Đánh giá hiệu quả sử dụng đất sản xuất nông nghiệp huyện phong thổ tỉnh lai châu luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

Vì vậy nhằm quản lý có hiệu quả quỹ đất Nhà nước cũng như đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì cập nhật, quản lý và chỉnh lý biến độn

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐÀO THỊ MỸ LINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƯỜNG TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2011- 2015

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Người hướng dẫn khoa học: TS Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Đào Thị Mỹ Linh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc TS.Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Đào Thị Mỹ Linh

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài` 1

1.2 Mục đích nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về quản lý biến động đất đai 4

2.1.1 Đất đai và vai trò của đất đai 4

2.1.2 Quản lý Nhà nước về đất đai 6

2.1.3 Quản lý biến động đất đai 11

2.2 Quản lý biến động đất đai tại một số nước trên thế giới 26

2.2.1 Tại Thụy Điển 26

2.2.2 Tại Trung Quốc 27

2.2.3 Tại Anh 28

2.2.4 Tại Hoa Kỳ 29

2.2.5 Tại Malayxia 30

2.3 Quản lý biến động đất đai tại Việt Nam 31

2.3.1 Công tác quản lý biến động đất đai qua các thời kỳ 31

2.3.2 Thực trạng công tác quản lý biến động tại Việt Nam 33

2.3.3 Kinh nghiệm quản lý biến động của các nước cho Việt Nam 34

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 36

3.1 Địa điểm nghiên cứu 36

3.2 Thời gian nghiên cứu 36

3.3 Đối tượng nghiên cứu 36

3.4 Nội dung nghiên cứu 36

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 36

3.4.2 Kết quả quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tường 36

3.4.3 Đánh giá công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tường 37

3.4.4 Đề xuất một số giải pháp tăng cường hoạt động đăng ký và quản lý biến động đất đai tại huyện Vĩnh Tường 37

3.5 Phương pháp nghiên cứu 37

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 37

3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38

3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 38

3.5.4 Phương pháp nội suy 39

3.5.5 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 39

3.5.6 Phương pháp so sánh, phân tích 40

3.5.7 Phương pháp minh họa bằng bản đồ, biểu đồ 40

3.5.8 Phương pháp đánh giá biến động 40

Phần 4 Kết quả và thảo luận 41

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội của huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 41

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 41

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 45

4.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường 52

4.2 Kết quả quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2015 59

4.2.1 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tường 59

4.2.2 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2015 62

4.2.3 Kết quả chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2015 73

4.3 Đánh giá công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2015 74

4.3.1 Về thực hiện đăng ký biến động 74

4.3.2 Về cập nhật, chỉnh lý biến động 84

4.3.3 Đánh giá chung về công tác đăng ký và quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2015 88

4.4 Đề xuất giải pháp quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tường 89

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 91

5.1 Kết luận 91

5.2 Kiến nghị 92

Tài liệu tham khảo 94

Phụ lục 99

CP

ĐC

Chính phủ Địa chính ĐKBĐ Đăng ký biến động GCN

SMK

ND

Giấy chứng nhận

Sổ mục kê Nội dung

NĐ Nghị định NXB

TLCL

Nhà xuất bản

Tỷ lệ chỉnh lý

TT Thông tư UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Xác định số lượng phiếu điều tra 39 Bảng 4.1 Diện tích đất theo mục đích sử dụng tại huyện Vĩnh Tường năm 2015 53 Bảng 4.2 Biến động diện tích đất đai theo mục đích sử dụng đất giai đoạn 2011-2015 56 Bảng 4.3 Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại huyện Vĩnh Tường giai đoạn

2011-2015 59 Bảng 4.4 Kết quả đăng ký biến động đât đai tại huyện Vĩnh Tường giai doạn

2011-2015 63 Bảng 4.5 Kết quả đăng ký biến động về chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu tài sản gắn liền với đất tại huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2015 64 Bảng 4.6 Kết quả đăng ký biến động do chuyển mục đích sử dụng đất tại huyện

Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2015 67 Bảng 4.7 Kết quả đăng ký biến động đất đai do thế chấp tại huyện Vĩnh Tường

giai đoạn 2011-2015 69 Bảng 4.8 Kết quả xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Vĩnh Tường trong giai đoạn 2011-2015 70 Bảng 4.9 Kết quả đăng ký biến động do thu hồi đất tại huyện Vĩnh Tường giai

đoạn 2011-2015 71 Bảng 4.10 Tình hình chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tường giai

đoạn 2011-2015 73 Bảng 4.11 Kết quả điều tra người sử dụng đất về việc thông báo biến động, hiểu

biết về thủ tục đăng ký biến động trên địa bàn huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2015 75 Bảng 4.12 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Vĩnh Tường giai đoạn

2011-2015 78 Bảng 4.13 Hệ số biến động đất đai tại huyện Vĩnh Tường trong giai đoạn 2011-2015 81 Bảng 4.14 Kết quả điều tra người sử dụng đất về khó khăn trong ĐKBĐ và quan

điểm về ĐKBĐ trên địa bàn huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2015 82 Bảng 4.15 Tổng hợp kết quả điều tra cán bộ địa chính xã về công tác quản lý biến

động đất đai tại huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2015 84 Bảng 4.16 Tổng hợp kết quả điều cán bộ văn phòng đăng ký đất đai về quản lý

biến động đất đai tại huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2015 86

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Đào Thị Mỹ Linh

Tên Luận Văn: Đánh giá công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện

Vĩnh Tường- tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2011-2015

Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 62.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục đích nghiên cứu

Đánh giá thực trạng biến động đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tường

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện

Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp nội suy; phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu; phương pháp so sánh, phân tích; phương pháp minh họa bằng bản đồ, biểu đồ; phương pháp đánh giá biến động

Kết quả chính và kết luận

Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội: Vĩnh Tường là huyện có mật độ dân số cao;

có vị trí thuận lợi về nhiều mặt và có tiềm năng phát triển các ngành kinh tế Tình hình

sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn huyện ngày càng phức tạp Công tác quản lý đất đai của huyện có những chuyển biến tích cực trên các mặt Dự kiến trong thời gian tới tình hình sử dụng đất của địa phương sẽ có nhiều thay đổi và ngày càng phức tạp Vì thế cần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai hơn nữa

Kết quả đăng ký biến động đất đai: trong giai đoạn 2011-2015 cả huyện đã tiếp nhận 41741 trường hợp đăng ký biến động đất đai Nhưng có sự chênh lệch giữa các loại hình biến động trong đó nhiều nhất là biến động về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất Và biến động không đồng đều giữa các địa phương Trong đó biến động tập trung tại thị trấn Thổ Tang với 4696 trường hợp đăng ký trong giai đoạn 2011-2015

Kết quả chỉnh lý biến động đất đai: việc chỉnh lý chưa được thường xuyên, chưa bám sát thực tiễn biến động đất đai tại địa phương Ưu tiên chỉnh lý một số loại hình biến động như thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; thu hồi đất Ưu tiên chỉnh lý đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ địa chính, bản đồ địa chính Các loại tài liệu khác được để lại chỉnh lý sau

Do vậy, để khắc phục những tồn tại này cần thực hiện các giải pháp như: nâng cao trình độ hiểu biết và ý thức của người sử dụng đất; đơn giản các thủ tục đăng ký đất đai; nâng cao chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ quản lý; tạo được sự thống nhất, liên kết trong quản lý biến động đất đai giữa ba cấp tỉnh, huyện, xã

THESIS TO EXTRACT

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Dao Thi My Linh

Thesis title: Evaluation of the changes to land management in Vinh Tuong

District, Vinh Phuc Province in 2011-2015

Major: Land Management Code: 62.85.01.03

Educational Organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Research objectives

Assessment of the status changes to land in the districts of Vinh Tuong

Proposed a number of measures to strengthen the management of land developments in the district

Materials and Methods

The thesis uses some research methods, such as survey method, secondary data collection; methods of collecting primary data; study selection method; interpolation method; statistical methods, synthesis and processing of data; method comparison and

analysis; the method illustrated with maps, charts; Fluctuations assessment methods

Main findings and conclusions

Natural conditions, socio- kin: Vinh Tuong is districts with high population density ; there is positioned in many aspects and has the potential to develop the economic sector The use and management of land in the district is increasingly complex The management of the district land there are positive changes on the surface Expected in the near future the situation of local land use will have changed and become more complex So to improve the effectiveness of further land management

The results registered land changes : in 2011-2015 the district has received 41 741 registered cases of land change But there is a difference between the kind of volatility that most of the variation in the mortgage or guarantee using land use rights And uneven fluctuations between localities In that volatile Turks gathered in the town of Tang with 4696 registered cases in 2011-2015

Results for amending the land changes : the revision is not frequent, yet practical sticking land changes locally Priority revise some kind of fluctuation such as mortgages and guarantees using land use rights ; land acquisition Priority for amending the certificate of land use, cadastral records, cadastral maps The other document types to the following revised

Therefore, to overcome these problems, it is necessary to implement measures such as raising the level of knowledge and awareness of land users ; Simple procedures for land registration ; improve professional skills for management staff ; create unity and association in changes to land management among the three provinces, districts and communes

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI`

Đi đôi với sự phát triển kinh tế, xã hội luôn là sự tăng lên không ngừng nhu cầu sống của con người Trong đó, đất đai đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu, nâng cao đời sống nhân dân cả về vật chất và tinh thần Đất đai là tài nguyên đặc biệt, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước Đất đai chính là môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình kinh tế ,văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Ở nước ta đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất Cùng với lịch sử phát triển đất nước, công tác quản lý đất đai tại Việt Nam cũng dần được hoàn thiện thể hiện thông qua hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật Nhờ đó việc quản lý và sử dụng đất có nhiều thay đổi tích cực Quỹ đất được quản lý chặt chẽ hơn, sử dụng đúng mục đích hơn Tuy nhiên, khi xã hội càng phát triển thì tác động của con người lên đât đai, các quan hệ đất đai càng đa dạng Đất đai được khai thác vào nhiều mục đích hơn đáp ứng nhu cầu đời sống và sản xuất của con người Vì thế các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất có chiều hướng tăng Song song với đó các hoạt động giao dịch về đất đai cũng diễn ra mạnh hơn như: chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế, thế chấp bằng quyền sử dụng đất

Trong quá trình quản lý và sử dụng đất tất yếu dẫn đến sự biến động về đất đai, về tài sản gắn liền với đất Sự biến động này ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau đòi hỏi tăng cường hơn nữa hoạt động quản lý sử dụng đất Song công tác quản lý đất đai nói chung và quản lý biến động đất đai nói riêng tại một số địa phương vẫn chưa thực sự hiệu quả, còn nhiều bất cập Vì vậy nhằm quản lý có hiệu quả quỹ đất Nhà nước cũng như đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì cập nhật, quản lý và chỉnh lý biến động đất đai cần được chú trọng và nâng cao hiệu quả, thực hiện đúng phương châm quản lý chặt chẽ đến từng thửa đất Để thực hiện tốt nhiệm vụ này cần có sự hợp tác nhịp nhàng giữa người sử dụng đất và cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai

Vĩnh Tường là huyện nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Vĩnh Phúc, có vị trí thuận lợi cho phát triển kinh tế, xã hội Trong thời gian gần đây, kinh tế của

huyện có sự tăng trưởng vượt bậc Nhiều nhà máy, doanh nghiệp vừa và nhỏ được thành lập; cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội được đầu tư xây dựng; hoạt động sản xuất của nhân dân chuyển dần sang hình thức công nghiệp, dịch vụ Song song với đó là các biến động về đất đai diễn ra nhiều hơn cả về số lượng và hình thức biến động Tuy nhiên công tác quản lý biến động đất đai vẫn chưa thực sự hiệu quả Nhiều biến động đất đai chưa được cập nhật, chỉnh lý kịp thời; hệ thống

hồ sơ địa chính chưa được chỉnh lý đồng bộ Một phần là do các biến động diễn

ra ngày càng nhiều mà cơ quan Nhà nước chưa đủ điều kiện cập nhật, kiểm soát Đồng thời, về phía người sử dụng đất chưa tích cực trong việc tự giác đăng ký biến động với cơ quan quản lý có thẩm quyền

Để tìm hiểu kỹ vấn đề này cũng như đưa ra những giải pháp thích hợp để

giải quyết, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2011-2015”

1.2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng biến động đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tường

- Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Phạm vi không gian: tiến hành nghiên cứu trên địa bàn huyện Vĩnh Tường với 26 xã và 3 thị trấn Nghiên cứu điểm tại 2 xã An Tường và Tân Tiến đối với việc điều tra người sử dụng đất

- Tiến hành nghiên cứu trong phạm vi thời gian: từ 1/1/2011 đến 31/12/2015

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

Luận văn là công trình nghiên cứu một cách có hệ thống về việc thực hiện đăng ký cũng như quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc với những điểm mới là đã làm rõ và hệ thống hóa những vấn đề lý luận chung về đăng ký biến động đất đai

Luận văn đã thống kê cụ thể về đăng ký biến động, cập nhật, chỉnh lý các loại hồ sơ địa chính Trong quá trình thực hiện luận văn đã tiến hành phỏng vấn người sử dụng đất có biến động cũng như các cán bộ quản lý cấp xã và văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện Từ đó đưa ra nhận xét, đánh giá tình hình thực tiễn của địa phương

Kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu nghiên cứu cho sinh viên, cán

bộ và những người quan tâm đến công tác quản lý biến động đất đai Ngoài ra những biện pháp được đề xuất tong luận văn có thể để các cơ quan, đơn vị trên địa bàn huyện Vĩnh Tường tham khảo nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác quản lý biến động đất đai của địa phương

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI

2.1.1 Đất đai và vai trò của đất đai

Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang những chức năng không thể thay thế đối với đời sống và sản xuất

Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác

có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp

mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông nam á, chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạn Lào không thể có được

Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn

có xu hướng tăng lên theo thời gian

Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai

và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi cuả các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không tốt cho mục đích khác

Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính

chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế – xã hội Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế – xã hội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa nhà tư bản với công nhân

Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng

là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh

vật khác trên trái đất Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người,

là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có đất đai thì

không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất

ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế

hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay (Luật đất đai, 1993)

Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Nếu không

có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất

Đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế của các ngành sản xuất Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi và các công trình thuỷ lợi khác Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi, măng, gốm sứ

Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà

nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia

2.1.2 Quản lý Nhà nước về đất đai

2.1.2.1 Khái niệm

Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch; kiể tra giám sát quá trình quản lý

và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất

2.1.2.2 Mục đích, yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai

Quản lý Nhà nước về đất đai nhằm mục đích:

- Bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất;

- Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của Nhà nước;

- Tăng cường hiệu quả sử dụng đất;

- Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường;

Yêu cầu của công tác quản lý đất đai là phải đăng ký, thống kê đất đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật đất đai ở từng địa phương theo cấp hành chính

2.1.2.3 Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam được quy định tại Điều

22, Luật Đất đai 2013, bao gồm:

- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và

tổ chức thực hiện các văn bản đó;

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Quản lý bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Thống kê, kiểm kê đất đai;

- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai;

- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất;

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai

và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai;

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Các nội dung trên tập trung vào 4 lĩnh vực cơ bản sau đây:

* Thứ nhất: Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai, tức là Nhà nước biết rõ

các thông tin chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng của việc quản lý và sử dụng đất đai Cụ thể:

- Về số lượng đất đai: Nhà nước nắm về diện tích đất đai trong toàn quốc gia, trong từng vùng kinh tế, trong từng đơn vị hành chính; nắm về diện tích của mỗi loại đất như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,…nắm về diện tích của từng chủ sử dụng và sự phân bố trên bề mặt lãnh thổ

- Về chất lượng: Nhà nước nắm về đặc điểm lý tính, hóa tính của từng loại đất,

độ phì của đất, kết cấu đất, hệ só sử dụng đất,… đặc biệt là đối với đất nông nghiệp

- Về hiện trạng sử dụng đất: Nhà nước nắm về thực tế quản lý sử dụng đất

có hợp lý, có hiệu quả không? Có theo đúng kế hoạch, quy hoạch không?

Thứ hai: Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo

quy hoạch và kế hoạch chung thống nhất Nhà nước chiếm toàn bộ đất đai nhưng

lại không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Trong quá trình phát triển của đất nước, ở từng giai đoạn cụ thể, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, các cơ quan, các tổ chức cũng khác nhau Nhà nước với vai trò chủ quản lý đất đai thực hiện phân phối đất đaic ho các chủ sử dụng; theo quá trình phát triển của xã hội, Nhà nước còn thực hiện phân phối lại quỹ đất đai cho phù hợp với từng giai đoạn lịch sử cụ thể Để thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai, Nhà nước đã thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất giữa các chủ thể khác nhau, thực hiện việc điều chỉnh giữa các loại đất, giữa các vùng kinh tế Hơn nữa Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi đất Như vậy Nhà nước quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất đai

Thứ ba: Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử

dụng đất đai Hoạt động phân phối và sử dụng đất do các cơ quan Nhà nước và

do người sử dụng đất cụ thể thực hiện Để việc phân phối và sử dụng đất phù hợp với yêu cầu và lợi ích của Nhà nước, Nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát quá trình phân phối và sử dụng đất Trong khi kiểm tra giám sát nếu phát hiện các vi phạm và bất cập Nhà nước sẽ xử lý và giải quyết theo quy định của pháp luật

Thứ tư: Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai Hoạt

động này được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, thu các laoin thuế liên quan đến việc sử dụng đất nhằm điều tiết các nguồn lợi và phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

2.1.3 Biến động đất đai

2.1.3.1 Khái niệm

- Biến động đất đai là sự thay đổi thông tin không gian và thuộc tính của thửa đất sau khi được xét duyệt cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính ban đầu

- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng

ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một

số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật (Khoản

3, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT)

Theo Khoản 4, Điều 95, Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,

tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

- Quản lý biến động đất đai là hoạt động xác nhận, cập nhật, lưu trữ và chỉnh lý những thay đổi về đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính

- Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất

đai được thiết lập trong quá trình đo đạclập bản đồ địa chính, đăng ký đất ban đầu và đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận nhằm phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất, việc quản lý tài sản gắn liền với đất

2.1.3.2 Các hình thức biến động đất đai

Biến động đất đai bao gồm tất cả những thay đổi về thửa đất, tài sản gắn liền với đất; chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; những thay đổi

về quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:

- Biến động về quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Biến động do thay đổi mục đích sử dụng đất: do người sử dụng đất có nhu cầu, do quy hoạch;

- Biến động do thiên tai;

- Biến động do sai sót, nhầm lẫn về nội dung thông tin ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do người sử dụng đất đổi tên theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

- Biến động di nhận quyền sử dụng đất theo văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật, theo bản án, quyết định của Tòa án Nhân dân hoặc theo quyết định của cơ quan thi hành án;

- Biến động do hợp thửa, tách thửa

Tất cả các trường hợp thay đổi trên đều phải đăng ký biến động với cơ quan quản lý Sau khi đăng ký biến động, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và

hồ sơ địa chính sẽ được điều chỉnh, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp mới theo sự thay đổi đó

Căn cứ vào tính chất của từng trường hợp người sử dụng đất thực hiện đăng

ký biến động, người ta có thể phân chia thành 3 nhóm biến động chính, gồm: biến động hợp pháp, biến động không hợp pháp và biến động chưa hợp pháp

- Biến động hợp pháp: người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai và

đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho pháp luật

- Biến động không hợp pháp: người sử dụng đất không khai báo khi có biến động hoặc khai báo không đúng quy định của pháp luật

- Biến động chưa hợp pháp: người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

2.1.3 Quản lý biến động đất đai

2.1.3.1 Căn cứ pháp lý của công tác quản lý biến động đất đai

- Thông tư 16/2010/TT-BTNMT quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính;

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên

& Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 của Bộ Tài nguyên

& Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;

- Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;

- Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên

& Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn thi hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng

ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đât;

- Quyết định 703/QĐ-TCQLDD về sổ tay hướng dẫn thực hiện dịch vụ đăng ký và cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất

2.1.3.2 Mục đích quản lý biến động đất đai

Quản lý biến động đất đai gồm các nội dung tiếp nhận biến động từ người

sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; tiếp nhận và cho phép thực hiện biến động; cập nhật biến động đất đai vào các tài liệu quản lý đất đai với mục đích các tài liệu này phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất

Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Chính vì vậy, việc thể hiện những nội dung thay đổi

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thông qua đăng ký biến động trên hồ sơ địa chính đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý biến động đất đai Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và

tổ chức thi hành các văn bản đó Thông qua hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai, các nhà quản lý sẽ nắm ñược tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp mà nhà quản lý hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp

Quản lý tốt các biến động về quyền sử dụng đất sẽ trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất được chính xác hơn Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy cao

Công tác đăng ký biến động về quyền sử dụng đất còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan nhà nước và hoạt động

sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và người sử dụng

Do đất đai là tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Vì vậy việc quản lý biến động đất đai giúp cơ quan quản lý nắm được các thay đổi liên quan đến đất đai góp phần quản lý tốt quỹ đất của Nhà nước Từ đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước cũng như các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong quan hệ pháp luật về đất đai

2.1.3.3 Người thực hiện đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp giấy chứng nhận mà có thay đổi về việc sử dụng, tài sản gắn liền với đất

Người chịu trách nhiệm đăng ký được ủy quyền cho người khác đăng ký theo quy định của Pháp luật về dân sự và phải chịu trách nhiệm trước Pháp luật

về thông tin đăng ký đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có

2.1.3.4 Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận đăng ký biến động đất đai

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc sở Tài nguyên và Môi trường (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam; là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tai Việt Nam, cộng đồng dân cư tại phường

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, thị trấn

2.1.3.5 Nguyên tắc trong đăng ký và quản lý biến động đất đai

- Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở,

tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính;

- Thủ tục đăng ký biến động chỉ thực hiện đối với những người sử dụng đất đã được cấp GCN theo quy định của pháp luật;

- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý;

- Những trường hợp đã biến động kể từ sau khi được cấp GCN lần đầu đến nay chưa đăng ký biến động đều phải làm đầy đủ các thủ tục đăng ký biến động theo quy định;

- Người có nhu cầu đăng ký biến động quyền sử dụng đất đến UBND xã, phường, thị trấn, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để liên hệ mua mẫu hồ

sơ và được hướng dẫn thực hiện kê khai làm các thủ tục cần thiết theo từng hình thức biến động;

- Trường hợp có biến động hình thể, kích thước, các đường ranh giới thửa đất thì chủ sử dụng đất phải lập sơ đồ thửa đất biến động, riêng trường hợp bị thu hồi đất hoặc mất đất do thiên tai gây nên thì việc lập hồ sơ thửa đất biến động do cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm thực hiện Nơi đã có bản đồ địa chính thì sử dụng trích lục bản đồ để thể hiện sơ đồ khu vực biến động tại cơ quan Tài nguyên

và Môi trường các cấp;

- Hồ sơ đăng ký biến động các loại đất được lưu trữ ở cơ quan có thẩm quyền, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Trung tâm lưu trữ Tài nguyên và Môi trường

2.1.3.6 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai

a Thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (đổi tên hoặc giấy tờ pháp nhân, giấy tờ nhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi

do xác định lại diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi

về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

Thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (đổi tên hoặc giấy tờ pháp nhân, giấy tờ nhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi do xác định lại diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi

về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (Cơ

sở pháp lý: Luật Đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013; Thông tư 24/2014/TT-BTNT quy định hồ sơ địa chính; Thông

tư 02/2015/TT-BTNT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP)

1, Hồ sơ thủ tục:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

+ Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ; + Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và

sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của

tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;

+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;

+ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở

tự nhiên;

+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

+ Bản sao một trong các giấy tờ: chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền

sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm, thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận

- Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

Bước 3:

- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã; trả Giấy chứng nhận đã xác nhận cho người nộp hồ sơ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng ký biến động về các nội dung theo quy định tại Điều này thì thực hiện thêm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

3, Thời hạn giải quyết:

- Trong thời hạn không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối

đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

b Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

3 Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc

do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

4 Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

c Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Hồ sơ gồm:

a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế; b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

2 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

3 Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý

4 Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;

b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;

c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;

d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này

2.1.3.7 Chỉnh lý, cập nhật biến động

a Nguyên tắc chỉnh lý biến động

Thực hiện đăng ký biến động và chỉnh lý biến động trên GCN đã cấp cũng như cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính lưu tại các cấp là việc làm hết sức cần thiết đối với công tác quản lý đất đai thường xuyên Tuy nhiên do thông tin thể hiện trên hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận là cơ sở để Nhà nước xác định chủ sử dụng đất hợp pháp, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nên công tác chỉnh lý biến động cần tuân thủ những nguyên tắc sau:

- Thủ tục đăng ký biến động chỉ thực hiện đối với những người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

- Những trường hợp đã biến động kể từ sau khi được cấp giấy chứng nhận lần đầu đến nay chưa làm thủ tục biến động hoặc chưa đăng ký biến động đều phải làm đầy đủ thủ tục biến động theo quy định

- Người có nhu cầu làm đăng ký biến động đến UBND cấp xã hoặc VPĐK quyền sử dụng đất để liên hệ mua các mẫu hồ sơ và được hướng dẫn thực hiện kê khai làm các thủ tục cần thiết theo từng hình thức biến động

- Trường hợp có biến động hình thể, kích thước, các đường ranh giới thửa đất thì phải lập hồ sơ thửa đất biến động, riêng trường hợp bị thu hồi đất hoặc mất đất do thiên tai thì việc lập hồ sơ thửa đất biến động do cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm thực hiện Nơi đã có bản đồ địa chính thì sử dụng trích lục bản đồ để thể hiện sơ đồ khu vực biến động tại cơ quan tài nguyên môi trường các cấp

- Hồ sơ đăng ký biến động các loại đất được lưu trữ ở cơ quan có thẩm quyền, VPĐK quyền sử dụng đất, trung tâm lưu trữ tài nguyên môi trường

- Nội dung thay đổi và nội dung mới được sửa chữa, ghi mới theođúng quy định đối với từng loại tài liệu và phải đảm bảo sự thống nhất về thông tin đối với từng thửa đất

b Chỉnh lý biến động lên giấy chứng nhận đã cấp

Cơ quan quản lý đất đai sẽ thực hiện chỉnh lý biến động lên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà không hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất;

- Giấy chứng nhận đã cấp có nhiều thửa đất mà người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được phép đổi tên; người sử dụng đất

đề nghị nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp;

- Thay đổi thông tin về số hiệu thửa, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất, tài sản gắn liền với đất;

- Chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của nhà ở, công trình xây dựng;

- Thay đổi thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu tài sản;

- Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện;

- Thay đổi diên tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà, công trình;

- Thay đổi diện tích, nguồn gốc tạo lập, hồ sơ giao rừng là rừng trồng;

- Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên;

- Đính chính nội dung ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp do sai xót do việc

in hoặc viết Giấy chứng nhận

c Cấp mới giấy chứng nhận

Sau khi được cấp giấy chứng nhận, các trường hợp biến động về quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được cấp mới giấy chứng nhận gồm:

- Hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới; hợp nhiều tài sản gắn liền với đất của nhiều chủ sở hữu thành tài sản của một chủ sở hữu;

- Hình thành thửa đất mới trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, người sử dụng đất đề nghị tách thửa đất thành nhiều thửa mà pháp luật cho phép;

- Người thuê, người thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xấy dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao;

- Những biến động đối với toàn bộ hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất gtrong các trường hợp:

+ Giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

+ Chia tách hoặc sáp nhập các tổ chức có sử dụng đất;

+ Thực hiện việc xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; + Thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo; thực hiện bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá, tài sản phù hợp pháp luật;

+ Thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn hình thành pháp nhân mới;

- Thay đổi thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính;

- Giấy chứng nhận đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009

d Chỉnh lý biến động trên hồ sơ địa chính

Khi có biến động đất đai, sau khi chỉnh lý trên giấy chứng nhận, cơ quan quản lý đất đai tiến hành chỉnh lý trên hệ thống hồ sơ địa chính để đảm bảo cập nhật và phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật

hồ sơ địa chính gốc; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật bản sao hồ sơ địa chính

* Khái niệm hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội và tính pháp lý của đất đai được thiết lập trrong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất ban đầu và đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận nhằm phục quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất, việc quản lý tài sản gắn liền với đất

* Hệ thống các tài liệu hồ sơ địa chính cần chỉnh lý khi có biến động đất đai

Khi xuất hiện các biến động, cơ quan quản lý tiến hành cập nhật, chỉnh lý trên hệ thống hồ sơ địa chính bao gồm:

Phải có sự đồng bộ, thống nhất về các nội dung biến động giữa bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai Đồng thời hệ thống tài liệu này phải được thường xuyên cập nhật, chỉnh lý để phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất

a)Chỉnh lý biến động trên bản đồ địa chính

- Nếu bản đồ địa chính và bản đồ khu đo cùng tỷ lệ thì ta chỉ thực hiện chồng ghép can phần đo vẽ ngoại nghiệp lên bản đồ địa chính

- Nếu khác tỷ lệ ta đưa về cùng tỷ lệ rồi mới chồng ghép can

- Sau khi thực hiện xong khâu chuyển vẽ trên bản đồ địa chính phải kiểm tra lại đạt yêu cầu thì cập nhật ngay số liệu vào sổ theo dõi biến động và biểu kê trên bản đồ địa chính

- Việc chỉnh lý trên bản đồ phải bằng mực đỏ

b) Chỉnh lý sổ theo dõi biến động

Việc chỉnh lý sổ theo dõi biến động đất đai được thực hiện khi có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thực hiện biến động Công tác tiến hành ghi vào sổ theo dõi ngày nhận thông báo hay quyết định ghi số thứ

tự, nội dung biến động

- Trường hợp chia tách (chuyển đổi, chuyển nhượng) ghi tên người nhận chuyển quyền, diện tích chuyển quyền, loại đất thay đổi

- Trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất thì ghi mục đích sử dụng đất sau khi thay đổi, diện tích thay đổi

- Trường hợp giao đất, cho thuê đất thì ghi tên người được giao đất, cho thuê đất và diện tích giao đất, cho thuê đất

Trường hợp cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận thì ghi đổi giấy chứng nhận số

c) Chỉnh lý biến động trên sổ mục kê

- Các nội dung thay đổi phải được gạch bằng mực đỏ

- Khi thay đổi loại đất phải gạch bỏ diện tích ghi loại đất cũ và ghi vào cột loại đất mới trên cùng một dòng thửa đã ghi

- Khi thay đổi chủ sử dụng đất phải gạch bỏ tên chủ sử dụng đất cũ bằng mực đỏ, rồi ghi vào cột ghi chũ đã chuyển sang trang số mấy

- Trường hợp tăng, giảm diện tích thửa đất thì gạch bỏ dòng thay đổi, ghi lại thửa đất theo số liệu mới xuống các trang cuối dành cho mối tờ bản đồ và ghi

“xem thửa số ” vào dòng thửa đã thay đổi vào cột ghi chú

d) Chỉnh lý biến động trên sổ địa chính

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất được đăng ký tiếp vào các dòng còn trống ở phần “đăng ký sử dụng đất” thuộc trang đăng ký của người đó Nếu chưa có tên trong sổ địa chính thì lập trang mới theo quy định

- Người sử dụng đất bị thu hồi đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất một phần diện tích đã đăng ký cho người khác thì gạch bằng mực đỏ thửa đất biến động, nội dung biến động, căn cứ pháp lý có liên quan đến biến động vào phần những thay đổi trong quá sử dụng

- Trường hợp chuyển quyề sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức hoặc giữa các hộ gia đình ở các khu dân cư khác nhau thì gạch chéo góc trang thay đổi bằng mực đỏ và đăng ký cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất vào quyển khác theo quy định lập sổ

- Khi có sự thay đổi về hình thể thửa đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn

sử dụng đất đã đăng ký thì gạch ngang bằng mực đỏ thửa đất thay đổi, ghi lại xuống dòng dưới dùng của trang chủ sử dụng đã đăng ký, ghi chú số hiệu thửa, căn cứ pháp lý làm biến động vào phần những thay đổi trong quá trình sử dụng e) Chỉnh lý biến động trên GCNQSDĐ

- Đối với những sai sót do cơ quan Nhà nước ghi như: số thửa, trùng thửa, sai họ tên, ngày sinh, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng khi chủ sử dụng đất đề nghị thì tiến hành lập hồ sơ đăng ký biến động ngay, làm cơ sở chỉnh lý trên GCN

- Đối với những sai sót do chủ sử dụng đất kê khai không đúng thì cũng phải lập hồ sơ như phần trên, toàn bộ chi phí chủ sử dụng đất phải chi trả

- Sau khi nhận hồ sơ đăng ký biến động đât đai phải đối chiếu, kiểm tra,lập biên bản đo đạc

2.2 QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Tại Thụy Điển

Hoạt động đăng ký đất đai tại Thụy Điển có nguồn gốc lâu đời, được điều chỉnh bởi các luật thành văn từ thế kỷ XIII Hệ thống địa chính đã được hình thành vài thế kỷ XVI trên cơ sở các sổ địa chính do nhà vua ban hành từ năm

1530 để thu thuế Kể từ thời điểm đó đất đai bắt đầu được đăng ký quyền sở hữu Việc đăng ký đất đai nhanh chóng trở thành bước bắt buộc trong thủ tục giao dịch bất động sản trên thị trường Trong những năm đầu thế kỷ XX, những dữ liệu đăng ký này đã được sử dụng để thiết lập việc đăng ký chính thức địa chính đất đai, thể hiện sự tồn tại của những đơn vị đất đai trong mỗi xã với sự phân định rõ ràng diện tích, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc hình thành, bao gồm cả hợp thửa, tách thửa và những thông tin tham khảo khác liên quan đến các giao dịch và bản đồ đối với các đơn vị đất đai

Tại Thụy Điển, hệ thống đăng ký đất đai có một quá trình lịch sử phát triển lâu dài Vì vậy nó có thể kế thừa những thành tựu có sẵn và tiếp tục hoàn thiện mà không gặp trở ngại, cũng như nhanh chóng trở thành một hệ thống đơn giản nhưng hiệu quả Hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển được xây dựng trên cơ sở hoạt động đăng ký quyền sở hữu bất động sản nhằm xác lập một chế

độ pháp lý rõ ràng cho từng đơn vị tài sản được đăng ký, trong đó, có sự thống nhất chặt chẽ giữa hoạt động lập bản đồ và hoạt động đo đạc địa chính với vấn đề đăng ký đất đai, cũng như có sự thống nhất giữa nó với các hệ thống thuộc các

ngành, lĩnh vực khác Ngoài ra ở Thụy Điển bằng cách sử dụng sự nhận dạng đơn vị đất đai thống nhất, thông tin đất đai đăng ký có thể dễ dàng kết hợp với những dữ liệu khác về thuế, về dân số, về quy hoạch, xây dựng và giá đất giao dịch Từ đó, một hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai phong phú đã và đang được thiết lập trên cơ sở những đơn vị đất đai hợp pháp được đăng ký

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai đều được luật hoá Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp Về vấn đề thế chấp, quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: Bước (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận

đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển Bước (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2015)

2.2.2 Tại Trung Quốc

Ở nước CHND Trung Hoa, có hai hình thức sở hữu đất đai: đất đai thuộc

sở hữu Nhà nước do Quốc vụ viện trực tiếp thay mặt Nhà nước để quản lý và đất đai thuộc sở hữu tập thể nông dân Vấn đề quàn lý Nhà nước về đất đai của Trung Quốc tương đối phức tạp Do Bộ Đất đai và Tài nguyên thành lập sau nên một số loại đất như đất canh tác do Bộ Nông nghiệp quản lý, Bộ xây dựng chịu