Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án bệnh viện đa khoa thị xã và dự án trung tâm huấn luyện quốc gia về phòng chống khủng bố tại thị xã quảng yên tỉnh quảng ninh

- Kết quả nghiên cứu việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở 2 dự án nghiên cứu: Dự án Bệnh viện đa khoa thị xã và Dự án trung tâm Huấn luyện quốc gia về phòng chống k

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ HẠNH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN BỆNH VIỆN ĐA KHOA THỊ XÃ VÀ DỰ ÁN TRUNG TÂM HUẤN LUYỆN QUỐC GIA VỀ PHÒNG CHỐNG KHỦNG

BỐ TẠI THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Trần Văn Chính

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hạnh

LỜI CẢM ƠN Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Trần Văn Chính đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông Nghiệp Việt Nam, ban lãnh đạo và tập thể cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Kinh tế, Trung tâm phát triển quỹ đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục thống kê, Văn phòng Ủy ban nhân dân thị

xã Quảng Yên và cán bộ, nhân dân các xã (phường) Tiền An, Cộng Hòa, Minh Thành

đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hạnh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ix

THESIS ABSTRACT xi

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 2

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3

1.4 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 4

2.1.1 Khái quát về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng 4

2.1.2 Một số yếu tố tác động tới quá trình giải phóng mặt bằng 9

2.2 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ NƯỚC VÀ TỔ CHỨC TRÊN THẾ GIỚI 13

2.2.1 Ở Trung Quốc 13

2.2.2 Ở Thái Lan 14

2.2.3 Ở Singapore 15

2.2.4 Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) 15

2.2.5 Những kinh nghiệm cho Việt Nam 16

2.3 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở VIỆT NAM CÁC THỜI KỲ 17

2.3.1 Trước luật đất đai 1993 17

2.3.2 Từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003 18

2.3.3 Từ khi có luật đất đai 2003 đến năm 2013 18

2.3.4 Từ khi có luật đất đai 2013 đến nay 21

2.4 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NINH 23

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 25

3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 25

3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 25

3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 25

3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Quảng Yên 25

3.4.2 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở hai dự án nghiên cứu 25

3.4.3 Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 25

3.4.4 Ảnh hưởng của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến người dân có đất bị thu hồi ở 02 dự án nghiên cứu 25

3.4.5 Đề xuất một số giải pháp về việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 25

3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 25

3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 26

3.5.3 Phương pháp lựa chọn hộ điều tra 26

3.5.4 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu 27

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28

4.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THỊ XÃ QUẢNG YÊN 28

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

4.1.2 Các nguồn tài nguyên 33

4.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 39

4.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 43

4.2 ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GPMB KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở 02 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU 44

4.2.1 Tình hình thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn thị xã Quảng

Yên 44

4.2.2 Khái quát về 2 dự án 47

4.2.3 Kết quả xác định đối tượng được bồi thường, hỗ trợ 50

4.2.4 Kết quả thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ ở 02 dự án 51

4.2.5 Đánh giá việc thực hiện chính sách tái định cư 58

4.2.6 Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 59

4.3 ẢNH HƯỞNG CỦA CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NGƯỜI DÂN CÓ ĐẤT BỊ THU HỒI Ở 02 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU 64

4.3.1 Tình hình sử dụng kinh phí được bồi thường hỗ trợ của người dân có đất bị thu hồi 64

4.3.2 Ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp 66

4.3.3 Ảnh hưởng đến lao động và việc làm của người dân có đất bị thu hồi 66

4.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 68

4.4.1 Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở 2 dự án 68

4.4.2 Đề xuất giải pháp 71

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75

5.1 KẾT LUẬN 75

5.2 KIẾN NGHỊ 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa CHN Đất trồng cây hàng năm

GPMB Giải phóng mặt bằng

NTS Đất nuôi trồng thủy sản RSX Đất rừng sản xuất

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Một số yếu tố khí hậu của thị xã Quảng Yên giai đoạn 2005 -2015 31

Bảng 4.2 Tình hình phát triển kinh tế của thị xã Quảng Yên giai đoạn 2012 – 2016 39

Bảng 4.3 Tình hình dân số, lao động của TX Quảng Yên giai đoạn 2012 - 2016 42

Bảng 4.4 Tình hình thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn thị xã Quảng Yên 45

Bảng 4.5 Xác định số hộ được đền bù, hỗ trợ tái định cư ở 2 dự án 51

Bảng 4.6 Kết quả bồi thường về đất ở dự án 1 52

Bảng 4.7 Kết quả bồi thường về đất ở dự án 2 54

Bảng 4.8 Tổng hợp kinh phí bồi thường về tài sản gắn liền với đất ở 02 dự án nghiên cứu 56

Bảng 4.9 Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ tại dự án 1 57

Bảng 4.10 Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ tại dự án 2 57

Bảng 4.11 Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu 59

Bảng 4.12 Ý kiến của người dân về mức bồi thường hỗ trợ và tái định cư ở 02 dự án nghiên cứu 60

Bảng 4.13 Ý kiến của người dân về tình hình đời sống sau thu hồi đất 63

Bảng 4.14 Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người dân có đất bị thu hồi ở 02 dự án nghiên cứu 65

Bảng 4.15 Cơ cấu việc làm theo lĩnh vực trước và sau khi thu hồi đất 66

DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thị xã Quảng Yên – tỉnh Quảng Ninh 28 Hình 4.2 Sông Chanh, chia thị xã Quảng Yên thành 2 phần là Hà Nam và Hà

Hình 4.3 Bơi chải – một hoạt động của Lễ hội xuống đồng 2017 38 Hình 4.4 Trung tâm y tế thị xã Quảng Yên trực thuộc Sở y tế tỉnh Quảng Ninh 48 Hình 4.5 Khu vực thực hiện dự án Trung tâm huấn luyện quốc gia về phòng

Hình 4.6 Các cán bộ Trung tâm phát triển quỹ đất đi đo đac, kiểm đếm đất nuôi

trồng thủy sản trên địa bàn thực hiện dự án Trung tâm Huấn luyện

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thị Hạnh

Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng

dự án Bệnh viện đa khoa thị xã và dự án Trung tâm Huấn luyện quốc gia về phòng chống khủng bố tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh”

Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại hai dự

án nghiên cứu trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

- Đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp;

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp;

- Phương pháp lựa chọn hộ để điều tra, phỏng vấn;

- Phương pháp xử lý và phân tích số liệu

- Kết quả nghiên cứu việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở

2 dự án nghiên cứu: Dự án Bệnh viện đa khoa thị xã và Dự án trung tâm Huấn luyện quốc gia về phòng chống khủng bố cho thấy cơ bản công tác bồi thường đã thu được những kết quả đáng mong đợi, tuy nhiên vẫn còn một số tồn tại như: giá bồi thường về đất thấp, chưa sát với thực tế, chính sách hỗ trợ, đào tạo và chuyển đổi nghề nghiệp còn nhiều hạn chế, chính sách tái định cư chưa hợp lý

- Đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết những vấn đề tồn tại trong chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng như: Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thay cho phương pháp thu nhập để xác định giá bồi thường về đất đối với diện tích đất vườn liền

kề với đất ở Việc xác định giá bồi thường đất nông nghiệp cần phải quan tâm tới thời

gian đầu tư vào đất khi xác định tổng chi phí trong phương pháp thu nhập Chú trọng tới chính sách hỗ trợ, chuyển đổi và đào tạo nghề nghiệp Quy hoạch khu tái định cư tập trung Ngoài ra còn có các giải pháp về tổ chức thực hiện như tuyên truyền vận động, nâng cao hiểu biết cho người dân, thường xuyên tập huấn cho cán bộ về chuyên môn, rút kinh nghiệm, kiểm điểm trong quá trình thực hiện, có sự phối hợp giữa các phòng ban chuyên môn, tăng cường cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính.

THESIS ABSTRACT Master candidate: NGUYEN THI HANH

Thesis title: "Evaluation of the implementation of compensation policy for ground clearance of the General hospital and the National Training Center for Terrorism Prevention in Quang Yen town, Quang Ninh province"

Major: Land Management Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives

- Evaluate the implementation of compensation policy for ground clearance in two research projects in Quang Yen town, Quang Ninh province

- Propose solutions contributing to the implementation of compensation policy for ground clearance in Quang Yen town, Quang Ninh province

Methods

- Method of secondary data collection;

- Method of primary data investigation and collection;

- Household selection method for survey, interview;

- Methods of data processing and analysis

Main results and conclusions

- Assessing the natural, socio-economic conditions of Quang Yen town Quang Yen town has many advantages of natural and socio-economic conditions to attract investment capital In the future, many large and small projects will be implemented requiring a more comprehensive compensation policy for ground clearance

- The results of research on the implementation of compensation policy for ground clearance in two research projects: Town General Hospital Project and National Training Center for Terrorism Prevention Project showed basically that the compensation work has achieved expected results, but there are still some shortcomings such as: low compensation prices for land, not close to reality, support policies, training policies and career change policies is still limited, the resettlement policy is not reasonable

- Proposing some solutions to solve existing problems in the compensation policy for ground clearance such as: Using the direct comparison method instead of the income method to determine compensation price for area of garden adjacent to the

residential land The determination of agricultural land compensation prices should take into account the time of investment in land when determining the total cost of the income method Focus on support policies, transition and vocational training Planning

of resettlement area In addition, there are solutions on organizing advocacy activities, improve people's knowledge, regularly train staffs of expertise, draw experiences, review the implementation process, the coordination between specialized departments, strengthen granting the certification and improve the cadastral records system

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia và vùng lãnh thổ, là địa bàn phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế xã hội, quốc phòng – an ninh, là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong nông nghiệp, và có vai trò đặc biệt quan trọng trong sự tồn tại và phát triển của đất nước

Văn kiện đại hội Đảng lần thứ 11của Đảng ta đã đặt ra mục tiêu “phấn đấu đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại”, đây được xem là mục tiêu cần đạt được trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Để hoàn thành được mục tiêu quan trọng này, cần phải có một diện tích đất đai rộng lớn để thực hiện các dự án xây dựng các khu công nghiệp, các khu đô thị và các công trình cơ sở hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế xã hội, điều đó đồng nghĩa với việc hàng ngàn hecta đất bị thu hồi, gây ảnh hưởng không nhỏ tới đời sống của hàng ngàn hộ dân đặc biệt là những hộ dân ở nông thôn khi

mà mọi sinh hoạt, công việc, thu nhập của họ đều gắn liền với đất

Từ trước tới nay, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng chưa bao giờ hết khó khăn, bất cập Đây là khâu đầu tiên của dự án, quyết định tới tiến độ của các

dự án nói riêng và của cả quá trình CNH-HĐH nói chung Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án không chỉ ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng tới đời sống vật chất, tinh thần của người có đất bị thu hồi

Thị xã Quảng Yên nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Quảng Ninh, là một thị

xã được tái thành lập dựa trên hiện trạng là huyện Yên Hưng cũ theo Nghị quyết số 100/NQ-CP của Chính phủ ngày 25/11/2011 Đi lên từ một huyện thuần nông, từ khi tái lập tới nay, thị xã Quảng Yên đã có những bước tiến quan trọng trong việc thực hiện CNH-HĐH, phát triển kinh tế xã hội xứng tầm một

đô thị loại IV và phát triển hơn nữa trong tương lai Với vị thế thuận lợi giáp ba thành phố lớn là Hải Phòng, Uông Bí, Hạ Long tạo thành trục kinh tế động lực ven biển Hải Phòng - Quảng Yên - Hạ Long của vùng kinh tế trọng điểm Bắc

Bộ, hiện nay trên địa bàn thị xã Quảng Yên đang triển khai nhiều dự án trọng điểm, lớn, vừa và nhỏ có vai trò hết sức quan trọng không chỉ cho sự phát triển của thị xã, mà còn cho sự phát triển chung của khu vực Trong số những dự án

đó, dự án Bệnh viện đa khoa thị xã và dự án Trung tâm huấn luyện quốc gia về phòng chống khủng bố là hai dự án mang ý nghĩa quan trọng trong giai đoạn hiện nay Bệnh viện đa khoa thị xã Quảng Yên trước đây là trung tâm y tế huyện Yên Hưng là nơi chăm sóc sức khỏe cho người dân trên địa bàn thị xã Cùng với sự phát triển đời sống vật chất, tinh thần, nhu cầu cần được chăm sóc

về sức khỏe của nhân dân ngày càng cao, thì bệnh viện đa khoa thị xã với diện tích nhỏ, cơ sở vật chất xuống cấp không thể đáp ứng được những nhu cầu đó Vậy nên, việc xây mới bệnh viện trên một diện tích rộng hơn, to đẹp hơn, đầy

đủ trang thiết bị y tế, cơ sở vật chất đạt tiêu chuẩn là điều hết sức cần thiết cho

sự phát triển chung của thị xã Nếu như dự án Bệnh viện đa khoa thị xã được tiến hành có ý nghĩa quan trọng đối với bản thân thị xã Quảng Yên thì dự án Trung tâm huấn luyện quốc gia về phòng chống khủng bố lại mang một vai trò

to lớn và tầm cỡ hơn Dự án này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội gắn với an ninh quốc phòng Do đó, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở hai dự án này là một vấn đề hết sức nóng bỏng được các cấp chính quyền và nhân dân quan tâm Thực tế cho thấy, còn khá nhiều bất cập

và khó khăn phát sinh trong quá trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thị xã Quảng Yên nói chung và của hai dự án được chọn nghiên cứu nói riêng do rất nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan Vấn đề đặt ra là phải thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng như thế nào

để vừa nhận được sự ủng hộ, thuận tình bên phía người dân, vừa đẩy nhanh được tiến độ thu hồi đất để có thể nhanh chóng bàn giao “đất sạch” nhằm thực hiện dự án

Xuất phát từ thực tế trên, đề tài “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án Bệnh viện đa khoa thị xã và dự án Trung tâm Huấn luyện quốc gia về phòng chống khủng bố tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh” cần thiết được tiến hành nghiên cứu

1.2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU

- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại hai

dự án nghiên cứu trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

- Đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

1.4 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

- Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

- Đề tài rút ra những vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn khi thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng để từ đó hạn chế tối đa được những sai sót tương tự ở những dự án được thực hiện trong tương lai ở thị xã Quảng Yên tỉnh Quảng Ninh

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

2.1.1 Khái quát về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng

2.1.1.1 Khái niệm cơ bản về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng

a Thu hồi đất

- Theo Luật đất đai năm 2003, khoản 5, điều 4: Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này

- Theo Luật đất đai 2013, khoản 11, điều 3: Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai

b Các khái niệm liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng

Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác

Ở luật đất đai năm 2003, chỉ có hai khái niệm có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng đó là:

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

Tuy nhiên khi dự thảo Luật đất đai năm 2013 được đưa ra để lấy ý kiến, có nhiều ý kiến cho rằng bồi thường không chỉ đơn thuần là bồi thường về mảnh đất

bị lấy đi hay cái nhà bị phá đi, mà luật cần quy định rõ, bồi thường bao gồm những nội dung gì Từ đó, Luật đất đai năm 2013 đưa ra các khái niệm cụ thể hơn, đó là:

- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất

- Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển

TDC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống

và làm ăn TDC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

TDC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó Như vậy, TDC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì

sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao đất ở mới

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở (Chính phủ, 2004) TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển

và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác

2.1.1.2 Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là một quá trình đa dạng và phức tạp, nó khác biệt trong từng dự án và từng khu vực riêng, và nó cũng mang những đặc điểm nhất định

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau Mỗi khu vực có mật độ dân cư khác nhau, trình độ dân trí, nghề nghiệp chủ yếu và thu nhập khác nhau nên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cũng phải có những đặc trưng riêng của từng vùng đó

- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại

là tư liệu sản xuất quan trọng, mất đất đồng nghĩa với việc họ sẽ bị thất nghiệp

trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, nhiều người đã sắp qua độ tuổi lao động nên khả năng chuyển đổi nghề nghiệp cho họ là rất khó khăn

Nguyên nhân của sự phức tạp là do:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ chế chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải quyết được các vướng mắc và tồn tại cũ

+ Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến các hiện tượng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép nhưng lại không được chính quyền địa phương xử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn

+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường giữa thực tế và quy định của nhà nước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện cũng không được sự đồng thuận của những người dân

Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau đều có những tính đặc thù riêng biệt do đó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau

2.1.1.3 Các trường hợp thu hồi đất phải giải phóng mặt bằng

a Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Theo quy định tại Điều 61, Luật đất đai 2013 Luật số QH13 ngày 29/11/2013:

Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây:

1 Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

2 Xây dựng căn cứ quân sự;

3 Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt

về quốc phòng, an ninh;

4 Xây dựng ga, cảng quân sự;

5 Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

6 Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

7 Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

8 Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;

9 Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

10 Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công

an quản lý

b Thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Theo quy định tại Điều 61, Luật đất đai 2013 Luật số QH13 ngày 29/11/2013:

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

1 Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

2 Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu

tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị

- xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

3 Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản

2.1.1.4 Nhận xét về tầm quan trọng của tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng

Từ những khái quát trên, chúng tôi đưa ra nhận xét về tầm quan trọng của tiến độ giải phóng mặt bằng:

- Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người dân trong diện bị giải toả… Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành giải phóng mặt bằng

- Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả Ngược lại giải phóng mặt bằng kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng Chẳng hạn một dự án dự kiến hoàn thành đến hết mùa khô nhưng do giải phóng mặt bằng chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó khăn cho việc thi công cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này và ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án khác

- Về mặt kinh tế của dự án: Giải phóng mặt bằng thực được hiện tốt sẽ giảm tối đa chi phí cho việc giải toả đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình khác Giải phóng mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó

khăn cho các nhà đầu tư Đặc biệt, các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là rất cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công trình khác

- Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội

Nếu công tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng “treo” công trình làm cho chất lượng công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước Mặt khác, khi giải quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của hộ dân có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng xảy ra tình trạng khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội mất ổn định

2.1.2 Một số yếu tố tác động tới quá trình giải phóng mặt bằng

2.1.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai

* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Sau khi đất nước bước vào thời kỳ đổi mới năm 1986, Luật đất đai 1987 được ban hành Sáu năm sau, luật đất đai 1993 ra đời, từ đó đến nay, Luật đất đai

ổn định 10 năm mới thay đổi một lần, cụ thể là Luật đất đai 2003 và Luật đất đai

2013 lần lượt ra đời sau luật đất đai 1993 để đáp ứng được chức năng quản lý Nhà nước về đất đai Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được hoàn thiện, sửa đổi không ngừng để giải quyết những tồn tại, vướng mắc của công tác bồi thường, GPMB của những dự án đã thực hiện, lấy đó làm giải pháp, áp dụng cho những dự án sau để tránh những sai sót, những tồn tại ở các dự án tiếp theo Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi thường, GPMB đã thu được nhưng thành quả đáng kể, về cơ bản đáp ứng được việc phát triển các sự án đầu tư, ổn định đời sống của người dân có đất bị thu hồi Tuy nhiên, bên cạnh đó, chính sách bồi thường GPMB vẫn còn tồn tại nhiều bất cập trước những diễn biến trong việc thu hồi đất ngày càng phức tạp,

do vậy đòi hỏi Nhà nước phải hoàn thiện hơn về pháp luật đất đai Không những vậy, việc tổ chức thực hiện những văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử

dụng đất đai cũng hết sức quan trọng Nó cho thấy khả năng áp dụng thực tế và giá trị của những quy định của pháp luật về đất đai Do đó ta có thể thấy, việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó có sức ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình giải phóng mặt bằng

* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch

sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra (Nguyễn Đức Minh, 2001)

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất (Nguyễn Đức Minh, 2001)

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi

có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

* Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người

sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Khi muốn xác định đối tượng được bồi thường,

hỗ trợ và diện tích đất được bồi thường thì phải lập hội đồng xét duyệt nguồn gốc

sử dụng đất, điều này làm mất thời gian và ảnh hưởng tới tiến độ chung của dự án Chưa kể tới tâm lý của người dân Khi họ có trong tay Giấy chứng nhận, họ sẽ tin tưởng hơn vào các việc xác định đối thượng bồi thường hỗ trợ hơn là không có trong tay giấy tờ gì, vì họ sợ sẽ bị bồi thường ít hơn Làm tốt công tác đăng ký đất đao, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ diễn ra thuận lợi hơn, và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng

2.1.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (Quốc hội, 2013) Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất

và và khung giá đất do Chính phủ quy định)

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của pháp luật, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp người dân không cảm thấy thỏa đáng, phát sinh khiếu kiện Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc,dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai

dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư

2.1.2.3 Yếu tố thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một

số nội dung chủ yếu sau:

- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể

tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)

- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động đến giá đất tính bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)

2.2 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ NƯỚC VÀ TỔ CHỨC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Ở Trung Quốc

Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai của Việt Nam Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai Do vậy thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người

bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm Tổ chức, cá nhân được quyền

sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi

thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định

cư Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn Tiền đền

bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng

để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu

là vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư (Nguyễn Thị Dung, 2009)

2.2.2 Ở Thái Lan

Năm 1982, Thái Lan ban hành Hiến pháp trong đó quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường (Nguyễn Thị Dung, 2009)

2.2.3 Ở Singapore

Ở Singapore, mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thực hiện để sử dụng vào mục đích công cộng như: phát triển cơ sở hạ tầng; xây dựng công trình phúc lợi xã hội; chỉnh trang đô thị Nhà nước đứng ra thu hồi đất rồi giao hoặc cho các công ty, nhà đầu tư thuê đất Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận

và tham khảo ý kiến cộng đồng Mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được xác định căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới… Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền cho công tác định lại giá này Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của bất động sản Điều này có nghĩa là Nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu

tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước Nhà nước chi trả tiền bồi thường thu hồi đất làm hai đợt: đợt thứ nhất, nhà nước trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở Đợt thứ 2, phần còn lại sẽ được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở

2.2.4 Ngân hàng phát triển châu Á (ADB)

Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) đã bắt đầu áp dụng bản hướng dẫn hoạt động của Ngân hàng thế giới về tái định cư và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này đã có chính sách riêng của Ngân hàng về tái định cư bắt buộc (Ngân hàng phát triển châu Á, 2005)

Đối với đất đai và tài sản được bồi thường, chính sách của Ngân hàng thế giới và Ngân hàng phát triển Châu Á là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi thường tái định

cư hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường tái định cư được các tổ chức cho vay vốn quốc tế coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án Mức độ chi

tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của dự án Kế hoạch bồi thường tái định cư phải được coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ

bị ảnh hưởng Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập được với cộng đồng mới

Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ bị ảnh hưởng, các tổ chức quốc tế quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường tái định

cư của dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí trao quyền cho các hộ bị ảnh hưởng và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường tái định cư cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch (Ngân hàng phát triển châu Á, 2005) 2.2.5 Những kinh nghiệm cho Việt Nam

Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần đất Do đất đai không phải lúc nào cũng có sẵn để đáp ứng cho nhu cầu phát triển KT-XH, quốc phòng,

an ninh của mỗi nước Vì thế, mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình

để thu hồi đất hoặc trưng thu đất của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với quy định của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng đất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi thường thiệt hại về đất tại mỗi quốc gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định Tuy nhiên, các chính sách đó đều có các nội dung chủ yếu sau:

- Đối tượng được bồi thường về đất: Tất cả những người đang sử dụng đất

mà bị Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu, kể cả những người thiếu chứng chỉ hợp pháp về đất đai, chiếm đất bất hợp pháp trước ngày Nhà nước thực hiện thu hồi đất hoặc trưng thu đất mà đã tồn tại không có tranh chấp hoặc khiếu nại đều được bồi thường Hay nói cách khác là tất cả những người có đất BAH bởi dự án đều

có quyền được bồi thường

- Phương thức bồi thường đất: Việc bồi thường được thực hiện theo hai phương thức là bồi thường bằng hiện vật (đất, nhà, lương thực, vật liệu xây dựng v.v) hoặc bồi thường bằng tiền cho đất đai bị thiệt hại Tuy nhiên, dù thực hiện theo phương thức nào thì cũng đều phải xác định giá trị đất bị thu hồi để làm cơ

sở thực hiện việc bồi thường

- Giá trị đất bị thu hồi, trưng thu: Giá trị đất bị thu hồi hoặc trưng thu được tính trên cơ sở giá trị thực của đất Nguyên tắc chung là giá bồi thường, giá trưng thu phải là giá thị trường hoặc giá thay thế

- Chính sách hỗ trợ khi bị thu hồi đất, trưng thu đất: Ngoài việc bồi thường cho người bị thu trưng thu, trưng mua hoặc thu hồi đất, các quốc gia còn quy định việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất hoặc bị trưng thu đất Đó là các khoản

hỗ trợ bổ sung ngoài bồi thường nhằm tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất hoặc bị trưng thu đất ổn định và cải thiện đời sống, sản xuất, thu nhập, chuyển đổi nghề nghiệp

2.3 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở VIỆT NAM CÁC THỜI KỲ

2.3.1 Trước luật đất đai 1993

Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946 Đến năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật cải cách ruộng đất được ban hành Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vận động nông dân vào làm ăn tập thể, đồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp hình thức sở hữu tập thể

Nghị định số: 151-TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính Phủ quy định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư ở Việt Nam, sau đó Ủy ban kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất để làm địa điểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản

Ngày 29/12/1987, Luật đất đai năm 1987 được ban hành quy định về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980

Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại

về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và

vị trí đất

Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát

với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức Tại quyết định này, mức bồi thường còn được phân biệt theo thời hạn

sử dụng đất lâu dài hay tạm thời quy định việc miễn giảm tiền bồi thường đối với việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thủy lợi…

2.3.2 Từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003

Chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất bắt đầu được thể chế hóa riêng vào năm 1994, đó là “Quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” ban hành kèm theo Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ Đến năm 1998 Nghị định số 90/CP được thay thế bằng chính sách hoàn thiện và cụ thể hơn tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ “Về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”

2.3.3 Từ khi có luật đất đai 2003 đến năm 2013

Luật Đất đai năm 2003 bắt đầu có hiệu lực từ 1/7/2004 Và để giải quyết những vấn đề trong thực tế đặt ra, ngày 03/12/2004 Chính phủ đã ký ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP “Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất” thay thế chính sách quy định tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính Phủ “Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất”, là một trong những nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2003; chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng quy định tại nghị định này đã có những đổi mới cơ bản về phạm vi áp dụng, về bồi thường đất, bồi thường tài sản, hỗ trợ, về tái định cư và tổ chức thực hiện Những quy định mới này vừa thể chế và hướng dẫn các quy định tại Luật Đất đai năm 2003, đồng thời cũng giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn đặt ra Tiếp theo đó, ngày 27/01/2006 Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 197/2004/NĐ-

CP Qua đó, nhấn mạnh việc áp dụng giá đất để tính toán bồi thường phải sát với giá thị trường tại thời điểm thu hồi và các chính sách hỗ trợ cho các đối tượng áp dụng Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ một lần nữa

bổ sung một số quy định về thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Theo đó, quy định một cách cụ thể, rõ ràng hơn về thủ tục, cách thức tiến hành, quyền, nghĩa vụ của chủ

sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ bổ sung quy định về giá đất, thu hồi đất và bồi thường, theo đó trong một số trường hợp cụ thể, UBND cấp tỉnh có quyền xác định lại giá đất căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thực tế trên thị trường Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh quyết định

* Điểm mới của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở luật đất đai 2013 so với ở luật đất đai 2003:

a Về bồi thường đất

- Quy định rõ nguyên tắc bồi thường về đất theo hướng người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định thì được bồi thường bằng đất, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền Giá đất tính tiền bồi thường là giá đất cụ thể theo loại đất thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi đất

- Bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất gồm: trường hợp

sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ; trường hợp cơ

sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Bổ sung đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà

ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở

- Bổ sung quy định việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi theo từng loại đất và đối tượng sử dụng đất, bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại, cụ thể: Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức

sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo; Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở; Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào

đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân; Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

- Quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất

- Quy định cụ thể việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

b Về hỗ trợ

Nhằm đảm bảo sinh kế cho người bị thu hồi đất, đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất, giảm khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, Luật Đất đai 2013 đã có những điểm mới như sau:

- Bổ sung quy định về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

- Bổ sung hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở

- Bổ sung một Điều quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo sinh

kế cho người dân sau khi thu hồi đất

c Về tái định cư

- Quy định khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền

- Quy định việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư

- Quy định trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu

- Bổ sung quy định về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự

án đặc biệt

d Bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh

- Quy định cụ thể về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất

- Quy định cụ thể việc Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

- Bổ sung quy định cụ thể về bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất

- Bổ sung quy định về bồi thường đối với vật nuôi, cây trồng

- Bổ sung quy định Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn

2.3.4 Từ khi có luật đất đai 2013 đến nay

Một lần nữa Luật Đất đai lại thay đổi, để hướng dẫn quy định Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) và giải quyết những vấn đề trong thực

tế đặt ra, ngày 15/5/2014 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 47/2014/NĐ/CP

“Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ “Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai”; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ “Quy định về giá đất”; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ “Quy định về thu tiền sử dụng đất”;

Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường “Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”;

* Những điểm mới của Nghị định số 47/2014/ND – CP của Chính phủ so với Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ

a Về bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Quy định cụ thể điều kiện, thời điểm, cách thức xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại, cấu thành các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại, cụ thể: Thời điểm tính bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại là thời điểm có quyết định thu hồi đất; Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm: chi phí san lấp mặt bằng; chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử

dụng đất; Chí phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất

- Quy định cụ thể bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo để làm căn cứ cho việc tổ chức thực hiện

- Quy định rõ ràng, cụ thể, tách bạch các trường hợp thu hồi đất được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư với các trường hợp thu hồi đất ở được bồi thường bằng tiền (chỉ được xem xét bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất)

- Quy định cụ thể đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang

sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam bị thu hồi đất ở thì được bồi thường về đất ở như đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước

- Quy định cụ thể bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người

- Quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó làm rõ trách nhiệm, thẩm quyền, nguồn kinh phí của từng đơn vị khi tổ chức triển khai, thực hiện dự án; làm rõ nội dung của khung chính sách để đảm bảo việc thực hiện thống nhất ở các dự

án, ở các địa phương

b Về hỗ trợ

- Quy định cụ thể, đầy đủ các hình thức hỗ trợ như hỗ trợ ổn định đời sống

và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; hỗ trợ tái định

cư đối với trường hợp thu hồi đất ở và hỗ trợ khác nhằm đảm bảo sinh kế cho người bị thu hồi đất

- Về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở: quy định cụ thể đối tượng được áp dụng, hình thức áp dụng

- Về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông

nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất: Nghị định chỉ quy định hình thức hỗ trợ bằng tiền với mức hỗ trợ là không quá 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở tại địa phương

c Về tái định cư

- Về lập và thực hiện dự án tái định cư

+ Quy định việc lập, thẩm định, thực hiện dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm

có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất

+ Việc lập dự án tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư

+ Quy định đối với dự án khu tái định cư tập trung có phân kỳ xây dựng theo các dự án thành phần thì tiến độ thu hồi đất và hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư được thực hiện theo tiến độ của từng dự

án thành phần nhưng các công trình cơ sở hạ tầng của từng dự án thành phần trong khu tái định cư phải đảm bảo kết nối theo đúng quy hoạch chi tiết của đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Về suất tái định cư tối thiểu

Quy định suất tái định cư tối thiểu được quy định cả bằng đất ở, nhà ở; bằng nhà ở và bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư

- Quy định diện tích của suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương; diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở

2.4 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NINH

Kể từ khi luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành nhiều Quyết định làm căn cứ pháp lý cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng chi tiết tại địa phương dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương Đó là:

- Quyết định số 1766/2014/QĐ-UBND ngày 13/8/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “Về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2013 trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”

- Quyết định số 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13/8/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “Về việc ban hành Quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”;

- Quyết định số 398/2012/QĐ-UBND ngày 27/02/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh “Về việc ban hành bộ đơn giá bồi thường tài sản đã đầu tư vào đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”;

- Quyết định của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành giá đất chung

và giá đất cụ thể cho từng dự án khi thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn tỉnh nói chung và thị xã nói riêng Quảng Yên nói riêng

Nhận xét:

- Tỉnh Quảng Ninh đã kịp thời bám sát các quy định của Luật đất đai 2013

để ban hành những quy định phù hợp với đặc thù tại địa phương, các quy định được gói gọn trong càng ít văn bản càng tốt, để các cơ quan chuyên môn tại địa phương, các nhà đầu từ, chủ dự án cũng như người dân trên địa bàn tỉnh dễ dàng hiểu và nắm bắt được chính sách

- Cùng với sự đổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thầm quyền, chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trong những năm gần đây đã

có nhiều điểm đổi mới thể hiện chính sách ưu việt của Nhà nước của dân, do dân

và vì dân

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

- Dự án Bệnh viện đa khoa thị xã nằm trong địa phận xã Tiền An, thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

- Dự án Trung tâm Huấn luyện quốc gia về phòng chống khủng bố nằm trong địa phận của 5 xã, phường: Minh Thành, Cộng Hòa, Tân An, Tiền An thị

xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU

- Thời gian thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở hai dự

án nghiên cứu từ năm 2012 – 2016

3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

- Việc thực hiện chính sách giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất của hai dự án:

+ Dự án Bệnh viện đa khoa thị xã Quảng Yên (Gọi tắt là Dự án 1)

+ Dự án Trung tâm Huấn luyện quốc gia về phòng chống khủng bố (Gọi tắt

là Dự án 2)

- Những hộ dân chịu ảnh hưởng của hai dự án nghiên cứu

3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Quảng Yên 3.4.2 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở hai dự án nghiên cứu

3.4.3 Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

3.4.4 Ảnh hưởng của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến người dân có đất bị thu hồi ở 02 dự án nghiên cứu

3.4.5 Đề xuất một số giải pháp về việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Phương pháp này để tìm hiểu và thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến đề tài, trên cơ sở đó có cái nhìn rõ nét

về lĩnh vực nghiên cứu

- Thu thập văn bản pháp luật, thông tư, nghị định và các quy định địa phương liên quan đến chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng trên các trang mạng của Chính phủ, cổng thông tin điện tử tỉnh Quảng Ninh

- Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, số liệu

về diện tích đất bị thu hồi, giá thị trường, giá đất bồi thường, các bản đồ, sơ đồ liên quan đến hai dự án nghiên cứu từ các phòng ban: Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Quảng Yên, Trung Tâm phát triển quỹ đất, Văn phòng đăng ký QSDĐ thị xã Quảng Yên, Phòng Kinh tế để làm cơ sở nghiên cứu

- Tham khảo các công trình đã nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu của các tác giả tham khảo trên internet và các nguồn khác

3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Phương pháp này được tiến hành bằng việc tiếp cận các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi để phỏng vấn, thu thập thông tin về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng với số lượng phiếu điều tra 83 phiếu hộ gia đình, cá nhân thuộc các trường hợp bị thu hồi đất để thực hiện hai dự án nghiên cứu (Dự

án 1: 45 hộ, dự án 2: 38 hộ)

Ở dự án 1, số hộ dân bị thu hồi đất là 45 hộ, tiến hành điều tra cả 45 hộ

Ở dự án 2 chọn hộ điều tra theo phương pháp lấy mẫu ngẫu nhiên từ các hộ dân có đất bị thu hồi: 38 hộ chiếm 31,7% tổng số hộ có đất bị thu hồi giai đoạn I 3.5.3 Phương pháp lựa chọn hộ điều tra

Ở dự án 1, số hộ được điều tra phỏng vấn là tất cả hộ dân có đất bị thu hồi

Do ở dự án này, các hộ dân bị thu hồi chủ yếu là đất ở trong khu dân cư tập trung, thuận lợi cho việc điều tra phỏng vấn, nên chúng tôi thực hiện việc điều tra trên toàn bộ số hộ dân bị thu hồi

Ở dự án 2, số hộ dân bị thu hồi trải rộng trên địa bàn 3 xã phường với phần diện tích bị thu hồi lớn hơn rất nhiều, chủ yếu là đất nông nghiệp, khó khăn cho công tác điều tra phỏng vấn nên chúng tôi điều tra tổng số 38 hộ tương đương 31,7% hộ dân có đất bị thu hồi ở giai đoạn I của dự án Phương pháp lựa chọn hộ điều tra như sau:

Tổng diện tích thu hồi đất của dự án giai đoạn I là 150,8 ha gồm 5 loại đất chính: Đất ở, đất trồng nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất (Ngoài ra còn có một phần nhỏ diện tích đất hành lang đường, đất chưa sử dụng), tổng số hộ có đất bị thu hồi là 119 hộ Cách

chọn hộ điều tra là theo loại đất và số hộ có đất bị thu hồi của loại đất đó Số %

hộ được chọn để phỏng vấn theo loại đất, tương đương với % số hộ có đất bị thu hồi trên tổng số hộ bị thu hồi của loại đất đó Cụ thể:

- Đất nuôi trồng thủy sản: Số hộ có đất bị thu hồi là 41 hộ tương đương 34,4% tổng số hộ có đất bị thu hồi Chọn 13 hộ để tiến hành điều tra

- Đất rừng sản xuất: Số hộ có đất bị thu hồi là 27 hộ tương đương 22,4% tổng số hộ có đất bị thu hồi Chọn 9 hộ để tiến hành điều tra

- Đất trồng cây hàng năm còn lại: Số hộ có đất bị thu hồi là 26 hộ tương đương 21,6% tổng số hộ có đất bị thu hồi Chọn 8 hộ để tiến hành điều tra

- Đất trồng cây lâu năm: Số hộ có đất bị thu hồi là 24 hộ tương đương 20,8% tổng số hộ có đất bị thu hồi Chọn 7 hộ để tiến hành điều tra

- Đất ở: Có 1 hộ dân có đất bị thu hồi chọn hộ dân này để tiến hành điều tra 3.5.4 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu

Các số liệu điều tra được tiến hành tổng hợp, phân tích và xử lý bằng phần mềm Excel

Việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ được đánh giá qua 3 nội dung chính đó là: Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Với mỗi tiêu chí đánh giá sẽ được đánh giá bằng cách so sánh thực tế quá trình thực hiện với các quy định về pháp lý trên 3 tiêu chí chính: (1) xác định đối tượng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; (2) cách thức tiến hành; (3) kết quả thực hiện

Để đánh giá ảnh hưởng của việc thu hồi đất, nghiên cứu đã tiến hành điều tra quan điểm của người có đất bị thu hồi đối với việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng dựa trên các tiêu chí: việc thực hiện chính sách, mức độ phù hợp của chính sách, mục đích sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ, tình hình đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất từ đó rút ra được những giải pháp phù hợp với thực tế ở thị xã Quảng Yên