Đánh giá việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện phù ninh tỉnh phú thọ giai đoạn 2006 2010

Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN như: Thái lan, Malaysia, Singapore quy định BĐS Đất đai hoặc BĐS Đất đai và tài sản trên đất là h

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ NHUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA

LÒ, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2015-2017

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nhung

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy, cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND phường Cửa Nam đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nhung

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ vıết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.1 Những đóng góp mới 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận 4

2.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 4

2.1.2 Giá đất và định giá đất 5

2.1.3 Đấu giá tài sản, đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất 7

2.2 Đấu giá đất của một số nước trên thế giới 13

2.2.1 Đấu giá đất tại Mỹ 13

2.2.2 Đấu giá đất tại Nhật Bản 15

2.2.3 Đấu giá đất tại Trung Quốc 17

2.3 Đấu giá đất ở việt nam 18

2.3.1 Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 18

2.3.2 Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương 22

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 29

3.1 Địa điểm nghiên cứu 29

3.2 Thời gian nghiên cứu 29

3.3 Đối tượng nghiên cứu 29

3.4 Nội dung nghiên cứu 29

3.5 Phương pháp nghiên cứu 30

3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 30

3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 30

3.5.3 Phương pháp điều tra sơ cấp 31

3.5.4 Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, xử lý số liệu 31

Phần 4 Kết quả và thảo luận 32

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 32

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 34

4.1.3 Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò 39

4.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 45

4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò 46

4.2.1 Cơ sở pháp lý 46

4.2.2 Công tác định giá khởi điểm, bước giá khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 46

4.2.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 48

4.2.4 Kết quả đấu giá Quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 – 2017 52

4.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn thị xã cửa lò 55

4.3.1 Kết quả đấu giá Quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn thị xã Cửa Lò 55

4.3.2 Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá QSD đất 65

4.3.3 Đánh giá của người trúng đấu giá về công tác đấu giá QSD đất ở 3 dự án nghiên cứu 68

4.3.4 Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò 73

4.4 Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã cửa lò 74

4.4.1 Giải pháp về lập quy hoạch 74

4.4.2 Giải pháp về giá đất 75

4.4.3 Giải pháp về chính sách, truyền thông 75

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 76

5.1 Kết luận 76

5.2 Kiến nghị 77

Tài liệu tham khảo 78

Phụ lục 81

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

BĐG TS Bán đấu giá tài sản

HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá

HĐH Hiện đại hoá

KDC Khu dân cư

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Quy mô và tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2015-2017 34

Bảng 4.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2015-2017 35

Bảng 4.3 Cơ cấu nội ngành nông, lâm, thủy sản giai đoạn 2015-2017 35

Bảng 4.4 Cơ cấu nghành công nghiệp, xây dựng giai đoạn 2015-2017 36

Bảng 4.5 Tình hình biến động dân số, lao động giai đoạn 2015-2017 37

Bảng 4.6 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của thị xã Cửa Lò 44

Bảng 4.7 Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò từ năm 2015 đến năm 2017 53

Bảng 4.8 Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò năm 2015 53

Bảng 4.9 Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò năm 2016 54

Bảng 4.10 Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò năm 2017 55

Bảng 4.11 Kết quả đấu giá khu dân cư khối Hải Giang 1, phường Nghi Hải 58

Bảng 4.12 Kết quả đấu giá khu dân cư và chợ bến cá phường Nghi Tân 61

Bảng 4.13 Kết quả đấu giá khu dân cư tại khối 7, phường Nghi Hương 64

Bảng 4.14 Đánh giá xây dựng dự án đấu giá và tính minh bạch của dự án 65

Bảng 4.15 Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 66

Bảng 4.16 Đánh giá việc thực hiện quy chế của hội đồng 67

Bảng 4.17 Đánh giá về hoàn thành nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSD đất 67

Bảng 4.18 Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá QSDĐ 68

Bảng 4.19 Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá 69

Bảng 4.20 Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá và mức chênh lệch giá đấu giá 71

Bảng 4.21 Đánh giá về thủ tục cấp GCN và sự hài lòng quá trình đấu giá 72

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản 16

Hình 4.1 Sơ đồ hành chính thị xã Cửa Lò 32

Hình 4.2: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thị xã Cửa Lò 45

Hình 4.3 Khu quy hoạch chia lô đất ở dân cư khối Hải Giang 1, phường Nghi Hải 56

Hình 4.4 Khu quy hoạch dân cư và chợ bến cá phường Nghi Tân 59

Hình 4.5 Khu quy hoạch chia lô đất ở dân cư tại khối 7, phường Nghi Hương 62

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Thị Nhung

Tên luận văn: “ Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa

bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 - 2017”

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu nhập số liệu thứ cấp dùng để thu nhập các loại thông tin về

điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch, các bước xây dựng

giá sàn của các khu vực nghiên cứu

Phỏng vấn trực tiếp khách hàng trúng đấu giá và cán bộ để nắm bắt được nguyện vọng của người tham gia đấu giá và đánh giá được tình hình sử dụng đất, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong quá trình thu thập số liệu tại địa bàn nghiên cứu, ghi chép, thống kê, so sánh và đánh giá quy trình, kết quả đã đạt được, để làm rõ điểm ưu việt và hiệu quả trong việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá QSDĐ của thị xã Cửa Lò chủ yếu giải quyết được đất ở cho người dân, chưa thực sự sôi động và chưa phát huy được hiệu quả Giai đoạn 2015 -2017 thị xã đã xây dựng và tổ chức đấu giá 21 dự án với tổng diện tích 67.953,88 m² ở 5 phường, thu

2015 thu được 43,904 tỷ đồng, năm 2016 thu được số tiền lớn nhất với 62,112 tỷ đồng, đến năm 2017 là 60,885 tỷ đồng

Công tác đấu giá QSDĐ của thị xã Cửa Lò được cán bộ và người trúng đấu giá đánh giá: công tác đấu giá được tổ chức công khai minh bạch (26/30 phiếu, 86,7% đối với cán bộ và 85/90 phiếu, 94,4% đối với người trúng đấu giá); hội đồng đấu giá thực hiện đúng trình tự thủ tục, quy chế đấu giá (26/30 phiếu, 86,7% đối với cán bộ và 84/90 phiếu, 93,3% đối với người trúng đấu giá ); sau khi trúng đấu giá người dân làm thủ tục

và được cấp GCN QSD đất (120/120 phiếu, chiếm 100,0%); các dự án được xây dựng dựa trên nhu cầu của địa phương (27/30 phiếu cán bộ, chiếm 90,0%) và đều nằm trong quy hoạch, kế hoạch hàng năm (30/30 phiếu cán bộ; chiếm 100%) Việc xây dựng giá khởi điểm tương đối sát với giá thị trường (24/30 phiếu cán bộ, chiếm 80,0 %) Mức chênh lệc giữa giá sàn và giá trúng đấu giá được nguời dân đánh giá ở mức vừa phải 67/90 phiếu, chiếm 74,4% Đa số người trúng đấu giá hài lòng với quy trình, kết quả bán đấu giá 77/90 phiếu, chiếm 85,6%

Để công tác đấu giá QSD đất của thị xã đạt kết quả cao hơn nữa trong thời gian tới, thị xã cần xây dựng các dự án có vị trí thuận lợi, phù hợp nhu cầu của người dân, giá thị trường, xây dựng cơ sở hạ tầng và tuyên truyền tốt các khu vực chuẩn bị đưa ra đấu giá

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Nguyen Thi Nhung

Thesis title: Evaluation the auction of land use rights in some projects in Cua Lo town,

Nghe An province in period 2015 – 2017

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives

To evaluate the implementation of the auction of land use rights in Cua Lo town, Vinh city, Nghe An province From that, point out the positive factors, limit, shortcomings and propose reasonable solutions to improve the effectiveness of auctioning land use rights

in the locality

Materials and Methods

The method of secondary data collection is used to collect information about natural, economic-social conditions, source of land fund, planning, steps to build floor price of the study area

Direct interviews with auction winners and officials to understand the aspirations of auction participants and evaluate the land use situation and effectiveness

of auctioning land use rights in the study area

Combining qualitative and quantitative elements, macro and micro issues during data collection, recording, statistics, comparison and process evaluation, results achieved

to clarify advantages and effectiveness in the auction of land use rights

Main findings and conclusions

Cua Lo town is about 17 km east of Vinh city, 10 km west of Vinh airport and

10 km long coast Land management is always paid due attention by the State, agencies and departments in the district, especially the auction of land use rights as it is a major source of revenue for the state budget and town's

The land use right auction of Cua Lo town mainly solves the resident land for people, not really exciting and not effective In the period 2015-2017, the town established and organize auction for 21 projects with total area of 67,953.88 m² in five wards with income amount of VND166.902 billion for state and local budgets Of which, it received VND 43,904 billion in 2015, the largest amount of VND 62.112

The auction of land use right in Cua Lo town was evaluated by public officials and auction participants: the auction was organized transparently (26/30 staff votes, accounting for 86,7% and 85/90 moderately votes, 94,4% ); The auction committee complied with the order and procedures of auction (26/30 staff votes, accounting for 86,7% and 84/90 moderately votes, 93,3% ); The procedures after winning the auction were well performed by the authorities (120/120 votes, representing 100.0%); All projects were based on local needs and were included in annual plans (27/30 staff votes, accounting for 90,0%) The construction of the starting price was relatively close to the market price (24/30 staff votes, accounting for 80,0%) The difference between the floor price and the auctioned price was moderately 60/75 votes, accounting for 80.0% Most

of the winners were satisfied with the process and auction results were 77/90 votes, accounting for 85,6%

For the auction of land use rights of the town to achieve higher results in the next time, the town needs to establish projects that are in a favorable position, suitable for people's needs, market prices, build infrastructure and have good propaganda for the area prepared to bid

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Học giả người Anh, Wiliam đã đưa ra khái niệm về đất đai như sau: “đất

là lớp mặt tơi xốp của lục địa có khả năng tạo ra sản phẩm cho cây” Bàn về vấn

đề này, C.Mác đã viết: “đất là tư liệu sản xuất cơ bản và phổ biến quý báu nhất của sản xuất nông nghiệp”, “điều kiện không thể thiếu được của sự tồn tại và sinh sống của hàng loạt thế hệ loài người kế tiếp nhau” Như vậy đất đai là một tài

nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không thể thiếu

Do đó, từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai, Luật Đất đai năm 1988 là một trong những sắc luật đầu tiên được ban hành trong thời kỳ đổi mới và không ngừng được hoàn thiện vào các năm 1993, 1998, 2001, 2003, 2013 Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả nhất định làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương Nhưng qua quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ …

Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi

cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Mặc dù mới được triển khai tại một

số tỉnh, thành phố nhưng vẫn còn một số bất cập như chưa tạo được cơ hội cho người thu nhập thấp, dễ để xảy ra tình trạng rửa tiền… Tuy nhiên, một số địa phương đã áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã đem lại kết quả khả quan bước đầu Như vậy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS ở nước ta

Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ở thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An trong những năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa

triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay

Từ những ưu, nhược điểm trên, đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền

sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 -2017” được thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở

pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai để rút ra

cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hoàn thiện, trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An;

- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của các xã trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An

1.4.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Thực tế có thể cho thấy giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường đang có sự chênh lệch rất lớn Mặc khác, giá đất được sử dụng để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương chưa phát huy được tác dụng mà còn gây thất thoát rất lớn cho nguồn ngân sách quốc gia

Vì vậy, để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, tránh thất thoát nguồn ngân sách, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai,

minh bạch, dân chủ, đưa giá đất giao dịch phù hợp với giá đất thị trường, tăng tính hiệu quả trong sử dụng đất Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiểu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cho hợp lý, mang lại hiệu quả cao

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò đã và đang phát triển trong những năm gần đây Trước mắt, có thể thấy đây là một phương thức thực hiện giao dịch QSD đất đạt được nhiều thành công, hiệu quả Bên cạnh những thành quả đạt được của công tác đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế Vì vậy, việc tiến hành nghiên cứu và đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án khác nhau với các phương pháp khác nhau để có thể đề xuất những giải pháp giúp cho công tác đấu giá quyền

sử dụng đất trên địa bàn huyện ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN như: Thái lan, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất)

là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, Trung Quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất

Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia của các nước phát triển Hệ thống quyền sở hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác động cho phép công dân của họ tạo ra tư bản đó là: cố định tiềm năng kinh tế của tài sản; tích hợp thông tin tản mác vào một hệ thống; làm cho dân chúng có trách nhiệm; làm cho các tài sản có thể thay thế nhau; kết nối dân chúng; bảo vệ các giao dịch

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất, của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất

2.1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường; Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động

có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với

3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà

Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

2.1.2 Giá đất và định giá đất

2.1.2.1 Khái niệm giá đất

Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện

20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp

Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền

do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định

Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước

Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất – người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình

5 thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.2.2 Các phương pháp định giá

Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Phương pháp chiết trừ

và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,

hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo

ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

2.1.3 Đấu giá tài sản, đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.3.1 Khái niện liên quan đến đấu giá tài sản, đấu giá đất và đấu giá quyền

sử dụng đất

Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường

có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu

Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản” Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010) Luật đấu giá

tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý nhà nước về đấu giá tài sản

Đấu giá: Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu

Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá QSD đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá

Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Luật đất đai năm 2013, Điều 3, Khoản 20)

Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2013, Điều 3, Khoản 21)

2.1.3.2 Nguyên tắc và phạm vi áp dụng đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất

a) Nguyên tắc Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc quy định của Bộ Luật dân sự năm 2005 “Bán đấu giá bất động sản”

1 Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại nơi có bất động sản hoặc nơi do người bán đấu giá xác định

2 Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền đặt trước Danh sách những người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá

3 Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối mua thì không được hoàn trả khoản tiền đó

4 Người bán đấu giá phải hoàn trả khoản tiền đặt trước cho những người khác đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá

5 Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Bộ Luật dân sự, 2005, Điều 459)

để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử

lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Luật đất đai năm 2013, Điều 118, Khoản 1)

2.1.3.3 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia Đó là một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá trình

sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình,…) và chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là

giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá

cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất

là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là,

do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của pháp luật

Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu

từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này Điều 4 Luật Đất đai

2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55- Luật Đất đai 2003):

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khoản 19, Điều 3 Luật Đất đai 2013 ghi rõ:Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất

Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền

do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định

Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước

Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người

có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường

Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với

cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất – người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng

lãnh… giữa các chủ sử dụng đất Giá thị trường là 8 giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.3.4 Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau: Vị trí của khu đất :

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ ) hay giữ vai trò quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế-xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền)) Tóm lại, vị trí của khu đất

có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất

- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của

vị trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó

- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang

bị hiện đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở

quy mô như thế nào Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế-xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất thực tế ở đây tăng lên

- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005)

2.2 ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Đấu giá đất tại Mỹ

2.2.1.1 Đấu thầu cạnh tranh - Đấu giá bất động sản

Đấu thầu cạnh tranh để xác định lại bất động sản được chấp nhận phổ biến hơn và được nhiều cơ quan chính phủ áp dụng Đạt được sự hiểu biết về hình thức luân chuyển đấu giá của việc tiếp thị bất động sản đòi hỏi góc nhìn ở qui mô ngành và sự tăng trưởng nhanh chóng của nó trong những năm gần đây

Ưu điểm của phương pháp bán đấu giá BĐS có thể tóm tắt như sau:

- Tiếp thị có mục tiêu, hướng hành động

- Phản ứng thị trường bắt buộc do ngày bán xác định trước

- Điều khoản giao dịch do người bán kiểm soát

- Giao dịch công khai

- Kết thúc nhanh chóng

Hiện nay hơn 110 tỷ $ USD bất động sản và tài sản cá nhân được bán đấu giá hàng năm trên thị trường nước Mỹ Con số này không bao gồm thị trường chứng khoán hay sản phẩm nông nghiệp

Số lượng BĐS bán đấu giá ước tính vượt quá 28 tỷ USD/năm, phần lớn lượng bán ra này do một số hãng tương đối nhỏ thực hiện

2.2.1.2 Các thành phần tham gia đấu thầu cạnh tranh - đấu giá bất động sản

Chính phủ Mỹ, các cơ quan Chính phủ là những người sử dụng lớn nhất các dịch vụ bán đấu giá BĐS như: Cơ quan quản lý cựu chiến binh; cơ quan quản lý nhà ở liên bang

Những người đầu tư bất động sản, thường giữ một danh mục tài sản trong cặp hồ sơ của họ, khi có quyết định từ bỏ bất động sản riêng hoặc có dự báo thay đổi ở thị trường bắt buộc phải đánh giá lại các tài sản nắm giữ, nhiều người tìm đến sự trợ giúp của những hãng bán đấu giá

Cơ quan quản lý nông trại và các cơ quan khác đã sử dụng các hãng đấu giá tư nhân thành công nhất để giảm việc kiểm kê tài sản họ đang kiểm soát Những rắc rối gần đây trong các tổ chức tài chính đã thúc đẩy mở rộng ứng dụng phương pháp đấu giá

Các chủ sở hữu trang trại, nhà ở, doanh nghiệp nhỏ sử dụng phương pháp đấu giá thường xuyên vì nhiều lý do khác nhau

Nói chung, những chủ sở hữu khác nhau bán vì những lý do khác nhau, nhưng có một điều không thay đổi: Các nhà đầu tư tinh khôn ngày nay rất giác ngộ về giá trị thời gian của tiền bạc và muốn có kết quả nhanh chóng Họ hiểu rằng thị trường có thể thay đổi rất nhanh và tài sản đem bán có thể hao mòn nhanh chóng khi giá trị bắt đầu sụt giảm Điều suy xét chủ chốt này kết hợp với giá đang duy trì của tài sản có thể là động cơ chủ yếu đối với một số người Những người khác đặt kế hoạch tiếp thị để bán, nhằm tạo ra hình thức bán nhanh nhất Từ lúc bắt đầu lên danh sách đấu giá tới lúc bán bất động sản

và kết thúc trong vòng 30 đến 45 ngày

Trong bối cảnh nền kinh tế ngày nay, các tổ chức tài chính trở nên nhậy cảm hơn với những tài sản được xếp loại là bất động sản khác có sở hữu (OREO) trên sổ sách của họ Hệ quả là họ trở nên năng nổ hơn trong việc tiếp thị những tài sản như vậy thông thường bằng phương pháp đấu giá

Nhiều công ty lớn nhất ở Mỹ cũng tìm cách xác định lại bất động sản bằng phương pháp đấu giá Khoảng hơn 40,0% tổng số tài sản của Công ty Fortune 500 nằm trong bất động sản

Do sát nhập hoạt động thu nhận nhiều tài sản đó cần phải xác định lại

nhằm cơ cấu lại công ty Rõ ràng là việc xác định lại các tài sản đó là thiết yếu cho việc hợp nhất và thu nạp thành công cũng như việc tổ chức lại công ty tổng thể chịu sức ép bởi những biến đổi do thị trường chi phối trong các kế hoạch chiến lược

2.2.1.3 Tổ chức đấu giá bất động sản

Ở Mỹ có gần 35.000 người bán đấu giá chuyên nghiệp Trong số đó có gần 5.000 người thuộc hiệp hội những người bán đấu giá quốc gia, và khoảng 70% bất động sản bán theo phương pháp đấu giá do gần 1.000 hãng tiếp thị đấu giá điều hành trên toàn nước Mỹ

Người tiếp thị bán đấu giá có kinh nghiệm sẽ có khả năng thông tin cho khách hàng về việc áp dụng phương pháp đấu giá là thích đáng trong mọi trường hợp Tiếp thị bán đấu giá hoạt động tốt ở hai thị trường mạnh và thị trường yếu Sự thành công của nó có thể coi là sự thực hiện một kế hoạch tiếp thị bền vững Nên lập kế hoạch đúng đắn, quá trình này sẽ thông báo và thu hút khách mua tiềm năng, thúc đẩy họ cạnh tranh để mua tài sản đó Sự cạnh tranh này biểu lộ ưu điểm so với phương pháp thoả ước tư nhân, trong đó người môi giới liên tục động viên người bán giảm giá để chuyển nhượng tài sản (Stephen J Martin, bản dịch Mai Mộng Hùng và Tôn Gia Huyên, 2003)

2.2.2 Đấu giá đất tại Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá

Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ

Trình tự đấu giá đất ở Nhật Bản như sơ đồ sau:

Hình 2.1 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản

Yêu cầu giao BĐS (Trong trường hợp có người chiếm)

Quyết định cho

phép bán

Bỏ giá cho bất động sản

có các cách xử lý tài sản cụ thể riêng

Người tham gia đấu giá

Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng gia đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng hiệu quả hơn Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà

án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho

2.2.3 Đấu giá đất tại Trung Quốc

Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế

và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của Chính phủ Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện

Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ

và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia (Doãn Quang Hùng, 2010)

2.3 ĐẤU GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.3.1 Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

2.3.1.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1993

Hiến pháp 1980, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật

Luật Đất đai năm 1987, sắc luật đầu tiên trong thời kỳ đổi mới, đánh dấu

sự trưởng thành của quản lý đất đai ở Việt Nam theo hướng xây dựng Nhà nước pháp luật

Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, làm cho đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được

2.3.1.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003

Luật Đất đai năm 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất có 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức của nước ta Chính phủ và các Bộ ngành đã ban hành nhiều văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

1993, trong đó có nhiều văn bản liên quan đến giao đất, thu tiền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

- Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn thi hành số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá

Chính phủ

- Tài chính - Xây dựng - TCĐC 20 - Nghị định số 89/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền SDĐ và Thông tư hướng dẫn thi hành số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 của Bộ Tài chính

- Nghị định số 193/NĐ-CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ và Thông tư hướng dẫn thi hành số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995

- Nghị định số 85/NĐ-CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao, cho thuê đất

- Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định

- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế đấu thầu; Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy chế đấu thầu

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày 19/9/1999;

-Thông tư số 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp và điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận QSDĐ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật

- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 19/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật thuế chuyển QSD đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ và Thông tư hướng dẫn thi hành số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính

- Nghị định số 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền SDĐ

- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ Tài chính quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng 21 Luật Đất đai năm

1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ với Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về đất đai)

Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS, thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá đất (Giao đất có thu tiền sử dụng đất)

Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đã tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh

Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động đến ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm, hiệu quả hơn Thực tế sử dụng đất đai tại địa phương đã chứng minh đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất

Thực hiện chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước

Đây là một giải pháp hữa hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cở sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước, phục vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước

2.3.1.3 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến Luật đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Bên cạnh đó Chính phủ và các Bộ Ngành đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn thực hiện thu tiền sử dụng đất, giá đất, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2003)

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và các Thông tư hướng dẫn thực hiện số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính và Thông

tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

Tại Mục 6 và Mục 7 của Chương II, Quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đã được quy định cụ thể:

Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp Giá đất do Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật Đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất

Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo

cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá

đất và cơ chế xin - cho; huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách

2.3.1.4 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2013

Khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014, thay thế cho Luật Đất đai năm 2003 đã có tác động rất lớn vào nghành Quản lý đất đai ở nước ta với nhiều thay đổi đáng kể Công tác tài chính

về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Chương

8 Luật Đất đai năm 2013 Quy định chi tiết hơn về nguyên tắc, tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ Đặc biệt có 02 điều được đề cập mới hoàn toàn mà Luật đất đai năm 2003 không có, đó là nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 117) và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 119)

Bên cạnh đó, có một số văn bản dưới luật cũng được sửa đổi bổ sung phù hợp với Luật Đất đai năm 2013:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư liên tịch số 14/2017/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2017 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp về quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ TN&MT về quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 02/2017/TT-BTNMT ngày 27/01/2017 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

2.3.2 Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương

2.3.2.1 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội Trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn

bản quy phạm pháp luật có liên quan Năm 2002, UBND thành phố Hà Nội ban hành quyết định số 63/2002/QĐ-UBND ngày 26/04/2002 quy định về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Tại quyết định này đã quy định

cụ thể phạm vi, điều kiện, giá sàn, trình tự, thủ tục lập dự án, thẩm quyền tổ chức đấu giá, quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá QSDĐ, tiêu chuẩn đấu giá và giá trúng, tổ chức đấu giá, quy định thực hiện kết quả đấu giá QSDĐ, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá QSDĐ

Bước đầu trong năm 2002, Thành phố đã triển khai thí điểm tại huyện Đông Anh với diện tích 2,7 ha thu được 85 tỷ đồng (bình quân 13,5 triệu đồng/m² ) Đây là dự án thí điểm đầu tiên của thành phố Hà Nội, theo mô hình sử dụng quỹ đất hình thành nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng và kết quả đạt được

đã mang lại hiệu quả kinh tế xã hội to lớn, trở thành dự án điển hình của Hà Nội Tiếp đến là năm 2003, Thành phố bắt đầu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng số lượng 06 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng, đến hết năm 2005, sau 03 năm Thành phố đã tổ chức được 34 dự án với tổng diện tích 293.010,0 m² , số tiền thu được sau đấu giá là 4.522 tỷ đồng

Khi thực hiện theo Luật Đất đai 2003, tại thời điểm này chưa có Luật Đấu giá mà hoạt động này mới chỉ quy định rải rác trong nhiều văn bản như: Luật Dân sự 2005; Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính Phủ; Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về Bán đấu giá tài sản Trong đó bao gồm những quy định khung về bán đấu giá tài sản và bán đấu giá bất động sản nói chung Để cụ thể quy định này, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP, quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện nghị định trên Trong quá trình vận hành chính sách, sự thiếu hụt các quy định cụ thể được tháo gỡ tiếp bằng chính sách của các Bộ, ngành Thông tư số 48/2012/TT-BTC ra đời nhằm hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Tiếp đó vì sự khác nhau về đặc điểm đất đai, tình hình quản lý đất đai, quỹ đất… nên UBND thành phố Hà Nội đã có Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ngày 14/9/2011 về việc ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Tuy nhiên, quá trình thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất theo Quyết định số 29/2011/QĐ-

Hà Nội, 2011):

- Vấn đề đấu giá đất được quy định tại nhiều văn bản khác nhau, chưa có

sự thống nhất Nghị định 17/2010/NĐ-CP mới chỉ quy định về nguyên tắc, trình

tự, thủ tục bán đấu giá tài sản nói chung mà chưa có quy định cụ thể về bán đấu giá 30 quyền sử dụng đất Văn bản hướng dẫn thi hành nghị định trên chưa có các quy định về thủ tục trước và sau khi bán đấu giá quyền sử dụng đất, việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá, xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình nộp tiền, giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá

- Chưa có hướng dẫn cụ thể việc xử lý tiếp theo như thế nào đối với quyền

sử dụng đất trong trường hợp quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc bán đấu giá ít nhất 2 lần nhưng không thành

đất nói chung còn nhẹ, thiếu tính răn đe nên một số đối tượng sẵn sàng vi phạm để trục lợi

Khi thực hiện theo Luật Đất đai 2013, nhằm tháo gỡ một số khó khăn trong khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 (có hiệu lực sau 10 ngày ký), cũng có những quy định mới như: Thửa đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất phải có từ 2 người tham gia đấu giá trở lên; trường hợp đưa ra đấu giá đất nhiều thửa đất mà số người đăng ký tham gia đấu giá ít hơn quy định, đơn vị

tổ chức đấu giá báo cơ quan có thẩm quyền quyết định số lượng thửa đất đưa ra đấu giá, đảm bảo đủ điều kiện để phiên đấu giá vẫn được thực hiện theo đúng quy định của Nhà nước Trường hợp đấu giá đến lần 2 mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường đề xuất thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất; giá thực hiện giao đất, cho thuê đất được xác định là giá khởi điểm của phiên đấu giá lần 2 Mặt khác, liên quan đến thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, UBND thành phố Hà Nội sẽ quyết định đấu giá với các trường hợp như (UBND thành phố Hà Nội, 2014):

- Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua; Thực hiện dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

31 dự án sử dụng đất thương mại và dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Giao đất, cho thuê đất khi Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc,

cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn (đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất có diện tích trên 5.000 m² đất)

- UBND cấp huyện quyết định đấu giá các trường hợp: Dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (đối với các trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 59 Luật Đất đai 2013); để giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở tại đô thị, nông thôn (đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất với đất nhỏ lẻ, xen kẹt có diện tích dưới 5.000 m²)

- UBND cấp huyện có trách nhiệm ưu tiên bố trí sử dụng cho mục đích công cộng phục vụ nhân dân trong khu vực, nếu không có nhu cầu sử dụng cho mục đích công cộng, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định

- UBND cấp xã quyết định đấu giá cho các hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản: Thuộc quỹ đất công ích, đất bãi bồi ven sông, đất chưa sử dụng của xã, phường, thị trấn Thời hạn sử dụng đất là 5 năm theo quy định của Luật Đất đai 2013; giá đất để làm căn cứ đấu giá là giá đất nông nghiệp theo quy định tại bảng giá đất

do UBND thành phố ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 Nhận thấy công tác đấu giá quyền sử dụng đất mặc dù mới được triển khai thực hiện nhưng

đã đem lại nhiều lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất, Nhà nước và

đã đạt được những kết quả nhất định như sau:

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, năm 2011 (tính đến ngày 30/12/2011), toàn Thành phố có 17/29 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ trong khu dân cư với diện tích 14, 17 ha và 02 tổ chức thực hiện đấu giá là Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Xây dựng tổ chức đấu giá với với diện tích 0,76 ha Tổng số tiền thu được 3.610,17 tỷ đồng

Năm 2012 (tính đến ngày 31/12/2012) toàn Thành phố có 10/29 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ trong khu dân cư với diện tích 5,7 ha, đạt 36% kế hoạch về nguồn thu được giao

Năm 2015 (tính đến ngày 31/12/2015) toàn Thành phố có 17/29 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ trong khu dân cư với diện tích 6,61 ha với số tiền thu được là 1.062,58 tỷ đồng

Năm 2016 (tính đến ngày 31/12/2016) toàn Thành phố có 21/29 quận,

giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất và công ty quản lý và phát triển nhà với diện tích đấu giá là 0,02 ha Tổng số tiền thu được là 1.942,50 tỷ đồng

Năm 2017 (tính đến ngày 31/12/2017) toàn Thành phố có 17/30 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá với diện tích là 17,3 ha và có 01 tổ chức là trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất với diện tích là 0,001 ha Với tổng số tiền thu được 2.558,78 tỷ đồng

Có thể nói hoạt động đấu giá QSD đất nói riêng và các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nhìn chung trong những năm gần đây, đã đem lại được nhiều thành quả và có những tác động không nhỏ đến nguồn vốn trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng tại các địa phương, ảnh hưởng tích cực tới công tác quản lý đất đai

2.3.2.2 Đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc Trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung Tình hình đấu giá đất tại thành phố Đà Nẵng như sau:

a Thủ tục

- Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần Sau khi hết thời gian niêm yết giá, Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày

- Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá

- Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m² , mỗi người tham gia

25 đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá

- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản

b Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá Đối với giá đất chuẩn tại đô thị, cao nhất là 16.800.000 đồng/m² , thấp nhất là 560.000 đồng/m² , trong đó một số