TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU
Lý do chọn đề tài
Khi đất chật người đông, chính phủ và các chủ đầu tư lựa chọn xây dựng khu căn hộ, đồng thời dành diện tích xung quanh cho tiện ích công cộng như giao thông, công viên và khu thể thao Gần đây, xu hướng sống trong căn hộ cao tầng tại Việt Nam, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng, ngày càng phổ biến Thị trường căn hộ cao tầng cho thấy nhiều dự án được quy hoạch đẹp, hài hòa với không gian, đầy đủ tiện nghi, tiêu biểu như khu vực Nam Sài Gòn tại quận 7, quận 2 và quận Bình Thạnh với các tòa nhà hiện đại.
Lý do chọn căn hộ chung cư để sinh sống đã thay đổi đáng kể so với trước đây Thay vì coi căn hộ chung cư là nơi ở nhếch nhác, thiếu an toàn và chỉ dành cho người lao động nghèo, ngày nay, nhiều người, đặc biệt là giới trẻ, đang ưu tiên lựa chọn căn hộ chung cư thay vì nhà đất hay nhà phố trong hẻm.
Từ giữa tháng 10/2007, căn hộ cao cấp giá 200.000 USD tại khu Vista (quận 2) đã thu hút đông đảo người mua, với cảnh chen lấn, xếp hàng từ sáng sớm Tương tự, 1.000 khách hàng đầu tiên sẽ được tham gia bốc thăm mua 350 căn hộ Sky Garden 3 của Công ty Phú Mỹ Hưng vào ngày 04/11/2007 Tuy nhiên, do nhu cầu lớn, nhiều người đã đóng tiền "thành ý" nhưng vẫn khó có cơ hội vào top 1.000 khách hàng Công ty Phú Mỹ Hưng thông báo rằng những khách hàng còn lại có thể đăng ký mua nhà đợt 2 vào tháng 12.
Từ năm 2007, thị trường căn hộ chung cư tại TP HCM đã chứng kiến sự sôi động với người tiêu dùng xếp hàng để mua, nhưng hiện nay đang rơi vào tình trạng trì trệ kéo dài, với nhiều phân khúc bị "đóng băng" Dự báo từ Coliers cho thấy năm tới sẽ có khoảng 110.000 căn hộ từ 200 dự án gia nhập thị trường, trong đó 45.200 căn đang bị trì hoãn hoặc đất trống Nhiều chủ đầu tư đang chờ đợi sự hồi phục của thị trường, trong khi một số khác chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh để đáp ứng nhu cầu Tình hình thị trường bất động sản vẫn ảm đạm, doanh nghiệp cần có phương án tự cứu mình thay vì chỉ trông chờ vào chính sách từ chính phủ Đề tài “Các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TP HCM” là rất quan trọng trong lĩnh vực đầu tư căn hộ và bất động sản.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TP HCM là rất quan trọng Các yếu tố này bao gồm vị trí, giá cả, tiện ích, và chất lượng xây dựng Mức độ tác động của từng yếu tố sẽ giúp nhà đầu tư và các bên liên quan hiểu rõ hơn về nhu cầu và mong muốn của khách hàng Việc phân tích sâu sắc các yếu tố này không chỉ hỗ trợ trong việc phát triển sản phẩm phù hợp mà còn nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường bất động sản.
Đề xuất một số hàm ý quản trị thúc đẩy kinh doanh căn hộ chung cƣ tại TP HCM.
Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ của khách hàng cá nhân tại TP HCM Đối tƣợng khảo sát:
Là những khách hàng đang có ý định mua hoặc đã mua và đang sử dụng căn hộ chung cƣ từ 25 tuổi trở lên
Bài viết này chỉ tập trung vào các căn hộ chung cư thương mại được xây dựng sau năm 2000, loại trừ các căn hộ thuộc chương trình nhà ở xã hội, tái định cư, cũng như nhà ở dành cho công nhân, sinh viên và người có thu nhập thấp Phạm vi nghiên cứu sẽ được giới hạn trong những căn hộ này để đảm bảo tính chính xác và phù hợp với mục tiêu nghiên cứu.
Không gian: nghiên cứu đƣợc thực hiện tại khu vực TP HCM
Thời gian: khảo sát đƣợc thực hiện từ tháng 9 đến tháng 12 năm 2013.
Phương pháp thực hiện
Nguồn cơ sở dữ liệu: Sử dụng nguồn đa dữ liệu
Nguồn điều tra thông qua khảo sát
Nghiên cứu qua 2 giai đoạn
Nghiên cứu sơ bộ định tính được thực hiện thông qua phỏng vấn sâu 20 khách hàng cá nhân có ý định sử dụng hoặc đã sử dụng căn hộ chung cư tại TP HCM, nhằm điều chỉnh thang đo Quá trình phỏng vấn này giúp xây dựng và hoàn thiện bảng câu hỏi.
Nghiên cứu chính thức định lượng được thực hiện bằng cách thu thập thông tin qua phỏng vấn trực tiếp người tiêu dùng, sử dụng bảng câu hỏi chi tiết Phương pháp lấy mẫu được áp dụng là chọn mẫu thuận tiện, phi xác suất, với đối tượng tham gia là những người từ 25 tuổi trở lên.
- Dữ liệu thu thập đƣợc sẽ đƣợc xử lý bằng phần mềm thống kê SPSS
- Kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach Alpha
- Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
Phân tích hồi quy tuyến tính giúp xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TP.HCM Nghiên cứu này tập trung vào việc đánh giá các yếu tố quyết định như giá cả, vị trí, tiện ích và chất lượng căn hộ, từ đó cung cấp cái nhìn sâu sắc về hành vi tiêu dùng của người mua Kết quả phân tích sẽ hỗ trợ các nhà đầu tư và phát triển bất động sản trong việc đưa ra chiến lược marketing hiệu quả hơn.
Tổng quan về nghiên cứu
1.1.Lý do chọn đề tài
Khi đất chật người đông, chính phủ và các chủ đầu tư đều ưu tiên xây dựng khu căn hộ để đáp ứng nhu cầu ở cho người dân, đồng thời dành diện tích cho tiện ích công cộng như giao thông, công viên và khu thể thao Gần đây, xu hướng sống trong căn hộ cao tầng đang gia tăng tại các thành phố lớn ở Việt Nam như Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng Thị trường căn hộ cao tầng đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ với nhiều khu vực được quy hoạch đẹp, hài hòa và đầy đủ tiện nghi, đặc biệt là tại Nam Sài Gòn ở quận 7, quận 2 và quận Bình Thạnh với các tòa nhà hiện đại.
Lý do lựa chọn căn hộ chung cư để sinh sống đã thay đổi đáng kể so với trước đây Thay vì coi căn hộ chung cư là nơi thiếu an toàn, nhếch nhác và chỉ dành cho người lao động nghèo, ngày nay, đặc biệt là giới trẻ, ngày càng ưa chuộng cuộc sống trong các khu căn hộ Họ tìm kiếm sự tiện lợi, hiện đại và môi trường sống an toàn hơn so với việc xây dựng nhà riêng hay chọn nhà phố trong hẻm.
Từ giữa tháng 10/2007, thị trường căn hộ cao cấp tại khu Vista (quận 2) đã chứng kiến cảnh người dân chen chúc mua căn hộ trị giá 200.000 USD, bất chấp giá cả cao Hình ảnh xếp hàng từ sáng sớm để giành chỗ đã được phản ánh trên các phương tiện truyền thông Tương tự, Công ty Phú Mỹ Hưng sẽ tổ chức bốc thăm cho 350 căn hộ Sky Garden 3 vào ngày 04/11/2007, với chỉ 1.000 khách hàng đầu tiên được chọn Tuy nhiên, do nhu cầu vượt quá dự kiến, nhiều người đóng tiền “thành ý” có thể không lọt vào danh sách này Công ty cũng thông báo rằng những khách hàng không được chọn có thể đăng ký mua nhà trong đợt 2 vào tháng 12.
Từ năm 2007, thị trường căn hộ chung cư tại TP HCM đã trải qua những biến động lớn, từ cảnh người tiêu dùng xếp hàng mua nhà đến tình trạng trì trệ hiện tại với nhiều dự án bị “đóng băng” Theo báo cáo của Coliers, năm tới có thể có 110.000 căn hộ từ khoảng 200 dự án gia nhập thị trường, nhưng 45.200 căn trong số đó đang trì hoãn hoặc là đất trống Một số chủ đầu tư chọn cách chờ đợi thị trường hồi phục, trong khi những người khác chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh và thiết kế sản phẩm để đáp ứng nhu cầu Thị trường ngày càng cạnh tranh và khó khăn hơn, đòi hỏi các doanh nghiệp cần có giải pháp quyết liệt thay vì chỉ chờ đợi chính sách từ nhà nước Tình hình ảm đạm kéo dài vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện, và doanh nghiệp cần tự cứu mình trước khi trông chờ vào sự hỗ trợ từ chính phủ Tác giả sẽ nghiên cứu “Các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TP HCM”, một vấn đề quan trọng trong lĩnh vực đầu tư căn hộ và bất động sản.
1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Xác định các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của chúng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TP HCM là rất quan trọng Những yếu tố này có thể bao gồm vị trí, giá cả, tiện ích, và chất lượng xây dựng Hiểu rõ tác động của từng yếu tố sẽ giúp các nhà phát triển bất động sản tối ưu hóa chiến lược tiếp thị và cung cấp sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng.
Đề xuất một số hàm ý quản trị thúc đẩy kinh doanh căn hộ chung cƣ tại TP HCM
Đối tượng nghiên cứu trong bài viết này là các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TP HCM Nghiên cứu sẽ tiến hành khảo sát để thu thập dữ liệu liên quan đến vấn đề này.
Là những khách hàng đang có ý định mua hoặc đã mua và đang sử dụng căn hộ chung cƣ từ 25 tuổi trở lên
Bài viết này chỉ tập trung vào các căn hộ chung cư thương mại được xây dựng sau năm 2000, loại trừ các căn hộ thuộc đối tượng nhà ở xã hội, tái định cư, cũng như nhà ở cho công nhân, sinh viên và người thu nhập thấp Phạm vi nghiên cứu sẽ giới hạn trong các căn hộ này.
Không gian: nghiên cứu đƣợc thực hiện tại khu vực TP HCM
Thời gian: khảo sát đƣợc thực hiện từ tháng 9 đến tháng 12 năm 2013
Nguồn cơ sở dữ liệu: Sử dụng nguồn đa dữ liệu
Nguồn điều tra thông qua khảo sát
Nghiên cứu qua 2 giai đoạn
Nghiên cứu sơ bộ định tính được thực hiện thông qua việc phỏng vấn sâu 20 khách hàng cá nhân có ý định sử dụng hoặc đang sử dụng căn hộ chung cư tại TP HCM Mục đích của nghiên cứu là điều chỉnh thang đo và hoàn thiện bảng câu hỏi bằng cách thu thập ý kiến từ những khách hàng này.
Nghiên cứu chính thức định lượng sử dụng kỹ thuật phỏng vấn trực tiếp người tiêu dùng qua bảng câu hỏi chi tiết Phương pháp lấy mẫu được áp dụng là chọn mẫu thuận tiện, phi xác suất, với đối tượng tham gia từ 25 tuổi trở lên.
- Dữ liệu thu thập đƣợc sẽ đƣợc xử lý bằng phần mềm thống kê SPSS
- Kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach Alpha
- Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
Phân tích hồi quy tuyến tính được sử dụng để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TP HCM Nghiên cứu này giúp làm rõ những yếu tố quan trọng mà khách hàng xem xét khi lựa chọn căn hộ, từ đó cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà phát triển bất động sản và nhà đầu tư.
Chương 1: Tổng quan về nghiên cứu
Chương này cung cấp cái nhìn tổng quát về đề tài nghiên cứu, bao gồm mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, cũng như phương pháp nghiên cứu được áp dụng và cấu trúc của luận văn.
Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu
Chương này tổng quan về lý thuyết và mô hình nghiên cứu trước đó liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư Từ đó, tác giả đề xuất giả thuyết và mô hình nghiên cứu mới.
Thiết kế nghiên cứu
Chương này mô tả chi tiết quy trình nghiên cứu của tác giả, bao gồm cách chọn mẫu khảo sát, phương pháp phân tích dữ liệu và việc điều chỉnh thang đo.
Phân tích kết quả nghiên cứu
Chương này trình bày kết quả phân tích dữ liệu từ khảo sát định lượng, bao gồm kiểm định thang đo qua Cronbach Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích hồi quy Mục tiêu là đánh giá tác động của các yếu tố đến quyết định mua căn hộ chung cư.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
Các khái niệm liên quan đến căn hộ chung cƣ
2.1.1.Khái niệm về nhà ở thương mại
Khái niệm về nhà ở: Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu mà nhà ở có các khái niệm khác nhau:
Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng, với không gian bên trong được tổ chức để tách biệt với không gian bên ngoài, phục vụ mục đích sinh hoạt.
Nhà ở đóng vai trò quan trọng trong quản lý kinh tế, không chỉ là tài sản có giá trị đặc biệt mà còn là yếu tố thiết yếu bảo vệ con người khỏi các hiện tượng tự nhiên.
Khái niệm về nhà ở thương mại: Theo khoản 1 điều 31, luật nhà ở số
Theo quy định tại Điều 31 của Luật nhà ở năm 2005 (56/2005/QH11), nhà ở thương mại được định nghĩa là loại hình nhà ở do tổ chức và cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhằm mục đích bán hoặc cho thuê, phù hợp với nhu cầu và cơ chế thị trường.
2.1.2.Khái niệm về thị trường nhà ở thương mại
Thị trường nhà ở thương mại là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, qua đó hình thành giá cả
Các tác nhân chủ yếu trên thị trường nhà ở thương mại:
Người chủ-người sử dụng: là những người mua nhà để trực tiếp sử dụng
Người chủ-người cho thuê: là những nhà đầu tư, họ mua nhà để cho người khác thuê, nhà ở thương mại đối với họ như một khoản đầu tư
Doanh nghiệp xây dựng kinh doanh bất động sản: là những người cung cấp sản phẩm nhà ở cho thị trường
Người môi giới: là người có vai trò kết nối cung cầu
Ngân hàng, các tổ chức tín dụng: là nguồn cung cấp tín dụng cho thị trường nhà ở (Dương Thị Bình Minh và cộng sự, 2012, trang 16)
2.1.3.Khái niệm về căn hộ chung cƣ tại Việt Nam
Khái niệm về căn hộ chung cƣ tại Việt Nam
Nhà chung cư là loại hình nhà ở có từ hai tầng trở lên, được thiết kế với lối đi, cầu thang và hệ thống hạ tầng chung phục vụ cho nhiều hộ gia đình Mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân sẽ sở hữu một phần riêng trong chung cư, đồng thời cũng có phần sở hữu chung với các hộ khác.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ bao gồm:
Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó
Phần diện tích khác trong nhà chung cƣ đƣợc công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật
Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng
Phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ bao gồm:
Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cƣ ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này
Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực trong nhà chung cư bao gồm các yếu tố như khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, và đường thoát hiểm Ngoài ra, còn có lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, cùng với hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của từng căn hộ.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhƣng đƣợc kết nối với nhà chung cƣ đó
Căn hộ chung cư, theo định nghĩa của các chuyên gia và tài liệu quốc tế, được biết đến với thuật ngữ "condominium" (viết tắt là "condo") trong tiếng Anh hiện đại, thường được sử dụng thay thế cho từ "apartment" Khái niệm này có nguồn gốc từ thời La Mã cổ đại, xuất hiện từ thế kỷ thứ 6 trước Công Nguyên, với từ "con" trong tiếng Latin mang nghĩa "của chung".
"Dominium" có nghĩa là "quyền sở hữu" hay "sử dụng" Hiện nay, condominium là hình thức quyền sở hữu chứ không phải tài sản nguyên vẹn Một condominium được hình thành dưới khế ước quyền sở hữu, ghi nhận khuôn viên đất và mặt bằng công trình Các căn hộ được tạo ra đồng thời và nằm trong khuôn viên chung cư Khi sở hữu căn hộ condominium, người sở hữu có quyền đối với không gian giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ, cùng với quyền sử dụng chung không thể chia sẻ đối với tất cả các không gian chung trong khuôn viên dự án chung cư.
Tại Singapore, khái niệm "chung cư" được hiểu như một thuật ngữ quy hoạch, không chỉ đơn thuần là khái niệm pháp lý, mà còn mô tả các phát triển nhà ở, căn hộ và buồng ở nhằm tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất Theo Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 của cơ quan quy hoạch Urban Redevelopment Authority (URA), chung cư được chia thành hai loại chính: flat và condominium.
Chung cư dạng Flat là loại hình dự án nhà ở không sở hữu đất, nơi mỗi căn hộ được thiết kế riêng biệt cho mục đích sinh sống Mỗi căn hộ có lối vào riêng, tách biệt khỏi diện tích chung của khu nhà chung cư.
- Chung cƣ dạng Condominium: không nhƣ dạng flat, chung cƣ condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn (Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)
Phân loại chung cư: Tham khảo thông tư TT14-2008-BXD - hướng dẫn về phân hạng loại chung cƣ.
Thuộc tính sản phẩm
Thuộc tính của sản phẩm và dịch vụ bao gồm chức năng của sản phẩm/dịch vụ, giá thành và chất lƣợng của sản phẩm hay dịch vụ đó
Tùy thuộc vào từng loại hình đầu tư, các mục tiêu sẽ được xác định cho những thuộc tính chính của sản phẩm, bao gồm giá thành, kiểu dáng và chất lượng, nhằm tạo ra giá trị cho khách hàng.
Theo mô hình chung thuộc tính của sản phẩm dịch vụ: chức năng, chất lƣợng, giá cả, thời gian
VD: Ngân hàng bán lẻ thì:
Thuộc tính sản phẩm/dịch vụ: phạm vi phân phối rộng, không có sai sót, dịch vụ thông suốt
Các thuộc tính sản phẩm của cửa hàng của Kenyon: giá cả lợi ích, kiểu dáng và thiết kế, chất lƣợng
Các thuộc tính sản phẩm của Rockwater: chức năng, chất lƣợng, giá thành, tính đúng lúc
Chất lƣợng là khía cạnh cạnh tranh rất quan trọng trong suốt những năm
Từ năm 1980, chất lượng đã giữ vai trò quan trọng và đến giữa thập niên 1990, nó đã trở thành một yêu cầu thiết yếu trong cạnh tranh Nhiều tổ chức không thể cung cấp sản phẩm hoặc dịch vụ không có khiếm khuyết một cách đáng tin cậy đã mất đi vị trí cạnh tranh mạnh mẽ của mình (Robert S Kaplan & David P Norton, 1996).
Khái niệm về dịch vụ
Trong cuộc sống hiện đại, dịch vụ được hiểu là một hoạt động trao đổi phi vật chất, bao gồm nhiều loại hình khác nhau trong các lĩnh vực và cấp độ khác nhau Theo định nghĩa trong kinh tế học, dịch vụ tương tự như hàng hoá nhưng không có hình thức vật chất, nhằm đáp ứng nhu cầu của con người như dịch vụ du lịch, thời trang và chăm sóc sức khoẻ, đồng thời tạo ra lợi nhuận.
Philip Kotler định nghĩa dịch vụ là một hoạt động hoặc lợi ích được cung cấp để trao đổi, chủ yếu mang tính chất vô hình và không dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu Dịch vụ có thể được thực hiện song hành với sản phẩm vật chất hoặc độc lập với chúng.
Dịch vụ là một quá trình hoạt động không có yếu tố vật chất, tập trung vào việc giải quyết mối quan hệ giữa nhà cung cấp và khách hàng mà không thay đổi quyền sở hữu Sản phẩm dịch vụ có thể nằm trong hoặc vượt ra ngoài phạm vi của sản phẩm vật chất (Lưu Văn Nghiêm, 2001, trang 6).
Tóm lại, có nhiều khái niệm về dịch vụ được phát biểu dưới những góc độ khác nhau nhƣng tựu chung thì:
Dịch vụ là hoạt động có mục đích nhằm đáp ứng nhu cầu của con người, đặc trưng bởi việc không tồn tại dưới dạng sản phẩm cụ thể như hàng hóa Thay vào đó, dịch vụ phục vụ trực tiếp những nhu cầu nhất định của xã hội.
Chất lượng dịch vụ được định nghĩa là sự so sánh giữa giá trị mong đợi và giá trị thực tế mà khách hàng nhận được từ doanh nghiệp Các nhà nghiên cứu và quản lý đều thống nhất rằng chất lượng dịch vụ phản ánh mức độ phù hợp giữa mong đợi và trải nghiệm thực tế của khách hàng sau khi sử dụng dịch vụ Sự phân phối dịch vụ cần được thực hiện một cách hiệu quả để đáp ứng kỳ vọng của khách hàng, từ đó giúp doanh nghiệp nâng cao chất lượng dịch vụ và tạo ra sự hài lòng cho khách hàng.
Dịch vụ nhận đƣợc Sự mong đợi Chất lƣợng dịch vụ
Giá trị dịch vụ nhận đƣợc > Giá trị mong đợi Rất cao
Giá trị dịch vụ nhận đƣợc ≥ Giá trị mong đợi Cao
Giá trị dịch vụ nhận đƣợc < Giá trị mong đợi Thấp
2.3.2.Nội dung dịch vụ nhà chung cƣ
Các hoạt động quản lý nhà chung cư bao gồm điều khiển và duy trì hệ thống trang thiết bị chung, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác nhằm đảm bảo hoạt động bình thường của nhà chung cư.
Giá dịch vụ nhà chung cƣ, bao gồm:
Chi phí dịch vụ nhà chung cư bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp vận hành, và chi phí cho Ban quản trị (nếu có).
Lợi nhuận định mức hợp lý Thuế giá trị gia tăng
Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cƣ:
Chi phí vận hành nhà chung cư bao gồm các khoản chi cho năng lượng, nguyên liệu, nhiên liệu, và các chi phí khác (nếu có) cần thiết cho hoạt động của thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cùng các trang thiết bị liên quan.
Chi phí nhân công để điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị trong nhà chung cư bao gồm các khoản chi cho thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác.
Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà chung cư, bao gồm bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác, được xác định dựa trên khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ.
Chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước công cộng trong khu nhà chung cư;
Chi phí cho văn phòng phẩm, bàn ghế, và phòng làm việc, cùng với các khoản chi phí điện, nước sinh hoạt và một số chi phí khác, là những yếu tố quan trọng trong quản lý nhà chung cư.
Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành đƣợc phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cƣ, bao gồm:
Chi phí tiền lương và các khoản phụ cấp, cùng với chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn và các khoản trích nộp khác, đều được trích từ quỹ lương dành cho bộ phận quản lý của doanh nghiệp.
Chi phí cho Ban quản trị bao gồm phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị, theo quy định tại Thông tư 37/2009/TT-BXD.
Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua
2.4.1.Mô hình hành vi tiêu dùng cá nhân
Trong quản trị marketing, mô hình hành vi mua của một cá nhân đƣợc xác định nhƣ sau:
Hình 2.1: Mô hình hành vi tiêu dùng cá nhân
Theo Philip Kotler (2003), hành vi tiêu dùng của cá nhân bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó các yếu tố văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý đóng vai trò quan trọng.
Các yếu tố văn hóa đóng vai trò quan trọng nhất trong việc ảnh hưởng đến hành vi của người tiêu dùng Điều này bao gồm việc xem xét nền văn hóa, nhánh văn hóa và tầng lớp xã hội, tất cả đều góp phần hình thành thói quen và quyết định mua sắm của người tiêu dùng.
Các yếu tố xã hội, bao gồm nhóm tham khảo, gia đình, vai trò và địa vị xã hội, có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến thái độ và hành vi của người tiêu dùng.
Các yếu tố cá nhân như tuổi tác, giai đoạn chu kỳ sống, nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, nhân cách và sự tự nhận thức của người mua đều ảnh hưởng mạnh mẽ đến quyết định mua sắm của họ.
- Các yếu tố tâm lý: bao gồm động cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin và thái độ
Kỹ thuật Văn hóa Chính trị
Phản ứng của khách hàng
Chọn sản phẩm Chọn nhãn hiệu Thời gian mua
Các đặc tính của nguời mua
Tiến trình quyết định mua
Tìm hiểu thông tin Đánh giá phương án Quyết định mua Hành vi hậu mãi
2.4.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi của khách hàng trong thị trường căn hộ chung cƣ
Gilbert (1991) phân chia các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi khách hàng thành hai cấp độ: cá nhân và xã hội Theo Philip Kotler (2005), hành vi mua sắm của người tiêu dùng chịu tác động từ nhiều yếu tố, bao gồm văn hóa, xã hội, cá nhân, tâm lý và các yếu tố marketing Do đó, hành vi mua căn hộ chung cư cũng không nằm ngoài những ảnh hưởng này.
Các yếu tố văn hóa
Các yếu tố văn hóa, bao gồm nền văn hóa, nhánh văn hóa và tầng lớp xã hội, có tác động mạnh mẽ đến hành vi tiêu dùng của khách hàng (Philip Kotler, 2005).
Nền văn hóa đóng vai trò quyết định trong việc hình thành mong muốn và hành vi của con người Trẻ em, khi lớn lên, sẽ tiếp thu các giá trị, nhận thức, sở thích và hành vi từ gia đình và những tổ chức quan trọng khác (Philip Kotler và Gary Armstrong, 2012).
Nhánh văn hóa là những phân nhánh nhỏ hơn trong mỗi nền văn hóa, giúp tạo ra các đặc điểm phù hợp và mức độ hòa nhập xã hội cho các thành viên Các nhánh văn hóa bao gồm quốc tịch, tôn giáo, chủng tộc và khu vực địa lý (Philip Kotler và Gary Armstrong, 2012).
Tầng lớp xã hội là nhóm người trong một xã hội, phản ánh uy tín và sức mạnh theo thứ bậc Các yếu tố như nghề nghiệp, thu nhập, giáo dục và tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tầng lớp xã hội Những cá nhân thuộc cùng một tầng lớp thường có thói quen tiêu dùng tương đồng (Philip Kotler và Gary Armstrong, 2012).
Các yếu tố xã hội
Hành vi tiêu dùng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố xã hội, bao gồm nhóm tham khảo, gia đình và vai trò của địa vị xã hội (Philip Kotler và Gary Armstrong, 2012).
Nhóm tham khảo đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành thái độ, lòng tin và hành vi của người tiêu dùng, bao gồm cả cá nhân và nhóm Những nhóm này có thể tạo ra sức ép văn hóa và ảnh hưởng đến quyết định tiêu dùng thông qua việc tạo ra sự đồng thuận và lo lắng trong cộng đồng (Solomon và cộng sự, 2006).
Gia đình là nhóm tham khảo quan trọng nhất, ảnh hưởng sâu sắc đến hành vi mua sắm của các thành viên (Philip Kotler và Gary Armstrong, 2012) Các giá trị văn hóa mà gia đình tạo ra không chỉ định hình thói quen tiêu dùng mà còn đóng vai trò chủ chốt trong việc hình thành các quyết định mua sắm, đặc biệt khi cá nhân đã lập gia đình.
Vai trò và địa vị của mỗi người trong xã hội được thể hiện qua sự tham gia vào nhiều nhóm như gia đình, câu lạc bộ và tổ chức Vị trí của cá nhân trong từng nhóm này được xác định dựa trên vai trò và địa vị mà họ đảm nhận Mỗi vai trò đều đi kèm với một địa vị nhất định, và con người thường lựa chọn sản phẩm hoặc dịch vụ phản ánh vai trò và địa vị của mình trong xã hội.
Các yếu tố cá nhân
Quyết định mua hàng của người tiêu dùng bị ảnh hưởng bởi các đặc điểm cá nhân như tuổi tác, giai đoạn cuộc sống, nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, tính cách và sự tự nhận thức của họ (Philip Kotler và Gary Armstrong, 2012).
Tuổi tác và giai đoạn của chu kỳ sống ảnh hưởng đến việc tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ khác nhau trong suốt cuộc đời Hành vi tiêu dùng được định hình bởi giai đoạn của chu kỳ sống gia đình, do đó, các nhà tiếp thị thường lựa chọn các nhóm theo chu kỳ sống làm thị trường mục tiêu Nghiên cứu gần đây đã chỉ ra các giai đoạn tâm lý trong chu kỳ sống, giúp hiểu rõ hơn về nhu cầu và thói quen tiêu dùng của từng nhóm.
Giá
Giá bán là chi phí mà khách hàng trả để nhận sản phẩm hoặc dịch vụ từ nhà cung cấp, và nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như thị phần, cạnh tranh, chi phí nguyên liệu, nhận diện sản phẩm và giá trị cảm nhận của khách hàng Việc định giá trong môi trường cạnh tranh không chỉ quan trọng mà còn đầy thách thức; giá quá thấp có thể buộc nhà cung cấp phải bán nhiều hơn để có lợi nhuận, trong khi giá quá cao có thể khiến khách hàng chuyển sang đối thủ Quyết định về giá bao gồm các yếu tố như điểm giá, giá niêm yết, chiết khấu và thời gian thanh toán.
Giá cả trong thị trường bất động sản:
Giá cả bất động sản (BĐS) phụ thuộc chủ yếu vào mối quan hệ cung-cầu trên thị trường; khi cầu vượt cung, giá thường tăng cao, ngược lại khi cầu thấp hơn cung, giá có xu hướng giảm Tuy nhiên, giá BĐS còn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác, bao gồm khuyết tật thị trường như độc quyền và đầu cơ, cũng như sự can thiệp của Nhà nước thông qua đầu tư cơ sở hạ tầng, chính sách thuế và chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp Thêm vào đó, tâm lý và thói quen của người dân như việc giữ lại nhà đất tổ tiên hay ưu tiên nhà ở riêng cũng tác động đến giá cả Có ba nhóm nhân tố chính tác động đến giá BĐS, bao gồm yếu tố cung-cầu, can thiệp của Nhà nước và tâm lý người dân.
Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:
Nhóm các yếu tố tự nhiên:
Vị trí của bất động sản (BĐS) là yếu tố quyết định đến khả năng sinh lời và giá trị của nó Mỗi BĐS đều có hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Những BĐS nằm ở trung tâm đô thị thường có giá trị cao hơn so với các bất động sản tương tự ở vùng ven trung tâm, do đó, việc lựa chọn vị trí là rất quan trọng trong đầu tư BĐS.
Kích thước và hình thể thửa đất là yếu tố quan trọng, với diện tích tối ưu đáp ứng nhu cầu của đa số cư dân trong khu vực Địa hình của bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá trị, với những khu vực thấp hơn thường có giá trị thấp hơn do dễ bị ngập nước vào mùa mưa hoặc triều cường, trong khi những khu vực cao hơn có giá trị cao hơn.
Hình thức kiến trúc bên ngoài của bất động sản (BĐS) ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó; nếu hai BĐS có giá xây dựng tương đương, BĐS có kiến trúc phù hợp với thị hiếu sẽ có giá trị cao hơn Các đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, như độ dày lớp bề mặt và tính chất thổ nhưỡng, cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị BĐS Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng của những yếu tố này phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất; ví dụ, độ màu mỡ của đất rất quan trọng cho mục đích nông nghiệp nhưng không có ý nghĩa khi sử dụng đất cho xây dựng.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS
Bất động sản (BĐS) nằm ở những khu vực thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai như bão, lũ, động đất và khí hậu khắc nghiệt có thể gặp phải nhiều rủi ro, dẫn đến sự giảm giá trị của tài sản Ngược lại, những khu vực an toàn hơn sẽ có giá trị BĐS ổn định và tăng trưởng tốt hơn.
Nhóm các yếu tố kinh tế:
Khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản (BĐS) có ảnh hưởng lớn đến giá trị của tài sản Càng nhiều thu nhập hàng năm mà BĐS mang lại, giá chuyển nhượng của nó càng cao, và ngược lại.
Tiện nghi của bất động sản như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ và thông tin liên lạc đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao giá trị của tài sản Sự đầy đủ và chất lượng của các tiện nghi này càng cao, giá trị bất động sản càng gia tăng.
Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
Tính hữu dụng của BĐS
Nhu cầu loại BĐS trên thị trường
Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thƣ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có
Các quy định về xây dựng và kiến trúc liên quan đến bất động sản (BĐS) bao gồm các hạn chế về quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, cùng với các công trình xây dựng khác Những vấn đề này bao gồm tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tranh chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà Ngoài ra, còn có sự hạn chế về quyền sở hữu chung, chẳng hạn như việc xây dựng nhà ở các khu vực gần đường băng máy bay không được vượt quá 3 tầng.
Yếu tố chung bên ngoài:
Các yếu tố chính trị và pháp lý có thể ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản (BĐS) và đầu tư trong lĩnh vực này Sự thay đổi trong đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể tác động đến hoạt động của thị trường BĐS, từ đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các nhà đầu tư.
Các chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể tạo ra sự gia tăng nhu cầu về bất động sản, từ đó dẫn đến việc tăng giá bất động sản.
Các chính sách tác động trực tiếp nhƣ:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
Các yếu tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến thị trường bất động sản bao gồm tình hình cung-cầu trong khu vực, đặc điểm của người tham gia thị trường, điều kiện của thị trường bất động sản, và hiện trạng cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, điện, và thông tin liên lạc Ngoài ra, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của khu vực cũng là một yếu tố quan trọng.
Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản (BĐS), đặc biệt khi mật độ dân số tăng nhanh, dẫn đến sự mất cân bằng cung-cầu Ngoài ra, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh và tập quán của cư dân cũng góp phần vào giá trị BĐS Tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp, việc làm và mối quan hệ xã hội của những người sống trong BĐS cũng là những yếu tố quan trọng Thêm vào đó, các vấn đề liên quan đến phong thủy cũng cần được xem xét Địa điểm sản phẩm có thể được mua, bao gồm cả cửa hàng vật lý và cửa hàng trực tuyến, là một phần thiết yếu trong kế hoạch marketing, với việc cung cấp sản phẩm đúng nơi, đúng thời điểm là rất quan trọng (Cục Quản lý nhà-Bộ Xây dựng).
Hỗ trợ bán hàng
Hỗ trợ bán hàng bao gồm tất cả các hoạt động nhằm giúp khách hàng nhận biết và có ấn tượng tích cực về sản phẩm hoặc dịch vụ của bạn, từ đó thúc đẩy việc mua sắm Các hoạt động này bao gồm quảng cáo trên nhiều phương tiện như truyền hình, đài phát thanh, báo chí, và các bảng thông báo Ngoài ra, việc đưa sản phẩm vào phim ảnh, tài trợ cho các chương trình truyền hình, và các kênh phát thanh phổ biến cũng là những chiến lược quan trọng Các hình thức bán hàng như qua điện thoại, thư trực tiếp, và giới thiệu sản phẩm tận nhà, cùng với việc gửi catalog cho khách hàng, cũng góp phần quan trọng trong việc xây dựng mối quan hệ công chúng hiệu quả.
Hỗ trợ bán hàng bao gồm mọi hình thức giao tiếp với khách hàng hiện tại và tương lai, như quảng cáo, xây dựng thương hiệu, sử dụng phiếu giảm giá, và định vị thương hiệu.
Hỗ trợ bán hàng cần tập trung vào khía cạnh nhận thức và tâm lý của khách hàng, điều này gắn liền với văn hóa, truyền thống và kỳ vọng xã hội của họ.
Để chọn phương pháp hỗ trợ bán hàng phù hợp cho sản phẩm và mục tiêu của công ty trên thị trường nước ngoài, doanh nghiệp có thể tận dụng các quảng cáo hiện có bằng cách dịch sang tiếng địa phương, hoặc điều chỉnh quảng cáo cho từng thị trường cụ thể Một lựa chọn khác là phát huy tính toàn cầu từ đầu Mỗi phương pháp này sẽ tạo ra những tác động khác nhau đến hiệu quả bán hàng.
Một số nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan đến đề tài
Nghiên cứu Chiến Lƣợc mua nhà của hộ gia đình: Hành vi mua nhà của người tiêu dùng Mateja Kos Kokliˇc Irena Vida (2009), “ A Strategic Household
Purchase Consumer House Buying Behavior” Nghiên cứu khảo sát người dân
Nghiên cứu này nhằm kiểm tra hành vi mua nhà từ nhận thức của người tiêu dùng, dựa trên tài liệu hiện có về quyết định tiêu dùng Mục đích nghiên cứu bao gồm ba phần: (a) Đề xuất mô hình khái niệm cho quyết định của người tiêu dùng trong bối cảnh hành vi tiêu dùng, (b) Khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình ra quyết định từ góc độ thực nghiệm, tập trung vào việc mua nhà có sẵn, và (c) Cung cấp ý nghĩa cho việc mua bán có lợi của nhà có sẵn.
Kết quả nghiên cứu đã chia ra 2 nhóm ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cƣ đó là:
Các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng bao gồm văn hóa, nhánh văn hóa, tác động từ nhóm bạn, gia đình, xã hội, đặc điểm dân số, thông tin marketing về sản phẩm và hành vi của công ty.
Các yếu tố nội tại như cảm nhận, kinh nghiệm, sự hiểu biết, động cơ và cá nhân đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành lối sống cá nhân Những yếu tố này ảnh hưởng đến nhu cầu, sở thích và mong muốn của mỗi người, từ đó tác động trực tiếp đến mục tiêu tiêu dùng của họ.
Hình 2.2: Các nhân tố chính trong mô hình quyết định mua nhà ( Mateja Kos
Nguồn: Mateja Kos Kokliˇc Irena Vida (2009),
Nghiên cứu Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad, (2011) Factors
Affecting Buying Behavior of an Apartment an Empirical Investigation in Amman,
Jordan, (Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ trong khảo sát ở
Nghiên cứu khảo sát người dân tại Amman, Jordan cho thấy rằng khi mua căn hộ, người tiêu dùng chủ yếu chú trọng vào các yếu tố như thẩm mỹ, tiếp thị, kinh tế, địa lý và cấu trúc xã hội Kết quả này phản ánh những ưu tiên chính của người dân trong quyết định đầu tư bất động sản.
Lối sống cá nhân Mong Muốn
G hi nh ớ cá c phươ ng án v à ti êu ch í
Tiê u c hí : K hác h hàng m u a nhà, hành v i củ a công ty, ch ất lƣ ợng, gi á v à s ự ti n t ƣở ng
Gi ải Th ích S ự H òa H ợp
Không/Hài lòng tôt/xấu tham khảo
Các nhân tố bên trong
- Các nhân tố bên ngoài
- Hành vi của công ty Liên hệ
Cũ + Mới=Tập hợp sự cân nhắc Đánh giá Thái độ đối với các phương án sử dụng tiêu chí Ý định mua
- Sự chú ý kích thích lựa chọn
- Kiến thức mới, nhận thức và niềm tin
Môi trường kích thích hội có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ dân cư, với sự khác biệt rõ rệt giữa các giới tính Nghiên cứu cũng cho thấy sự khác biệt đáng kể theo độ tuổi, trong khi tình trạng hôn nhân và trình độ học vấn không tạo ra sự khác biệt đáng kể trong quyết định này.
Hình 2.3: Các nhân tố chính trong mô hình quyết định mua nhà ( Mwfeq
Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad)
Nguồn: Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad, (2011)
Nghiên cứu của Lưu Nguyên Đại, 2008, (Factors Influencing Decision Making
In Buying Apartment in Ho Chi Minh City) Khảo sát khách hàng tại khu vực TP
Tại TP HCM, quyết định mua căn hộ chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố Nghiên cứu cho thấy nhóm chất lượng, tiện ích công cộng, vị trí và khu vực siêu thị có mức độ ảnh hưởng ngang bằng nhau Theo sau, nhóm layout và giá cũng có tác động tương tự Tiếp theo, khu vực mua sắm và khu vực thể thao đứng ở mức độ ảnh hưởng thứ ba Cuối cùng, nhóm giải trí có ảnh hưởng thấp hơn trong quyết định mua nhà.
Kinh Tế: Thu nhập, lãi suất, diện tích, tính thanh khoản, thuế…
Thẩm mỹ: hình dạng, hướng nhìn, thiết kế, lối vào, hoàn thiện
Tiếp thị: giá, quảng cáo, sự đáng tin, sự nổi tiếng
Xã hội: tiêu chuẩn sống, điều kiện xã hội Địa lý: vị trí, gần trung tâm mua sắm
Nghiên cứu của Phạm Thị Vân Trinh (2011) phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định chọn mua căn hộ giá trung bình tại Thành phố Hồ Chí Minh Khảo sát được thực hiện với khách hàng tại khu vực này, sử dụng mô hình hồi quy Binary Logistic để xác định các yếu tố tác động Kết quả cho thấy, các yếu tố như tiện ích xung quanh, chính sách khuyến mãi, hỗ trợ vốn vay từ ngân hàng, hướng căn hộ, hình thức quảng cáo và tiến độ thanh toán có ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua căn hộ Ngược lại, diện tích căn hộ và giá giao dịch lại có ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng quyết định mua Đặc biệt, tham khảo ý kiến của người thân và thu nhập bình quân hàng tháng không tác động đến quyết định này.
Nghiên cứu của Đinh Lê Hồng (2011) về chiến lược cạnh tranh của công ty địa ốc Hoàng Quân trong giai đoạn 2011-2020 chỉ ra rằng khách hàng thường chú trọng đến một số yếu tố quan trọng khi mua căn hộ cao cấp Những yếu tố này bao gồm vị trí của khu căn hộ, tiện ích đi kèm, uy tín của chủ đầu tư, mức độ an toàn, giá cả căn hộ, thiết kế và chất lượng hoàn thiện.
Nguyễn Thị Mộng Vân (2011) đã nghiên cứu sự hài lòng của khách hàng về căn hộ tại Việt Nam, với hai mục tiêu chính là đánh giá mức độ hài lòng và mối quan hệ giữa sự hài lòng và khả năng truyền miệng Nghiên cứu được thực hiện tại TP HCM và xác định sáu yếu tố chính ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng đối với căn hộ cao cấp: chi phí khách hàng, chất lượng vật lý, chất lượng môi trường, và các tiện ích xung quanh Cụ thể, chi phí khách hàng bao gồm giá sản phẩm và chi phí sử dụng, trong khi chất lượng vật lý liên quan đến thiết kế và cấu trúc của căn hộ Chất lượng môi trường không chỉ đề cập đến không gian sống mà còn đến các tiện ích như hồ bơi, sân tennis và khu vực ăn uống Kết quả cho thấy sự thỏa mãn của khách hàng có tác động tích cực đến khả năng truyền miệng, khuyến khích họ giới thiệu căn hộ cho gia đình, bạn bè và đồng nghiệp.
Nghiên cứu của Nguyễn Quang Thu và cộng sự (2013) đã chỉ ra những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư cao cấp của khách hàng cá nhân tại TP HCM Khảo sát được thực hiện với nhóm khách hàng trong khu vực này, nhằm tìm hiểu các yếu tố quyết định trong quá trình lựa chọn căn hộ.
Kết quả nghiên cứu tại TP HCM cho thấy, chất lượng xây dựng và dịch vụ quản lý chung cư cao cấp là hai yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ Chính sách hỗ trợ khách hàng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy người tiêu dùng lựa chọn căn hộ cao cấp Mặc dù có đề cập đến sự ảnh hưởng của người thân, bạn bè, cùng với thuế và lệ phí trước bạ, nhưng các yếu tố này không được chứng minh là có tác động đến quyết định mua của người tiêu dùng.
Nghiên cứu của Phan Nguyên Việt (2013) tập trung vào chất lượng dịch vụ chung cư và mức độ hài lòng của khách hàng, đặc biệt là trong phân khúc chung cư dành cho khách hàng có thu nhập thấp và trung bình Khảo sát được thực hiện với những khách hàng tại khu vực này nhằm đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của họ.
Nghiên cứu tại TP HCM chỉ ra rằng sự hài lòng của khách hàng về chất lượng dịch vụ chung cư trong phân khúc thu nhập thấp và trung bình phụ thuộc vào năm yếu tố chính: sự tin cậy, tương tác xã hội, phương tiện hữu hình, sự đáp ứng và sự an toàn.
Mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu
Nghiên cứu đã phát triển một thang đo nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TP HCM, dựa trên những căn cứ cụ thể.
Theo lý thuyết về hành vi mua sắm của người tiêu dùng của Philip Kotler (2001), hành vi tiêu dùng của khách hàng chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó có các yếu tố văn hóa và xã hội Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc định hình quyết định mua sắm của người tiêu dùng.
Mô hình nghiên cứu của Mateja Kos Koklič và Irena Vida (2009) chỉ ra rằng quyết định mua nhà chịu ảnh hưởng từ hai nhóm yếu tố chính: các nhân tố bên ngoài như yếu tố văn hóa-xã hội và ảnh hưởng từ gia đình, cùng với các nhân tố bên trong.
Nghiên cứu của Lưu Nguyên Đại (2008) đã chỉ ra rằng giá bán và chất lượng căn hộ chung cư là hai yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại TP HCM.
Nghiên cứu của Đinh Hồng Lê, 2011 các yếu tố khách hàng quan tâm khi chọn mua căn hộ là (chất lƣợng căn hộ và giá bán)
Từ các lập luận trên tác giả đƣa ra các giả thuyết:
H1: Các yếu tố về thuộc tính sản phẩm có tác động dương (+) với quyết định mua căn hộ chung cƣ
H2: Các yếu tố văn hóa có tác động dương (+) với quyết định mua căn hộ chung cƣ
H3: Các yếu tố xã hội có tác động dương (+) với quyết định mua căn hộ chung cƣ
H4: Các yếu tố giá có tác động dương (+) với quyết định mua căn hộ chung cư
H5: Các yếu tố hỗ trợ bán hàng có tác động dương (+) với quyết định mua căn hộ chung cƣ
Dựa trên các giả thuyết trên, tác giả đề nghị mô hình nghiên cứu nhƣ sau:
- Biến phụ thuộc trong mô hình là: quyết định mua
- Biến độc lập trong mô hình bao gồm: thuộc tính sản phẩm, yếu tố văn hóa, yếu tố xã hội, yếu tố giá, hỗ trợ bán hàng
Do đặc thù của sản phẩm – căn hộ chung cƣ, mô hình nghiên cứu đề nghị đƣợc trình bày trong hình 2.7
Hình 2.4: Mô hình nghiên cứu đề nghị về các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ
Chương 2 đã trình bày tổng quan về các lý thuyết liên quan đến nghiên cứu Tác giả đã xây dựng mô hình nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu và xác định biến phụ thuộc trong mô hình là quyết định mua căn hộ chung cƣ và các biến độc lập đó là: thuộc tính sản phẩm, yếu tố văn hóa, yếu tố xã hội, yếu tố giá, hỗ trợ bán hàng Tuy nhiên do đặc thù của thị bất động sản Việt Nam đặc biệt là thị trường căn hộ chung cƣ và căn hộ chung cƣ cao cấp nên khi áp dụng các mô hình sẽ có những điểm riêng biệt Trong chương 3 vấn đề này sẽ được trình bày cụ thể
Các yếu tố văn hóa
Các yếu tố xã hội
Quyết định mua căn hộ chung cƣ