TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU
Lý do chọn đề tài
Khi đất chật người đông, chính phủ và các chủ đầu tư lựa chọn xây dựng khu căn hộ cho người dân, đồng thời dành diện tích cho tiện ích công cộng như giao thông, công viên và khu thể thao Xu hướng sống trong căn hộ cao tầng đang gia tăng tại các thành phố lớn ở Việt Nam như Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng Thị trường hiện nay cho thấy nhiều khu căn hộ cao tầng được quy hoạch đẹp, hài hòa với không gian chung và đầy đủ tiện nghi, đặc biệt là tại Nam Sài Gòn ở quận 7, quận 2 và quận Bình Thạnh với nhiều tòa nhà hiện đại.
Lý do lựa chọn căn hộ chung cư để sinh sống đã thay đổi đáng kể so với trước đây Thay vì những quan điểm tiêu cực về sự nhếch nhác, thiếu an toàn và không vệ sinh, hiện nay nhiều người, đặc biệt là giới trẻ, đang ưa chuộng sống trong các khu căn hộ hơn là xây nhà trên nền đất hay chọn nhà phố trong hẻm.
Từ giữa tháng 10/2007, căn hộ cao cấp tại khu Vista (quận 2) với giá 200.000 USD đã thu hút sự chú ý mạnh mẽ, khiến người mua chen chúc, xếp hàng từ sáng sớm Tương tự, 1.000 khách hàng đầu tiên sẽ được tham gia bốc thăm mua 350 căn hộ Sky Garden 3 của Công ty Phú Mỹ Hưng vào ngày 04/11/2007 Tuy nhiên, do nhu cầu vượt quá cung, nhiều người đã đóng tiền nhưng có thể vẫn không nằm trong top 1.000 khách hàng Công ty Phú Mỹ Hưng thông báo rằng những khách hàng còn lại có thể đăng ký mua nhà đợt 2 vào tháng 12.
Từ năm 2007, thị trường căn hộ chung cư tại TP HCM đã trải qua những biến động lớn, từ việc người tiêu dùng xếp hàng mua căn hộ đến tình trạng trì trệ kéo dài hiện nay, với nhiều phân khúc bị "đóng băng" Theo báo cáo của Coliers, trong năm tới, TP HCM có thể đón nhận 110.000 căn hộ từ khoảng 200 dự án, trong đó 45.200 căn đang bị trì hoãn hoặc là đất trống Một số chủ đầu tư chọn cách chờ đợi sự phục hồi của thị trường, trong khi số khác chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh để đáp ứng nhu cầu Thị trường ngày càng cạnh tranh và khó khăn, đặt ra câu hỏi liệu đã đến lúc cần có giải pháp quyết liệt cho căn hộ chung cư sau thời gian dài chờ đợi chính sách từ nhà nước Tình hình ảm đạm kéo dài trong năm qua đòi hỏi doanh nghiệp phải tự cứu mình trước khi trông chờ vào chính sách của chính phủ Tác giả sẽ nghiên cứu "Các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TP HCM", một vấn đề quan trọng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TP HCM là rất quan trọng Các yếu tố này có thể bao gồm vị trí, giá cả, tiện ích, chất lượng xây dựng và uy tín của chủ đầu tư Mỗi yếu tố sẽ có mức độ tác động khác nhau đến sự lựa chọn của khách hàng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định cuối cùng của họ trong việc đầu tư vào bất động sản Việc hiểu rõ những yếu tố này sẽ giúp các nhà phát triển và môi giới bất động sản tối ưu hóa chiến lược tiếp thị và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.
Đề xuất một số hàm ý quản trị thúc đẩy kinh doanh căn hộ chung cƣ tại TP HCM.
Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ của khách hàng cá nhân tại TP HCM Đối tƣợng khảo sát:
Là những khách hàng đang có ý định mua hoặc đã mua và đang sử dụng căn hộ chung cƣ từ 25 tuổi trở lên
Bài viết này chỉ tập trung vào các căn hộ chung cư thương mại được xây dựng sau năm 2000, loại trừ các căn hộ thuộc đối tượng nhà ở xã hội, tái định cư, cũng như nhà ở dành cho công nhân, sinh viên và người có thu nhập thấp Phạm vi nghiên cứu được xác định rõ ràng nhằm đảm bảo tính chính xác và phù hợp của thông tin.
Không gian: nghiên cứu đƣợc thực hiện tại khu vực TP HCM
Thời gian: khảo sát đƣợc thực hiện từ tháng 9 đến tháng 12 năm 2013.
Phương pháp thực hiện
Nguồn cơ sở dữ liệu: Sử dụng nguồn đa dữ liệu
Nguồn điều tra thông qua khảo sát
Nghiên cứu qua 2 giai đoạn
Nghiên cứu sơ bộ định tính được thực hiện qua phỏng vấn sâu 20 khách hàng cá nhân có ý định sử dụng hoặc đã sử dụng căn hộ chung cư tại TP HCM, nhằm điều chỉnh thang đo Việc phỏng vấn thử này giúp xây dựng và hoàn thiện bảng câu hỏi cho nghiên cứu.
Nghiên cứu chính thức định lượng được thực hiện bằng cách phỏng vấn trực tiếp người tiêu dùng qua bảng câu hỏi chi tiết Phương pháp lấy mẫu sử dụng là chọn mẫu thuận tiện, phi xác suất, với đối tượng nghiên cứu là những người từ 25 tuổi trở lên.
- Dữ liệu thu thập đƣợc sẽ đƣợc xử lý bằng phần mềm thống kê SPSS
- Kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach Alpha
- Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
Phân tích hồi quy tuyến tính giúp xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TP HCM Nghiên cứu này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về các yếu tố tác động, từ đó hỗ trợ các nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản trong việc tối ưu hóa chiến lược tiếp thị và bán hàng.
Tổng quan về nghiên cứu
1.1.Lý do chọn đề tài
Khi đất chật người đông, chính phủ và các chủ đầu tư đều lựa chọn xây dựng khu căn hộ, dành diện tích cho tiện ích công cộng như giao thông, công viên, và khu thể thao Xu hướng sống trong căn hộ cao tầng đang gia tăng tại các thành phố lớn ở Việt Nam như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng Thị trường hiện nay cho thấy nhiều khu căn hộ cao tầng được quy hoạch hài hòa, đầy đủ tiện nghi, điển hình như khu vực Nam Sài Gòn tại quận 7, quận 2, và quận Bình Thạnh với các tòa nhà hiện đại.
Lý do chọn căn hộ chung cư để sinh sống đã thay đổi đáng kể so với trước đây Thay vì những quan điểm tiêu cực về căn hộ chung cư như nhếch nhác, thiếu an toàn và không vệ sinh, ngày nay, nhiều người, đặc biệt là giới trẻ, lại ưa chuộng sống trong các khu căn hộ Họ ưu tiên sự tiện lợi và hiện đại của căn hộ hơn là việc sở hữu đất hoặc nhà phố trong hẻm.
Từ giữa tháng 10/2007, thị trường căn hộ cao cấp tại khu Vista (quận 2) đã chứng kiến cảnh chen lấn mua căn hộ giá 200.000 USD, với hình ảnh người dân xếp hàng từ sáng sớm Tương tự, 1.000 khách hàng đầu tiên sẽ được tham gia bốc thăm mua 350 căn hộ Sky Garden 3 của Công ty Phú Mỹ Hưng vào ngày 04/11/2007 Tuy nhiên, do nhu cầu vượt quá số lượng, nhiều người đã đóng tiền “thành ý” nhưng vẫn có khả năng không lọt vào danh sách 1.000 khách hàng đầu tiên Công ty Phú Mỹ Hưng thông báo rằng những khách hàng còn lại có thể đăng ký mua nhà đợt 2 vào tháng 12.
Thị trường căn hộ chung cư tại TP HCM đã trải qua sự suy giảm đáng kể từ năm 2007, khi người tiêu dùng xếp hàng để mua căn hộ, đến tình trạng trì trệ và "đóng băng" hiện nay Dự báo từ Coliers cho thấy năm tới sẽ có 110.000 căn hộ từ khoảng 200 dự án gia nhập thị trường, trong đó 45.200 căn đang bị trì hoãn hoặc đất trống Một số chủ đầu tư đang chờ đợi sự phục hồi của thị trường, trong khi những người khác chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh và thiết kế sản phẩm để đáp ứng nhu cầu Tình hình thị trường bất động sản vẫn ảm đạm, và doanh nghiệp cần có phương án tự cứu trước khi trông chờ vào chính sách của chính phủ Đề tài "Các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TP HCM" là vấn đề quan trọng trong lĩnh vực đầu tư căn hộ và bất động sản.
1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Xác định các yếu tố ảnh hưởng và mức độ tác động của những yếu tố này đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TP HCM là rất quan trọng Việc hiểu rõ các yếu tố như vị trí, giá cả, tiện ích và chất lượng xây dựng sẽ giúp các nhà phát triển bất động sản tối ưu hóa chiến lược tiếp thị và nâng cao sự hài lòng của khách hàng.
Đề xuất một số hàm ý quản trị thúc đẩy kinh doanh căn hộ chung cƣ tại TP HCM
Đối tượng nghiên cứu của bài viết này là các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TP HCM Nghiên cứu tập trung khảo sát những yếu tố này để hiểu rõ hơn về hành vi và nhu cầu của người tiêu dùng trong thị trường bất động sản.
Là những khách hàng đang có ý định mua hoặc đã mua và đang sử dụng căn hộ chung cƣ từ 25 tuổi trở lên
Nghiên cứu này chỉ tập trung vào các căn hộ chung cư thương mại được xây dựng sau năm 2000, loại trừ các căn hộ xã hội, tái định cư, cũng như nhà ở cho công nhân, sinh viên và người có thu nhập thấp.
Không gian: nghiên cứu đƣợc thực hiện tại khu vực TP HCM
Thời gian: khảo sát đƣợc thực hiện từ tháng 9 đến tháng 12 năm 2013
Nguồn cơ sở dữ liệu: Sử dụng nguồn đa dữ liệu
Nguồn điều tra thông qua khảo sát
Nghiên cứu qua 2 giai đoạn
Nghiên cứu sơ bộ định tính đã tiến hành phỏng vấn sâu 20 khách hàng cá nhân có ý định sử dụng hoặc đang sử dụng căn hộ chung cư tại TP HCM nhằm điều chỉnh thang đo Qua đó, phỏng vấn thử 20 khách hàng giúp xây dựng và hoàn thiện bảng câu hỏi.
Nghiên cứu chính thức định lượng được thực hiện thông qua việc phỏng vấn trực tiếp người tiêu dùng bằng bảng câu hỏi chi tiết Phương pháp lấy mẫu sử dụng là chọn mẫu thuận tiện, phi xác suất, với đối tượng tham gia từ 25 tuổi trở lên.
- Dữ liệu thu thập đƣợc sẽ đƣợc xử lý bằng phần mềm thống kê SPSS
- Kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach Alpha
- Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
Phân tích hồi quy tuyến tính giúp xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TP.HCM Nghiên cứu này cung cấp cái nhìn sâu sắc về các yếu tố quyết định trong thị trường bất động sản, từ đó hỗ trợ các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong việc phát triển chiến lược tiếp thị hiệu quả hơn.
Chương 1: Tổng quan về nghiên cứu
Chương này cung cấp cái nhìn tổng quát về đề tài nghiên cứu, bao gồm mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, cùng với phương pháp nghiên cứu được áp dụng và cấu trúc của luận văn.
Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu
Chương này tổng hợp lý thuyết và mô hình nghiên cứu trước đây về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư Từ đó, tác giả đề xuất giả thuyết và mô hình nghiên cứu mới.
Thiết kế nghiên cứu
Chương này mô tả chi tiết quy trình nghiên cứu của tác giả, bao gồm cách chọn mẫu khảo sát, phương pháp phân tích dữ liệu và việc điều chỉnh thang đo.
Phân tích kết quả nghiên cứu
Chương này trình bày kết quả phân tích dữ liệu từ khảo sát định lượng, bao gồm kiểm định thang đo bằng Cronbach Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, và phân tích hồi quy để đánh giá tác động của các yếu tố đến quyết định mua căn hộ chung cư.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
Các khái niệm liên quan đến căn hộ chung cƣ
2.1.1.Khái niệm về nhà ở thương mại
Khái niệm về nhà ở: Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu mà nhà ở có các khái niệm khác nhau:
Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng, được thiết kế với không gian bên trong tách biệt với không gian bên ngoài, phục vụ mục đích sinh hoạt.
Nhà ở không chỉ là tài sản quý giá mà còn đóng vai trò thiết yếu trong việc bảo vệ con người khỏi các hiện tượng tự nhiên, góp phần quan trọng vào đời sống con người.
Khái niệm về nhà ở thương mại: Theo khoản 1 điều 31, luật nhà ở số
Theo Điều 31 của Luật nhà ở năm 2005 (56/2005/QH11), nhà ở thương mại được định nghĩa là loại hình nhà ở do các tổ chức và cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhằm mục đích bán hoặc cho thuê, phù hợp với nhu cầu và cơ chế thị trường.
2.1.2.Khái niệm về thị trường nhà ở thương mại
Thị trường nhà ở thương mại là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, qua đó hình thành giá cả
Các tác nhân chủ yếu trên thị trường nhà ở thương mại:
Người chủ-người sử dụng: là những người mua nhà để trực tiếp sử dụng
Người chủ-người cho thuê: là những nhà đầu tư, họ mua nhà để cho người khác thuê, nhà ở thương mại đối với họ như một khoản đầu tư
Doanh nghiệp xây dựng kinh doanh bất động sản: là những người cung cấp sản phẩm nhà ở cho thị trường
Người môi giới: là người có vai trò kết nối cung cầu
Ngân hàng, các tổ chức tín dụng: là nguồn cung cấp tín dụng cho thị trường nhà ở (Dương Thị Bình Minh và cộng sự, 2012, trang 16)
2.1.3.Khái niệm về căn hộ chung cƣ tại Việt Nam
Khái niệm về căn hộ chung cƣ tại Việt Nam
Nhà chung cư là loại hình nhà ở từ hai tầng trở lên, được thiết kế với lối đi, cầu thang và hệ thống hạ tầng chung cho nhiều hộ gia đình Mỗi hộ gia đình có phần sở hữu riêng, đồng thời cũng chia sẻ phần sở hữu chung với các hộ khác trong tòa nhà.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ bao gồm:
Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó
Phần diện tích khác trong nhà chung cƣ đƣợc công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật
Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng
Phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ bao gồm:
Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cƣ ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này
Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, cùng với hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhƣng đƣợc kết nối với nhà chung cƣ đó
Căn hộ chung cư, theo định nghĩa của các chuyên gia và tài liệu quốc tế, được biết đến phổ biến qua thuật ngữ "condominium" (viết tắt là "condo") trong tiếng Anh hiện đại Theo Encyclo Britinaca (2006), từ "chung cư" không chỉ đơn thuần là một công trình nhà ở mà còn mang ý nghĩa lịch sử, xuất phát từ thời La Mã cổ đại vào thế kỷ 6 trước Công Nguyên, trong đó "con" trong tiếng Latin có nghĩa là "của chung".
"Dominium" có nghĩa là "quyền sở hữu" hoặc "sử dụng" Hiện nay, condominium đại diện cho một hình thức quyền sở hữu, không phải là tài sản nguyên vẹn Một condominium được hình thành qua khế ước quyền sở hữu, ghi nhận khuôn viên đất và mặt bằng công trình Các căn hộ được tạo ra bên trong khuôn viên đất chung cư Khi sở hữu căn hộ condominium, người sở hữu có quyền đối với không gian bên trong căn hộ của mình và quyền sử dụng chung đối với các khu vực chung của dự án chung cư.
Tại Singapore, khái niệm "chung cư" được hiểu như một khái niệm quy hoạch hơn là pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển các loại nhà ở, căn hộ và buồng ở để khai thác tối đa quỹ đất Theo Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 của cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority (URA), chung cư được phân thành hai loại chính: flat và condominium.
Chung cư dạng Flat là dự án nhà ở không sở hữu đất, được thiết kế dành riêng cho mục đích sinh sống Mỗi căn hộ có lối vào riêng, tách biệt khỏi diện tích chung của khu chung cư, mang lại sự riêng tư cho cư dân.
- Chung cƣ dạng Condominium: không nhƣ dạng flat, chung cƣ condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn (Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)
Phân loại chung cư: Tham khảo thông tư TT14-2008-BXD - hướng dẫn về phân hạng loại chung cƣ.
Thuộc tính sản phẩm
Thuộc tính của sản phẩm và dịch vụ bao gồm chức năng của sản phẩm/dịch vụ, giá thành và chất lƣợng của sản phẩm hay dịch vụ đó
Tùy theo từng loại hình đầu tư, các mục tiêu sẽ được xác định cho những thuộc tính chính của sản phẩm nhằm tối ưu hóa giá trị cho khách hàng, bao gồm giá thành, kiểu dáng và chất lượng.
Theo mô hình chung thuộc tính của sản phẩm dịch vụ: chức năng, chất lƣợng, giá cả, thời gian
VD: Ngân hàng bán lẻ thì:
Thuộc tính sản phẩm/dịch vụ: phạm vi phân phối rộng, không có sai sót, dịch vụ thông suốt
Các thuộc tính sản phẩm của cửa hàng của Kenyon: giá cả lợi ích, kiểu dáng và thiết kế, chất lƣợng
Các thuộc tính sản phẩm của Rockwater: chức năng, chất lƣợng, giá thành, tính đúng lúc
Chất lƣợng là khía cạnh cạnh tranh rất quan trọng trong suốt những năm
Từ năm 1980, chất lượng sản phẩm và dịch vụ đã trở thành một yếu tố quan trọng trong cạnh tranh Đến giữa thập niên 1990, chất lượng không còn là lợi thế chiến lược mà trở thành yêu cầu thiết yếu Nhiều tổ chức không thể đảm bảo cung cấp sản phẩm và dịch vụ không khiếm khuyết một cách đáng tin cậy đã mất đi vị thế cạnh tranh mạnh mẽ (Robert S Kaplan & David P Norton, 1996).
Khái niệm về dịch vụ
Trong cuộc sống hiện đại, dịch vụ được hiểu là các hoạt động trao đổi đa dạng, bao gồm nhiều loại hình và nghiệp vụ khác nhau Mặc dù có nhiều định nghĩa về dịch vụ, trong chuyên đề này, chúng tôi sẽ tham khảo một số khái niệm cơ bản Theo kinh tế học, dịch vụ là những sản phẩm phi vật chất, tương tự như hàng hóa (theo Wikipedia) Bản chất của dịch vụ là cung ứng để đáp ứng nhu cầu của con người, như dịch vụ du lịch, thời trang, và chăm sóc sức khỏe, đồng thời tạo ra lợi nhuận.
Philip Kotler định nghĩa dịch vụ là một hoạt động hoặc lợi ích được cung cấp nhằm mục đích trao đổi, chủ yếu mang tính vô hình và không dẫn đến việc chuyển quyền sở hữu Dịch vụ có thể được thực hiện độc lập hoặc liên kết với sản phẩm vật chất.
Dịch vụ là một quá trình hoạt động không có yếu tố vật chất, tập trung vào việc giải quyết mối quan hệ giữa nhà cung cấp và khách hàng mà không thay đổi quyền sở hữu Sản phẩm của dịch vụ có thể nằm trong hoặc vượt ra ngoài giới hạn của sản phẩm vật lý (Lưu Văn Nghiêm, 2001, trang 6).
Tóm lại, có nhiều khái niệm về dịch vụ được phát biểu dưới những góc độ khác nhau nhƣng tựu chung thì:
Dịch vụ là hoạt động có mục đích nhằm đáp ứng nhu cầu của con người Khác với hàng hóa, dịch vụ không tồn tại dưới dạng sản phẩm hữu hình mà trực tiếp phục vụ các nhu cầu cụ thể của xã hội.
Chất lượng dịch vụ được định nghĩa là sự so sánh giữa giá trị mong đợi và giá trị thực tế mà khách hàng nhận được từ doanh nghiệp Các nhà nghiên cứu và quản lý đều đồng thuận rằng chất lượng dịch vụ phản ánh mức độ phù hợp giữa mong đợi và trải nghiệm thực tế của khách hàng sau khi sử dụng dịch vụ Điều này có nghĩa là việc phân phối dịch vụ phải được thực hiện một cách hiệu quả, đáp ứng đúng kỳ vọng của khách hàng, từ đó tạo ra sự hài lòng và nâng cao giá trị dịch vụ.
Dịch vụ nhận đƣợc Sự mong đợi Chất lƣợng dịch vụ
Giá trị dịch vụ nhận đƣợc > Giá trị mong đợi Rất cao
Giá trị dịch vụ nhận đƣợc ≥ Giá trị mong đợi Cao
Giá trị dịch vụ nhận đƣợc < Giá trị mong đợi Thấp
2.3.2.Nội dung dịch vụ nhà chung cƣ
Các dịch vụ quản lý nhà chung cư bao gồm điều khiển và duy trì hệ thống trang thiết bị, bảo vệ an ninh, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc cây xanh và hoa, diệt côn trùng, cùng nhiều dịch vụ khác nhằm đảm bảo hoạt động bình thường của khu chung cư.
Giá dịch vụ nhà chung cƣ, bao gồm:
Chi phí dịch vụ nhà chung cư bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp vận hành, và chi phí cho Ban quản trị (nếu có).
Lợi nhuận định mức hợp lý Thuế giá trị gia tăng
Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cƣ:
Chi phí vận hành nhà chung cư bao gồm các khoản chi cho năng lượng, nguyên liệu, nhiên liệu và các chi phí khác (nếu có) cần thiết cho việc duy trì hoạt động của các thiết bị như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Chi phí nhân công để điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị trong nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, và các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác, là một yếu tố quan trọng cần được xem xét.
Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà chung cư, bao gồm bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác, được xác định dựa trên khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ.
Chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước công cộng trong khu nhà chung cư;
Chi phí cho văn phòng phẩm, bàn ghế, và phòng làm việc, cùng với các khoản chi phí điện, nước sinh hoạt và những chi phí khác liên quan đến bộ phận quản lý nhà chung cư.
Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành đƣợc phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cƣ, bao gồm:
Chi phí tiền lương và các khoản phụ cấp, bao gồm tiền công, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn, cùng các khoản trích nộp khác từ quỹ lương, đều được chi trả cho bộ phận quản lý của doanh nghiệp.
Chi phí cho Ban quản trị bao gồm phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị, theo quy định tại Thông tư 37/2009/TT-BXD.
Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua
2.4.1.Mô hình hành vi tiêu dùng cá nhân
Trong quản trị marketing, mô hình hành vi mua của một cá nhân đƣợc xác định nhƣ sau:
Hình 2.1: Mô hình hành vi tiêu dùng cá nhân
Theo Philip Kotler (2003), hành vi tiêu dùng của cá nhân bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó các yếu tố văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý đóng vai trò quan trọng.
Các yếu tố văn hóa đóng vai trò quan trọng nhất trong việc hình thành hành vi người tiêu dùng Nền văn hóa, nhánh văn hóa và tầng lớp xã hội đều là những yếu tố cần được xem xét kỹ lưỡng để hiểu rõ hơn về cách thức tiêu dùng của con người.
Các yếu tố xã hội như nhóm tham khảo, gia đình, vai trò và địa vị xã hội có ảnh hưởng đáng kể đến thái độ và hành vi của người tiêu dùng, cả trực tiếp lẫn gián tiếp.
Các yếu tố cá nhân có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua sắm của người tiêu dùng, bao gồm tuổi tác, giai đoạn chu kỳ sống, nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, nhân cách và sự tự nhận thức của họ.
- Các yếu tố tâm lý: bao gồm động cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin và thái độ
Kỹ thuật Văn hóa Chính trị
Phản ứng của khách hàng
Chọn sản phẩm Chọn nhãn hiệu Thời gian mua
Các đặc tính của nguời mua
Tiến trình quyết định mua
Tìm hiểu thông tin Đánh giá phương án Quyết định mua Hành vi hậu mãi
2.4.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi của khách hàng trong thị trường căn hộ chung cƣ
Theo Gilbert (1991), hành vi khách hàng bị ảnh hưởng bởi hai cấp độ: cá nhân và xã hội Philip Kotler (2005) phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua sắm bao gồm văn hóa, xã hội, cá nhân, tâm lý và các yếu tố marketing Điều này cũng áp dụng cho thị trường căn hộ chung cư, nơi mà các yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong quyết định của người tiêu dùng.
Các yếu tố văn hóa
Các yếu tố văn hóa, bao gồm nền văn hóa, nhánh văn hóa và tầng lớp xã hội, đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến hành vi của người tiêu dùng (Philip Kotler, 2005).
Nền văn hóa đóng vai trò quyết định trong việc hình thành những mong muốn và hành vi của cá nhân Trong quá trình trưởng thành, trẻ em sẽ tiếp thu các giá trị, nhận thức, sở thích và hành vi từ gia đình và các định chế xã hội quan trọng khác (Philip Kotler và Gary Armstrong, 2012).
Nhánh văn hóa là những phân nhánh nhỏ hơn trong mỗi nền văn hóa, giúp tạo ra những đặc điểm phù hợp và mức độ hòa nhập cho các thành viên trong xã hội Các nhánh văn hóa này bao gồm quốc tịch, tôn giáo, chủng tộc và khu vực địa lý (Philip Kotler và Gary Armstrong, 2012).
Tầng lớp xã hội đại diện cho các thành viên trong một xã hội với uy tín và sức mạnh có thứ bậc, được xác định bởi các yếu tố như nghề nghiệp, thu nhập, giáo dục và tài sản Những người thuộc cùng một tầng lớp xã hội thường có xu hướng tiêu dùng tương tự nhau, theo nghiên cứu của Philip Kotler và Gary Armstrong (2012).
Các yếu tố xã hội
Hành vi của người tiêu dùng bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố xã hội, bao gồm nhóm tham khảo, gia đình và vai trò của địa vị xã hội (Philip Kotler và Gary Armstrong, 2012).
Nhóm tham khảo là các cá nhân hoặc nhóm có ảnh hưởng đến thái độ, lòng tin, giá trị và hành vi của người tiêu dùng Những nhóm này tác động mạnh mẽ đến hành vi tiêu dùng thông qua việc tạo ra sức ép văn hóa và lo lắng lệch lạc, dẫn đến sự đồng thuận trong nhóm (Solomon và cộng sự, 2006).
Gia đình là nhóm tham khảo quan trọng nhất, ảnh hưởng sâu sắc đến hành vi mua sắm của các thành viên (Philip Kotler và Gary Armstrong, 2012) Các giá trị văn hóa mà gia đình tạo ra có tác động lớn đến quyết định tiêu dùng, và gia đình cũng giữ vai trò là tiêu điểm tham khảo ngay cả khi cá nhân đã lập gia đình.
Vai trò và địa vị của mỗi người trong xã hội được xác định qua sự tham gia vào nhiều nhóm như gia đình, câu lạc bộ và tổ chức Mỗi vai trò đi kèm với một địa vị cụ thể, và người ta thường lựa chọn sản phẩm hoặc dịch vụ để thể hiện vai trò và địa vị của mình.
Các yếu tố cá nhân
Quyết định mua hàng của người tiêu dùng bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố cá nhân, trong đó tuổi tác, giai đoạn sống, nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, nhân cách và tự ý niệm là những yếu tố nổi bật (Philip Kotler và Gary Armstrong, 2012).
Tuổi tác và giai đoạn của chu kỳ sống ảnh hưởng đến việc tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ của mỗi người trong suốt cuộc đời Hành vi tiêu dùng được định hình theo giai đoạn của chu kỳ sống gia đình, và các nhà tiếp thị thường chọn các nhóm theo chu kỳ sống làm thị trường mục tiêu Nhiều nghiên cứu gần đây đã xác định các giai đoạn tâm lý trong chu kỳ sống, cung cấp cái nhìn sâu sắc cho các chiến lược tiếp thị.
Giá
Giá bán là chi phí mà khách hàng cần chi trả để nhận sản phẩm hoặc dịch vụ từ nhà cung cấp, được xác định bởi nhiều yếu tố như thị phần, cạnh tranh, chi phí nguyên liệu, nhận diện sản phẩm và giá trị cảm nhận của khách hàng Việc định giá trong môi trường cạnh tranh là rất quan trọng và đầy thách thức; giá quá thấp có thể buộc nhà cung cấp phải tăng số lượng bán để bù đắp chi phí, trong khi giá quá cao có thể khiến khách hàng chuyển sang đối thủ Quyết định về giá bao gồm điểm giá, giá niêm yết, chiết khấu và thời gian thanh toán.
Giá cả trong thị trường bất động sản:
Giá cả bất động sản (BĐS) phụ thuộc chủ yếu vào mối quan hệ cung-cầu trên thị trường; khi cầu vượt cung, giá thường tăng, ngược lại khi cầu thấp hơn cung, giá có xu hướng giảm Ngoài ra, giá BĐS còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như độc quyền, đầu cơ, và cạnh tranh không lành mạnh Sự can thiệp của Nhà nước, chẳng hạn như đầu tư vào cơ sở hạ tầng và chính sách thuế, cũng đóng vai trò quan trọng Thêm vào đó, tâm lý và thói quen của người dân, như việc không muốn bán nhà tổ tiên hay ưa thích sở hữu nhà riêng, cũng ảnh hưởng đến giá cả Có ba nhóm nhân tố chính tác động đến giá BĐS, bao gồm yếu tố cung-cầu, can thiệp của Nhà nước, và tâm lý người tiêu dùng.
Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:
Nhóm các yếu tố tự nhiên:
Vị trí của bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị và khả năng sinh lời Những BĐS nằm ở trung tâm đô thị thường có giá trị cao hơn so với các BĐS tương tự ở vùng ven, nhờ vào yếu tố vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Do đó, việc lựa chọn vị trí chiến lược sẽ ảnh hưởng lớn đến tiềm năng sinh lời của BĐS.
Kích thước và diện tích thửa đất là yếu tố quan trọng, cần tối ưu để đáp ứng nhu cầu của đa số cư dân trong khu vực Địa hình của bất động sản cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị, với các khu vực thấp dễ bị ngập nước vào mùa mưa hoặc triều cường thường có giá thấp hơn, trong khi những khu vực cao hơn sẽ có giá trị cao hơn.
Hình thức kiến trúc bên ngoài của bất động sản (BĐS), như nhà hoặc công trình xây dựng, ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó; nếu hai BĐS có giá xây dựng tương đương, BĐS nào có kiến trúc hợp thị hiếu sẽ có giá trị cao hơn Các đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, như độ dày lớp bề mặt và tính chất thổ nhưỡng, cũng tác động đến giá trị BĐS, tuy nhiên mức độ ảnh hưởng phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất Chẳng hạn, độ màu mỡ của đất rất quan trọng cho giá trị khi sử dụng cho nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng cho xây dựng.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS
Các bất động sản (BĐS) tọa lạc tại những khu vực thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai như bão, lũ, động đất và khí hậu khắc nghiệt có thể gặp phải nguy cơ rủi ro cao Những sự cố này không chỉ làm giảm giá trị của BĐS mà còn ảnh hưởng đến tâm lý của người mua, dẫn đến sự sụt giảm trong nhu cầu đầu tư Ngược lại, những khu vực an toàn hơn có thể tăng giá trị và thu hút nhiều nhà đầu tư hơn.
Nhóm các yếu tố kinh tế:
Khả năng tạo thu nhập từ bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của tài sản Càng cao khả năng sinh lời từ BĐS, giá trị chuyển nhượng của nó càng lớn và ngược lại.
Tiện nghi liên quan đến bất động sản, bao gồm hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ và thông tin liên lạc, đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao giá trị của bất động sản Sự đầy đủ và chất lượng của các tiện nghi này càng cao thì giá trị bất động sản càng gia tăng.
Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
Tính hữu dụng của BĐS
Nhu cầu loại BĐS trên thị trường
Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thƣ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có
Các quy định về xây dựng và kiến trúc liên quan đến bất động sản (BĐS) bao gồm các hạn chế về quyền sử dụng đất và sở hữu nhà Những vấn đề này liên quan đến tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, và tranh chấp quyền sử dụng đất Ngoài ra, có sự hạn chế về quyền sở hữu chung, ví dụ như nhà ở khu vực gần sân bay không được xây dựng cao quá 3 tầng.
Yếu tố chung bên ngoài:
Các yếu tố chính trị và pháp lý, bao gồm sự thay đổi trong đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương, có thể ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản (BĐS) và đầu tư vào lĩnh vực này.
Chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể tạo ra sự gia tăng nhu cầu về bất động sản, dẫn đến việc tăng giá trị bất động sản.
Các chính sách tác động trực tiếp nhƣ:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
Các yếu tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến thị trường bất động sản bao gồm tình hình cung-cầu, đặc điểm người tham gia, và các điều kiện hiện tại của thị trường trong khu vực Ngoài ra, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, điện và thông tin liên lạc, cũng như mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng đều đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản.
Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản (BĐS) Khi mật độ dân số tăng nhanh do dân số cơ học, giá trị BĐS sẽ tăng do sự mất cân bằng cung-cầu Ngoài ra, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh và tập quán của người dân trong khu vực cũng tác động đến giá trị BĐS Tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp, việc làm và các mối quan hệ xã hội của cư dân cũng có vai trò quan trọng Các vấn đề liên quan đến phong thủy cũng cần được xem xét Hơn nữa, các kênh phân phối, bao gồm cửa hàng vật lý và cửa hàng trực tuyến, đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp sản phẩm đến tay khách hàng đúng thời điểm và địa điểm mà họ yêu cầu, là một yếu tố cốt lõi trong bất kỳ kế hoạch marketing nào (Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng).
Hỗ trợ bán hàng
Hỗ trợ bán hàng bao gồm các hoạt động nhằm nâng cao nhận thức và ấn tượng của khách hàng về sản phẩm hoặc dịch vụ, từ đó thúc đẩy giao dịch mua bán Các hoạt động này bao gồm quảng cáo trên truyền hình, đài phát thanh, báo chí, bảng thông báo, và việc đưa sản phẩm vào phim ảnh Ngoài ra, việc tài trợ cho các chương trình truyền hình và kênh phát thanh phổ biến, cũng như các chương trình dành cho khách hàng thân thiết, là những phương pháp hiệu quả Các hình thức bán hàng như bán hàng qua điện thoại, thư trực tiếp, và giới thiệu sản phẩm tận nhà cũng góp phần quan trọng trong chiến lược hỗ trợ bán hàng.
Hỗ trợ bán hàng bao gồm mọi hình thức giao tiếp với khách hàng hiện tại và tương lai, như quảng cáo, xây dựng thương hiệu, phiếu giảm giá và định vị thương hiệu.
Hỗ trợ bán hàng cần chú trọng đến khía cạnh nhận thức và tinh thần của khách hàng, vì những yếu tố này gắn liền với văn hóa, truyền thống và các kỳ vọng xã hội.
Để chọn phương pháp hỗ trợ bán hàng phù hợp với sản phẩm và thị trường nước ngoài, công ty có thể sử dụng quảng cáo hiện có và chỉ cần dịch sang tiếng địa phương, hoặc điều chỉnh quảng cáo cho từng thị trường cụ thể Một lựa chọn khác là phát huy tính toàn cầu ngay từ đầu Mỗi phương pháp này sẽ tạo ra những tác động khác nhau đến chiến lược bán hàng của công ty.
Một số nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan đến đề tài
Nghiên cứu Chiến Lƣợc mua nhà của hộ gia đình: Hành vi mua nhà của người tiêu dùng Mateja Kos Kokliˇc Irena Vida (2009), “ A Strategic Household
Purchase Consumer House Buying Behavior” Nghiên cứu khảo sát người dân
Nghiên cứu này nhằm kiểm tra hành vi mua nhà từ góc độ nhận thức của người tiêu dùng Mục tiêu bao gồm việc đề xuất một mô hình khái niệm về ra quyết định trong hành vi tiêu dùng, tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình này trong bối cảnh mua nhà có sẵn, và cung cấp ý nghĩa cho việc mua bán nhà có sẵn một cách có lợi.
Kết quả nghiên cứu đã chia ra 2 nhóm ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cƣ đó là:
Các yếu tố bên ngoài như văn hóa, nhánh văn hóa, sự ảnh hưởng của nhóm, gia đình, xã hội, dân số, thông tin marketing về sản phẩm, và hành vi của công ty đều đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành thói quen và quyết định mua sắm của người tiêu dùng.
Các yếu tố nội tại như cảm nhận, kinh nghiệm, sự hiểu biết, động cơ và cá nhân đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành lối sống của mỗi người Hai nhóm nhân tố này ảnh hưởng đến nhu cầu, sở thích và mong muốn cá nhân, từ đó tác động trực tiếp đến các mục tiêu tiêu dùng.
Hình 2.2: Các nhân tố chính trong mô hình quyết định mua nhà ( Mateja Kos
Nguồn: Mateja Kos Kokliˇc Irena Vida (2009),
Nghiên cứu Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad, (2011) Factors
Affecting Buying Behavior of an Apartment an Empirical Investigation in Amman,
Jordan, (Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ trong khảo sát ở
Nghiên cứu khảo sát người dân tại thủ đô Amman, Jordan cho thấy rằng khi mua căn hộ, người tiêu dùng chủ yếu chú trọng vào các yếu tố như thẩm mỹ, tiếp thị, kinh tế, địa lý và cấu trúc xã hội.
Lối sống cá nhân Mong Muốn
G hi nh ớ cá c phươ ng án v à ti êu ch í
Tiê u c hí : K hác h hàng m u a nhà, hành v i củ a công ty, ch ất lƣ ợng, gi á v à s ự ti n t ƣở ng
Gi ải Th ích S ự H òa H ợp
Không/Hài lòng tôt/xấu tham khảo
Các nhân tố bên trong
- Các nhân tố bên ngoài
- Hành vi của công ty Liên hệ
Cũ + Mới=Tập hợp sự cân nhắc Đánh giá Thái độ đối với các phương án sử dụng tiêu chí Ý định mua
- Sự chú ý kích thích lựa chọn
- Kiến thức mới, nhận thức và niềm tin
Nghiên cứu cho thấy môi trường kích thích hội ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ dân cư, với sự khác biệt rõ rệt theo giới tính và độ tuổi Tuy nhiên, không có sự khác biệt đáng kể trong quyết định mua căn hộ dựa trên tình trạng hôn nhân hoặc trình độ học vấn.
Hình 2.3: Các nhân tố chính trong mô hình quyết định mua nhà ( Mwfeq
Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad)
Nguồn: Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad, (2011)
Nghiên cứu của Lưu Nguyên Đại, 2008, (Factors Influencing Decision Making
In Buying Apartment in Ho Chi Minh City) Khảo sát khách hàng tại khu vực TP
Tại TP HCM, quyết định mua căn hộ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố Nghiên cứu cho thấy nhóm chất lượng, tiện ích công cộng, vị trí và khu vực siêu thị có mức độ ảnh hưởng ngang nhau đến quyết định này Tiếp theo, nhóm Layout và giá cũng đóng vai trò quan trọng Ngoài ra, khu vực mua sắm và khu vực thể thao cùng nằm trong nhóm ảnh hưởng thứ ba Cuối cùng, nhóm giải trí được xếp vào nhóm ảnh hưởng thứ tư.
Kinh Tế: Thu nhập, lãi suất, diện tích, tính thanh khoản, thuế…
Thẩm mỹ: hình dạng, hướng nhìn, thiết kế, lối vào, hoàn thiện
Tiếp thị: giá, quảng cáo, sự đáng tin, sự nổi tiếng
Xã hội: tiêu chuẩn sống, điều kiện xã hội Địa lý: vị trí, gần trung tâm mua sắm
Nghiên cứu của Phạm Thị Vân Trinh (2011) phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định chọn mua căn hộ giá trung bình tại Thành Phố Hồ Chí Minh, dựa trên khảo sát với khách hàng trong khu vực Tác giả áp dụng mô hình hồi quy Binary Logistic với biến phụ thuộc là quyết định mua căn hộ Kết quả cho thấy, các yếu tố như tiện ích xung quanh, chính sách khuyến mãi, hỗ trợ vốn vay từ ngân hàng, hướng căn hộ, hình thức quảng cáo và tiến độ thanh toán đều có tác động tích cực đến khả năng quyết định mua căn hộ khi gia tăng Ngược lại, diện tích căn hộ và giá giao dịch lại ảnh hưởng tiêu cực, làm giảm khả năng quyết định mua khi tăng lên Đặc biệt, tham khảo ý kiến của người thân và thu nhập bình quân hàng tháng không có tác động đến quyết định này.
Nghiên cứu của Đinh Lê Hồng (2011) về chiến lược cạnh tranh của công ty địa ốc Hoàng Quân trong giai đoạn 2011-2020 chỉ ra rằng khách hàng thường quan tâm đến một số yếu tố quan trọng khi mua căn hộ cao cấp Những yếu tố này bao gồm vị trí khu căn hộ, tiện ích sống, uy tín của chủ đầu tư, mức độ an toàn, giá cả, thiết kế căn hộ và chất lượng hoàn thiện.
Nguyễn Thị Mộng Vân (2011) đã nghiên cứu sự hài lòng của khách hàng về căn hộ tại Việt Nam, với hai mục tiêu chính là đánh giá mức độ hài lòng và xác định mối quan hệ giữa hài lòng và khả năng truyền miệng Nghiên cứu được thực hiện tại TP HCM và chỉ ra sáu yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng đối với căn hộ cao cấp Đầu tiên là chi phí khách hàng, bao gồm giá cả và chi phí sử dụng Thứ hai là chất lượng vật lý, liên quan đến thiết kế và cấu trúc căn hộ, cũng như ánh sáng tự nhiên và các yêu cầu cơ bản như áp lực nước Thứ ba là chất lượng môi trường, nơi căn hộ không chỉ là chốn ở mà còn là không gian nghỉ ngơi và kết nối cộng đồng, bao gồm các tiện ích như khu sảnh, hồ bơi và chỗ đậu xe Cuối cùng, sự thỏa mãn của khách hàng có tác động tích cực đến khả năng truyền miệng, khi họ có xu hướng chia sẻ những trải nghiệm tích cực và khuyến khích người thân, bạn bè mua căn hộ từ dự án này.
Nghiên cứu của Nguyễn Quang Thu và cộng sự (2013) đã chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư cao cấp của khách hàng cá nhân tại TP HCM Khảo sát này được thực hiện với đối tượng khách hàng ở khu vực này, nhằm hiểu rõ hơn về hành vi và nhu cầu của họ trong việc lựa chọn căn hộ.
Kết quả nghiên cứu tại TP HCM cho thấy hai yếu tố chính ảnh hưởng mạnh đến quyết định mua căn hộ chung cư là chất lượng xây dựng và dịch vụ quản lý cao cấp Chính sách hỗ trợ khách hàng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định mua căn hộ cao cấp Mặc dù sự ảnh hưởng của người thân, bạn bè, cũng như thuế và lệ phí trước bạ được đề cập trong nghiên cứu, nhưng các yếu tố này không được công nhận là tác động đến quyết định của người tiêu dùng.
Nghiên cứu của Phan Nguyên Việt (2013) tập trung vào chất lượng dịch vụ tại các chung cư và mức độ hài lòng của khách hàng, đặc biệt là trong phân khúc chung cư dành cho khách hàng có thu nhập thấp và trung bình Khảo sát được thực hiện với những khách hàng sống tại khu vực này, nhằm đánh giá những yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của họ.
Nghiên cứu tại TP HCM chỉ ra rằng sự hài lòng của khách hàng đối với chất lượng dịch vụ chung cư ở phân khúc thu nhập thấp và trung bình bị ảnh hưởng bởi năm yếu tố chính: sự tin cậy, tương tác xã hội, phương tiện hữu hình, sự đáp ứng và sự an toàn.
Mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu
Nghiên cứu đã phát triển một thang đo nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TP HCM, dựa trên nhiều căn cứ khác nhau.
Theo lý thuyết về hành vi mua sắm của người tiêu dùng của Philip Kotler (2001), hành vi tiêu dùng của khách hàng chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó có các yếu tố văn hóa và xã hội Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành thói quen mua sắm và quyết định tiêu dùng của người tiêu dùng.
Mô hình nghiên cứu của Mateja Kos Koklič và Irena Vida (2009) chỉ ra rằng các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm nhân tố bên ngoài như yếu tố văn hóa-xã hội và ảnh hưởng của gia đình, cùng với các nhân tố bên trong.
Nghiên cứu của Lưu Nguyên Đại (2008) đã chỉ ra rằng giá bán và chất lượng căn hộ chung cư là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại TP HCM.
Nghiên cứu của Đinh Hồng Lê, 2011 các yếu tố khách hàng quan tâm khi chọn mua căn hộ là (chất lƣợng căn hộ và giá bán)
Từ các lập luận trên tác giả đƣa ra các giả thuyết:
H1: Các yếu tố về thuộc tính sản phẩm có tác động dương (+) với quyết định mua căn hộ chung cƣ
H2: Các yếu tố văn hóa có tác động dương (+) với quyết định mua căn hộ chung cƣ
H3: Các yếu tố xã hội có tác động dương (+) với quyết định mua căn hộ chung cƣ
H4: Các yếu tố giá có tác động dương (+) với quyết định mua căn hộ chung cư
H5: Các yếu tố hỗ trợ bán hàng có tác động dương (+) với quyết định mua căn hộ chung cƣ
Dựa trên các giả thuyết trên, tác giả đề nghị mô hình nghiên cứu nhƣ sau:
- Biến phụ thuộc trong mô hình là: quyết định mua
- Biến độc lập trong mô hình bao gồm: thuộc tính sản phẩm, yếu tố văn hóa, yếu tố xã hội, yếu tố giá, hỗ trợ bán hàng
Do đặc thù của sản phẩm – căn hộ chung cƣ, mô hình nghiên cứu đề nghị đƣợc trình bày trong hình 2.7
Hình 2.4: Mô hình nghiên cứu đề nghị về các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ
Chương 2 đã trình bày tổng quan về các lý thuyết liên quan đến nghiên cứu Tác giả đã xây dựng mô hình nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu và xác định biến phụ thuộc trong mô hình là quyết định mua căn hộ chung cƣ và các biến độc lập đó là: thuộc tính sản phẩm, yếu tố văn hóa, yếu tố xã hội, yếu tố giá, hỗ trợ bán hàng Tuy nhiên do đặc thù của thị bất động sản Việt Nam đặc biệt là thị trường căn hộ chung cƣ và căn hộ chung cƣ cao cấp nên khi áp dụng các mô hình sẽ có những điểm riêng biệt Trong chương 3 vấn đề này sẽ được trình bày cụ thể
Các yếu tố văn hóa
Các yếu tố xã hội
Quyết định mua căn hộ chung cƣ