Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng như giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản tại địa bàn khảo sát. Mời các bạn cùng tham khảo!
Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế-xã hội của mỗi quốc gia, do đó, sự can thiệp của Nhà nước thông qua pháp luật là cần thiết để tạo ra một thị trường bất động sản an toàn và ổn định Luật KDBĐS 2014 đã thiết lập một khung pháp lý vững chắc, giúp các chủ thể thực hiện KDBĐS dễ dàng hơn Tuy nhiên, pháp luật về KDBĐS vẫn còn non trẻ và đang trong quá trình hoàn thiện, với nhiều quy định cụ thể còn thiếu để điều chỉnh các vấn đề cốt lõi Thực tế thi hành cho thấy các cơ quan quản lý Nhà nước thường gặp khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực này Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg, chỉ đạo các cơ quan tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến KDBĐS.
Trong những năm gần đây, Đà Nẵng đã trở thành một trong những địa phương có hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS) sôi động nhờ vào vị trí địa lý thuận lợi với núi và biển cùng nhiều danh thắng đẹp Đà Nẵng không chỉ là điểm đến du lịch nổi tiếng tại Việt Nam mà còn được xem là một trong những thành phố đáng sống nhất châu Á, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ Tuy nhiên, nghiên cứu về KDBĐS tại Đà Nẵng cho thấy rằng hệ thống pháp luật liên quan vẫn còn một số vướng mắc cần được giải quyết để đảm bảo sự phát triển bền vững cho thành phố trong tương lai.
Tác giả quyết định nghiên cứu đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản và thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng” cho luận văn Thạc sĩ Luật học nhằm giải quyết những vấn đề hiện tại trong lĩnh vực này.
Tình hình nghiên cứu đề tài
Giáo trình, sách chuyên khảo
Tính đến thời điểm hiện tại, đã có nhiều tài liệu giáo trình và sách chuyên khảo liên quan đến đề tài này, trong đó nổi bật là cuốn sách của PGS.TS Đỗ Văn Đại với tiêu đề "Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự 2015", xuất bản bởi NXB Hồng Đức, cùng với tác phẩm "Pháp luật KDBĐS" của tác giả Lưu Quốc Thái, xuất bản tại NXB Lao động, Tp.
Hồ Chí Minh, 2018; Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, tác giả Nguyễn Minh Tuấn, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, 2011.
Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được đề cập trong nhiều tác phẩm quan trọng, bao gồm "Quản lý nhà nước đội với thị trường bất động sản ở Việt Nam" của Bùi Văn Huyền và Đinh Thị Nga, cùng với "Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" do Đinh Văn Ân chủ biên, và "Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam" do PGS.TS Doãn Thị Hồng Nhung chủ biên Mặc dù hầu hết các công trình này được biên soạn trước khi Luật KDBĐS 2014 ra đời và chưa cập nhật các quy định pháp luật hiện hành, nhưng chúng vẫn cung cấp kiến thức lý luận pháp luật khái quát, là cơ sở quan trọng cho việc nghiên cứu pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Những đề tài nghiên cứu cấp độ luận văn thạc sỹ, luận án tiến sỹ liên quan đến đề tài có thể kể đến như:
Luận án “Pháp luật về KDBĐS ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Vũ Anh, năm 2012, tại Học viện Khoa học Xã hội, nghiên cứu về Luật KDBĐS 2006 và các văn bản liên quan, nhằm xây dựng cơ sở lý luận cho pháp luật KDBĐS và đề xuất giải pháp hoàn thiện Mặc dù công trình nghiên cứu này có quy mô lớn và tổng thể, nhưng vẫn không thể dự đoán hết các vấn đề phát sinh trong thực tiễn đến nay.
Luận văn “Pháp luật về hợp đồng KDBĐS ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Xuân, năm 2014, tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, làm rõ các quy định liên quan đến hợp đồng KDBĐS Tuy nhiên, luận văn không đi sâu vào các khía cạnh khác của pháp luật KDBĐS như chủ thể kinh doanh, các loại bất động sản tham gia kinh doanh, hoạt động đầu tư KDBĐS, hay dịch vụ bất động sản Nghiên cứu chủ yếu tập trung vào Luật KDBĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Ngoài ra, có nhiều nghiên cứu và bài viết trên các tạp chí chuyên ngành luật liên quan đến pháp luật kinh doanh bất động sản (KDBĐS), như bài viết của Nguyễn Thị Hồng Nhung với tiêu đề “Pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai” đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử ngày 09/07/2018, cùng với các công trình khác của Đoàn Thị Ngọc Hải.
Pháp luật về các loại hình kinh doanh bất động sản (KDBĐS) tại Việt Nam đã được nêu rõ trong tài liệu của Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp vào ngày 21/11/2019 Theo nghiên cứu của Nguyễn Linh và Hồng Quý (2020), việc dừng dự án ở đèo Hải Vân đã dẫn đến việc chấp nhận bồi thường Đồng thời, Nguyễn Văn Cường cũng đã chỉ ra thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản và những yêu cầu cần thiết đối với pháp luật về đăng ký bất động sản.
Các nghiên cứu hiện tại đã cung cấp cái nhìn sơ bộ về pháp luật kinh doanh bất động sản (KDBĐS) tại Việt Nam, nhưng chưa có nghiên cứu nào đi sâu và toàn diện vào các quy định pháp luật KDBĐS, đặc biệt là sau khi Bộ luật Dân sự 2015 được ban hành Hơn nữa, vẫn chưa có công trình nào khảo sát thực tiễn thi hành pháp luật KDBĐS tại thành phố Đà Nẵng, điều này đã thúc đẩy tác giả chọn đề tài này để nghiên cứu.
Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn này được xây dựng trên nền tảng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, đồng thời phân tích các đường lối và chính sách phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam.
5.2 Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng một số phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp phân tích và tổng hợp được áp dụng để làm rõ các vấn đề lý luận cơ bản về kinh doanh bất động sản (KDBĐS), đồng thời chỉ ra những sự rườm rà và chồng chéo trong các quy định pháp luật hiện hành Phương pháp này sẽ được sử dụng xuyên suốt trong luận văn.
- Phương pháp thống kê: Nhằm thống kê các văn bản pháp luật điều chỉnh về KDBĐS Việt Nam Phương pháp này được sử dụng chủ yếu ở chương 1 và 2
Phương pháp so sánh các quy định về kinh doanh bất động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam được áp dụng nhằm đưa ra những kiến nghị phù hợp với thực tiễn, đặc biệt là tại thành phố Đà Nẵng Phương pháp này chủ yếu được triển khai trong chương 3 của bài viết.
Hệ thống các phương pháp nghiên cứu trong luận văn được sử dụng một cách linh hoạt và kết hợp, phù hợp với từng nội dung, vấn đề và phần nghiên cứu cụ thể Điều này cho phép các phương pháp được áp dụng đồng thời, tạo nên sự liên kết chặt chẽ thay vì tách biệt và rời rạc.
Những đóng góp mới của đề tài
Luận văn là một công trình khoa học nghiên cứu sâu sắc và có hệ thống về pháp luật KDBĐS, với những đóng góp mới nổi bật trong các nội dung chính sau đây.
Luận văn đã làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật KDBĐS, bao gồm khái niệm KDBĐS, các đặc điểm đặc trưng của pháp luật này, và cơ sở khoa học cho việc xây dựng pháp luật liên quan Đồng thời, nó cũng phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật KDBĐS Những vấn đề lý luận này sẽ là nền tảng quan trọng để tiếp cận các quy định hiện hành và định hướng cho việc kiến nghị hoàn thiện pháp luật về KDBĐS.
Luận văn này phân tích và đánh giá toàn diện thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản (KDBĐS) tại Việt Nam trong những năm gần đây, chỉ ra những hạn chế và bất cập trong các quy định pháp luật, cũng như những vướng mắc trong thực tiễn thực hiện KDBĐS tại Đà Nẵng Đồng thời, luận văn kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật KDBĐS nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, bảo đảm quyền kinh doanh của người dân và nâng cao hiệu quả hoạt động KDBĐS Các kiến nghị này được xây dựng dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn, phù hợp với đường lối cải cách tư pháp và xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, đồng thời đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam.
Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương:
CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về kinh doanh bất động sản
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản là vấn đề cốt lõi trong mối quan hệ xã hội và pháp luật Khái niệm tài sản hiện tại vẫn mang tính chất liệt kê và chưa tổng hợp đầy đủ Theo pháp luật hiện hành, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, được phân chia thành bất động sản và động sản Cả hai loại tài sản này có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, như quy định tại Điều 105 BLDS 2015 Bất động sản, do đó, được xác định là một loại tài sản quan trọng.
Phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất mà còn là tất cả sản phẩm do sức lao động của con người tạo ra trên đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng và mọi thứ liên quan hoặc gắn liền với đất đai, cùng với các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Có nhiều cách để xác định đặc điểm của bất động sản từ những quan điểm khác nhau Dựa trên các quan điểm này, có một số đặc điểm cơ bản của bất động sản có thể tác động đến việc xây dựng và hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản.
Thứ nhất, bất động sản có tính bất động, không thể di dời
Thứ hai, bất động sản có tính không đồng nhất về giá
Thứ ba, bất động sản có tính khan hiếm
Thứ tư, bất động sản có tính thanh khoản kém
1.1.1.3 Phân loại bất động sản
Dựa trên kinh nghiệm quốc tế và nghiên cứu trong nước, bất động sản có thể được phân loại thành ba loại chính dựa trên hoạt động đầu tư xây dựng.
6 động có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ, và bất động sản hạ tầng Trong đó, bất động sản nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất, là nhóm cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn Nhóm này có tính chất phức tạp, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, và đóng vai trò quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển đô thị bền vững Hơn nữa, bất động sản nhà đất chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản không chỉ ở Việt Nam mà còn trên toàn thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng Những loại bất động sản này được xem như tư liệu sản xuất quan trọng trong nền kinh tế.
Bất động sản đặc biệt, bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang, có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại kinh doanh bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản Định nghĩa về kinh doanh đã được ghi nhận trong các đạo luật quan trọng nhất về doanh nghiệp như Luật Công ty 1990, Luật Doanh nghiệp 1999, Luật Doanh nghiệp 2005, 2014 và hiện nay là Luật Doanh nghiệp 2020 Theo khoản
Theo Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020, kinh doanh được định nghĩa là hoạt động liên tục thực hiện một hoặc nhiều công đoạn trong quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ, nhằm tìm kiếm lợi nhuận Định nghĩa này nhấn mạnh vào các hành vi của chủ thể kinh doanh cùng với mục đích của những hành vi đó, thay vì tập trung vào kết quả cụ thể mà các bên đạt được trong thực tế.
Khái niệm "hoạt động thương mại" trong Luật Thương mại 2005 gần gũi với khái niệm "kinh doanh" theo pháp luật hiện hành Cụ thể, theo khoản 1 Điều 3 của Luật này, hoạt động thương mại được định nghĩa là các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động sinh lợi khác.
Theo Luật Doanh nghiệp 2020, “kinh doanh” và theo Luật Thương mại 2005, “hoạt động thương mại” đều nhằm mục đích sinh lợi Tuy nhiên, hai định nghĩa này lại khác nhau về cách thức mô tả hành vi và quá trình thực hiện.
1 Trường ĐH Luật thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Pháp luật về chủ thể kinh doanh, NXB Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, tr 14
1.1.2.2 Đặc điểm của kinh doanh bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm nổi bật như tính cục bộ và khu vực, tính lâu dài, và tính ảnh hưởng lẫn nhau, những yếu tố này tạo nên sự khác biệt trong hoạt động kinh doanh bất động sản so với các lĩnh vực kinh doanh khác.
Thứ nhất, đối tượng của kinh doanh bất động sản là bất động sản, loại tài sản có giá trị cao
Thứ hai, kinh doanh bất động sản mang tính cục bộ và khu vực
Thứ ba, kinh doanh bất động sản là hoạt động lâu dài
Thứ tư, kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau
1.1.2.3 Phân loại kinh doanh bất động sản
Phân loại hành vi kinh doanh bất động sản có thể dựa trên đối tượng bất động sản được đưa vào kinh doanh hoặc dựa trên bản chất của hành vi kinh doanh hàng hóa bất động sản Điều này cho phép chia sẻ kinh doanh bất động sản thành nhiều loại khác nhau.
Bất động sản có thể được phân chia thành hai loại chính dựa trên tính chất của tài sản: kinh doanh bất động sản có sẵn và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Kinh doanh bất động sản bao gồm việc giao dịch nhà, công trình xây dựng và các loại đất có quyền sử dụng theo quy định của luật đất đai.
Khái quát pháp luật về kinh doanh bất động sản
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản
Khái niệm pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã trải qua nhiều thay đổi Trong thời kỳ kinh tế kế hoạch hóa, hoạt động này ít được pháp luật đề cập, khi Nhà nước quản lý mọi khía cạnh sản xuất và phân phối Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, dẫn đến sự hạn chế trong phát triển bất động sản Sự chuyển mình của nền kinh tế đã tạo ra nhu cầu cần thiết phải hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trong quá trình xây dựng phương án và kế hoạch kinh doanh, mọi hoạt động sản xuất và kinh doanh đều phải tuân theo sự chỉ đạo của Nhà nước.
*Đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản
Luật kinh doanh bất động sản, với tư cách là một lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành luật khác nhau Nó sở hữu những đặc điểm riêng biệt liên quan đến các văn bản luật chung cũng như các văn bản luật chuyên ngành.
1.2.2 Khung pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản bao gồm nhiều loại văn bản khác nhau, được phân chia theo cấp độ như luật, nghị định và thông tư.
1.2.3 Các nguyên tắc kinh doanh bất động sản Đây là những yêu cầu cơ bản đối với các thủ thể kinh doanh bất động sản và là cơ sở để quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản Các nguyên tắc này được quy định tại Điều 4 Luật KDBĐS 2014, bao gồm:
Bình đẳng trước pháp luật và tự do thỏa thuận là nguyên tắc quan trọng, được thực hiện trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, miễn là không vi phạm quy định của pháp luật.
- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này
- Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch
Tổ chức và cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản ở khu vực không thuộc phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1.2.4 Nội dung cơ bản của pháp luật về kinh doanh bất động sản
Nhóm quy phạm pháp luật liên quan đến chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản bao gồm các điều kiện cần thiết để được phép kinh doanh, phạm vi hoạt động của các chủ thể kinh doanh bất động sản, cũng như vai trò của khách hàng trong các giao dịch bất động sản Ngoài ra, các cơ quan quản lý nhà nước cũng đóng vai trò quan trọng trong việc giám sát và điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.
Nhóm quy phạm pháp luật liên quan đến bất động sản kinh doanh bao gồm các loại bất động sản và điều kiện cần thiết để đưa bất động sản vào hoạt động kinh doanh, cũng như yêu cầu công khai thông tin liên quan đến bất động sản đó.
Nhóm quy phạm pháp luật về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản bao gồm các loại hợp đồng, đối tượng, giá cả, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên Ngoài ra, nó còn quy định hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, cũng như giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ hợp đồng trong lĩnh vực này.
Nhóm quy phạm pháp luật liên quan đến vi phạm và xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản bao gồm các hành vi bị cấm, cũng như các hình thức xử lý vi phạm hành chính, vi phạm dân sự và vi phạm hình sự.
1.2.5 Những yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về kinh doanh bất động sản 1.2.5.1 Đảm bảo tính công khai, minh bạch
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (KDBĐS), việc đảm bảo công khai và minh bạch là yếu tố thiết yếu để TTBĐS hoạt động hiệu quả và đúng quy luật Đối với một quốc gia đang phát triển với tỷ lệ dân số cao và nhu cầu nhà ở cùng phát triển kinh tế lớn, KDBĐS có tiềm năng rất lớn Do đó, việc hoạch định chính sách và xây dựng cơ chế phù hợp để thúc đẩy hoạt động này là yêu cầu cấp thiết trong giai đoạn hiện nay Tuy nhiên, tình trạng đầu cơ và kích cầu ảo đã làm cho thị trường bất động sản biến động thất thường, gây ra hiện tượng "nóng, lạnh".
Cơn sốt giá nhà đất trong những năm gần đây đã chỉ ra sự thiếu minh bạch và thông tin không đầy đủ trong lĩnh vực bất động sản Để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch, việc xây dựng pháp luật về kinh doanh bất động sản cần hướng tới sự công khai và minh bạch Minh bạch trong thị trường bất động sản được xem là chìa khóa cho sự thành công của các hoạt động này Điều này không chỉ liên quan đến các chủ thể tham gia giao dịch mà còn bao gồm các cấp, ngành, cơ quan quản lý nhà nước và toàn bộ hệ thống pháp luật.
Hoạt động kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực phổ biến và phức tạp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đầy biến động ở Việt Nam trong những năm gần đây Sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật như Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005 và Bộ luật Dân sự đã ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động này.
2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006… nhưng vẫn không thể tránh hết được các rủi ro pháp lý phát sinh từ giao dịch bất động sản
1.2.5.3 Đảm bảo phát triển bền vững
Bất động sản (BĐS) có tính chất cố định, không di dời, nên mọi hoạt động kinh doanh đều xoay quanh lĩnh vực này Các cơ chế và chính sách không phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội sẽ ngay lập tức tác động đến BĐS, gây ra xáo trộn xã hội và tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế Trong những năm qua, chính sách về đất đai đã có sự thay đổi đáng kể, từ việc không coi đất đai là hàng hóa đến việc công nhận đất đai là hàng hóa có giá trị Quyền sử dụng đất của người dân đã được mở rộng, cho phép chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp, từ đó tạo thêm cơ hội cho người sử dụng đất và các nhà đầu tư BĐS trong việc tiếp cận, tạo lập, mua bán, cho thuê, và phát triển các dịch vụ trung gian liên quan đến BĐS.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản
2.1.1 Quy định pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản
*Về loại chủ thể kinh doanh bất động sản
Theo Khoản 1 Điều 10 và Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các chủ thể kinh doanh bất động sản bao gồm tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Ngoài ra, pháp luật cũng quy định hộ gia đình có thể là một chủ thể kinh doanh bất động sản theo Khoản 3 Điều 53 của Luật Nhà ở.
Theo Khoản 2 Điều 10 Luật KDBĐS 2014 và Khoản 1 Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, cơ cấu chủ thể trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được quy định tương tự như cơ cấu chủ thể sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, Luật Doanh nghiệp 2014 và Luật Đầu tư 2014 không công nhận "người Việt Nam định cư ở nước ngoài" là một chủ thể kinh doanh.
*Về điều kiện kinh doanh hàng hóa bất động sản
Thứ nhất, thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã;
Thứ hai, có vốn pháp định không ít hơn 20 tỷ đồng
*Đối với các chủ thể là chủ đầu tư dự án BĐS còn phải đáp ứng thêm các điều kiện sau:
Thứ nhất, có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư Cụ thể: 4
Thứ hai, ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án:
*Về phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản Đối với hành vi kinh doanh này, pháp luật quy định khác nhau tùy thuộc vào loại chủ thể:
Trường hợp tổ chức, cá nhân trong nước,
Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ,
2.1.2 Quy định pháp luật về bất động sản được đưa vào kinh doanh 2.1.2.1 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Theo Điều 5 Luật KDBĐS 2014, các loại BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này bao gồm:
(i) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
(ii) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
Hộ gia đình có khả năng trở thành chủ thể đầu tư vào nhà ở xã hội và các dự án bất động sản phục vụ cho mục đích kinh doanh, với tổng vốn đầu tư không vượt quá 20 tỷ đồng, không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất.
3 Xem các Khoản 13 - 17 Điều 3 Luật Đầu tư 2014; Khoản 7 – 9 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014
4 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013
(iii) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai sẽ được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Quy định về kinh doanh nhà và công trình xây dựng phân loại thành hai loại dựa trên tình trạng tồn tại: nhà, công trình xây dựng có sẵn và nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Nhà, công trình xây dựng có sẵn là những công trình đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, trong khi nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là những công trình đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu Điều kiện để nhà và công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh áp dụng cho cả hai loại bất động sản này.
Quy định về nhà ở đưa vào kinh doanh Theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở
Nhà ở là công trình xây dựng phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và cá nhân, được đầu tư và xây dựng bởi con người Mục đích chính của nhà ở là tạo ra nơi cư trú và đáp ứng các hoạt động sống hàng ngày Tùy thuộc vào tập quán, điều kiện kinh tế và nhu cầu của mỗi gia đình, nhà ở có thể có những tiện nghi và công năng khác nhau.
Kinh doanh quyền sử dụng đất được coi là một hình thức kinh doanh bất động sản, vì nó liên quan đến việc giao dịch đất đai, mặc dù quyền sử dụng đất không phải là bất động sản Do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, pháp luật thường tránh sử dụng thuật ngữ này Khác với việc kinh doanh nhà và công trình xây dựng, đối tượng chính trong kinh doanh quyền sử dụng đất chính là quyền sử dụng đất.
*Quy định riêng đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Thứ nhất, dự án bất động sản phải các có giấy tờ sau:
Trước khi tiến hành bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần phải thông báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng tỉnh về việc nhà ở đã đủ điều kiện để thực hiện giao dịch.
Thứ ba, điều kiện về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
2.1.2.2 Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh Đây là yêu cầu nhằm mục đích đảm bảo an toàn cho khách hàng trong giao dịch kinh doanh bất động sản Theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định như sau:
Thứ nhất, về địa điểm, phương tiện công khai:
Thứ hai, về nội dung thông tin công khai, gồm:
5 Khoản 3, 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
2.1.3 Quy định pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản
2.1.3.1 Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản
*Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản Các loại hợp đồng này bao gồm nhiều hình thức khác nhau.
- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản
Vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản Thứ nhất, công chứng, chứng thực bắt buộc
Thứ hai, công chứng, chứng thực tự nguyện
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Theo Điều 17 Luật KDBĐS 2014, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định theo thỏa thuận của các bên và ghi trong hợp đồng Nếu hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, thời điểm có hiệu lực là khi công chứng hoặc chứng thực diễn ra Nếu không có thỏa thuận hoặc công chứng, hiệu lực bắt đầu từ thời điểm các bên ký hợp đồng Như vậy, có ba thời điểm để xác định hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản: thời điểm thỏa thuận, thời điểm công chứng, và thời điểm ký kết, trong đó "thời điểm thỏa thuận" được ưu tiên sử dụng.
2.1.3.2 Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Theo Điều 14 Luật KDBĐS 2014, các đối tượng có quyền mua, nhận chuyển nhượng, thuê hoặc thuê mua bất động sản từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cùng với tổ chức và cá nhân nước ngoài có quyền thuê các loại bất động sản để sử dụng Họ cũng được phép mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép mua hoặc thuê mua nhà và công trình xây dựng Việc này nhằm sử dụng cho các mục đích như văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh và dịch vụ, đảm bảo tuân thủ đúng công năng sử dụng của nhà và công trình đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua
13 bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014
2.1.3.3 Nội dung của hợp đồng kinh doanh bất động sản
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được quy định bởi mẫu biểu trong Phụ lục kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP, với giá trị tham khảo cho các bên trong quá trình thương thảo và ký kết Mặc dù không bắt buộc phải theo “nguyên bản”, các bên có thể thỏa thuận sửa đổi, bổ sung các điều khoản, nhưng cần đảm bảo hợp đồng có đầy đủ nội dung chính theo Điều 18, Điều 47 và Điều 53 của Luật KDBĐS Nội dung cụ thể trong hợp đồng phải tuân thủ quy định pháp luật, như được nêu trong Điều 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
*Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
Thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản tại thành phố Đà Nẵng
2.2.1 Những kết quả đạt được
Từ năm 2015 đến 2020, Đà Nẵng đã hoàn thành các chỉ tiêu nghị quyết của Hội đồng nhân dân thành phố và các chỉ tiêu do Trung ương, chính phủ giao Thành phố đã nhận được sự đánh giá cao từ Bộ Chính trị qua báo cáo tổng kết 10 năm thực hiện kết luận số 48/KL-TW về xây dựng và phát triển Đà Nẵng đến năm 2020.
2.2.1.2 Kết quả đạt được trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện thiết yếu để thực hiện các giao dịch bất động sản.
- Về quy hoạch, đô thị
2.2.2 Những tồn tại, hạn chế
Thứ nhất, điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh
Thứ hai, đối với chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật
Thứ ba, đối với bảo lãnh của các tổ chức tín dụng
Thứ tư, về nhà ở xã hội
2.2.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế
Thứ nhất, do Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc
Các chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực mua bán nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai cần được củng cố và nghiêm khắc hơn để có hiệu quả trong việc ngăn chặn, răn đe và phòng ngừa các hành vi trái pháp luật.
Thứ ba, các quy định hệ thống pháp luật còn nhiều vướng mắc
Các quy định pháp luật liên quan đến chủ thể kinh doanh bất động sản được phân loại theo loại hình kinh doanh và yêu cầu cụ thể đối với việc thành lập doanh nghiệp, bao gồm điều kiện về vốn pháp định và phạm vi hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Tùy thuộc vào từng loại hàng hóa, có những quy định cụ thể cho việc đưa vào kinh doanh, bao gồm điều kiện đối với nhà, công trình xây dựng, nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai Một yêu cầu quan trọng là công khai thông tin về bất động sản nhằm bảo đảm quyền lợi của khách hàng và quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Các quy định cơ bản về hợp đồng kinh doanh bất động sản có sự khác biệt so với các hợp đồng thương mại khác, đặc biệt ở yêu cầu hình thức, đối tượng mua bán, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua và phương thức thanh toán Vì vậy, pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm cả luật chung và các luật liên quan khác.
Đầu tư trong kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của thị trường Do đó, các quy định liên quan đến đầu tư, nhà ở, đất đai và kinh doanh bất động sản cần được chú trọng trong các luật và văn bản hướng dẫn thi hành để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường này.
Hiện nay, Nghị định về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã được ban hành, quy định rõ ràng các hành vi vi phạm và mức xử phạt tương ứng Đánh giá cho thấy, các quy định pháp luật tại Đà Nẵng đã cơ bản đáp ứng nhu cầu của các chủ thể trong lĩnh vực này Mặc dù vẫn tồn tại một số quy định gây khó khăn cho thực tiễn, nhưng hướng dẫn từ các cơ quan chức năng đã giúp giải quyết nhiều trường hợp cụ thể.