Nghiên cứu hiện đại hóa hệ thống địa chính trong quản lý đất đai thành phố vinh tỉnh nghệ an

Một trong những nguyên nhân chủ yếu là HTĐC trong QLĐĐ của Việt Nam còn nhiều bất cập: BĐĐC chưa được lập hoàn chỉnh, những nơi đã đo thì không đồng nhất về hệ tọa độ và các yếu tố thể h

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

THÁI VĂN NÔNG

NGHIÊN CỨU HIỆN ĐẠI HÓA HỆ THỐNG

ĐỊA CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HÀ NỘI - 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

THÁI VĂN NÔNG

NGHIÊN CỨU HIỆN ĐẠI HÓA HỆ THỐNG

ĐỊA CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả công bố trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng dùng bảo vệ để lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận án

Thái Văn Nông

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

- TS Nguyễn Đình Bồng và TS Đỗ Thị Tám đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ

tôi thực hiện hoàn thành luận án này

- Các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo, Học

viện Nông nghiệp Việt Nam đã nhiệt tình hướng dẫn, góp ý kiến và tạo điều kiện

giúp đỡ trong suốt thời gian tôi thực hiện và hoàn thành luận án này

- UBND huyện Nam Đàn và UBND Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, đã tạo

điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu, thực hiện luận án

- Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, Phòng Tài nguyên và Môi

trường và các phòng ban thuộc Thành phố Vinh Tỉnh Nghệ An đã tạo điều kiện

thuận lợi cho tôi trong quá trình thực hiện luận án

- Người tham gia trả lời phỏng vấn

- Các bạn bè, đồng nghiệp và các thành viên trong gia đình đã tạo mọi điều

kiện giúp đỡ, cổ vũ động viên tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn

1.1 Cơ sở lý luận về hệ thống quản lý đất đai và hệ thống địa chính 5

1.1.3 Quản lý đất đai trên cơ sở hệ thống địa chính hiện đại 14

1.2.1 Hệ thống quản lý đất đai của Vương quốc Thụy Điển 19

1.2.5 Một số công trình nghiên cứu về hiện đại hóa hệ thống địa chính trong

1.3.2 Một số công trình nghiên cứu về hiện đại hóa hệ thống địa chính trong

1.3.3 Định hướng phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Vinh 55 2.1.2 Đánh giá thực trạng hệ thống địa chính của thành phố Vinh 55 2.1.3 Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý

2.1.4 Đề xuất các giải pháp phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong

quản lý đất đai thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 56

2.2.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu 56 2.2.2 Phương pháp ứng dụng hệ thống thông tin quản lý 57 2.2.3 Phương pháp thiết kế mô hình của hệ thống địa chính 59

2.2.6 Phương pháp quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu 60

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thành phố Vinh 62

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế và xã hội 64 3.1.3 Công tác quản lý sử dụng đất tại thành phố Vinh 66 3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 74 3.2 Đánh giá thực trạng hệ thống địa chính thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 76

3.2.2 Đăng ký đất đai 81

3.3 Xây dựng mô hình hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai

Danh mục công trình đã công bố có liên quan đến luận án 151

Geografical Information System (Hệ thống thông tin địa lý) Hiện đại hóa

Hệ thống thông tin

Hệ thống thông tin quản lý (Management Information System)

Hệ thống địa chính

Hồ sơ địa chính Kinh tế xã hội Land Data Bank (Ngân hàng dữ liệu đất đai) Land Administation System (Hệ thống quản lý đất đai) Land Information System (Hệ thống thông tin đất đai) Quyền sử dụng đất

Thị trường bất động sản Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

1.1 Các tồn tại của hệ thống quản lý đất đai hiện nay 43 1.2 Yêu cầu của Hệ thống quản lý đất đai hiện đại 46 3.1 Tình hình sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2000 - 2012 73 3.2 Bảng thực trạng hồ sơ địa chính của thành phố Vinh 79 3.3 Đánh giá hệ thống hồ sơ địa chính thành phố Vinh 80 3.4 Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, căn hộ

3.5 Bảng kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông

3.17 Bảng dữ liệu tổng hợp của hệ thống thông tin đất đai 128 3.18 Ý kiến đánh giá của người dân khi sử dụng hệ thống địa chính hiện

3.19 Ý kiến đánh giá của cán bộ quản lý khi sử dụng hệ thống địa chính

DANH MỤC HÌNH

1.2 Hệ thống địa chính hiện đại với quản lý đất đai 17 1.3 Cơ sở hạ tầng hệ thống thông tin đất đai Thụy Điển 20 3.1 Cơ cấu kinh tế thành phố Vinh giai đoạn 2005 – 2013 65 3.2 Sơ đồ phân cấp chức năng của hệ thống địa chính hiện đại 91

3.4 Sơ đồ luồng dữ liệu mức đỉnh của hệ thống 93 3.5 Mô hình hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính 101 3.6 Minh họa chuyển đổi hệ tọa độ bằng MapTrans 3.0 103 3.7 Chuẩn hóa dữ liệu trên bản đồ địa chính phường Quang Trung bằng

3.14 Dữ liệu thuộc tính tại phường Quang Trung thành phố Vinh sau khi

3.15 Các bước kê khai đăng ký đất đai theo TMV.LIS tại phường Quang

3.16 Các bước kê khai đăng ký biến động đất đai theo phần mềm TMV.LIS

3.17 Mô hình định giá đất hàng loạt dựa trên cơ sở dữ bản đồ địa chính tại

3.18 Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu dân cư theo đường phố trên bản đồ

địa chính số của phường Quang Trung Thành phố Vinh 120 3.19 Kết quả xây dựng dữ liệu các vùng giá trị đất đai chi tiết phường

3.20 Bản đồ giá đất chi tiết phường Quang Trung 122 3.21 Giải các bài toán dựa vào các đường quy hoạch và vùng giá đất chi

3.22 Giải các bài toán dựa vào các đường quy hoạch và vùng giá đất chi

3.23 Mô hình dữ liệu chi tiết của hệ thống thông tin đất đai 126

3.26 Mô hình giao diện các bước khi thực hiện kê khai đăng ký 130 3.27 Kết quả thử nghiệm xây dựng cung cấp thông tin trên TMV LIS 131 3.28 Kết quả thử nghiệm lấy thông tin mạng qua hệ thống TMV LIS 131 3.29 Kết quả thử nghiệm lấy thông tin mạng qua hệ thống TMV LIS 132 3.30 Kết quả thử nghiệm lấy thông tin về giá đất qua mạng qua hệ thống

3.37 Quy trình kết nối cơ sở dữ liệu đất đai từ cấp xã đến Trung ương trong

ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội và quốc phòng an ninh (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2013) Nguồn tài nguyên đất ngày càng trở nên quý hiếm do nhu cầu

sử dụng đất ngày càng cao, đất đai bị suy thoái hoặc hủy hoại ngày càng nghiêm trọng bởi nhiều nguyên nhân tự nhiên hoặc dưới tác động của con người Chính vì vậy, việc quản lý, sử dụng, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững là mục tiêu quan trọng của các quốc gia

Quản lý đất đai (QLĐĐ) được xác định là một khoa học tổng hợp về tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý và kỹ thuật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai Hệ thống quản lý đất đai bao gồm các thành phần chính là: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, thanh tra đất đai, hồ sơ địa chính , đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), định giá đất và hệ thống thông tin (HTTT) đất đai Trong đó pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất và thanh tra đất đai là nền tảng, cơ sở pháp lý, kinh tế và xã hội của hệ thống Còn hồ sơ địa chính, ĐKĐĐ, định giá đất và HTTT đất đai (còn gọi là hệ thống địa chính - HTĐC) là cơ sở kỹ thuật của hệ thống (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Quản lý đất đai có lịch sử lâu đời, tuy nhiên khái niệm QLĐĐ hiện đại chỉ được đề cập đến trong những thập niên cuối của thế kỷ XX Đó là thời điểm công nghệ thông tin có bước phát triển nhảy vọt, thúc đẩy phát triển nền kinh tế công nghiệp và sự hình thành nền kinh tế tri thức, làm biến đổi sâu sắc các lĩnh vực kinh

tế và xã hội Trong đó có hệ thống QLĐĐ của các quốc gia, tiêu biểu như Thụy Điển, Úc, với bản đồ địa chính, ĐKĐĐ, định giá đất và ngân hàng dữ liệu đất đai

Việt Nam là quốc gia đất chật người đông, dân số tăng nhanh và đang trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH-HĐH) Việt Nam cũng được cảnh báo là một trong những quốc gia chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của biến đổi khí hậu Vì vậy việc quản lý chặt chẽ, sử dụng hợp lý và hiệu quả tài nguyên đất

là một nhiệm vụ vô cùng quan trọng

Quản lý đất đai Việt Nam cũng có lịch sử lâu đời, trong đó QLĐĐ dưới chế

độ mới, ra đời cách đây 65 năm cùng với sự ra đời của nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa - Nhà nước dân chủ nhân dân đầu tiên trong khu vực Trong quá trình đổi mới, ngành QLĐĐ đã đạt được những thành tựu quan trọng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội (KTXH), củng cố quốc phòng an ninh và hội nhập quốc tế Tuy nhiên, hiện nay tài nguyên đất đai vẫn chưa được quản lý và khai thác hợp lý;

sử dụng còn lãng phí và kém hiệu quả; ở nhiều nơi đất đai bị suy thoái, ô nhiễm và phá hoại đến mức báo động; nguồn thu ngân sách từ đất chưa tương xứng với tiềm năng của tài nguyên đất Một trong những nguyên nhân chủ yếu là HTĐC trong QLĐĐ của Việt Nam còn nhiều bất cập: BĐĐC chưa được lập hoàn chỉnh, những nơi đã đo thì không đồng nhất về hệ tọa độ và các yếu tố thể hiện trên bản đồ; các loại sổ sách lập không đầy đủ; công tác ĐKĐĐ cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền

sử dụng đất (QSDĐ), định giá đất, thông tin đất đai còn nhiều tồn tại chưa đáp ứng được yêu cầu QLĐĐ theo hướng chính quy, hiện đại

Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An có lịch sử hình thành và phát triển trên 200 năm, với tổng diện tích tự nhiên là 105,01km2, dân số là 312.971 người Chính phủ đã xác định chức năng của thành phố Vinh là đầu tàu tăng trưởng và giải quyết các nhiệm

vụ trọng yếu về phát triển kinh tế của tỉnh Nghệ An và của vùng Bắc Trung bộ; trung tâm đào tạo nguồn nhân lực và trọng điểm về khoa học công nghệ, văn hóa, thể thao

và y tế của vùng Bắc Trung Bộ Dự báo đến năm 2020: diện tích được mở rộng xấp

xỉ 250 km2, dân số khoảng 600.000 người Ngày 5/9/2008, Thủ tướng Chính phủ cũng đã công nhận thành phố Vinh là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Nghệ An (Thủ tướng Chính phủ, 2008)

Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hoá tại thành phố Vinh đã diễn ra mạnh mẽ Thị trường bất động sản (TTBĐS) hết sức sôi động, giá đất thị trường thay đổi rất nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi Quyền sử dụng đất thực sự đã trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đường giao thông, các công trình quan trọng phục vụ cho việc phát triển kinh tế và lợi ích của cộng đồng Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra quá nhanh đã vượt quá khả năng đáp ứng của các bộ máy quản lý, các hệ thống cơ chế chính sách không theo kịp nhu cầu của sự phát triển, quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố đã phát sinh nhiều bất cập đó là công tác đăng

ký và cấp GCN QSDĐ chưa hoàn thành; cơ sở dữ liệu lạc hậu, thị trường đất đai chưa được quản lý chặt chẽ; HTTT đất đai mới bước đầu thiết lập và hiệu quả hoạt động còn kém; công tác lập và quản lý quy hoạch chưa được quan tâm đúng mức, chưa tạo được quỹ đất sạch phục vụ cho việc phát triển KTXH và thu hút đầu tư

Tồn tại trên có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân khách quan là

do HTĐC của của thành phố Vinh chưa đáp ứng yêu cầu QLĐĐ hiện đại trong thời

kỳ CNH-HĐH Để tập trung thu hút nguồn lực từ bên ngoài và phát huy tiềm năng của đô thị trung tâm kinh tế, văn hóa vùng Bắc Trung bộ, thành phố Vinh cần tiếp tục đổi mới và nâng cao năng lực của hệ thống QLĐĐ Trong đó việc phát triển một HTĐC hiện đại phục vụ đa mục tiêu và chia sẻ thông tin hiệu quả là rất quan trọng Muốn vậy cần bắt đầu từ việc trả lời các câu hỏi: (1) Thực trạng hệ thống địa chính hiện nay ra sao? So với yêu cầu của hệ thống địa chính hiện đại còn tồn tại gì?; (2)

Để giải quyết những tồn tại đó, cần phải có những giải pháp nào?

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng HTĐC của thành phố Vinh nhằm tìm ra những tồn tại của HTĐC trong QLĐĐ thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

- Đề xuất một số giải pháp để phát triển HTĐC hiện đại trong QLĐĐ thành phố Vinh tỉnh Nghệ An nhằm góp phần tăng cường năng lực QLĐĐ đáp ứng yêu cầu phát triển KTXH bền vững của địa phương trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Mô hình HTĐC hiện đại trong QLĐĐ của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

có thể áp dụng cho các địa phương có điều kiện tương tự

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

a Đối tượng nghiên cứu

- Hệ thống địa chính bao gồm: hồ sơ địa chính (bản đồ địa chính, các loại sổ sách và tài liệu liên quan), ĐKĐĐ, định giá đất và HTTT đất đai

- Hệ thống chính sách liên quan đến việc xây dựng, hoàn thiện HTĐC

- Người sử dụng đất, cán bộ quản lý trong ngành QLĐĐ và các ngành khác

có liên quan

- Các phần mềm được ứng dụng trong HTĐC

b Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

- Phạm vi thời gian: đánh giá thực trạng HTĐC (giai đoạn 2001-2013); định hướng phát triển HTĐC đến 2020 và tầm nhìn đến năm 2030

5 Những đóng góp mới của đề tài

Khẳng định được sự cần thiết và yêu cầu của hiện đại hóa HTĐC Đó là cơ

sở quan trọng để phát triển hệ thống QLĐĐ trong giai đoạn CNH-HĐH đất nước và góp phần vào mục tiêu xây dựng “Chính phủ điện tử” của nước ta

Đề xuất mô hình cơ sở dữ liệu địa chính hiện đại góp phần nâng cao hiệu quả của công tác QLĐĐ đáp ứng yêu cầu về những thông tin đất đai, chia sẻ cơ sở dữ

liệu địa chính cho các ngành, các cấp và người sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Vinh, tỉnh Nghệ An

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về hệ thống quản lý đất đai và hệ thống địa chính

1.1.1 Khái niệm về đất đai và quản lý đất đai

1.1.1.1 Khái niệm về đất đai

đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi” (dẫn theo Hội Khoa học đất Việt Nam, 1996)

Vũ Ngọc Tuyên (1994) nêu rõ “lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là thổ nhưỡng, thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch quyển), qua thời gian lâu dài Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của đất mà đá không có; chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột

ngột của môi trường bảo vệ cho các sinh vật sống và phát triển”

Theo định nghĩa của Viện Hàn lâm Khoa học Liên Xô (1975), thổ nhưỡng học … môn học lịch sử tự nhiên độc lập, trong đó, đất, nguồn gốc của đất, sự phát triển, cấu tạo, thành phần, tính chất, quy luật phân bổ trên bề mặt lục địa, sự hình thành và phát triển độ phì nhiêu và những phương pháp sử dụng và nâng cao độ phì của đất một cách hợp lý nhất là đối tượng nghiên cứu của thổ nhưỡng học (dẫn theo Hội Khoa học đất Việt Nam, 1996)

b) Đất đai

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí hậu, bề

mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông), nước ngầm, tập đoàn thực vật

và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Nguyễn Đình Bồng, 2010) Theo Lê Quý Đôn trích trong Phủ biên tạp lục “Từ khi có trời đất là có núi sông, kinh thành dẫu

có khác mà núi sông không đổi” (Hội Khoa học đất Việt Nam, 2000) Theo Phan Huy Chú (1961), của báu của một nước không gì quý bằng đất đai, nhân dân và mọi của cải đều do đấy mà sinh ra Theo Petty (1962), lao động là cha, đất đai là mẹ sinh sản ra mọi của cải vật chất trên thế giới này

1.1.1.2 Khái niệm về quản lý đất đai

Theo Tommy (2011), các định nghĩa về QLĐĐ và những nỗ lực QLĐĐ được quốc tế chấp nhận bao gồm:

Quản lý đất đai là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất được

coi như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế QLĐĐ là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai trò quan trọng, mang tính liên tục theo thời gian và không gian QLĐĐ bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và QSDĐ QLĐĐ là quá trình điều tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ và cập nhật

và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường BĐS QLĐĐ liên quan đến cả hai đối tượng đất công

và đất tư bao gồm: đo đạc đất đai, ĐKĐĐ, định giá đất, giám sát, quản lý sử dụng đất đai và cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý

Quản lý hành chính về đất đai liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản

lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy QLĐĐ hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản

Quản trị đất đai thể hiện trách nhiệm của Chính phủ trong QLĐĐ thông qua

việc tập trung vào các vấn đề chính sách và tầm quan trọng của việc quản lý hiệu quả Quản trị đất đai có thể được hiểu là cách Chính phủ điều hành cơ chế quản lý đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai có thể có nhiều nghĩa khác nhau tại các nước

khác nhau Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với QLĐĐ, tập trung vào cách thức Chính phủ xây dựng, thực hiện các chính sách đất đai và QLĐĐ cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất Cụ thể hơn, đây là quá trình nhà nước QLĐĐ thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau

1.1.1.3 Hệ thống quản lý đất đai

Hệ thống quản lý đất đai là một hệ thống xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất, giá trị đất, sử dụng đất và các tài liệu khác liên quan đến đất Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và là tài sản Quốc gia quý giá; bất động sản (BĐS) là một tài sản cố định, không thể di dời, BĐS bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất; BĐS có thể bao gồm một hoặc một số thửa đất

Hệ thống QLĐĐbao gồm những đối tượng, đơn vị cơ bản khác nhau, nhưng thửa đất vẫn là đối tượng cơ bản nhất, phổ biến nhất Ở các nước phát triển việc đăng ký nhà, đất theo một hệ thống thống nhất, GCN là một số duy nhất theo thửa đất chung cho cả nhà và đất, không loại trừ việc cho phép đăng ký nhà, một phần của toà nhà cùng những cấu trúc trên mặt đất hoặc dưới mặt đất gắn liền với thửa đất Theo United Nations (1996), hệ thống QLĐĐ tốt sẽ góp phần: đảm bảo quyền

sở hữu và an toàn quyền hưởng dụng; hỗ trợ cho thuế đất và BĐS; đảm bảo an toàn tín dụng; phát triển và giám sát thị trường BĐS; bảo vệ đất nhà nước; giảm thiểu tranh chấp đất đai; thuận lợi cho quá trình đổi mới hệ thống QLĐĐ; tăng cường quy hoạch đô thị và phát triển kết cấu hạ tầng; hỗ trợ quản lý môi trường và phát hành các tài liệu thống kê đất đai phục vụ các mục tiêu KTXH

United Nations (1996) cũng khẳng định: Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các nguyên tắc của hệ thống QLĐĐ bao gồm pháp luật đất đai và pháp luật liên quan đến đất đai Trong công việc này, Nhà nước phải xác định một số nội dung chủ yếu như sau: Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước, tập trung và phân cấp; vị trí của cơ quan ĐKĐĐ; vai trò của lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý các tổ chức địa chính; quản

lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn

và kỹ thuật; và hợp tác quốc tế

Theo Nguyễn Đình Bồng (2005) thì cấu trúc của hệ thống quản lý đất đai gồm: (i) Nền tảng quản lý đất đai: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, thanh tra đất đai; (ii) Cơ sở hạ tầng quản lý đất đai là hệ thống địa chính: hồ sơ địa chính,đăng ký đất đai, định giá đất, hệ thống thông tin đất đai Mô hình hệ thống quản lý đất đai được mô tả như trong hình 1.1

Hình 1.1 Mô hình hệ thống quản lý đất đai

Nguồn: Nguyễn Đình Bồng (2005)

1.1.2 Hệ thống địa chính

1.1.2.1 Một số khái niệm về địa chính, hệ thống địa chính

Địa chính là khoa học nghiên cứu những quy luật khách quan về cung cấp thông tin, hệ thống hóa cách thức và phương pháp đánh giá đất đai như một tư liệu

HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI LAND ADMINISTRATION SYSTEM

1 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

6 ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI

5 ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

7 HỆ THỐNG TT ĐẤT ĐAI, LIS

2 QUY HOẠCH SỬ

DỤNG ĐẤT ĐAI

3 THANH TRA ĐẤT ĐAI

4 HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI LAND ADMINISTRATION SYSTEM

1 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

2 QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

3 THANH TRA ĐẤT ĐAI

chung của sản xuất, trong mối quan hệ tương tác giữa chủ thể và khách thể sử dụng đất (Đặng Hùng Võ và Nguyễn Đức Khả, 2007)

Địa chính bao gồm những hồ sơ về đất dựa trên cơ sở các thửa đất mà quyền

sở hữu được xác lập, đó là diện tích đất xác định bởi quyền sở hữu hoặc là diện tích đất chịu thuế, nó không chỉ liên quan đến chủ sở hữu mà còn đối với người sử dụng đất Hồ sơ địa chính gồm hai thành phần cơ bản đó là những tờ bản đồ chỉ rõ kích thước, vị trí của toàn bộ các thửa đất và những hồ sơ mô tả về đất Mục tiêu của địa chính đặc biệt hướng về sở hữu, giá trị và sử dụng của thửa đất cũng như đăng ký đất Địa chính không chỉ hỗ trợ cho quyền về BĐS mà còn để tính thuế đất và hồ sơ

về sử dụng đất Địa chính và đăng ký đất phải hoạt động trong khuôn khổ pháp luật nghiêm ngặt, nhưng đăng ký đất có thể không thể thiết lập hồ sơ toàn bộ đất đai trong cả nước khi không phải tất cả mọi công dân lựa chọn việc đăng ký đất Địa chính có thể bao trùm cả nước khi nó được sử dụng cho mục đích thuế Đo đạc địa chính có thể hỗ trợ cho đăng ký đất (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007) Các dữ liệu liên quan đến địa chính bao gồm: dữ liệu đo đạc (toạ độ, bản đồ), địa chỉ của BĐS, sử dụng đất, thông tin BĐS, cấu trúc của toà nhà, căn hộ, dân số, thuế đất và giá đất Dữ liệu có thể liên quan đến thửa đất riêng lẻ có thể bao trùm nhiều BĐS như những vùng sử dụng đất Dữ liệu địa chính không chỉ phục vụ cho việc quản lý đất đai, thị trường BĐS mà còn hỗ trợ cho việc quản lý các lĩnh vực khác của nền kinh tế như: nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, giao thông vận tải

và dịch vụ công cộng (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Địa chính là HTTT đất đai, cung cấp thông tin cho quản lý đất đai về quyền đất đai, sử dụng đất và giá trị đất đai Địa chính là một HTTT địa lý trong đó thông tin được kết nối với phạm vi và vị trí địa lý thông qua tọa độ và bản đồ Địa chính cũng bao gồm nội dung mô tả một đơn vị cơ bản trong HTTT, thường là một mảnh đất và đưa ra một nhận dạng duy nhất cho đơn vị đó (Tommy, 2011)

Hệ thống địa chính là một tập hợp các giải pháp kỹ thuật và nhân lực làm nòng cốt cho việc thực hiện QLĐĐ Ví dụ, tại Thụy Điển, sự hình thành bất động sản, thay đổi, hợp nhất thửa đất, BĐĐC, đăng ký đất, quyền sở hữu, định giá BĐS và thuế được liên kết trên cơ sở HTĐC (Tommy, 2011)

1.1.2.2 Cấu trúc hệ thống địa chính

a) Hồ sơ địa chính là thành phần của HTĐC, chủ yếu là hệ thống bản đồ chỉ rõ kích

thước, vị trí của toàn bộ các thửa đất và những hồ sơ mô tả về đất kèm theo Mục tiêu của địa chính đặc biệt hướng về sở hữu, giá trị và sử dụng của thửa đất cũng

như đăng ký đất (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

b) Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng của HTĐC, đó là quá trình

xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, BĐS, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất Chức năng của ĐKĐĐ là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất Đăng ký đất đai còn

có thể cung cấp những quy tắc, sự ổn định xã hội bởi việc xác lập sự an toàn không những cho các chủ sở hữu đất và các thành viên của họ mà còn cho các nhà đầu tư, các nhà cho vay tiền, các nhà thương nhân, người môi giới trong nước và quốc tế

mà còn cho Chính phủ Hệ thống đăng ký đất không chỉ liên quan trực tiếp đến việc bảo vệ lợi ích của các chủ sở hữu tư nhân mà còn là một công cụ quan trọng của chính sách đất đai quốc gia và cơ chế hỗ trợ cho phát triển kinh tế (Tôn Gia Huyên

và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

c) Định giá đất là một nội dung của QLĐĐ để xác định giá đất, có vai trò quan

trọng đối với tính thuế BĐS Định giá đất cũng là một phần thiết yếu của phân phối lại đất đai, thu hồi đất vv , tức là khi có sự thay đổi về chủ sở hữu hoặc đất được chuyển sang sử dụng cho mục đích công cộng Các chủ thể thị trường đất đai cũng

sẽ yêu cầu thông tin về giá đất để định giá, ước tính giá trị thế chấp

Việc định giá đất/BĐS ở đô thị và nông thôn xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân Định giá gắn với việc xác định thuế

và mức thuế nhà đất/BĐS, thuế thừa kế đánh vào di sản của người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu, tiền thuê nhà đất/BĐS, ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụ công cộng và quản lý đất tái định cư v.v Nhiều hoạt động định giá phục vụ cho mục đích thương mại và đáp ứng yêu cầu của

tư nhân như để bảo đảm vốn vay bằng thế chấp, mua bán nhà đất/BĐS, kiểm toán

và kiểm kê tài sản theo pháp luật Những nguyên tắc cơ bản của việc định giá được

xây dựng trên cơ sở kinh nghiệm thực tế lâu năm Có nhiều nguyên tắc lấy từ thực

tế định giá ở thời kỳ hiện đại đã được xác định và phân loại trong các vụ xét xử tại tòa án xuất phát từ việc tranh kiện về nhà đất/BĐS, khi các bên tranh kiện đưa ra các chứng cứ để phủ định lý lẽ của đối phương Trong kinh doanh thương mại: Nhiều tổ chức kinh doanh - thương mại có bộ phận định giá riêng của mình như ở ngân hàng thương mại và tín dụng, các ngân hàng liên doanh và các đại lý môi giới BĐS…(Rost and Collins, 1993)

Trong nền kinh tế thị trường, giá trị thị trường mang tính tương thích nhất Giá trị thị trường được ước tính bằng cách so sánh các mức giá bán của các tài sản tương

tự Phương pháp này tùy thuộc vào thông tin về BĐS nói chung và giá trị giao dịch thực tế Nếu dữ liệu thị trường không có sẵn, hoặc không đáng tin cậy, các phương pháp khác nhau để mô phỏng thị trường có thể được sử dụng Phương pháp so sánh giao dịch là phương pháp trực tiếp nhất, chủ yếu được sử dụng khi có thông tin về các giao dịch có thể so sánh được Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách ước tính mức thu nhập được tạo ra bởi việc sử dụng đất vào tài sản Đối với phương pháp thu nhập, việc sử dụng các dữ liệu thị trường là cần thiết để xác định các yếu

tố vốn hóa Phương pháp chi phí được thực hiện bằng cách ước tính giá trị thị trường từ chi phí xây dựng các công trình xây dựng trên tài sản Dữ liệu thị trường cần thiết khi sử dụng phương pháp chi phí để xác định các yếu tố khấu hao

Định giá hàng loạt bao gồm hai quá trình chính Một là thu thập và phân tích

dữ liệu thị trường Thông tin cần thiết cho quá trình này có thể được lấy từ sổ đăng ký nhưng luôn luôn cần phải kiểm tra các thông tin thu được Đôi khi đi thực địa là cần thiết cho các đợt kiểm tra Thu thập dữ liệu thị trường được sử dụng để phát triển các

mô hình định giá Hai là đánh giá tất cả các tài sản sẽ được định giá Ở đây, các phương pháp định giá hàng loạt khác nhau chủ yếu là khác về cách thức thu thập thông tin cho việc định giá Phương pháp dựa trên sự giám định khi đến kiểm tra từng tài sản và cơ sở xác định giá trị kiểm kê này Phương pháp đăng ký dựa trên việc sử dụng các thông tin địa chính đã có sẵn trong địa chính, được bổ sung với các tờ khai

từ các chủ sở hữu tài sản Cả hai phương pháp này tùy thuộc vào các giá trị cơ bản

của đất đai ở dạng bản đồ và bảng ước tính giá trị của tòa nhà và công trình xây dựng khác, tùy thuộc vào tuổi, kích thước và tiêu chuẩn của từng đối tượng Bản đồ và bảng được dựa trên các ước tính các giá trị thị trường, kết quả phân tích dữ liệu thị trường Hệ thống thông tin địa lý (GIS) ngày càng được sử dụng nhiều hơn để xây dựng bản đồ giá trị đất từ dữ liệu thị trường (Tommy, 2011)

d) Hệ thống thông tin đất đai được áp dụng cho phạm vi rộng của thông tin không

gian bao gồm cơ sở dữ liệu về môi trường, KTXH cũng như những dữ liệu liên quan đến hệ thống cơ sở hạ tầng và địa chính Khác với địa chính pháp lý, tài chính hoặc địa chính đa mục đích, HTTT đất đai không nhất thiết phải căn cứ vào thửa đất HTTT đất đai có thể liên quan đến điều tra tài nguyên rừng, thổ nhưỡng hoặc địa chất và có thể bao gồm những dạng khác nhau của dữ liệu (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Thông tin đất đai: quản lý đất đai/BĐS đòi hỏi phải có những hiểu biết, những hiểu biết phụ thuộc vào thông tin và thông tin lại phụ thuộc vào phương pháp thu thập, cách xử lý chúng trên cơ sở công nghệ thông tin Thông tin đất đai là một nguồn cơ sở dữ liệu quan trọng và đắt giá, vì vậy phải được quản lý sử dụng có hiệu quả tối đa lợi ích tiềm tàng của nó Quản lý thông tin đất đai bao gồm: xác định những yêu cầu của nhà nước và cộng đồng nói chung về thông tin liên quan đến đất đai; kiểm tra sao cho thông tin liên quan đến đất đai được sử dụng thường xuyên trong quá trình quyết định công việc, sao cho dòng thông tin từ người sản xuất đến người sử dụng được thông suốt; phát triển các chính sách cho việc xác định các ưu tiên, cung cấp các nguồn lực cần thiết, hỗ trợ cho các hoạt động và thiết lập các chuẩn cho việc trình bày cũng như các phương pháp kiểm tra giám sát (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Hệ thống thông tin hỗ trợ QLĐĐ, thiết lập hồ sơ địa chính, đã phát triển dưới nhiều hình thức và phụ thuộc vào loại hình hệ thống đăng ký, địa bạ hay bằng khoán Trong thời gian qua, sự phát triển của HTTT phục vụ QLĐĐ đã tiến triển rất nhanh để theo kịp sự phát triển của công nghệ truyền thông và thông tin Việc đưa một chỉ định nhận dạng duy nhất của mỗi đơn vị là nguyên tắc cơ bản trong hệ thống

đăng ký quyền sở hữu Đối với BĐĐC thì điều này là cần thiết để có thể chỉ định nhận dạng cho mỗi đơn vị trên mặt đất Các hệ thống đăng ký địa bạ đã xử lý việc này bằng cách đưa ra mục lục tham chiếu chéo dưới dạng các BĐĐC trích đo và dưới dạng trích đo liên kết định danh đơn nhất trong đăng ký địa bạ (Tommy, 2011)

Máy tính hóa các hồ sơ được bắt đầu thực hiện từ đầu những năm 70 tại Châu Âu nhằm đáp ứng nhu cầu thay thế các sổ sách cũ kỹ bằng hệ thống hiện đại hơn Công cuộc tin học hóa cũng đã mở ra khả năng tăng cường truy cập thông tin

và giúp cho việc lưu giữ sổ sách trở nên hiệu quả Tại hầu hết các quốc gia, việc tin học hóa đã được bắt đầu với các hồ sơ lưu văn bản Các hồ sơ trước tiên được kiểm tra về tính hoàn thiện và chính xác sau đó được chuyển sang hệ thống máy tính bằng cách gõ máy tính thủ công ít nhất hai lần để có thể rà soát và sửa lỗi Hệ thống lưu trữ hồ sơ thủ công sau đã được thay thế bằng hệ thống máy tính tại từng khu vực Quá trình được hỗ trợ bởi các quy định pháp lý về thiết kế hệ thống máy tính

và quy trình chuyển đổi Hệ thống được tin học hóa ban đầu dựa vào công nghệ tin học của những năm 70 với các máy tính chính, các cơ sở dữ liệu quan hệ và các ngôn ngữ lập trình khá phức tạp Công nghệ thông tin phát triển rất nhanh kể từ đó

và các ngôn ngữ lập trình mới giúp giảm thời gian xây dựng hệ thống và cũng đưa vào sử dụng các ứng dụng mới cho các hệ thống hiện hành Tuy nhiên cũng có những khó khăn trong chuyển giao từ hệ thống cũ sang các công nghệ mới và giữ được hiệu quả về tính an toàn, khả năng truy cập và thời gian truy cập vào hệ thống mới Thông tin địa lý được đưa vào các hệ thống ban đầu như việc truy cập đến một

hệ tọa độ, một điểm trung tâm trong mỗi đơn vị tài sản Điều này giúp có thể sử dụng thông tin cho các phân tích địa lý và giúp tìm kiếm dễ dàng hơn một tài sản cụ thể trên bản đồ (Tommy, 2011)

Tóm lại, qua nghiên cứu tình hình quản lý đất đai của thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, của nước ta đã cho thấy HTĐC bao gồm 4 thành phần cơ bản là: hồ sơ địa chính, ĐKĐĐ, định giá đất và HTTT đất đai Các thành phần này có quan hệ gắn bó với nhau Từ HSĐC bao gồm bản đồ và các loại tài liệu sổ sách tiến hành tổ chức kê khai đăng ký cấp GCN QSDĐ cho các tổ chức và cá nhân; đồng thời tiếp tục sử

dụng để định giá đất xây dựng HTTT đất đai phục vụ cho đa ngành và cho mọi người dân có nhu cầu

1.1.3 Quản lý đất đai trên cơ sở hệ thống địa chính hiện đại

1.1.3.1 Đất đai và thị trường bất động sản

Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị trường QSDĐ), là một thị trường phức tạp Việc phân tích thị trường đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai

a) Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế

Gala and Razzaz (2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các đặc điểm như sau:

Đặc điểm 1: đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng

sử dụng, sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng;

Đặc điểm 2: không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về BĐS không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao;

Đặc điểm 3: việc đầu tư phát triển đất đai, BĐS đòi hỏi chi phí lớn, cần một nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro về lãi suất, cầm cố và thế chấp;

Đặc điểm 4: nhu cầu phát sinh, sự biến động của các thị trường tài chính, lao động, khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu

và vật tư xây dựng), đầu ra (nhà ở, căn hộ bán, cho thuê…)

b) Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai

Theo quan điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên

cơ sở: xác lập các quyền về đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, ĐKĐĐ và cấp GCN

Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường BĐS Dưới góc độ

kinh tế, các thị trường đất đai chi tiết được mô tả dưới các dạng hàng hóa khác nhau: đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất thương mại, dịch vụ…

Theo Deininger (2003), việc xây dựng, phân tích chính sách đất đai toàn cầu cho phép phản ánh tầm quan trọng của thị trường cho thuê và sử dụng đất cấp xã, cộng đồng đã khuyến khích xây dựng cách tiếp cận khác nhau từ dưới (cơ sở) lên, tránh tình trạng “Một cỡ vừa cho tất cả mọi người” (dẫn theo Tommy, 2011) Theo Soto (2003), cần phải khơi dậy của cải từ đất bằng cách tạo cho mỗi thửa đất một

“cuốn hộ chiếu”

c) Các điều kiện chủ yếu để đất đai trở thành hàng hóa

Theo Wallace and Wiliamson (2005):

- Đất đai cho mục đích thị trường đều phải bắt đầu ở khả năng có thể xác định ranh giới và khả năng quản lý ranh giới;

- Các quy định của pháp luật về quyền đối với đất đai và việc áp dụng nó là cần thiết, tuy nhiên chưa đủ để có thể chuyển các cơ hội mà quyền đất đai đã tạo ra thành các mặt hàng có thể bán được;

- Công tác quản lý đất đai và các quyền đối với đất đai được thực hiện, khi

đó thị trường sẽ tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các GCN về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp, các sản phẩm liên quan đến xây dựng, sở hữu, chuyển nhượng, các quỹ BĐS, quỹ phát triển (dẫn theo Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, 2006)

1.1.3.2 Quản lý đất đai trên cơ sở phát triển hệ thống địa chính hiện đại

a) Vai trò của Chính phủ trong việc quản lý đất đai

Quản lý đất đai liên quan đến trách nhiệm của một chính phủ trong việc tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu BĐS và cung cấp hệ thống các quy định điều chỉnh các quyền này để phù hợp với sự phát triển kinh tế và xã hội bền vững Mọi người phải có quyền tiếp cận với tài sản để có thể phát triển các hoạt động kinh tế và xã hội Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp luật đất đai và pháp luật liên quan đến đất đai Trong công việc này, Nhà nước phải xác định

một số nội dung chủ yếu như sau: Sự phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước, tập trung và phân cấp, vị trí của cơ quan ĐKĐĐ, vai trò của lĩnh vực công và tư nhân, quản lý các tài liệu địa chính, quản lý các tổ chức địa chính, quản lý nguồn nhân lực, nghiên cứu, giáo dục và đào tạo, trợ giúp về chuyên gia tư vấn và kỹ thuật, hợp tác quốc tế (Liên hiệp quốc, 1996)

b) Hệ thống địa chính hiện đại với quản lý đất đai

Theo Tommy (2011), các quyền về tài sản phải phù hợp với quyền sử dụng đất hợp lý và bền vững của xã hội Các quyền sở hữu tài sản, ví dụ: về ranh giới, diện tích BĐS cũng như việc sử dụng tài sản có thể được điều chỉnh để phù hợp với những thay đổi trong xã hội, hoặc bởi các yếu tố thị trường hoặc bởi các tổ chức công cộng có chức năng xã hội cụ thể, ví dụ như cơ sở hạ tầng công cộng

Để làm việc đó cần phát triển HTĐC hiện đại với các chức năng:

i) Lập quy hoạch sử dụng đất để thiết lập các quy tắc sử dụng đất bền vững và giải quyết xung đột giữa các nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích khác nhau;

ii) Quy hoạch được thực hiện trên cơ sở bản đồ, hồ sơ địa chính và theo đó, thửa đất hiện tại được phân tách phù hợp với mục đích đặt ra;

iii) Đăng ký đất đai được thực hiện để các thông tin về quyền sở hữu và giá trị thửa đất được công bố công khai cho tất cả các bên quan tâm như chính phủ, chủ sở hữu BĐS, các tổ chức tín dụng và các chủ thể thị trường khác;

iv) Giá đất là cần thiết cho các giao dịch thị trường, để đánh giá giá trị của BĐS như tài sản thế chấp cho các khoản đầu tư, và căn cứ để các chính phủ tính thuế đất đai Vì vậy, giá trị đất đai và tài sản cần phải được xác định để cung cấp thông tin đầy đủ cho chủ thể thị trường và các đối tượng khác về hiệu quả kinh

tế tương ứng;

v) Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất Do đó, kết quả của quá trình quản lý đất đai là phải xây dựng HTTT được liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và Chính phủ để quản lý đất đai bền vững (Hình 1.2)

Hình 1.2 Hệ thống địa chính hiện đại với quản lý đất đai

Nguồn: Tommy (2011)

Tóm lại, qua thực tế nghiên cứu trên địa bàn của thành phố Vinh tỉnh Nghệ

An cũng như trên địa bàn cả nước cho thấy việc ứng dụng HTĐC hiện đại là hết sức cần thiết góp phần làm cho công tác QLĐĐ ngày càng có hiệu quả

1.2 Hệ thống quản lý đất đai trên thế giới

Theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007) thì một hệ thống QLĐĐ

và BĐS có chức năng xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất, giá trị đất, sử dụng đất và các tài liệu khác liên quan đến đất là một công cụ không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường lành mạnh và thông thoáng cũng như để quản lý bền vững tài nguyên đất Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển và đang phát triển đều hướng tới việc xây dựng, kiện toàn hệ thống QLĐĐ và BĐS với mục đích: đảm bảo quyền sở hữu và an toàn quyền hưởng dụng, hỗ trợ cho thuế đất và BĐS, đảm bảo

an toàn tín dụng, phát triển và giám sát thị trường BĐS, bảo vệ đất nhà nước, giảm thiểu tranh chấp đất đai, thuận lợi cho quá trình đổi mới hệ thống QLĐĐ, tăng cường quy hoạch đô thị, phát triển kết cấu hạ tầng, hỗ trợ quản lý môi trường và

phát hành các tài liệu thống kê đất đai phục vụ các mục tiêu kinh tế xã hội Tuỳ thuộc tình hình đặc điểm chính trị, kinh tế, xã hội mục tiêu chiến lược, quy hoạch phát triển, yêu cầu QLĐĐ và BĐS trong từng thời kỳ, mỗi quốc gia lựa chọn phương án khác nhau cho một hệ thống QLĐĐ và BĐS

Hệ thống QLĐĐ và BĐS ở các nước phát triển (Pháp, Đức, Hà Lan, Thuỵ Điển, Úc …) có lịch sử hình thành và phát triển trên 100 năm, tích luỹ được nhiều kinh nghiệm và thu được nhiều thành quả Hệ thống QLĐĐ và BĐS ở các nước phát triển và đang phát triển trong khu vực (Đài Loan, Thái Lan, Malaixia) được hình thành trong khoảng 40-50 năm theo kinh nghiệm của các nước phát triển Hệ thống QLĐĐ và BĐS các nước có nền kinh tế chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường (Trung Quốc và các nước Đông Âu) đã và đang đổi mới trong khoảng 20 năm trở lại đây (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Hệ thống QLĐĐ&BĐS của các nước có những đặc điểm chung:

i) Trực thuộc Bộ quản lý đa ngành về tài nguyên, môi trường, quy hoạch, phát triển hạ tầng (Thụy Điển, Hà Lan, Úc, Malaixia, Trung Quốc);

ii) Tổ chức hoạt động chuyên môn theo ngành dọc từ trung ương đến địa phương; iii) Cơ cấu hệ thống gồm các thành phần chính: chính sách, pháp luật, quy hoạch sử dụng đất, đo đạc BĐĐC, ĐKĐĐ và BĐS, định giá, HTTT;

iv) Hiện đại hoá hệ thống QLĐĐ&BĐS trên cơ sở ứng dụng khoa học, công nghệ hiện đại: công nghệ GPS, viễn thám, hàng không trong việc đo đạc lập bản đồ, công nghệ thông tin trong việc xây dựng GIS, thông tin đất đai (LIS) phục vụ cho công tác quy hoạch, đăng ký và định giá

Tuỳ thuộc tình hình đặc điểm chính trị, kinh tế, xã hội, mục tiêu chiến lược, quy hoạch phát triển, yêu cầu QLĐĐ và BĐS trong từng thời kỳ, mỗi quốc gia lựa chọn phương án khác nhau cho một hệ thống QLĐĐ và BĐS Hệ thống QLĐĐ và BĐS ở các nước phát triển Âu, Mỹ có lịch sử hình thành và phát triển trên 100 năm, tích luỹ được nhiều kinh nghiệm và thu được nhiều thành quả (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

1.2.1 Hệ thống quản lý đất đai của Vương quốc Thụy Điển

1.2.1.1 Khái quát về quản lý đất đai Thụy Điển

Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển nhằm thu thuế từ người sử dụng đất, từ hệ thống đó, việc quản lý đất đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về đất đai (Tommy, 2011), gồm:

• 1500- Sổ đất đai/Tài liệu về đất đai;

• 1600- Sổ mô tả vị trí hình học của đất đai (bản đồ thôn/làng);

• 1700-1900 Dồn điền đổi thửa, BĐĐC thôn/làng;

• 1875 Cải cách Quyền chiếm dụng đất;

• 1908 Đăng ký BĐS (số hiệu thửa đất cho sử dụng đa mục đích) – Cơ sở cho việc đăng ký sử dụng và thu thuế;

• Lệnh cấm việc chia nhỏ đất tư 1968;

• Vi tính hóa (bắt đầu từ năm 1970 và kết thúc khoảng năm 1995);

• Tích hợp vào Cơ sở dữ liệu Không gian Quốc gia 2010

1.2.1.2 Quyền sở hữu và đăng ký đất đai

Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm

1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị BĐS

và được xác định trong sổ đăng ký BĐS Quyền sở hữu đất là các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không Theo Tommy (2011) quyền sử dụng đất bao gồm: Quyền sở hữu, nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân; Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm); Thuê không gian của toà nhà; Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu; Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán

Đối tượng của những quyền hạn trên, thửa đất, có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi Các quyền đối với BĐS có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức

thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp) Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi cho những mục đính công

1.2.1.3 Hệ thống thông tin đất đai Thụy Điển

Hệ thống thông tin đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong hệ thống quản lý đất đai tại Thụy Điển (Hình 1.3)

Hình 1.3 Cơ sở hạ tầng hệ thống thông tin đất đai Thụy Điển

đá tảng của Luật BĐS Anh - Úc Khác với Luật La Mã, sở hữu được hiểu theo nghĩa tuyệt đối, theo luật Anh - Úc, Nhà Vua có toàn quyền về đất đai nên đất đai gọi là đất Vương quyền (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011a)

1.2.2.2 Hệ thống đăng ký đất đai Torren

a) Khái quát: hệ thống đăng ký đất đai được Torrens đưa vào sử dụng ở Nam Úc

năm 1858, chịu ảnh hưởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng

ký tàu biển của Đức Tuy nhiên hệ thống Torrens đã có chủ trương đưa việc đăng

ký quyền đối với đất đai thành quy định bắt buộc Đây là một nhân tố chính làm cho

Hệ thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu Theo Luật BĐS Nam Úc 1858 đất công khi được giao có thời hạn sau ngày 01 tháng 7 năm 1858 đều phải đăng ký theo hệ thống Torrens Vào thời điểm đó ở Nam Úc đất công chưa giao còn chiếm

tỷ lệ rất lớn, việc khai khẩn lập đồn điền cũng đang phát triển mạnh, do đó số lượng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất lớn Phần lớn đất mới giao nên việc xác định nguồn gốc pháp lý rất dễ dàng (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011a)

b) Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

Đặc điểm chính của hệ thống ĐKĐĐ và BĐS của Úc (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011a) bao gồm:

• Bằng khoán được đảm bảo bởi Nhà nước;

• Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi;

• Mỗi trang của sổ đăng ký là là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài;

• Bằng khoán đất là một văn bản được trình bầy dễ hiểu cho công chúng;

• Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán dễ dàng kiểm tra, tham khảo;

• Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm chi phí và thời gian xây dựng;

• Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

1.2.2.3 Định giá đất và bất động sản

a) Vai trò của định giá đất và bất động sản

Việc ĐGĐ/BĐS ở đô thị và nông thôn xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân ĐGĐ/BĐS gắn với việc xác định thuế và mức thuế nhà đất/BĐS, thuế thừa kế đánh vào di sản của người đã chết, thuế trước

bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu, tiền thuê nhà đất/BĐS, ngoài

ra còn liên quan đến các dịch vụ công cộng, quản lý đất tái định cư v.v Nhiều hoạt động định giá phục vụ cho mục đích thương mại và đáp ứng yêu cầu của tư nhân như để bảo đảm vốn vay bằng thế chấp, mua bán nhà đất/BĐS, kiểm toán và kiểm

kê tài sản theo pháp luật (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011a)

b) Nguyên tắc định giá đất và bất động sản

Những nguyên tắc cơ bản của việc ĐGĐ/BĐS được xây dựng trên cơ sở kinh nghiệm thực tế lâu năm Có nhiều nguyên tắc lấy từ thực tế định giá ở thời kỳ hiện đại đã được xác định và phân loại trong các vụ xét xử tại tòa án xuất phát từ việc tranh kiện về nhà đất/BĐS, khi các bên tranh kiện đưa ra các chứng cứ để phủ định lý lẽ của đối phương (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011a)

- Hội đồng thành phố đảm nhiệm việc định giá sử dụng các thông số kỹ thuật của cơ quan định giá của chính quyền bang

- Các công ty hợp đồng định giá do Hội đồng thành phố lựa chọn

- Định giá theo tiêu chuẩn quốc gia và áp dụng các tiêu chuẩn thống kê quốc tế

- Các nghiên cứu về doanh thu bán (giao dịch thành công)

1.2.3 Hệ thống Quản lý đất đai ở Malaixia

- Toàn quyền: áp dụng cho một số trường hợp đặc biệt;

- Hạn chế quyền: phải có sự chấp thuận của Nhà nước trước khi bán hoặc chuyển giao để đảm bảo đất không bị chuyển giao cho người nước ngoài và nhân dân địa phương giữ vững quyền sở hữu về đất đai

1.2.3.2 Hệ thống đăng ký và thông tin đất đai

Hệ thống đăng ký đất đai ở Mailaixia là một hệ thống phi tập trung Hệ thống gồm 3 bộ hồ sơ lớn liên tục là: bộ hồ sơ bằng khoán, chủ sở hữu và thu thuế Bộ hồ

sơ bằng khoán chứa đựng các thông tin chi tiết về thửa đất như diện tích, loại đất,

kích thước (Tổng cục Quản lý đất đai, 2012c) Bộ hồ sơ chủ sở hữu duy trì các thông tin chi tiết về từng chủ sở hữu hoặc bên có quyền lợi Bộ hồ sơ thu thuế chứa đựng những thông tin về số lượng thuế, tiền phạt, hiện trạng và số nợ Hệ thống đăng ký có 2 chức năng chính là chức năng liên quan đến thông tin bằng khoán và chức năng thứ hai gắn với các hoạt động tính toán như lập hóa đơn, viết báo cáo

Hệ thống thông tin ở Malaixia gồm có ở các cấp: liên bang, cấp bang và cấp quận Các thông tin chính có trong HTTT đất đai liên bang bao gồm: thông tin pháp

lý, thông tin sử dụng đất và thông tin đánh giá Cơ sở hạ tầng thông tin đất đai bao gồm 15 hệ thống con xử lý độc lập những nội dung về QLĐĐ được kết nối với nhau như: Hệ thống đo đạc và đất đai; HTTT rừng quốc gia và hệ thống đánh giá tài sản

1.2.4 Hệ thống quản lý đất đai ở Trung Quốc

Bộ và Khối các đơn vị trực thuộc Bộ

- Khối Cơ quan Bộ có 18 Vụ (Phòng) chức năng trực thuộc: Văn phòng Bộ; Văn phòng Tổng Thanh tra đất đai; Vụ Chính sách pháp chế; Vụ Kế hoạch; Vụ Tài chính; Vụ Bảo hộ đất canh tác; Vụ Quản lý đo đạc; Vụ Quản lý địa chính; Vụ Quản

lý sử dụng đất; Vụ Quản lý khai thác mỏ; Vụ Trữ lượng tài nguyên khoáng sản; Vụ Môi trường địa chất; Vụ Thăm dò địa chất; Vụ Giám sát chấp pháp; Vụ Khoa học Công nghệ và Hợp tác quốc tế; Vụ Tổ chức và Đào tạo; Văn phòng Đảng uỷ cơ quan Bộ và Văn phòng chuyên trách công tác hưu trí, dịch vụ và hậu cần

- Khối các đơn vị trực thuộc Bộ có 22 đơn vị: Cục Điều tra địa chất Trung Quốc; Trung tâm Dầu khí; Trung tâm Nghiên cứu, tư vấn; Trung tâm Thông tin; Trung tâm xét duyệt tài vụ; Trung tâm tuyên truyền; Trung tâm thẩm duyệt; Trung tâm nhân lực; Trung tâm đá quý; Trung tâm chỉnh lý; Viện Giám sát môi trường; Viện Nghiên cứu kinh tế; Viện Điều tra Quy hoạch Đất đai; Nhà Xuất bản địa cầu; Nhà Xuất bản địa chất; Báo Tài nguyên quốc thổ; Viện Bảo tàng; Thư viện; Cục

Kiểm tra bảo vệ môi trường tài nguyên; Trung tâm Pháp luật và Trung tâm Quản lý quỹ đất trung ương

1.2.4.2 Quản lý tổng hợp nguồn tài nguyên đất

Theo báo cáo nghiên cứu khảo sát công tác quản lý đất đai và thị trường bất động sản Trung Quốc (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012a) thì đối với công tác quản lý đất đai ở Trung Quốc, việc quản lý tổng hợp đang được coi là vấn đề ưu tiên, bao gồm các nội dung sau:

a) Quản lý các hoạt động khảo sát, theo dõi và lập kế hoạch sử dụng nguồn tài

nguyên đất Tăng cường công tác quản l ý việc lập và thực hiện kế hoạch sử dụng đối với diện tích đất lớn như kế hoạch sử dụng đất cho nông nghiệp, công nghiệp và nhà ở đô thị trên phạm vi toàn quốc

b) Tăng cường quản lý vĩ mô các khu vực đất phát triển lân cận thông qua định giá

và đánh giá vĩ mô về tài nguyên đất, sử dụng đất và các tác động của việc khai thác

và sử dụng đất Đất canh tác sẽ được phân loại, việc chuyển từ đất canh tác sang đất phi nông nghiệp sẽ được kiểm soát

c) Công tác quản lý và hợp tác sẽ được khuyến khích trong việc giao đất cho các dự

án xây dựng quy mô lớn, trong việc thực hiện các chương trình tổng thể về sử dụng

đất ở cấp tỉnh, vùng và cấp quận huyện Cần phải tăng cường công tác khảo sát đất đai vùng đồi núi nhằm đánh giá một cách hợp lý; trên cơ sở đó xây dựng một mô hình phát triển bền vững cho khu vực đồi núi nhằm phòng chống các thảm họa thiên nhiên và tăng cường công tác quản lý tổng hợp

d) Các cơ quan lập pháp và quản lý đất đai cấp Trung ương sẽ xem xét kỹ lưỡng các yêu cầu, điều kiện liên quan đến quy định pháp luật về đất đai, trên cơ sở đó dự

thảo các quy định để quản lý thị trường đất đai và đất sử dụng phải trả phí; trong khi

đó, các chính quyền địa phương, căn cứ vào điều kiện riêng biệt của thị trường đất đai ở địa phương, thực hiện các quy định phù hợp với nền kinh tế thị trường trên cơ

sở luật pháp nhà nước quy định, thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai Các chính quyền địa phương cần hoàn thiện các quy định cho thị trường đất đai, chuyển quyền sử dụng đất, đăng ký đất và quản lý bất động sản, tổ chức và thực hiện khảo sát tổng thể về giá đất để thiết lập hệ thống giá đất cơ bản áp dụng cho các vùng,

miền trong cả nước Trung Quốc

đ) Chính quyền địa phương cũng thành lập các tổ chức để đánh giá lợi nhuận đầu

tư đất đai ở các vùng miền, khu vực và các huyện quận, điều chỉnh thị trường đất đai

và thống nhất các thị trường đất đai khu vực nông thôn và thành thị trên phạm vi cả nước Cơ quan quản lý đất đai ở cấp khu vực và cấp quận huyện sẽ phải hoàn thành

kế hoạch tổng thể về sử dụng đất, và các chương trình sử dụng đất thành phần bao gồm nhà ở đô thị, sử dụng đất công, sử dụng đất cho mục đích nông nghiệp và công nghiệp và đất cho các mục đích đặc biệt khác

1.2.4.3 Quản lý thông tin đất đai

Cũng theo báo cáo trên của Tổng cục Quản lý Đất đai (2012a) thì các bước sau đây được nêu ra để hoàn thiện quá trình hiện đại hóa quản lý thông tin về nguồn tài nguyên đất:

a) Trung Quốc sẽ thành lập một cơ quan quản lý thông tin đất đai để ban hành các

quy định và mã kỹ thuật cho việc thu thập thông tin đất đai, xử lý và sử dụng các thông này, thực hiện việc quản lý và sử dụng thông tin về đất đai theo cơ chế thị trường

b) Hệ thống quản lý thông tin đất đai và các dữ liệu về đất đai sẽ được thiết lập và

lưu trữ ở cấp Trung ương và cấp tỉnh

c) Trung Quốc sẽ xây dựng hệ thống đăng ký đất đai ở các thành phố lớn và vừa ở tất cả các khu vực kinh tế phát triển, phát triển một hệ thống quản lý thông tin một

cách chuyên nghiệp về tài nguyên đất cũng như hệ thống thông tin về các nguồn tài nguyên khác và theo cơ chế thị trường, theo đó người sử dụng sẽ phải trả phí

d) Các chuyên gia QLĐĐ sẽ được đào tạo để duy trì và sử dụng và phát triển hệ thống HTTT, do đó mức độ tin cậy của các thông tin, dữ liệu thu thập được sẽ ngày

càng được nâng cao

e) Hệ thống quản lý đất đai trên máy tính sẽ được thiết lập và liên kết với các cơ

quan hữu quan trên toàn cầu, cũng như các hệ thống máy tính khác của thị trường đất toàn Trung Quốc để thúc đẩy mạng lưới chia sẻ thông tin

f) Phần cứng và phần mềm máy tính hiện đại sẽ được sử dụng để thúc đẩy sự tiến

bộ trong các lĩnh vực như viễn thám, xử lý hình ảnh, xây dựng bản đồ, hệ thống GPS cũng như phục vụ cho công tác nghiên cứu và đưa ra các quyết định

Trung Quốc sẽ thực hiện khảo sát nguồn tài nguyên đất ở 4 cấp: Trung ương, tỉnh, vùng miền hay các khu vực tự trị, quận huyện Quản lý các dữ liệu khảo sát và các dữ liệu ĐKĐĐ sẽ được máy tính hoá để tạo điều kiện thuận lợi trong việc chia

sẻ thông tin trong nội bộ quốc gia cũng như với bên ngoài Chính phủ Trung Quốc

sẽ thường xuyên công khai các thông tin và chính sách về đất đai ra công chúng; nâng cao vai trò của phụ nữ trong lĩnh vực này Trung Quốc đã và đang thực hiện nhiều cuộc khảo sát thông tin quốc gia liên quan đến tài nguyên đất và thu được nhiều thông tin có giá trị Do phương pháp khảo sát, việc quản l ý dữ liệu thông tin cũng như hỗ trợ đưa ra các chính sách vẫn còn tụt hậu so với sự phát triển của thế giới Cho tới nay, một hệ thống hoàn thiện và hiệu quả về theo dõi, quản lý các thông tin về đất đai vẫn chưa được hình thành Hệ thống này có thể cung cấp các thông tin thực tiễn, đáng tin cậy giúp Chính phủ đưa ra các chính sách về quản l ý tài nguyên đất

Để tăng cường năng lực quản lý đất đai, thực hiện giám sát và hiện đại hóa công tác quản l ý thông tin là những vấn đề cấp thiết (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012a)

1.2.5 Một số công trình nghiên cứu về hiện đại hóa hệ thống địa chính trong quản lý đất đai ở nước ngoài

Nghiên cứu về hiện đại hóa hệ thống địa chính trong quản lý đất đai ở nước ngoài những năm gần đây đáng chú ý có các công trình như sau:

a) Về lý thuyết, có các công trình

Các công trình nghiên cứu tiêu biểu về cơ sở lý luận có liên quan đến hệ thống địa chính hiện đại gồm: Kinh tế học (Samuelson, 1948) The Myster of

Capital - Bí mật của Tư bản (Soto, 2003); và Cơ chế bất động sản (Wiliamson,

2005) Các công trình này đề cập về cách thức chủ nghĩa tư bản bằng cách nào đã làm cho BĐS, từ tài sản cố định trở thành vốn để phát triển và phương thức tiếp cận thị trường đất đai trên quan điểm QLĐĐ, trong đó đặc biệt nhấn mạnh đến vai trò của đăng ký cấp GCN

b) Về thực tiễn có các công trình tiêu biểu

Theo báo cáo nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011d), có các công trình tiêu biểu sau:

Các công trình này giới thiệu hệ thống đăng ký văn tự giao dịch của Pháp và kinh nghiệm của Địa chính Pháp gồm Benjamin Dumontet, Hội đồng Công chứng

Pháp (2010), Báo cáo đăng ký mạng ở Cộng hòa Pháp; và Jean-Paul Decorps, Hội đồng Công chứng Tối cao Cộng hòa Pháp, (2011), Vấn đề công chứng, chứng thực các giao dịch đất đai và các tài sản gắn liền với đất iii) Cadastre (2012), Land Registry and Mapping Agency Kadaster International Công trình này giới thiệu về

kinh nghiệm địa chính hiện đại, đặc biệt về hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao của Hà Lan

Rost and Collin (1993), Định giá đất và đền bù thiệt hại về đất ở

Ô-xtray-li-a, bản dịch Tôn Gia Huyên và Mai Mộng Hùng (2003), công trình này giới thiệu về

nội dung, phương pháp, quy trình định giá đất/BĐS ở Úc Tommy (2010), National

Land Survey, Quản lý đất đai ở Thụy Điển, Báo cáo tại Hội thảo khoa học 65 năm quản lý đất đai Việt Nam; Tommy (2011), Experiences Report of Sweden and international Land Administation System Các công trình này đã đề cập đến các vấn

đề quản lý đất đai hiện đại, đặc biệt về phát triển HTĐC hiện đại về: Bản đồ, hồ sơ địa chính, ĐKĐĐ, định giá đất và HTTT đất đai

1.3 Đánh giá hệ thống địa chính Việt Nam

1.3.1 Thực trạng hệ thống địa chính Việt Nam

1.3.1.1 Hồ sơ địa chính

a) Tình hình lập các sổ sách địa chính

Việc lập sổ sách địa chính từ năm 2005 trở lại đây đã được các địa phương chú trọng thực hiện cho tất cả các trường hợp cấp GCN; tuy nhiên so với yêu cầu, kết quả lập sổ sách địa chính của các địa phương trong cả nước chưa đầy đủ

Lập sổ mục kê đất: lập cho cấp xã hiện có 8426/11112 xã đã lập (đạt 75,8%

số xã) trong đó có 70,8% số xã có sổ theo mẫu cũ trước Thông tư số BTNMT và 29,3% số xã có sổ theo quy định mới Sổ mục kê lập để lưu giữ quản lý tại cấp huyện chỉ có 7728 xã (đạt 69,5% số xã, ít hơn cấp xã là 698 xã), sổ mục kê lập để lưu giữ quản lý tại cấp tỉnh chỉ có 6627 xã (đạt 59,6% số xã, ít hơn so với cấp

29/2004/TT-xã là 1799 29/2004/TT-xã) (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012d)

Lập sổ địa chính: lập cho cấp xã hiện có 8244/11112 xã (đạt 74,1% số xã);

trong đó có 23,8% số xã còn sử dụng sổ mẫu cũ (năm 1981) được lập trước năm

1995, kết hợp với các loại sổ mẫu mới lập sau năm 1995; khoảng 51,2% số xã lập theo mẫu của Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai 2003; khoảng 25% số xã lập hoàn toàn theo mẫu của Luật Đất đai 2003 Sổ Địa chính lập để lưu giữ quản lý tại cấp huyện chỉ có 8024 xã (đạt 72,2% số xã, ít hơn so với cấp xã 220 xã); sổ địa chính lập để lưu giữ quản lý tại cấp tỉnh chỉ có 6031 xã (đạt 54,2% số xã, ít hơn 2213 xã

so với lưu tại cấp xã) (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012d)

Có 22 tỉnh lập hồ sơ địa chính tương đối đầy đủ gồm: Tuyên Quang, Cao Bằng, Yên Bái, Bắc Kạn, Sơn La, Bắc Ninh, Hà Nam, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, Thừa Thiên - Huế, Quảng Ngãi, Đắk Nông, Kon Tum, Đắk Lắk, Long An, Đồng Tháp, Tiền Giang, Vĩnh Long, An Giang, Bạc Liêu, Cà Mau (Tổng cục Quản

lý Đất đai, 2012d)

b) Tình hình lưu trữ hồ sơ địa chính

Các địa phương đã tổ chức thực hiện lưu trữ hồ sơ địa chính (HSĐC), nhưng hầu hết chưa đảm bảo theo quy định như chưa bố trí kho lưu trữ, hồ sơ lưu còn để tản mát ở nhiều cơ quan khác nhau HSĐC còn thừa nhiều giấy tờ không cần thiết (như

hộ khẩu, chứng minh nhân dân, quyết định cấp GCN cho cả trường hợp cấp lần đầu

và chuyển quyền v.v…) nhưng lại thiếu những giấy tờ chi tiết quan trọng trong hồ sơ lưu (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012d) Cụ thể như hồ sơ cấp GCN lưu còn thiếu GCN sao để lưu hoặc có lưu bản sao GCN nhưng chưa đóng dấu xác nhận lưu, GCN

đã thu hồi về nhưng chưa đóng dấu xác nhận thu hồi, các mẫu giấy tờ chưa đúng quy định, thậm chí có trường hợp GCN có chứng nhận về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lại không có hồ sơ về tài sản để lưu hoặc hồ sơ cấp GCN lần đầu và chuyển nhượng không có giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính v.v…

1.3.1.2 Đăng ký đất đai

a Hệ thống đăng ký đất đai

Hệ thống ĐKĐĐ hiện nay chưa có sự thống nhất về thủ tục, biểu mẫu hồ sơ địa chính, GCN và cơ sở thông tin đất đai và BĐS Việc đăng ký chủ yếu mới được thực hiện đối với đất đai và đến nay đã được thực hiện trên phạm vi cả nước, song mới cơ bản hoàn thành việc đăng ký cấp GCN QSDĐ đất nông nghiệp; việc đăng ký,

cấp GCN QSDĐ các loại đất khác nhất là đối với đất ở, nhà ở đô thị còn nhiều tồn tại

Hệ thống ĐKĐĐ chỉ mới coi trọng đối với việc lập các sổ địa chính, sổ mục

kê đất và chưa coi trọng đúng mức đối với việc lập, quản lý các giấy tờ, chứng từ của quá trình thực hiện các thủ tục đăng ký đất; các tài liệu này hiện có nhiều tồn tại

về pháp lý và kỹ thuật; việc quản lý rất phân tán làm hạn chế giá trị tra cứu sau này Việc tổ chức thực hiện đăng ký đất còn phân cấp trách nhiệm cho quá nhiều cơ quan, nhiều cấp; chưa xác định rõ trách nhiệm chính thuộc về cơ quan nào; đây là nguyên nhân chính của tình trạng phức tạp về thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai hiện nay, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ thực hiện và chất lượng công việc mà nhiều địa phương

đã rất tốn công sức để thực hiện cải cách nhưng không thể cải cách triệt để được (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012d)

b.Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014c), thì đến nay cả nước đã cấp được 40,8 triệu GCN với tổng diện tích 22,7 triệu ha, đạt 93,8% diện tích các loại đất cần cấp GCN; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 39,9 triệu GCN với tổng diện tích 22,1 triệu ha, đạt 93,7% diện tích cần cấp và đạt 95,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp GCN Cả nước có 60 tỉnh hoàn thành cơ bản (đạt trên 85% tổng diện tích các loại đất cần cấp GCN); còn 3 tỉnh chưa hoàn thành cơ bản (đạt dưới 85% diện tích cần cấp giấy) là các tỉnh: Lai Châu; Hải Dương và Bình Phước

Tình hình cấp giấy chứng nhận các loại đất chính như sau:

- Về đất ở đô thị: cả nước đã cấp được 5.307.900 GCN với diện tích 127.000

ha, đạt 94,8%; trong đó có 43 tỉnh cơ bản hoàn thành đạt trên 85%; còn 20 tỉnh đạt dưới 85%, đặc biệt còn 3 tỉnh đạt thấp dưới 70% gồm: Bình Định, Bình Thuận, Kiên Giang

- Về đất ở nông thôn: cả nước đã cấp được 12.857.500 GCN với diện tích 512.400 ha, đạt 93,8%; trong đó có 50 tỉnh đạt trên 85%, còn 13 tỉnh đạt dưới 85%; đặc biệt vẫn còn 2 tỉnh đạt thấp dưới 70% gồm: Ninh Thuận, Đắk Nông

- Về đất chuyên dùng: cả nước đã cấp được 245.500 giấy chứng nhận với diện tích 552.900 ha, đạt 76,7%; trong đó có 28 tỉnh đạt trên 85%; còn 35 tỉnh đạt