Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án phát triển đô thị loại vừa tiểu dự án thành phố lào cai tỉnh lào cai sử dụng vốn vay ngân hàng thế giới wb

Nhận thức được tầm quan trọng của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, được sự thống nhất của giảng viên hướng dẫn, tôi tiến hành thực hiệ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - NĂM 2018

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THẾ HUẤN

THÁI NGUYÊN - NĂM 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác

Tác giả

Phạm Việt Anh

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn

bè, đồng nghiệp và người thân

Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thế Huấn

giảng viên Đại học Nông Lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND phường Bình Minh, và cán

bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện

đề tài này

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !

Thái Nguyên, tháng 09 năm 2018

Tác giả

Phạm Việt Anh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4

1.1.1 Khái niệm về bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư 4

1.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 5

1.1.3 Vai trò của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 6

1.1.4 Một số yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB 6

1.2 Cơ sở pháp lý 12

1.2.1 Những văn bản của Chính phủ và cơ quan trung ương 12

1.2.2 Những văn bản của địa phương 13

1.2.3 Cơ sở pháp lý liên quan dự án 14

1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 17

1.3.1 Chính sách bồi thường GPMB của một số nước trên thế giới 17

1.3.2 Khái quát thực trạng công tác giải phóng mặt bằng một số tỉnh trong nước 20

1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến giải phóng mặt bằng 25

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.2 Phạm vi nghiên cứu 31

2.2.1 Phạm vi thời gian 31

2.2.2 Phạm vi không gian 31

2.3 Nội dung nghiên cứu 31

2.4 Phương pháp nghiên cứu 32

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 32

2.4.2 Phương pháp chuyên gia 33

2.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 33

2.4.4 Phương pháp phân tích số liệu 33

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34

3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; công tác quản lý và sử dụng đất đai của phường Bình Minh, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai 34

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất đai 40

3.1.4 Công tác quản lý đất đai của nhà nước trên địa bàn phường Bình Minh, thành phố Lào Cai 41

3.1.5 Hiện trạng sử dụng đất và cơ cấu sử dụng đất của phường Bình Minh, thành phố Lào Cai 44

3.2 Đánh giá kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án Phát triển đô thị loại vừa - Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB) 45

3.2.1 Khái quát về dự án Phát triển đô thị loại vừa - Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB) 45

3.2.2 Bồi thường về đất khi khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án 47

3.2.3 Bồi thường về tài sản trên đất 53

3.2.4 Kết quả công tác hỗ trợ thu hồi đất tại hai khu tái định cư 57

3.3 Đánh giá ảnh hưởng của kết quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án Phát triển đô thị loại vừa- Tiểu dự án thành phố Lào Cai đến đời sống của người dân bị thu hồi đất 62

3.3.1 Tác động tới kinh tế 65

3.3.2 Tác động tới xã hội 67

3.3.3 Tác động tới môi trường 71

3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất 74

3.4.1 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất 74

3.4.2 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của phường Bình Minh, thành phố

Lào Cai năm 2017 44 Bảng 3.2: Tổng diện tích đất thu hồi của Dự án phát triển đô thị loại

vừa - Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn

2011 - 2017 47 Bảng 3.3: Bảng tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi của dự án tái định

cư Đông Hà và Soi Lần 49 Bảng 3.4: Tổng hợp đơn giá bồi thường thu hồi các loại đất của dự án

tại khu TĐC Soi Lần và Đông Hà 52 Bảng 3.5: Tổng hợp chi phí bồi thường thu hồi các loại đất của dự án

tại khu TĐC Soi Lần và Đông Hà 52 Bảng 3.6: Tổng hợp đơn giá bồi thường tài sản, vật kiến trúc khi thực

hiện thu hồi đất của khu TĐC Soi Lần và Đông Hà 54 Bảng 3.7: Chi phí bồi thường từng loại tài sản, vật kiến trúc trên đất

của 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh 54 Bảng 3.8: Tổng hợp đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu 56 Bảng 3.9: Tổng số tiền bồi thường cho cây cối hoa màu tại hai khu

TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh 57 Bảng 3.10: Tổng chi phí hỗ trợ tại hai khu TĐC Soi Lần và Đông Hà 59 Bảng 3.11: Tổng chi phí hỗ trợ của 9 loại hình hỗ trợ tại hai khu TĐC

Soi Lần và Đông Hà 61 Bảng 3.12: Khái quát chung về thông tin 100 người dân điều tra 62 Bảng 3.13: Kết quả điều tra, phỏng vấn chi tiết về thu hồi và bồi

thường, hỗ trợ của 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà 63 Bảng 3.14: Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong việc thực hiện

bồi thường và các chính sách hỗ trợ tại 2 khu TĐC Soi Lần

và Đông Hà 64

Bảng 3.15: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu nhập hồi đất 65 Bảng 3.16: Thu nhập bình quân của người dân tại 2 khu TĐC Soi Lần

và Đông Hà - phường Bình Minh 66 Bảng 3.17: Trình độ văn hóa, chuyên môn của số người trong độ tuổi

lao động tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh 67 Bảng 3.18: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất

tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh 68 Hình 3.6: Biểu đồ số lượng lao động với các ngành nghề khác nhau

sau khi thu hồi đất tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh 69 Bảng 3.19: Tình hình trật tự an ninh, xã hội của người dân sau khi

thu hồi đất tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh 70 Bảng 3.20: Tình hình phát triển các công trình công trình hạ tầng kỹ

thuật, hạ tầng xã hội của người dân sau khi thu hồi đất 71 Bảng 3.21: Tình hình môi trường khu vực sống của người dân sau khi

thu hồi đất tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh 72 Bảng 3.22: Một số yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ Giải phóng mặt bằng 72

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí, ảnh vệ tinh phường Bình Minh, thành phố Lào Cai 34 Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng đất tại phường Bình Minh, thành phố Lào Cai 45 Hình 3.3: Cơ cấu loại đất thu hồi giải phóng mặt bằng cho dự án TĐC

Soi Lần và Đông Hà 50 Hình 3.4: Cơ cấu tiền bồi thường các loại tài sản vật kiến trúc trên đất 55 Hình 3.5: Cơ cấu chi phí hỗ trợ của 9 loại hình hỗ trợ tại hai khu TĐC

Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh 61 Hình 3.6: Biểu đồ số lượng lao động với các ngành nghề khác nhau sau

khi thu hồi đất tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh 69 Hình 3.7: Mức độ quan trọng các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ GPMB

chậm khi thực hiện dự án 73

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây, thực hiện đường lối Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa (CNH - HĐH) đất nước do Đảng đề ra, đất nước ta đã có nhiều khởi sắc, bộ mặt kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đang trên đà phát triển với những khu công nghiệp, khu du lịch, văn hóa, dịch vụ… Các dự án liên doanh trong và ngoài nước, các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng

và công trình như: giao thông, thể thao, giải trí… đã và đang được đưa vào hoạt động với quy mô lớn Sự thay đổi và phát triển đó đòi hỏi phải có mặt bằng xây dựng Vì vậy để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội nhà nước phải thu hồi một phần đất đai tự nhiên của người dân

Trong khi đó đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được đối với các ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, đồng thời do dân số ngày càng tăng nhanh mà quỹ đất thì có hạn nên đất đai ngày càng có giá trị cao Quy hoạch, thu hồi, bố trí, sắp xếp lại đất đai đáp ứng công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đòi hỏi phải được triển khai một cách hợp lí và khoa học, tạo điều kiện cho sự phát triển lâu dài và bền vững của đất nước Do đó, vấn đề bồi thường, giá đất, giải phóng mặt bằng phải có sự quan tâm đúng mức và giải quyết triệt để

Những năm qua, Nhà nước ta đã có nhiều chủ trương chính sách và giải pháp tạo cơ sở pháp lý quan trọng đưa công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng đi vào trật tự, nề nếp, đồng thời đã đạt được những kết quả nhất định tạo điều kiện có kinh tế - xã hội phát triển, đổi thay từng ngày Tuy nhiên, xung quanh vấn đề giải phóng mặt bằng thường xuyên diễn ra những ách tắc, khó khăn, vướng mắc, trở ngại, có những nơi gây cản trở thành điểm nóng, ảnh hưởng không nhỏ tới tiến độ thi công các công trình, dự án và hạn chế nhịp độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Cùng với sự phát triển của cả nước nói chung và nằm trong chủ trương phát triển mở rộng thành phố Lào Cai nói riêng phường Bình Minh là một phường trọng điểm về công tác giải phóng mặt bằng, sắp xếp dân cư để thực hiện các dự án quan trọng của tỉnh và thành phố Trong những năm gần đây

đã có nhiều công trình, dự án được triển khai, thực tế đang đặt ra những vấn

đề cần được quan tâm nghiên cứu Trong đó, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là vấn đề cần đặc biệt quan tâm, nghiêm túc nghiên cứu nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, đảm bảo quyền lợi, lợi ích đối với người dân bị thu hồi đất tại phường Từ đó, từng bước tìm ra các giải pháp khắc phục nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện của các dự án làm cơ sở cho việc vận dụng chính sách ngày một phù hợp với thực tế dự án và thực tế địa phương

Nhận thức được tầm quan trọng của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, được sự thống nhất của

giảng viên hướng dẫn, tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá

công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án: Phát triển đô thị loại vừa- Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB)” làm đề tài luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá kết quả công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án Phát triển đô thị loại vừa tại thành phố Lào Cai đầu tư trên địa bàn nghiên cứu

- Đánh giá ảnh hưởng của kết quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án Phát triển đô thị loại vừa- Tiểu dự án thành phố Lào Cai đến đời sống của người dân bị thu hồi đất

- Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

Thông qua quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài giúp nâng cao năng lực cũng như rèn luyện kỹ năng của mình, vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tiễn, đồng thời bổ sung những kiến thức còn thiếu và kỹ năng tiếp cận các phương pháp nghiên cứu khoa học cho bản thân

Đề tài nghiên cứu về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ

và tái định cư là một lĩnh vực nhạy cảm, mang tính nổi cộm trong quá trình thực hiện, song kết luận của đề tài sẽ là tiền đề và là cơ sở cho các nghiên cứu tiếp theo, đồng thời cũng là cơ sở khoa học để có thể đưa ra những hướng quy hoạch hợp lý, góp phần thiết thực trong việc thực hiện có hiệu quả quá trình CNH - HĐH

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp đánh giá chung kết quả của công tác bồi thường, tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất Đề tài cũng được coi là tài liệu tham khảo cho trường, khoa và học viên các khóa tiếp theo trong ngành quản lý đất đai

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Từ quá trình nghiên cứu đề tài, giúp tìm ra được những thuận lợi và mặt khó khăn của công tác tái định cư để từ đó rút ra những giải pháp khắc phục, góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.1 Khái niệm về bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1.1 Nhà nước thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [2]

1.1.1.2 Bồi thường về đất

Bồi thường là đền bù những tổn hại gây ra Đền bù là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi Trong đó giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [1]

Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất

1.1.1.3 Hỗ trợ

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có

đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [16]

1.1.1.4 Tái định cư

Tái định cư trong bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc di chuyển người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tại một nơi mới thông qua hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư [3]

TĐC trong trường hợp bị thu hồi đất là TĐC bắt buộc Đây là một trong những kết quả của hoạt động thu hồi đất mà trong đó những người bị ảnh hưởng buộc phải di chuyển đến một nơi ở mới để xây dựng lại cuộc sống, khôi phục thu nhập và các hoạt động sinh kế khác [1], [2]

1.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính đa dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự

án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội [7]

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ [6];

Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này [24]

1.1.3 Vai trò của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm bảo đảm lợi ích công cộng

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm bảo đảm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào việc duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội [24]

1.1.4 Một số yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB

Dự án được triển khai nhanh hay chậm đó là do công tác bồi thường GPMB và có rất nhiều yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB:

1.1.4.1 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng

Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng

ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính (HSĐC), cấp GCNQSDĐ Hệ thống HSĐC và GCNQSDĐ

có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng

và mức bồi thường hỗ trợ [29]

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu

để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai [31]

Trong công tác bồi thường, GPMB thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường, GPMB

sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn [24]

1.1.4.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất cũng có hạn Để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội

và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua quyết định thu hồi đất vì:

- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Căn cứ quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương

án bồi thường giải phóng mặt bằng [7]

Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo" [7]

1.1.4.3 Công tác giao đất, cho thuê đất

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB và TĐC Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường [7]

1.1.4.4 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính

ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế [6]

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 và nay là Luật Đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống

Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB

đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên, do chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, thiếu chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [6]

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp

cơ sở còn rất yếu Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm

vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [6], [7]

1.1.4.5 Yếu tố giá đất và định giá đất

Thứ nhất, Đối với quản lý của Nhà nước: Giá đất là công cụ để Nhà

nước thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng, giảm và tiến tới xóa bỏ các hiện tượng đầu cơ đất đai làm nhũng đoạn thị trường nhà đất Đối với lĩnh bồi thường, giải phóng mặt bằng thì giá đất có vai trò quan trọng trong việc điều tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, lợi ích của quốc gia với lợi ích của những người dân bị thu hồi đất Có thể nói, việc quy định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến

độ giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư và bắt tay vào thực hiện các công trình trên đất bị thu hồi Cùng với công tác đẩy mạnh giải phóng mặt bằng thì Nhà nước phải có chính sách bồi thường giá trị hợp lý cho những người dân có đất bị thu hồi để người dân di dời chỗ ở, chuyển đổi công việc khác, hoặc có những phương án khác để ổn định cuộc sống của mình Như vậy, Nhà nước vừa phải giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng vừa phải giải quyết vấn đề an sinh cho những người dân bị thu hồi đất Và chính sách về giá đất sẽ có vai trò giải quyết tốt những vấn đề đặt ra Do

vậy, nhà nước cần phải có chính sách về giá đất thích hợp để tại điều kiện đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng cũng như giảm khiếu nại, tố cáo về giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng [22], [24]

Giá đất nói chung và giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng là một loại công cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực hiện quản lý

về đất đai, bên cạnh việc quy định các khoản thu vào ngân sách thì đồng thời giá đất còn có tác dụng định hướng thị trường Trên thực tế, bất kỳ Nhà nước nào cũng có thể sử dụng nhiều biện pháp khác nhau để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai của mình Đó có thể là biện pháp hành chính, cũng có thể là biện pháp kinh tế, và đôi khi là sự kết hợp của cả hai biện pháp trên Nhà nước ta đã và đang vận dụng một cách có hiệu quả các quy định của pháp luật trong việc quản lý giá đất [6], [22], [30]

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất có cơ chế hình thành và vận hành riêng theo quy luật khách quan (quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh…) Song bên cạnh đó Nhà nước cũng đưa ra những biện pháp nhằm điều chỉnh, đảm bảo, tạo điều kiện cho các quy luật thị trường vận động lành mạnh, ổn định, đúng hướng Một trong những chính sách phải kể đến là yếu tố về giá đất Trong điều kiện đổi mới hiện nay ở nước ta, khi mà đất đai được xác định là nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, việc xác định vai trò quản lý của Nhà nước thông qua cơ chế giá với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai càng có ý nghĩa cả về phương diện chính trị pháp lý, cả về phương diện quản lý kinh tế [29]

Thứ hai, Đối với người dân bị thu hồi đất: Người dân thường có tâm lý

không muốn bị thu hồi đất vì thu hồi đất sẽ tạo nên sự bất ổn trong cuộc sống hàng ngày đối với những người bị thu hồi đất ở và bất ổn về việc làm đối với những người bị thu hồi đất nông nghiệp Cho nên giá đất chính là việc bồi thường lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người dân để người dân bị thu hồi đất

có thể tìm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ đã bị thu hồi và tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp

Ngoài ra, khi có quy định về giá đất, người có đất bị thu hồi sẽ biết được mình sẽ được bồi thường bao nhiêu, bồi thường như thế nào, tạo được tâm lý ổn định hơn cho người có đất bị thu hồi, tránh các trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền lạm quyền ăn chặn đất và tiền bồi thường đất của người dân [29], [30]

Thứ ba, Đối với các nhà đầu tư trong những trường hợp thu hồi đất vì mục đích kinh tế: Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất trong bồi thường giải

phóng mặt bằng đối với các nhà đầu tư luôn là một vấn đề nan giải Muốn có đất

để thực hiện dự án kinh tế thì nhà đầu tư cần phải giải phóng mặt bằng Nhưng vấn đề giải phóng mặt bằng đối với các nhà đầu tư còn phụ thuộc rất nhiều đến những thỏa thuận về giá đất đối với những người dân bị thu hồi đất Rất nhiều trường hợp người dân bị thu hồi đất thách giá quá cao khiến cho các nhà đầu tư gặp trở ngại trong việc giải phóng mặt bằng cũng như tốn khá nhiều chi phí cho việc giải phóng mặt bằng Trong khi đó, tâm lý của các nhà đầu tư thường mong muốn tiến hành nhanh chóng dự án đầu tư của mình nhưng không thỏa thuận được giá cả với người dân nên nhiều dự án bị kéo dài rất lâu [31]

Do vậy, một giá đất hợp lý là giải pháp hữu hiệu để các nhà đầu tư có thể tiếp tục thực hiện dự án đầu tư của mình cũng như bồi thường khoản giá trị tương ứng cho người có đất bị thu hồi để ổn định cuộc sống

Việc bồi thường giá đất hợp lý trong giải phóng mặt bằng sẽ góp phần hạn chế những xung đột, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất hiện nay, tình trạng khiếu kiện về giá đất diễn ra khá phổ biến trong thực

tế Việc khiếu kiện đó hầu hết xuất phát từ việc giá đất chi trả cho người dân

có đất bị thu hồi quá thấp khiến cho cuộc sống của họ lâm vào tình cảnh khó khăn, vừa mất đất, vừa mất việc làm lại chỗ ở bấp bênh Điều đó làm càng khẳng định được vai trò của giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng đối với công tác anh sinh xã hội của Nhà nước cũng như sự ổn định trong cuộc sống của người dân bị thu hồi đất [24]

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường [7]

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1 Những văn bản của Chính phủ và cơ quan trung ương

* Giai đoạn sau 01 tháng 7 năm 2004 đến 01 tháng 7 năm 2014

- Luật Đất đai 2003 (công bố ngày 10 tháng 12 năm 2003 và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004)

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó có Nghị định 197/2004/NĐ-CP cụ thể như sau: Sửa đổi, bổ sung Điểm b Khoản 1 Điều 3, sửa đổi Điều 29, bổ sung Khoản 3 vào Điều 36, sửa đổi Khoản 2 Điều 48

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư số 14/2008/TTLB - BTC - BTNMT ngày 31/1/2008 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung

về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

* Giai đoạn từ 01 tháng 7 năm 2014 đến nay:

Hiện nay, pháp luật quy định về vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng như:

- Luật đất đai ngày ngày 29/11/2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất;

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định, quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

1.2.2 Những văn bản của địa phương

- Quyết định số 56/QĐ-UBND ngày 29/10/2008 về việc ban hành trình

tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai;

- Quyết định số 47/QĐ-UBND ngày 25/12/2009 về việc sửa đổi một

số điều của Quyết định số 56/QĐ-UBND ngày 29/10/2008 của UBND Tỉnh Lào Cai;

- Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND ngày 25/12/2009 Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Lào Cai; Quyết định số 22/2011/QĐ-UBND ngày 18/8/2011 về việc sử đổi một số điều của bản Quy định về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Lào Cai kèm theo Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND;

- Quyết định số 2916/QĐ-UBND ngày 27/10/2011 của UBND tỉnh Lào Cai V/v phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án Phát triển đô thị loại vừa

- Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB);

- Quyết định số 1461/QĐ-UBND ngày 19/6/2012 của UBND tỉnh Lào Cai v/v phê duyệt Phương án tổng thể bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định

cư Dự án phát triển đô thị loại vừa - Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB);

- Quyết định số 775/QĐ-UBND ngày 12/4/2012 của UBND tỉnh Lào Cai V/v Phê duyệt kế hoạch tái định cư thuộc dự án Phát triển đô thị loại vừa

- Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB);

- Quyết định số 3175/QĐ-UBND ngày 06/11/2012 của UBND tỉnh Lào Cai V/v Phê duyệt bộ đơn giá thay thế áp dụng trong bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư dự án Phát triển đô thị loại vừa - Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB);

1.2.3 Cơ sở pháp lý liên quan dự án

- Hiến pháp của Việt Nam ban hành năm 1992, sửa đổi bổ sung năm

2001 đã xác nhận quyền sở hữu nhà ở của công dân và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của họ;

- Luật đất đai 2003 ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 sửa đổi

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 16/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần

- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính

về hướng dẫn sửa đổi bổ sung thông tu 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-Cp ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 nghị định sửa đổi bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ ban hành quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 của Bộ TNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

- Quyết định số 44/QĐ-UBND ngày 25/11/2009 của UBND tỉnh Lào Cai bàn hành quy định về giá đất các loại, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2010

- Quyết định 49/2010/QĐ-UBND ngày 25/12/2010 ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triền kinh tế trên địa bàn tỉnh Lào Cai

- Quyết định số 2916/QĐ-UBND ngày 27/10/2011 của UBND tỉnh phê duyệt Kế hoạch tái định cư dự án Phát triền các đô thị vừa - Tiểu dự

án thành phố Lào Cai

- Quyết định số 775/QĐ-UBND ngày 12/4/2012 của UBND tỉnh phê duyệt Kế hoạch tái định cư dự án: “phát triển đô thị loại vừa - Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011 - 2017, sử dụng vốn vay của WB

- Quyết định số 1461/QĐ-UBND ngày 19/6/2012 của UBND tỉnh

về việc phê duyệt phương án tổng thể bồi thường GPMB, hỗ trợ bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư: Dự án phát triển đô thị loại vừa - Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011 - 2017, sử dụng vốn vay Ngân hành thế giới (WB)

- Quyết định số 3175/QĐ-UBND ngày 6/11/2012 của UBND tỉnh

về việc phê duyệt Bộ đơn giá thay thế áp dụng trong bồi thường GPMB, tái định cư dự án phát triển đô thị loại vừa, tiểu tự án thành phố Lào Cai

sử dụng vốn vay Ngân hàng Thế giới (WB)

Nhìn chung luật đất đai 2003 và Nghị định mới mới nhất ủa Việt Nam quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đã đáp ứng phần lớn các mục tiêu chính sách của Ngân hành Thế giới

về tái định cư không tự nguyên tại thời điểm thực hiện dự án

1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.3.1 Chính sách bồi thường GPMB của một số nước trên thế giới

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB [6], [7], [24]

1.3.1.1 Tại Trung Quốc

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều kiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự

- quốc phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của pháp luật

Quy trình thu hồi đất gồm 4 bước: (1) Khảo sát về các điều kiện thu hồi đất (dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng); (2) Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất; (3) Cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính quyền địa phương, trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt; (4) Thông báo, công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt Việc công bố phải được thực hiện kịp thời, cụ thể về kế hoạch thu hồi và bồi thường Chính quyền địa phương có trách nhiệm thông báo và giải thích các vấn đề có liên quan Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo, mở rộng [24], [30]

Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất ở Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Công tác quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện Chủ thể được nhận khu đất sau khi được thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa)

Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảo đảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Bồi thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích

sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là: đối với đất nông nghiệp, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do nhà nước quy định Mức bồi thường được tính bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của ba năm trước khi thu hồi Trợ cấp tái định cư được tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình Bồi thường về hoa màu

và các công trình hiện có sẽ do chính quyền địa phương quyết định Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu, thì có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện thu hồi nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân [30], [31]

Đối với đất ở, số tiền bồi thường được xác định bao gồm: giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn và trợ cấp về giá Giá xây dựng nhà mới được xác định là khoảng cách chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước quyết định, căn cứ theo giá đất trong cùng khu vực Việc trợ cấp về giá cũng do chính quyền xác định Khoản tiền bồi thường này được tính theo mét vuông, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở Trường hợp Nhà nước có nhà ở tái định cư thì người được bồi thường sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã nhận được bồi thường [30], [31]

Ở Singapore, mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được xác định căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo

dỡ di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới… Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá

tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền cho công tác định lại giá này [24], [30]

Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của bất động sản Điều này có nghĩa là Nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ

sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước

Nhà nước chi trả tiền bồi thường thu hồi đất làm hai đợt: đợt thứ nhất, nhà nước trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở Đợt thứ 2, phần còn lại sẽ được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở [7], [31]

1.3.1.3 Tại Australia

Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chung, bao gồm 5 bước: (1) Bộ trưởng gửi công văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với Bộ trưởng về việc bán đất cho Nhà nước; (2) Khi thảo luận không có kết quả thì cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc được vận hành bằng thông báo chính thức của Nhà nước về việc sử dụng đất đó vào mục đích công cộng trên Công báo của Chính phủ Bang; (3) Chủ đất cũ bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất; (4) Các thủ tục định giá đất theo thị trường được tiến hành; (5) Chủ đất cũ có thể yêu cầu Trọng tài hoặc Tòa án để giải quyết tranh chấp về giá bồi thường [24]

Ở Australia, mỗi bang đều có một Cục quản lý đất đai và một Cục định giá Trước đây, các cục này đều là cơ quan hành chính của Bang Sau đó, các

cơ quan này được chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các dịch vụ về quản lý đất đai và định giá theo yêu cầu của nhà nước cũng như của thị trường Giá tính mức bồi thường là giá thị trường; được xác định

là số tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định Nguyên tắc chung khi thực hiện bồi thường là phải thực hiện đàm phán, thỏa thuận về giá vào giai đoạn một; khi không đạt được thỏa thuận giữa tổ chức có thẩm quyền và người có đất thì tổ chức có thẩm quyền

áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào giai đoạn hai [29]

1.3.2 Khái quát thực trạng công tác giải phóng mặt bằng một số tỉnh trong nước

1.3.2.1 Tại Hà Nội

Trong những năm qua, Thành ủy, HĐND, UBND thành phố Hà Nội đã quan tâm chỉ đạo các cấp, các ngành thực hiện có hiệu quả các chủ trương của Đảng và Nhà nước về công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn, góp phần quan trọng thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội thủ đô Chỉ tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2013, thành phố tiếp tục triển khai thực hiện BT&GPMB đối với 104 dự án; đã tiến

hành kiểm kê được 15,3 ha đất của 642 hộ; đã thu hồi bàn giao 27,1 ha đất của 1.221 hộ (trong đó gồm cả của năm 2012 chuyển tiếp), với tổng số tiền bồi thường được duyệt là 30,6 tỷ đồng Thành phố đã tổ chức chi trả cho 814

hộ, với số tiền trên 17,5 tỷ đồng, đồng thời tiếp tục giải quyết tồn tại, vướng mắc về BT&GPMB của một số dự án đã và đang thực hiện Do nhận thức được ý nghĩa và tầm quan trọng của việc xây dựng các khu tái định cư nên trong thời gian qua thành phố đã tập trung chỉ đạo tích cực đẩy nhanh tiến độ xây dựng các khu tái định cư trên địa bàn, đảm bảo về hạ tầng kỹ thuật thiết yếu để giao đất tái định cư cho các hộ dân, GPMB, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện, thành phố cũng đã gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác BT&GPMB và xây dựng khu tái định cư như: Tiến độ thực hiện BT&GPMB một số dự án còn chậm, chưa đáp ứng yêu cầu làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án, gây thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng Công tác kiểm đếm đất đai, tài sản, lập phương án, dự toán bồi thường còn có sự nhầm lẫn, sai sót tạo nên những thắc mắc, khiếu nại không đáng có của người dân Ngoài ra, tiến độ xây dựng các khu tái định cư và việc xét quyệt cấp đất tái định cư cho các hộ phải di chuyển còn chậm Một số dự án do chủ đầu tư khó khăn về mặt tài chính phục vụ cho công tác BT&GPMB, không đảm bảo chi trả cho người dân Các 18 dự án phải có tái định cư cho người dân nhưng đa số việc lập dự án tái định cư chỉ được tiến hành khi các chủ dự án triển khai các dự án đầu tư dẫn đến khiếu kiện và làm chậm công tác GPMB (Nguồn: trang thông tin hanoi.gov.vn/)

1.3.2.2 Tại Thái Nguyên

Từ năm 2013 đến nay tỉnh Thái Nguyên đã thực hiện việc GPMB cho

385 công trình, dự án, diện tích đất thu hồi là 946,4 ha với số tiền chi trả bồi thường lên tới 2.213,7 tỷ đồng Có thể kể đến các dự án tiêu biểu được GPMB như: Dự án Nhà máy điện tử Samsung (Khu công nghiệp Yên Bình), dự án Khu côn nghiệp Điềm Thụy thuộc Phú Bình và Phổ Yên với diện tích được

quy hoạch là 350ha; tổ hợp Yên Bình khoảng gần 800ha, trong đó dự án sân golf 36 lỗ 185ha, khu đô thị cửa ngõ 100ha, mở rộng khu công nghiệp Yên bình từ 200ha lên 495ha, dự án đường cao tốc Thái Nguyên Bắc Kạn Tiếp đó

là việc GPMB dứt điểm Dự án nhà hát ca múa nhạc dân gian Việt Bắc Đây cũng là công trình trọng điểm được Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch phê duyệt Thực hiện bàn giao mặt bằng thi công xây dựng, hoàn thành theo tiến

độ Dự án xây dựng Quốc lộ 3 mới, Quốc lộ 3 cũ Hà Nội - Thái Nguyên và nhiều dự án phải thu hồi đất, bồi thường GPMB xây dựng đường giao thông, nông thôn mới Có được kết quả như trên là do Tỉnh ủy, HĐND và UBND tỉnh quan tâm tập trung lãnh đạo, chỉ đạo các ngành các cấp vào cuộc quyết liệt, công tác chỉ đạo kiểm tra, giám sát giải quyết vướng mắc được thực hiện thường xuyên Lãnh đạo UBND tỉnh và Thường trực Ban chỉ đạo công tác GPMB và hỗ trợ tái định cư cùng các ngành của tỉnh đã tiến hành nhiều cuộc làm việc trực tiếp với các địa phương, doanh nghiệp chỉ đạo xử lý dứt điểm các tồn tại, tháo gỡ khó khăn, giải quyết kịp thời những kiến nghị, đề nghị của các chủ dự án; tổ chức các cuộc đối thoại trực tiếp với các hộ dân trong vùng

dự án nhằm giải đáp những vướng mắc phát sinh trong công tác bồi thường,

hỗ trợ tái định cư đẩy nhanh tiến độ bồi thường, GPMB cho các dự án Việc nắm bắt tâm tư, nguyện vọng, tuyên truyền, vận động nhân dân chấp hành chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước được thực hiện với nhiều hình thức, phương pháp phù hợp Cộng với sự phấn đấu nhiệt tình của cán bộ làm công tác GPMB và đặc biệt là sự ủng hộ đồng thuận cao của nhân dân đã chấp nhận khó khăn khi di chuyển, tự nguyện hiến đất bàn giao mặt bằng với số lượng và giá trị lớn trong thời gian ngắn Cuối năm 2016, tỉnh Thái Nguyên triển khai nhiều dự án hàng nghìn tỷ đồng, điển hình là: dự án khu du lịch tâm linh Hồ Núi Cốc tổng mức đầu tư 15.000 tỷ đồng; dự án xây dựng cấp bách hệ thống chống lũ lụt sông Cầu kết hợp hoàn thiện hạ tầng đô thị hai bên bờ sông Cầu với hơn 18.000 tỷ đồng; dự án nghĩa trang hiện đại

An Lạc Viên Thái Nguyên với tổng mức đầu tư hơn 300 tỷ đồng [24]

1.3.2.3 Tại Lào Cai

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, tỉnh Lào Cai đã thực hiện nghiêm túc các văn bản pháp luật trong chỉ đạo điều hành việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư cho nhân dân các vùng dự án Công tác chỉ đạo thực hiện nhiệm vụ quản lý về đất đai ở cơ sở đã được tổ chức thực hiện, kiểm tra, đánh giá nghiêm túc [23]

Trong 2 năm (2015-2016) trên địa bàn tỉnh có 1.253 dự án, với tổng diện tích đất phải thu hồi khoảng 5.432,36 ha Thực tế đã triển khai 341 dự án/1.253 dự án, bằng 27,21% Trong đó, số lượng dự án bảo đảm tiến độ bàn giao mặt bằng là 296 dự án; số lượng dự án chậm tiến độ bàn giao mặt bằng là

45 dự án tiến hành thu hồi tổng diện tích đất đã bồi thường, giải phóng mặt bằng là 699,59ha/5.432,36 ha Số hộ bị ảnh hưởng là 2.705 hộ; tổng số tiền đã chi trả bồi thường, hỗ trợ là 947.279,215 triệu đồng Việc xác định giá đất để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được tính giá cụ thể theo quy định Diện tích đất bố trí tái định cư là 113.157,79 m2; số hộ được bố trí tái định cư 1.062 hộ Qua giám sát trên thực tế và báo cáo của các ngành chức năng, các huyện, thành phố cho thấy: Số lượng dự án bảo đảm tiến độ bàn giao mặt bằng là 296 dự án; số lượng dự án chậm tiến độ bàn giao mặt bằng là

45 dự án Việc chậm tiến độ chủ yếu do còn vướng mắc trong quy đinh của Luật và các văn bản hướng dẫn thực hiện còn một số điểm bất cập, chưa phù hợp với thực tế Nhìn chung công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ

và tái định cư trên địa bàn tỉnh trong những năm qua cơ bản được các địa phương thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật, đáp ứng được tiến độ giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án về phát triển kinh tế

- xã hội trên địa bàn tỉnh Chủ đầu tư các dự án, chính quyền địa phương và người dân có sự phối hợp và đồng thuận cao trong việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng hỗ trợ tái định cư Nhiều dự án, chủ đầu tư đã thực hiện tốt cam kết với người dân trong việc đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư; làm

tốt công tác an sinh xã hội cho người dân tại các vùng bị thu hồi đất như hỗ trợ sản xuất, tạo công ăn việc làm, hỗ trợ học nghề cho người lao động bị mất đất, hỗ trợ chính quyền và người dân trong việc xây dựng nông thôn mới, thăm hỏi các hộ nghèo, gia đình chính sách trong các dịp lễ tết, hỗ trợ chuyển đổi nghề cho đồng bào dân tộc thiểu số bị thu hồi đất… Giúp cho cuộc sống của người dân bị thu hồi đất dần ổn định, yên tâm phát triển kinh tế Một số

dự án chủ đầu tư đã chủ động thay đổi phương án so với thiết kế ban đầu nên

đã giảm được diện tích đất phải thu hồi, giảm chi phí đền bù và thiệt hại cho người dân Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đã đạt được, vẫn còn những tồn tại, hạn chế như công tác chỉ đạo điều hành tuy đã có nhiều chuyển biến, song chưa có bước đột phá, những vi phạm trong quản lý, sử dụng đất vẫn còn, tình hình khiếu nại, tố cáo về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vẫn còn diễn biến phức tạp Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn các huyện, thành phố còn nhiều hạn chế, nên để xảy ra tình trạng người dân tự ý sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất không đúng quy định, làm nhà trên đất nông nghiệp, thực hiện cho tặng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng quy định Việc lập hồ sơ địa chính đất đai còn nhiều bất cập, chưa có sự thống nhất và đồng bộ dẫn đến có sự chồng chéo về chủ sử dụng đất, loại đất không đúng với thực tế sử dụng Công tác lập và phê duyệt dự án đầu tư chưa được thực hiện sát với tình hình thực tế, đặc biệt là công tác lập và trình phê duyệt kinh phí thực hiện giải phóng mặt bằng của dự án Từ những kết quả đạt được và những khó khăn trên, UBND tỉnh cần giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các ngành và các huyện, thành phố rà soát những bất cập trong quy định của pháp luật về thu hồi đất của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn để có cơ sở báo cáo trung ương sửa đổi, bổ sung; Yêu cầu các chủ đầu tư phải đảm bảo kinh phí để xây dựng các công trình dự án, trước khi phải thu hồi đất phải bố trí kinh phí để chi trả cho nhân dân, nhất là đồng bào dân tộc thiểu số trước khi thực hiện dự án, không kéo dài việc chi trả tiền làm

ảnh hưởng đến đời sống của nhân dân; tạo điều kiện thành lập, khuyến khích

và hướng dẫn các cơ sở sản xuất kinh doanh chuyển đổi nghề cho đồng bào dân tộc thiểu số sau khi bị thu hồi đất, làm các thủ tục cấp phép theo quy định của pháp luật; Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra đối việc thu hồi các dự

án lớn nhằm kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư… Nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự

án và bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người dân; tập huấn cho cán bộ làm công tác địa chính để nâng cao chất lượng quản lý nhà nước về đất đai Có thể thấy, qua hơn 2 năm thực hiện Luật Đất đai, tỉnh Lào Cai đã có bước chuyển quan trọng trong công tác thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện tái định cư cho nhân dân các dân tộc trong những dự án phải thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh Việc công khai minh bạch trong thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng là khâu quyết định tạo sự đồng thuận của nhân dân và doanh nghiệp Mặc dù còn những khó khăn, hạn chế, song tỉnh luôn chỉ đạo các dự án phải đặt lợi ích an sinh xã hội song song với lợi ích kinh tế, nhằm đảm bảo đời sống cho bà con các dân tộc bị thu hồi đất phục

vụ cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh

1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến giải phóng mặt bằng

- Qua nghiên cứu “Đánh giá tác động của công tác giải phóng mặt

bằng đến kinh tế, xã hội, môi trường ở một số dự án trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ” năm 2017 của tác giả Mai Chiến Thắng Từ dự án

đường Vũ Thê Lang và hạ tầng hai bên đường và dự án quy hoạch đất ở để giao và đấu giá QSD Đất khu vực Đồi Măng là hai dự án trọng điểm của thành phố Việt Trì được tỉnh và thành phố rất quan tâm chỉ đạo, phương án bồi thường GPMB đã được lập đầy đủ các nội dung và áp giá theo đúng chính sách quy định Tác động của công tác bồi thường, GPMB đến kinh tế của người dân: Tạo cơ hội tăng thu nhập cho lao động trong ngành phi nông nghiệp Cụ thể, có 18,18% hộ được phỏng vấn ở hai dự án cho rằng thu nhập

của họ có tăng sau khi bị thu hồi đất Tác động của công tác bồi thường, GPMB đến xã hội của người dân: Tạo cơ hội cho các lao động tham gia vào các hoạt động phi nông nghiệp [31]

- Qua nghiên cứu “Đánh giá ông tác bồi thường giải phóng mặt bằng

để thực hiện một số dự án trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn năm 2016” tác giả Dương Thị Thu Thủy đã cho thấy Công tác bồi thường,

giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Lạng Sơn qua dự án nghiên cứu:

Dự án Tái định cư khối 2, phường Vĩnh Trại áp dụng thống nhất theo luật; các văn bản dưới luật và Quyết định, quy định của UBND tỉnh Đồng thời khẳng định tác động dự án đã làm giảm tỷ lệ lao động ngành nông nghiệp giảm đi, tỷ lệ lao động trong ngành phi nông nghiệp và tỷ lệ lao động không

có việc làm sau khi bị thu hồi đất cũng tăng Thu nhập của hộ dân sau khi bị thu hồi đất 1 năm có xu hướng tăng [30]

- Theo Phạm Văn Hùng (2015) [7] cho thấy: Công tác GPMB trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa vẫn còn chậm so với tiến độ đề ra với nhiều nguyên nhân Công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn buông lỏng, nhiều vướng mắc còn tồn đọng khá dai dẳng nhưng không kịp thời giải quyết Không ít các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai Việc điều tra, đo đạc, lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính còn nhiều hạn chế Những hạn chế của công tác này làm ảnh hưởng đến công tác xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Những nơi chưa có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng không sát với thực tế thì ở đó công tác GPMB gặp nhiều khó khăn phức tạp, hiệu quả thấp Các văn bản pháp lý liên quan đến vấn đề quản

lý nhà nước về đất đai nói chung, trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư nói riêng thiếu tính thực tế, không ổn định và chưa thực sự hoàn chỉnh

Chính quyền các cấp không có đầy đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến động thường xuyên và không quản lý được những vụ việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép Chính điều này gây khó khăn cho người thi hành đồng thời làm mất lòng tin trong dân Là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự chậm trễ, ách tắc trong công tác giải quyết các mối quan hệ đất đai nói chung

và GPMB nói riêng [7]

- Theo ông Lê Anh Quân (2014) cho thấy: Thực tế triển khai GPMB trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội vẫn gặp một số khó khăn, vướng mắc như sau:

Thứ nhất, về việc thông báo thu hồi đất đến từng hộ dân gây nhiều khó khăn Thứ hai, giữa quyết định thu hồi đất và phương án được duyệt phải được thực hiện trong vòng 1 ngày gây nhiều khó khăn cho địa phương

Thứ ba, GPMB xong mới giao đất cũng nảy sinh nhiều bất cập Theo chúng tôi nên GPMB đến đâu, giao đất đến đó

Thứ tư, về quy định cưỡng chế kiểm đếm khá phức tạp, mất nhiều thời gian, vật chất

Thứ năm, về dự thảo phương án hỗ trợ có thể gây ra khiếu kiện kéo dài nếu có sự điều chỉnh theo hướng giảm

Thứ sáu, về vấn đề giá đất Tuy theo chủ trương sát giá thị trường nhưng trên thực tế, người dân không bao giờ thông báo giá thật để tránh nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng Nên quy định giá đất đền bù khi được địa phương báo cao lên dù cao hơn từ 1-2 lần vẫn thấp hơn thực tế rất nhiều, dẫn đến hiện tượng người dân không đồng ý với phương án giá đền bù, gây chậm trễ cho công tác GPMB

- Theo Hà Thanh Tùng (2013) cho thấy: Công tác GPMB trên địa bàn tỉnh Phú Thọ còn gặp nhiều khó khăn, cụ thể: Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh ban hành

để bồi thường giải phóng mặt bằng có giá đất còn thấp hơn giá đất thị trường [31]

Việc quản lý nhà nước về đất đai ở các địa phương từ những năm trước đây còn chưa chặt chẽ, để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất, sử dụng đất không

rõ nguồn gốc, gây nhiều khó khăn cho việc xác định diện tích từng loại đất

Công tác GPMB liên quan đến quyền lợi trực tiếp, thiết thực của nhiều người dân, trình độ dân trí nhiều nơi còn có hạn, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước còn phức tạp, thay đổi nhiều, trong khi công tác tuyên truyền, quán triệt chủ trương chính sách nhiều nơi chưa tốt dẫn đến người dân còn có cách hiểu khác nhau về chính sách của Nhà nước làm kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng, có nơi còn xảy ra tình trạng khiếu kiện đông người, gây mất trật tự trị an

Trong quá trình thực hiện, nhiều hạng mục, nội dung phát sinh, các quy định của Nhà nước chưa điều chỉnh hết, các cấp các ngành phải bàn bạc, thống nhất đề xuất UBND tỉnh xử lý, nên kéo dài thời gian công tác giải phóng mặt bằng;

Một số dự án về giao thông liên quan đến nhiều tỉnh khác nhau, trong khi chính sách bồi thường của các tỉnh chưa đồng nhất, như: Giá đất, chính sách hỗ trợ dẫn đến người dân so sánh và có nhiều ý kiến với cơ quan nhà nước làm kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng (dự án đường cao tốc Nội Bài

- Lào Cai…)

Chức năng tham mưu tổ chức thực hiện, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có thay đổi (chuyển từ ngành Tài chính sang ngành Tài nguyên và Môi trường), nhưng hầu hết cán bộ chuyên môn không chuyển giao nên cán bộ ngành Tài nguyên và Môi trường phải đảm nhận thêm nhiệm

vụ, trong khi biên chế và tổ chức chưa tương xứng

Lực lượng cán bộ chuyên môn thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư của các cấp, đặc biệt là cấp huyện, xã còn mỏng, chuyên môn nghiệp

vụ hạn chế, thực hiện nhiệm vụ kiêm nhiệm nên làm ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ công tác này

- Theo Lê Minh (2012) [11], Công tác GPMB ở thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị còn chậm và gặp nhiều vướng mắc, lý do:

Cơ chế chính sách, pháp luật về đền bù GPMB còn nhiều bất cập và chậm thay đổi Cụ thể là giá đất đền bù theo quy định thường thấp hơn giá thị trường từ 2 -3 lần, giá bồi thường vật kiến trúc, nhà cửa, cây cối, tài sản trên đất hiện thấp hơn giá thị trường 20% Chính sách áp giá đền bù không thống nhất giữa các công trình khiến nhiều hộ dân không đồng tình Các quy định về đền bù, hỗ trợ, cấp đất tái định cư (TĐC) đối với các hộ dân bị thu hồi nhiều đất, hộ gia đình có nhiều thế hệ sinh sống, đông con, hộ gia đình ở vị trí thuận lợi chưa phù hợp, thỏa đáng

Quá trình lập dự án, đơn vị tư vấn luôn lập dự toán đền bù GPMB thấp hơn so với thực tế nên khi triển khai phải điều chỉnh lại Sự phối hợp của các

cơ quan chức năng, chính quyền địa phương trong GPMB chưa thường xuyên, tích cực và thiếu sự chủ động

Bên cạnh đó, việc thiếu khu TĐC, các khu TĐC này được thiết kế với

vị trí chưa tương xứng với vị trí hiện tại của các hộ dân bị thu hồi đất khiến nhiều hộ dân không đồng ý bàn giao mặt bằng khiến công tác GPMB thêm phần khó khăn

Mặt khác, một bộ phận nhân dân thiếu hợp tác, cá biệt có trường hợp lôi kéo các hộ dân khác không đồng tình với chính sách của nhà nước theo ý chí chủ quan của mình Ngoài ra, đội ngũ cán bộ làm công tác GPMB chưa đảm bảo về số lượng và chất lượng, đặc biệt là thiếu năng lực, kinh nghiệm trong vận động, thuyết phục, đối thoại với nhân dân

* Đánh giá chung

Công tác bồi thường, GPMB còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Tiến

độ thực hiện nhiều dự án còn chậm, chưa đáp ứng yêu cầu đề ra, nhiều dự án kéo dài thời gian làm ảnh hưởng đến các nhà đầu tư và ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án Một số nguyên nhân cơ bản dẫn đến công tác giải phóng mặt bằng chậm: