Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án ở quận hồng bàng thành phố hải phòng luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

Chỉ có giá bồi thường đất nông nghiệp tuy thấp hơn giá thị trường khoảng 3 lần nhưng tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ phần đất nông nghiệp cao hơn giá thực tế nên được trên 90% người dân

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Hải Phòng, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này

Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thị Vòng người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và đóng góp những ý kiến quý báu trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn Trung tâm phát triển quỹ đất quận Hồng Bàng, Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng, Sở Tài Nguyên & Môi trường, UBND quận Hồng Bàng, TP Hải Phòng; Cấp uỷ, chính quyền và bà con nhân dân các phường Trại Chuối, Hùng Vương đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài tại địa bàn

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên đề tài của tôi không tránh khỏi những thiếu sót Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn

để đề tài được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hải Phòng, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.1 Ý nghĩa khoa học 2

1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu 3

2.1 Cơ sở lí luận về bồi thường, giải phóng mặt bằng 3

2.1.1 Khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư 3

2.1.2 Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng 5

2.1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 7

2.2 Cơ sở thực tiễn về bồi thường, giải phóng mặt bằng 9

2.2.1 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước và ngân hàng trên thế giới 9

2.2.2 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số ngân hàng trên thế giới 14

2.2.3 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của nhà nước qua các thời kỳ 17

2.2.4 Công tác thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại thành phố Hải Phòng 27

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 31

3.1 Địa điểm nghiên cứu 31

3.2 Thời gian nghiên cứu 31

3.3 Đối tượng nghiên cứu 31

3.4 Nội dung nghiên cứu 31

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Hồng Bàng - thành phố Hải Phòng 31

3.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của quận Hồng Bàng 31

3.4.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng 32

3.4.4 Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại hai dự án nghiên cứu 32

3.4.5 Đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất trong tương lai 32

3.5 Phương pháp nghiên cứu 33

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 33

3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 33

3.5.3 Phương pháp phân tích, so sánh và đánh giá tổng hợp 34

3.5.4 Phương pháp xử lý số liệu 34

Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận 35

4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận hồng bàng - thành phố hải phòng 35

4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên, môi trường 35

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 40

4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của quận hồng bàng 41

4.2.1 Tình hình quản lí đất đai 41

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 44

4.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, gpmb khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận hồng bàng - thành phố hải phòng 47

4.3.1 Những quy định chung của nhà nước về bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ TĐC 47

4.3.2 Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng 48

4.3.3 Những vấn đề còn tồn tại trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

của quận Hồng Bàng 50

4.4 Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường gpmb khi nhà nước thu hồi đất tại hai dự án nghiên cứu 51

4.4.1 Khái quát về hai dự án nghiên cứu 51

4.4.2 Các văn bản pháp lý của 02 dự án 54

4.4.3 Đánh giá việc xác định đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và TĐC tại 2 dự án 57

4.4.4 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ về đất ở 2 dự án nghiên cứu 62

4.4.5 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ về tài sản trên đất ở 2 dự án nghiên cứu 66

4.4.6 Các chính sách hỗ trợ 70

4.4.7 Chính sách TĐC 75

4.4.8 Ảnh hưởng của việc thu hồi đất và phương thức sử dụng tiền bồi thường của các hộ dân thuộc 2 dự án nghiên cứu 76

4.4.9 Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB của 2 dự án nghiên cứu tại quận Hồng Bàng, Hải Phòng 78

4.5 Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại quận hồng bàng – hải phòng 80

4.5.1 Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện 80

4.5.2 Nhóm giải pháp về cơ chế chính sách 80

4.5.3 Một số giải pháp khác 82

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 83

5.1 Kết luận 83

5.2 Kiến nghị 84

Tài liệu tham khảo 85

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Hồng Bàng năm 2016 46 Bảng 4.2 Khái quát 2 dự án nghiên cứu 54 Bảng 4.3 Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường 60 Bảng 4.4 Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối

tượng và điều kiện được bồi thường 61 Bảng 4.5 So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của dự án với giá thị

trường tại thời điểm thu hồi đất 65 Bảng 4.6 Ý kiến người dân về giá đất tính bồi thường, hỗ trợ 66 Bảng 4.7 Kinh phí bồi thường, hỗ trợ vật kiến trúc, cây cối hoa màu tại 2 dự án

nghiên cứu 69 Bảng 4.8 Ý kiến của người dân về tiền bồi thường, hỗ trợ tài sản, công trình

kiến trúc và cây cối hoa màu trên đất 69 Bảng 4.9 Các khoản hỗ trợ của 2 dự án nghiên cứu 73 Bảng 4.10 Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính

sách hỗ trợ 74 Bảng 4.11 Ảnh hưởng của quá trình thu hồi đất tới đời sống của người dân 74 Bảng 4.12 Phương thức chủ yếu sử dụng tiền bồi thường của các hộ dân tại 2

dự án 77

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ các đơn vị hành chính quận Hồng Bàng 35

Hình 4.2 Cơ cấu kinh tế quận Hồng Bàng năm 2016 38

Hình 4.3 Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 quận Hồng Bàng 45

Hình 4.4 Hồ điều hòa Trại Chuối trong giai đoạn thi công 52

Hình 4.5 Bản vẽ phối cảnh 3D dự án chung cư Him Lam 53

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Cao Bích Hòa

Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án ở quận Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lí đất đai quận Hồng Bàng; các tài liệu, số liệu, văn bản pháp luật về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của quận Hồng Bàng

và 2 dự án nghiên cứu; các sách tham khảo, bài báo khoa học, công trình nghiên cứu

Phương pháp phân tích, so sánh và đánh giá tổng hợp: So sánh các số liệu sơ cấp với các văn bản có liên quan để phân tích, đánh giá các dự án nghiên cứu từ đó đưa ra các giải pháp tối ưu

Phương pháp xử lý số liệu: Sử dụng phần mềm hỗ trợ Excel để tổng hợp và xử lý

số liệu

Kết quả chính và kết luận

- Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hồng Bàng

- Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của quận Hồng Bàng

- Tình hình thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng

- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu

- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB tại quận Hồng Bàng

- Hồng Bàng là quận trung tâm thành phố, nằm trong khu vực trọng điểm kinh tế, thương mại, chính trịcó diện tích tự nhiên là 14,5 km2 với tổng số dân là 130.880 người Tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng năm đạt trên 15%/năm

- Việc thực hiện công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận gặt hái được nhiều thành công Tổng diện tích tự nhiên của huyện là 1448,12 ha

- Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận đã đạt những kết quả nhất định, những dự án trọng điểm đã thực hiện bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư triển khai thi công

- Kết quả thực hiện 02 dự án nghiên cứu cho thấy:

cá nhân liên quan tới dự án là 301, tổng số tiền bồi thường và hỗ trợ là: 17.227.930.812 đồng Có 90,2% số hộ dân được hỏi đồng ý với cách xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng

+ Về đơn giá bồi thường đất và tài sản trên đất phần lớn đều thấp hơn giá thị trường do đó chưa tạo được sự đồng thuận cao của người có đất bị thu hồi Chỉ có giá bồi thường đất nông nghiệp tuy thấp hơn giá thị trường khoảng 3 lần nhưng tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ phần đất nông nghiệp cao hơn giá thực tế nên được trên 90% người dân đồng tình

+ Về việc thực hiện và áp dụng các chính sách hỗ trợ: Có trên 75% hộ dân được hỏi đồng ý với chính sách hỗ trợ của Ủy ban nhân dân quận Hồng Bàng

- Một số giải pháp: Để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng hiệu quả thì cần đồng bộ thực hiện các giải pháp: Giải pháp về tổ chức thực hiện, giải pháp

về cơ chế chính sách và các giải pháp khác

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Cao Bich Hoa

Thesis title: Evaluation of the implementation of compensation and site clearance in some projects in Hong Bang - Hai Phong city

Major: Land Management Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture

Materials and Methods

Methods of secondary data collection: Collection of documents on natural conditions, economic, social, land management situation in Hong Bang district; the documents, data, legal documents on compensation and land clearance in Hong Bang district and 2 research projects; reference books, scientific papers, and related researches

Method of primary data collection: direct surveys of households having acquired land through questionnaires

+ Investment project to build Trai Chuoi lake investigated 50 votes with 10 of land acquisition and 40 of self- recovery used land

+ Investment project to build a road connecting the old and new highway 5, apartment in Hung Vuong ward surveyed 65 votes with 15 of land acquisition and 50 of agricultural land acquisition

Methods of analysis, comparison and evaluation synthesis: Comparison of primary data with the documents related to the analysis and evaluation of research projects thereby offering optimal solutions

Data analysis methods: Using the Excel software support for synthesis and data analysis

Main findings and conclusions

- Characteristics of natural, socio-economic conditions of Hong Bang district

- The management and use of land in Hong Bang district

- The situation of compensation and land clearance when the State recovers land

in Hong Bang - Hai Phong city

- Evaluate the implementation of the compensation and land clearance policy when the state recovers land in 2 research projects

- Propose some solutions to improve the compensation and site clearance policies

in Hong Bang district

- Hong Bang is a downtown district, located in the key areas of

people Economic growth rate is over 15%/year

- The implementation of land management in the district reached much success The total natural area of the district is 1448.12 ha

- The compensation and land clearance in the district have achieved certain results, the key projects have made to hand over to the investors in progress

- Results of 02 research projects showed that:

of households and individuals related to the project is 301, the total amount of compensation and assistance was: 17,227,930,812 VND 90.2% of respondents agreed with the way of determining the beneficiaries and compensation conditions of the Resettlement Compensation Board

+ About the compensation rate for land and assets on land are largely lower than the market price thereby failing to create a consensus of the people whose land was recovered Only agricultural land compensation price was lower than the market price

of about 3 times, but the total value of compensation, support of agricultural land was higher than the actual should be above 90% of people agreeing

+ On the implementation and application of policies to support: Over 75% of households surveyed agreed with the policy support of the People's Committee of Hong Bang district

- Some solutions: To implement the compensation, effective site clearance, the solution should be synchronously implement the solutions, policy mechanisms and other solutions

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng; có

ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng, bảo vệ và phát triển đất nước

Trong điều kiện quỹ đất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất và giao đất ngày càng được quan tâm hơn Vì vậy, vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) còn là vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế- xã hội tổng hợp, đòi hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và

cá nhân Bồi thường thiệt hại về đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai (giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kinh tế này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau),

mà còn thể hiện về các mối quan hệ về chính trị, xã hội

Là một trong những quận trung tâm, là bộ mặt của của thành phố Hải Phòng, nên quận Hồng Bàng luôn được thành phố tập trung đầu tư, phát triển mạnh mẽ, thu hút nhiều dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án đầu tư xây dựng

cơ sở hạ tầng, do đó việc thực hiện bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư (TĐC) ở quận Hồng Bàng có tính phức tạp không ngừng tăng lên Trong quá trình thực hiện, hội đồng bồi thường GPMB và tổ công tác thực hiện nhiệm vụ bồi thường GPMB đã luôn cố gắng đảm bảo thực hiện đúng quy trình, quy định, công khai dân chủ Tuy nhiên vẫn không thể tránh khỏi được những thiếu sót, vẫn còn dẫn đến tình trạng thắc mắc, không đồng ý và khiếu kiện từ người dân Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thức được tầm quan trọng của công tác GPMB, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án ở quận Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn quận Hồng Bàng - thành phố Hải Phòng

Đề xuất ý kiến, góp phần đẩy nhanh công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các cơ quan quản

lí Nhà nước có liên quan tới quá trình GPMB và các hộ gia đình, cá nhân có đất

bị thu hồi tại 2 dự án trên địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng

Thời gian nghiên cứu: trong thời gian 2 dự án được triển khai từ 2011 – 2015 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học về việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và trên địa bàn quận Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng nói riêng

1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn

Đề tài rút ra được những mặt tích cực và những tồn tại trong thực tiễn thực hiện công tác GPMB để từ đó đề xuất ý kiến nhằm hạn chế tối đa được những tồn tại tương tự ở những dự án trong tương lai trên địa bàn quận Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

2.1.1 Khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư 2.1.1.1 Bồi thường

Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác

Theo Luật Đất đai năm 2013: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người thu hồi đất” (Quốc hội, 2013)

Bản chất của bồi thường là giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người được giao đất, thuê đất và người bị thu hồi đất Bồi thường về đất phải được thực hiện theo quy định của Nhà nước Việc bồi thường về đất phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và người bị thu hồi, có nghĩa là phải giải quyết hài hòa giũa các đối tượng tham gia

Theo Khoản 2, Điều 74, Luật Đất đai năm 2013 việc bồi thường phải đảm bảo nguyên tắc sau (Quốc hội, 2013):

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

2.1.1.2 Giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó Luật Đất đai, 2013 quy định công tác bồi thường, GPMB là công việc được thực hiện từ khi thành lập Hội đồng bồi thường GPMB hoặc giao công việc bồi thường, hỗ trợ, TĐC cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư (Quốc hội, 2013)

Theo điều 68, Luật đất đai 2013: “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư.” (Quốc hội, 2013)

2.1.1.3 Hỗ trợ

Theo Khoản 14, Đ ều 3, Luật Đất đa năm 2013:”Hỗ trợ kh Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển” (Quốc hội, 2013)

2.1.1.4 Tái định cư

Theo Luật Đất đai năm 2003 thì việc TĐC là việc di chuyển đến một nơi ở khác với nơi trước đây để sinh sống và làm ăn TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

TĐC được hiểu là quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó Như vậy, TĐC là hoạt động làm giảm nhẹ các tác động xấu

về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung Theo Điều 4 Nghị định 197/2004/NĐ-CP: “Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

1 Bồi thường bằng nhà ở

2 Bồi thường bằng giao đất ở mới

3 Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.” (Chính phủ, 2004)

Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở TĐC;

- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở”(Chính phủ, 2014)

Như vậy, TĐC không chỉ là một hoạt động dịch chuyển đơn thuần, mà là một bài toán phức tạp với nhiều khía cạnh khác nhau, đảm bảo sự đồng thuận xã hội và phát triển bền vững Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập

kế hoạch thực hiện sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi trường, xã hội Phương thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững Tuy nhiên, trên thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều vấn đề cần được xem xét

2.1.2 Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng

Trong công tác GPMB thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC đảm bảo việc bồi hoàn đất đai, tài sản trên đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng chính sách và hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất bằng những chính sách phù hợp để tạo hướng phát triển nghề nghiệp ổn định Quá trình GPMB thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội Tuy nhiên, nó luôn thể hiện 3 tính chất:

đa dạng, phức tạp và nhạy cảm

2.1.2.1 Tính đa dạng

GPMB ở các địa phương khác nhau sẽ có những đặc trưng khác nhau phù hợp với điều kiện tự nhiên, xã hội, cơ sở hạ tầng và trình độ dân trí của địa phương đó Mặt khác, quá trình GPMB ở đô thị và nông thôn cũng có những đặc điểm riêng biệt Đối với khu vực đô thị mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB diễn ra phức tạp Còn đối với khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp Do đó, GPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt (Nguyễn Vinh Diện, 2006)

2.1.2.2 Tính phức tạp

Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản

xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình đó

đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường (Nguyễn Vinh Diện, 2006)

Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu TĐC cũng như chất lượng khu TĐC thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì thu nhập bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển;

và bố trí TĐC thực hiện không công bằng, kiểm định áp giá sai sẽ dẫn đến việc khiếu kiện của người dân Vấn đề nhạy cảm này đòi hỏi cơ quan Nhà nước phải quan tâm, xử lí thật linh hoạt và khéo léo thông qua việc ban hành các văn bản pháp luật hướng dẫn thật đầy đủ, cụ thể để các cơ quan chuyên trách dễ dàng

trong việc tổ chức thực hiện, hạn chế được các sai xót Có như vậy mới tạo được lòng tin trong nhân dân, công tác bồi thường, GPMB và bố trí TĐC diễn ra thuận lợi góp phần đẩy nhanh tiến độ các dự án, quá trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, đất nước

Từ các đặc điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB được thực hiện khác nhau

2.1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 2.1.3.1 Chính sách của Nhà nước

Đây là một trong những nhân tố có tính quyết định đến công tác đền bù thiệt hại GPMB Chính sách của Nhà nước là căn cứ pháp lý quan trọng dựa vào

đó để xác định nội dung đền bù, mức đền bù, giá đền bù và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ di chuyển, chi phí để ổn định sản xuất và đời sống của người dân vùng di dời

Để công tác đền bù thiệt hại GPMB được thực hiện nhanh, chính xác và hiệu quả đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất, đồng bộ đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi người biết để họ hiểu và tự giác thực hiện Ngược lại, nếu các chính sách mà không đúng đắn, thống nhất, không đồng bộ, không ổn định, không cụ thể chi tiết và không được công khai thì chắc chắn công tác đền bù thiệt hại GPMB sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc và không thể thực hiện được (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)

2.1.3.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở cần phải xem xét toàn diện các khía cạnh, đặc biệt phải chú ý đến tính phức tạp của công tác đền bù thiệt hại GPMB Các nhà lập quy hoạch, kế hoạch phải tính toán, cân nhắc làm sao cho quy hoạch, kế hoạch đó phải khoa học,

có tính khả thi cao nhất, có nghĩa là hạn chế tối đa, tránh việc quy hoạch, kế hoạch phải lấy nhiều đất đai thuộc những khu dân cư đông, lâu đời, những công trình lớn để giảm bớt chi phí đền bù thiệt hại GPMB Mặt khác, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở phải ổn định, phải được tiến hành trước một bước và phải được công khai cho toàn dân biết

Có như vậy, công tác đền bù thiệt hại mới có thể thực hiện hiệu quả tránh những trở ngại không đáng có

2.1.3.3 Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

Công tác giao đất, cho thuê đất quyết định đến tiến độ của công tác đền bù thiệt hại GPMB Nếu công tác giao đất cho thuê đất được tiến hành nhanh chóng thì công tác đền bù thiệt hại sẽ được tiến hành nhanh chóng ngược lại, nó sẽ làm chậm quá trình đền bù thiệt hại và tất nhiên làm chậm tiến độ của các dự án đầu

tư Trong công tác giao đất, cho thuê đất thì công tác thẩm duyệt dự án là công tác rất quan trọng có liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp

Công tác cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở cũng giữ vai trò rất lớn trong việc xác định tính hợp pháp của mảnh đất và tài sản gắn liền với mảnh đất

đó làm căn cứ để xét xem mảnh đất đó có được đền bù hay không Trong công tác cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở thì công tác điều tra, đo đạc, làm các thủ tục nhà đất khác giữ vai trò quyết định Do đó, phải chú trọng công tác này thì việc đền bù mới nhanh chóng được thực hiện

2.1.3.4 Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB

Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB bao gồm vốn từ ngân sách Nhà nước, vốn của chủ dự án và các nguồn vốn khác

Vốn từ Ngân sách Nhà nước bao gồm tiền dành riêng cho công tác đền bù thiệt hại, tiền thu tiền sử dụng (khi giao đất hoặc cho thuê đất) tiền cho thuê nhà hoặc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước

Các nguồn vốn khác có thể là vốn vay của các tổ chức phi chính phủ hoặc vốn nhận viện trợ từ nước ngoài và vốn huy động từ sự đóng góp của nhân dân

Có thể nói đây là một trong các yếu tố có tính quyết định hàng đầu đến công tác đền bù thiệt hại GPMB Công tác này có thực hiện được hay không, được thực hiện nhanh hay chậm, tốt hay không tốt là do yếu tố vốn cũng như công tác quản lý sử dụng nguồn vốn trên quyết định

2.1.3.5 Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản (thị trường nhà đất)

Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số điểu chỉnh K Hệ số điều chỉnh K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do

UBND cấp tỉnh quy định Tuy nhiên, hiện nay chưa có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhất là đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp Việc xác định khả năng sinh lợi trong sản xuất nông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sản lượng, lợi nhuận còn nhiều khó khăn phức tạp Thực tế chủ yếu là việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp bất hợp pháp sang mục đích sử dụng khác ở khu vực ven và trong đô thị Các quan hệ mua bán nhà ở, mua bán quyền sử dụng đất đang ra phổ biến nhưng nó diễn ra với một quá trình “ngầm” nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Do đó, việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản đưa các quan hệ giao dịch về nhà đất (quan hệ mua bán, cho thuê, thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) công khai trên thị trường và có sự kiểm soát, điều tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa

vô cùng quan trọng trong việc xác định giá đất để tính đề bù thiệt hại, trong việc quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở và chắc chắn việc này sẽ đem lại lợi ích kinh

tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân

Ngoài ra, còn phải kể đến ảnh hưởng từ phía những người dân có đất bị thu hồi Nếu người dân có ý thức trách nhiệm tự giác thực hiện thì công tác GPMB

sẽ nhanh chóng Ngược lại, nếu họ cố ý kéo dài thời gian, không chịu thực hiện những quy định của Nhà nước thì công tác GPMB sẽ rất khó thực hiện

2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 2.2.1 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước và ngân hàng trên thế giới

2.2.1.1 Trung Quốc

Đối với Trung Quốc, trong quá trình bồi thường, GPMB tại các dự án phát triển thì mục tiêu chính, quan trọng nhất là hạn chế tối đa việc thu hồi đất, GPMB, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi quá trình thu hồi đất Mặt

khác, khi quá trình thu hồi đất diễn ra, các phương án bồi thường luôn được chuẩn bị cẩn thận trên cơ sở tình toán hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước và cá nhân, đảm bảo quyền lợi của người dân và tạo điều kiện tối đa để họ ổn định cuộc sống sau khi mất đất Vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất có một số điểm chính sau (Nguyễn Quang Tuyến, 2013):

Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước

Về cơ sở bồi thường: Việc bồi thường không căn cứ theo giá thị trường và dựa vào mục đích sử dụng đất ban đầu Đối với giá bồi thường tài sản, Nhà nước không ban hành giá, mà giá bồi thường sẽ dựa vào giá thẩm định BĐS Giá này sẽ

do một cơ quan thẩm định mà chủ sở hữu lựa chọn, sau đó được quyết định bởi chính quyền địa phương

Về hình thức bồi thường: Bao gồm 3 hình thức bồi thường bằng tiền; TĐC

có việc làm; TĐC kèm bảo hiểm xã hội

Về mức bồi thường: Quy định mức bồi thường đối với đất nông nghiệp bằng 6 - 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi Đối với đất ở, các tiêu chuẩn về bồi thường tuỳ thuộc vào từng địa phương, trên cơ sở tham khảo mức bồi thường cho đất nông nghiệp

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền quan tâm đến điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được nhà nước chú ý và có chính sách xã hội riêng

2.2.1.2 Thái Lan

Thái Lan không có chính sách bồi thường, hỗ trợ TĐC quốc gia, vì đa hình thức sở hữu đất đai nhưng Hiến pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các

thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường, hỗ trợ phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2005)

Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc trưng dụng đất vào các mục đích xây dựng công cộng, an ninh quốc phòng Luật BE 2530 quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản được bồi thường , trình tự lập dự án, duyệt

dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt Luật còn quy định thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra toà án

Việc xác định giá đất làm căn cứ bồi thường được một Ủy ban Chính phủ xác định trên cơ sở giá thị trường chuyển nhượng, bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt Tuy nhiên, với một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì giá bồi thường

sẽ cao hơn nhiều giá thị trường

2.2.1.3 Pháp

Ở Pháp, đối với các trường hợp sử dụng đất vào mục đích chung như quốc phòng - an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng thì Nhà nước thực hiện quyền ưu tiên mua đất của chủ sở hữu tư nhân trên cơ sở đàm phán thỏa thuận về giá Trường hợp thỏa thuận không đạt hoặc chủ sở hữu tư nhân không muốn bán đất thì Nhà nước được quyền trưng thu đất đai có bồi thường cho chủ sở hữu

Trình tự thu hồi đất

Pháp được đánh giá là một trong những nước có thể chế trưng thu chi tiết

và hoàn chỉnh nhất Thủ tục trưng thu của Pháp gồm hai giai đoạn: giai đoạn hành chính (làm các công việc chuẩn bị thu hồi) và giai đoạn tư pháp (liên quan đến chuyển quyền sở hữu)

Trước hết, bên có nhu cầu thực hiện dự án nộp hồ sơ cho Tỉnh trưởng Tỉnh trưởng bổ nhiệm điều tra viên hoặc một hội đồng điều tra để tiến hành điều tra sơ

bộ và chỉ rõ đối tượng, thời hạn điều tra; đồng thời, thông báo trên báo chí, cách thức để công chúng tìm hiểu, nêu ý kiến về hồ sơ dự án Trên cơ sở kết quả điều tra được trình lên, Tỉnh trưởng sẽ thông báo cho chủ dự án, tòa án hành chính và

cũng gửi cho tất cả các xã, phường liên quan Chậm nhất là một năm sau khi kết thúc điều tra sơ bộ, tùy từng trường hợp theo luật định, Tỉnh trưởng ra quyết định

về tính khả nhượng của các tài sản có trong danh mục trưng thu, chuyển quyết định đó sang tòa án Sau khi có lệnh của tòa án, các chủ sở hữu không được chuyển nhượng, thế chấp tài sản Chủ dự án thông báo dự kiến về mức bồi thường và mời các bên bị trưng thu cho biết yêu cầu của họ trong vòng 15 ngày Hai bên có một tháng để xử lý những bất đồng, nếu không thống nhất được thì mức bồi thường sẽ do tòa án quyết định, có nêu rõ các khoản bồi thường chính, các khoản bồi thường phụ (như việc làm, hoa màu, di chuyển, kinh doanh ) và

cơ sở của việc tính toán Những khoản bồi thường này sẽ phải trả đầy đủ tính theo giá trong ngày ra lệnh trưng thu và chủ dự án phải trả chi phí xác định mức bồi thường của tòa án (Phương Thảo, 2013)

2.2.1.4 Singapore

Công tác GPMB, thu hồi đất ở Singapore phải được Chính phủ và các thành viên Nội các thông qua, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và thông báo trước cho người dân 2 - 3 năm Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công

Về chính sách đền bù, mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản (BĐS) của chủ sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá BĐS hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó Nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai

Bên cạnh đó, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: Giá trị BĐS gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, Nhà nước sẽ điềt tiết Ngược lại, công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), Nhà nước sẽ tăng đền bù Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc đầu tư thêm vào căn nhà sau khi đã có quyết định giải tỏa để đòi bồi thường (Nguyễn Quang Tuyến, 2013)

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ BĐS phải di dời Trong quá trình đền bù, chủ BĐS có quyền khiếu kiện về giá trị đền

bù Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện Nếu chủ BĐS vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm (Nguyễn Quang Tuyến, 2013)

Vấn đề TĐC, chính sách TĐC của Singapore gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường BĐS tại Singapore Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ TĐC, đó là Cục Phát triển Nhà Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, Cục Phát triển Nhà đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore

2.2.1.5 Kinh nghiệm cho Việt Nam

Mặc dù mỗi nước có chế độ sở hữu đất đai khác nhau nhưng chính sách thu hồi đất, pháp lý về thu hồi đất là yếu tố không thể thiếu trong quá trình phát triển kinh tế đất nước nói chung và quy hoạch, chỉnh trang phát triển đô thị nói riêng

Có thể chính sách pháp luật của các nước không quy định chi tiết đến từng đối tượng nhưng nó bao quát đầy đủ (kể cả chính sách lẫn sự chuẩn bị về vốn và quỹ đất, quỹ nhà) cùng với các cơ chế phù hợp được người dân ủng hộ, chấp thuận Đặc biệt là ý thức tự giác và sự tuân thủ phát luật của người có đất bị thu hồi Công tác quy hoạch đất được Chính phủ đặc biệt chú trọng, vừa đảm bảo các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo sự pháp triển bền vững Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước, khoa học, thận trọng mang tính chiến lược lâu dài thể hiện rõ vai trò, vị trí của đất đai trong nền kinh tế thị trường Sản phẩm quy hoạch được trưng cầu dân ý trước khi công bố công khai Ở nước ta, mặc dù chính quyền các địa phương đều nhận thức được vai trò, vị trí của công tác này Nhưng chưa thực hiện nghiêm túc quy định của pháp luật đất đai đối với công tác này Do đó, chưa chú trọng đầu tư cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất các cấp, nhất là cấp huyện và cấp xã

Hầu hết các quốc gia, Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế - xã hội, vừa là bà đỡ cho người sử dụng đất khi họ bị thu hồi

đất với quan điểm không chỉ đủ diện tích đất bị thu hồi, đảm bảo tốt nhất điều kiện sống cho người có đất, có nhà ở bị mất mát mà còn đạt được mục tiêu tốt hơn về mọi điều kiện sống so với trước khi bị thu hồi đất Đồng thời, diện tích được bồi thường hay nhà ở TĐC rộng hơn, tốt hơn và có đầy đủ điều kiện cơ sở

hạ tầng hiện đại so với trước khi bị thu hồi đất Vấn đề này ở Việt Nam đang gặp phải những khó khăn lớn đến nay chưa có giải pháp hữu hiện để khắc phục

Về giá đất và giá bồi thường ở các nước này được Nhà nước đặc biệt quan tâm Việc xây dựng giá đất dựa trên từng loại đất theo hình thức sở hữu, việc tính toán bồi thường bảo đảm yêu cầu và ở mức thoả đáng theo quy định của pháp luật; giá tính bồi thường căn cứ theo đơn giá của cơ quan định giá dưới sự kiểm tra, giám sát của Chính phủ (ở Trung quốc); Chính phủ bồi thường cho người bị thu hồi đất mức giá cao theo giá thị trường (giá thực tế mua bán) và người dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng Vấn đề định giá đất nói chung và giá bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta đang còn nhiều bất cập, thiếu thống nhất Giá bồi thường thấp, chính các lô đất được bồi thường lại được bán đấu giá cao, trong khi đó ở các nước, giá đất ổn định, không quá cao thì ở nước

ta, sự lạc hậu về giá đất và thiếu công bằng trong việc áp giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đã và đang là nguyên nhân chính của các vụ khiếu kiện đông người hiện nay

Điều kiện tốt nhất để thực hiện hiệu quả thu hồi đất là trước khi lập phương

án thu hồi đất và TĐC (đã có danh mục trong quy hoạch sử dụng đất), chính quyền ở các địa phương và chủ đầu tư, tổ chức được giao thực hiện phải tiến hành điều tra, khảo sát kỹ lưỡng để thu thập đầy đủ các thông tin như: Số thành viên trong gia đình, độ tuổi lao động, nguồn thu nhập chính, nghề nghiệp, nơi làm việc….Việc điều tra tỷ mỉ, thận trọng cũng như việc công bố công khai phương án thu hồi đất, phương án bồi thường thiệt hại sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC chính xác, công bằng, giảm thiều được khó khăn cho người bị thu hồi đất

2.2.2 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số ngân hàng trên thế giới

Ngân hàng thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế đầu tiên đưa ra chính sách về TĐC bắt buộc Tháng 2/1980, lần đầu tiên chính sách TĐC được ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn hoạt động nội bộ cho nhân viên Từ đó đến nay, chính sách TĐC được sửa đổi và ban hành lại nhiều

lần Từ tháng 2/1994, ADB bắt đầu áp dụng bản hướng dẫn hoạt động của WB

về TĐC và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này đã có chính sách riêng của Ngân hàng về TĐC bắt buộc

Mục tiêu chính sách bồi thường, TĐC của WB và ADB là việc bồi thường, TĐC phải đưa ra các biện pháp khôi phục để giúp người bị thu hồi đất cải thiệt hoặc ít ra phải giữ được mức sống, khả năng thu nhập và mức độ sản xuất như trước khi có dự án Các biện pháp khôi phục được cung cấp là bồi thường theo giá thay thế nhà của và các kết cấu khác, bồi thường đất nông nghiệp là lấy đất có cùng hiệu suất và phải gần gũi với đất đã bị thu hồi, bồi thường đất thổ cư có cùng diện tích được người người bị ảnh hưởng chấp nhận, giao đất TĐC ngắn nhất Đối với đất đai và tài sản được bồi thường, chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi thường TĐC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường, TĐC được WB và ADB coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án Mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của dự án Ngoài ra, còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hòa nhập với cộng đồng mới Để thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn được chuẩn bị sẵn

Ngoài ra, nhu cầu cải thiện cơ chế giải quyết những bức xúc liên quan đến đền bù đất đai Các đơn vị quản lý dự án về các dự án đầu tư công cộng với lượng lớn công việc thu hồi và đền bù đất bằng cách thiết lập Ban giải quyết khiếu nại, bức xúc và các kênh khiếu nại bức xúc của dự án, hệ thống theo dõi giám sát, phân bổ các nguồn vốn đầy đủ để đáp ứng các yêu cầu của quy trình giải quyết bức xúc khiếu nại Trong bối cảnh rộng hơn, thiết lập hội đồng trọng tài tại cấp huyện, tỉnh và trung ương với sự tham gia của các đại diện các cấp chính quyền, các cơ quan chuyên môn và các đoàn thể có liên quan

Các chính sách này có những khác biệt so với chính sách của Nhà nước Việt Nam như:

- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thường, TĐC là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn đề xã hội lớn khi áp dụng chính sách TĐC của ADB Theo ADB và WB thì việc thiếu chứng thư hợp pháp về đất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị

ảnh hưởng và được mở rộng đối với cả đối tượng không bị thiệt hại về đất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần

- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi ở Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào GPMB xong thì thi công trước tránh lấn chiếm đất đai), do vậy nhiều gia đình còn chưa kịp sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới ổn định ngay sau khi giải toả dẫn đến việc phải thuê nhà ở tạm

- Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, TĐC của dự án cho các hộ nông dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thoả mãn các yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hoá cũng như thực hiện công tác TĐC

Ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực hiện đầy đủ nội dung này là rất khó khăn,

vì việc thu hồi đất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như thế nào, TĐC ra sao hầu như không trả lời ngay được

- Theo quy định của ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập phải kiểm tra xem xét các hoạt động TĐC có được triển khai đúng không? Từ đó có những kiến nghị biện pháp giải quyết sao cho công tác TĐC đạt được mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy định về giám sát độc lập về TĐC cho nên việc giám sát độc lập công tác TĐC là công tác khá mới mẻ (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2006)

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà có xu hướng ngày càng tăng Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn

đề sống còn của họ Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

2.2.3 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của nhà nước qua các thời kỳ

2.2.3.1 Trước khi có Luật Đất đai 1993

Ở nước ta, sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ban hành Hiến pháp vào năm 1946 Đến năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật Cải cách ruộng đất được ban hành Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vận động nông dân vào làm ăn tập thể, đồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định số 151 - TTg quy định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc đền bù và TĐC ở Việt Nam, sau đó Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên Bộ số 1424/TTLB ngày 06/7/1959

về việc thi hành Nghị định số 151/TTg của Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất để làm địa điểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải đảm bảo kịp thời và diện tích đủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất Đất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước

Về mức đền bù và cách tính đền bù theo Nghị định 151/TTg:

- Về đất thì bồi thường từ 01 đến 04 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng thu

- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức

- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt được giúp đỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của địa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc đền bù thiệt hại trong nghị định này là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960 Cách đền bù như vậy được thực hiện cho đến khi có Hiến pháp 1980 ra đời

Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện đền bù về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện đền bù những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên Sau đó Luật Đất đai năm 1988 ban hành cũng dựa trên những điều cơ bản đó (Quốc hội, 1980) Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định số 186/HĐBT

về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường Căn cứ để tính đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và được sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống định canh, định cư cho vùng bị lấy đất

Tại quyết định này, mức đền bù còn được phân biệt theo thời hạn sử dụng đất lâu dài hay tạm thời, đồng thời quy định việc miễn giảm tiền đền bù đối với việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thuỷ lợi

2.2.3.2 Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến năm 2003

Hiến pháp năm 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, GPMB qua những điều, khoản quy định cụ thể như sau :

- Điều 17: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”

- Điều 23: “ Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của

cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”

Trên cơ sở hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 Với quy định “đất có giá” và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường, GPMB của luật đất đai năm 1993 (Quốc hội, 1993)

Luật đất đai năm 1993 quy định “đất có giá” đã tạo sử đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường, GPMB của Luật Đất đai năm 1993 đã

thu được những thành tựu quan trọng trong quy định về bồi thường GPMB được đưa vào luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã được thông qua ngày 19 tháng 6 năm 2001 Nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã được ban hành, bao gồm :

- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ

về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, thay thế Nghị định số 90/NĐ - CP

Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22/4/1998 của Chính phủ; chính sách bồi thường GPMB theo quy định của Nghị định số 22/4/1998NĐ-CP và thông tư 145/1998/TT-BTC, quy định:

- Đối tượng bồi thường thiệt hại: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về đất và tài sản cho người có đất bị thu hồi đã được giao hoặc cho thuê

- Đối tượng được bồi thường thiệt hại: Là người có quyền sử dụng đất, người sở hữu tài sản hợp pháp theo quy định của pháp luật

- Phạm vi bồi thường thiệt hại:

+ Bồi thường thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất bị thu hồi

+ Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có

- Phạm vi hỗ trợ:

+ Trợ cấp đời sống và sản xuất cho người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh;

+ Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi;

+ Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di chuyển, GPMB

Hình thức bồi thường thiệt hại về đất đai: Khi Nhà nước thu hồi đất thì tùy từng trường hợp cụ thể mà người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng tiền,

nhà ở hoặc bằng đất Khi bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng đất mà có sự chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch giá trị được thanh toán bằng tiền

Về điều kiện được bồi thường: Chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam

có nhiều thay đổi qua các thời kỳ lịch sử, công tác quản lý, sử dụng đất còn nhiều bất cập, do đó trong nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã quy định rất cụ thể, chi tiết các trường hợp được bồi thường thiệt hại về đất đai tài sản

Về giá đất để tính bồi thường thiệt hại: Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ kèm theo với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương

Về TĐC: Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định Nhà nước chuẩn bị đủ điều kiện để lập khu TĐC (bao gồm quỹ đất, quỹ nhà và quỹ tiền mặt), điều kiện bắt buộc phải có khu TĐC, nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu TĐC và nguồn vốn xây dựng khu TĐC

Về tổ chức thực hiện: Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định cụ thể về công tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm của UBND các cấp và Hội đồng bồi thường, GPMB cấp huyện trong việc chỉ đạo thực hiện công tác bồi thường, GPMB và TĐC của các dự án như lập phương án bồi thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án được phê duyệt

Nhìn chung thời kì 1993 – 2003, chính sách thu hồi đất và bồi thường GPMB đã có những tiến bộ đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất Tuy nhiên, cơ chế bồi thường GPMB khi Nhà nức thu hồi đất trong thời kỳ này vẫn còn một số nhược điểm sau:

- Vấn đề xác định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa được quy định, chưa theo một chuẩn mực nhất định, có nhiều quyết định của UBND cấp tỉnh về giá đất để tính bồi thường còn thiếu cơ sở, giá đất do các địa phương quy định hầu hết đều thấp hơn giá thị trường, người bị thu hồi đất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi đất phi nông nghiệp thường được lợi

- Việc thu hồi đất được tiến hành theo dự án, công trình đã được phê duyệt nên người bị thu hồi đất coi đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp như đất phi nông nghiệp theo dự án đang triển khai và thường dẫn đến việc bị so giá bồi thường đất với giá đất phi nông nghiệp

- Nhà đầu tư dự án, công trình thường phải làm việc với rất nhiều với các đối tác để thực hiện bồi thường GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND

cả 3 cấp tỉnh, huyện, xã, làm việc với ban bồi thường GPMB và làm việc với người có đất bị thu hồi

- Thu hồi nhưng không ưu tiên trả bằng đất mà chủ yếu là trả bằng tiền; nhiều trường hợp phải TĐC cho người bị thu hồi đất nhưng chưa được giải quyết thỏa đáng, điều kiện của các khu TĐC không bằng khu dân cư đã thu hồi

2.2.3.3 Sau khi có Luật Đất đai năm 2003 đến năm 2013

Sau khi Luật Đất đai 2003 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, bao gồm:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ

về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính sửa đổi bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm

2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường GPBM ngày 25/5/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại

về đất đai

Thông tư 06/2007/TT-BTNMT hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị

định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định đất; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTNMT ngày 31 tháng 01 năm

2008 hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước tu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13 tháng 08 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC Thông tư số 14/2009 /TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ TNMTquy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ TĐC và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất…

- Về Nghị định số 69/2009/NĐ-CP tập trung vào việc làm rõ, bãi bỏ một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/2006/NĐ-CP…về một

số những vấn đề cơ bản về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC

Những nội dung mới đề cập trong NĐ 69/2009/NĐ-CP:

- Quy định các nguyên tắc bồi thường hỗ trợ

- Trách nhiệm ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ TĐC đối với người được giao đất khi Nhà nước thu hồi

- Quy định về bồi thường đất nông nghiệp bị thu hồi

- Quy định danh mục các khoản hỗ trợ, quy định chi tiết các khoản hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ TĐC, hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn ao không được công nhận là đất ở,

hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, các loại hỗ trợ khác để ổn định đời sống, sản xuất, đảm bảo chỗ ở

- Quy định về bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng trên đất

- Quy định về cơ quan nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ TĐC

- Quy định về việc sử dụng kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ TĐC Những thay đổi về bồi thường, hỗ trợ, TĐC trong Nghị định 69/2009/NĐ-

CP như sau:

- Về nguyên tắc xác định giá đất bồi thường: Theo quy định trước đây, áp dụng áp dụng giá đất để tính tiền bồi thường được xác định là thời điểm quyết định thu hồi Trên thực tế, từ thời điểm có quyết định thu hồi tới thời điểm

duyệt phương án bồi thường có khoảng thời gian hàng năm, thậm chí 3 đến 4 năm Trong khi đó giá đất trên thị trường luôn biến động, tạo ra sự chênh lệch

về giá trong phương án bồi thường so với giá tại thời điểm quyết định thu hồi đất Sự bất hợp lý này gây ra nhiều thắc mắc, khiếu kiện về giá bồi thường Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định việc tính lại giá đất bồi thường vào thời điểm duyệt phương án bối thường nếu giá đất xác định tại thời điểm quyết định thu hồi đất không còn sát với giá thị trường tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường (Điều 11)

- Về trách nhiệm ứng trước tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ TĐC: Theo quy định trước đây, Nhà đầu tư nước ngoài không đáp ứng được tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ TĐC Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định cả Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều có trách nhiệm như nhau trong việc ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ TĐC cho người có đất bị thu hồi để giao cho nhà đầu

tư đó

- Về hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi: Pháp luật đất đai trước đây không quy định tách bạch giữa bồi thường và hỗ trợ Trên thực tế , tiền hỗ trợ của Nhà nước cho người có đất bị thu hồi cao hơn tiền bồi thường, gây tâm lý Nhà nước bồi thường chưa thỏa đáng Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định rõ các khoản hỗ trợ (Điều 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23) bao gồm hỗ trợ di chuyển, TĐC, hỗ trợ ổn định sản xuất, đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm đối với các trường hợp thu hồi đất nông nghiệp, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân

cư, đất vườn ao không được công nhận là đất ở, các hỗ trợ khác

- Về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất: Về việc phân loại nhà và công trình để tính tiền bồi thường áp dụng theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với tiêu chuẩn do Bộ Xây dựng ban hành Giá bồi thường tính bằng giái xây mới (giá thay thế), đơn giá xây dựng và công trình do UBND cấp tỉnh ban hành (Điều 24)

2.2.3.4 Sau khi có Luật Đất đai năm 2013

Ngày 29/11/2013 tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khoá XIII, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2013 Có hiệu lực từ ngày 01/07/2014

Sau khi Luật đất đai 2013 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất Nghị định đã quy định chi tiết, cụ thể nhiều điểm mà các nghị định trước chưa thể hiện Đối với việc hỗ trợ cho các đối tượng bị thu hồi đất được quan tâm hơn trước, mức hỗ trợ cao hơn, loại hình hỗ trợ đa dạng hơn, theo đó tổng tiền bồi thường hỗ trợ cho các hộ bị ảnh hưởng cao hơn, các trường hợp phải TĐC được hưởng lợi nhiều hơn trước Đặc biệt Nghị định đã đưa ra được nhiều giải pháp xử lý các tình huống cụ thể linh hoạt hơn, phù hợp thực tiễn hơn

- Thông tư số 37/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về giá đất;

- Thông tư số 36/2014/NĐ-CP ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

Những nội dung chủ yếu mang tính đổi mới trong lĩnh vực bồi thường, GPMB quy định trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của pháp luật đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của pháp luật Đất đai năm 2003, đưa chính sách về bồi thường, hỗ trợ, TĐC trong Nghị quyết 19/NQ-TW đi vào cuộc sống Có thể khái quát một số nội dung chủ yếu mang tính đổi mới về lĩnh vực bồi thường, GPMB quy định trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 Cụ thể như sau:

+ Quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2003 trên thực tế đã không thể chế, truyền tải hết các quy định mang tính nguyên tắc để thực hiện thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC tại các địa phương, các bộ, ngành Khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên

tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88) Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện, cụ thể:

“ Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 74 Luật Đất đai 2013)

1 Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường

2 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

3 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

“Nguyên tắc bồi thường về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 88 Luật Đất đai 2013)

1 Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường

2 Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.”

3 Quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội

vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất Trong đó, Luật bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 75, cụ thể:

- Bổ sung bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau)

- Bổ sung bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.Đây là một trong những điểm mới của Luật

Đất đai năm 2013 mà Luật Đất đai 2003 chưa quy định rõ, những quy định này sẽ giải quyết được những vướng mắc trong việc việc bồi thường, hỗ trợ đất đối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động

từ thiện, không phải là đất do được Nhà nước giao mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hợp pháp hoặc khai hoang trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, giữ vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội và sự ổn định đời sống của người dân Trong quá trình phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, việc thu hồi đất để phục

vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội là một quá trình tất yếu, tác động rất lớn đến người bị thu hồi đất Để bù đắp cho họ một phần thiệt thòi đó, Nhà nước ta đã ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC dành cho người bị thu hồi đất, từng bước hoàn thiện theo hướng tạo điều kiện ngày càng tốt hơn cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống và sản xuất Tuy nhiên, đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, trong khi các quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng

so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm Mặt khác, Luật đất đai 2003 chưa có

cơ chế bắt buộc để bảo đảm có quỹ đất và nguồn vốn xây dựng khu TĐC trước khi thu hồi đất; chất lượng các khu TĐC được xây dựng cũng chưa đáp ứng yêu cầu “có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”; chưa chú trọng tạo việc làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất bị thu hồi; việc lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC tại một số dự án còn thiếu kiên quyết, thiếu dân chủ, công khai, minh bạch; năng lực, phẩm chất của đội ngũ cán bộ làm công tác GPMB ở nhiều nơi còn chưa đáp ứng yêu cầu; chưa phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng tham gia thực hiện Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương

quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc GPMB bị kéo dài nhiều năm Trong khi đó, Tổ chức Phát triển quỹ đất chưa được quan tâm đầu tư đúng mức

về kinh phí và nhân lực để thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, tạo quỹ “đất sạch” triển khai khi có dự án đầu tư 2.2.4 Công tác thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại thành phố Hải Phòng

2.2.4.1 Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thành phố Hải Phòng

Tính từ năm 2010 đến tháng 12 năm 2016, trên địa bàn thành phố Hải Phòng đã thực hiện bồi thường, GPMB 1.026 dự án, với quy mô thu hồi đất trên 14.800 ha tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ hơn 2.957 tỷ đồng; Số hộ bị ảnh hưởng

là 190.479 hộ (có 3.610 hộ di chuyển, 186.869 hộ không di chuyển) và số tổ chức

bị ảnh hưởng là 529 tổ chức (có 118 tổ chức di chuyển, 411 tổ chức không di chuyển); tổng số mồ mả di dời là 83.438

- Công tác TĐC và giải quyết an sinh xã hội: Gồm 35 dự án, với diện tích là 193,7 ha, quy hoạch xây dựng 5.410 lô đất TĐC, trong đó đã đưa vào sử dụng là 2.130 hộ

Mặc dù nguồn kinh phí còn hạn hẹp, nhưng trong những năm qua UBND thành phố và các địa phương đã cố gắng bố trí kinh phí đầu tư, xây dựng các khu TĐC bảo đảm phục vụ các nhu cầu thiết yếu trong sinh hoạt của nhân dân; các công trình hạ tầng được xây dựng đã và đang đưa vào sử dụng, từng bước nâng cao đời sống của nhân dân trong vùng, tạo điều kiện cho người dân được hưởng lợi từ các dự án; một bộ phận nhân dân có đất bị thu hồi có cuộc sống ổn định, an tâm sản xuất; các hộ chuyển vào khu TĐC đều xây dựng nhà ở tương đối khang trang, được sử dụng cơ sở hạ tầng tốt hơn, đời sống, tinh thần được nâng cao

2.2.4.2 Trách nhiệm của các cấp, các ngành trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

a Trách nhiệm của các cấp, các ngành

- Vai trò của Đảng và các tổ chức đoàn thể:

+ Các cấp ủy Đảng tổ chức triển khai, quán triệt các Luật và văn bản dưới luật của Trung ương và địa phương về đất đai

+ Các tổ chức đoàn thể như: Mặt trận tổ quốc Việt Nam, Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên phát huy vai trò trong việc tham