Cơ sở lý luận và thực tiễn về giải pháp thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Cơ sở lý luận về giải pháp thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Tài sản Nhà nước là những tài sản được hình thành từ ngân sách Nhà nước hoặc theo quy định của pháp luật, thuộc quyền sở hữu và quản lý của Nhà nước Các loại tài sản này bao gồm trụ sở làm việc, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, máy móc, phương tiện vận tải, trang thiết bị làm việc, cũng như tài sản từ nguồn viện trợ, tài trợ và đóng góp của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước, cùng các tài sản khác theo quy định của pháp luật (Quốc hội, 2013).
Việc chuyển đổi nhà thuộc sở hữu nhà nước thực chất là quá trình chuyển giao giá trị sở hữu từ nhà nước sang cá nhân hoặc cơ quan được chuyển quyền Những đối tượng này sẽ có quyền sở hữu cơ bản về nhà ở, đồng thời phải chịu trách nhiệm pháp lý và tài chính đối với nhà nước Do đó, các quy định pháp luật liên quan đến quá trình chuyển đổi đóng vai trò quan trọng trong việc xác lập quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan.
(i) Tài sản Nhà nước khu vực hành chính sự nghiệp
Tài sản Nhà nước được giao cho các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội và tổ chức xã hội - nghề nghiệp để quản lý và sử dụng.
- Nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác gắn liền với đất;
- Các phương tiện giao thông vận tải, trang thiết bị làm việc và các tài sản khác
Các tài sản nhà nước có thể chuyển nhượng quyền sử dụng, nhưng việc này phải tuân theo các quy định và phân cấp của Chính phủ về điều kiện và thẩm quyền quyết định.
(ii) Tài sản Nhà nước tại doanh nghiệp Nhà nước
Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là tài sản hữu hình và vô hình do doanh nghiệp Nhà nước quản lý, được hình thành từ vốn Nhà nước đầu tư, bao gồm đất đai và công trình xây dựng Hiện nay, phần lớn quỹ nhà ở này trước kia là tài sản của các doanh nghiệp nhà nước, được phân phối cho cán bộ và công nhân viên nhằm ổn định cuộc sống và tạo điều kiện yên tâm công tác (Chính phủ, 1998).
Theo quy định hiện nay có bốn loại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:
Nhà ở công vụ là loại nhà ở được Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua bằng ngân sách nhà nước, thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật Nhà ở này được giao cho cán bộ sử dụng trong thời gian thực hiện nhiệm vụ công vụ Sau khi kết thúc nhiệm kỳ, các cán bộ phải bàn giao lại nhà ở cho cơ quan quản lý nhà nước.
Nhà ở phục vụ tái định cư là loại hình nhà ở do Nhà nước đầu tư thông qua nhiều nguồn vốn như ngân sách Nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, và vốn vay ưu đãi từ các nhà tài trợ Những căn nhà này được xây dựng trên đất đã được quy hoạch và có thể cho thuê, cho thuê mua hoặc bán cho những người tái định cư Việc chuyển nhượng loại nhà này chỉ được phép thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của Luật nhà ở.
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước, bao gồm công trái quốc gia, trái phiếu, và vốn vay ưu đãi Những dự án này được xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất xác định và phục vụ mục đích cho thuê hoặc cho thuê mua Để có thể chuyển nhượng nhà ở xã hội, người dân cần tuân thủ thời gian sử dụng tối thiểu theo quy định.
Sau 5 năm kể từ khi thanh toán hết tiền mua nhà ở xã hội, người sở hữu có quyền chuyển nhượng tài sản Nếu chưa đủ 5 năm nhưng đã thanh toán đầy đủ, vẫn có thể chuyển nhượng, tuy nhiên chỉ được phép cho các đối tượng đủ điều kiện thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội Người bán cũng cần thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định hiện hành.
Nhà ở cũ được xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước, hiện đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định pháp luật về nhà ở Đây là loại nhà đang thực hiện thủ tục bán theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP Tại thành phố Hà Nội, quỹ nhà ở cũ vẫn còn rất nhiều, chủ yếu là các nhà ở cấp bốn riêng lẻ Việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không chỉ giúp cải thiện chất lượng nhà ở mà còn góp phần vào công tác quản lý và phát triển đô thị.
2.1.2.1 Đặc điểm của bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Bán nhà thuộc sở hữu nhà nước là quá trình chuyển giao quyền quản lý từ nhà nước sang cá nhân Sau khi hoàn tất việc chuyển nhượng, cá nhân sẽ có quyền sử dụng, sửa chữa, cải tạo và xây dựng lại nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành.
Bán nhà thuộc sở hữu nhà nước là một quy trình hành chính phức tạp, bao gồm nhiều bước từ lập kế hoạch đến kiểm tra giám sát Trong quá trình thực hiện, các bước cụ thể như tiếp nhận hồ sơ, ký hợp đồng thuê nhà, xác định giá bán, đo vẽ kỹ thuật thửa đất, áp giá, ký hợp đồng mua bán, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và cấp giấy chứng nhận đều rất quan trọng Nếu một bước bị chậm trễ, toàn bộ quy trình sẽ bị ảnh hưởng theo hiệu ứng dây chuyền.
Công tác bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước yêu cầu sự phối hợp chặt chẽ giữa nhiều cơ quan, bao gồm Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, và Sở Tài chính để đảm bảo quy trình diễn ra hiệu quả.
Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Cục thuế thành phố Hà Nội, UBND cấp huyện và UBND cấp xã đều có chức năng và nhiệm vụ riêng, chịu trách nhiệm giải quyết các lĩnh vực khác nhau trong công tác bán nhà Do đó, việc hợp tác giữa các cơ quan và đơn vị trong quy trình là rất quan trọng để đảm bảo hồ sơ được giải quyết đúng thời gian quy định.
2.1.2.2 Vai trò của bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước mang lại lợi ích cho cả nhà nước và người dân, đặc biệt trong bối cảnh quỹ nhà ở cũ ở Hà Nội và cả nước vẫn còn nhiều Chính sách này không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng quản lý cho nhà nước mà còn tối ưu hóa nguồn lực tài chính để cải tạo và sửa chữa các quỹ nhà ở cũ đang xuống cấp hàng năm.
Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Kinh nghiệm thực hiện công tác bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh còn hơn 9.000 căn nhà thuộc sở hữu nhà nước đang chờ bán theo Nghị định 34/2013/NĐ-CP và Nghị định 99/2015/NĐ-CP, chủ yếu tập trung tại Quận 1, Quận 5, Quận 10 và Quận Bình Thạnh Vấn đề chính là do vướng mắc trong việc xác định thời điểm bố trí sử dụng nhà, đặc biệt là những căn nhà bị chiếm dụng trước ngày 19 tháng 01 năm 2007, khi chưa có tiêu chí rõ ràng để xác định thời điểm này.
Thành phố Hồ Chí Minh đang kiến nghị Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tiêu chí xác định thời điểm bố trí sử dụng nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước Đối với trường hợp nhà ở do chiếm dụng trước ngày 19 tháng 01 năm 2007 và đã ký hợp đồng thuê nhưng tự chuyển quyền cho người khác, thời điểm bố trí được xác định theo thời điểm ký hợp đồng Trong khi đó, với những trường hợp chiếm dụng trước thời điểm này nhưng chưa ký hợp đồng và sau đó tự sang nhượng, sẽ không xét thời điểm bố trí mà giải quyết bán nhà theo cơ chế thu 100% tiền sử dụng đất theo đơn giá do UBND thành phố ban hành hàng năm.
Đối với các hồ sơ mà thành phố đã xin ý kiến từ Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ đề nghị cho phép tiếp tục xử lý Cụ thể, nếu người sử dụng nhà có giấy tờ chứng minh việc bố trí trước ngày 19 tháng 01 năm 2007, thời điểm bố trí sẽ được xác định theo thời điểm hiệu lực của giấy tờ đó, bất kể đã ký hợp đồng thuê hay chưa Trong trường hợp người sử dụng có giấy tờ nhưng đã sử dụng nhà trước khi nhà nước ban hành văn bản, thời điểm sẽ được xác định theo thời điểm thực tế sử dụng Nếu người sử dụng thuộc diện xác lập sở hữu nhà nước nhưng đã sử dụng trước thời điểm đó và có giấy tờ chứng minh, thời điểm bố trí cũng sẽ theo thực tế sử dụng Đối với trường hợp không có giấy tờ nhưng đã ký hợp đồng thuê trước ngày 19 tháng 01 năm 2007 và đã truy thu tiền thuê, thời điểm bố trí sẽ theo thời điểm bắt đầu thu tiền; nếu không truy thu, thời điểm sẽ theo thời điểm ký kết hợp đồng.
2.2.2 Kinh nghiệm thực hiện công tác bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội
2.2.2.1 Thực trạng chung trên địa bàn thành phố Hà Nội
Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, từ năm 1995 đến tháng 4 năm 2016, thành phố đã bán và cấp Giấy chứng nhận cho 176.580 căn hộ, chiếm 84% trong tổng số 210.000 căn nhà ở đang quản lý.
Hiện nay, thành phố Hà Nội vẫn còn 33.420 căn nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước chưa được bán và chưa được cấp giấy chứng nhận.
Quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hiện không còn đầu mối quản lý do các cơ quan đã giải thể hoặc không còn hoạt động Hiện có khoảng 20.010 căn nhà cấp bốn đã bị phá dỡ và xây dựng lại, trong đó một số hồ sơ đã được các UBND quận, huyện, thị xã tiếp nhận Sở Xây dựng Hà Nội đã gửi tờ trình đến UBND thành phố, đề nghị thúc đẩy các UBND quận, huyện, thị xã nhanh chóng phân loại và xử lý các hồ sơ này.
- Còn lại Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội đang quản lý khoảng 13.410 căn, trong đó:
Công ty nhà Hà Nội đã tiếp nhận 6.947 hồ sơ mua nhà và phân loại như sau: 1.955 hồ sơ không đủ điều kiện sẽ được thông báo và trả lại cho người mua Đối với 2.424 hồ sơ còn thiếu giấy tờ, Sở Xây dựng yêu cầu các xí nghiệp nhà thông báo để người mua bổ sung Cuối cùng, 2.568 hồ sơ đã đầy đủ điều kiện được bán, Sở Xây dựng yêu cầu Công ty đôn đốc thực hiện các thủ tục bán nhà, đo vẽ địa chính và tính giá bán để ký hợp đồng.
Hiện tại, còn 6.463 căn nhà chưa được người mua nộp hồ sơ, bao gồm các trường hợp vướng mắc về quy hoạch, tranh chấp, khiếu kiện, và những căn nhà nằm trong khu phố cổ (Sở Xây dựng Hà Nội, 2016).
Sau khi Nghị định 34/2013/NĐ-CP và Nghị định 99/2015/NĐ-CP được ban hành, giá bán nhà thuộc sở hữu nhà nước đã tăng từ 8 đến 17 lần so với Nghị định 61/CP, dẫn đến việc chậm trễ trong công tác bán nhà do nhiều hộ dân không đủ khả năng tài chính Đặc biệt, tại quận Long Biên, nhiều hộ có thu nhập thấp chỉ sống dựa vào lương hưu hàng tháng, không đủ khả năng chi trả cho nhà ở Hiện có 1.955 hộ không đủ điều kiện mua nhà, vì vậy UBND thành phố cần đề xuất giải pháp trình Chính phủ để giải quyết nhu cầu an sinh xã hội Tôi cho rằng Sở Xây dựng nên chuyển giao các căn nhà này cho UBND các Quận, Huyện để thực hiện bán theo quy định của Luật Đất đai.
2.2.2.2 Kinh nghiệm thực hiện công tác bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Hai Bà Trưng
Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Hai Bà Trưng là đơn vị có nhiều hồ sơ khó giải quyết nhất trong Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội Với địa bàn rộng và nhiều khu tập thể, xí nghiệp thường xuyên gặp phải các tranh chấp phức tạp về diện tích, thừa kế, và quyền đứng tên chủ hợp đồng, dẫn đến tỷ lệ hồ sơ vướng mắc cao nhất trong công ty.
Hiện tại, quận Hai Bà Trưng đang tồn đọng 233 hồ sơ xin mua nhà chưa ký hợp đồng thuê do nhiều nguyên nhân như xác định thời điểm phân phối và bố trí sử dụng nhà chưa rõ ràng, cùng với các tranh chấp và khiếu nại chưa được giải quyết triệt để trong nội bộ hộ dân Đây là số lượng hồ sơ tồn đọng khá lớn so với các Xí nghiệp nhà khác trong giai đoạn này.
UBND một số phường từ chối xác nhận đơn xin mua nhà hoặc diện tích dôi dư liền kề của người dân, lý do là do mẫu đơn mới được ban hành.
Sở Xây dựng yêu cầu UBND phường xác nhận diện tích trong và ngoài hợp đồng thuê nhà, nhưng UBND phường từ chối với lý do không có quy định trong Quyết định 35/2014/QĐ-UB Điều này đã khiến 19 hộ dân tại phường Bách Khoa và phường Đồng Tâm không thể tiến hành các bước tiếp theo trong quy trình bán nhà, phản ánh tình trạng chồng chéo trong quy định mẫu đơn xin mua nhà của Sở Xây dựng Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Hai Bà Trưng đã gửi công văn báo cáo và xin ý kiến chỉ đạo từ Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội, đề xuất bỏ mẫu đơn này để giảm phiền hà cho người dân Đối với các trường hợp vướng quy hoạch, Xí nghiệp đã thông báo và hướng dẫn người dân làm thủ tục xin cấp thông tin quy hoạch tại Sở Quy hoạch kiến trúc để xác định rõ hơn về quy hoạch trên diện tích nhà đất của mình.
2.2.2.3 Kinh nghiệm thực hiện công tác bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Cầu Giấy
Quận Cầu Giấy hiện còn hơn 900 hồ sơ nhà ở cũ, nhưng việc giải quyết gặp khó khăn do giá bán cao, khiến nhiều người dân không đồng ý với việc tiếp tục xử lý hồ sơ bởi Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nhà Cầu Giấy Nhiều hộ dân trong cùng một khu tập thể lại có giá bán khác nhau, gây bối rối và chần chừ trong việc hợp tác hoàn thiện thủ tục Nhiều người dân mong chờ chính sách giá bán ưu đãi hơn từ nhà nước, đặc biệt là khi thu nhập của họ còn thấp và không đủ khả năng tài chính để đáp ứng theo giá bán quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
Xí nghiệp nhà Cầu Giấy đang gặp khó khăn trong việc chuyển hồ sơ sang UBND quận để ký cấp Giấy chứng nhận Cán bộ của Xí nghiệp phải nộp hồ sơ tại “Bộ phận một cửa quận”, lấy số và chờ đợi như những người dân khác, dẫn đến việc mất thời gian Nếu Văn phòng đăng ký đất đai quận phát hiện hồ sơ thiếu, họ sẽ trả lại cho “Bộ phận một cửa” mà không có chính sách tiếp nhận hồ sơ nhanh hơn, làm kéo dài quy trình bán nhà.