Lời giới thiệu Dịch vụ bất động sản là một trong những dịch vụ được xác định thuộc nhóm dịch vụ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh TP.HCM.. Mặt khác, với chủ trương ngày càng thông thoán
Trang 1Đề tài "ĐẦU TƯ
PHÁT TRIỂN THƯƠNG HIỆU CỦA
DOANH NGHIỆP
BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRONG QUÁ TRÌNH HỘI NHẬP"
Trang 2QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
TPHCM ĐẾN 2015
TS ĐINH SƠN HÙNG & THS CAO NGỌC THÀNH
I Lời giới thiệu
Dịch vụ bất động sản là một trong những dịch vụ được xác định thuộc nhóm dịch
vụ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) Việc Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào đầu năm 2007 cũng góp phần làm cho dịch
vụ bất động sản có cơ hội phát triển nhanh hơn Kinh tế TP.HCM từ năm 2003 trở lại đây luôn tăng trưởng ở mức hai con số (11,4% năm 2003; 11,7% năm 2004; 12,2% năm 2005; 12,2% năm 2006, và dự báo tăng khoảng 12,5% năm 2007) đã giúp tạo ra sức cầu lớn từ nền kinh tế bởi do mức sống của người dân ngày càng được nâng cao, thu nhập bình quân đầu người gia tăng so với những năm trước (559 USD/người năm 1995; 989 USD/người năm 2000; 1.670 USD năm 2005 và 1.855 USD/người năm 2006)
Mặt khác, với chủ trương ngày càng thông thoáng về việc sở hữu nhà và đất ở với các đối tượng là kiều bào cũng góp phần đáng kể trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường và dịch vụ bất động sản Tuy nhiên, trong thời gian qua, thị trường bất động sản cũng có những biểu hiện phát triển chưa ổn định qua việc cung cầu chưa gặp nhau, làm tác động đến giá trị và giá của bất động sản Bên cạnh đó, hiện trạng về sự thiếu khả năng thanh toán của nhiều người dân Thành phố cũng góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển chưa đồng bộ Do đó, mục tiêu của bài viết này là nhằm đánh giá các mặt của thị trường bất động sản và sự phát triển dịch vụ bất động sản để có những định hướng phát triển toàn diện thị trường
Trang 3và dịch vụ bất động sản một cách ổn định và bền vững nhằm đảm bảo thúc đẩy việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế TP.HCM theo hướng tiến bộ và hiện đại đến năm
2015, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân
II Đánh giá về thị trường bất động sản TP.HCM đến năm 2007
1 Đánh giá về phía cung
Hiện nay, tại TP.HCM có khoảng 9.879 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Trong số này, có 2.050 công ty thuộc loại hình công ty
cổ phần, 6.097 công ty trách nhiệm hữu hạn, khoảng 100 doanh nghiệp nhà nước
và 16 doanh nghiệp nước ngoài
Trong năm 2007, TP sẽ có thêm 7 dự án văn phòng cho thuê đã và chuẩn bị đi vào hoạt động, cung ứng cho thị trường văn phòng cho thuê của TP.HCM thêm hơn 90.000 m2, như eTown 2 trên đường Cộng Hòa (quận Tân Bình), tòa nhà
Petrovietnam Tower với khoảng 30.000 m2 (quận 1), Opera View (quận 1)… và khoảng 10 dự án văn phòng cho thuê quy mô lớn được tiến hành xây dựng Đó là tòa nhà của Itaxa (quận 3), E Stars Building cao 12 tầng trên đường Võ Văn Tần (quận 3), tòa nhà VFC Tower trên đường Tôn Đức Thắng (quận 1), Anpha Tower tại quận 3… Khi các dự án này hoàn thành, sẽ đáp ứng được một phần nhu cầu văn phòng cho thuê đang tăng cao tại TP.HCM
Nhưng ở trên một khía cạnh khác, nhìn vào các dự án đang được triển khai sẽ thấy, cơ cấu các nhà đầu tư đã có sự thay đổi đáng kể Nếu như trước đây vài năm, chủ đầu tư của các dự án BĐS đa phần là các nhà đầu tư nước ngoài thì nay trong
số 17 dự án nói trên, có 2 dự án có vốn nước ngoài, là dự án Times Square và Asiana Plaza
Trang 42 Đánh giá về phía cầu
a Nhu cầu nhà ở
Tính đến cuối năm 2006, dân số của TP.HCM là 6.424.519 người, tăng khoảng 3% so với năm 2005 Thành phố hiện nay có hơn 80% nhà ở thương mại (tức là nhà ở được mua đi bán lại để kiếm lời) và 10% là nhà cho thuê lại Trong khi đó, quỹ nhà ở thành phố hiện chỉ có thể thoả mãn khoảng 20% nhu cầu cho người thu nhập thấp Đây cũng được coi là yếu tố gây nên tình trạng thiếu nhà ở của người dân thành phố Mặt khác, theo chương trình chỉnh trang đô thị và xây dựng
TP.HCM thành đô thị văn minh hiện đại, trong đó có kế hoạch xây mới và cung ứng 50.000 căn hộ cho nhu cầu nhà ở của người dân thành phố đến năm 2010
Bảng 1 Dự báo dân số và nhu cầu nhà ở TP.HCM đến năm 2015
Năm 2005 2010 2015
Dân số (người) 6.239.938 7.230.742 8.382.431
Nhu cầu nhà ở
(m2/người)
10,3 14 19
Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM và tính toán của tác giả
Với mức dân số và nhu cầu nhà ở như dự báo, thì diện tích nhà ở cho người dân tại TP.HCM ước tính vào khoảng 101 triệu m2 vào năm 2010, và khoảng 160 triệu m2 vào năm 2015 Bên cạnh đó, hiện trên địa bàn thành phố có 15 khu công
nghiệp, khu chế xuất với 185.000 công nhân, trong đó 60-70% đang có nhu cầu về nhà ở, tương ứng với nhu cầu khoảng 1,3 triệu m2 nhà ở Theo Phòng Dịch vụ
Trang 5Quản lý nhà ở và đất đai TP.HCM, hiện tại toàn Thành phố có 1.007.000 ngôi nhà
và căn hộ với tổng diện tích hơn 52,7 triệu m2 Như vậy, tính đến 2010, TP.HCM cần xây thêm 48,5 triệu m2 và giai đoạn 2011-2015, cần xây thêm khoảng 58 triệu m2 nhà ở
b Nhu cầu thuê văn phòng
Dự báo trong 5 năm tới đây, ước tính có khoảng 600.000 m² diện tích mặt bằng văn phòng tại TP.HCM sẽ được đưa ra thị trường, qua đó tăng thêm khoảng 170%
so với nguồn cung mặt bằng văn phòng hiện hữu Bên cạnh sự phát triển của đầu
tư nước ngoài, số lượng doanh nghiệp mới trong nước cũng đang tăng nhanh (gần 1.500 doanh nghiệp/tháng trên địa bàn TP.HCM) tạo ra nhu cầu rất lớn về văn phòng cho thuê Dự báo giá cho thuê văn phòng sẽ tiếp tục tăng từ đây đến năm
2010
Theo thống kê của Công ty Chesterton Petty Việt Nam, giá cho thuê văn phòng tại TP.HCM đã liên tục tăng lên từ năm 2000 đến nay, công suất thuê cũng ngày càng cao và hiện đã đạt mức 99%, trong đó công suất cho thuê các cao ốc văn phòng hạng A đạt 100%, hạng B đạt 99% và hạng C cũng đạt trên 95% Năm 2005, TP.HCM xếp thứ 5 trong số các thành phố tại châu Á có mức giá cho thuê văn phòng cao nhất, chỉ sau Tokyo, Hồng Kông, Mumbai và Seoul Tình hình tương tự cũng đang diễn ra tại Hà Nội Giá cho thuê văn phòng tại đây cũng tăng liên tục trong những năm gần đây và tỷ lệ cho thuê cũng rất cao Hiện nay, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM đang diễn ra tình trạng cung không đủ cầu
c Nhu cầu khách sạn
Từ khi Việt Nam thực hiện chính sách đổi mới, mở cửa để hội nhập vào nền kinh
tế khu vực và thế giới, nhất là từ năm Du lịch Việt Nam 1990 đến nay, ngành du lịch TP.HCM đã có những bước phát triển vượt bậc Năm 2001, Thành phố đón tiếp hơn 1,2 triệu du khách quốc tế; trong đó, có khoảng 1 triệu khách đến bằng
Trang 6đường không, chiếm 86,9%; 12,5 nghìn du khách đến bằng đường biển, chiếm khoảng 1%, và 147 nghìn du khách đến bằng đường bộ, chiếm khoảng 12% tổng
số du khách đến TP.HCM Đến năm 2005, đã có khoảng 2 triệu du khách đến TP.HCM, đạt mức tăng trưởng 27% so với năm trước Trong số 2 triệu du khách này thì có trên 1,7 triệu du khách quốc tế đến bằng đường không Và đến năm
2007 thì Thành phố dự báo sẽ đón được 2,65 triệu lượt du khách quốc tế, tăng 12,7% so với năm 2006
Bảng 2 Tình hình phát triển khách du lịch quốc tế tại TP.HCM
Năm Số lượt khách đến
TP.HCM
Tốc độ tăng trưởng (%)
2001 1.226.400 11,5
2002 1.433.000 16.8
2003 1.302.000 - 9,0
2004 1.580.000 21
2005 2.000.000 27
2006 2.350.000 17,5
Trang 72007 2.650.000 12,7
Nguồn: Sở Du lịch TP.HCM
Số liệu thống kê năm 2004-2005 của Sở Du lịch TP.HCM cho thấy hiệu suất phòng sử dụng ở các khách sạn 3 đến 5 sao đạt từ 80% đến 90% trong mùa cao điểm trong khi tỉ lệ trung bình của cả năm là 73,92% đối với khách sạn 5 sao và 77,43% với khách sạn 4 sao và 83,33% với khách sạn 3 sao
3 Đánh giá về sản phẩm
a Thị trường văn phòng
TP.HCM có tổng cộng 81 tòa nhà văn phòng trung và cao cấp cung cấp 351.727 m2 văn phòng Hầu hết các tòa nhà nằm ở quận 1, trung tâm hành chính của thành phố Hiện tại thành phố có 5 tòa nhà văn phòng loại A (với 77.935 m2 cho thuê),
14 tòa nhà văn phòng hạng B (với 147.907 m2 diện tích văn phòng) và 62 tòa nhà hạng C (với diện tích cho thuê là 125.885 m2)
Cao ốc loại A
Hầu hết những cao ốc loại A được những nhà đầu tư Hồng Kông và Singapore xây dựng trước khi cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á diễn ra năm 1997 Saigon Centre
là cao ốc loại A đầu tiên được hoàn thành vào năm 1996 Giá cho thuê văn phòng tại cao ốc này vào khoảng 38 USD/m2 (đã bao gồm phí dịch vụ, trừ 10% thuế VAT), với hiệu suất thuê là 100% Hầu hết cao ốc loại A có diện tích sàn là hơn 1.000 m2 và có thể cung cấp diện tích sử dụng lên đến 10.000 m2
Cao ốc loại B và loại C
Trang 8Hầu hết các cao ốc này được xây dựng giữa những năm 90 trước cuộc khủng hoảng tài chính châu Á Giá thuê văn phòng loại B là 31 USD/m2 (đã bao gồm phí dịch vụ, trừ thuế giá trị gia tăng), với hiệu suất thuê là 99% Hầu hết các cao ốc loại B có diện tích sàn dưới 1.000 m2 trừ Trung tâm thương mại Sài Gòn và Tháp
Mê Linh Cao ốc loại C được xây dựng bởi các nhà đầu tư trong nước thường không cao quá 8 tầng và diện tích sàn nhỏ hơn 5.000 m2 Giá thuê văn phòng loại
C là 25 USD/m2 (đã bao gồm phí dịch vụ, trừ 10% thuế GTGT), hiệu suất thuê là 95%
Việc thiếu những khu cao ốc cao cấp và nhu cầu tăng sẽ khiến giá thuê có xu hướng lên tới trên 40 USD/m2 cho đến khi những cao ốc loại A xuất hiện vào năm
2009 Cao ốc loại C và loại B sẽ vẫn đáp ứng nhu cầu trong năm 2007 và 2008
b Thị trường bán lẻ TP.HCM
Cuối năm 1995, Việt Nam có khoảng 10 siêu thị và 2 trung tâm mua sắm Hiện tại
2 thành phố lớn đã có hơn 105 siêu thị chiếm 75% tổng số siêu thị cả nước
TP.HCM có 5 siêu thị lớn trong chuỗi hơn 50 đại lý bán buôn, 2 bách hóa và 6 trung tâm mua sắm cung cấp 106.000 m2 sàn cho thuê Giá cho thuê từ 30 USD đến 170 USD tùy thuộc vào đại lý và vị trí với giá thuê trung bình là 80 USD/m2
Thị trường bán lẻ TP.HCM có triển vọng rất lạc quan vì thị trường này vẫn chưa thực sự phát triển tương ứng với sự phát triển chung của nền kinh tế, đang ngày càng thu hút sự quan tâm của nhiều siêu thị cũng như các nhà bán lẻ nước ngoài Đặc biệt khi Việt Nam chính thức trở thành thành viên thứ 150 của WTO, thị trường bán lẻ hứa hẹn sẽ ngày càng phát triển do có sự góp mặt của các thương hiệu nổi tiếng trên thế giới Thực tế cho thấy có đến 65% dân số của Thành phố thuộc độ tuổi dưới 35 do vậy thị trường bán lẻ tại đây được đánh giá là rất tiềm năng
Trang 9c Thị trường khách sạn TP.HCM
TP.HCM có tổng cộng 10 khách sạn xếp hạng 5 sao Phần lớn được xây dựng trước năm 1999, trừ khách sạn Legend được xây dựng năm 2001, Sheraton năm
2003, Windsor năm 2004 và Park Hyatt năm 2005 Có 8 khách sạn 4 sao hầu hết được xây trước năm 1999 Có 23 khách sạn 3 sao hoạt động độc lập hoặc của các công ty nhà nước
Hiện tại TP.HCM có thể hỗ trợ 3-4 khách sạn 5 sao khác cùng với các khách sạn 3
và 4 sao vì mức tăng trưởng của du lịch cũng như đối tượng khách là các doanh nhân Ngoài những dự tính phát triển đồng bộ giữa một bộ phận cấu thành khách sạn và mở rộng đối với những khách sạn hiện có, ngành du lịch vẫn còn thiếu hệ thống khách sạn chất lượng cao Theo Sở Du lịch, TP.HCM cần 10.000 phòng đủ loại trong vòng 5 năm tới để đáp ứng được chỗ ở cho phát triển du lịch và khách doanh nhân đối với thị trường trong và ngoài nước
d Thị trường căn hộ cho thuê
Thành phố Hồ Chí Minh có 7 dự án khu căn hộ cho thuê loại A tại quận 1 và quận
3 với tổng số căn hộ là 521, mỗi căn hộ có từ 1 đến 5 phòng ngủ Có 11 dự án khu căn hộ cho thuê loại B với tổng số căn hộ là 1.200 và 36 khu căn hộ loại C với tổng số căn hộ là 848 căn hộ Hiệu suất thuê trung bình của căn hộ cho thuê tại TP.HCM (cả loại A và loại B) là 95% Giá thuê căn hộ loại A từ 28 USD đến 40 USD/m2/tháng, giá căn hộ loại B từ 24 USD đến 31 USD và giá căn hộ loại C từ
15 USD đến 23 USD (đã bao gồm phí dịch vụ và 10% GTGT)
Vì nguồn cung còn hạn chế mà nhu cầu thì lớn nên trong khoảng thời gian ngắn tới (ít nhất là 5 năm) vẫn còn áp lực gia tăng đối với số lượng căn hộ cho thuê Tuy nhiên ngân sách cho nhà ở sẽ vẫn ở mức thấp với những người xa xứ để ngăn chặn sự gia tăng đáng kể giá thuê
Trang 10e Thị trường căn hộ TP.HCM
Năm 1999, căn hộ cao cấp đầu tiên được biết đến ở TP.HCM là khu Mỹ Cảnh, được xây dựng trong khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng phía Nam Sài Gòn Từ năm
2004 những khu căn hộ cao cấp được xây dựng dày đặc ở khắp các quận, tuy nhiên giá cả rất đa dạng phụ thuộc vào vị trí và chất lượng căn hộ Giá bán của khu căn hộ Avalon và khu Lancaster ở quận 1 là 2.800 USD đến 3.600 USD/m2, khu Manor và khu Saigon Pearl ở quận Bình Thạnh tiếp giáp với quận 1 có giá bán từ 1.200 USD đến 2.300 USD/m2 Giá đất ở quận 2 từ 530 USD đến 1.560 USD/m2, giá ở quận 7, khu Phú Mỹ Hưng từ 900 USD đến 1.500 USD/m2, ở quận 3 giá từ 1.150 USD đến 2.200 USD/m2, ở các huyện xa trung tâm giá đất cũng lên đến 380 USD/m2
Đối tượng khách hàng chủ yếu là người dân có thu nhập cao, người Việt Kiều quay trở về đất nước tái định cư hoặc đa phần là những nhà đầu tư vốn lớn Một thực trạng cho thấy, đa phần người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam có thể mua được những căn hộ cao cấp này nhưng chỉ được mua dưới dạng thuê dài hạn 50 năm Doanh thu rất đa dạng, phụ thuộc vào vị trí của từng khu chung cư, tuy nhiên con số trung bình khoảng 53% dù thực tế con số này có thể lên đến tối đa là 100% trong giai đoạn 1 năm Đây cũng chính là nguyên nhân khiến các nhà đầu tư ngày càng trở nên năng động hơn nữa trong thị trường bất động sản
III Quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động sản
TP.HCM đến năm 2015
1 Quan điểm phát triển dịch vụ bất động sản
- Dịch vụ bất động sản là một trong những dịch vụ cao cấp mà Thành phố đang
có những chính sách khuyến khích phát triển nhằm thúc đẩy quá trình chuyển dịch
cơ cấu kinh tế theo hướng nâng cao tỉ trọng GDP của khu vực dịch vụ trong nền kinh tế
Trang 11- Phát triển dịch vụ bất động sản là nhằm thúc đẩy sự phát triển của các cơ sở
hạ tầng như nhà ở, cao ốc, văn phòng… thông qua việc phát triển các hoạt động xây dựng nhằm đảm bảo nơi cư trú và làm việc cho các công dân TP.HCM
- Dịch vụ bất động sản có liên quan mật thiết đến các thành tố khác của nền kinh tế như thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường ngoại tệ… Do
đó, cần đảm bảo sự phát triển lành mạnh của dịch vụ bất động sản nhằm góp phần thúc đẩy tăng trưởng một cách ổn định cho nền kinh tế
- Sự phát triển thị trường bất động sản sẽ có tác dụng tạo một sức cầu lớn cho các ngành kinh tế khác như sản xuất xi măng, thép, đồ dùng gia đình… bởi do những liên kết xuôi và liên kết ngược của ngành bất động sản với các ngành kinh
tế khác
2 Định hướng phát triển dịch vụ bất động sản
- Dịch vụ bất động sản sẽ chiếm khoảng 20% – 25% giá trị GDP khu vực dịch
vụ từ nay đến 2015
- Tốc độ phát triển thị trường và dịch vụ bất động sản khoảng trên 50%/năm
- Dịch vụ bất động sản sẽ được phát triển một cách đồng bộ toàn bộ các dịch vụ cho thuê văn phòng, khách sạn, căn hộ, bán lẻ…
IV Các mục tiêu và chính sách phát triển thị trường và dịch vụ bất động sản TP.HCM đến năm 2015
1 Mục tiêu
- Về nhà ở và căn hộ, cần xây thêm 48,5 triệu m2 đến năm 2010 và 58 triệu m2 nhà ở giai đoạn 2011 – 2015
