Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện an lão thành phố hải phòng luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

Phương pháp nghiên cứu Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế -

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ HIỀN TRANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Người hướng dẫn khoa học: TS Phạm Phương Nam

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cũng cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018

Tác giả luận văn

Lê Hiền Trang

Trước tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc sự giúp đỡ nhiệt tình củaTS Phạm Phương Nam đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi về mọi mặt để hoàn thành đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của UBND huyện An Lão, phòng Tài nguyên & Môi trường và Trung tâm phát triển quỹ đất huyện An Lão đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu cho đề tài này

Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và các bạn đồng nghiệp đã giúp đỡ trong quá trình học tập và thực hiện luận văn này

Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018

Tác giả luận văn

Lê Hiền Trang

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

THESIS ABSTRACT xi

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

1.4.1 Những đóng góp mới 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học 2

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

2.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3

2.1.1 Giá đất và định giá đất 3

2.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất 8

2.1.3 Một số khái niệm khác liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 11

2.2 ĐẤU GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 16

2.2.1 Đấu giá đất tại Trung Quốc 16

2.2.2 Đấu giá đất tại Nhật Bản 17

2.2.3 Đấu giá đất tại Mỹ 18

2.3 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM VÀ TẠI MỘT SỐ ĐỊA PHƯƠNG 19

2.3.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 19

2.3.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương 26

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 32

3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 32

3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 32

3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 32

3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện An Lão, thành phố Hải Phòng 32

3.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện An Lão, thành phố Hải Phòng 32

3.4.3 Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện An Lão, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2015-2017 32

3.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu 33

3.4.5 Giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện An Lão, thành phố Hải Phòng 33

3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 33

3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 33

3.5.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 34

3.5.4 Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp và xử lý số liệu 35

PHẦN 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 36

4.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 36

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của huyện An Lão, thành phố Hải Phòng 36

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện An Lão, thành phố Hải Phòng 41

4.1.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện An Lão, thành phố Hải Phòng 48

4.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 49

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện An Lão, thành phố Hải Phòng 49

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện An Lão, thành phố Hải Phòng 54

4.2.3 Biến động sử dụng đất huyện An Lão, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2015 – 2017 56

4.3 KẾT QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2015-2017 59

4.3.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2015 59

4.3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 60

4.3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017 61

4.3.4 Đánh giá kết quả đấu giá QSDĐ của huyện trong giai đoạn 2015-2017 62

4.4 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC DỰ ÁN NGHIÊN CỨU 63

4.4.1 Khái quát về các dự án nghiên cứu 63

4.4.2 Cơ sở pháp lý về công tác đấu giá các dự án nghiên cứu 65

4.4.3 Trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất 67

4.4.4 Kết quả đấu giá tại các dự án nghiên cứu 74

4.4.5 Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân trong công tác đấu giá 76

4.4.6 Đánh giá của cán bộ trong công tác đấu giá đất 80

4.4.7 Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 86

4.5 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 88

4.5.1 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến về đấu giá quyền sử dụng đất và thay đổi mức thu tiền đặt trước 88

4.5.2 Hoàn thiện về thủ tục bán đấu giá đất 89

4.5.3 Đa dạng hóa hình thức công khai thông tin về các dự án đấu giá quyền sử dụng đất 89

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90

5.1 KẾT LUẬN 90

5.2 KIẾN NGHỊ 91

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

PHỤ LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

GD&ĐT Giáo dục và đào tạo

HĐND Hội đồng nhân dân

MCL Mức chênh lệch

QSDĐ Quyền sử dụng đất

SDĐ Sử dụng đất

THCS Trung học cơ sở

TƯ Trung ương

UBND Uỷ ban nhân dân

XHCN Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Tổng hợp diện tích, dân số, điểm dân cư, mật độ dân số của các đơn vị

hành chính cấp xã, thị trấn huyện An Lão 44

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện An Lão, thành phố Hải Phòng 55

Bảng 4.3 Tình hình biến động diện tích đất đai huyện An Lão năm 2015- 2017 57

Bảng 4.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2015 59

Bảng 4.5 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 60

Bảng 4.6 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017 61

Bảng 4.7 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện An Lão từ năm 2015 đến năm 2017 63

Bảng 4.8 Tổng hợp kết quả của 02 dự án đấu giá quyền sử dụng đất 76

Bảng 4.9 Đánh giá về thủ tục trong công tác đấu giá 76

Bảng 4.10 Đánh giá về tiếp cận thông tin đấu giá 77

Bảng 4.11 Đánh giá sự hài lòng trong công tác đấu giá 78

Bảng 4.12 Đánh giá về giá khởi điểm trong công tác đấu giá đất 79

Bảng 4.14 Đánh giá về trình tự, thủ tục trong công tác đấu giá 80

Bảng 4.15 Đánh giá về mức độ hiểu biết pháp luật của người tham gia đấu giá 81

Bảng 4.16 Đánh giá về mức độ quan tâm của cấp trên, nhân lực, cơ sở vật chất, kinh phí, áp lực công việc 82

Bảng 4.17 Đánh giá về vị trí khu đất đấu giá, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch đấu giá, đối tượng đấu giá 84

Bảng 4.18 Đánh giá về giá khởi điểm trong công tác đấu giá đất 85

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện An Lão, thành phố Hải Phòng 36

Hình 4.2 Hiện trạng sử dụng các loại đất chính huyện An Lão năm 2017 54

Hình 4.3 Sơ đồ vị trí các dự án nghiên cứu 63

Hình 4.4 Khu đất đấu giá Dự án I 64

Hình 4.5 Khu đất đấu giá Dự án II 65

Hình 4.6 Trình tự, thủ tục đấu giá huyện An Lão 68

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Lê Hiền Trang

Tên đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn

huyện An Lão, thành phố Hải Phòng

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội giai đoạn 2015 - 2017 được thu thập tại Văn phòng Ủy ban nhân dân huyện An Lão; tình hình quản lý đất đai của huyện An Lão, hiện trạng sử dụng đất của huyện An Lão năm 2017, biến động sử dụng đất của huyện An Lão giai đoạn 2015 - 2017 được thu thập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện An Lão; thu thập kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng tại Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng; thu thập kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với các hộ gia đình, cá nhân tại Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn trên địa bàn huyện An Lão và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện An Lão, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện An Lão

- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong giai đoạn nghiên cứu trên địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng được chia thành hai nhóm Nhóm 1 gồm các dự án đấu giá thành công ngay từ lần đấu giá đầu tiên (bán được hết quyền sử dụng đất đối với các thửa đất) Nhóm 2 gồm các dự án đấu giá không thành công ngay từ lần đầu (phải qua nhiều lần bán đấu giá) Trong nhóm 1 chọn

01 dự án có số lô bán đã bán đấu giá lớn nhất, nếu các dự án có số lô lớn nhất bằng nhau thì chọn dự án có số người tham gia đấu giá nhiều nhất Trong nhóm 2 chọn 01 dự án phải tổ chức đấu giá nhiều nhất, nếu có nhiều dự án đấu giá không thành công và phải qua số lần bằng nhau thì chọn dự án có số người tham gia ít nhất Như vậy, số lượng dự

án được chọn làm đối tượng nghiên cứu là 02 dự án trên địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng làm điểm nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 163 hộ gia

đình và 25 cán bộ tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 02 dự án đấu giá đất trên địa bàn huyện An Lão giai đoạn 2015-2017

- Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp và xử lý số liệu: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm điều tra từ năm 2015 -2017 Tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel, đưa ra và phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá trên địa bàn huyện An Lão

Kết quả chính và kết luận

- Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng

- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất huyện An Lão giai đoạn 2015-2017

- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện An Lão tại 02 dự án đấu giá đất trên địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng

- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng

- An Lão là huyện thuộc đồng bằng sông Hồng, chịu tác động lớn của quá trình

đô thị hóa của thành phố Hải Phòng Chính vì vậy, công tác quản lý đất đai luôn được các cấp quan tâm, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách của địa phương

- Trong 3 năm gần đây, giai đoạn 2015 - 2017, huyện An Lão tổ chức các đợt đấu giá thu về cho ngân sách 82,35 tỷ đồng, mang lại cho ngân sách Nhà nước một nguồn thu lớn

- Qua việc đánh giá 02 dự án đấu giá đất giá quyền sử dụng đất có thể thấy công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã đem lại hiệu quả nhiều mặt không những về kinh tế mà cả xã hội và đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các văn bản pháp luật của Nhà nước, Chính Phủ và của Ủy ban nhân dân huyện An Lão về quy chế đấu giá quyền sử dụng đất nên đã tạo điều kiện tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy trình, thủ tục và hình thức đấu giá Tuy vậy, vẫn còn những hạn chế như: người dân chưa nắm rõ luật đất đai liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất; thủ tục trong công tác đấu giá còn phức tạp; việc điều tra và xây dựng giá khởi điểm vẫn còn có trường hợp chưa sát giá thị trường; vị trí đề xuất đấu giá chưa thực sự có lợi thế về thương mại và thu hút người tham gia đấu giá; việc tiếp cận thông tin đất đai chưa dễ dàng

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện An Lão: Tăng cường tuyên truyền, phổ biến về đấu giá quyền

sử dụng đất và thay đổi mức thu tiền đặt trước; Hoàn thiện về thủ tục bán đấu giá đất;

Đa dạng hóa hình thức công khai thông tin về các dự án đấu giá quyền sử dụng đất

THESIS ABSTRACT Master candidate: Le Hien Trang

Thesis title: Evaluation of auction of land use rights in some projects in An Lao district,

Hai Phong city

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives

Evaluation of the status of auctioning land use rights in An Lao district, Hai Phong city

Proposed solutions to improve the auction of land use rights in An Lao district, Hai Phong city

Materials and Methods

The thesis uses the following research methods:

Method of investigation and collection of secondary data: Data collection on natural conditions and socio-economic conditions in the period 2015-2017 are collected at the Office of the People's Committee of An Lao district; Land management of An Lao district, land use status of An Lao district in 2017, changes in land use of An Lao district from 2015

to 2017 were collected at the Department of Natural Resources and Environment of An Lao district The Collecting results of auction of land use rights in Hai Phong city at Department

of Natural Resources and Environment of Hai Phong city; Collecting results of auction of land use rights for households and individuals in the People's Committees of communes and towns in An Lao district and the Department of Natural Resources and Environment of An Lao district Land development of An Lao district

Site selection method: Projects for auctioning land use rights during the study period in An Lao district, Hai Phong city were divided into two groups Group 1 includes successful auction projects from the first auction (sold out land use rights for land parcels) Group 2 consisted of unsuccessful auction projects from the very beginning (many times through auction) In group 1, select the project with the highest number of lots sold, if the projects have the largest number of lots, select the project with the highest number of participants In group 2, one project must hold the highest bid If there are many unsuccessful auction projects and the number of times is equal, then the project with the least number of participants Thus, the number of projects selected as study subjects are 02 projects in An Lao district, Hai Phong city as study sites

Method of surveying and collecting primary data: Investigating 163 households and 25 officials involved in auctions of land use rights at two land auction projects in

An Lao district in period 2015-2017

Statistical methods, analysis, comparison, synthesis and processing: Summing

up and arranging data according to the time of the survey years from 2015 to 2017 Compiling, analyzing and processing data collected by Excel software, analyzing and analyzing the impact of factors on auction prices in An Lao district

Main findings and conclusions

Overview and general assessment of natural and socio-economic conditions, management and use of land in An Lao district, Hai Phong city

Auction results of land use rights in An Lao district from 2015 to 2017

Evaluation of the auction of land use rights in An Lao district in two land auction projects in An Lao district, Hai Phong city

Propose some solutions to strengthen the auction of land use rights in An Lao district, Hai Phong city

An Lao is a district in the Red River delta, which is heavily impacted by the urbanization of Hai Phong Therefore, the land management is always interested levels, especially the auction of land use rights as this is a major source of revenue for the local budget

In the last three years, the An Lao district organize auctions for VND 82.35 billion

in the period 2015-2017, bringing the State budget a large source of revenue

By evaluating two land auction projects for land use rights, it can be seen that the auction of land use rights has brought many benefits not only to the economy but also to the society and to the management the state of land in the area The auction council performed quite well the legal documents of the State, the Government and the People's Committee of

An Lao district on the regulations on auction of land use rights, thus creating good conditions for participants to understand Clear procedures, procedures and forms of auction However, there are limitations such as: people do not know the land law related to auction of land use rights; Auction procedures are complicated; Investigating and setting the reserve price still have some cases that are not close to the market price; The proposed auction position does not really have any commercial advantage and attracts participants to the auction; Access to land information is not easy

Proposing some solutions to improve the quality of auctioning land use rights in An Lao district: Strengthening dissemination and dissemination of land use rights auction and changing the level of advance payment; Complete procedures for auctioning land; Diversify the form of publicity of information on land use rights auction projects

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng Chính vì vậy, khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, song chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước nên hình thành “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng

Để khắc phục những tồn tại trên, trong những năm gần đây Nhà nước đã

có những cơ chế dùng quỹ đất tạo cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đó thực sự là hướng đi mới cho thị trường bất động sản Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền

sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản

An Lão là huyện thuộc đồng bằng sông Hồng Tổng diện tích tự nhiên là 11.770,54 ha, gồm 17 xã, thị trấn, dân số khoảng 130.000 người Huyện An Lão

là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố Hải Phòng Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã có được những thành công nhất định, song vẫn còn một số tồn tại, hạn chế nhất định như tại một số dự

án đấu giá quyền sử dụng đất, việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá chưa phù

hợp với giá thị trường, quy định tiền đặt cọc còn thấp Do vậy, số người tham gia đấu giá ít, một số người trúng đấu giá nhưng không mua quyền sử dụng đất

Chính vì vậy, thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng”

là cần thiết nhằm tổng kết một cách có hệ thống những ưu điểm, những tồn tại, bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất nhằm đề xuất giải pháp hoàn thiện hơn công tác đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, hộ gia đình, cá nhân và các chủ đầu tư tạo động lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện An Lão

1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng

- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng từ năm 2015 đến năm 2017

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Những đóng góp mới

Luận văn đã chỉ ra những ưu điểm và những tồn tại, nguyên nhân của các tồn tại khi thực hiên công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện An Lão, thành phố Hải Phòng, trên cơ sở đó đã đề xuất giải pháp hoàn thiện việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tới trên địa bàn nghiên cứu

1.4.2 Ý nghĩa khoa học

Luận văn đã làm rõ và hệ thống hóa những vấn đề lý luận về đấu giá quyền

sử dụng đất, kinh nghiệm thực hiện đấu giá đất tại một số nước trên thế giới

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được dùng làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, cán bộ quan tâm đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất Ngoài ra, những giải pháp được đề xuất trong luận văn có thể để các cơ quan, đơn vị trên địa bàn nghiên cứu áp dụng nhằm hoàn thiện hơn nữa việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Giá đất và định giá đất

2.1.1.1 Giá đất

Giá đất với tên gọi đầy đủ là “giá quyền sử dụng đất” theo Khoản 23 Điều

4 Luật Đất đai 2003 và khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ Đơn vị diện tích để tính giá đất có thể là 1 m2, 1 ha, 1 km2, một sào, 1 m dài mặt tiền Đơn vị diện tích cụ thể được áp dụng đối với từng loại đất cụ thể hay theo phong tục, tập quán của từng địa phương nơi có đất cần xác định giá Giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc đường hình thành trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận giữa các bên hay trong đấu giá quyền sử dụng để giao đất, cho thuê đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện bản án dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành gồm giá đất được quy định trong Khu giá đất và giá đất trong bảng giá đất, giá đất cụ thể Khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm một lần làm cơ sở để định giá đất tại các địa phương đối với từng loại đất, từng khu vực Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành cũng 5 năm một lần Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định trong những trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật (Phạm Phương Nam, 2014)

2.1.1.2 Định giá đất

Định giá đất là ước tính giá trị quyền sử dụng đất đối với một đơn vị diện tích xác định, theo phương pháp xác định và tại một thời điểm xác định Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc

đẩy hệ thống hoá phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá Từ đó thấy rõ rằng có sự quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

2.1.1.3 Các phương pháp định giá đất

Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất

ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo

ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án

có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau

2.1.1.4 Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu

- Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không có quy định về giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

- Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Quy định về nguyên tắc xác định giá khởi điểm như sau: Giá khởi điểm quyền sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định)

- Tại mục 1, Khoản 2, Điều 1, Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác dịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Giá khởi điểm đấu giá quyền

sử dụng đất (đồng) =

Diện tích đất (m2) x

Giá đất cụ thể (đồng/m2) Trong đó: Diện tích đất là diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định

- Mục 1, khoản 4, Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 quy định về thẩm quyền xác định giá khởi điểm như sau: Chủ tịch

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền

a Các văn bản qui định giá đất theo Luật Đất đai 2003

- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông

tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước Nghị định số 05/2004/NĐ-

CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản

- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC

về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định

số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 01 năm 2012 của

Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 03 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

b Các văn bản xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013

- Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm

2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 03 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

2.1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất, số lượng người tham gia đấu giá đất

- Vị trí của thửa đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ ) hay giữ vai trò quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: các

vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế-xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền) Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất

- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó

- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố

có ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một

phiên đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005)

Như vậy, các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ

là những yếu tố liên quan đến BĐS đó, tác động và ảnh hưởng đến BĐS nhằm thay đổi giá trị của BĐS đó trong tương lai, từ đó nâng cao giá trị của BĐS và thu hút những người có nhu cầu

2.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Với vị trí, vai trò đặc biệt của đất đai đối với con người, đối với sự sống trên trái đất và quá trình sản xuất, phát triển của xã hội, nên các nước đều xem đất đai là một loại tài sản đặc biệt Theo lý thuyết truyền thống của pháp luật dân

sự, đất đai là một tài sản, nên chủ sở hữu đất đai có ba quyền đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đây là ba quyền năng cơ bản của chủ sở hữu đối với tài sản Tuy nhiên, tuỳ từng điều kiện kinh tế, xã hội, ý chí của giai cấp cầm quyền mà pháp luật mỗi quốc gia quy định chế độ sở hữu khác nhau đối với đất đai Nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, vì vậy cá nhân, tổ chức sở hữu đất đai có đầy đủ ba quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai Nước ta, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, mà “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, do vậy Nhà nước mới

là chủ thể có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai Thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước “Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” Nhà nước công nhận QSDĐ cho người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo) thông qua quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa Nhà nước với bên có nhu cầu sử dụng hoặc công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định lâu dài Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, mà theo quy định của Bộ luật Dân sự “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự” và “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” Thông thường trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình

thức khác nhau như bán, cho mượn, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật Đối với đất đai, QSDĐ là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác Việc khẳng định QSDĐ là một loại tài sản nó vừa mang tính hợp lý, vừa có cơ sở pháp

lý vững chắc

Như vậy, QSDĐ ở nước ta được hình thành không dựa trên học thuyết về các quyền tự nhiên, mà nó là do pháp luật quy định “là con đẻ” của pháp luật nước ta Căn cứ vào điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, và sự phân chia giới hạn kiểm soát đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đã tạo ra một loại tài sản mới, đó là QSDĐ Và từ đây có thể suy ra, QSDĐ hợp pháp của các cá nhân là tài sản của cá nhân, QSDĐ hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình là tài sản hợp pháp của tổ chức và hộ gia đình đó Do vậy khi cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận QSDĐ từ việc chuyển nhượng của các chủ thể sử dụng đất khác thì các chủ thể này có những quyền được pháp luật quy định đối với tài sản là QSDĐ của mình, các quyền đó bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho khai thác các lợi ích, công năng của đất; quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao; quyền được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước từ việc cải tạo, bảo vệ đất mang lại và các quyền khác theo quy định của pháp luật

Từ sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm QSDĐ như sau: QSDĐ là quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho QSDĐ; quyền được khai thác các thuộc tính, công dụng của đất, quyền được hưởng những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật

2.1.2.2 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá là một phương thức bán hàng đặc biệt đã được biết đến và sử dụng từ rất lâu đời, từ khi xã hội hình thành nền kinh tế hàng hoá, trong đó có người bán, người mua, có hàng hoá, tiền tệ làm vật ngang giá chung và có sự cạnh tranh về giá cả trong mua bán Dưới góc độ quan hệ pháp luật dân sự: Bán đấu giá có thể được hiểu là hình thức bán hàng đặc biệt để cho những người mua

tự trả giá, không thấp hơn giá thấp nhất do người bán quy định Ai trả giá cao nhất sẽ được mua Bán đấu giá có thể được thực hiện dưới hình thức tất cả những người mua được trả giá một lần thông qua bỏ phiếu kín hoặc những người mua

được phép trả giá nhiều lần quyền sử dụng đất là một loại quan hệ mua bán tài sản Trong đó, đối tượng được đem ra mua – bán là quyền sử dụng đất; chủ thể của quan hệ này, một bên là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất với tư cách là “người” đại diện thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai – bên bán, một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất tham gia đấu giá quyền sử dụng đất – bên mua Mỗi bên khi tham gia quan hệ mua – bán nêu trên đều có những quyền, nghĩa vụ nhất định theo quy định của pháp luật Tương tự như đấu giá tài sản thông thường,

“bên bán” quyền sử dụng đất thông qua đấu giá đưa ra mức giá khởi điểm để những người mua cùng công khai trả giá, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người mua được quyền sử dụng đất đem bán đấu giá

Từ những phân tích trên, ở mức độ khái quát có thể hiểu: Đấu giá QSDĐ

là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên

là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

có nhu cầu sử dụng đất Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được QSDĐ đấu giá (Trần Tiến Hải, 2015)

2.1.2.3 Mục đích đấu giá quyền sử dụng đất

- Đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nhằm mục đích tạo một kênh mới giúp Nhà nước thực hiện việc phân phối quyền sử dụng đất cho xã hội, nhằm tạo sự phát triển cho thị trường BĐS nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng

- Đấu giá quyền sử dụng đất giúp loại trừ khả năng gian lận về giá và đưa giá đất tiếm cận hơn với giá trị thực của nó trên thị trường nhờ có tính công khai

và tính cạnh tranh

- Đối với người có tài sản BĐG và những người tham gia đấu giá, việc

đấu giá quyền sử dụng đất hướng tới việc hài hoà quyền lợi của cả “người bán”

và “người mua”

- Đối với Nhà nước, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm hướng đến hai mục tiêu là góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước (Phạm Phương Nam và cs., 2012)

2.1.2.4 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước định giá đất sát với giá trị thực của quyền sử dụng đất trên thị trường Bên cạnh đó, đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trò tạo ra môi trường công khai, minh bạch, công bằng cho hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trò tăng thu cho ngân sách Nhà nước các cấp, tạo lập nguồn vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế Ngoài ra, đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trò góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai (Phạm Phương Nam và cs., 2012)

2.1.2.5 Đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất

Khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, người có tài sản BĐG và quản lý việc đấu giá là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai Trong đấu giá quyền sử dụng đất, người tham gia đấu giá – “người mua” là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đăng ký tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật và được hưởng các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật và quy chế đấu giá

Việc đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành theo những nguyên tắc, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản Việc đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành công khai, liên tục… theo phương thức trả giá lên

2.1.2.5 Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất

Theo Điều 117, Luật Đất đai 2013, đấu giá quyền sử dụng đất phải theo nguyên tắc: “Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia; việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và Luật đấu giá tài sản năm 2016”

2.1.3 Một số khái niệm khác liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.3.1 Bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt

Nam, tại Điều 107 có quy định: “BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật”

Các đặc điểm chủ yếu của Bất động sản: Cố định về vị trí; tính bền vững; tính khác biệt; có giá trị lớn; tính ảnh hưởng lẫn nhau

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS

cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

2.1.3.3 Thị trường quyền sử dụng đất

Hiện nay, có nhiều khái niệm khác nhau về thị trường quyền sử dụng đất Theo nghĩa truyền thống, thị trường quyền sử dụng đất là nơi diễn ra các giao dịch về quyền sử dụng đất nhằm mục đích sinh lợi Theo cách hiểu hiện đại, thị trường quyền sử dụng đất là tổng hòa các quan hệ giữa các chủ thể của thị trường liên quan đến quyền sử dụng đất Về phân loại, thị trường quyền sử dụng đất nước

ta gồm 2 loại hình Thứ nhất là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp; Thứ hai là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành chính mang tính bao cấp, xin-cho về đất Theo Luật Đất đai năm 2003, thị trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt động theo cơ chế thị trường Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp không cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước Nay theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của

thị trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở

Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10 năm 1993-2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần Cơ chế "xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ

đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế "xin-cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm Từ

đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần như không còn Thị trường BĐS đã "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung còn cao hơn khả năng thanh toán của cầu (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011)

Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận và thực tiễn triển khai Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay

"thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận Hệ thống pháp luật về đất đai còn

có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới

về đất đai (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011)

2.1.3.4 Ảnh hưởng của của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng trong việc giúp các địa phương tháo gỡ, khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch

cơ cấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người dân, xây dựng nông thôn mới, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và địa phương nói riêng

Thông qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiện quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại đã được xây dựng, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiều địa phương Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập

sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện nay Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được quy định tại Luật Đất đai năm

2013, có ba trường hợp hình thành giá đất Đó là giá đất do Nhà nước quy định, giá đất do các bên thoả thuận trong chuyển quyền sử dụng đất, giá đất hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất Trên thực tế, do nhiều lý do mà hiện nay giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn so với giá đất trên thị trường chuyển nhượng, so với giá trị thực của đất Do vậy, khi giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường

và giá đất do Nhà nước quy định Từ đó, đã tạo ra cơ chế “hai giá đất” Người hưởng lợi nhiều nhất từ cơ chế này là một số các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định Thiệt hại lớn nhất thuộc về người sử dụng đất có đất bị thu hồi và Nhà nước Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế tối đa tình trạng “hai giá đất”; tạo cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết và đi đến xoá bỏ địa tô chênh lệch theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích người có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư Do trong đấu giá quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải cạnh tranh quyết liệt về khả năng chi trả, họ phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để có quyền sử dụng đất

Nên khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất họ biết họ phải làm gì để sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý và hiệu quả hơn

Có thể khẳng định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường đã đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước ta trong những năm qua Với vai trò đó, cùng với Hiến pháp năm 2013

khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản 1 Điều 54), “Quyền sử

dụng đất được Nhà nước bảo hộ” (khoản 2 Điều 54) điều đó thể hiện rõ quan điểm nhất quán của Nhà nước là bảo vệ quyền sử dụng đất của công dân vừa tạo cơ sở pháp lý vững chắc để phòng chống và xử lý nghiêm minh các trường hợp sai phạm trong việc thực hiện pháp luật về đất đai Mặt khác, thị trường bất động sản, mà trong đó phần quan trọng nhất là thị trường đất đai, là yếu tố không thể thiếu của nền kinh tế thị trường Vì vậy, để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đi vào nền nếp, đảm bảo sự công khai, minh bạch trong chính sách tài chính; tránh gây thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước, đòi hỏi phải có một quy trình đấu giá chặt chẽ, đảm bảo thống nhất Ngày 17/11/2016 Luật đấu giá tài sản

đã được Quốc hội ban hành, trong đó quy định rõ và thể hiện cụ thể về nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch

vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý nhà nước về đấu giá tài sản Nhằm tạo hành lang pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ hội nhập kinh

tế quốc tế, xây dựng đất nước Việt Nam xã hội chủ nghĩa hướng đến mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh

Tóm lại, đấu giá quyền sử dụng đất với vai trò đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất là vấn đề tất yếu cần được quy định cụ thể và thực hiện thống nhất nếu chúng ta muốn xây dựng một thị trường bất động sản hoàn chỉnh ở nước ta Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì quyền

sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, phải được lưu thông trên thị trường bằng nhiều cách thức, trong đó có đấu giá như các loại tài sản khác

2.2 ĐẤU GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Đấu giá đất tại Trung Quốc

Tại Trung Quốc, “Luật tài sản nhà đất’’ ra đời năm 1994, và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1998 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc

quyền sở hữu Nhà nước Trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất chuyển nhượng quyền SDĐ

Việc xuất chuyển nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương

Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức thương lượng song phương không thể thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn thẩm định giá BĐS Trung quốc (CRECAC) Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới

sự chỉ đạo của trực tiếp của Cục quản lý đất đai Quốc gia Hiện nay, CRECAC chủ yếu cung cấp dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, lớp kế hoạch đầu tư cho các dự án SDĐ, nghiên cứu thị trường sử dụng đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Năm 1998 Thâm Quyến thành lập thị trường BĐS, ngay trong năm đầu

178 thửa đất với diện tích 5.175.000m2 đã được chuyển nhượng bằng hình thức đấu giá đất với số tiền thu được 12,88 triệu USD (trong đó 163.000m2 thực hiện đấu giá thu được 9,28 triệu USD) Số tiền đó được chính quyền thành phố sử dụng lập quỹ phát triển đất, xây dựng đô thị và phát triển đất (Phát triển 400ha

đất, khai thác 1200ha, xây dựng 20km đường và 2km kênh thoát nước) "Bất động sản từ đó trở thành một trong những ngành công nghiệp chủ chốt của Đặc khu kinh tế Thâm Quyến Thị trường bất động sản đang phát triển cùng với việc cải cách toàn diện hệ thống hành chính của nó Tất cả những cố gắng này đã tạo

ra một con đường dẫn đến thành công cho sự phát triển kinh doanh bất động sản

và hình thành thị trường bất động sản đô thị Trung Quốc" (Tôn Gia Huyên và

Nguyễn Đình Bồng, 2007)

2.2.2 Đấu giá đất tại Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên thị

trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà

án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

2.2.3 Đấu giá đất tại Mỹ

2.2.3.1 Đấu thầu cạnh tranh - Đấu giá bất động sản

Đấu thầu cạnh tranh để xác định lại bất động sản được chấp nhận phổ biến hơn và được nhiều cơ quan Chính phủ áp dụng Ưu điểm của phương pháp bán đấu giá BĐS có thể tóm tắt như sau: Tiếp thị có mục tiêu, hướng hành động; Phản ứng thị trường bắt buộc do ngày bán xác định trước; Điều khoản giao dịch

do người bán kiểm soát; Giao dịch công khai; Kết thúc nhanh chóng

Hiện nay hơn 110 tỷ $ USD bất động sản và tài sản cá nhân được bán đấu giá hàng năm trên thị trường nước Mỹ Con số này không bao gồm thị trường chứng khoán hay sản phẩm nông nghiệp Số lượng BĐS bán đấu giá ước tính vượt quá 28 tỷ USD/năm, phần lớn lượng bán ra này do một số hãng tương đối nhỏ thực hiện

2.2.3.2 Các thành phần tham gia đấu thầu cạnh tranh - đấu giá bất động sản

- Chính phủ Mỹ, các cơ quan Chính phủ là những người sử dụng lớn nhất các dịch vụ bán đấu giá BĐS như: Cơ quan quản lý cựu chiến binh; cơ quan quản lý nhà ở liên bang

- Những người đầu tư bất động sản, thường giữ một danh mục tài sản trong cặp hồ sơ của họ, khi có quyết định từ bỏ bất động sản riêng hoặc có dự báo thay đổi ở thị trường bắt buộc phải đánh giá lại các tài sản nắm giữ, nhiều người tìm đến sự trợ giúp của những hãng bán đấu giá

- Cơ quan quản lý nông trại và các cơ quan khác đã sử dụng các hãng đấu giá tư nhân thành công nhất để giảm việc kiểm kê tài sản họ đang kiểm soát Những rắc rối gần đây trong các tổ chức tài chính đã thúc đẩy mở rộng ứng dụng phương pháp đấu giá

- Các chủ sở hữu trang trại, nhà ở, doanh nghiệp nhỏ sử dụng phương pháp đấu giá thường xuyên vì nhiều lý do khác nhau

Nhiều công ty lớn nhất ở Mỹ cũng tìm cách xác định lại bất động sản bằng phương pháp đấu giá Khoảng hơn 40% tổng số tài sản của công ty Fortune 500 nằm trong bất động sản

2.2.3.3 Tổ chức đấu giá bất động sản

Ở Mỹ có gần 35.000 người bán đấu giá chuyên nghiệp Trong số đó có gần 5.000 người thuộc hiệp hội những người bán đấu giá quốc gia, và khoảng 70% bất động sản bán theo phương pháp đấu giá do gần 1000 hãng tiếp thị đấu giá điều hành trên toàn nước Mỹ

Người tiếp thị bán đấu giá có kinh nghiệm sẽ có khả năng thông tin cho khách hàng về việc áp dụng phương pháp đấu giá là thích đáng trong mọi trường hợp Tiếp thị bán đấu giá hoạt động tốt ở hai thị trường mạnh và thị trường yếu

Sự thành công của nó có thể coi là sự thực hiện một kế hoạch tiếp thị bền vững Nên lập kế hoạch đúng đắn, quá trình này sẽ thông báo và thu hút khách mua tiềm năng, thúc đẩy họ cạnh tranh để mua tài sản đó Sự cạnh tranh này biểu lộ

ưu điểm so với phương pháp thoả ước tư nhân, trong đó người môi giới liên tục động viên người bán giảm giá để chuyển nhượng tài sản (Stephen J M., bản dịch Mai Mộng Hùng và Tôn Gia Huyên, 2003)

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản

lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản Trong bốn nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng hiệu quả hơn

2.3 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM VÀ TẠI MỘT SỐ ĐỊA PHƯƠNG

2.3.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

2.3.1.1 Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực

Trước năm 1993, trong những quy định của Luật đất đai 1988, Nhà

nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai càng không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường (Quốc Hội, 1988) Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nhiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng Luật đất đai 1988 chủ yếu giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực Đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra không kiểm soát được

2.3.1.2 Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực

Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất Điều này đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự phát triển thị trường bất động sản nước ta Luật đất đai 1993 không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mới quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau Như vậy, bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền (Đối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành giao giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng phục vụ công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước Mặt khác Với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất có mục đích kinh doanh

Giao đất có thu tiền sử dụng đất với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song, do hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất ở hầu hết các địa phương diễn ra có lúc đã vượt tầm kiểm soát của các cơ quan Nhà nước gây thất thoát quỹ đất, ảnh hưởng và tác động xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội Giá đất do Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá Đây là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách

2.3.1.3 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực

Luật Đất đai năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Bên cạnh đó Chính phủ và các Bộ ngành đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn thực hiện thu tiền sử dụng đất, giá đất, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

- Luật tổ chức HĐND, UBND năm 2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và các Thông tư hướng dẫn thực hiện số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính và Thông

tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính Phủ về bán đấu giá tài sản Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản;

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá;

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Luật Đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ

đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai trong thị trường BĐS

2.3.1.4 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật Đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới cụ thể hơn và phù hợp hơn với yêu cầu của công tác quản lý, sử dụng đất đai hiện nay, khắc phục được những bất cập cũng như thiếu sót của Luật Đất đai cũ Trong đó, nhiều nội dung được sửa đổi đáng chú ý như: Quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tài chính về đất đai, giá đất

và đấu giá quyền sử dụng đất; hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai; chế độ sử dụng các loại đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Về đấu giá quyền sử dụng đất tại mục 3, chương VIII quy định cụ thể về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất; các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất; thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; cụ thể như sau:

Tại điều 117 quy định về Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất: 1) Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia; 2) Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản

Tại điều 118 các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất:

1) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy

định tại khoản 2 Điều này: a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

2) Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm: a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất; b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này; c)

Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này; d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản; đ) Sử dụng đất để thực hiện

dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ; e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền; g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng

có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định

3)Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản

1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng

ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất

Tại điều 119 thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

1) Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất: a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

2) Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này; b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Ngày 05/01/2015 Bộ Tài chính đã ban hành thông tư 02/2015/TT- BTC, sửa đổi thông tư 48/2012/TT-BTC và có hiệu lực từ ngày 25/02/2015 về xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Theo đó, cách tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất được chia làm

6 trường hợp, cụ thể như sau:

- Giá khởi điểm trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

- Giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất xây dựng công trình ngầm;

- Giá khởi điểm trong trường hợp cho thuê đất đối với đất có mặt nước thuộc nhóm quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013;

Tổng giá khởi điểm đấu giá quyền SDĐ trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm e khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013

Bên cạnh đó Chính phủ và các Bộ ngành đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn thực hiện thu tiền sử dụng đất, giá đất, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

- Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 2015;

- Luật Đất đai năm 2013;

- Luật Dân sự năm 2015;

- Luật Đấu giá tài sản 2016;

- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/1/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản;

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2015 của Bộ tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và Thông tư hướng dẫn số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính;

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất để hướng dẫn và thống nhất việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

Nhìn chung sau 30 năm đổi mới, nền kinh tế Việt Nam đã chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chính sách pháp luật đất đai đã đổi mới phù hợp với cơ chế kinh tế mới trong đó có chính sách đấu giá quyền sử dụng đất

2.3.1.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Trong thời gian vừa qua, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã phát huy nhiều hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế,

xã hội to lớn Hình thức này đã giúp các địa phương tháo gỡ, khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người dân Thông qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiện quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại đã được xây dựng, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiều địa phương Ngoài ra, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự

ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất, từng bước loại

bỏ cơ chế “xin - cho” Cơ chế “xin - cho” là một trong những nguyên nhân chính của tình trạng tham nhũng trong quản lý và sử dụng đất ở nước ta Cùng với đó,

do các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện tham gia đấu giá phải cạnh tranh bình đẳng để có đất sử dụng; công khai, minh bạch từ quy hoạch để đấu giá đến trình tự thủ tục đấu giá nên hạn chế tối đa điều kiện làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong giao đất, cho thuê đất, quản lý và sử dụng đất Song, cùng với

sự phát triển của nền kinh tế, xã hội, biến động giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn một số tồn tại hạn chế nhất định Để làm rõ hơn vấn đề này, tác giả xin tổng quan tình hình đấu giá đất của một số địa phương điển hình trong thời gian qua

2.3.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương

2.3.2.1 Thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất làm một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này chi tiết 4 bước thực hiện như sau (UBND thành phố Hà Nội, 2013):

Bước 1: (32 ngày)

Chủ dự án liên hệ với Sở Quy hoạch kiến trúc để được:

Giới thiệu địa điểm triển khai Dự án đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Quy hoạch kiến trúc là đầu mối giải quyết (12 ngày)

Xác định chỉ giới đường đỏ, Sở Quy hoạch Kiến trúc chỉ đạo, đôn đốc Viện Quy hoạch xây dựng thực hiện (10 ngày)

Chủ dự án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập Quy hoạch tổng mặt bằng, trình Sở Quy hoạch Kiến trúc duyệt (10 ngày)

Bước 2: (27 ngày)

1 Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới Dự án được Sở Quy hoạch kiến trúc duyệt, trong 2 ngày Chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất tạm để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính Nhà đất là đầu mối giải quyết (10 ngày)

2 Trình UBND quận, huyện thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (theo Quyết định số 72/2/2002/QĐ-UB ngày 17/9/2001 của UBND Thành phố), Sở Tài chính Vật giá

là đầu mối giải quyết giá đền bù (10 ngày)

3 Liên hệ với Sở Tài chính Vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của Ngân sách (thực hiện thiết kế quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật) Sở Tài chính Vật giá lầ đầu mối, phối hợp với Sở Kế hoạch và đầu tư giải quyết (15 ngày)

Bước 3: (40 ngày)

1 Chủ dự án lập Dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng (thời gian 30 ngày) Báo cáo Sở Kế hoạch và đầu tư trình UBND Thành phố duyệt Dự án (15 ngày) Trong 15 ngày Chủ dự án lập và trình thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật Sở Giao thông công chính giái quyết (15 ngày)

Sau khi có quy hoạch và Dự án được duyệt, trong 5 ngày Chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính Vật giá

là đầu mối giải quyết (10 ngày)

2 Trong 5 ngày, Chủ dự án lập hồ sơ để được giao đất chính thức, Xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đấy cho dự án để tổ chức thực hiện Sở Địa chính Nhà đất là đầu mối giải quyết (15 ngày)