đến khâucuối cùng giải phóng mặt bằng và lập khu tái định cư Những nơi chưa có quyhoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu khôngđảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng khôngsát với thực tế thì ở đó công tác đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư gặpnhiều khó khăn phức tạp, hiệu quả thấp Nhìn chung,chất lượng quy hoạch nói

chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thithấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tìnhhình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trườnghợp quy hoạch theo phong trào Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tìnhtrạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” (Nguyễn Mạnh Hùng, 2019).

1.1.3.3 Yếu tố giao đất, cho thuê đất

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồithường GPMB và TĐC Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vàoquy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thựchiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quyđịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăncho công tác đền bù (Nguyễn Mạnh Hùng, 2019)

1.1.3.4 Yếu tố điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản

đồ địa chính

Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thì nội dung về điều tra, đođạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính là nội dung rất quantrọng, là cơ sở để thực hiện những nội dung sau, đồng thời nó phản ánh hiệntrạng sử dụng đất của khu vực dự án Tuy nhiên, hiện nay ở nhiều địa phươngcông tác này được thực hiện rất chậm Những hạn chế của công tác này làmảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở các địa phương và trực tiếp là côngtác xây dựng dự án đền bù thiệt hại trong công tác giải phóng mặt bằng và táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất

Về công tác phân hạng và phân loại đất:Việc xác định chất lượng đất là

cơ sở để xác định giá trị sinh lợi của mảnh đất trong điều kiện và trình độthâm canh như nhau Từ đó định ra giá trị quyền sử dụng đất hoặc lập bảnggiá đất giúp cho việc xây dựng phương án đền bù chính xác, công bằng khithu hồi đất Thực tế đã chứng minh vai trò của công tác phân hạng và phânloại đất.Ở nhiều địa phương do việc phân hạng đất đai thiếu cơ sở khoa học

dẫn đến hậu quả định giá đền bù khó khăn, thiếu chính xác gây bất hợp lýtrong việc xác định giá đất khi đền bù thiệt hại (Nguyễn Mạnh Hùng, 2019).

1.1.3.5 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thốngquản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bấtđộng sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất Theo quy địnhcủa các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu,quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đấtphải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể

là Văn phòng đăng ký đất đai) và được cấp GCNQSDĐ Chức năng của đăng

ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi,chấp thuận và từ chối các quyền về đất

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đốitượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, côngtác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biếnđộng về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy

mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tácđăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi,tiến độ GPMB nhanh hơn (Nguyễn Mạnh Hùng, 2019)

1.1.3.6 Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai

Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đếnquyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằmthu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên Hồi đồng thẩm định phải

có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trongquá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiệncác sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân (NguyễnMạnh Hùng, 2019)

1.2 Thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.2.1 Các văn bản của Nhà nước

-Luật đất đai 2013;

-Hiến pháp năm 2013;

-Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quyđịnh chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013;

- Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ Quy định về giá đất;

- Nghị định số 45/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 46/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 47/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ Quy định về khung giá đất;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều củaNghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày15/05/2014 về đất đai của Chính phủ;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điềuchỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính(Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất);

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính(Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước);

- Công văn số 12/BXD-HTKT ngày 23/4/2016 của Bộ Xây dựng về việckhoảng cách ly từ nhà hỏa táng đến khu dân cư gần nhất theo quy định.

1.2.2 Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/8/2014 của UBND tỉnhThái Nguyên về việc Ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cưkhi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnhThái Nguyên về việc Phê duyệt bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 trên địa bàntỉnh Thái Nguyên;

- Thông báo số 214-TB/TU ngày 12/4/2016 của Thường trực Tỉnh ủy về

Dự án đầu tư xây dựng nghĩa trang An Lạc INDEVCO Thái Nguyên tại thànhphố Thái Nguyên;

- Kết luận số 16-TB/TU ngày 04/5/2016 của Ban Thường trực Tỉnh ủy

về Dự án đầu tư xây dựng nghĩa trang An Lạc INDEVCO Thái Nguyên tạithành phố Thái Nguyên;

- Công văn số 1035/UBND-TH ngày 11/4/2016 của UBND tỉnh TháiNguyên về việc xin chủ trương giao cho Công ty cổ phần Tập đoànINDEVCO lập và thực hiện Dự án đầu tư xây dựng nghĩa trang An LạcINDEVCO Thái Nguyên tại thành phố Thái Nguyên;

- Công văn số 1120/UBND-TH ngày 15/4/2016 của UBND tỉnh TháiNguyên về việc xin chủ trương cho Công ty cổ phần Tập đoàn INDEVCOĐầu từ Dự án Nghĩa trang An Lạc INDEVCO Thái Nguyên tại thành phốThái Nguyên;

- Quyết định số 985/QĐ-UBND ngày 09/5/2016 của UBND tỉnh TháiNguyên về chủ trương đầu tư dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO TháiNguyên, tại xã Thịnh Đức, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên choCông ty cổ phần Tập đoàn INDEVCO thực hiện;

- Quyết định số 987/QĐ-UBND ngày 09/5/2016 của UBND tỉnh TháiNguyên về phê duyệt bổ sung kế hoạch sử dụng đất năm 2016 của các huyện,thành phố, thị xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 1041/QĐ-UBND ngày 12/5/2016 của UBND tỉnh TháiNguyên về phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Nghĩatrang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên;

- Quyết định số 1136/QĐ-UBND ngày 27/5/2016 của UBND tỉnh TháiNguyên về phê duyệt giá đất để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng vàgiao đất tái định cư Dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên

và Khu dân cư số 1, xã Thịnh Đức, thành phố

- Quyết định số 1350/QĐ-UBND ngày 16/6/2016 của UBND tỉnh TháiNguyên về phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ xây dựng 1/500 Nghĩa trang AnLạc viên INDEVCO Thái Nguyên;

- Quyết định số 3471/QĐ-UBND ngày 16/12/2016 của UBND tỉnh TháiNguyên về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ xây dựng 1/500Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên;

1.2.3 Các văn bản của thành phố Thái nguyên

- Quyết định số 157-QĐ/TU ngày 22/4/2016 của Thành ủy Thái Nguyênthành lập Ban chỉ đạo thực hiện Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Dự

án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên tại thành phố TháiNguyên;

- Thông báo số 274/TB-BCĐ ngày 14/6/2016 của Ban chỉ đạo thực hiệnCông tác BT, HT và TĐC Dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO TháiNguyên về việc phân công nhiệm vụ Ban chỉ đạo thực hiện Công tác bồithường, hỗ trợ và tái định Dự án Nghĩa trang An Lạc

viên INDEVCO Thái Nguyên tại thành phố Thái Nguyên;

- Công văn số 452/UBND-TNMT ngày 13/4/2016 của UBND thành phốThái Nguyên về việc thống kê, kiểm đếm, lập phương án dự toán bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư Dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO

Thái Nguyên;

-Kế hoạch số 72/KH-UBND ngày 09/6/2016 của UBND thành phốThái Nguyên Thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thực hiện Dự án: Xây dựng nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên ;

- Quyết định số 5172/QĐ-UBND ngày 10/6/2016 của UBND thành phốThái Nguyên về việc thành lập Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Dự

án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên;

- Quyết định số 5297/QĐ-UBND ngày 14/6/2016 của UBND thành phốThái Nguyên về việc thành lập Tổ công tác giúp việc Hội đồng Bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư Dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO

1.3.1.1 Tại Trung Quốc

Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữuNhà nước và sở hữu tập thể Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồiđất, kể cả đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đấtmới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắnliền với đất bị thu hồi

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụngđất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân

có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ởmới Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựachọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làmviệc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng đượcNhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điềuchỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tácđộng điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi thườngtheo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịpthời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sửdụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ýtạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhànước có chính sách riêng Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơnchỗ ở cũ Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đốiđược giao thông động và tĩnh Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập cácbiện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếutố

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc cónhững thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư làdo: Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đốivới các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển chongười dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định

cư Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh.Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chươngtrình bồi thường hỗ trợ tái định cư Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho

việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ởnông thôn Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình màđược cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của cáccộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xãchịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.

-Trước kết quả nửa vời của cuộc cách mạng lần thứ nhất, dưới sức épcủa Mỹ, Nhật bản tiến hành cuộc cải cách ruộng đất lần thứ hai Nội dung củacuộc cải cách lần này bao gồm rất nhiều vấn đề như: Định mức hạn điền chođịa chủ, chia đất và xác định quyền sở hữu đất cho nông dân, xác định quyềncủa Nhà nước đối với việc trưng thu đất, cấp đất và các quyền khác v.v…

Cùng với hai cuộc cải cách ruộng đất Nhật Bản còn ban hành Luật đấtđai nông nghiệp Luật quy định những biện pháp đặc biệt nhằm đảm bảoquyền sở hữu đất đai của người làm nông nghiệp Trước yêu cầu của việchình thành các hợp tác xã ở nông thôn, Nhật Bản quy định thoả thuận vềquyền quản lí và quyền sử dụng đất đai và quyền sở hữu đất đai của hộ thànhviên tham gia hợp tác xã Đất canh tác ít nhưng nhu cầu mở rộng diện tích đấtcông nghiệp, dịch vụ giao thông và hệ thống kết cấu hạ tầng rất lớn Để giảiquyết hài hoà giữa yêu cầu sử dụng đất cho nông nghiệp và đất dùng cho nhu

cầu kinh tế xã hội khác, Nhật Bản ban hành Luật về tổ chức lại ngành nôngnghiệp ở những vùng cần phát triển Luật và các biện pháp kinh tế, hành chínhđược tiến hành nhằm cùng một lúc đáp ứng các yêu cầu:

-Ưu tiên đất cho nông nghiệp, thâm canh tăng năng suất nông nghiệp đểgiải quyết mâu thuẫn giữa đất canh tác ít lại bắt buộc phải bớt một phần dànhcho các yêu cầu khác cho phát triển nông thôn, đô thị hoá, hiện đại hoá Do đóNhật Bản sớm trở thành quốc gia có nhiều loại cây trồng đạt năng suất caonhất thế giới

- Có chính sách cụ thể để thúc đẩy việc dành đất đai để phát triển côngnghiệp, dịch vụ, giao thông v.v… Như vậy chính sách đất đai của Nhật Bảnvừa từng bước thúc đẩy nâng cao hiệu quả sử dụng đất dành cho nông nghiệpvừa thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu đất đai theo hướng công nghiệp hoá, hiện đạihoá và đô thị hoá

-Mặc dù hình thức sở hữu đa dạng, kể cả thừa nhận sở hữu tư nhân vềđất đai, Nhà nước vẫn có quyền theo Luật pháp để thu hồi đất phục vụ cho cácnhu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước

1.3.1.3 Tại Australia

Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhànước và sở hữu tư nhân Luật đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ củachủ sở hữu đất đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp,thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ đất đai

Theo luật của Australia 1989 có hai loại thu đất, đó là thu đất bắt buộc

và thu đất tự nguyện.Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cầnđược thu hồi đất Trong thu hồi đất tự nguyên không có quy định đặc biệt nàođược áp dụng mà việc thoả thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có đấtcần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thoả thuận giá bồi thường đất trêntinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyềnhơn bên nào trong thoả thuận và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên

kia.Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước cónhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác.Thông thường, nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán Trình tự thuhồi đất bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ đất mộtvăn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích công cộng Vănbản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi đất, miêu tả chitiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích vì saomảnh đất đó phù hợp với mục tiêu công cộng đó Chủ sở hữu mảnh đất có thểyêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài Chính và quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất.Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu trọng tài phúcthẩm hành chính phán xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xéttính đúng đắn về quyết định của Chỉnh phủ nhưng có thể xem xét các vấn đềliên quan khác Nhà nước thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sởhữu đất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết địnhthu hồi đất của Chính phủ Sau đó, Nhà nước sẽ ban hành quyết định thu hồiđất và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu đất nhận được thông báo khuyêntiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường Chủ sở hữu đất thông thường cóquyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết định thu hồiđất Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu cầu nhà nướcbồi thường Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường.Thông thường, các yếu tố sẽ được tính toán trong quá trình bồi thường đó làgiá thị trường, giá đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chiphí di chuyển, chi phí TĐC.

1.3.2 Tại Việt Nam

Đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, người sử dụng đất và lợi íchnhà đầu tư

- Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý đất nước, quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, tài sản để tính bồi

thường đất và tài sản

- Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trongcác quyền quy định của người sử dụng đất Quyền này người sử dụng đất cónguồn thu nhập từ nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất Chính vì vậy khi nhànước của hộ gia đình cá nhân đang sư dụng đất để giao cho người khác sửdụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, pháttriển kinh tế, nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất

+ Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùngmục đích sử dung, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sửdụng đất tính theo giá đất được UBND tỉnh quy định tại thời điểm thu hồi đất

+ Ngoài việc bồi thường đất và tài sản người bị thu hồi đất còn được hỗtrợ di chuyển, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ ổn định đời sống đốivới người thu hồi đất (Tô Linh Chi, 2018)

1.3.3 Công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

Từ năm 2013 đến nay tỉnh Thái Nguyên đã thực hiện việc GPMB chocác công trình, dự án, diện tích đất thu hồi là trên 2000 ha với số tiền chi trảbồi thường lên tới 2.500,7 tỷ đồng Có thể kể đến các dự án tiêu biểu đượcGPMB như: Dự án Nhà máy điện tử Samsung (Khu công nghiệp Yên Bình),

dự án Khu côn nghiệp Điềm Thụy thuộc Phú Bình và Phổ Yên với diện tíchđược quy hoạch là 350ha; tổ hợp Yên Bình khoảng gần 800ha, trong đó dự ánsân golf 36 lỗ 185ha, khu đô thị cửa ngõ 100ha, mở rộng khu công nghiệpYên bình từ 200ha lên 495ha, dự án đường cao tốc Thái Nguyên Bắc Kạn.Tiếp đó là việc GPMB dứt điểm Dự án nhà hát ca múa nhạc dân gian ViệtBắc Đây cũng là công trình trọng điểm được Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịchphê duyệt Thực hiện bàn giao mặt bằng thi công xây dựng, hoàn thành theotiến độ Dự án xây dựng Quốc lộ 3 mới, Quốc lộ 3 cũ Hà Nội - Thái Nguyên

và nhiều dự án phải thu hồi đất, bồi thường GPMB xây dựng đường giaothông, nông thôn mới Có được kết quả như trên là do Tỉnh ủy, HĐND vàUBND tỉnh quan tâm tập trung lãnh đạo, chỉ đạo các ngành các cấp vào cuộcquyết liệt, công tác chỉ đạo kiểm tra, giám sát giải quyết vướng mắc được thựchiện thường xuyên Lãnh đạo UBND tỉnh và Thường trực Ban chỉ đạo côngtác GPMB và hỗ trợ tái định cư cùng các ngành của tỉnh đã tiến hành nhiềucuộc làm việc trực tiếp với các địa phương, doanh nghiệp chỉ đạo xử lý dứtđiểm các tồn tại, tháo gỡ khó khăn, giải quyết kịp thời những kiến nghị, đềnghị của các chủ dự án; tổ chức các cuộc đối thoại trực tiếp với các hộ dântrong vùng dự án nhằm giải đáp những vướng mắc phát sinh trong công tácbồi thường, hỗ trợ tái định cư đẩy nhanh tiến độ bồi thường, GPMB cho các

dự án Việc nắm bắt tâm tư, nguyện vọng, tuyên truyền, vận động nhân dânchấp hành chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước đượcthực hiện với nhiều hình thức, phương pháp phù hợp Cộng với sự phấn đấunhiệt tình của cán bộ làm công tác GPMB và đặc biệt là sự ủng hộ đồng thuậncao của nhân dân đã chấp nhận khó khăn khi di chuyển, tự nguyện hiến đấtbàn giao mặt bằng với số l ượng và giá trị lớn trong thời gian ngắn Cuối năm

2016, tỉnh Thái Nguyên triển khai nhiều dự án hàng nghìn tỷ đồng, điển hìnhlà: dự án khu du lịch tâm linh Hồ Núi Cốc tổng mức đầu tư 15.000 tỷ đồng;

dự án xây dựng cấp bách hệ thống chống lũ lụt sông Cầu kết hợp hoàn thiện

hạ tầng đô thị hai bên bờ sông Cầu với hơn 18.000 tỷ đồng; dự án nghĩa tranghiện đại An Lạc Viên Thái Nguyên với tổng mức đầu tư hơn 300 tỷ đồng (TôLinh Chi, 2018)

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án Nghĩa trang AnLạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 tại thành phố TháiNguyên

Các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án Nghĩa trang An Lạc viênINDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 tại thành phố Thái Nguyên

2016-2017 tại thành phố Thái Nguyên

2.2 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1 Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự

án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn 2016-2017 tạithành phố Thái Nguyên

Nội dung 2 Đánh giá tác động của việc thực hiện chính sách bồi

thường, giải phóng mặt bằng của dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCOThái Nguyên giai đoạn 2016-2017 tại thành phố Thái Nguyên

Nội dung 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công

tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại địa phương

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu thứ cấp

- Điều tra, thu thập số liệu, tài liệu trong và ngoài nước có liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tình hình kinh

tế, xã hội, đời sống của các hộ dân của khu vực nghiên cứu Các số liệu nàythu thập từ Chi cục Thống kê thành phố, Phòng Tài nguyên và Môi trường,phòng Tài chính Kế hoạch, phòng Kinh tế và Hạ tầng, phòng Nông nghiệp vàPTNT và các đơn vị có liên quan

- Thu thập tài liệu, số liệu về tình hình thực hiện công tác bồi thường,

giải phóng mặt bằng của dự án tại Trung tâm quỹ đất, đơn vị tổ chức thực hiệncông tác giải phóng mặt bằng Thu thập tài liệu để tìm hiểu về dự án tại Banquản lý dự án của Công ty cổ phần tập đoàn INDEVCO

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

Sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp và phiếu điều tra để thu thậpthông tin từ cán bộ làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và ngườidân bị ảnh hưởng trong vùng dự án tại địa bàn xã Thịnh Đức, thành phố TháiNguyên Tổng số phiếu điều tra là 80 phiếu, trong đó:

- Phỏng vấn các cán bộ tham gia công tác bồi thường, giải phóng mặtbằng tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, Chi nhánh Văn phòngĐăng ký đất đai thành phố, Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, BanQuản lý dự án thành phố và UBND xã (nơi có dự án): 20 phiếu

- Phỏng vấn ngẫu nhiên 60 hộ dân bị thu hồi đất trong dự án

2.3.3 Phương pháp tổng hợp phân tích và xử lý số liệu

- Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, thống kê số liệu thu thập được

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Khái quát về dự án nghiên cứu

Bản đồ hiện trạng Dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO TháiNguyên giai đoạn (2016-2017) trước khi quy hoạch

Hình 3.1 Bản đồ trích lục – chỉnh lí xã Thịnh Đức, phường Thịnh Đán phục

vụ công tác giải phóng mặt bằng dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO

Thái Nguyên giai đoạn (2016-2017)

Hiện trạng dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai đoạn (2016-2017) sau khi quy hoạch:

Hình 3.2 Ảnh hiện trạng nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên giai

đoạn (2016-2017)

Sơ đồ quy hoạch giai đoạn 2018-2020 của dự án An lạc viên IDEVCO Thái Nguyên:

Hình 3.3 Sơ đồ quy hoạch dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO

Thái Nguyên giai đoạn (2018-2020)

Vị trí của dự án:

Dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên nằm tại địa phận xã Thịnh Đức và phường Thịnh đán

- Phía đông giáp xóm lượt I, xã Thịnh Đức, TPTN

- Phía nam giáp xóm lượt II, xã Thịnh Đức, TPTN

- Phía tây giáp đường ĐT 262 và nghĩa trang Ngân Hà Viên

- Phía bắc giáp nghĩa trang Dốc Lim

Theo quyết định đầu tư số 985/QĐ-UBND ngày 09/5/2016 của UBNDtỉnh Thái Nguyên, chủ đầu tư là Công ty cổ phần tập đoàn INDEVCO

Dự án Nghĩa trang An Lạc viên INDEVCO Thái Nguyên là dự án đầutiên của thành phố Thái Nguyên về xây dựng khu công viên nghĩa trang kếthợp nhà tang lễ, nhà hỏa táng, lưu trữ tro cốt đồng bộ khép kín với công nghệhiện đại, các công trình phụ trợ, khu vực an táng… phục vụ nhân dân trên địabàn tỉnh Thái Nguyên và khu vực lân cận

Với tổng vốn đầu tư 240 tỷ đồng, dự án khi đi vào hoạt động sẽ gópphần giảm thiểu chi phí tang lễ cho người dân, tích kiệm quỹ đất để trong việcchân cất cho cốt, bảo vệ môi tường…

- Quy mô xây dụng: Dự án được đầu tư và xây dựng trên diện tích theoquy hoạch chi tiết 1/500: 27,88 ha là nghĩa trang cấp III theo TCVN 7956:

2008 Nghĩa trang đô thị - Tiêu chuẩn thiết kế

cách ly

Tổng

(Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất TPTN)