Giải bài tập các phương pháp định giá tài sản Môn học ĐỊNH GIÁ TÀI SẢNDoanh nghiệp kinh doanh địa ốc Nam Việt đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 1 ha với tỷ lệ được phép xây dựng là 60%. Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây trên toàn bộ diện tích được phép xây dựng 2 toà nhà chung cư để bán, mỗi toà cao 25 tầng và mỗi tầng có 20 căn hộ. Với cương vị là thám định viên về giá , Anh chị hãy tư vấn cho doanh nghiệp Nam Việt mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho lô đất nói trên, biết: Thời gian phát triển dự tính là 1 năm Chi phí quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100 triệu đồng Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: 1 triệu đồng m2 Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân : 10 triệu đồng m2 Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng Chi phí khác cho đất đai bằng 4% giá đất đấu giá Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 10%năm: riêng chi phí xây nhà được vay làm 2 lần , mỗi lần cách nhau 6 tháng (lãi suất 6 tháng được tính bằng ½ lãi suất năm). Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 10% của tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư và đối với toàn bộ lô đất là 15% tổng chi phí cho việc mua và giữ lô đất. Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư: từ tầng 1 đến tầng 10 là 3.200 triệu đồng, từ tầng 11 đến tầng 25 là 3.600 triệu đồng. Chi phí quảng cáo và bán nhà : 500 triệu đồng.
Trang 1Page 1 of 16
Mục lục
Chương II Phương pháp định giá BĐS 2
Phương pháp so sánh trực tiếp 2
Bài 4 2
Bài 5 3
Bài 9 5
Bài 10 7
Phương pháp thu nhập 9
Bài 21 9
Bài 23 9
Bài 24 10
Bài 25 10
Bài 29 11
Phương pháp Chi phí 12
Bài 36 12
Phương pháp thặng dư 13
Bài 40 13
Bài 41 13
Bài 42 14
Bài 43 16
Trang 2Page 2 of 16
Chương II Phương pháp định giá BĐS
Phương pháp so sánh trực tiếp
Bài 4
BĐS biệt thự A không đủ tiêu chuẩn so sánh → loại
1 Xét BĐS biệt thự B:
- Giá biệt thự B quy về điều kiện trả ngay:
3.000.000.000 + 2.650.000.000
(1+6%) 1 + 2.280.000.000
(1+7%) 2 + 1.889.568.000
(1+8%) 3 + 1.693.897.930
(1+9%) 4 = 10.191.440.300
- Giá biệt thự B sau khi điều chỉnh theo biệt thự Sao Mai là:
10.191.440.300 - 300.000.000 = 9.891.440.299
2 Xét BĐS biệt thự C
- Số tiền phải nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất của khu biệt thự C:
200m2 × 10trđ/m2 × 50% + 200m2 × 10trđ/m2 × 100% = 3.000.000.000
- Giá biệt thự C sau khi điều chỉnh theo biệt thự Sao Mai là:
6.700.000.000 + 3.000.000.000 + 200.000.000 = 9.900.000.000
Vậy giá ước tính của biệt thự Sao Mai là:
10.191.440.300 + 9.900.000.000
Bình quân: 25.114.300/m2
Trang 3Page 3 of 16
Bài 5
TT Yếu tố so
sánh
BĐS cần định giá
biết
692 trđ 360 trđ 717,2 trđ 189trđ 525trđ
2 Tổng diện
tích
3 Giá bán/m2 Chưa
biết
8,24trđ/m2 5,15trđ/m2 8,54trđ/m2 4,5trđ/m2 7,5trđ/m2
4 Trang trí nội
thất
5 Giá điều
chỉnh theo
BĐS cần ĐG
672trđ 350trđ 697,2trđ 189trđ 525trđ
6 Giá bán/m2
sau khi điều
chỉnh
8trđ/m2 5trđ/m2 8,3trđ/m2 4,5trđ/m2 7,5trđ/m2
chung cư
5 tầng A
Tầng 1 chung cư
5 tầng A
Tầng 3 chung cư 5 tầng B trong cụm với A, cách A 30m,
vị trí thuận lợi hơn A
Tầng 1 chung cư
5 tầng B
Tầng 3 chung
cư 5 tầng C trong cụm với
A, cách A 150m, vị trí kém thuận lợi hơn
Tầng 1 chung cư
5 tầng C
→ Nhận thấy: Các căn hộ ở tầng 1 thường được bán với giá cao hơn so với các căn hộ ở tầng 3 (mặc dù chung cư B có vị trí thuận lợi hơn so với A và C)
→ BĐS cần định giá có vị trí ở tầng 3 trong chung cư A nên sẽ có giá bán/m2
cao hơn so với BĐS
5 (C) và thấp hơn so với giá của BĐS 2 (B) do mức thuận lợi của vị trí: B > A > C
- Tỉ lệ chênh lệch mức giá bán các căn hộ ở tầng 3 so với các căn hộ ở tầng 1 là:
BĐS2/BĐS3=5/8,3= 0,6024
BĐS4/BĐS5=4,5/7,5= 0,6
- Tỉ lệ chênh lệch bình quân giá bán các căn hộ ở tầng 3 so với tầng 1 là:
(0,6024+0,6)/2=60,12%
- Giá bán/m2 của BĐS mục tiêu là:
Trang 4Page 4 of 16
8tr*60,12%=4,8096trđ/m2
- Giá ước tính của BĐS cần định giá: 4,8096 × 56 = 269,3376 𝑡𝑟đ
- Tỉ lệ chênh lệch mức giá bán/m2 các căn hộ ở tầng 1 của 3 chung cư A, B, C:
𝐵Đ𝑆 3 − 𝐵Đ𝑆 1 = 0,3 𝑡𝑟đ/𝑚2
𝐵Đ𝑆 1 − 𝐵Đ𝑆 5 = 0,5 𝑡𝑟đ/𝑚2
0,3
0,3 + 0,5× 100 = 37,5%
0,5
0,3 + 0,5× 100 = 62,5%
- Giá bán/m2 của BĐS cần định giá: 5−4,5
8 × 3 + 4,5 = 4,6875 trđ/m2
- Giá ước tính của BĐS cần định giá: 4,6975 × 56 = 262,5 𝑡𝑟đ
Trang 5Page 5 of 16
Bài 9
TT Tiêu chí Thửa đất cần
định giá
Thửa đất so sánh 1
Thửa đất so sánh 2
Thửa đất so sánh 3
5 Lợi thế kinh doanh Mặt ngõ 5m Mặt ngõ 5m Mặt ngõ 4m Giáp 2 mặt ngõ
4m
6 Hạ tầng kĩ thuật Điện ổn định,
cấp nước và thoát nước tốt
Điện ổn định, cấp nước tốt, thoát nước kém
Điện ổn định, cấp nước tốt, thoát nước kém
Điện ổn định, cấp nước tốt, thoát nước kém
đông dân cư Nhìn ra công viên
Nhìn ra khu đông dân cư đông dân cư Nhìn ra khu
Trang 6Page 6 of 16
9 Điều kiện thanh
toán
Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua
Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua
Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua
Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua
11 Giá chỉ dẫn/m 2
(trđ)
12 Chênh lệch so với giá chỉ dẫn trung
bình
Trang 7Page 7 of 16
Bài 10
TT Tiêu chí Thửa đất cần
định giá
Thửa đất so sánh 1
Thửa đất so sánh 2
Thửa đất so sánh 3
3 Giá bán/m 2 (trđ) Chưa biết
4 Tình trạng pháp lý Đã được cấp
QSD đất
Chưa hợp thức hóa QSD đất
Đã được cấp QSD đất
Đã được cấp QSD đất
Chi phí hợp thức
hóa QSD đất
5 Lợi thế kinh doanh Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 8m Giáp 2 mặt ngõ
8m
5.3 Mức điều chỉnh
6 Hạ tầng kĩ thuật Điện ổn định,
cấp nước tốt, thoát nước kém
Điện ổn định, cấp nước và thoát nước tốt
Điện ổn định, cấp nước và thoát nước tốt
Điện ổn định, cấp nước và thoát nước tốt
6.3 Mức điều chỉnh
7.3 Mức điều chỉnh
đông dân cư
Nhìn ra khu đông dân cư
Nhìn ra khu đông dân cư
Nhìn ra công viên
Trang 8Page 8 of 16
8.3 Mức điều chỉnh
9 Điều kiện thanh
toán
Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua
Thanh toán tiền mặt 2 lần, 60%
ngay khi mua, 40% sau 1 năm
Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua
Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua
11 Giá chỉ dẫn/m 2
(trđ) Mức giá chỉ dẫn trung bình (trđ/m 2 )
12 Chênh lệch so với giá chỉ dẫn trung
bình
13 Số lần điều chỉnh
Trang 9Page 9 of 16
Phương pháp thu nhập
Bài 21
𝑛 = 30 𝑛ă𝑚
𝑖 = 13%
- Thu nhập ròng trung bình hàng năm từ BĐS:
𝐴 = 40000×30−10000−20000−5000
1 Ước tính giá trị quyền cho thuê BĐS:
𝑉 = ∑( 38833,3
(1 + 0,13)𝑡)
30
𝑡=1
= 291080,9587 𝑈𝑆𝐷
2
Bài 23
Gọi giá giao dịch là X
Chi phí giao dịch: 2,75%X
- Thu nhập ròng trung bình hàng năm từ BĐS:
𝐴 = 79000 𝑈𝑆𝐷 × 98,5% = 77,815 𝑈𝑆𝐷
- Giá trị thị trường ước tính của BĐS:
Trang 10Page 10 of 16
Bài 24
- Tổng doanh thu sau thuế trong 3 năm:
30000 × 10000 + 30500 × 11000 + 31200 × 12000 − 1000000 − 3000000 − 4000000
= 1.001.900.000
- Tổng chi phí sản xuất trong 3 năm:
30000 × 8200 + 30500 × 8500 + 31200 × 9300 = 795.410.000
- Thu nhập bình quân 1 năm:
𝐴 = (1.001.900.000 − 795.410.000) ÷ 3 = 68.830.000
- Tỷ lệ vốn hóa = 10%
- Trường hợp 1: canh tác vĩnh viễn
𝑉 =68.830.000
10% = 688.300.000
→ Giá BĐS được định giá có thể nhỏ hơn hoặc bằng:
688.300.000
1 + 2% = 674.803.921,6
- Trường hợp 2:
𝑉 = 68.830.000 ×1 − (1 + 10%)
−10
500.000.000 (1 + 10%)10 = 615.702.198,6 Bài 25
- Tổng doanh thu cả 2 toàn trong 1 năm:
2𝑡ò𝑎 × 25𝑈𝑆𝐷/𝑚2/𝑡ℎá𝑛𝑔 × 1400𝑚2× 0,8 × 22 𝑡ầ𝑛𝑔 × 0,9 × 12 = 13305600 𝑈𝑆𝐷
𝑖 = 8%
𝑛 = 41 𝑛ă𝑚
Ước tính giá trị của tòa tháp đôi:
𝑉 = ∑(13305600
(1 + 0,08)𝑡)
41
𝑡=1
= 159231236,3 𝑈𝑆𝐷
Trang 11Page 11 of 16
Bài 29
𝑛 = 35 𝑛ă𝑚
𝑖 = 8%
- Thu nhập ròng trung bình hàng năm từ BĐS:
𝐴 = 3250 𝑈𝑆𝐷 × 12𝑡ℎá𝑛𝑔 × 0,95 −31800 𝑈𝑆𝐷
35 𝑛ă𝑚 = 36141,4286 𝑈𝑆𝐷
- Ước tính giá trị của căn hộ:
𝑉 = ∑(36141,4286
(1 + 0,08)𝑡)
35
𝑡=1
= 421212,745 𝑈𝑆𝐷
Trang 12Page 12 of 16
Phương pháp Chi phí
Bài 36
Bước 1
- Số tiền phải nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất của lô đất trống là:
12.000.000/m2 × 250m2 = 3.000.000.000
- GTTT ước tính khi đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sd lô đất trên:
3.000.000.000 + 2.250.000.000 = 5.250.000.000
Trung bình: 21.000.000/m2
- Giá trị thị trường ước tính của lô đất mục tiêu cần định giá:
21.000.000/m2 × 300m2 = 6.300.000.000
Bước 2
- Chi phí xây dựng mới hiện hành:
120m2 × 3 × 4.000.000đ/m2 = 1.440.000.000
Bước 3
- Hao mòn tự nhiên:
1.440.000.000 × (8% × 32% + 18% × 44% + 16% × 36% + 14% × 44%
= 1.440.000.000 × 0,4 = 576.000.000
- Hao mòn do lỗi thời chức năng: 13.000.000
- Tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất:
576.000.000 + 13.000.000 = 589.000.000
Bước 4
- Giá trị của công trình xây dựng trên đất:
1.440.000.000 – 589.000.000 = 851.000.000
Bước 5
- GTTT ước tính của BĐS mục tiêu:
6.300.000.000 + 851.000.000 = 7.151.000.000
(Xem thêm VD2 trang 147→149 giáo trình)
Trang 13Page 13 of 16
Phương pháp thặng dư
Bài 40
Bước 1 Phương án đã cho là phương án sử dụng hiệu quả nhất
Bước 2 Doanh thu = 10.000.000/m2 × 60% × 10000m2
= 60.000.000.000
Bước 3
Chi phí hạ tầng kĩ thuật: 500.000/m2 × 10000m2
= 5.000.000.000 Thuế: 300.000.000
Lợi nhuận đòi hỏi: 6.000.000.000
- Tổng chi phí phát triển = 5.000.000.000 + 300.000.000 + 6.000.000.000 = 11.300.000.000
Bước 4 GTTT BĐS cần định giá:
60.000.000.000 - 11.300.000.000 = 48.700.000.000
Bài 41
Bước 1 Phương án đã cho là phương án sử dụng hiệu quả nhất
Bước 2 Doanh thu = 4.000.000.000 × 5 = 20.000.000.000
Bước 3
Chi phí liên quan đến việc bán nhà: 100.000.000
Chi phí quảng cáo, môi giới: 50.000.000
Chi phí nguyên nhiên vật liệu, nhân công: 4.500.000/m2 × 180m2 × 5 = 4.050.000.000
Chi phí chuyên môn: 4.050.000.000 × 10% = 405.000.000
Chi phí tài chính: (4.050.000.000 + 405.000.000) ×1
2× 15% = 334.125.000 Lợi nhuận đòi hỏi: 100.000.000 × 5 = 500.000.000
- Tổng chi phí phát triển:
100.000.000 + 50.000.000 + 4.050.000.000 + 405.000.000 + 334.125.000 + 500.000.000 =
5.439.125.000
Bước 4 GTTT BĐS cần định giá: 20.000.000.000 - 5.439.125.000 = 14.560.875.000
Trang 14Page 14 of 16
Bài 42
Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Nam Việt đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 1 ha với tỷ
lệ được phép xây dựng là 60% Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây trên toàn bộ diện tích được phép xây dựng 2 toà nhà chung cư để bán, mỗi toà cao 25 tầng và mỗi tầng có 20 căn hộ
Với cương vị là thám định viên về giá , Anh chị hãy tư vấn cho doanh nghiệp Nam Việt mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho lô đất nói trên, biết:
- Thời gian phát triển dự tính là 1 năm
- Chi phí quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng
- Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100 triệu đồng
- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: 1 triệu đồng /m2
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân : 10 triệu đồng /m2
- Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng
- Chi phí khác cho đất đai bằng 4% giá đất đấu giá
Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm: riêng chi phí xây nhà được vay làm 2 lần , mỗi lần cách nhau 6 tháng (lãi suất 6 tháng được tính bằng ½ lãi suất năm)
- Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 10% của tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư và đối với toàn bộ lô đất là 15% tổng chi phí cho việc mua và giữ lô đất
- Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư: từ tầng 1 đến tầng 10 là 3.200 triệu đồng, từ tầng 11 đến tầng 25 là 3.600 triệu đồng
- Chi phí quảng cáo và bán nhà : 500 triệu đồng
Gọi GTTT ước tính của BĐS mục tiêu là a
Bước 1 Phương án đã cho là phương án sử dụng hiệu quả nhất
Bước 2 Doanh thu = 3.200.000.000/căn × 20 căn × 10 tầng × 2 tòa + 3.600.000.000/căn × 20 căn
× 15 tầng × 2 tòa = 3.440.000.000.000
Bước 3
Trang 15Page 15 of 16
Chi phí quy hoạch dự án: 1.000.000.000
Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100.000.000
Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: 1.000.000/m2 × 10000m2
= 10.000.000.000 Chi phí xây dựng nhà chung cư: 10.000m2 × 60% × 25 × 10.000.000 = 1.500.000.000.000
Chi phí đấu giá đất: 20.000.000
Chi phí khác cho đất đai: a × 4%
Chi phí tài chính:
(1.000.000.000 + 100.000.000 + 10.000.000.000) × 10% = 1.110.000.000
(20.000.000 + 0,04a + a) × 10% = 2.000.000 + 0.104a
(1.500.000.000.000 × 1
2) × 10% + (1.500.000.000.000 ×
1
2) × 5% = 112.500.000.000 Lợi nhuận đòi hỏi:
10% × (1.000.000.000 + 100.000.000 + 10.000.000.000 + 1.110.000.000 +
1.500.000.000.000 + 112.500.000.000) + 15% × (2.000.000 + 0.104a + a + 0,04a +
20.000.000) = 162.471.000.000 + 3.300.000 + 0,1716a = 162.474.300.000 + 0,1716a Chi phí quảng cáo và bán nhà: 500.000.000
- Tổng chi phí phát triển:
1.000.000.000 + 100.000.000 + 10.000.000.000 + 1.500.000.000.000 + 20.000.000 + 0,04a
+ 1.110.000.000 + 2.000.000 + 0.104a + 112.500.000.000 + 162.474.300.000 + 0,1716a + 500.000.000 = 1.787.706.300.000 + 0,6756a
Bước 4 GTTT BĐS cần định giá: a = 3.440.000.000.000 − (1.787.706.300.000 + 0,6756a)
→ 𝑎 = 9.860.977.350
Trang 16Page 16 of 16
Bài 43
Bước 1 Phương án đã cho là phương án sử dụng hiệu quả nhất
Bước 2
Gọi a là số lô đất có diện tích 100m2, b là số lô đất có diện tích 150m2
100𝑎 + 150𝑏 = 6000 →{
𝑎 = 60
𝑏 = 0 Doanh thu = 30.000.000/m2 × 60 × 100m2
= 180.000.000.000
Bước 3
Chi phí hạ tầng kĩ thuật: 500.000/m2 × 10000m2
= 5.000.000.000 Chi phí bán: 1.000.000.000
Thuế: 1.500.000.000
Lợi nhuận đòi hỏi: 6.000.000.000
- Tổng chi phí phát triển = 5.000.000.000 + 1.000.000.000 +1.500.000.000+ 6.000.000.000 = 13.500.000.000
Bước 4
TH1 Dự án được hoàn vốn dưới 1 năm
GTTT BĐS cần định giá:
180.000.000.000 - 13.500.000.000 = 166.500.000.000
TH2 Dự án được hoàn vốn trong 3 năm
Chi phí tài chính:
5.000.000.000 × 15%3+ 1.000.000.000 × 15%2+ 7.500.000.000 × 15%1 = 1.164.375.000
- Tổng chi phí phát triển quy về hiện tại: 13.500.000.000 + 1.164.375.000 = 14.664.375.000 GTTT BĐS cần định giá:
180.000.000.000 − 14.664.375.000 = 165.335.625.000