Phạm vi điều chỉnh
Quy chuẩn này xác định các mức giới hạn về đặc tính kỹ thuật và yêu cầu quản lý bắt buộc trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch, cũng như tổ chức thực hiện và quản lý phát triển theo quy hoạch đã được phê duyệt Đây cũng là cơ sở để xây dựng tiêu chuẩn quốc gia và quy chuẩn địa phương trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng.
Đối tượng áp dụng
Quy chuẩn này áp dụng cho tổ chức và cá nhân liên quan đến quy hoạch xây dựng, bao gồm lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch, cũng như tổ chức thực hiện và quản lý phát triển theo quy hoạch đã được phê duyệt Ngoài ra, quy chuẩn cũng liên quan đến việc xây dựng tiêu chuẩn quốc gia và quy chuẩn địa phương trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng.
Tài liệu viện dẫn
Các tài liệu viện dẫn dưới đây là thiết yếu cho việc thực hiện quy chuẩn này Nếu có sự sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế các tài liệu viện dẫn, cần áp dụng phiên bản mới nhất.
- QCVN 01-1:2018/BYT- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Chất lượng nước sạch sử dụng cho mục đích sinh hoạt;
- QCVN 06:2010/BXD- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về An toàn cháy cho nhà và công trình;
- QCVN QTĐ 8:2010/BCT- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Kỹ thuật điện;
- QCVN 33:2011/BTTTT- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Lắp đặt mạng cáp ngoại vi viễn thông;
- QCVN 02:2012/BTNMT- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Lò đốt chất thải rắn y tế;
- QCVN 01:2013/BCT- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Yêu cầu thiết kế cửa hàng xăng dầu;
- QCVN 17:2018/BXD- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Xây dựng, lắp đặt phương tiện quảng cáo ngoài trời;
- QCVN 10:2014/BXD- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Xây dựng công trình đảm bảo người khuyết tật tiếp cận sử dụng;
- QCVN 04:2011/BXD- Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Nhà ở và công trình dân dụng;
- QCVN 07:2016/BXD- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Các công trình hạ tầng kỹ thuật;
- TCVN 2622-1995- Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình - Yêu cầu thiết kế;
- Quy định về kỹ thuật an toàn lưới điện hạ áp nông thôn (ban hành theo Quyết định số 34/2006/QĐ-BCN ngày 13 tháng 09 năm 2006 của Bộ Công nghiệp).
Giải thích từ ngữ
Trong Quy chuẩn này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
Quy hoạch xây dựng là quá trình tổ chức không gian đô thị, nông thôn và các khu chức năng, nhằm tạo ra môi trường sống phù hợp cho người dân Nó bao gồm việc phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đồng thời đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích quốc gia và cộng đồng Quy hoạch này hướng đến việc đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường, quốc phòng, an ninh và ứng phó với biến đổi khí hậu Các nội dung của quy hoạch xây dựng được thể hiện qua đồ án quy hoạch, bao gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh.
Quy hoạch đô thị là quá trình tổ chức không gian, kiến trúc và cảnh quan trong đô thị, bao gồm hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở, nhằm tạo ra môi trường sống thuận lợi cho cư dân Hoạt động này được thể hiện qua các đồ án quy hoạch đô thị.
Khu chức năng bao gồm các khu vực quan trọng như khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu du lịch, khu nghiên cứu và đào tạo, cùng với khu thể dục thể thao, tạo nên một hệ sinh thái đa dạng và phát triển.
Đô thị là khu vực có mật độ dân cư cao, chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc địa phương Đô thị bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị và ngoại thị của thị xã; cùng với các thị trấn.
Đất xây dựng đô thị là loại đất được sử dụng để phát triển các khu chức năng trong đô thị, bao gồm cả hệ thống hạ tầng kỹ thuật Loại đất này bao gồm đất dân dụng và đất ngoài dân dụng.
Đất dân dụng là loại đất được sử dụng để xây dựng các khu chức năng phục vụ cho các hoạt động dân cư, bao gồm đất ở đô thị, đất cho các công trình dịch vụ và công cộng, đất cây xanh đô thị, cùng với đất hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho các nhu cầu phát triển đô thị.
Khu vực phát triển đô thị là khu vực được xác định để đầu tư và phát triển trong một giai đoạn cụ thể Nó bao gồm các loại hình như khu vực phát triển đô thị mới, khu vực mở rộng, khu vực cải tạo, khu vực bảo tồn, khu vực tái thiết đô thị và khu vực chức năng chuyên biệt.
Đơn vị ở là một khái niệm quan trọng trong quy hoạch xây dựng đô thị, bao gồm các yếu tố cơ bản như nhóm nhà ở, công trình dịch vụ công cộng, và cây xanh phục vụ nhu cầu hàng ngày của cư dân Ngoài ra, đơn vị ở còn bao gồm hệ thống giao thông kết nối và bãi đỗ xe, đảm bảo sự thuận tiện cho cộng đồng dân cư.
Nhóm nhà ở là một tổ hợp các công trình nhà ở, bao gồm không gian công cộng chung như vườn hoa, sân chơi, bãi đỗ xe phục vụ cho cư dân trong nhóm, cùng với hệ thống đường cấp nội bộ, không bao gồm đường phân khu vực.
10) Đất ở tại đô thị: là đất để xây dựng nhà ở tại khu vực nội thành, nội thị hiện hữu hoặc dự kiến mở rộng và các đô thị mới
Nhà ở riêng lẻ là loại hình nhà được xây dựng trên thửa đất riêng biệt, thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân Các loại nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Nhà chung cư là loại hình nhà ở có từ hai tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ khác nhau Các căn hộ này được kết nối với nhau thông qua lối đi và cầu thang chung, cùng với hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật được sử dụng chung cho toàn bộ tòa nhà.
Đất sử dụng hỗn hợp là loại đất được quy hoạch để xây dựng nhà ở, công trình hỗn hợp, hoặc phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau theo kế hoạch đã được phê duyệt.
14) Công trình hỗn hợp: là công trình có các chức năng sử dụng khác nhau
15) Đất cây xanh đô thị gồm: Đất cây xanh sử dụng công cộng; Đất cây xanh sử dụng hạn chế; Đất cây xanh chuyên dụng Trong đó:
- Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đô thị là đất công viên, vườn hoa, sân chơi, đảm bảo tiếp cận của mọi người dân;
Đất cây xanh sử dụng hạn chế là loại đất được trồng cây xanh trong khuôn viên các công trình và công viên chuyên đề, do tổ chức hoặc cá nhân quản lý và sử dụng.
- Đất cây xanh chuyên dụng là đất các loại cây xanh trong vườn ươm, đất cây xanh phục vụ nghiên cứu, đất cây xanh cách ly
16) Đất cây xanh đơn vị ở: là đất cây xanh sử dụng công cộng bao gồm công viên, vườn hoa, sân chơi cấp đơn vị ở và nhóm ở
Điểm dân cư nông thôn là khu vực nơi các hộ gia đình sống tập trung, gắn bó với nhau trong sản xuất, sinh hoạt và các hoạt động xã hội khác Khu vực này được hình thành dựa trên các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, văn hóa và nhiều yếu tố khác.
Đất ở nông thôn bao gồm các loại đất dành cho xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống, cùng với vườn và ao, tất cả nằm trong một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.
19) Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật gồm:
- Công trình cung cấp năng lượng (cấp điện, xăng dầu, khí đốt…);
- Công trình chiếu sáng công cộng;
- Công trình thông tin liên lạc (hạ tầng kỹ thuật viễn thông);
- Công trình thoát nước và xử lý nước thải (XLNT);
- Công trình quản lý chất thải rắn (CTR);
- Công trình vệ sinh công cộng;
- Công trình nhà tang lễ, nghĩa trang và cơ sở hỏa táng;
- Các công trình hạ tầng kỹ thuật khác
20) Hệ thống công trình hạ tầng xã hội gồm:
- Công trình dịch vụ, công cộng: y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao, thương mại, du lịch và các công trình dịch vụ, công cộng khác;
- Công viên, cây xanh, vườn hoa, sân chơi;
- Các công trình hạ tầng xã hội khác
Yêu cầu chung
1.5.1 Yêu cầu về dự báo trong đồ án quy hoạch:
Dự báo về dân số, lao động, đất đai, hạ tầng xã hội và kỹ thuật, cùng các nội dung kinh tế - xã hội khác, cần phải dựa trên chuỗi số liệu có thời gian tối thiểu.
5 năm gần nhất Dự báo dân số phải bao gồm cả dự báo dân số tạm trú, vãng lai;
Quy định này yêu cầu đồ án quy hoạch xác định thông số dân số toàn đô thị, bao gồm cả dân số tạm trú và vãng lai, nhằm kiểm soát ngưỡng chất tải hạ tầng Điều này rất quan trọng để đáp ứng nhu cầu hạ tầng cho các khu đất và công trình có yếu tố ở tạm trú như condotel, officetel, cũng như các công trình phát sinh khách vãng lai khác.
- Dự báo phải đề cập đến các vấn đề về tai biến thiên nhiên, môi trường, biến đổi khí hậu và nước biển dâng;
(Giải trình: Quy định này nhằm đưa quy định bắt buộc phải dự báo về biến đổi khí hậu và nước biển dâng khi thực hiện quy hoạch)
- Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải tuân thủ và cụ thể hóa các dự báo của toàn đô thị;
Kết quả dự báo cần phải tương thích với khả năng dung nạp của đất đai, đồng thời đáp ứng yêu cầu của hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và môi trường.
1.5.2 Yêu cầu về lựa chọn đất xây dựng
Khu vực xây dựng cần đáp ứng các tiêu chí quan trọng như có lợi thế kinh tế, xã hội, hạ tầng, môi trường và cảnh quan Điều kiện tự nhiên trong khu vực phải phù hợp để đảm bảo an toàn cho các hoạt động xây dựng và cộng đồng Đồng thời, khu vực này không được nằm trong phạm vi cấm các hoạt động xây dựng.
Khi lựa chọn đất xây dựng ở khu vực dự báo chịu ảnh hưởng từ nước biển dâng, cần phải xem xét tác động của mực nước biển dâng theo các kịch bản quốc gia.
Khi xây dựng tại các khu vực có nguy cơ thiên tai như trượt lở, ngập lụt, quy hoạch cần đề xuất các giải pháp giảm thiểu và khắc phục, nhằm đảm bảo an toàn cho cộng đồng Yêu cầu này là rất quan trọng trong việc định hướng tổ chức không gian vùng.
Các phân vùng trong đồ án quy hoạch cần được đề xuất dựa trên các đặc trưng của cảnh quan thiên nhiên cũng như các yếu tố kinh tế, xã hội, môi trường và sinh thái của khu vực.
Phân vùng cần được lồng ghép với các giải pháp quản lý kiểm soát theo các mức độ khác nhau: Ưu tiên xây dựng ở các khu đô thị, khu dân cư và khu công nghiệp; Hạn chế xây dựng trong các lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, bảo tồn và cảnh quan tự nhiên; và Cấm xây dựng tại các vùng cách ly, an toàn, cũng như để bảo vệ các di sản và di tích lịch sử.
Hệ thống đô thị trong vùng cần phát triển bền vững, đáp ứng yêu cầu về môi trường và an toàn cho cư dân Các đô thị phải có khả năng kết nối thuận lợi với nhau cũng như với các khu vực nông thôn lân cận.
Hệ thống điểm dân cư nông thôn cần phải được thiết kế phù hợp với điều kiện tự nhiên, các ngành nghề sản xuất và hình thái định cư đặc trưng cho từng vùng miền.
Các khu công nghiệp cần được quy hoạch dựa trên tiềm năng và lợi thế tự nhiên cũng như kinh tế-xã hội, nhằm tiết kiệm quỹ đất và ưu tiên sử dụng đất hoang hóa Đồng thời, cần hạn chế chuyển đổi đất nông nghiệp và đảm bảo không gây ô nhiễm cho các vùng lân cận.
Các vùng bảo vệ di sản và cảnh quan thiên nhiên cần duy trì tính toàn vẹn của các giá trị đặc trưng của tài nguyên Đồng thời, những vùng này cũng phải phát huy tiềm năng để phát triển kinh tế và tạo thuận lợi trong công tác quản lý, bảo vệ.
Dự báo nhu cầu hạ tầng trong khu vực là cần thiết để xác định vị trí và quy mô các công trình đầu mối Việc xây dựng mạng lưới hạ tầng mang tính chất vùng hoặc liên vùng sẽ giúp tối ưu hóa khả năng phục vụ và phát triển kinh tế.
Hệ thống hạ tầng xã hội, bao gồm y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao, thương mại và dịch vụ, cần được xây dựng để đảm bảo mọi người dân, cả ở khu vực đô thị lẫn nông thôn, đều có thể dễ dàng tiếp cận và sử dụng.
Xác định cao độ nền khống chế tối thiểu cho đô thị và hệ thống đê, kè chính là cần thiết để đảm bảo an toàn Cần xác định giải pháp thoát nước mưa cho các hệ thống sông suối chính và các lưu vực thoát nước, nhằm nâng cao hiệu quả tiêu thoát nước Đồng thời, việc nhận diện các vùng có nguy cơ chịu ảnh hưởng của thiên tai, cùng với các giải pháp phòng tránh, là rất quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh biến đổi khí hậu và nước biển dâng.
Yêu cầu về đất dân dụng
Chỉ tiêu đất dân dụng bình quân cho từng loại đô thị được quy định không vượt quá mức đã nêu trong Bảng 2.1 Đối với đô thị đặc biệt, khu vực quy hoạch sẽ là nội thành, nội thị, áp dụng chỉ tiêu tương ứng với đô thị loại I Các đô thị khác thuộc đô thị đặc biệt sẽ căn cứ vào định hướng quy hoạch để áp dụng chỉ tiêu phù hợp với loại đô thị tương ứng.
(Giải trình: Trước đây QC 2008 không có quy định này Quy định này tham khảo QC
Kinh nghiệm quốc tế từ năm 1996 đã được áp dụng để cải thiện quy trình tính toán quy mô đất đai tại các quy hoạch đô thị Các khu chức năng cần thực hiện các tính toán hợp lý nhằm đảm bảo tiết kiệm và sử dụng hiệu quả đất đai.
Bảng 2.1: Chỉ tiêu đất dân dụng bình quân toàn đô thị
TT Loại đô thị Đất bình quân (m 2 /người) Mật độ dân số (người/ha)
- Chỉ tiêu trong bảng không bao gồm đất cho các công trình cấp vùng trở lên bố trí trong khu vực các khu dân dụng đô thị;
Trong quy hoạch đô thị có tính đặc thù, có thể áp dụng chỉ tiêu khác với quy định tại Bảng 2.1, tuy nhiên cần có các luận chứng đảm bảo tính phù hợp và chỉ tiêu này phải nằm trong ngưỡng 45 – 100 m²/người.
Yêu cầu về đơn vị ở
Quy mô dân số tối đa của một đơn vị ở được quy định là 20.000 người, trong khi quy mô dân số tối thiểu là 4.000 người, và đối với các đô thị miền núi, con số này giảm xuống còn 2.800 người.
Đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị được quy định theo từng loại đô thị tại Bảng 2.2 Đối với đô thị đặc biệt, khu vực quy hoạch áp dụng chỉ tiêu cho nội thành, nội thị theo tiêu chuẩn đô thị loại I Các đô thị khác trong khu vực đô thị đặc biệt sẽ căn cứ vào định hướng quy hoạch để áp dụng chỉ tiêu tương ứng với đô thị cùng loại.
Theo quy định mới, diện tích đất ở tối thiểu đã được điều chỉnh từ 8m²/người lên 15m²/người, nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai hiệu quả và tiết kiệm hơn Quy định này bổ sung và làm rõ hơn so với QC 2008, với mục tiêu tránh tình trạng tập trung quá cao mật độ dân cư Việc tăng diện tích này cũng nhằm đáp ứng đủ nhu cầu cho các công trình hạ tầng xã hội, cây xanh và đường phố.
Bảng 2.2: Chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân theo loại đô thị
TT Loại đô thị Đất đơn vị ở (m 2 /người)
- Chỉ tiêu trong bảng không bao gồm đất cho các công trình dân dụng cấp đô thị trở lên bố trí trong khu vực đơn vị ở;
Trong quy hoạch đô thị có tính đặc thù, các chỉ tiêu có thể được điều chỉnh khác với quy định tại Bảng 2.2, tuy nhiên cần phải có luận chứng chứng minh tính phù hợp, và chỉ tiêu này phải đạt tối thiểu 15 m²/người.
Mỗi đơn vị phải đảm bảo bố trí đầy đủ các công trình dịch vụ và công cộng với quy mô phục vụ cho dân cư trong khu vực quy hoạch, đồng thời xem xét nhu cầu của các khu vực lân cận và khách vãng lai, với diện tích không nhỏ hơn 3m²/người.
Đất cây xanh sử dụng công cộng trong khu dân cư tối thiểu đạt 2m²/người, với mỗi đơn vị ở phải có ít nhất một vườn hoa có quy mô tối thiểu 5.000m², đảm bảo dễ dàng tiếp cận cho người cao tuổi và trẻ em Trong các nhóm nhà ở, cần bố trí vườn hoa và sân chơi với bán kính phục vụ không lớn hơn 300m Đặc biệt, tối thiểu 25% diện tích đất cây xanh công cộng phải được quy hoạch cho các sân chơi và không gian hoạt động thể thao, giải trí ngoài trời.
Để đảm bảo quy hoạch hiệu quả, cần xác định rõ diện tích dành cho không gian công cộng và sân chơi cho cư dân Điều này giúp tránh tình trạng chỉ có cây xanh và thảm cỏ mà không có khu vực cho các hoạt động vui chơi của trẻ em và cộng đồng.
Các khu quy hoạch cần đạt đủ quy mô dân số để hình thành đơn vị ở, đồng thời phải đảm bảo các chỉ tiêu về đất dịch vụ, công cộng và cây xanh Nếu không đủ quy mô, cần có luận chứng về khả năng sử dụng chung với các khu vực lân cận và giải pháp đảm bảo khả năng tiếp cận cho người dân.
Trong các khu vực dân cư, có thể kết hợp một số công trình không thuộc về đơn vị ở Đặc biệt, đường giao thông chính trong đô thị cần được thiết kế sao cho không làm chia cắt các đơn vị ở.
Khi quy hoạch các khu đất và công trình hỗn hợp, cần xác định rõ diện tích sàn sử dụng cho từng loại chức năng Đặc biệt, đối với các diện tích có yếu tố ở như officetel và condotel, việc xác định quy mô dân số là rất quan trọng để tính toán nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Quy mô dân số cho các sàn công trình hỗn hợp có yếu tố ở được xác định dựa trên cơ cấu hộ gia đình địa phương, với yêu cầu số người cư trú trong mỗi căn hộ không nhỏ hơn 70% chỉ tiêu cơ cấu hộ gia đình theo từng giai đoạn Tiêu chuẩn căn hộ có yếu tố ở phải tuân thủ các quy định của QCVN 04:2011.
Quy định này làm rõ yêu cầu xác định chỉ tiêu sàn cho khu đất hỗn hợp, nhằm phục vụ nhu cầu hạ tầng Đối với các sàn hỗn hợp có yếu tố ở, cần bổ sung chỉ tiêu dân số Hướng dẫn cũng cung cấp phương pháp xác định dân số cho các loại sàn này, dựa trên chỉ tiêu cơ cấu hộ gia đình, giảm xuống 70% so với sàn ở tiêu chuẩn, cùng với tiêu chuẩn các loại căn hộ theo Quy chuẩn về Nhà ở và công trình dân dụng.
Yêu cầu về các công trình dịch vụ, công cộng
Hệ thống công trình dịch vụ và công cộng được chia thành ba cấp: cấp vùng (tỉnh hoặc liên tỉnh), cấp đô thị và cấp đơn vị ở Quy mô của các công trình này cần xem xét đến nhu cầu của các khu vực lân cận cũng như đối tượng khách vãng lai.
2.3.1 Quy định về hệ thống công trình dịch vụ, công cộng cấp đô thị
Bảng 2.3: Quy mô tối thiểu của các công trình dịch vụ, công cộng cấp đô thị
Chỉ tiêu sử dụng công trình tối thiểu Chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu Đơn vị tính Chỉ tiêu Đơn vị tính Chỉ tiêu
1 Trường trung học phổ thông
2 Bệnh viện đa khoa giường/1.000 người 4 m 2 /giường bệnh 100
C Văn hóa - Thể dục thể thao (2)
4 Sân thể thao cơ bản m 2 /người ha/công trình
5 Trung tâm Văn hóa - Thể thao m 2 /người ha/công trình
6 Nhà văn hóa (hoặc Cung văn hóa) chỗ/ 1.000 người 8 ha/công trình 0,5
7 Nhà thiếu nhi (hoặc Cung thiếu nhi) chỗ/ 1.000 người 2 ha/công trình 1,0
8 Chợ (3) công trình 1 ha/công trình 1,0
1-Các khu vực có quy mô 20.000 người phải bố trí ít nhất một trường trung học phổ thông;
Các thiết chế văn hóa và thể dục thể thao nên được kết hợp trong các công trình hoặc cụm công trình, với quy mô dịch vụ công cộng như sân vận động, bể bơi, thư viện, bảo tàng, rạp xiếc, rạp chiếu phim và nhà hát được điều chỉnh phù hợp với nhu cầu của từng đô thị Ngoài ra, các đô thị mới có thể tổ chức theo hình thức trung tâm thương mại, cho phép chuyển đổi 50% diện tích sàn của trung tâm thương mại thành quỹ đất để bố trí chợ.
Trước đây, Quy chuẩn 2008 quy định diện tích tối thiểu 15m2 cho mỗi học sinh trong trường học Tuy nhiên, dự thảo mới đã điều chỉnh quy định này xuống còn tối thiểu 10m2/học sinh, phù hợp với tiêu chuẩn trường chuẩn quốc gia của Bộ Giáo dục và Đào tạo.
2.3.2 Quy định về hệ thống công trình dịch vụ, công cộng cấp đơn vị ở
Các công trình dịch vụ và công cộng trong khu vực cần đảm bảo bán kính phục vụ tối đa 500m Đối với những khu vực có địa hình phức tạp và mật độ dân cư thấp, bán kính phục vụ của các công trình này có thể mở rộng lên đến 1.000m.
Bảng 2.4: Quy mô tối thiểu của các công trình dịch vụ, công cộng cấp đơn vị ở
Chỉ tiêu sử dụng công trình tối thiểu
Chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu Đơn vị tính Chỉ tiêu Đơn vị tính Chỉ tiêu
1 Trường mầm non chỗ/1.000 người 50 m 2 /1 chỗ 12
2 Trường tiểu học chỗ/1.000 người 65 m 2 /1 chỗ 10
3 Trường trung học cơ sở chỗ/1.000 người 55 m 2 /1 chỗ 10
Chỉ tiêu sử dụng công trình tối thiểu
Chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu Đơn vị tính Chỉ tiêu Đơn vị tính Chỉ tiêu
C Văn hóa - Thể dục thể thao
5 Sân chơi nhóm nhà ở Bán kính 300 m m 2 /người 0,8
6 Sân luyện tập m 2 /người ha/công trình
7 Trung tâm Văn hóa - Thể thao (1) công trình 1 m 2 /công trình 5.000
8 Chợ (2) công trình 1 m 2 /công trình 2.000
Các đô thị miền núi và khu vực trung tâm đô thị có diện tích đất hạn chế, cho phép giảm chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu xuống còn 2.500 m² cho mỗi công trình.
Các khu vực mới được tổ chức theo mô hình siêu thị hoặc cửa hàng tiện ích, cho phép chuyển đổi tổng diện tích sàn của siêu thị/cửa hàng thành quỹ đất để bố trí chợ.
Trước đây, quy định tại QC 2008 yêu cầu diện tích tối thiểu là 15m2 cho mỗi học sinh Tuy nhiên, trong dự thảo mới, quy định này đã được điều chỉnh xuống còn 10m2 cho mỗi học sinh, phù hợp với tiêu chuẩn trường chuẩn quốc gia của Bộ Giáo dục và Đào tạo.
Yêu cầu về đất cây xanh
Đất cây xanh công cộng đô thị cần được quy hoạch hợp lý để đảm bảo mọi người dân có thể dễ dàng tiếp cận và sử dụng Việc khai thác và sử dụng đất cây xanh tự nhiên, cũng như thảm thực vật ven sông, hồ, kênh rạch và biển, là cần thiết để tăng cường diện tích đất cây xanh trong đô thị.
Các đô thị sở hữu cảnh quan tự nhiên đặc trưng như sông, suối, biển, đồi núi và thảm thực vật cần được quy hoạch hợp lý để khai thác và bảo tồn giá trị của những cảnh quan này.
Bảng 2.5: Diện tích tối thiểu đất cây xanh sử dụng công cộng trong đô thị (không bao gồm đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở)
Loại đô thị Tiêu chuẩn (m 2 /người) Đặc biệt 7
Diện tích mặt nước trong các công viên và vườn hoa được tính vào chỉ tiêu đất cây xanh/người, nhưng không vượt quá 50% tổng diện tích đất cây xanh sử dụng công cộng tại đô thị.
Đối với các đô thị miền núi và hải đảo, tiêu chuẩn về diện tích đất cây xanh công cộng có thể được điều chỉnh thấp hơn, nhưng không được phép dưới 70% mức quy định trong Bảng 2.5.
Yêu cầu về khu công nghiệp và kho tàng
- Phải đảm bảo các yêu cầu về bảo vệ môi trường và an toàn, hạn chế đến mức thấp nhất những ảnh hưởng xấu tới môi trường đô thị;
Các cơ sở sản xuất và kho tàng có mức độ độc hại cấp I và II cần được đặt xa khu vực dân cư Việc xác định cấp độc hại và khoảng cách an toàn môi trường phải tuân thủ các quy định của Bộ Khoa học và Công nghệ, hoặc được đánh giá thông qua công cụ đánh giá tác động môi trường, hoặc dựa trên các dự án tương tự.
Trong trường hợp chưa thực hiện đánh giá tác động môi trường, các dự án tương tự có thể tham khảo các giá trị được nêu trong phụ lục 3 của TCVN 4449 – 1987.
Quy định yêu cầu sử dụng công cụ đánh giá tác động môi trường cho dự án hoặc dự án tương tự nhằm xác định khoảng cách ly vệ sinh môi trường phù hợp với thực tế Trong trường hợp thiếu thông số cần thiết để xác định khoảng cách này, quy định cho các khu công nghiệp trong phụ lục 3 của TCVN 4449 - 1987 sẽ được áp dụng.
2.5.2 Khoảng cách an toàn về môi trường
Trong khu vực có yêu cầu về an toàn môi trường, ít nhất 50% diện tích đất cần được trồng cây xanh, trong khi tối đa 40% diện tích đất có thể sử dụng cho các công trình như bãi đỗ xe, trạm bơm, trạm xử lý nước thải và trạm trung chuyển chất thải rắn, đồng thời phải đảm bảo các tiêu chuẩn về khoảng cách an toàn cho các công trình này.
2.5.3 Quy định về sử dụng đất công nghiệp, kho tàng
Đất xây dựng khu công nghiệp và cụm công nghiệp cần được quy hoạch một cách phù hợp với tiềm năng phát triển công nghiệp, đồng thời phải liên kết với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội và các chiến lược phát triển của từng đô thị.
Tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp được xác định bởi loại hình và tính chất của khu công nghiệp, cũng như mô-đun diện tích của các lô đất xây dựng nhà máy và kho tàng, đồng thời phải tuân thủ các quy định tại Bảng 2.6.
- Mật độ xây dựng thuần trong lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa là 60%
Bảng 2.6: Tỷ lệ tối thiểu đất giao thông, cây xanh, các khu kỹ thuật trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp
Loại đất Tỷ lệ (% diện tích toàn khu)
Đất giao thông và cây xanh được đề cập trong Bảng 2.6 không bao gồm các khu vực đất giao thông và cây xanh nằm trong khuôn viên của các cơ sở công nghiệp và kho tàng.
Dự thảo QC 2008 đã loại bỏ bảng 2.4 quy định về mật độ xây dựng nhà máy, vì mật độ này phụ thuộc vào diện tích lô và chiều cao công trình Cơ quan soạn thảo cho rằng việc kiểm soát khu công nghiệp nên tập trung vào vấn đề môi trường, an toàn và thuận lợi trong vận hành, thay vì kiểm soát mật độ xây dựng và chiều cao nhà máy, điều này không cần thiết do nhiều nhà máy có thiết bị cao như ống khói và tháp.
Yêu cầu về kiến trúc cảnh quan, thiết kế đô thị và bố cục các công trình
Khoảng cách tối thiểu giữa các công trình độc lập hoặc dãy nhà liền kề phải được quy định trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị Việc bố trí các công trình và xác định chiều cao cần giảm thiểu tác động tiêu cực từ điều kiện tự nhiên như nắng và gió, đồng thời tạo lợi thế cho vi khí hậu trong công trình Ngoài ra, khoảng cách giữa các công trình trong cùng lô đất cũng phải tuân thủ các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy.
2.6.1.1 Trường hợp hai công trình có chiều cao nhỏ hơn 46m
- Khoảng cách giữa các cạnh dài song song với nhau phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 1/2 chiều cao công trình và không được nhỏ hơn 7m;
Khoảng cách tối thiểu giữa đầu hồi của công trình và đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác cần phải lớn hơn hoặc bằng 1/3 chiều cao của công trình, đồng thời không được nhỏ hơn 4 mét.
2.6.1.2 Trường hợp hai công trình có chiều cao lớn hơn hoặc bằng 46m
- Khoảng cách giữa các cạnh dài song song với nhau phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 25m;
- Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 15m;
2.6.1.3 Khoảng cách giữa hai công trình có chiều cao khác nhau lấy theo quy định của công trình có chiều cao lớn hơn
Đối với các công trình có chiều dài cạnh dài và chiều dài đầu hồi tương đương, mặt tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất sẽ được xác định là cạnh dài của dãy nhà.
2.6.2 Khoảng lùi của công trình
Khoảng lùi của các công trình cần được xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, đồng thời phải tuân thủ các quy định tại Bảng 2.7.
Trong tổ hợp công trình, quy định về khoảng lùi được áp dụng riêng cho phần đế và tháp cao phía trên, với khoảng lùi tương ứng theo chiều cao của từng phần.
Bảng 2.7: Quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng chỉ giới đường đỏ đường và chiều cao xây dựng công trình
Chiều cao xây dựng công trình (m)
Bề rộng chỉ giới đường đỏ đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)
2.6.3 Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ và nhóm nhà chung cư được quy định trong các Bảng 2.8, Bảng 2.9;
Mật độ xây dựng tối đa cho các công trình dịch vụ và công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, và chợ trong khu vực xây dựng mới được quy định là 40%.
Mật độ xây dựng thuần tối đa cho các công trình dịch vụ, công cộng hoặc công trình sử dụng hỗn hợp trên lô đất có diện tích từ 3.000m² trở lên phải tuân thủ quy định về mật độ xây dựng tối đa theo Bảng 2.10 Đồng thời, cần đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại mục 2.6.1 và khoảng lùi công trình tại mục 2.6.2.
Các công trình dịch vụ và công cộng đô thị trên lô đất nhỏ hơn 3.000m², sau khi trừ phần đất lùi theo quy định, được phép xây dựng với mật độ thuần 100% Tuy nhiên, cần đảm bảo khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và hệ số sử dụng đất tối đa là 13 lần.
Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)
Diện tích lô đất (m 2 /căn nhà) ≤90 100 200 300 500 ≥1000
Mật độ xây dựng tối đa (%) 100 80 70 60 50 40
CHÚ THÍCH: Các công trình nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần
Theo quy định trước đây của QC 2008, nhà ở riêng lẻ có diện tích 100m2 chỉ được xây dựng với mật độ 70% Tuy nhiên, QC 2019 đã điều chỉnh cho phép mật độ xây dựng tăng lên 90% nhằm khuyến khích sử dụng đất hiệu quả hơn Đối với các diện tích lớn hơn, mật độ xây dựng vẫn giữ nguyên theo QC 2008, với quan điểm rằng các lô đất lớn cần giảm mật độ xây dựng để dành không gian cho sân vườn và cây xanh, góp phần tạo ra môi trường đô thị xanh hơn.
Bảng 2.9: Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)
Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
>46 [~ từ 16 tầng trở lên] 75 [12,00] 40 [6,4] 38 [6,08] 35 [5,6] CHÚ THÍCH:
- Đối với các công trình có chiều cao >46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần;
* Chỉ số trong dấu [ ] là hệ số sử dụng đất tối đa tương ứng với mật độ và chiều cao công trình;
Bảng 2.10 quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho lô đất dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng, dựa trên diện tích lô đất và chiều cao công trình.
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
Đối với các công trình cao hơn 46 m, cần đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần, ngoại trừ các lô đất xây dựng công trình hỗn hợp với yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan và điểm nhấn đô thị, đã được xác định qua các đồ án quy hoạch chung và quy hoạch phân khu.
* Chỉ số trong dấu [ ] là hệ số sử dụng đất tối đa tương ứng với mật độ và chiều cao công trình;
- Đối với các lô đất không nằm trong các Bảng 2.8; Bảng 2.9; Bảng 2.10 được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất
Trong trường hợp công trình có nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép sẽ được áp dụng dựa trên chiều cao trung bình của công trình.
Đối với tổ hợp công trình gồm phần đế và tháp cao, mật độ xây dựng được áp dụng riêng cho từng phần Phần đế và tháp cao phải tuân thủ quy định về chiều cao xây dựng tương ứng, đồng thời đảm bảo hệ số sử dụng đất chung không vượt quá 13 lần.
Theo Quy chuẩn 2008, từ độ cao 46 m trở lên không còn khống chế nào, dẫn đến việc mật độ xây dựng có thể gia tăng Những công trình cao tầng có hệ số sử dụng đất (SDĐ) cao có khả năng gây áp lực lên hạ tầng đô thị Thực tế cho thấy, nhiều dự án đô thị hiện nay có hệ số sử dụng đất lên đến 18-20 lần, thậm chí còn cao hơn, dẫn đến mật độ cư trú rất lớn.
QC 2019 đã quy định rằng hệ số sử dụng đất (SDĐ) tối đa cho một lô đất không được vượt quá 13 lần Quy định này dựa trên kinh nghiệm từ Nhật Bản, nhằm đảm bảo rằng hệ số SDĐ của mỗi lô đất phù hợp với khả năng đáp ứng hạ tầng và mật độ cư trú.