Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện tiên du tỉnh bắc ninh luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

Trong giai đoạn 2013 - 2017, công tác quản lý đất đai được thực hiện theo đúng các quy định pháp luật, đã cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân là 29.081 giấy, tổ chức là 130 giấy

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HỒ THỊ OANH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 03 tháng 5 năm 2018

Tác giả luận văn

Hồ Thị Oanh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc tới PGS - TS Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tiên Du, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh,

đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn Trân trọng cảm ơn đối với tất cả các tập thể, cá nhân trong cơ quan nơi tôi công tác và người thân trong gia đình, đã luôn tạo điều kiện về mọi mặt về thời gian, công việc, động viên tôi trong cuộc sống, học tập, thực hiện và hoàn chỉnh luận văn này Tôi xin trân trọng cảm ơn./

Hà Nội, ngày 03 tháng 5 năm 2018

Tác giả luận văn

Hồ Thị Oanh

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình, biểu đồ viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 4

2.1.1 Đất đai 4

2.1.2 Sở hữu đất đai 4

2.1.3 Quyền sử dụng đất đai 6

2.1.4 Giao đất, cho thuê đất 7

2.1.5 Quản lý đất đai, quản lý sử dụng đất đai 7

2.1.6 Tổ chức sử dụng đất 8

2.2 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 9

2.2.1 Quản lý sử dụng đất tại Thụy Điển 9

2.2.2 Quản lý sử dụng đất tại Úc 11

2.2.3 Quản lý sử dụng đất tại Trung Quốc 12

2.2.4 Quản lý sử dụng đất tại Đài Loan 13

2.2.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về quản lý sử dụng đất 14

2.3 Cơ sở thực tiễn về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại Việt Nam 15

2.3.1 Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế ở Việt Nam qua các thời kỳ 15

2.3.2 Một số quy định về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam theo quy định của Luật Đất đai

năm 2013 19

2.3.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam và tỉnh Bắc Ninh 23

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 29

3.1 Địa điểm nghiên cứu 29

3.2 Thời gian nghiên cứu 29

3.3 Đối tượng nghiên cứu 29

3.4 Nội dung nghiên cứu 29

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tiên Du 29

3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng và biến động đất đai huyện Tiên Du 29

3.4.3 Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tại huyện Tiên Du 30

3.4.4 Đề xuất một số giải pháp đối với công tác quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại huyện Tiên Du 30

3.5 Phương pháp nghiên cứu 30

3.5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 30

3.5.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 31

3.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu 32

3.5.4 Phương pháp so sánh 32

Phần 4 Kết quả và thảo luận 33

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Tiên Du 33

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Tiên Du 39

4.2 Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai huyện Tiên Du 40

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Tiên Du 40

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Tiên Du năm 2017 47

4.2.3 Biến động đất đai của huyện Tiên Du 2013 - 2017 49

4.2.4 Đánh giá chung về công tác quản lý sử dụng đất của huyện Tiên Du 50

4.3 Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Tiên Du 52

4.3.1 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Tiên

Du 52

4.3.3 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Tiên Du 58

4.3.4 Đánh giá về tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Tiên Du 65

4.3.5 Đánh giá chung về công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Tiên Du 74

4.4 Đề xuất một số giải pháp đối với công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Tiên Du 76

4.4.1 Giải pháp về chính sách 76

4.4.2 Giải pháp về kinh tế 77

4.4.3 Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai 78

4.4.4 Giải pháp về tổ chức thực hiện 78

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 80

5.1 Kết luận 80

5.2 Kiến nghị 81

Tài liệu tham khảo 82

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất của tỉnh Bắc Ninh năm 2017 26

Bảng 3.1 Các loại hình vi phạm trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Tiên Du 31

Bảng 3.2 Số lượng phiếu điều tra đối với công chức, viên chức 32

Bảng 4.1 Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế huyện Tiên Du giai đoạn 2013 -2017 36

Bảng 4.2 Dân số, lao động huyện Tiên Du giai đoạn 2013-2017 37

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tiên Du năm 2017 47

Bảng 4.4 Thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức huyện Tiên Du 52

Bảng 4.5 Tổng hợp các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Tiên Du 53

Bảng 4.6 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại huyện Tiên Du 54

Bảng 4.7 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Tiên Du 55

Bảng 4.8 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Tiên Du 56

Bảng 4.9 Tổng hợp các tổ chức kinh tế sử dụng đất không đúng mục đích tại huyện Tiên Du 59

Bảng 4.10 Diện tích đất để hoang, chậm đưa vào sử dụng của các tổ chức kinh tế tại huyện Tiên Du 61

Bảng 4.11 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất không theo quy định của các tổ chức kinh tế tại huyện Tiên Du 62

Bảng 4.12 Tình hình xây dựng các hạng mục công trình không đảm bảo quy hoạch chi tiết 63

Bảng 4.13 Nguyên nhân và khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế huyện Tiên Du 66

Bảng 4.13 Kết quả điều tra những khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế (Tiếp theo) 67

Bảng 4.14 Đánh giá của công chức, viên chức về những khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 71

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 4.1 Vị trí địa lý huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh 33

Hình 4.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tiên Du năm 2017 48

Hình 4.3 Biến động diện tích các loại đất chính giai đoạn 2013 - 2017 49

Hình 4.4 Biến động diện tích đất phi nông nghiệp giai đoạn 2013 - 2017 50

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Hồ Thị Oanh

Tên luận văn: “Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa

bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh”

Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp

so sánh

Kết quả chính và kết luận

1 Với vị trí địa lý thuận lợi nằm trong vùng tam giác tăng trưởng kinh tế Hà Nội

- Hải Phòng - Quảng Ninh đã tạo điều kiện cho huyện Tiên Du phát triển về mọi mặt, thu hút nhiều dự án đầu tư vào khu công nghiệp và cụm công nghiệp Trong những năm qua, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế diễn ra theo hướng tăng dần tỷ trọng công nghiệp, xây dựng và dịch vụ còn nông, lâm, nghiệp có xu hướng giảm dần nhưng vẫn còn chậm

so với lợi thế của huyện Tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2013 - 2017 bình quân đạt 13,33% /năm

2 Huyện Tiên Du có tổng diện tích tự nhiên là 9560,2 ha, được phân bố trên 14 đơn vị hành chính (13 xã và 01 thị trấn), chiếm 11,62% tổng diện tích tự nhiên của tỉnh Bắc Ninh Trong giai đoạn 2013 - 2017, công tác quản lý đất đai được thực hiện theo đúng các quy định pháp luật, đã cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân là 29.081 giấy, tổ chức là 130 giấy; xử lý 50/58 đơn thư của công dân liên quan đến lĩnh vực đất; công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện thường xuyên là cơ sở để Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

3 Trên toàn huyện có 158 tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

với tổng diện tích là 859,08 ha, chiếm 8,99% tổng diện tích tự nhiên toàn huyện Trong

tổng số 158 tổ chức thì có 130 tổ chức được cấp GCN với diện tích là 812,98 ha (chiếm 82,29% tổng số tổ chức sử dụng đất) Trên địa bàn huyện Tiên Du hiện có 22 tổ chức vi phạm pháp luật về đất đai, trong đó có 4 tổ chức sử dụng đất sai mục đích, 6 tổ chức cho thuê, chuyển nhượng trái phép, 7 tổ chức chậm đưa đất vào sử dụng và 5 tổ chức xây dựng các hạng mục công trình không theo quy hoạch

4 Để khắc phục những tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Tiên Du, cần thực hiện đồng bộ 4 nhóm giải pháp sau: nhóm giải pháp về chế chính sách, nhóm giải pháp kinh tế, nhóm giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và nhóm giải pháp tổ chức thực hiện

THESIS ABSTRACT

Author: Ho Thi Oanh

Thesis title: “Assessing the situation of land use management of the economic

organizations in Tien Du district, Bac Ninh province”

Major: Land Management Code: 8850103 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Research Objectives

- Assessing the situation of land use management of the economic organizations in Tien Du district, Bac Ninh province

- Proposing some solutions to strengthen the land use management of the economic

organizations in Tien Du district, Bac Ninh province

Methods

- Method of the secondary data collection

- Method of the primary data collection

- Methods of the statistics, dataaggregation, processing and analysis

- Method of comparative

Main results and conclusions

1 The geographic location of Tien Du belong to the Ha Noi - Hai Phong – Quang Ninh growth economic region It has facilitated Tien Du district to develop in all aspects attracting many investment projects in industrial parks and industrial clusters Over the years, economic restructuring of Tien Du district has taken place in the direction of increasing the proportion of industry, construction, services and forestry tend descending still slow compared to the advantages of district In the period of 2013 -

2017, In the period of 2013 - 2017, the average economic growth rate of the Tien Du district is 13.33% per year

2 The total natural area of the Tien Du district is 9560,2 hectares with thirteen communes and one town accounting for 11,62% of the total natural area of Bac Ninh province In the period of 2013 – 2017, management land of the Tien Du district was conducted in accordance with the law, issued certificates for households and individuals is 29,081 certificates, 130 organizations, processing 50/58 letter of citizens related using land, Zoning land, planning land will be basis for the State to recover land, allocate land, lease land and convert purpose land

3 There are 158 economic organizations in the Tien Du district that are

allocated or leased land with a total area of 859,08 ha, accounting for 8,99% of the total natural area Of which, 130 economic organizations were granted certificates certificates

of land use rights with 1507 accounting 82.9% of organizations There are 22 organizations that violate the land law, including 4 organizations using land for the wrong purposes, 6 organizations for lease or transfer illegally, 7 organizations are slow using land and 5 organizations to build unstructured items The main causes leading to the violations of land law are mainly due to the limited financial capacity of economic organizations, the appraisal of investment projects is not tight, knowledge of land legislation Knowledge of land law of organizations is limited àn and updating land use changes has not been done regularly

4 In order to overcome shortcomings and limitations in the management using

of land by economic organizations in Tien Du district, four groups of solutions should be synchronized: group of solutions on policy, group economic solutions, groups of solutions on building the land database and group of solutions to organize the implementation

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đối với mỗi quốc gia đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển đất nước Từ năm 1986 đến nay, trong quá trình đổi mới ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất yếu là yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ Do đó, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai, Luật Đất đai năm

1987 là một trong những sắc luật đầu tiên được ban hành trong thời kỳ đổi mới

và không ngừng được hoàn thiện vào các năm 1993, 1998, 2001, 2003 và 2013

Theo quy định của pháp luật, nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc nên Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013a) Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà việc làm này thuộc về các chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

Trong những năm gần đây cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì nhu cầu sử dụng đất ngày một gia tăng Đặc biệt là nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức để phát triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất và các nghành nghề kinh doanh khác nhau Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp việc sử dụng đất của các tổ chức còn lãng phí, không sử dụng đúng mục đích được giao, chưa đưa đất vào sử dụng Do vậy, để khắc phục một phần những hạn chế trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 thủ tướng chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01 tháng 4 năm 2008 Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai

Huyện Tiên Du - tỉnh Bắc Ninh, cách thủ đô Hà Nội 25 km về phía Bắc, với

5 tuyến giao thông đường bộ quan trọng gồm: QL1A, QL18, QL38, TL276, TL295; trục đường sắt xuyên Việt và mạng lưới sông Cầu, sông Đuống, sông

Thái Bình thuận lợi cho giao thông đường thủy, phục vụ đời sống, sản xuất Được thiên nhiên ưu đãi, huyện Tiên Du có khí hậu ôn hòa, đất đai màu mỡ, nông nghiệp phát ổn định, kinh tế luôn ở mức tăng trưởng khá Phát huy tiềm năng của mình huyện đã và đang nỗ lực đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa theo chủ trương của Đảng và Nhà nước, gần đây đã đạt được những thành tựu đáng kể Các ngành dịch vụ, thương mại, công nghiệp phát triển mạnh và đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên địa bàn, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện Chính vì vậy, dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất Điều này đòi hỏi UBND huyện phải nắm được tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng để có những biện pháp phù hợp nhằm khai thác hiệu quả, đồng thời sử dụng tiết kiệm và hợp lý nguồn tài nguyên quý giá này

Xuất phát từ thực tiễn khách quan trên, việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá

tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Tiên

Du, tỉnh Bắc Ninh” là cần thiết và có ý nghĩa

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các

tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu tập trung vào tình hình quản lý sử dụng đất của tổ chức kinh

tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất tính đến ngày 31/12/ 2017 trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Đóng góp mới của đề tài

Trên cơ sở xác định được những vấn đề tồn tại trong công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, đề xuất được các giải pháp hợp lý để quản lý

sử dụng đối với quỹ đất này

1.4.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về công tác quản lý sử dụng đất của các

tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo có ý nghĩa đối với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh và phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tiên Du trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý việc sử dụng đất của các tổ chức nói riêng

- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo có ý nghĩa đối với học viên, sinh viên đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường cao đẳng, đại học và học viện

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1.CƠ SỞ VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ 2.1.1 Đất đai

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993) Đất đai là thành quả lao động của nhiều thế hệ, là di sản của nhân loại Đất đai là nhân tố ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống xã hội, kinh tế, văn hóa và chính trị của con người (Nguyễn Văn Sửu, 2010)

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội Đồng thời, đất đai còn được coi

là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.1.2 Sở hữu đất đai

Theo Từ điển Luật học, sở hữu là quan hệ xã hội thông qua đó xác định tài sản thuộc về ai? Do ai chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản trong xã hội (Viện Khoa học pháp lý, 2006)

Lý luận và thực tiễn đều cho thấy, đối với quốc gia, đất đai là tài sản, với đầy đủ thuộc tính của tài sản Trên thế giới nhiều nước đã trực tiếp tuyên bố đất đai là tài sản (Úc, Thụy Điển ) Nhiều nước khác không nói đất đai là tài sản hay tài nguyên, nhưng trong thực tiễn pháp luật họ điều chỉnh quan hệ trong

lĩnh vực đất đai hoàn toàn là điều chỉnh quan hệ tài sản (Tường Anh, 2009) Như vậy, sở hữu đất đai có thể được hiểu là việc xác định đất đai thuộc quyền

sở hữu của ai

Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Năm 1987, Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai Đây là Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta

quy định về chế độ sở hữu đất đai, cụ thể: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và

cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,1980)

Đến Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992)

Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), tiếp đó là Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), cho thấy pháp luật đất đai luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện Qua các đạo luật này, Nhà nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhưng vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, thực chất người sử dụng đất đã có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất…, nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt đối với đất đai một cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992)

Luật Đất đai năm 2013 ra đời (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014) tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, đồng thời quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa

vụ của Nhà nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất Nhà nước ta kiên quyết không tư nhân hóa đất đai, nhưng các quyền của Nhà nước trao cho người sử dụng đất sẽ ngày càng mở rộng, tuy nhiên các quyền đó chỉ tiệm cận mà không đạt đến quyền sở hữu

Như vậy, trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta luôn xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của

sự nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu

chung của toàn dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của nhân dân Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền của toàn dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất đai và các tài sản gắn liền với nó theo cơ chế dân chủ Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể chế hóa bằng pháp luật, chính sách Ngoài ra, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn

có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia (Vũ Văn Phúc và cs., 2013)

2.1.3 Quyền sử dụng đất đai

Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho ” (Viện Khoa học pháp lý, 2006) Như vậy, quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh

tế - xã hội của đất nước Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất Ở Việt Nam, với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền

sử dụng đất của mình

Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp Tuy nhiên, để đảm bảo việc quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai, năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định 17/CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003

đã mở rộng thêm nhiều quyền cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,

bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Trong đó chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn; các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

2.1.4 Giao đất, cho thuê đất

Nhà nước là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, đây là cơ sở nền tảng để thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai, là một tư liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng Nhà nước có đầy đủ quyền của chủ sở hữu nhưng trên thực tế nhà nước không trực tiếp quản lý đối với các thửa đất mà nhà nước thực hiện việc phân phối quỹ đất cho người sử dụng đất thông qua các quy định về giao đất, cho thuê đất để đảm bảo cho việc quản lý đất đai được tập trung, thống nhất, đồng thời sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và mang lại hiệu quả

Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”

Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên (Phan Thị Thanh Huyền và Nguyễn Tiến Sỹ, 2015) Theo quy định tại khoản 8, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” Như vậy, cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất bằng hợp đồng

2.1.5 Quản lý đất đai, quản lý sử dụng đất đai

Theo định nghĩa của Liên Hợp Quốc, quản lý đất đai là quá trình lưu giữ và cập nhật những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và những thông tin liên quan đến đất (United Nations, 1996) Quản lý đất đai là quá trình đảm bảo theo luật pháp cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhận thu được từ đất

(thông qua thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai Đối tượng quản lý đất đai liên quan đến cả 2 đối tượng đất công và đất tư bao gồm các công việc: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất đai, giám sát

sử dụng, lưu giữ và cập nhật các thông tin đất đai, cung cấp các thông tin đất đai

và giải quyết tranh chấp đất đai (Georgia, 2001)

Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được

sử dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển (World Bank, 2010) Quản lý sử dụng đất liên quan đến chức năng hoặc mục đích của loại đất được sử dụng Việc sử dụng đất có thể được định nghĩa là

“những hoạt động của con người có liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài nguyên đất hoặc có tác động lên chúng”

Chủ thể của quản lý sử dụng đất là “ người sử dụng đất” bao gồm: Các tổ chức kinh tế (trong nước, nước ngoài) sử dụng đất vào mục đích kinh doanh trong các lĩnh vực nông lâm thủy sản; xây dựng, công nghiệp, dịch vụ (văn phòng, khách sạn, du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn, khách sạn, nhà hàng…); các cơ quan hành chính, sự nghiệp, đơn vị quân đội, công an: sử dụng đất làm trụ sở, doanh trại; các tổ chức chính trị, xã hội sử dụng đất làm trụ sở; hộ gia đình, cá nhân: sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất phi nông nghiệp, dịch vụ, nhà ở Khách thể của quản lý sử dụng đất là đất đai bao gồm các loại đất đã được xác định mục đích sử dụng (Bùi Tuấn Anh, 2015)

Ngày nay, quản lý sử dụng đất trên thế giới được quán triệt thực hiện theo quan điểm phát triển bền vững Xóa bỏ nghèo khó, thay đổi các mẫu hình sản xuất và tiêu thụ, bảo vệ và quản lý tài nguyên thiên nhiên phục vụ phát triển kinh

tế, xã hội là những mục đích có tính bao quát và là những yêu cầu thiết yếu để phát triển bền vững (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012)

2.1.6 Tổ chức sử dụng đất

- Tổ chức sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng

- Tổ chức kinh tế: Theo điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, tổ chức kinh tế là

tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014) Tổ chức

kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là

tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014)

Theo Thông tư số 28/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, tổ chức sử dụng bao gồm (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014):

- Tổ chức trong nước gồm: (1) Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và các hợp tác xã; (2) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả

Ủy ban nhân dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh; (3) Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do

cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật; (4) Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức kinh tế)

- Tổ chức nước ngoài gồm: (1) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư; (2) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận;

cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ

2.2 KINH NGHIỆM QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Quản lý sử dụng đất tại Thụy Điển

Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và Phần Lan ở phía Đông Bắc, nối với Đan Mạch bằng cầu Öresund ở phía Nam, phần biên giới còn lại giáp Biển Baltic và Biển Kattegat Thụy Điển có diện tích tự nhiên là 449.964 km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số

khoảng 9,4 triệu người Thuỵ Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/km² nhưng lại tập trung cao ở nửa phía Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống ở thành thị Pháp luật của Thụy Điển theo hệ thống Dân luật

Việc quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và từ việc cai quản đất đai Việc bảo vệ quyền sử dụng đất và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân Trước đây, các tòa án địa phương là thể chế chính thực hiện những công việc quản lý đó (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011)

- Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm

1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đất là các quyền đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không (Lê Gia Chinh và cs, 2014)

- Phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất

là mối quan tâm chung của toàn xã hội Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa Pháp luật và chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014)

- Việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phải thực hiện theo quy hoạch đất đai: Việc quy hoạch đất đai ở Thụy Điển là trách nhiệm của chính quyền địa phương, nơi có trách nhiệm phát triển các kế hoạch sử dụng đất trong lãnh thổ và các kế hoạch phát triển cụ thể khác Chính quyền địa phương phải lồng ghép lợi ích quốc gia vào công tác quy hoạch của mình Lợi ích quốc gia bao gồm việc bảo đảm sử dụng đất cho những mục đích quan trọng như nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, bảo tồn thiên nhiên, đồng thời cũng bao gồm việc cho phép

sử dụng đất đầu tư xây dựng đường bộ, đường tàu, khai thác mỏ, quốc phòng, …

- Xây dựng được hệ thống đăng ký bất động sản, hệ thống giá cả làm cơ sở cho các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng đất: Hệ thống đăng ký bất động sản là cơ

sở cho việc định giá tài sản Một hệ thống giá cả đặc biệt được xây dựng trên cơ

sở các thông tin về giá bán quyền sở hữu đất, thông tin về các đối tượng (thửa đất) và các thông tin mối quan hệ giữa người bán và người mua Hệ thống giá này được sử dụng bởi Lantmatriet để định giá tổng thể bất động sản phục vụ cho công tác đánh thuế dưới dạng bản đồ giá trị đất và các bảng giá xây dựng, giá

rừng, hiệu quả đất…

2.2.2 Quản lý sử dụng đất tại Úc

Liên bang Úc (Commonwealth of Australia) là một quốc gia nằm ở Nam bán cầu với diện tích tự nhiên là 7.692.024 km2 (đứng thứ sáu trên thế giới) Ôxtrâylia là nước duy nhất chiếm toàn bộ một lục địa và cũng là nước lớn nhất trong khu vực châu Úc - châu Á - châu Đại Dương Úc có sáu tiểu bang và hai vùng lãnh thổ chính nằm trên đại lục Ngoài ra, còn có một vài lãnh thổ phụ khác nằm dưới sự quản lý của chính phủ liên bang Các tiểu bang của Ôxtrâylia bao gồm New South Wales (NSW), Queensland, Nam Ôxtrâylia, Tasmania, Victoria

và Tây Ôxtrâylia Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh (theo Luật Chung) Luật Anh quốc không công nhận quan điểm về

sở hữu tuyệt đối đối với đất đai Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu (possession) chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối Quan niệm về tính tương đối của Chứng nhận quyền (title) khác với sở hữu tuyệt đối được xác định ngay

từ thời gian đầu và được coi như một trong những hòn đá tảng của Luật Bất động sản Anh - Úc

Liên bang Úc thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai trên cơ

sở quy hoạch Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi quyết định cho thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng Bang Đối với những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành lập Công ty đất đai, đây là công ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai qua các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật) rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các công ty phát triển đất (Land Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các công ty phát triển xây dựng nhà rồi bán Để đảm bảo an toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Liên bang Úc có một hệ thống thiết chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng ký cung cấp đầy đủ các thông tin chính thống về đất đai, thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ tư vấn và môi giới Hệ thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và được Nhà nước đảm bảo về tính chính xác của việc đăng

ký Với hệ thống này, các giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, an toàn

và chi phí giao dịch thấp Như vậy, các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiệp tiếp cận đất đai chủ yếu thông qua thị trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của Nhà nước Vai trò công quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý và cung cấp các dịch vụ liên quan

2.2.3 Quản lý sử dụng đất tại Trung Quốc

Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,

1978 và năm 1982 Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất

Từ năm 1982, Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm

1988, 1993, 1999 và năm 2004) Trong Luật Đất đai của Trung Quốc và quy định của Chính phủ Trung Quốc về quản lý đất đai có quy định rõ, tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị giúp nâng cao hiệu quả

sử dụng đất nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi về chỗ ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống Chính sách và cơ chế

về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và đầy đủ Giữa các địa phương còn có sự khác nhau trong việc thực hiện

- Các tổ chức kinh tế được trao quyền sử dụng đất làm mặt bằng cho các

cơ sở sản xuất, kinh doanh và được xếp vào loại đất xây dựng Luật quản lý đất đai quy định: bất kỳ một đơn vị, cá nhân nào tiến hành xây dựng cần sử dụng đất đai, đều phải tiến hành xin phép sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật (trừ những trường hợp sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể); Đất thuộc sở hữu nhà nước phải xin phép sử dụng bao gồm đất thuộc sở hữu nhà nướcvà đất trước đây thuộc sở hữu tập thể của nông dân bị Nhà nước trưng dụng Phần lớn các đơn vị sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước thực hiện phương thức xuất nhượng đất có trả tiền; chỉ thực hiện phương thức cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) đối với một số loại đất

- Đẩy mạnh việc mời thầu, đấu giá quyền sử dụng đất: Ngoài yêu cầu bảo mật và liên quan đến an ninh quốc gia, việc sử dụng đất được dựa trên nguyên tắc kinh tế thị trường, bảo đảm việc giao dịch công khai, công bằng; thực hiện cơ chế mời thầu, đấu giá quyền sử dụng đất và không được thực hiện các giao dịch đất đai “ngầm” Người thụ nhượng và bên thuê đất chưa trả hết toàn bộ tiền xuất nhượng, tiền thuê đất thì không được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đề cao trách nhiệm và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất: Khi tổ chức kinh tế muốn được thụ nhượng đất thì phải ký hợp đồng, trong đó có thời hạn phải xây dựng, nếu vi phạm thì bị thu hồi không đền bù Khi hết thời hạn thì người sử dụng đất được xin sử dụng tiếp và được chính quyền tiếp tục phê chuẩn Chủ sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng hợp lý đất đai, sử dụng theo đúng quy

hoạch và mục đích đăng ký sử dụng trong hợp đồng, được thay đổi chủ sử dụng đất theo luật định, được làm các thủ tục sửa đổi mục đích đăng ký sử dụng đất đai theo pháp luật

2.2.4 Quản lý sử dụng đất tại Đài Loan

Đài Loan là một hòn đảo nằm ở phía Đông Nam Trung Quốc, được ngăn cách với tỉnh Phúc Kiến của Trung Quốc qua eo biển Đài Loan, cách Philipine

350 về phía Nam và cách Nhật Bản 1.070 km về phía Bắc, phía Đông giáp Thái Bình Dương Đài Loan gồm 64 đảo nhỏ thuộc quần đảo Bành Hồ và 21 đảo khác với tổng diện tích 38.000 km2

Luật Đất đai năm 1989 của Đài Loan quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai gồm: sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Quyền năng của Nhà nước về đất đai bao gồm: quyền thu thuế; quyền quản lý về quy hoạch; quyền trưng thu đất đai

Đài Loan đã đạt được những thành tựu lớn trong thực hiện cải cách ruộng đất và xây dựng hệ thống quản lý đất đai Về chế độ sở hữu đất đai, cách tiếp cận của Đài Loan cũng tương tự như Việt Nam (nhưng dùng cách diễn đạt khác) Pháp luật Đài Loan có quy định: “Toàn bộ đất đai trong lãnh thổ của Đài Loan thuộc về toàn dân Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do người dân chiếm giữ được bảo vệ và bị hạn chế theo quy định của pháp luật Đất thuộc sở hữu tư nhân

bị đánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có thể mua đất đó theo giá phù hợp với giá trị của đất” Nói chung, giá đất do ủy ban định giá công bố hàng năm đều thấp hơn giá đất trên thị trường, trung bình bằng khoảng 71,36%, nơi phù hợp nhất cũng chỉ bằng 87,2% (theo kết quả đánh giá năm 2006) Khi xem xét giá trị bồi thường cụ thể, chính quyền địa phương đề nghị mức tăng giá đất công bố hàng năm sao cho phù hợp với giá thị trường để ủy ban định giá đất quyết định

Quy định của pháp luật về cơ chế chiếm giữ đất để sử dụng vào mục đích công cộng, định giá đất hàng năm và điều chỉnh tăng giá đất để tính bồi thường ở Đài Loan có nhiều nét tương đồng với hệ thống pháp luật đất đai hiện hành ở Việt Nam Điểm khác biệt quan trọng nhất là cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất phù hợp thị trường, giá trị bồi thường là một ủy ban định giá đất gồm nhiều thành viên quyết định, không phải do cơ quan hành chính quyết định Một điểm nữa cần lưu ý, các địa phương cấp tỉnh đều có sở định giá đất là cơ quan quản lý chuyên môn về giá đất giúp việc cho lãnh đạo địa phương, độc lập với cơ quan quản lý tài chính và cơ quan quản lý đất đai

2.2.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về quản lý sử dụng đất

- Tăng cường vai trò quản lý đất đai của Nhà nước nhằm bảo đảm quỹ đất

đã giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế được sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm Xã hội càng phát triển tính cạnh tranh càng gay gắt, để đảm bảo thế mạnh trong cạnh tranh, công tác quản lý của Nhà nước phải mạnh và có hiệu lực cao Tuy nhiên, tăng cường quyền lực của Nhà nước không có nghĩa là hạn chế quyền của các chủ thể sử dụng đất Quyền lực Nhà nước phải đủ mạnh để đảm bảo cho mọi chủ thể được hoạt động đúng khuôn khổ pháp luật quy định và mọi chủ thể đều được phát triển bình đẳng như nhau

- Về hệ thống các văn bản pháp luật phải được ban hành đồng bộ, kịp thời, mang tính chất ổn định, đồng thời các quy định pháp luật dù có điều chỉnh nhưng vẫn phải đảm bảo tính kế thừa

- Về hồ sơ đất đai: Phải xây dựng được hệ thống dữ liệu thông tin đất đai thống nhất, đồng bộ trên cơ sở công nghệ tin học điện tử hiện đại từ trung ương đến địa phương Muốn đạt được điều đó cần phải đầu tư đồng bộ để có được hệ thống hồ sơ địa chính cơ sở (hồ sơ gốc) có độ tin cậy cao ở tất cả các địa phương trong cả nước Thống nhất phương pháp phân loại, quản lý hồ sơ đất đai và công khai thông tin từ trung ương đến địa phương Thực tế cho thấy, hệ thống hồ sơ địa chính được lưu trữ ở nước ta rất kém, chắp vá, tạp nham không đáp ứng được yêu cầu quản lý Việc triển khai lập hồ sơ địa chính ở các địa phương khác nhau

đã không được tiến hành vào cùng một thời điểm như chỉ đạo của trung ương, số liệu tổng hợp của tất cả các cấp có độ chính xác thấp Các thông tin về đất (như thay đổi về loại đất, diện tích, chủ sừ dụng đất, và giá cả của đất trong cùng thời điểm ), không được cập nhật thường xuyên đầy đủ, vì vậy Nhà nước không thể quản lý chặt chẽ đất đai

- Áp dụng triệt để các nguyên tắc và quy luật khách quan của cơ chế kinh

tế thị trường trong quản lý đất đai của các tổ chức kinh tế thông qua công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các chính sách tài chính về đất đai Đặc biệt, công tác quy hoạch sử dụng đất vào các mục đích đều mang tính khoa học và sự báo lâu dài Việc hình thành các khu công nghiệp phù hợp với nhu cầu thực tế và có

sự gắn kết, đồng bộ với các quy hoạch ngành, quy hoạch tổng thể phát triển kinh

tế xã hội nhưng vẫn đảm bảo được việc hạn chế hình thành các khu công nghiệp trên diện tích đất nông nghiệp để duy trì việc phát triển nông nghiệp bền vững

- Chú ý xây dựng môi trường pháp lý bình đẳng, lành mạnh và công bằng giữa các tổ chức kinh tế sử dụng đất trong nước cũng như các nhà đầu tư nước ngoài Các tổ chức kinh tế đều phải thực hiện việc xin giao đất, thuê đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, đấu giá quyền sử dụng đất khi có nhu cầu sử dụng đất để sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh

2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI VIỆT NAM

2.3.1 Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế ở Việt Nam qua các thời kỳ

2.3.1.1 Thời kỳ từ năm 1987 đến đến trước Luật Đất đai năm 1993

Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Tháng 12/1986, Đại hội VI của Đảng với đường lối đổi mới toàn diện đã trở thành bước ngoặt đối với nền kinh tế nước ta, khẳng định việc chuyển sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa.Trước tình hình đó, ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật đất đai đầu tiên - Luật Đất đai 1987 Luật này được công bố ban hành bằng Lệnh của Chủ tịch Hội đồng Nhà nước ngày 08 tháng 01 năm 1998

Theo tinh thần của Luật Đất đai 1987, để tăng cường công tác quản lý đất đai, ngày 14 tháng 7 năm 1989 Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 201 QĐ/ĐKTK về việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong bản quy định ban hành kèm theo Quyết định này quy định về điều kiện, đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ngày 6 tháng 11 năm 1991, Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ban hành Chỉ thị số 364-CT về việc giải quyết những tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính tỉnh, huyện, xã Thực hiện Chỉ thị này, các địa phương đã tiến hành xác định, cắm mốc địa giới hành chính và lập hồ sơ địa giới hành chính Tiếp theo, ngày 12 tháng 5 năm 1993, Cục trưởng Cục Đo đạc và Bản đồ nhà nước đã ban hành Quyết định số 77-QĐ- CT quy định kỹ thuật thành lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Theo

đó, Ban chỉ đạo 364 của tỉnh phải lập phương án kinh tế - kỹ thuật thành lập bản

đồ địa giới hành chính các cấp của tỉnh

Như vậy giai đoạn này, công tác quản lý đất đai đã bắt đầu đi vào nề nếp

và đặc biệt chú ý tới việc xác định, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp địa phương

2.3.1.2 Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003

Luật Đất đai năm 1993 cơ bản kế thừa Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Năm 1998, Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất… đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Ngoài ra, Luật có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

2.3.1.3 Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2003 đế trước Luật Đất đai năm 2013

Với chủ trương tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai, Luật Đất đai năm 2003 được xác định đất đai là nguồn lực, nguồn vốn Điều đó cho thấy nguồn vốn đầu tư đang tiềm ẩn trong đất đai nên đã đặt yêu cầu hoàn chỉnh hệ thống tài chính đất đai phù hợp với cơ chế thị trường, làm cơ sở cho việc hình thành các công cụ kinh tế để điều tiết lợi ích từ sử dụng đất; coi quyền sử dụng đất là hàng hóa trong thị trường bất động sản; các thành phần kinh tế đều được tham gia thị trường

Trong Luật Đất đai năm 2003, thuật ngữ “tổ chức kinh tế” được dùng để phân biệt với thuật ngữ “cơ quan nhà nước”, “tổ chức chính trị”, “tổ chức chính trị xã hội”, “tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp”, “tổ chức xã hội”, “tổ chức

xã hội - nghề nghiệp”, “đơn vị sự nghiệp công”, “đơn vị của lực lượng vũ trang”,

“hộ gia đình”, “cá nhân”, “cộng đồng dân cư” trong nước

Để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền được lựa chọn hình thức giao đất, cho thuê đất (Điều 108); quy định quyền

và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 110); quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 112)

Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, trước tình hình sử dụng quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất còn nhiều vướng mắc, tồn tại, ngày 14/12/2007, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về kiểm kê quỹ đất đang quản lý của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Chỉ thị nêu rõ: “Hiện nay việc quản lý và sử dụng đất của các tổ chức chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra nhiều tiêu cực như sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, không sử dụng, để bị lấn chiếm, cho mượn, cho thuê trái phép, chuyển nhượng trái pháp luật, hủy hoại đất” (Thủ tướng Chính phủ, 2007)

Thực hiện Nghị quyết số 16/2007/NQ/CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ

về Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ

4 BCH Trung ương Đảng khóa X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tổ chức thực hiện việc kiểm kê đất, lập bản trích đo địa chính khu đất đang quản lý, sử dụng Đối tượng tiến hành kiểm kê bao gồm: các loại đất do cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế đang quản

lý, sử dụng đất mà được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Từ kết quả kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg cho thấy tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức đã có nhiều chuyển biến tích cực Tuy nhiên, vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức trên phạm vi cả nước vẫn còn nhiều, phổ biến ở hầu hết các địa phương, dưới nhiều hình thức như: sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được cho thuê hoặc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép; để đất hoang hóa, quản lý lỏng lẻo để bị lấn, bị chiếm

đất Trước tình hình đó, Chính phủ ra Chỉ thị 134/CT-TTg ngày 20/01/2010 về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

2.3.1.4 Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay

Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”, “Thu hẹp các đối tượng được giao đất

và mở rộng đối tượng được thuê đất” Nghị quyết cũng nhấn mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng…” Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014)

Luật đất đai năm 2013 quy định các đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc

để bán kết hợp cho thuê; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà

ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện

dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng

Theo quy định tại Điều 56 Luật đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê Nhà nước cho thuê đất thu tiền

sử dụng đất hàng năm trong các trường hợp: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp

sau đây: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc

Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung phù hợp với các quy định khác có liên quan của Hiến pháp năm 2013; đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan đ ểm, định hướng nêu trong Nghị quyết, đồng thời là sự kế thừa có chọn lọc, khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Các quy định về giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng hạn chế đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất,

mở rộng đối tượng thuê đất Tạo lập sự bình đẳng trong điều kiện tiếp cận của doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Tăng cường hiệu quả

sử dụng đất bằng cách thiết lập điều kiện được giao đất, cho thuê đất phù hợp…

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; tạo môi trường pháp lý tương đối thuận lợi, mở rộng dần quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân; đồng thời mang lại những hiệu quả trong việc quản lý sử dụng đất

2.3.2 Một số quy định về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam theo quy định của Luật Đất đai năm 2013

2.3.2.1 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013 Không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

2.3.2.2 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất của tổ chức kinh tế được quy định cụ thể như sau (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b): Tổ chức kinh tế được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật Đất đai

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ quy định tại tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013 Ngoài ra, tổ chức kinh

tế còn có các quyền sau đây: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; Tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

2.3.2.3 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013; Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

2.3.2.4 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích

sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013 Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013

Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013; Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013; Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy định như

sau: Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013; Trường hợp

tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

2.3.2.5 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản

Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013 trong các trường hợp sau đây: Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

Quyền sử dụng đất của hợp tác xã khi giải thể, phá sản thực hiện theo quy định sau đây: Đối với đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác

mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì Nhà nước thu hồi đất đó; Đối với đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước…(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b)

Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là doanh nghiệp khi giải thể, phá sản được xử lý theo quy định của pháp luật

2.3.2.6 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình ngầm

Theo Luật Đất đai năm 2013, trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013; Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013

2.3.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam và tỉnh Bắc Ninh

2.3.3.1 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam

Theo kết quả kiểm kê diện tích đất đai của cả nước năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2014, tính đến ngày 31/12/2014, diện tích đất tự nhiên của nước ta là 33.123.056 ha; trong đó đất nông nghiệp là 27.281.040 ha, chiếm 81,05% diện tích đất của cả nước; đất phi nông nghiệp là 3.683.590 ha, chiếm 11,47 % diện tích đất cả nước; đất chưa sử dụng là 2.158.426 ha, chiếm 7,48 % diện tích đất cả nước Kết quả kiểm kê quỹ đất cho thấy, tổng diện tích đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong cả nước chiếm 23,65% tổng diện tích tự nhiên cả nước Diện tích lớn nhất

là tại vùng Tây Nguyên với 2.515.166,38 ha chiếm 32,1% tổng diện tích sử dụng Thấp nhất là tại vùng Tây Bắc với 176.381,38 ha, chiếm 2,25% tổng diện tích sử dụng Vùng đồng bằng sông Hồng, nơi chiếm giữ đến 22,69% tổng số tổ chức của cả nước, nhưng chỉ chiếm 3,07% diện tích sử dụng đất của các tổ chức, và phần lớn là diện tích đất của khối tổ chức các cơ quan Nhà nước Nếu tính theo các loại hình tổ chức, thì diện tích đất của các nông, lâm trường Quốc doanh quản lý, sử dụng chiếm tới 77,88% tổng diện tích đất của các tổ chức Tổ chức sự nghiệp công chiếm 6,63%, tổ chức kinh tế chiếm 6,47%

Đến nay, các cấp hành chính đã xây dựng được hệ thống hồ sơ kiểm kê quỹ đất của các tổ chức đang quản lý sử dụng trong đó có quỹ đất của các tổ chức kinh tế Trên địa bàn cả nước đã có 11.014 xã, 684 huyện và 63 tỉnh có bộ hồ sơ kiểm kê quỹ đất của các tổ chức năm 2015 cho đơn vị hành chính của mình và đơn vị hành chính cấp dưới trực thuộc (Theo Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2015)

- Tình hình sử dụng đất theo mục đích được giao, được thuê: Cả nước có

141.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích 7.148.536,47 ha, chiếm 91,26% Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 2,74% Tổ

chức kinh tế có 49.723 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 458.179,32

ha, đạt 90,42% so với tổng diện tích đang quản lý sử dụng; có 992 tổ chức kinh

tế cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 1.608,56 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượn trái pháp luật (diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 21,60% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước, diện tích đất cho mượn chiếm 12,31% tổng số diện tích đất cho mượn của cả nước)

- Sử dụng đất vào mục đích khác: Tình trạng sử dụng sai mục đích được

giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức, cả nước có 3.311 tổ chức

sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích là 25.587,82

ha, trong đó chủ yếu là các tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (1.527 tổ chức với diện tích 21.499,68 ha, chiếm 84,02%), số tổ chức sử dụng vào mục đích làm nhà ở là 1.828 tổ chức với diện tích 4.088,24 ha Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế chiếm tới 57,98% diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chủ yếu của các nông - lâm trường (90,82%), tổ chức kinh tế (6,06%), UBND cấp xã (2,03%)

- Tình hình tranh chấp, lấn chiếm: Tổng diện tích đất của các tổ chức

đang có tranh chấp, lấn chiếm là 313.969,03 ha, trong đó đất có tranh chấp có 1.184 tổ chức với diện tích 34.232,63 ha, đất lấn chiếm có 4.077 tổ chức với 25.703,21 ha và đất bị lấn, bị chiếm có 3.915 tổ chức với diện tích 254.033,19 ha Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình tổ chức như tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông lâm trường, UBND cấp xã,

tổ chức sự nghiệp công Như vậy, qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có diện tích đất đang tranh chấp có số lượng không nhỏ Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiện giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ, mô tả ranh giới, mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí ngoài ý muốn Ngoài ra, một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng không hết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựng hoàn thành đã đưa vào sử dụng (một số điểm trường học) nhưng sau một thời gian vì nhiều lý do phải dời đi nơi khác, nhưng tổ chức

và chính quyền địa phương không báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏ hoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm

để sản xuất hoặc làm nhà ở

- Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng: Tổng diện tích đất của các tổ chức

được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là 299.719,45 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức quản lý (tập trung chủ yếu là các trường học và những dự án phát triển khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,… Diện tích đất chưa

sử dụng của các tổ chức theo loại hình tổ chức cụ thể như sau: Cơ quan nhà nước

có 293 tổ chức với diện tích là 863,42 ha; Tổ chức chính trị có 32 tổ chức với diện tích là 21,64 ha; Tổ chức xã hội có 12 tổ chức với diện tích là 12,46 ha; Tổ chức chính trị - xã hội có 24 tổ chức với diện tích là 1.081,05 ha; Tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp có 17 tổ chức với diện tích là 12,95 ha; Tổ chức sự nghiệp công có 856 tổ chức với diện tích là 120.345,44 ha; Tổ chức ngoại giao có

05 tổ chức với diện tích là 4,42 ha; Tổ chức kinh tế có 1.922 tổ chức với diện tích

là 20.619,90 ha; UBND cấp xã có 812 tổ chức với diện tích là 2.603,57 ha; Quốc phòng, an ninh có 18 tổ chức với diện tích là 228,47 ha; Nông - Lâm trường có

129 tổ chức với diện tích là 153.926,13 ha

- Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: đã có 52.004 tổ chức

được cấp giấy chứng nhận, đạt 35,99% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng giấy chứng nhận đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là 3.100.040,38 ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy Trong đó, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp chiếm tỷ lệ diện tích đã cấp cao nhất (395,48 ha, chiếm 54,83% diện tích đang quản lý sử dụng); tổ chức kinh tế (237.868,55 ha, chiếm 46,94%); nông - lâm trường (2.736.185,70 ha chiếm 44,85%); tổ chức xã hội (520,38 ha, chiếm 36,54%); cơ quan nhà nước (11.331,93 ha, chiếm 32,03%); quốc phòng, an ninh (92.708,11 ha, chiếm 27,78%); tổ chức xã hội (740,83 ha, chiếm 23,34%); tổ chức ngoại giao (3,01 ha, chiếm 14,10%); tổ chức chính trị xã hội (367,65 ha, chiếm 7,52%) và đất do UBND cấp xã quản lý (2.397,91 ha, chiếm 0,73%)

2.3.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bắc Ninh

Theo kết quả thống kê đất đai năm 2017, tổng diện tích tự nhiên của tỉnh Bắc Ninh là 82.271,11 ha (Bảng 2.1)

Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất của tỉnh Bắc Ninh năm 2017

TT Loại đất loại đất Mã Diện tích

(ha)

Cơ cấu (%)

2.5 Đất nghĩa trang, NĐ, NTL, nhà hỏa táng NTD 735,29 0,89 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 3.468,60 4,22

Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh (2018) Cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế theo hướng công

nghiệp hóa, hiện đại hóa, đời sống của nhân dân đã không ngừng được cải thiện

và nâng cao, bộ mặt đô thị và nông thôn đã có nhiều thay đổi, nhu cầu sử dụng đất cho các lĩnh vực kinh tế đặc biệt là xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở tăng lên nhanh chóng, … Một số đơn vị hành chính cấp huyện, xã trên địa bàn tỉnh có sự biến động lớn về cơ cấu sử dụng đất theo hướng chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng sang sử dụng, hiện nay diện tích đất nông nghiệp còn 49.375,94 ha, chiếm 60,02 % tổng diện tích tự nhiên; đất phi nông nghiệp là 32.681,67 ha, chiếm 39,72 % tổng diện tích tự nhiên; đất chưa sử dụng

là 213,50 ha, chiếm 0,26% tổng diện tích tự nhiên

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh (2018), tổng diện tích đất theo đối tượng sử dụng của tỉnh là 66.561,7 ha, chiếm 80,9% so với tổng diện tích tự nhiên, trong đó:

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng: 52.687,5 ha chiếm 64,0% so với tổng diện tích đất tự nhiên Chi tiết từng loại đất gồm: Nhóm đất nông nghiệp diện tích là 42.754,0 ha, chiếm 86,0% tổng diện tích đất nông nghiệp của tỉnh; Nhóm đất phi nông nghiệp diện tích là 9.933,6 ha chiếm 30,7% tổng diện tích đất phi nghiệp của tỉnh

- Tổ chức kinh tế trong nước sử dụng: 4.738,2 ha, gồm: Nhóm đất nông nghiệp diện tích 304,1 ha; Nhóm đất phi nông nghiệp diện tích là 4.434,1 ha chủ yếu là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với diện tích 4.162,1 ha

- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước sử dụng: 8.123,6 ha (trong đó nhóm đất nông nghiệp: 6.611,44 ha; đất phi nông nghiệp: 1.509,3 ha) chủ yếu là do Ủy ban nhân dân cấp xã sử dụng

- Tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng diện tích là 648,2 ha, trong đó nhóm đất nông nghiệp: 16,7 ha; đất phi nông nghiệp: 631,4 ha

- Tổ chức khác sử dụng diện tích là 17,9 ha, toàn bộ là đất phi nông nghiệp, trong đó chủ yếu là các tổ chức xã hội, xã hội nghề nghiệp sử dụng

- Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo sử dụng diện tích là 346,2 ha

Tổng diện tích đất theo đối tượng quản lý là 15.709,4 ha, chiếm 19,1% tổng diện tích đất tự nhiên toàn tỉnh, gồm:

- Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý với diện tích là 9.413,8 ha, chiếm 11,4% tổng diện tích tự nhiên, trong đó chủ yếu là đất phi nông nghiệp với diện tích là 9.201,4 ha